某村項(xiàng)目前期調(diào)研及定位報(bào)告

淄博大張村項(xiàng)目前期調(diào)研及定位報(bào)告目錄CONTENT

宏觀市場(chǎng)分析

項(xiàng)目本體分析

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析

發(fā)展戰(zhàn)略建議

項(xiàng)目定位建議

物業(yè)發(fā)展建議

宏觀市場(chǎng)分析

張店位于淄博市中部，東臨齊國(guó)故都，南接聊齋故里，屬山東半島對(duì)外開放區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶、半島城市群，是中國(guó)城市綜合實(shí)力50強(qiáng)淄博市的中心城區(qū)，全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、科技和流通中心。全區(qū)總面積244.2平方公里，人口75.26萬(wàn)人，城市化水平達(dá)82.49%，09年全區(qū)實(shí)現(xiàn)GDP447億元。臨淄區(qū)是國(guó)家重要的石油化工基地，歷史文化名城；周村區(qū)是輕紡工業(yè)、不銹鋼商貿(mào)基地，商貿(mào)名城淄川區(qū)是以建材、服裝為主的私營(yíng)企業(yè)及商業(yè)中心博山區(qū)是機(jī)電、陶瓷、琉璃及新材料工業(yè)基地，風(fēng)景名勝區(qū)；沂源縣綠色農(nóng)業(yè)、食品加工基地；張店區(qū)全市的政治、經(jīng)濟(jì)及文化中心，具有極強(qiáng)的向心吸引力；張店區(qū)概況

張店城市規(guī)劃總體原則為西括、北延、東改、南展。城市整體以向西發(fā)展為主。并且在世紀(jì)路以西，規(guī)劃為淄博新區(qū)。隨著城市的逐漸擴(kuò)展，西部將逐漸成為張店區(qū)乃至淄博市新的中心，其城市配套也將逐漸完善并達(dá)到一個(gè)新的高度。中心路張店區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃張店與山東省內(nèi)其他同類城市房?jī)r(jià)、人均收入、GDP等數(shù)據(jù)分析結(jié)論：相對(duì)于山東其他同類城市，張店區(qū)經(jīng)濟(jì)總量及人均可支配收入排名均在前列，而房?jī)r(jià)卻處于中游，因此相對(duì)于城市人均收入和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，張店的房?jī)r(jià)還有較大的上升空間，并且房?jī)r(jià)泡沫不大，房產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展；城市房?jī)r(jià)（元/㎡）GDP（千萬(wàn)）人均收入（元）張店區(qū)3689447020670歷下區(qū)8705555024917市南區(qū)23557520024710芝罘區(qū)80232045.520418環(huán)翠區(qū)48892181.720117奎文區(qū)411296018756東營(yíng)區(qū)5300208321278泰山區(qū)3890289017737年份2007200820092010前三季度新開工面積(萬(wàn)㎡)200.18108192.7259.02竣工(萬(wàn)㎡)202.95169.74275.58295.6銷售(萬(wàn)㎡)163.8108.57195.7166.3結(jié)論：?jiǎn)螐淖陨頂?shù)據(jù)來(lái)看，張店區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量及消化量逐年上漲，可以反映出目前張店區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，開發(fā)商及消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)前景看好；但縱向比較，目前張店區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量及消化量與其他城市仍有一定差距，市場(chǎng)仍未飽和，市場(chǎng)潛力巨大。張店房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r張店區(qū)近年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化分析張店區(qū)07年的整體房?jī)r(jià)約為2610元/㎡；08年受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，市場(chǎng)成交量大幅下跌，但價(jià)格依舊堅(jiān)挺，全年整體房?jī)r(jià)約為2880；直到09年初，樓市突遇“小陽(yáng)春”市場(chǎng)需求量陡然增加，大大刺激了消費(fèi)，房?jī)r(jià)從年初的2950元/平米漲至12月份的3340元/平米，漲幅高達(dá)22%；10年以來(lái)，房?jī)r(jià)更是一路上漲，目前已經(jīng)達(dá)到了均價(jià)3689元/平米，但目前在售商品房?jī)r(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出此價(jià)格。張店近年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化圖示張店區(qū)近年土地出讓情況分析從張店區(qū)土地近年來(lái)土地出讓數(shù)據(jù)可以看出，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，土地成交價(jià)格逐年上漲，雖然土地出讓面積增長(zhǎng)幅度較大，但仍與其他地區(qū)有一定產(chǎn)局，土地供應(yīng)量相對(duì)偏小，而且平均地塊面積僅為3萬(wàn)㎡，平均地塊面積較小。年份200820092010前三季度成交量（幅）122526成交面積（萬(wàn)㎡）30.7590.390成交總價(jià)（億元）3.1211.0713.18平均單價(jià)（萬(wàn)元/畝）67.781.897.5張店房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品品發(fā)展?fàn)顩r況自上世紀(jì)90年代，張店店區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)開始始起步，就就其產(chǎn)品形形態(tài)經(jīng)歷了了三個(gè)階段段：以多層為主主，出現(xiàn)小小高層產(chǎn)品品以小高層及及高層產(chǎn)品品為主產(chǎn)品種類逐逐漸豐富，，低密度產(chǎn)產(chǎn)品成為新新寵第一階段盛世行看市市場(chǎng)：自上世紀(jì)90年代后期及及本世紀(jì)初初起，隨著著改革開放放步伐的加加快，張店店房地產(chǎn)市市場(chǎng)逐漸成成形。這一時(shí)期張張店房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品品的主要特點(diǎn)是：一，產(chǎn)產(chǎn)品以多層層為主；二二，出現(xiàn)部部分小高層層產(chǎn)品，但但接受度較較差。其代表項(xiàng)目目：建業(yè)花園園盛世行看市市場(chǎng)：隨著張店房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的進(jìn)一步步發(fā)展，特特別是消費(fèi)費(fèi)者觀念的的改變以及及土地價(jià)格格的提高，，又出現(xiàn)了了一批全新新的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目。這一時(shí)期張張店房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品品的主要特點(diǎn)是：一、市市場(chǎng)上主流流產(chǎn)品逐漸漸轉(zhuǎn)變?yōu)樾⌒「邔蛹案吒邔赢a(chǎn)品；；二、消費(fèi)費(fèi)者對(duì)小高高層及高層層產(chǎn)品的接接受度逐漸漸提高；三三、多層產(chǎn)產(chǎn)品仍受市市場(chǎng)追捧；；四、產(chǎn)品品同質(zhì)化嚴(yán)嚴(yán)重。其代表項(xiàng)目目：七海里、、龍鳳苑第二階段盛世行看市市場(chǎng)：伴隨隨著著張張店店房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的飛飛速速發(fā)發(fā)展展，，市市場(chǎng)場(chǎng)的的產(chǎn)產(chǎn)品品逐逐漸漸多多樣樣化化，，更更多多復(fù)復(fù)合合型型及及創(chuàng)創(chuàng)新新型型及及低低密密度度項(xiàng)項(xiàng)目目如如雨雨后后春春筍筍般般涌涌現(xiàn)現(xiàn)這一一時(shí)時(shí)期期張張店店房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品品的的主要要特特點(diǎn)點(diǎn)是：：一一、、主主流流產(chǎn)產(chǎn)品品仍仍然然為為小小高高層層及及高高層層產(chǎn)產(chǎn)品品；；二二、、普普通通多多層層產(chǎn)產(chǎn)品品由由于于其其品品質(zhì)質(zhì)難難以以提提升升逐逐漸漸減減少少；；三三、、低低密密度度產(chǎn)產(chǎn)品品成成為為市市場(chǎng)場(chǎng)新新寵寵，，占占有有量量逐逐漸漸提提升升。。其代代表表項(xiàng)項(xiàng)目目：美美林林小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)、、名名尚尚城城市市廣廣場(chǎng)場(chǎng)。。第三三階階段段張店店區(qū)區(qū)各各大大版版塊塊市市場(chǎng)場(chǎng)特特點(diǎn)點(diǎn)分分析析中心心城城區(qū)區(qū)：：核心心東部部城城區(qū)區(qū)為為：：突破破西部部城城區(qū)區(qū)：：熱點(diǎn)點(diǎn)及及高高點(diǎn)點(diǎn)南部部城城區(qū)區(qū)：：城市市化化北部部城城區(qū)區(qū)：：借勢(shì)勢(shì)中

