江蘇鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告-2

鹽城創(chuàng)世紀項目整體策劃運營思路報告本次提案思路宏觀市場項目本身市場定位消費者洞悉運作切入點產(chǎn)品修飾推廣動作重點政策瀏覽1、從緊的貨幣政策

15%：存款類金融機構人民幣存款準備金率；

7.83%：5年以上中長期商業(yè)貸款年利率；未來加息依然存在可能性。2、第二套住房貸款細則

40%：首付提高至40%1.1倍：貸款利率為基準利率的1.1倍3、鹽城契稅

1.44倍：銷售單價高于所在片銷售均價1.44倍房源不享受契稅優(yōu)惠。4、物價局核價目前鹽城物價局僅針對普通多層商品房實行指導價，未來不排除該政策會波及所有商品房范圍。5、未來政策的不確定性關于鹽城地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)來源：同步地產(chǎn)（Top）市場研究中心及鹽城房產(chǎn)網(wǎng)注：以上數(shù)據(jù)截止于2008年2月20日，不包含未開盤入網(wǎng)項目。市場總體判斷關于供求：市場競爭激烈、期房待銷量不斷增大；關于樓盤：樓盤整體素質上升但同質化現(xiàn)象嚴重；關于住宅：90㎡—120㎡二房半、三房戶型比較受歡迎；關于商業(yè)：近幾年鹽城大量的商業(yè)項目上市，體量相對較大，租賃價格較低，市場投資信心不足。關于客戶：消費者逐漸成熟，消費回歸理性；市場同質化嚴重，建筑無特點、園林無新意、戶型少創(chuàng)新；普遍小區(qū)物業(yè)管理與小區(qū)品質不配套；市場總體表現(xiàn)預測購房房成成本本加加大大，，購購房房計計劃劃推推遲遲上百百萬萬供供應應量量，，加加大大樓樓市市風風險險大盤盤林林立立，，競競爭爭激激烈烈樓市市競競爭爭轉轉入入品品質質、、服服務務等等深深層層次次競競爭爭層層面面地塊塊分分析析1、項項目目地地理理位位置置地塊塊位位于于鹽鹽城城市市西西南南片片區(qū)區(qū)，，鹽鹽城城世世紀紀大大道道路路南南，，神神龍龍汽汽車車站站對對面面。。2、主主要要指指標標地塊塊面面積積：：53614容積積率率：：1.58建筑筑密密度度：：21.9%綠地地率率：：55%3、地地塊塊四四至至北：：世世紀紀大大道道南南：：河河道道西西：：河河道道東東：：河河道道交通通條條件件快速速干干道道世紀紀大大道道連連接接寧寧靖靖鹽鹽高高速速與與城城市市各各片片區(qū)區(qū)，，特特別別是是城城南南新新城城區(qū)區(qū)；；景觀觀資資源源1、地地塊塊三三面面環(huán)環(huán)水水，，造造就就原原生生態(tài)態(tài)自自然然水水景景，，為為后后期期景景觀觀打打造造提提供供得得天天獨獨厚厚的的優(yōu)優(yōu)勢勢；；2、世世紀紀大大道道作作為為鹽鹽城城景景觀觀大大道道，，近近50米政政府府形形象象景景觀觀帶帶，，為為項項目目先先天天景景觀觀環(huán)環(huán)境境錦錦上上添添花花；；生活活配配套套地塊塊周周邊邊基基本本無無商商業(yè)業(yè)配配套套，，需需依依靠靠西西環(huán)環(huán)路路沿沿線線、、解解放放南南路路沿沿線線配配套套；；潛在在客客源源政府府官官員員周邊邊企企業(yè)業(yè)中中高高管管理理者者裝飾飾城城經(jīng)經(jīng)營營戶戶高品品質質生生活活追追求求者者地塊塊SWOT分析析優(yōu)勢勢1、區(qū)區(qū)域域位位置置較較好好，，市市政政府府南南遷遷后后發(fā)發(fā)展展前前景景良良好好；；2、周周邊邊規(guī)規(guī)劃劃前前景景良良好好，，發(fā)發(fā)展展前前景景廣廣闊闊；；3、三三面面臨臨水水，，符符合合居居住住親親水水性性；；4、位位于于城城郊郊區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境比比較較好好，，綠綠化化率率高高，，空空氣氣清清新新；；5、世紀大道兩兩邊日后將綠綠樹成蔭，景景觀效果較好好；6、周邊道路四四通八達便利利，靠近鹽徐徐高速、寧靖靖鹽高速入口口。劣勢1、周邊的生活活配套不全，，人氣不旺；；2、地塊東側的的河水尚未形形成景觀效果果，南側為農(nóng)農(nóng)民房，影響響項目形象；；3、周邊道路雖雖然四通八達達但公交線路路欠發(fā)達。機會1、高綠化率，，以生態(tài)小區(qū)區(qū)面目入市；；2、親水性，便便于打造水岸岸住宅；3、城南新城市市中心逐漸形形成，片區(qū)發(fā)發(fā)展前景良好好；4、周邊規(guī)劃前前景良好，逐逐步形成一定定商業(yè)氛圍；；威脅1、區(qū)域內(nèi)的幾幾個中高檔大大盤對本項目目造成了威脅脅，市場逐漸漸供過于求；；2、鹽城商業(yè)地地產(chǎn)市場體量量較大；3、宏觀政策的的不確定性加加大樓市風險險。