房地產(chǎn)價格定位及項目定價的方法

房地產(chǎn)項目定價的方法定價方法，是企業(yè)為了在目標(biāo)市場上實現(xiàn)定價目標(biāo)，而給產(chǎn)品制定的一個基本價格或浮動范圍的方法。雖然影響產(chǎn)品價格的因素很多，但是企業(yè)在制定價格時主要是考慮產(chǎn)品的成本、市場需求和競爭情況。產(chǎn)品成本規(guī)定了價格的最底基數(shù)，而競爭者價格和替代品價格則提供了企業(yè)在制定其價格時必須考慮的參照系。在實際定價過程中企業(yè)往往側(cè)重于對價格產(chǎn)生重要影響的一個或幾個因素來選定定價方法。房地產(chǎn)企業(yè)的定價方法通常有成本導(dǎo)向定價、需求導(dǎo)向定價、競爭導(dǎo)向定價和可比樓盤量化定價法三類。成本導(dǎo)向定價成本導(dǎo)向定價是以成本為中心，是一種按賣方意圖定價的方法。其基本思路是：在定價時，首先考慮收回企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中投入的全部成本，然后加上一定的利潤。成本導(dǎo)向定價主要由成本加成定價法、目標(biāo)利率定價法和銷售加成定價法三種方法構(gòu)成。（一）、成本加成定價方法這是一種最簡單的定價方法，就是在單位產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上，加上一定比例的預(yù)期利潤作為產(chǎn)品的售價。售價與成本之間的差額即為利潤。這里所指的成本，包含了稅金。由于利潤的多少是按成本的一定比例計算的，習(xí)慣上將這種比例稱為“幾成”，因此這種方法被稱為成本加成定價法。它的計算公司為：單位產(chǎn)品價格：單位產(chǎn)品成本X（1+加成率）加成率=由于利潤的多少是按成本的一定比例計算的。列如，某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)某一樓盤，每平方米的開發(fā)成本為2000元，加成率為15%則該樓盤每平方米售價：2000X（1+15%）=2300（元）這種方法的優(yōu)點是計算方便，因為確定成本要比確定需求容易得多，定價時著眼于成本，企業(yè)可以簡化定價工作，也不必經(jīng)常依據(jù)需求情況而作調(diào)整。在市場環(huán)境諸因素基本穩(wěn)定的情況下，采用這種方法可保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得正常的利潤，從而可以保障企業(yè)經(jīng)營的正常進(jìn)行。（二）目標(biāo)收益定價法這種方法又稱目標(biāo)利潤定價法，或投資收益率定價法。它是在成本的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高低計算售價的方法。其計算的步驟如下：1、確定目標(biāo)收益率。目標(biāo)收益率可表現(xiàn)為投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率、資金利潤率等多種不同的形式。2、確定目標(biāo)利潤。由于目標(biāo)收益率的表現(xiàn)形式的多種性，目標(biāo)利潤的計算也不同，其計算公式有：目標(biāo)利潤=總投資額x目標(biāo)投資利潤率目標(biāo)利潤=總成本x目標(biāo)成本利潤率目標(biāo)利潤=銷售收入x目標(biāo)銷售利潤率目標(biāo)利潤=資金平均占用額x目標(biāo)資金利潤率3、計算售價售價=（總成本+目標(biāo)利潤）/預(yù)計銷售量例如：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一總建筑面積為20萬平方米的小區(qū)，估計未來在市場上可實現(xiàn)銷售16萬平方米，其總開發(fā)成本為4億元，企業(yè)的目標(biāo)收益率為成本利潤率的15%，問該小區(qū)的售價為多少？解：目標(biāo)利潤=總成本x成本利潤率=4x15%=0.6（億元）每平方米售價=（總成本+目標(biāo)利潤）/預(yù)計銷售量=（4=0.6）/160000=2875（元）因此，該企業(yè)的定價應(yīng)為每平方米2875元目標(biāo)收益率定價法的優(yōu)點是可以保證企業(yè)既定目標(biāo)利潤的實現(xiàn)。