心

板塊借助中心區(qū)域的完善城市配套，大力發(fā)展高端產(chǎn)品，以高層及小高層為主，后期土地供應(yīng)量將非常緊缺。代表項(xiàng)目：黃金國(guó)際、頤景園南部板塊三大亮點(diǎn)：一是汽配產(chǎn)業(yè)集群已經(jīng)連成一片，其影響正在形成并在擴(kuò)展壯大中；二是板塊內(nèi)集結(jié)了10個(gè)左右的樓盤，有的一下開了十幾個(gè)樓座，有的是舊村改造，頗有點(diǎn)當(dāng)年廣州華南板塊的味道；三是新客運(yùn)中心投入運(yùn)營(yíng)后將會(huì)極大地帶動(dòng)周邊的發(fā)展。代表樓盤：盛世康城、南苑綠洲等東部板塊大踏步發(fā)展的制約因素已經(jīng)撬開一角。洪溝片區(qū)改造和東部化工區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)整是東城發(fā)展的兩大引擎。兩大引擎如今都有了實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)，特別是洪溝片區(qū)的改造令人歡欣鼓舞。東城的居住價(jià)值正一步步體現(xiàn)出來(lái)。代表樓盤推薦：改造中的洪溝片區(qū)、花山府邸、盛世新東城北部板塊目前北部片區(qū)有近10個(gè)樓盤在銷售。而且隨著體量近60萬(wàn)㎡的昂展項(xiàng)目的落成，可以預(yù)計(jì)，今后對(duì)北部片區(qū)的拉動(dòng)將不可估量。同時(shí)伴隨著其他幾個(gè)項(xiàng)目高科技陶瓷園的完工北部板塊引來(lái)業(yè)界和人們的關(guān)注只是時(shí)間早晚的問(wèn)題。板塊代表樓盤：名尚國(guó)際社區(qū)、盛世名苑、華僑城、弘韻豪庭等。西部板塊西部城區(qū)是淄博市下一步規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域，也是淄博市發(fā)展的主要方向。隨著佳士客新城購(gòu)物中心啟用以及政府西遷，西部板塊的發(fā)展將新添一個(gè)強(qiáng)大的發(fā)動(dòng)機(jī)。目前一大批樓盤項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工或正在前期準(zhǔn)備中。板塊代表樓盤：頤豐花園、創(chuàng)業(yè)體育場(chǎng)項(xiàng)目等。本案未來(lái)來(lái)張張店店房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)張店店房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)將將迎迎來(lái)來(lái)較較大大的的發(fā)發(fā)展展機(jī)機(jī)遇遇，，市市場(chǎng)場(chǎng)整整體體向向好好，，特特別別是是西西部部區(qū)區(qū)域域?qū)?huì)會(huì)成成為為未未來(lái)來(lái)持持續(xù)續(xù)的的開開發(fā)發(fā)熱熱點(diǎn)點(diǎn)；；張店店房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)未未來(lái)來(lái)發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿α蘧薮蟠?，，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未未達(dá)達(dá)到到飽飽和和狀狀態(tài)態(tài)，，價(jià)價(jià)格格將將會(huì)會(huì)持持續(xù)續(xù)平平穩(wěn)穩(wěn)走走高高；；土地地成成本本增增大大，，使使得得大大盤盤將將會(huì)會(huì)減減少少，，100畝左左右右的的項(xiàng)項(xiàng)目目更更適適宜宜開開發(fā)發(fā)；；產(chǎn)品品將將多多元元化化，，小小高高層層及及高高層層產(chǎn)產(chǎn)品品仍仍然然為為主主流流產(chǎn)產(chǎn)品品，，低低密密度度產(chǎn)產(chǎn)品品將將會(huì)會(huì)成成為為高高端端市市場(chǎng)場(chǎng)的的寵寵兒兒。。項(xiàng)目目本本體體分分析析地塊塊區(qū)區(qū)域域認(rèn)認(rèn)知知◆項(xiàng)目目位位置置：：處于于世紀(jì)紀(jì)路路以以西西、、魯魯泰泰大大道道以以北北；◆項(xiàng)目目位位于于：張店店西西部部及及北北部部板板塊中央居住區(qū)中心城區(qū)商務(wù)區(qū)本案世紀(jì)路魯泰大道濟(jì)青高速◆項(xiàng)目地地塊四四至：：東至阿波羅羅大酒酒店，西至至大張村村村民民回遷遷房，，南至魯泰大大道，，北至村里小小路。。地塊東東端地塊西西端地塊南南端地塊北北端地塊區(qū)區(qū)位四四至項(xiàng)目地地塊現(xiàn)現(xiàn)狀地塊現(xiàn)現(xiàn)狀已拆村村民房房已拆村村民房房待拆村村民房房待拆村村民房房待拆小小工廠廠待拆小小工廠廠大張村村委會(huì)會(huì)項(xiàng)目地地塊現(xiàn)現(xiàn)狀◆項(xiàng)目地地塊現(xiàn)現(xiàn)狀：：該地塊塊由大張村村土地地、房房鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府府用地地、大大張糧糧管所所、莊莊園集集團(tuán)、、張店店區(qū)法法院◆項(xiàng)目地地塊面面積：：項(xiàng)目地塊方方正，面積約約8.15萬(wàn)㎡㎡，約122.5畝。大張村村土地地大張糧糧管所所房鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府府用地地莊園集集團(tuán)、、張店店區(qū)法法院地塊通乾拉拉菲◆項(xiàng)目南南臨魯魯泰大大道，，東邊邊鄰近近世紀(jì)紀(jì)路，，路政政建設(shè)設(shè)較好好，但但是公公共交交通通車率率較低低，屬屬于城城市邊邊緣地地帶，，而且且魯泰泰大道道通行行大型型貨車車車輛輛，居居住私私密性性較弱弱?！繇?xiàng)目地地處張店新新區(qū)，，項(xiàng)目目周邊邊現(xiàn)為為農(nóng)村村舊址址，生生活配配套有有待完完善；；◆項(xiàng)目所所在區(qū)區(qū)域已已經(jīng)形形成張張店城城區(qū)居居住區(qū)區(qū)，周周邊大大盤較較多，，居住住氛圍圍濃厚厚；◆區(qū)域在在售樓樓盤集中魯魯泰大大道以以南區(qū)區(qū)域。。如：通通乾拉拉菲、、遠(yuǎn)景景花園園、陽(yáng)陽(yáng)光花花園、、名尚尚城市市廣場(chǎng)場(chǎng)、華華僑城城、創(chuàng)創(chuàng)業(yè)頤頤豐花花園等等。項(xiàng)目區(qū)區(qū)域周周邊環(huán)環(huán)境分分析主要道道路項(xiàng)目南南部村村民房房項(xiàng)目北北部村村民房房冠都新新城玉龍河河豬籠河河項(xiàng)目周周邊生生活配配套狀狀況◆生活配配套：：通乾乾拉菲菲、名名尚城城市廣廣場(chǎng)、、義烏烏小商商品城城◆教育配套：世紀(jì)花園小學(xué)、大張村中心小學(xué)、張店美術(shù)中學(xué)等◆醫(yī)療配套：蓮池醫(yī)院名尚城市廣場(chǎng)蓮池醫(yī)院大張村中心小學(xué)通乾拉菲張店美術(shù)中學(xué)高中部

世紀(jì)花園小學(xué)火炬公園

義烏小商品城玉龍河蓮池公園結(jié)論：：國(guó)際化化生活活，享享受奢奢華級(jí)級(jí)生活活配套套；遠(yuǎn)離城城市的的喧囂囂，交交通的的擁堵堵項(xiàng)目屬屬性定定位雖然處處于城城市主主發(fā)展展方向向上，，但位位于西西部及及北部部片區(qū)區(qū)交匯匯處；；距離淄淄博新新區(qū)核核心區(qū)區(qū)域上上有一一段距距離。。區(qū)域臨臨近城城市主主干道道，路路政建建設(shè)較較好，，交通通便利利，但但是公公共通通車率率較低低；目前城城市配配套尚尚不齊齊全，，城市市形象象較差差，但但后期期發(fā)展展?jié)摿α^大大?！繇?xiàng)目地地塊涉涉及村、鎮(zhèn)鎮(zhèn)、區(qū)區(qū)三方方面的的土地地，前期需需投入入較大大的精精力、、成本本進(jìn)行行協(xié)商商、拆拆遷、、安置置?！舻貕K平平整，，高低低起伏伏不大大，體體量適適中；；◆地塊容容積率率為2.5，屬于于小高高層及及高層層物業(yè)業(yè)類型型區(qū)域?qū)傩耘涮讓傩酝恋貙傩皂?xiàng)目屬性項(xiàng)目分分析小小結(jié)屬于城城市主主發(fā)展展方向向，但但距離離核心心區(qū)域域有一一定距距離；；目前周周邊配配套較較為缺缺乏，，城市市形象象較差差，但但后期期發(fā)展展?jié)摿α^大大；；地塊較較為方方正，，但存存在拆拆遷改改造；；產(chǎn)品以以小高高層為為主，，與周周邊項(xiàng)項(xiàng)目相相似。。項(xiàng)目所所處區(qū)區(qū)域較較為尷尷尬，，長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)來(lái)看看發(fā)展展?jié)摿αα己煤?，但但容易易被邊緣化化及同質(zhì)化化！市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分分析盛世名名苑市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)品掃掃描◆選取原原則：：◆空間區(qū)區(qū)位相相近，，處于于相同同板塊塊或臨臨近板板塊；；◆產(chǎn)品形形態(tài)以以小高高層、、高層層為主主；項(xiàng)項(xiàng)目檔檔次接接近，，存在在直接接競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)◆在售競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤：：中潤(rùn)華華僑城城、黃黃金國(guó)國(guó)際、、名尚尚城市市廣場(chǎng)場(chǎng)、紫紫園、、龍鳳鳳苑、、創(chuàng)業(yè)業(yè)頤豐豐花園園、通通乾拉拉菲、、遠(yuǎn)景景玉城城競(jìng)品項(xiàng)項(xiàng)目樣樣本選選取本案名尚·城市廣廣場(chǎng)七海里里黃金國(guó)國(guó)際華僑城城通乾拉拉菲陽(yáng)光花花園遠(yuǎn)景·玉城世紀(jì)花花園·蘭花園園創(chuàng)業(yè)頤頤豐花花園中心板板塊北區(qū)板板塊西區(qū)板板塊紫園中潤(rùn)潤(rùn)大大道道世紀(jì)路市場(chǎng)主主要競(jìng)競(jìng)品分分析主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案——黃金國(guó)國(guó)際項(xiàng)目名稱黃金國(guó)際項(xiàng)目位置西六路聯(lián)通路交匯處西南角占地面積592畝，合39.5萬(wàn)㎡建筑面積80萬(wàn)㎡建筑形態(tài)目前在售18號(hào)樓開發(fā)進(jìn)度A、B、C、E區(qū)現(xiàn)房，DE建設(shè)中戶型區(qū)間97㎡的兩居133-150㎡的三居180-267㎡的四居主力戶型97㎡、147㎡,153㎡銷售均價(jià)6000元/㎡優(yōu)惠措施暫無(wú)項(xiàng)目配套機(jī)關(guān)幼兒園、中央水系景觀、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、多功能運(yùn)動(dòng)會(huì)所區(qū)域配套蓮池公園、蓮池小學(xué)、張店七中、義烏商品城、大潤(rùn)發(fā)、銀座購(gòu)物廣場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：1：項(xiàng)目規(guī)模大，便于整體規(guī)劃；