有這樣一群人人他們都不缺房房住他們挑剔他們低調(diào)、內(nèi)內(nèi)斂他們擁有財富富，但不愿過過分彰顯他們擁有極高高社會地位和和極其豐富的的社會資源他們都有各自自成功的故事事他們懂得生活活，更愿意享享受生活他們生活在這這個城市的最最上層，至少少有這種意識識他們是有一定生活品品味和追求之城市政客、、商賈客戶DNA解構或為事業(yè)有成成之人，或其其事業(yè)正處于于快速上升期期極高且穩(wěn)定的的收入帶來極極強的還款能能力和抗風險險力年齡分布：35-50歲左右性格特點：儒儒雅、低調(diào)長時間在工作作、生活的圈圈子里打拼儒雅、低調(diào)是是他們?yōu)槿颂幪幨碌娘L格消費特征：理理性，但愛面面子1、都是二次或或多次置業(yè)，，購房主要目目的是改善居居住，價格彈彈性較小，他他們更看重的的是物業(yè)品質質和服務；2、追求本味的的舒適、品位位；3、精神需求、、物質需求并并存，且極度度苛刻。1、滿巢家庭結結構，家庭化化的生活狀態(tài)態(tài)，極為注重重社會關系。。2、受過良好的的文化教育，，家資殷實，，對生活質量量有很高要求求。3、對公共交通通的依賴性很很弱，多有自自備的交通工工具。4、希望生活配配套完善，但但并不是非要要便利到家。。5、有相對自由由的工作時間間，事業(yè)上具具有很強上升升力。6、屬城市上層層名流群，對對生活滿懷熱熱情，渴望自自然、有特點點的生活。7、有習慣性的的信息渠道，，且有自己的的生活觀點，，需要深度溝溝通。行為特征：名名流階層區(qū)域分布：全全城分布借助精美的自自然景觀和人人造景觀、完完善的物業(yè)服服務和獨特的的傳播吸引全全城意向消費費者?？蛻籼卣麝P鍵鍵詞內(nèi)斂、低調(diào)、、儒雅包容、自信、、淡泊精神、品位、、服務為這樣一群人人提供什么樣的的產(chǎn)品？內(nèi)斂的客戶：：需要深度溝溝通“君子以仁存心心，以禮存心心。仁者愛人人，有禮者敬敬人。愛人者人恒愛愛之，敬人者者人恒敬之。。”道生之，德蓄蓄之。萬物并作，吾吾以復古。尋找與之溝通通的基礎他們崇尚中國國傳統(tǒng)文化，，渴望自己與與之結緣，甚甚至愛好標榜榜自己對中國國傳統(tǒng)文化有有所考究。中國傳統(tǒng)文化化，漸行漸遠遠？抑或，漸行漸漸近？將中國傳統(tǒng)文文化與現(xiàn)代居居住理念相融融合將中國傳統(tǒng)文文化與現(xiàn)代景景觀表現(xiàn)相融融合本案的產(chǎn)品定定位現(xiàn)代中式私家家府邸將中國傳統(tǒng)元元素與現(xiàn)代居居住理念有效效融合，通過過傳統(tǒng)中國元元素的點綴，，借助現(xiàn)代表表現(xiàn)手法，傳傳達一種傳統(tǒng)統(tǒng)與現(xiàn)代融合合的居住生活活。產(chǎn)品形象定位位內(nèi)斂而崢嶸的的現(xiàn)代簡約中中式簡約中國元素素具象表達中國紅、孔孟孟老莊書法、屏風、、茶古樹、水印、、竹……四大角度優(yōu)化一期產(chǎn)品品顯赫的外表超炫的景觀超大的觀景面面物業(yè)服務顯赫的外立面面立面上，建議議輔以沉穩(wěn)色色彩和中式元元素，加以點點綴、勾勒。。超炫的景觀將中國傳統(tǒng)文文化的具象元元素與地塊實實際相結合，，打造耳目一一新、足以觸觸動客戶某根根神經(jīng)的超級級景觀蘇軾說：寧可可食無肉，不不可居無竹。。習慣了紅地毯毯，總懷念記記憶里的青石石板。親水而居，多多少人夢寐以以求。超大觀景面物業(yè)服務1、引進品牌物物業(yè)服務公司司，諸如金陵陵飯店，實現(xiàn)現(xiàn)五星級酒店店服務；2、物業(yè)服務全全程介入，從從銷售伊始，，進駐售樓處處，到客戶入入??；3、聘請專業(yè)級級中式管家，，真實再現(xiàn)中中國傳統(tǒng)尊榮榮級享受。二期產(chǎn)品建議議原則1、建筑風格與與一期保持統(tǒng)統(tǒng)一2、尋找客戶需需求與90/70政策之間的平平衡點高層Townhouse＋二期產(chǎn)品建議議三房兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)+入戶花園，面面積約：150㎡五房兩廳三衛(wèi)衛(wèi)+入戶花園，面面積約：200㎡兩房兩廳一衛(wèi)衛(wèi)面積：約85㎡入戶花園面積積：約7.5㎡三房兩廳一衛(wèi)衛(wèi)面積：約107㎡入戶花園面積積：約10㎡三房兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)面積：約129㎡入戶花園面積積：約10㎡商業(yè)部分建議議強調(diào)1、商業(yè)表現(xiàn)與與景觀有效融融合2、建筑風格與與住宅部分的的統(tǒng)一名流階層消費費領地在這里消費，，便是身份的的象征；在這里消費，，便是品味的的闡釋；業(yè)態(tài)規(guī)劃高級會所高檔茶社高檔餐飲…...