這種方法一般適合用于在市場上具有一定影響力的企業(yè)，市場占有率較高或具有壟斷性質(zhì)的企業(yè)。（三）、售價加成定價法這是一種以產(chǎn)品的最后銷售為基數(shù)，按銷售價的一定百分率計算加成率，最后得出產(chǎn)品售價。計算公式為：單位產(chǎn)品售價=單位產(chǎn)品總成本/（1—加成率）列如，某樓盤的開發(fā)成本為每平方米2500元，加成率20%，則該樓盤的售價為：售價=2500/（1—20%）=3125（元）這種定價方法的優(yōu)點對于銷售者來說，容易計算出商品銷售的毛利率；而對于消費者來說，在售價相同的情況下，用這種方法計算出來的加成率較低，更容易接受。以上幾種成本定價方法的共同點是：均以產(chǎn)品成本為制定價格的基礎(chǔ)，在成本的基礎(chǔ)上加一定的利潤來定價。所不同的是它們對利潤的確定方法略有差異。雖然較容易計算，但它們存在共同的缺點，即沒有考慮市場需求和市場競爭情況。二、需求導(dǎo)向定價所謂需求導(dǎo)向定價是指以需求為中心，依據(jù)買方對產(chǎn)品價值的理解和需求強度來定價，而非依據(jù)賣方的成本定價。其主要方法是理解值定法和區(qū)分需求定價法。（一）理解值定價法理解值也稱“感受價值”或“認(rèn)識價值”，是消費者對于商品的一種價值觀念，這種價值觀念實際上是消費者對商品的質(zhì)量、用途、款式以及服務(wù)質(zhì)量的評估。理解值定價法的基本指導(dǎo)思想是認(rèn)為決定商品價格的關(guān)鍵因素是消費者對商品價值的認(rèn)識水平，而非賣方的成本。房地產(chǎn)企業(yè)在運用理解值定價法定價時，企業(yè)首先要估計和測量在營銷組合中的非價格因素變量在消費者心目中建立起來的認(rèn)識價值，然后按消費者的可接受程度來確定樓盤的售價，由于理解值定價法可以與現(xiàn)代產(chǎn)品定位思路很好地結(jié)合起來，成為市場經(jīng)濟條件下的一種全新的定價方法，因此為越來越多的企業(yè)所接受。其步驟是（1）、確定顧客的認(rèn)識價值；（2）、根據(jù)確定的認(rèn)識價值，決定商品的初始價格；（3）、預(yù)測商品的銷售量；（4）、預(yù)測目標(biāo)成本，（5）、決策。理解值定價法的關(guān)鍵是準(zhǔn)確地掌握消費者對商品價值的認(rèn)知程度。對自身產(chǎn)品價值估計過高的賣主，會令他們的產(chǎn)品定價過高；而對自身產(chǎn)品的消費者認(rèn)識價值估計過低的企業(yè)，定的價格就可能低于他們能夠達(dá)到的價值。因此，為了建立起市場的認(rèn)識價值，進(jìn)行市場調(diào)查是必不可少的。曾在上海房產(chǎn)界聞名一時的“某花苑客戶開價銷售”就是理解值定價法運用的典范之一。某實業(yè)集團公司與某區(qū)建設(shè)發(fā)展總公司開發(fā)的某花苑，坐落于上海市區(qū)，占地面積13265平方米，由一棟30層商住樓和3棟30層住宅樓組成。該樓盤于1994年12月底開工，1995年4月開始預(yù)售。當(dāng)時上海的房地產(chǎn)市場銷售狀況低迷，為了更好地銷售樓盤，開發(fā)商經(jīng)過精心策劃，推出“客戶開價”銷售活動。該活動的具體操作方式是：開發(fā)商拿出3—7層共30套房源，在確定其底價為每平方米5900元后，顧客可以以高于此價的任何價格報價，不另加層次和朝向費用。該活動推出后，立即在社會上引起了一個“客戶開價”熱潮，僅僅半個多月時間，參與報價的客戶就達(dá)63名。報價高的前12名客戶按報價購買了該花苑的商品房，而其余客戶在認(rèn)識到該花苑的優(yōu)良品質(zhì)后，愿意出比“客戶開價”更高的價格購買更好的樓層。從1995年8月31日至1995年底，該花苑共售出102套住宅，占第一期推出樓盤的70%，取得了巨大的經(jīng)濟效益和社會效益。該活動使購房者感受到了買房由自己定價的全新體驗，為上海房地產(chǎn)更合理定價提供了一條新思路。（二）區(qū)分需求定價法區(qū)分需求定價法又稱差別定價法，是指某一產(chǎn)品可根據(jù)不同需求強度、不同購買力，不同購買地點和不同購買時間等因素，采取不同的售價。列如消費者在商店的小賣部喝一杯咖啡和吃一塊點心要付10元，在一個小餐廳則要付12元，而在大旅店的咖啡廳就要付14元，如果要送到旅店的房間內(nèi)食用則要付20元。