2：大盤營(yíng)銷，持續(xù)的市場(chǎng)影響力；

3：項(xiàng)目配套完善、品質(zhì)高端（例溫泉入戶）劣勢(shì)：1：價(jià)格高于周邊在售項(xiàng)目近1000元、客群較?。?/p>

2：后期開發(fā)高層產(chǎn)品品質(zhì)較差；項(xiàng)目基基本信信息市場(chǎng)主主要競(jìng)競(jìng)品分分析主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案——黃金國(guó)國(guó)際景觀設(shè)設(shè)計(jì)中心組組團(tuán)景景觀、、景觀觀節(jié)點(diǎn)點(diǎn)、樓樓間綠綠化，，符合合其高高端定定位；；中心組組團(tuán)景景觀（（C區(qū)）：：9洞GOLF推桿練練習(xí)場(chǎng)場(chǎng)、中中央水水系、、下沉沉式網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)、下下沉式式會(huì)所所；市場(chǎng)主主要競(jìng)競(jìng)品分分析主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案——黃金國(guó)國(guó)際戶型設(shè)設(shè)計(jì)在售18#樓戶型型圖黃金國(guó)國(guó)際的的高價(jià)價(jià)位，，實(shí)際際支撐撐點(diǎn)包包含以以下幾幾點(diǎn)：：1）生活活方式式創(chuàng)新新（溫溫泉入入戶、、GOLF）2）景觀觀創(chuàng)新新3）會(huì)所所、配配套及及物業(yè)業(yè)管理理4）前期期建立立起高高端形形象。。黃金國(guó)國(guó)際核核心賣賣點(diǎn)可可歸結(jié)結(jié)為：：完善的的城市市配套套高端的的自身身配套套創(chuàng)新的的生活活理念念主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案——黃金國(guó)國(guó)際市場(chǎng)主主要競(jìng)競(jìng)品分分析市場(chǎng)主主要競(jìng)競(jìng)品分分析主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案——龍鳳苑苑項(xiàng)目名稱龍鳳苑項(xiàng)目位置張店區(qū)聯(lián)通路與西八路交叉口西北角占地面積23.49公頃建筑面積6580萬(wàn)㎡建筑形態(tài)目前在售龍鳳苑四期開發(fā)進(jìn)度預(yù)計(jì)2011年10月交房戶型區(qū)間118——169㎡主力戶型130㎡、146㎡,158㎡銷售均價(jià)6000元/㎡優(yōu)惠措施暫無(wú)項(xiàng)目配套幼兒園、小學(xué)區(qū)域配套佳世客超市優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：1：項(xiàng)目規(guī)模大，便于整體規(guī)劃；

2：大盤營(yíng)銷，持續(xù)的市場(chǎng)影響力；

3：新區(qū)發(fā)展的核心位置，升值空間較大；劣勢(shì)：1：建筑密度相對(duì)較大

2：開發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，前期入住客戶影響較大項(xiàng)目基基本信信息市場(chǎng)主主要競(jìng)競(jìng)品分分析主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案——龍鳳苑苑景觀設(shè)設(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)內(nèi)多層層、小小高層層、高高層住住宅錯(cuò)錯(cuò)落有有致，，增添添了龍龍鳳苑苑整體體的層層次感感。功能結(jié)結(jié)構(gòu)與與布局局，可可概括括為“一環(huán)、、兩軸軸、兩兩心”市場(chǎng)主主要競(jìng)競(jìng)品分分析主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案——龍鳳苑苑戶型設(shè)設(shè)計(jì)99㎡㎡兩房?jī)蓛蓮d一一衛(wèi)三房?jī)蓛蓮d一一廚一一衛(wèi)168㎡三房?jī)蓛蓮d兩兩衛(wèi)三房?jī)蓛蓮d一一廚兩兩衛(wèi)主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案——龍鳳苑龍鳳苑的高價(jià)價(jià)位，實(shí)際支支撐點(diǎn)包含以以下幾點(diǎn)：1）市政府西移移，片區(qū)的升升值2）合理的景觀觀規(guī)劃3）配套及規(guī)范范的物業(yè)管理理4）樹立高端大大盤形象。龍鳳苑核心賣賣點(diǎn)可歸結(jié)為為：完善的城市配配套產(chǎn)品創(chuàng)新與多多元化以人為本的生生活理念市場(chǎng)主要競(jìng)品品分析市場(chǎng)主要競(jìng)品品分析主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案——華僑城項(xiàng)目名稱華僑城項(xiàng)目位置張店區(qū)聯(lián)通路與西八路交叉口西北角占地面積1800畝建筑面積120萬(wàn)㎡建筑形態(tài)四期加州海岸開發(fā)進(jìn)度多層三成在建，小高層8層在建戶型區(qū)間90——130㎡主力戶型100——120㎡銷售均價(jià)預(yù)計(jì)起價(jià)6000元/㎡優(yōu)惠措施憑身份證綠卡辦理中項(xiàng)目配套會(huì)所、商業(yè)、華僑城實(shí)驗(yàn)幼兒園，北京大學(xué)外國(guó)語(yǔ)學(xué)院實(shí)驗(yàn)學(xué)校區(qū)域配套豬籠河景觀帶、火炬公園、名尚城市廣場(chǎng)、高新區(qū)實(shí)驗(yàn)中小學(xué)校、淄博11中、

優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：1：淄博第一大盤，高端生活區(qū)；

2：高品質(zhì)景觀的打造

3：中潤(rùn)大道帶來(lái)交通優(yōu)勢(shì)；劣勢(shì)：1：部分產(chǎn)品品質(zhì)交差，影響產(chǎn)品形象

2：營(yíng)銷出現(xiàn)失誤，價(jià)格提升較慢。項(xiàng)目基本信息息市場(chǎng)主要競(jìng)品品分析主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案——華僑城景觀設(shè)計(jì)純正古典歐式式建筑風(fēng)格，，14國(guó)風(fēng)情園林景景觀；現(xiàn)代的材質(zhì)、、多變的色彩彩、三段式立立面構(gòu)圖；整個(gè)社區(qū)以水水為界，以湖湖、河為主題題，空間恢弘弘、錯(cuò)落有致致、秩序井然然，形成一個(gè)個(gè)有序的、活活躍的生態(tài)有有機(jī)組合體，，市場(chǎng)主要競(jìng)品品分析主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案——華僑城戶型設(shè)計(jì)市場(chǎng)主要競(jìng)品品分析主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案——名尚城市廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目名稱名尚城市廣場(chǎng)項(xiàng)目位置西五路魯泰大道交匯處西北角占地面積23萬(wàn)㎡建筑面積56萬(wàn)㎡（住宅26萬(wàn)㎡）建筑形態(tài)電梯多層、小高層、高層開發(fā)進(jìn)度主體封頂戶型區(qū)間85-260㎡主力戶型110-140㎡銷售均價(jià)5500元/㎡優(yōu)惠措施--項(xiàng)目配套30萬(wàn)㎡城市綜合體，會(huì)所區(qū)域配套新瑪特超市、豬龍河景觀帶優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：1：項(xiàng)目規(guī)模大，便于整體規(guī)劃；

2：大盤營(yíng)銷，持續(xù)的市場(chǎng)影響力；

3：項(xiàng)目商業(yè)定位超前；劣勢(shì)：位于城市邊緣，周邊生活配套缺乏；項(xiàng)目基本信息息未開發(fā)待售組團(tuán)在售組團(tuán)交房組團(tuán)商業(yè)綜合體高層公寓A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)住宅組團(tuán)：分為ABCD四個(gè)組團(tuán)，分分別為：多層層、小高層高高層、洋房、、聯(lián)排組團(tuán)；；目前在售為為B區(qū)，主力戶型型92-120㎡兩房三房；均均價(jià)5500元/㎡；商業(yè)組團(tuán)：分為集中商業(yè)業(yè)綜合體、公公寓組團(tuán)。目目前為主推組組團(tuán)；正在火火爆招商中，，中國(guó)首座家家庭主題樂(lè)園園。工程進(jìn)度方面面，住宅部分分建設(shè)主體完完工。規(guī)劃、產(chǎn)品主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案——名尚城市廣場(chǎng)場(chǎng)市場(chǎng)主要競(jìng)品品分析市場(chǎng)主要競(jìng)品品分析主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案——名尚城市廣場(chǎng)場(chǎng)戶型設(shè)計(jì)116㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)衛(wèi)107㎡三房?jī)蓮d一衛(wèi)衛(wèi)92㎡二房?jī)蓮d一衛(wèi)衛(wèi)市場(chǎng)主要競(jìng)品品分析主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案——遠(yuǎn)景玉城項(xiàng)目名稱遠(yuǎn)景玉城項(xiàng)目位置中潤(rùn)大道以北，西八路以東占地面積--建筑面積11.58萬(wàn)㎡建筑形態(tài)電梯花園洋房開發(fā)進(jìn)度項(xiàng)目在建戶型區(qū)間258-345㎡主力戶型--銷售均價(jià)8000元/㎡優(yōu)惠措施--項(xiàng)目配套名流會(huì)所區(qū)域配套世紀(jì)花園小學(xué)、名尚城市廣場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：1：高端電梯花園洋房，項(xiàng)目檔次高；

2：打造稀缺隱秘大宅

3：城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，升值空間大項(xiàng)目基本信息息市場(chǎng)主要競(jìng)品品分析主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案——遠(yuǎn)景玉城景觀設(shè)計(jì)項(xiàng)目效果圖市場(chǎng)主要競(jìng)品品分析主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案——紫園項(xiàng)目名稱紫園項(xiàng)目位置張店區(qū)政務(wù)中心正對(duì)面占地面積21.15萬(wàn)㎡建筑面積21.22建筑形態(tài)別墅、洋房、多層、小高層開發(fā)進(jìn)度主體封頂戶型區(qū)間90-380㎡主力戶型110-150㎡銷售均價(jià)5150元/㎡優(yōu)惠措施--項(xiàng)目配套會(huì)所區(qū)域配套區(qū)政府、理工大學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、水上樂(lè)園優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：1：地理位置優(yōu)越，未來(lái)發(fā)展好；