品味、品位我們所呈現(xiàn)的的產(chǎn)品形式將將是中國的，簡約約的。我們所倡導的的生活方式將將是看不見的奢華華看得見的品位位推廣思路現(xiàn)代中式風格格精神征服+物質誘惑形成歸屬感水到渠成地銷銷售1、貫穿項目整整個營銷過程程2、在推廣道具具上充分運用用3、在廣告表現(xiàn)現(xiàn)上充分運用用取一個合適的的名字安靜下來，就就在這里此時此刻，找找到本我和世世界依云香溪EvianCreeks依云，源自阿阿爾卑斯山，，經(jīng)過最少15年冰川巖層過過濾而成。宛宛如我們敬愛愛的客戶一生生的寫照——打拼過、奮斗斗過、成功過過；香溪，小河匯匯聚而成，溪溪流源自一種種純自然、原原生態(tài)的純凈凈。依云香溪是褪去浮華之之后的那份鎮(zhèn)鎮(zhèn)定自若是風云一生背背后的那份淡淡定和內(nèi)斂更是面對成功功和名利時的的歌頌與寫照照依云香溪EvianCreeks安靜下來，就就在這里，此此時此刻，找找到本我和世世界。顯而不露，盡盡崢嶸。SLOGAN：我們的客戶是是這樣的一群群人他們擁有大多多數(shù)人無法企企及的財富、、社會地位，，甚至社會影影響力他們渴望被欣欣賞，但又不不愿過分張揚揚在蕓蕓眾生中中，他們依然然顯得平凡，，不同的是，，他們曾經(jīng)風風云，或正卓卓越正所謂來去自自如盡瀟灑，，進退有余顯顯崢嶸。顯而不露，盡盡崢嶸。主推LOGOLOGO闡釋：1、該LOGO創(chuàng)意源源自行行楷書書法“依云香香溪”，展示示項目目作為為現(xiàn)代代中式式私家家府邸邸的獨獨有氣氣質，，字體體灑脫脫，象象征淡淡然；；2、借助助中國國傳統(tǒng)統(tǒng)元素素之一一的印印章勾勾勒出出中式式風格格；3、行楷楷書法法與中中國印印的完完美融融合，，使該該標志志內(nèi)涵涵飽滿滿，便便于推推廣傳傳播。。備選LOGO一備選LOGO二備選LOGO三推廣核核心品質做好形形象做足景景觀服務提高物物業(yè)服服務檔檔次銷售服服務全全程呵呵護文化著重引引導打造歸歸屬推廣策策略將體驗驗營銷銷發(fā)揮揮至極極點1、通過過推廣廣風格格包裝裝感染染客戶戶2、通過過售樓樓處包包裝征征服到到訪客客戶3、通過過工地地包裝裝吸引引先期期客戶戶關注注4、通過過樣板板區(qū)景景觀實實景展展示征征服到到訪客客戶策略一一售樓處處包裝裝風格格提示示內(nèi)斂、、寧靜靜、低低調(diào)的的奢華華1、遠觀觀其貌貌不揚揚，進進門豁豁然開開朗；；2、售樓樓處門門前可可設置置庭院院，院院內(nèi)鋪鋪設青青石板板、栽栽植竹竹、布布置休休息石石桌，，可談談天對對弈，，也可可品茶茶論道道；3、售樓樓處內(nèi)內(nèi)充分分運用用中國國傳統(tǒng)統(tǒng)元素素：屏屏風、、接待待桌椅椅、模模型底底座等等；4、以茶茶具代代替?zhèn)鱾鹘y(tǒng)紙紙杯，，以品品茶代代替?zhèn)鱾鹘y(tǒng)白白開水水；5、以高高雅的的古箏箏樂和和中國國風樂樂曲代代替?zhèn)鱾鹘y(tǒng)音音樂6、諸多多的中中國風風配以以現(xiàn)代代感直直線條條玻璃璃等元元素，，有效效融合合，厚厚而不不重，，既中中國，，又簡簡約。。7、產(chǎn)品品細節(jié)節(jié)體驗驗區(qū)如如：玄玄關樣板房房包裝裝風格格提示示傳統(tǒng)的的居住住方式式并不不適合合現(xiàn)代代人居居，我我們在在尊重重傳統(tǒng)統(tǒng)，吸吸取傳傳統(tǒng)文文化之之精髓髓基礎礎上，，加以以融合合。從視覺覺感受受上給給到訪訪客戶戶最大大精神神打擊擊，挑挑動他他某一一根敏敏感的的神經(jīng)經(jīng)，讓讓他們們感覺覺“如如果不不買這這房子子，簡簡直就就是白白活了了這幾幾十年年。””將服務務營銷銷演繹繹至頂頂點1、首創(chuàng)創(chuàng)鹽城城預約約看房房定制制式服服務2、首創(chuàng)創(chuàng)鹽城城樣板板間設設置門門童、、演員員策略二二策略三三1、利用用客戶戶本身身豐富富的社社會資資源，，為項項目宣宣傳提提供有有效途途徑，，為項項目銷銷售提提供優(yōu)優(yōu)秀口口碑；；2、建立立高端端俱樂樂部，，打造造圈子子營銷銷。