“租售并舉”：現(xiàn)實樣本

“租售并舉”現(xiàn)實樣本目前做養(yǎng)老地產(chǎn)，如果想在不太長的時間里收回成本，“租售并舉”是唯一的辦法。博志成研究院副總經(jīng)理王瑞臣還向記者介紹了一個現(xiàn)實案例?，F(xiàn)實樣本這是一家民營住宅開發(fā)企業(yè)，在北京三環(huán)邊的一個占地80畝的城中村改造地塊做養(yǎng)老地產(chǎn)。該項目總建面13.2萬平米，有6%的開發(fā)面積屬于商業(yè)及護(hù)理配套。住宅部分，銷售型的中檔公寓占80%,1000套，以80-100平米/套戶型為主；持有型老年公寓占比20%,為320套，以60-80平米/套的戶型為主，所有老年公寓均有適老化設(shè)計。在商業(yè)及護(hù)理配套中，除5000平米的商業(yè)配套外，開發(fā)商考慮到老年人康復(fù)及娛樂需求，規(guī)劃一個900平米的康復(fù)中心和一個600平米的文體中心，主要供老年人休閑娛樂使用。另建一個1500平米的養(yǎng)生中心，提供各種養(yǎng)生、療養(yǎng)服務(wù)，屬于中高端的養(yǎng)生場所。養(yǎng)生中心對外營業(yè)，為社區(qū)及周邊項目共享。據(jù)悉，企業(yè)在與區(qū)政府進(jìn)行前期立項溝通時，區(qū)政府認(rèn)為社區(qū)雖有部分持有型老年公寓，仍為商業(yè)性質(zhì)社區(qū)，不能給土地出讓金優(yōu)惠，但如果按照規(guī)劃所述老年人入住后，可以給予營業(yè)稅和所得稅減半的優(yōu)惠。如果與資金成本比較，這筆稅收優(yōu)惠還是很實惠的。由于配套的康復(fù)設(shè)施規(guī)模中等，且距離三甲醫(yī)院較遠(yuǎn)，所以項目將持有型養(yǎng)老公寓的客戶定位以健康、自有資金充裕的老人為主，并且優(yōu)先發(fā)展因城中村改造，而手上獲得大量現(xiàn)金補(bǔ)貼的老年人。此外，由于加入了其他普通住宅沒有的“養(yǎng)老公寓”的賣點，該項目住宅部分的售價相比周邊項目每平米高1000-2000元。

根據(jù)測算，該項目投入分為4個大的節(jié)點，第一階段為土地出讓金3.4億元；第二階段為規(guī)劃報批費、護(hù)理設(shè)備預(yù)付金等,2億元左右；第三階段項目主要是建安和營銷費用，6億元左右，分三部分付完;第四階段為商業(yè)及護(hù)理配套運營費用，每年成本600萬元左右。商業(yè)配套采用整體管理，分部租賃的形式；而護(hù)理及休閑配套部分均為自營，意在培養(yǎng)自身隊伍。而項目收益分為3個節(jié)點，第一階段預(yù)售回款10億元左右；第二階段回款3億元左右；第三階段商業(yè)租金、養(yǎng)生中心收入、老年公寓管理費（項目運營初期健康老人每人每年為5萬元，以后管理費隨物價調(diào)節(jié)）等，運營初期每年收入4000萬-5000萬元，運營2-3年后，每年收入在6000萬元以上。該項目內(nèi)部收益率為22%,相比其他普通公寓而言僅高3-4個百分點，并沒有突出的收益。但卻有三個“外延”優(yōu)勢：一是商業(yè)和養(yǎng)老配套每年可獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流；二是因為有了“養(yǎng)老”的特殊關(guān)系，讓整個社區(qū)物業(yè)增值較快，比其他社區(qū)能高15%-20%,三是養(yǎng)老公寓開發(fā)不僅獲得稅收優(yōu)惠，還為公司與政府溝通拓展其他項目打下基礎(chǔ)。多種探索目前，開發(fā)商在“租售并舉”的養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，正在進(jìn)行多種方向的探索?！盎齑睢弊顬槌Ｒ?，即在普通社區(qū)中配建養(yǎng)老組團(tuán)或養(yǎng)老公寓等。開發(fā)商可以在建設(shè)普通住宅區(qū)的同時，拿出一小片地配建1~2棟養(yǎng)老公寓，如萬科幸福匯、北京太陽城等。其實，在日本，這種老少適度分離模式的“兩代居”社區(qū)模式非常盛行，老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計在一個生活社區(qū)內(nèi)，突出家庭內(nèi)部的自助自理。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種模式比較符合我國老人與子女希望就近居住、相互輔助的國情。據(jù)悉，還有的房地產(chǎn)公司干脆圍繞現(xiàn)有社區(qū)和物業(yè)進(jìn)行適老化改造，小幅試水，規(guī)模并不大，投入不高、風(fēng)險較低。老年人同樣可以與子女居住在一個小區(qū)方便相互關(guān)照，并

且其居住的戶型經(jīng)過了適老化設(shè)計，方便舒適。如萬科利用商業(yè)配套建設(shè)的“活躍長者之家”,當(dāng)代集團(tuán)利用當(dāng)代MOMA小區(qū)內(nèi)一棟住宅樓加入適老化設(shè)計，改建成養(yǎng)老公寓，保利地產(chǎn)則是把一個原本規(guī)劃為四星級酒店的項目，變?yōu)榱宋逍羌夝B(yǎng)老會所。而還有一類“城市養(yǎng)老”產(chǎn)品，非常適合設(shè)計成為融資的工具。比如在城市核心區(qū)利用商業(yè)配套，或是在高端成熟社區(qū)里，結(jié)合某一棟住宅，開發(fā)一個高端的養(yǎng)老公寓作為資產(chǎn)長期持有，以贏得基金和資本認(rèn)可,開發(fā)企業(yè)可獲得投資獲利。這種位于城市核心區(qū)的養(yǎng)老物業(yè)，預(yù)計其收益率要比遠(yuǎn)郊的養(yǎng)老項目高。當(dāng)代MOMA就是一個典型案例?！斑@種位于城市核心區(qū)的養(yǎng)老項目，未來將會非常搶手?！碑?dāng)代集團(tuán)第一摩碼資產(chǎn)管理（北京）有限公司總經(jīng)理朱久海言道。他認(rèn)為，對于一些居住在北京、上海等大城市的高收入老年人而言，他們更希望能享受城區(qū)中便利的商業(yè)、休閑配套資源，而當(dāng)他們需要護(hù)理時，往往更不愿放棄城區(qū)的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源。而在市中心做養(yǎng)老地產(chǎn)，開發(fā)商不必特意到郊區(qū)再去建龐大的配套，節(jié)約了投資成本。動輒幾十萬、幾百萬平方米的體量門檻，