2：高端城中別墅，項(xiàng)目

3：項(xiàng)目商業(yè)定位超前；劣勢(shì)：1、存在部分回遷客戶，整體性、品質(zhì)性受到影響項(xiàng)目基本信息息主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案——紫園市場(chǎng)主要競(jìng)品品分析景觀設(shè)計(jì)市場(chǎng)主要競(jìng)品品分析未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)案——通乾拉菲地段：位于魯泰大道與世世紀(jì)路交匯處處西北角，項(xiàng)項(xiàng)目東臨；規(guī)模：項(xiàng)目總規(guī)劃占占地面積6.18萬(wàn)平方米，總總建筑面積約約26萬(wàn)平方米。酒酒店及配套公公寓占地面積積2.13萬(wàn)平方米，建建筑面積11萬(wàn)平方米。住住宅占地面積積4萬(wàn)平方米，建建筑面積15萬(wàn)平方米。產(chǎn)品：包括1座5星級(jí)酒店，1座小戶型公寓寓以及4座星級(jí)高檔住住宅組成。進(jìn)度：項(xiàng)目主體完工工；現(xiàn)場(chǎng)售樓樓處還未開放放。競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)總結(jié)結(jié)市場(chǎng)主要競(jìng)品品分析總結(jié)◆規(guī)模方面：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤以大體量量為主；◆產(chǎn)品方面：市場(chǎng)推出樓盤盤多以小高層層、高層產(chǎn)品品為主；周邊邊世紀(jì)花園、、遠(yuǎn)景花園以以多層洋房為為主。◆戶型方面面：市場(chǎng)熱銷戶型型產(chǎn)品以120—140㎡舒適三房型為為主，另外90——105㎡經(jīng)典兩房，銷銷售狀況良好好◆價(jià)格方面面：淄博新區(qū)價(jià)格格不斷攀升，，區(qū)域內(nèi)樓盤盤均價(jià)在5000/㎡㎡以上；◆特色方面面：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目主打打教育、交通通、景觀、配配套等賣點(diǎn)，，小區(qū)整體規(guī)規(guī)劃合理，注注重景觀打造造與產(chǎn)品創(chuàng)新新，打造高檔檔住宅社區(qū)。。項(xiàng)目SWOT分析SWOT分析——S優(yōu)勢(shì)淄博新區(qū)，未未來(lái)區(qū)域發(fā)展展的核心；區(qū)域居住氛圍圍濃厚；地塊方正，方方便統(tǒng)一規(guī)劃劃；臨城市主干道道，道路通達(dá)達(dá)性好；景觀資源豐富富；SWOT分析——W劣勢(shì)公共交通較弱弱；魯泰大道通行行大型車輛，，環(huán)境嘈雜西、南、北三三面為尚未改改造的村民房房，影響項(xiàng)目目檔次；新區(qū)發(fā)展不完完善，生活配配套欠佳。SWOT分析——O機(jī)會(huì)SWOT分析——T威脅□同物業(yè)產(chǎn)品集集中投放，加加劇競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)勢(shì)：小高層、高層層將是目前建建筑形態(tài)的發(fā)發(fā)展趨勢(shì)，市市場(chǎng)整體放量量較大，目前前市場(chǎng)在售項(xiàng)項(xiàng)目推出的產(chǎn)產(chǎn)品均是小高高層、高層產(chǎn)產(chǎn)品，加劇競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)；未未來(lái)同質(zhì)化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重?！踉絹?lái)越高的價(jià)價(jià)格門檻：隨著政策調(diào)控控反抑的價(jià)格格報(bào)復(fù)性上漲漲、和土地稀稀缺造成的地地價(jià)上調(diào)勢(shì)必必帶動(dòng)房?jī)r(jià)整整體上漲，房房?jī)r(jià)過(guò)高帶來(lái)來(lái)的抗性將進(jìn)進(jìn)一步體現(xiàn)□周邊新建小區(qū)區(qū)眾多，形成成客戶分流片區(qū)發(fā)展?jié)摿α?政府對(duì)西北方方向城市建設(shè)設(shè)的扶持，新新區(qū)將成為淄淄博的重點(diǎn)發(fā)發(fā)展區(qū)域；未來(lái)1—2年，周邊城市市配套逐漸齊齊全；區(qū)域樓盤的提提升價(jià)值：區(qū)域內(nèi)大盤帶帶動(dòng)片區(qū)持續(xù)續(xù)保持市場(chǎng)熱熱點(diǎn)和焦點(diǎn)，，名尚城市廣場(chǎng)場(chǎng)、通乾拉菲菲的建立，對(duì)對(duì)該區(qū)域的項(xiàng)項(xiàng)目檔次給以以提升。項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)越越、土地資源源稀缺，適合合培育高端住住宅項(xiàng)目；項(xiàng)目規(guī)劃合理理，人車分流流，景觀突出出，社區(qū)會(huì)所所、配套完善善，產(chǎn)品以小小高層為主，，項(xiàng)目整體檔檔次適合做高高端；區(qū)域受華僑城城、名尚城市市廣場(chǎng)、遠(yuǎn)景景花園等項(xiàng)目目帶動(dòng)，區(qū)域域形成高端住住宅物業(yè)集群群；項(xiàng)目SWOT分析發(fā)展戰(zhàn)略建議議公司使命——快速回款、搶搶占市場(chǎng)是本本案的必然使使命淄博前所未有有的新區(qū)高品品質(zhì)、新理念念、創(chuàng)新性、、宜居住宅。。本案作為貴司司在淄博開發(fā)發(fā)的第一個(gè)房房地產(chǎn)項(xiàng)目，，快速回款、、搶占市場(chǎng)是是其必然使命命?？梢詮囊砸韵路矫嬷质郑寒a(chǎn)品創(chuàng)新以創(chuàng)新的產(chǎn)品品設(shè)計(jì)吸引客客戶關(guān)注，從從居住舒適度度、性價(jià)比等等方面更好地地滿足客戶的的需要，便于于項(xiàng)目快速銷銷售回款。對(duì)企業(yè)進(jìn)行必必要的包裝，，利用企業(yè)第第一次進(jìn)入淄淄博市場(chǎng)造勢(shì)勢(shì)，做好宣傳傳和推廣，樹樹立良好的企企業(yè)形象。公司包裝通過(guò)以上準(zhǔn)備備工作，力圖圖在貴司進(jìn)入入淄博市場(chǎng)后后給淄博人民民打造：競(jìng)爭(zhēng)策略目前房地產(chǎn)市市場(chǎng)充斥著各各種競(jìng)爭(zhēng)策略略，通過(guò)我們們對(duì)淄博市房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的詳細(xì)調(diào)研，，我們對(duì)目前前淄博市房地地產(chǎn)市場(chǎng)上存存在的競(jìng)爭(zhēng)策策略進(jìn)行歸納納，共得出四四種競(jìng)爭(zhēng)策略略:壟斷價(jià)格較大的市場(chǎng)權(quán)重品牌至上領(lǐng)導(dǎo)者改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品特色和價(jià)值創(chuàng)新者目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)補(bǔ)缺者搭便車，借勢(shì)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者追隨者黃金國(guó)際、名名尚城市廣場(chǎng)場(chǎng)：開發(fā)商的的品牌、項(xiàng)目目品質(zhì)及項(xiàng)目目的規(guī)模都是周邊邊項(xiàng)目所無(wú)法法企及的。盛世名苑：借借助中潤(rùn)大道道以北地區(qū)的的全面開發(fā)以及周邊項(xiàng)目目的帶動(dòng)，以以價(jià)格取勝。。通乾拉菲：作作為淄博西西區(qū)的城市綜綜合體，其中中推出一棟小小公寓填補(bǔ)了了周圍公寓產(chǎn)產(chǎn)品的空白。。領(lǐng)導(dǎo)者追隨者補(bǔ)缺者各種策略的代代表項(xiàng)目本項(xiàng)目所選擇擇的競(jìng)爭(zhēng)策略略本項(xiàng)目所面臨臨的態(tài)勢(shì)：1.項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)項(xiàng)目占地規(guī)劃劃用地總面積積8.15萬(wàn)㎡，建筑面面積20.38萬(wàn)㎡。從規(guī)模上無(wú)法法與周邊大盤盤進(jìn)行規(guī)模競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。2.項(xiàng)目地段：位位于淄博新區(qū)區(qū)，處于城市市西部板塊、、北部板塊發(fā)發(fā)展的交匯處處，但目前城市配配套仍不齊全全。3.開發(fā)商品牌：：貴司作為一一個(gè)第一次進(jìn)進(jìn)入淄博市場(chǎng)場(chǎng)的開發(fā)商，，規(guī)模及品牌牌無(wú)法與已進(jìn)入淄博市市場(chǎng)的開發(fā)商商大鱷進(jìn)行直直接競(jìng)爭(zhēng)，但但貴公司以一一個(gè)創(chuàng)新的項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品、全新的居住理理念為淄博市市民提供一個(gè)個(gè)舒適的居住住空間，必會(huì)會(huì)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)打打造品牌。創(chuàng)新者者！