3、開展展“現(xiàn)現(xiàn)代中中式空空間藝藝術展展”、、“高高爾夫夫精英英聚會會”、、“馬馬術體體驗之之旅””、““名車車展””等高高端聚聚會，，闡釋釋圈子子內(nèi)涵涵。將關系系營銷銷運用用至始始終將推廣廣渠道道縮短短至零零點1、通過過郵寄寄資料料、邀邀請函函等方方式縮縮短溝溝通渠渠道和和時間間2、組織織產(chǎn)品品推介介、客客戶沙沙龍面面對面面直接接營銷銷策略四四策略五五高舉高高打，，建立立形象象，打打造品品牌在啟動動之時時，高高舉高高打宣宣傳，，建立立項目目獨特特風格格，展展示特特有氣氣質。。媒體策策略集中式式利用用低成本本高效效傳播播戶外媒媒體封封鎖小眾傳傳媒制制勝原則媒體組組合建建議戶外媒媒體（（戶外外大牌牌）直郵電視媒媒體推廣階階段形象展示產(chǎn)品解析居住享受形象力價值產(chǎn)品力價值歸屬價值第一階階段創(chuàng)意稿稿形象露露出，，從呼呼喚客客戶內(nèi)內(nèi)心出出發(fā)，，高調(diào)調(diào)提出出現(xiàn)代代中式式居住住風格格，展展示依依云香香溪的的形象象力價價值。。有人被被生活活改變變，有有人改改變生生活。。放下腳腳步，，讓靈靈魂容容納人人生。。勝者，，總是是在寂寂寞中中迎接接掌聲聲。VI應用謝謝聆聆聽??！9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。02:07:1702:07:1702:0712/25/20222:07:17AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。12月-2202:07:1702:07Dec-2225-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。02:07:1702:07:1702:07Sunday,December25,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2202:07:1702:07:17December25,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。25十二二月20222:07:17上上午02:07:1712月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月222:07上上午午12月月-2202:07December25,202216、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2022/12/252:07:1702:07:1725December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。2:07:17上午2:07上上午02:07:1712月-229、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、很多事情努努力了未必有有結果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。02:07:1702:07:1702:0712/25/20222:07:17AM11、成功功就是是日復復一日日那一一點點點小小小努力力的積積累。。。12月月-2202:07:1702:07Dec-2225-Dec-2212、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。02:07:1702:07:1702:07Sunday,December25,202213、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。12月-2212月-2202:07:1702:07:17December25,202214、意志堅強強的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。25十二二月20222:07:17上上午02:07:1712月-2215、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。十二月222:07上午午12月-2202:07December25,202216、少年十十五二十十時，步步行奪得得胡馬騎騎。。2022/12/252:07:1702:07:1725December202217、空山新雨后后，天氣晚來來秋。。2:07:17上午2:07上上午02