價格一級比一級高并非產(chǎn)品的成本所決定的，而是附加服務(wù)和環(huán)境氣氛為產(chǎn)品增添了價值。同樣，對于房地產(chǎn)來說，同一種標(biāo)準(zhǔn)、同一種規(guī)格、同一種外部環(huán)境的商品房，可以根據(jù)樓層數(shù)的相應(yīng)變化而使銷售價相應(yīng)變化。區(qū)分需求定價法的主要形式有：以消費群體的差異為基礎(chǔ)的差別定價，以數(shù)量差異為基礎(chǔ)的差別定價，以產(chǎn)品外觀、式樣、花色等差異為基礎(chǔ)的差別定價，以地域差異或時間差異為基礎(chǔ)的差別定價等。三、競爭導(dǎo)向定價競爭導(dǎo)向定價是企業(yè)為了應(yīng)付市場競爭的需要而采取的特殊定價方法。它是以競爭者的價格為基礎(chǔ)，根據(jù)競爭雙方的力量等情況，制定較競爭者價格為低、高或相同的價格，以達(dá)到增加利潤，擴大銷售量或提高市場占有率等目標(biāo)的定價方法。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，當(dāng)本企業(yè)所開發(fā)的項目在市場上有較多的競爭者時，適宜采用競爭導(dǎo)向定價確定樓盤售價，以促進(jìn)銷售，盡快收回投資，減少風(fēng)險。競爭導(dǎo)向定價有隨行就市定價法，追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價法兩種。（一）隨行就市定價法隨行就市定價法就是企業(yè)使自己的商品價格跟上同行的平均水平。一般來說，在基于產(chǎn)品成本預(yù)測比較困難，競爭對手不確定，以及企業(yè)希望得到一種公平的報酬和不愿打亂市場現(xiàn)有正常次序的情況下，這種定價方法較為行之有效。在競爭激烈而產(chǎn)品彈性較小或供需基本平衡的市場上，這是一種比較穩(wěn)妥的定價方法，在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用比較普遍。因為在競爭的現(xiàn)代市場條件下，銷售同樣商品房的各個房地產(chǎn)企業(yè)在定價時實際上沒有選擇的余地，只能按現(xiàn)行市場價格來定價。若價格定得太高，其商品房將難以售出，而價格定得過低，一方面企業(yè)自己的目標(biāo)利潤難以實現(xiàn)，另一方面會促使其他房地產(chǎn)企業(yè)降價，從而引發(fā)價格戰(zhàn)。因此，這種定價方法比較受一些中、小房地產(chǎn)企業(yè)的歡迎。（二）追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價使用這種定價方法的房地產(chǎn)企業(yè)一般擁有較為豐富的后備資料，為了應(yīng)付或避免競爭，或為了穩(wěn)定市場以利其長期經(jīng)營，往往以同行中對市場影響最大的房地產(chǎn)企業(yè)的價格為標(biāo)準(zhǔn)，來制定本企業(yè)的商品房價格。四、可比樓盤量化定價法針對許多樓盤均傾向于定性描述的現(xiàn)狀，我們嘗試對樓盤進(jìn)行定量描述。進(jìn)行量化統(tǒng)計的樓盤應(yīng)為可比性較強的、地段、價格、功能、用途、檔次都相近的現(xiàn)樓、準(zhǔn)現(xiàn)樓或樓花。每一樓盤定級因素的具體指標(biāo)及等級劃分只有落實到具體樓盤所在片區(qū)才能清楚描述。我們總共列出18個定級因素，分別為位置、價格、配套、物業(yè)管理、建筑質(zhì)量、交通、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、室內(nèi)裝飾、環(huán)保、發(fā)展商信譽、付款方式、戶型設(shè)計、銷售情況、廣告、停車位數(shù)量。此18個因素，共分五等級，分值為1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。1、18個定級因素。表1-1定級因素、指標(biāo)與分值定級因素指標(biāo)分值位置A、距離在片區(qū)中心心區(qū)的遠(yuǎn)近；；B、商業(yè)為臨臨街或背街；；C、寫字樓為為臨街或背街街；D、住宅為距距所在片區(qū)中中心區(qū)的遠(yuǎn)近近A.最差（遠(yuǎn)）1；BB.很差（遠(yuǎn)）2；C.一般3；D.很好（近）4；E.