創(chuàng)新的重要性性創(chuàng)新對(duì)市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的意義：：產(chǎn)品的創(chuàng)新可可以使得項(xiàng)目目在激烈的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中快快速脫穎而出出，從而在市市場(chǎng)上占據(jù)自自己的份額創(chuàng)新對(duì)價(jià)格的的意義：產(chǎn)品的創(chuàng)新，，可以增加產(chǎn)產(chǎn)品的附加值值，從而在側(cè)側(cè)面提升產(chǎn)品品的價(jià)值已達(dá)達(dá)到最終提高高產(chǎn)品價(jià)格的的作用。創(chuàng)新對(duì)開發(fā)商商品牌的意義義：作為一個(gè)第一一次進(jìn)入淄博博市場(chǎng)的開發(fā)發(fā)商，其第一一個(gè)項(xiàng)目采用用全新的產(chǎn)品品，可使得開開發(fā)商迅速打打開淄博市場(chǎng)場(chǎng)，得到淄博博市民的認(rèn)可可。創(chuàng)新對(duì)消費(fèi)者者的意義：作為一個(gè)全新新的產(chǎn)品，可可迅速吸引消消費(fèi)者的關(guān)注注度，同時(shí)培培養(yǎng)消費(fèi)者對(duì)對(duì)開發(fā)商的品品牌忠誠(chéng)度。。項(xiàng)目定位建議議既然項(xiàng)目的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)策略為創(chuàng)創(chuàng)新者，那么么我們?nèi)绾蝿?chuàng)創(chuàng)新；項(xiàng)目周邊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，，目標(biāo)客戶戶必將會(huì)與與其他項(xiàng)目目重疊，如如何尋找我我們的目標(biāo)標(biāo)客戶；；目標(biāo)客戶的的真正需求求點(diǎn)在哪里里，我們?nèi)缛绾卫每涂蛻舻男枨笄蟠蛟煳覀儌兊漠a(chǎn)品，，或者是引引導(dǎo)客戶的的需求。定位前的思思考我們將會(huì)帶帶著以上的的問(wèn)題進(jìn)行行思考從而而給項(xiàng)目一一個(gè)明確的的定位！追求全新生生活理念的的精英圈層層城市準(zhǔn)財(cái)富階層事業(yè)有成，財(cái)富積累階段與城市富裕階層仍存在部分差距希望享有獨(dú)有的居住文化改變生活方式的富裕階層（企業(yè)管理層、生意階層）、追求生活品味的中級(jí)公務(wù)員開發(fā)商關(guān)系戶政府高級(jí)公務(wù)員高新區(qū)企業(yè)高管中產(chǎn)階層高收入工薪家庭祖輩父輩有一定社會(huì)地位，擁有較大的財(cái)富積累收入豐厚跟隨型客戶中小生意階層、企事業(yè)中層員工、有社會(huì)背景的公務(wù)員、重要領(lǐng)域的技術(shù)人員企業(yè)中層員工、技術(shù)人員一般公務(wù)員小型私營(yíng)企業(yè)主普通階層穩(wěn)定的收入投資型客戶區(qū)域內(nèi)個(gè)體商戶周邊原住民餐飲、娛樂(lè)、超市經(jīng)營(yíng)者目標(biāo)客戶定定位目標(biāo)客戶分分析他們是這樣樣一群人：：有自己的的生活方式式，他們厭厭倦了鋪天天蓋地的舶舶來(lái)品，對(duì)對(duì)傳統(tǒng)文化化懷有向往往；喜歡創(chuàng)創(chuàng)新事物。。有自己固定定的社交圈圈，喜歡群群居、事業(yè)業(yè)正處于上上升階段但但仍需不斷斷努力的城城市準(zhǔn)財(cái)富富階層正是是我們需要要尋求的目目標(biāo)客戶。。項(xiàng)目形象定定位新區(qū)生活圈圈>>新中式原創(chuàng)創(chuàng)精英社區(qū)區(qū)城市化與房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)，就是為為了達(dá)成人人類對(duì)兩個(gè)個(gè)根本需求求的滿足——方向感與歸歸宿感。US.約翰.奈斯比特項(xiàng)目并非是是簡(jiǎn)單建造造房子，亦亦非西部新新區(qū)所增加加的一座樓樓盤，而是是為面向全全淄博而建建造的一種種富有全新中式文文化底蘊(yùn)的的精精英生活方方式。項(xiàng)目產(chǎn)品定定位小高層、高高層：通過(guò)樓層的的高矮排布布，形成豐豐富的天際際線，給人人以動(dòng)感的的美學(xué)；新中式人文文社區(qū)：通過(guò)對(duì)園林林景觀，社社區(qū)配套以以及產(chǎn)品自自身的提升升，營(yíng)造社社區(qū)新中式式人文氣息；精細(xì)化戶型型：建議項(xiàng)目根根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)情況，，戶型設(shè)計(jì)計(jì)做到人性性化、精細(xì)細(xì)化。具有豐富天天際線的小小高層、高高層新中式式人文社區(qū)區(qū)、精細(xì)化化戶型項(xiàng)目案名定定位案名闡釋：：大觀：意為為人所所仰慕及事事物的美好好繁多盛大大壯觀之意意；天下：恢弘大氣，，觀天下；；案名大氣，，既體現(xiàn)了了項(xiàng)目的中中式意象，，又展示了了項(xiàng)目高端端品質(zhì)及尊尊貴之感。。紫郡備選案名：：大觀華府大觀·天下物業(yè)發(fā)展建建議本項(xiàng)目開發(fā)發(fā)策略制定定原則規(guī)模為122畝，面積適適中，考慮慮到開發(fā)商商初次開發(fā)發(fā)，建議根根據(jù)地塊目目前現(xiàn)狀分期數(shù)量為為3期，一方面減少少資金壓力力，另一方方面根據(jù)后后期市場(chǎng)變變化對(duì)產(chǎn)品品進(jìn)行局部部調(diào)整；首期啟動(dòng)分分區(qū)物業(yè)應(yīng)應(yīng)該以提升項(xiàng)目形形象及聚攏人氣為原則，后后期根據(jù)市市場(chǎng)反應(yīng)，，對(duì)產(chǎn)品不斷創(chuàng)創(chuàng)新，在培養(yǎng)一一定人氣后后，利用成成熟社區(qū)做做為樣板，，加速后期期樓盤銷售售；充分考慮項(xiàng)項(xiàng)目的沿街街昭示性，應(yīng)充分利利用項(xiàng)目沿沿街面打造造社區(qū)特色商商業(yè)。分期開發(fā)策策略南側(cè)地塊規(guī)規(guī)整方正，，借助其臨臨街昭示性性作為形象象展示，可可以一期率率先啟動(dòng)；；中間地塊目目前為糧管管所，可作作為二期開開發(fā)地塊；；北側(cè)地塊可可作為三期期最后開發(fā)發(fā)；I期II期III期項(xiàng)目整體規(guī)規(guī)劃建議項(xiàng)目整體地地塊較為規(guī)規(guī)整，利于于后期規(guī)劃劃，可按照照地塊形狀狀進(jìn)行縱向向排布，利利用樓座的的排布形成成社區(qū)圍合合，同時(shí)規(guī)規(guī)劃遵循以以下原則：：人車分流、、地下停車車：體現(xiàn)項(xiàng)目檔檔次，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)人車分流流地下停車車。中央景觀、、均好性佳佳：社區(qū)設(shè)計(jì)中中心水景長(zhǎng)長(zhǎng)廊，各樓樓座均能觀觀景；增加社區(qū)互互動(dòng)區(qū)域：：社區(qū)規(guī)劃社社區(qū)會(huì)所、、開放式網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)、羽羽毛球場(chǎng)等等運(yùn)動(dòng)設(shè)施施。小高層、高高層產(chǎn)品的的結(jié)合：根據(jù)項(xiàng)目容容積率的要要求，產(chǎn)品品應(yīng)該是小小高層及高高層的組合合社區(qū)商業(yè)：：考慮項(xiàng)目自自身配套及及為周邊提提供商業(yè)配配套，建議議在魯泰大大道一側(cè)設(shè)設(shè)置一層商商業(yè)。1F11F11F13F13F17F17F17F17F13F13F景觀規(guī)劃建建議社區(qū)景觀設(shè)設(shè)計(jì)以和諧諧共生的規(guī)規(guī)劃理念為為基礎(chǔ)，以以“社區(qū)主主題景觀帶帶”、“水水系景觀””、“樓與與樓之間的的組團(tuán)綠化化”為核心心理念、以以“復(fù)合式式植物群落落”為表現(xiàn)現(xiàn)，通過(guò)三三大系統(tǒng)景景觀體系的的有機(jī)結(jié)合合，實(shí)現(xiàn)整整個(gè)社區(qū)景景觀資源的的均好與共共享。1F11F11F13F13F16F16F16F16F13F13F主題景觀帶水系景觀帶組團(tuán)景觀帶創(chuàng)造資源帶帶——形成社區(qū)中中心,帶動(dòng)高價(jià)值值物業(yè)和戶戶型增值核心景觀——傳統(tǒng)意境的的現(xiàn)代表達(dá)達(dá)借鑒古典園園林先抑后后揚(yáng)、一詠詠三嘆的造造園手法，，避免核心心區(qū)一覽無(wú)無(wú)余。小小廣場(chǎng)場(chǎng)還可以局局部下沉，，進(jìn)一步強(qiáng)強(qiáng)化場(chǎng)所感感案例：北京京金都都杭城核心景觀——先抑后揚(yáng)的現(xiàn)現(xiàn)代表達(dá)建筑風(fēng)格建議議項(xiàng)目名稱黃金國(guó)際中潤(rùn)華僑城通乾拉菲名尚城市廣場(chǎng)陽(yáng)光花園紫園產(chǎn)品風(fēng)格歐式歐式現(xiàn)代北美風(fēng)情現(xiàn)代歐式打造新中式建建筑風(fēng)格目的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品品的主題性、、都市性、超超越性競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)價(jià)值體系構(gòu)建建外內(nèi)

規(guī)劃布局外部建筑形象入口圍擋/圍墻展示區(qū)園林景觀內(nèi)部建筑形象產(chǎn)品構(gòu)面

設(shè)計(jì)目標(biāo)

“中式”表達(dá)手法/要點(diǎn)尺度/原則

秀給城市看的高端形象驚艷超越的樓盤氣場(chǎng)城市尺度千尺為勢(shì)標(biāo)定感昭示性

話題性親人尺度百尺為形游線引導(dǎo)驚爆點(diǎn)設(shè)置核心區(qū)構(gòu)建場(chǎng)所感營(yíng)造現(xiàn)代風(fēng)格與中式元素的拼貼、對(duì)比元素說(shuō)話全面借鑒中式造園風(fēng)格與手法空間說(shuō)話

規(guī)劃追求大圍合與大形式；突出建筑形象的都市感，強(qiáng)化天際線塑造；入口、圍墻等突出夸張的尺度與儀式感；原型引用集萃主義文脈主義

我們主張：現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)骨，中中式元素首先是都市的的、高端的、、高層的；然然后是體現(xiàn)現(xiàn)設(shè)計(jì)感的巧巧妙“移植””，讓中式元元素成為現(xiàn)代代風(fēng)格的手法法之中常用元素1：符號(hào)常用元素2：色彩常用元素3：細(xì)節(jié)元素之一：符符號(hào)案例：北京禧禧福會(huì)禧福會(huì)建筑形形象上突出了了現(xiàn)代建筑利利落的線條、、高聳的體量量。在建筑頂頂部借用了古典園林中花花格窗，加以夸張變變形，成為鮮鮮明的古典符符號(hào)。元素之一：符符號(hào)窗格作為符號(hào)，在在建筑的其他他部分也反復(fù)復(fù)出現(xiàn)，甚至至在項(xiàng)目LOGO上也予以呼應(yīng)應(yīng)，古典主線線通過(guò)符號(hào)得得到了反復(fù)強(qiáng)強(qiáng)化。選用了沉穩(wěn)大大氣的赭石色色系，雖然形形象仍是現(xiàn)代代風(fēng)格，但與與項(xiàng)目的案名名與皇家園林林的主題形成成呼應(yīng)。案例：曲江華華府曲江華府山墻墻頂部使用了了大面積的灰灰色，與整體體白色調(diào)搭配配，直接喚起起了傳統(tǒng)民居居經(jīng)典的色彩彩印象。元素之二：顏顏色元素之三：顏顏色案例：成都錦錦都錦都的高層住住宅延續(xù)了主主流的現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格，但細(xì)部部出彩——窗格的古典意意味不言自明明；山墻的折折線造型寫意意不寫實(shí)，簡(jiǎn)簡(jiǎn)約一筆，卻卻是對(duì)古典建建筑致敬競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目項(xiàng)目戶型區(qū)間主力戶型黃金國(guó)際70-267㎡110-150㎡中潤(rùn)華僑城100-500㎡130-160㎡通乾拉菲80-180㎡130-120㎡名尚城市廣場(chǎng)85-260㎡110-140㎡紫園90-380㎡120-160㎡住宅面積區(qū)間間：與市場(chǎng)差異化化競(jìng)爭(zhēng)，避開開競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的的戶型設(shè)計(jì)區(qū)區(qū)間，我們?cè)O(shè)計(jì)以100-120㎡為主力的經(jīng)濟(jì)濟(jì)型戶型，輔輔以70-90㎡㎡的緊湊型戶型型，適當(dāng)延展展少量區(qū)域熱熱銷的120-130㎡戶型。項(xiàng)目產(chǎn)品探研研A、D為3室2廳2衛(wèi)建面110-120㎡B、C為3室2廳1衛(wèi)建面100-110㎡優(yōu)點(diǎn)：全部戶型客廳廳附贈(zèng)大面積積觀景花園陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)全部主臥、客客廳南向設(shè)置置、所有臥室室附贈(zèng)凸窗觀景花園陽(yáng)臺(tái)臺(tái)凸窗項(xiàng)目產(chǎn)品建議議——100-120㎡緊湊三居優(yōu)點(diǎn):較大戶型南北北通透戶型方正、經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)用全部戶型客廳廳和主臥南向向設(shè)計(jì)客廳贈(zèng)送觀景景陽(yáng)臺(tái)ABC觀景陽(yáng)臺(tái)項(xiàng)目產(chǎn)品建議議——70-90㎡二居（高板2梯3戶）項(xiàng)目產(chǎn)品建議議——一梯兩戶點(diǎn)塔塔戶型（130㎡）國(guó)際城案例(一梯二戶)三室兩廳一衛(wèi)衛(wèi)建筑面積：130㎡◎雙客臥面積適適中，層次分分明，小客玲玲瓏剔透，大大客外飄窗更更顯雍容◎家政陽(yáng)臺(tái)◎獨(dú)守一片窗外外風(fēng)情，動(dòng)靜靜自如◎獨(dú)立餐廳與廚廚房相近，與與客廳有效錯(cuò)錯(cuò)開，顯私秘秘◎明衛(wèi)設(shè)計(jì)，可可自由分隔◎約7平米方正露臺(tái)臺(tái)，盡情享受受陽(yáng)光浴◎?qū)挸◤N房面寬寬2.2米◎客廳尺度適中中，與觀景陽(yáng)陽(yáng)光室相連◎書房超大面寬寬落地窗連接接露臺(tái)完備的配套表表現(xiàn)為：滿足精致人生生追求的會(huì)所所滿足居住需要要的商業(yè)街體現(xiàn)生活品味味的生態(tài)陽(yáng)光光車庫(kù)提高居住便利利性社區(qū)體驗(yàn)設(shè)施施項(xiàng)目整體價(jià)值值的實(shí)現(xiàn)提升住宅價(jià)值值承擔(dān)城市功能能豐富都市生活活整合項(xiàng)目區(qū)域域資源體現(xiàn)項(xiàng)目整體體形象由于本項(xiàng)目所所在區(qū)域位于于淄博市新區(qū)區(qū)，目前周邊邊城市配套較較為缺乏，位位于淄博城區(qū)區(qū)主要發(fā)展兩兩方向的交匯匯處，城市配配套的全面覆覆蓋仍需一定定時(shí)間，故本本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)配套既要考考慮提升項(xiàng)目目的價(jià)值，又又要考慮承擔(dān)擔(dān)一部分的城城市配套功能能。商業(yè)配套定位位時(shí)尚化、風(fēng)情情化的商業(yè)空空間?紅色窗框和幕幕墻古典分格格

?酷酷酷的不銹鋼座座椅印上古典典花紋

?黑黑色簡(jiǎn)約的的路燈獲得古古典裝飾配套商業(yè)：以以服務(wù)于社區(qū)區(qū)內(nèi)部居民生生活需求為主主，業(yè)態(tài)以滿滿足生活配套套為主，包括括小型超市、、茶館、咖啡啡廳、干洗店店、銀行、面面包店、餐飲飲等藥品店便利店家居裝修面包店干洗店銀行時(shí)尚化、風(fēng)情情化的商業(yè)空空間會(huì)所類型效用傾向設(shè)置意向科目投資收益使用率少高高使用、效益鼓勵(lì)乒乓球、桌球少少高使用鼓勵(lì)籃球、單雙杠、門球、棋牌、兒童活動(dòng)、閱覽、多功能廳高高高形象鼓勵(lì)壁球、健身、羽毛球館、游泳池高少高形象權(quán)衡網(wǎng)球、網(wǎng)吧、咖啡廳高少低廣告取締桑拿、溫水游泳池、迷你高爾夫、保齡球運(yùn)動(dòng)會(huì)所商務(wù)中心室外運(yùn)動(dòng)室內(nèi)運(yùn)動(dòng)閱覽室、多功功能室籃球、門球、、單雙杠、兒兒童活動(dòng)中心心羽毛球室、乒乒乓球室、、、桌球室、健健身房、棋牌牌室會(huì)所功能設(shè)置置以社區(qū)居民民的需求為導(dǎo)導(dǎo)向，采取開開放式經(jīng)營(yíng)，，面向業(yè)主及及周邊居民。。會(huì)所配套定位位右圖案例：廣廣州云山詩(shī)意意·人家玻璃天窗模擬擬了傳統(tǒng)木結(jié)結(jié)構(gòu)的構(gòu)架項(xiàng)目會(huì)所規(guī)模模建議控制在在1000-2000平米左右啟啟動(dòng)期作為為項(xiàng)目展示體體驗(yàn)中心和銷銷售中心，后后期轉(zhuǎn)為社區(qū)區(qū)會(huì)所，臨近近主入口和商商業(yè)街設(shè)置，，便于形成經(jīng)經(jīng)營(yíng)上的互動(dòng)動(dòng)陽(yáng)光停車場(chǎng)——實(shí)現(xiàn)真正的人人車分流交通組織出入口盡量遠(yuǎn)遠(yuǎn)離高價(jià)值物物業(yè)區(qū)域高層集中地下下停車，盡量量做到人車分分流，車行路路沿社區(qū)外環(huán)環(huán)線布置；車行動(dòng)線與地地下停車場(chǎng)出出入口設(shè)置相相協(xié)調(diào)；車庫(kù)設(shè)有電梯梯直接入戶，，地下入戶大大堂也要有品品質(zhì)；地下陽(yáng)光車庫(kù)庫(kù)處理，設(shè)計(jì)計(jì)有采光口和和采光井，以以及燈光細(xì)節(jié)材料服務(wù)環(huán)保節(jié)節(jié)能及及智能能化技技術(shù)：：以完善善的功功能提提升居居住的的舒適適性；；對(duì)細(xì)節(jié)節(jié)的追追求：：只有同同多對(duì)對(duì)細(xì)節(jié)節(jié)的把把握及及不斷斷追求求，才才能創(chuàng)造更更好的的產(chǎn)品品物業(yè)服服務(wù)的的進(jìn)一一步加加強(qiáng)：：物業(yè)的的作用用已經(jīng)經(jīng)不僅僅僅是是保安安及收收費(fèi)。。產(chǎn)品附附加值值新技術(shù)術(shù)應(yīng)用用——本項(xiàng)目目運(yùn)用用新技技術(shù)的的三項(xiàng)項(xiàng)原則則原則一一：選選用價(jià)價(jià)格適適中的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)型材材料，，控制制建造造成本本原則二二：運(yùn)運(yùn)用合合理的的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)以及及施工工技術(shù)術(shù)，減減少維維護(hù)成成本原則三三：綜綜合利利用各各種節(jié)節(jié)能系系統(tǒng)，，最大大限度度的減減少業(yè)業(yè)主使使用成成本新技術(shù)術(shù)的應(yīng)應(yīng)用新技術(shù)術(shù)的應(yīng)應(yīng)用成本案例在項(xiàng)目中的作用智能化社區(qū)智能卡識(shí)別系統(tǒng)、磁卡出入系統(tǒng)、門控系統(tǒng)、指紋識(shí)別出入系統(tǒng)，全方位可視對(duì)講系統(tǒng)，溫度、燈光、窗簾及家電全方位遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)等；高深圳紅樹西岸（由于智能化技術(shù)使用門檻較高，成本高，目前僅在少數(shù)項(xiàng)目中進(jìn)行了嘗試）項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)舒適性恒溫系統(tǒng)，恒濕系統(tǒng)，新風(fēng)系統(tǒng)、隔音系統(tǒng)等；較高當(dāng)代MOMA鋒尚國(guó)際公寓項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)節(jié)能太陽(yáng)能運(yùn)用，屋面綠化等一般萬(wàn)科東麗湖（使用較廣泛）并非項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)，主要為項(xiàng)目節(jié)約成本本項(xiàng)目目中新新材料料、新新技術(shù)術(shù)的使使用并并非項(xiàng)項(xiàng)目的的核心心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力和和主要要發(fā)力力方向向，但但部分分新技技術(shù)的的運(yùn)用用成本本低且且可以以為項(xiàng)項(xiàng)目節(jié)節(jié)約成成本，，因此此，可可以選選擇節(jié)能方方面的新技技術(shù)運(yùn)運(yùn)用于于本項(xiàng)項(xiàng)目。。目前新新材料料、新新技術(shù)術(shù)在住住宅中中的運(yùn)運(yùn)用主主要分分為三三種：：當(dāng)代MOMA紅樹西西岸鋒尚國(guó)國(guó)際公公寓太陽(yáng)能能熱水水系統(tǒng)統(tǒng)太陽(yáng)能新技術(shù)術(shù)的應(yīng)應(yīng)用——太陽(yáng)能能利用用子系系統(tǒng)樓梯間間、走走道、、廁所所等““冷空空間””朝北北布置置，作作為朝朝南布布置的的起居居“熱熱空間間”的的熱能能緩沖沖區(qū)。。建筑南南面爭(zhēng)爭(zhēng)取盡盡量多多的采采光面面，最最大限限度的的獲得得太陽(yáng)陽(yáng)能。。建筑南南向要要考慮慮夏季季遮陽(yáng)陽(yáng)，避避免能能源消消耗緊緊張，，可選選擇遮遮陽(yáng)簾簾，在在不影影響建建筑外外觀的的條件件下達(dá)達(dá)到遮遮陽(yáng)的的目的的。電梯間間北置置建筑南南部爭(zhēng)爭(zhēng)取最最大采采光面面遮陽(yáng)簾簾遮陽(yáng)簾簾新技術(shù)術(shù)的應(yīng)應(yīng)用——產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)子子系統(tǒng)統(tǒng)項(xiàng)目物物業(yè)管管理建建議物業(yè)管管理是是項(xiàng)目目入駐駐后社社區(qū)檔檔次的的直觀觀體現(xiàn)現(xiàn)，因因此，，建議議引進(jìn)進(jìn)國(guó)內(nèi)內(nèi)頂級(jí)級(jí)物業(yè)業(yè)管理理公司司，全全面提提升社社區(qū)物物業(yè)管管理水水平；；合作模模式：：1）托管管：直直接由由該公公司負(fù)負(fù)責(zé)管管理；；2）顧問(wèn)問(wèn)：開開放商商注冊(cè)冊(cè)物管管公司司，由由聘請(qǐng)請(qǐng)公司司做顧顧問(wèn)工工作；；物業(yè)公公司建建議：：全球知知名物物管：：第一太太平戴戴維斯斯世邦魏魏理仕仕戴德梁梁行仲量聯(lián)聯(lián)行國(guó)內(nèi)知知名物物管：：中海物物業(yè)深圳萬(wàn)萬(wàn)科物物業(yè)浙江綠綠城物物業(yè)北京均均豪物物業(yè)關(guān)于盛盛世行行山東盛世行投資顧問(wèn)有限公司

TIMESUNIONCONSULTANCY誠(chéng)信·專業(yè)·策略·整合·運(yùn)營(yíng)盛世行行簡(jiǎn)介介山東盛盛世行行房地地產(chǎn)投投資顧顧問(wèn)有有限公公司——一個(gè)精英團(tuán)團(tuán)隊(duì)；一個(gè)將將發(fā)達(dá)達(dá)城市市的成成熟營(yíng)營(yíng)銷理理念和和本地地市場(chǎng)場(chǎng)完美美融合合的集合型型團(tuán)隊(duì)隊(duì)；一個(gè)憑憑專業(yè)業(yè)的智智力資資源在在地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)謀求求生存存和發(fā)發(fā)展的的前進(jìn)型型團(tuán)隊(duì)隊(duì)；一個(gè)集集完備備的開開發(fā)商商資源源、密密切的的媒體體拓展展資源源和良良好的的政府府公關(guān)關(guān)資源源于一一體的的開拓型型團(tuán)隊(duì)隊(duì)；一位真真正輔輔助開開發(fā)商商規(guī)避避開發(fā)發(fā)運(yùn)營(yíng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的“地產(chǎn)軍軍師”山東盛盛世行行房地地產(chǎn)投投資顧顧問(wèn)有有限公公司將將以專專一的的精神神、專專業(yè)的的姿態(tài)態(tài)，專專注于于客戶戶委托的每每一個(gè)個(gè)項(xiàng)目目，真真正為為客戶戶創(chuàng)造造最大大價(jià)值值！盛世行行簡(jiǎn)介介代理服服務(wù)顧問(wèn)服服務(wù)經(jīng)紀(jì)服服務(wù)金融服服務(wù)營(yíng)銷策策劃銷售代代理全程顧顧問(wèn)二手房房交易易資產(chǎn)管管理公司服服務(wù)領(lǐng)領(lǐng)域觀念決定思路思路決定出路團(tuán)隊(duì)座座右銘銘不找不不行的的借口口只找可可行的的策略略……行為理理念先聲奪奪人■□人海戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)■□殺雞用用牛刀刀■□集中銷銷售法法■□注重推推廣節(jié)節(jié)奏■□做足客客戶儲(chǔ)儲(chǔ)備■□量身定定做的的價(jià)格格策略略■□成為市市場(chǎng)焦焦點(diǎn)與與熱點(diǎn)點(diǎn)■□創(chuàng)新性性的拓拓展銷銷售渠渠道■□與主流流媒體體進(jìn)行行深度度合作作■□凡戰(zhàn)者者,以正合合,以奇勝勝地產(chǎn)操操作理理念□■項(xiàng)目前前分析析＞＞＞□■項(xiàng)目策策劃＞＞＞□■銷售策策劃＞＞＞□■推廣執(zhí)執(zhí)行計(jì)計(jì)劃＞＞＞四韜戰(zhàn)戰(zhàn)略無(wú)數(shù)成成功的的個(gè)案案都證證明了了一點(diǎn)點(diǎn)：策劃先先行。。孫子兵兵法云云：上上兵伐伐謀。。解決“此時(shí)、、此地地，投投資何何種項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)小小、收收益大大等”問(wèn)題◆盛世行行認(rèn)為為，每每一個(gè)個(gè)房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，，其開開端應(yīng)應(yīng)該是是分析析——謹(jǐn)慎、、周到到的全全面分分析，，輔以以相應(yīng)應(yīng)的市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查與與研究究，解解決下下列問(wèn)問(wèn)題：：此時(shí)，，在哪哪里投投資回回報(bào)大大、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)小小？在這個(gè)個(gè)地域域投資資是否否合適適？對(duì)手們們?cè)谧鲎鲂┦彩裁?？？◆盛世行行認(rèn)為為，每每一個(gè)個(gè)項(xiàng)目目研究究，都都要深深入挖挖掘項(xiàng)項(xiàng)目的的個(gè)性性、特特色、、潛質(zhì)質(zhì)與賣賣點(diǎn)，，從而而解決決幾個(gè)個(gè)問(wèn)題題：市場(chǎng)走走勢(shì)預(yù)預(yù)測(cè)，，行情情分析析；街區(qū)功功能研研究；；投資概概算與與效益益分析析；項(xiàng)目可行性性報(bào)告。當(dāng)盛世行對(duì)對(duì)您刨根問(wèn)問(wèn)底時(shí)，請(qǐng)請(qǐng)?bào)w諒他們們的敬業(yè)精精神。如果果，研究的的結(jié)論有悖悖于您的初初衷，請(qǐng)相相信他們是是為您規(guī)避避潛在風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。項(xiàng)目前分析析任何房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目都要要進(jìn)行全方方位的項(xiàng)目目策劃，策策劃費(fèi)用與與避免的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)相比簡(jiǎn)簡(jiǎn)直微不足足道。解決“以什么形象象，用什么么價(jià)格，賣賣給誰(shuí)”的問(wèn)題◆盛世行認(rèn)為為，項(xiàng)目策策劃的主旨旨是在項(xiàng)目目的可行性性研究得到到一個(gè)肯定定的答案后后，著手?jǐn)M擬定詳細(xì)、、規(guī)范、實(shí)實(shí)用的策劃劃方案，以以解決問(wèn)題題為根本：：項(xiàng)目定位；；提出詳盡的的建筑規(guī)劃劃要求；項(xiàng)目功能安安排合理，，個(gè)性鮮明明；設(shè)計(jì)產(chǎn)品品品牌形象；；提出物業(yè)管管理新思路路；價(jià)格定位、、目標(biāo)客戶戶分析；設(shè)計(jì)置業(yè)策策略與技巧巧。當(dāng)盛世行帶帶著厚厚一一本策劃報(bào)報(bào)告拜會(huì)您您時(shí)，請(qǐng)給給他們一點(diǎn)點(diǎn)時(shí)間。盛盛世行的策策劃報(bào)告力力求滴水不不漏，切中中要害。項(xiàng)目策劃在本階段，，策略與方方案基本確確定，關(guān)鍵鍵在于將此此前所研究究的一切落落到實(shí)處。。策劃中設(shè)設(shè)計(jì)到的所所有方面必必須是完全全可操作的的，任何空空話均不允允許存在。。解決“目標(biāo)客戶的的喜好及最最可能的成成交價(jià)格，，目標(biāo)體系系與銷售方方式等”問(wèn)題◆盛世行認(rèn)為為，銷售策策劃的主要要目的是全全面闡釋項(xiàng)項(xiàng)目前分析析與項(xiàng)目策策劃，是戰(zhàn)戰(zhàn)略部署的的戰(zhàn)術(shù)演繹繹。再做一次針針對(duì)性的市市場(chǎng)調(diào)查；；目標(biāo)客戶群群分析；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的的研究與價(jià)價(jià)格定位；；建立銷售目目標(biāo)體系；；決定進(jìn)入市市場(chǎng)的時(shí)機(jī)機(jī)與姿態(tài)；；制定公開計(jì)計(jì)劃；預(yù)算推廣成成本；干擾因素分分析；執(zhí)行監(jiān)控。。當(dāng)盛世行又又帶著厚厚厚的一本策策劃報(bào)告拜拜會(huì)您時(shí)，，請(qǐng)?jiān)俳o他他們一點(diǎn)時(shí)時(shí)間，盛世世行的策劃劃一貫力求求嚴(yán)謹(jǐn)、周周到、具有有全面的可可操作性。。銷售策劃一切準(zhǔn)備就就緒，此前前前期所有有的準(zhǔn)備工工作將有力力的保障本本戰(zhàn)役的成成功。解決“媒體廣告運(yùn)運(yùn)用、推廣廣方式、職職責(zé)、分工工、目標(biāo)及及其保障并并予以實(shí)施施等”問(wèn)題◆盛世行認(rèn)為為，推廣計(jì)計(jì)劃是一道道明確的作作戰(zhàn)指令，，要點(diǎn)是分分工明確、、職責(zé)明確確、目標(biāo)明明確。媒體運(yùn)用；；促銷策略；；培訓(xùn)計(jì)劃；；銷售執(zhí)行；；跟蹤監(jiān)控；；評(píng)估總結(jié)當(dāng)盛世行堅(jiān)堅(jiān)持按照既既定方針進(jìn)進(jìn)行推廣，，甚至反對(duì)對(duì)您的時(shí)候候，請(qǐng)相信信他們的理理由，盛世世行相信經(jīng)經(jīng)過(guò)如此精精準(zhǔn)的謀劃劃，推廣定定會(huì)成功?。⊥茝V執(zhí)行計(jì)計(jì)劃√充分的市場(chǎng)場(chǎng)把握能力力；√完善的資源源配套；√項(xiàng)目統(tǒng)籌和和團(tuán)隊(duì)協(xié)作作能力；√專業(yè)的全程程策劃能力力；√遠(yuǎn)程操作能能力；√一體化的優(yōu)優(yōu)秀服務(wù)；；√豐富的實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)操作經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)；√深刻的理論論優(yōu)勢(shì)。八大核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力——盛世行科學(xué)學(xué)傳播策略略◆統(tǒng)一的廣告告風(fēng)格；◆單一的廣告告訴求；◆清晰的廣告告內(nèi)容；◆準(zhǔn)確的訴求求對(duì)象；◆明確的廣告告目標(biāo)；◆合理的媒介介計(jì)劃；◆把握熱點(diǎn)事事件進(jìn)行傳傳播。做有銷售力力的廣告別墅類物業(yè)業(yè)：陽(yáng)光名筑■□香溪庭院■□美林小鎮(zhèn)■□儒風(fēng)印象■□城市住宅類類物業(yè)：城市風(fēng)景■□天府名城■□博泰花園■□盛世康城■□商業(yè)辦公類類物業(yè)：財(cái)富廣場(chǎng)■□藍(lán)鉆國(guó)際■□齊都國(guó)際■□齊城商務(wù)中中心■□部分經(jīng)典項(xiàng)項(xiàng)目概覽◆陽(yáng)光名筑:淄博首席聯(lián)聯(lián)排別墅社社區(qū)。占地地5.8萬(wàn)平方米，，容積率0.6，綠化率近近60%，共有聯(lián)排排別墅160余套，戶型型面積從170－230平米。◆主題推廣語(yǔ)語(yǔ)：天空下的的極貴人生生陽(yáng)光名筑——淄博首席聯(lián)聯(lián)排別墅區(qū)區(qū)高端別墅香溪庭院——淄博市外商商居住區(qū)生生態(tài)別墅◆項(xiàng)目總占地地面積約200畝，由252棟別墅和7萬(wàn)平米多層層共同組成成。◆項(xiàng)目定位語(yǔ)語(yǔ)：中央生活，，純生態(tài)別別墅◆主題推廣語(yǔ)語(yǔ)：城市中心最最后的別墅墅高端別墅◆項(xiàng)目位于淄博市周村村區(qū)張周路路與柳園路路交匯處北北1000米路西。項(xiàng)項(xiàng)目周邊綠綠化環(huán)境和和空氣質(zhì)量量良好，北北臨孝婦河河風(fēng)景區(qū)、、大學(xué)城片片區(qū)，東南南向、南向向、西向?yàn)闉檗r(nóng)田；從從本案到達(dá)達(dá)周村僅5分鐘車程，，距張店西西七路僅10公里，10分鐘車程，，交通非常常便利。◆本案規(guī)劃11棟別墅物業(yè)業(yè)，總占地地23810㎡，總建筑面面積23017㎡。美林小鎮(zhèn)——純北美風(fēng)情情別墅區(qū)高端別墅◆本項(xiàng)目位于于淄博市萌山湖風(fēng)景景區(qū)，總建筑面面積13萬(wàn)平米。是集文化、教教育、生態(tài)態(tài)、旅游、、休閑居住住、度假于于一體的綜綜合性文化化項(xiàng)目?！舴謩e有“禮禮成”、““仁和”、、“誠(chéng)信””、“智博博”四部分分組成，分分為的孔子文化廣廣場(chǎng)，由20.9米大型孔子子銅像、地地面浮雕、、書本浮雕雕、牌坊、、40幅大型孔子子故事畫、、仿古畫連連廊組成；；老年休養(yǎng)中中心，設(shè)有溫泉、、醫(yī)療、文文體活動(dòng)中中心；孔子文化交交流中心，主要用于孔孔子文化學(xué)學(xué)術(shù)交流、、藝術(shù)品交交易及餐飲飲住宿；藝術(shù)家工作作室，吸引了國(guó)國(guó)內(nèi)外大批批著名畫家家、工藝美美術(shù)大師、、文化企業(yè)業(yè)家居住。。孔子文化創(chuàng)創(chuàng)意園——儒文化高檔檔臨湖別墅墅區(qū)高端別墅城市風(fēng)景——淄博高尚都都市生活典典范◆城市風(fēng)景，，位于淄博博市張店區(qū)區(qū)美麗的小小西湖畔，，總建筑面面積8.75萬(wàn)平米，綠綠地率45％，容積率率2.8。◆項(xiàng)目定位語(yǔ)語(yǔ)：淄博高尚都都市生活示示范區(qū)城市住宅天府名城——淄博首席科科技住宅◆項(xiàng)目占地108畝，規(guī)劃總建筑面積積達(dá)10萬(wàn)平米，90-150平米純多層層住宅。綠綠化率高達(dá)達(dá)40%，獨(dú)有8000平米中央綠綠化廣場(chǎng)，，6000平米沿河景景觀綠帶。。◆淄博市首家家采用先進(jìn)進(jìn)的CL建筑體系，，主要特色為為抗震、節(jié)節(jié)能、增大大使用面積積?！繇?xiàng)目形象定定位：淄博首席科科技住宅城市住宅博泰花園——周村首席金金牌戶型社社區(qū)◆項(xiàng)目臨近周周村區(qū)中心心，整體規(guī)規(guī)劃10棟樓多層住住宅，總戶戶數(shù)234戶，總建筑筑面積2.2萬(wàn)㎡，容積積率1.2，綠化率率達(dá)36%，建筑密度度24.7%。◆形象定位：：周村首席金金牌戶型社社區(qū)城市住宅盛世康城——江南風(fēng)情高高尚住宅總占地14.89萬(wàn)㎡，總建建筑面積24萬(wàn)㎡；容積率：1.45，綠地率：：35.2%；三大組團(tuán)：：怡園、暢暢園、潤(rùn)園園；三大景觀湖湖：后海、、西子、月月牙灣；三大運(yùn)動(dòng)球球場(chǎng)：羽毛毛球場(chǎng)、網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)、籃籃球場(chǎng)；一條龍型景景觀長(zhǎng)廊：：戛納大道道；營(yíng)銷中心選房現(xiàn)場(chǎng)（項(xiàng)目自2009年4月16日亮相至2009年5月23日實(shí)現(xiàn)成功簽約認(rèn)購(gòu)158套）城市住宅◆財(cái)富廣場(chǎng)，，位于淄博博市中心商商圈，總建建筑面積6.4萬(wàn)平米，是是集商業(yè)、、商務(wù)、商商住于一體體的大型城城市綜合體體、城市地地標(biāo)?！繇?xiàng)目定位語(yǔ)語(yǔ)：淄博首席精精裝小戶型型公寓。財(cái)富廣場(chǎng)——淄博市城市市綜合體典典范商務(wù)辦公齊都國(guó)際——臨淄商務(wù)辦辦公地標(biāo)◆齊都國(guó)際際：占地地30畝，由兩棟14層綜合辦辦公樓、3棟6層沿街商商住樓、、一棟8層小高層層住宅樓樓、一棟棟二層物物業(yè)用房房組成。?！粼擁?xiàng)目中中的“齊齊都國(guó)際際商務(wù)大大廈”與與區(qū)行行政辦公