最好（近）5價格A、百元以上為等級級劃分基礎(chǔ)；；B、商鋪、寫寫字樓、豪宅宅、普通住宅宅等級依次減減少；C價格是否有有優(yōu)勢A.最高1；B.很高2；C.一般3；D.很低4；E.最低5配套A、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：：供水、排水水、供氣、供供電；B、社會服務(wù)務(wù)設(shè)施：文化化教育、醫(yī)療療衛(wèi)生、文娛娛體育、郵電電、公園綠地地A.最不完善1；B..不完善2；C.一般3；D.很完善4；E.最完善5物業(yè)管理A、保安；B、清潔潔衛(wèi)生；C、機電；D、綠化率及及養(yǎng)護(hù)狀況；；E、物業(yè)管理理費（元/月）；F、是否人車車分流；G、物業(yè)管理理商資質(zhì)A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5建筑質(zhì)量A、是否漏水；B、門門窗封閉情況況；C、內(nèi)墻；D、地板、E、排水管道道A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5交通A、大中小巴士路線線數(shù)量；B、距工交站站遠(yuǎn)近；C、站點數(shù)量量；D、大中小巴巴士舒適程度度A.最少（遠(yuǎn)）1；BB.很少（遠(yuǎn)）2；C.一般3；D.很多（近）4；E.最多（近）5城市規(guī)劃A、規(guī)劃期限（遠(yuǎn)中中近期）；B、規(guī)劃完善善程度；C、規(guī)劃所在在區(qū)域重要性性程度；D、規(guī)劃現(xiàn)狀狀A(yù).最不完善1；B..不完善2；C.一般3；D.很完善4；E.最完善5樓盤規(guī)模A、總建筑面積（在在建及未建）；B、總占地面積；C、戶數(shù)A.最小1；B.很小2；C.一般3；D.很大4；E.最大5朝向A、按方向；B、按按山景；C、按海景；D、視野A.西（西北、西南）1；B.東（東南、東東北）2；C北（東北、西西北）3；D.南（東南、西西南）5外觀A、是否醒目；B、是是否新穎；C、是否高檔檔；D、感官舒適適程度A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5室內(nèi)裝修A、高檔；B、實用用；C、功能是否否完善；D、質(zhì)量是否否可靠A.最差（遠(yuǎn)）1；BB.很差（遠(yuǎn)）2；C.一般3；D.很好（近）4；E.最好（近）5環(huán)保A、空氣；B、噪音音；C、廢物；D、廢水A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好（遠(yuǎn)）5發(fā)展商實力及信譽譽A、資產(chǎn)及資質(zhì)；BB、開發(fā)樓盤盤多少；C、樓盤質(zhì)量量；D、品牌A.最差（少）1；BB.很差（少）2；C.一般3；D.很好（多）4；E.最好（多）5付款方式A、一次性付款；BB、分期付款款；C、按揭付款款；D、其他A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5戶型設(shè)計A、客廳和臥室的結(jié)結(jié)構(gòu)關(guān)系；B、廚房和廁廁所的結(jié)構(gòu)關(guān)關(guān)系；C、是否有暗暗房；D、實用率大大小A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5銷售情況A、銷售進(jìn)度；B、銷銷售率；C、尾盤現(xiàn)狀狀A(yù).最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5廣告A、版面大?。籅、廣廣告頻率；C、廣告創(chuàng)意意A.最差（小）1；BB.很差（?。?；C.一般3；D.很好（大）4；E.最好（大）5停車位數(shù)量A、停車位數(shù)量；BB、住戶方便便程度A.最差（少）1；BB.很差（少）2；C.一般3；D.很好（多）4；E.最好（多）52、定級因素權(quán)重確定權(quán)重是一個因素對樓盤等級高低影響程度的體現(xiàn)。由于影響樓盤的因素很多，不可能都被選擇為樓盤定級因素，只有在進(jìn)行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤定級因素。上述篩選出18個因素，按重要性及影響力的高低，確定每一因素的權(quán)重分別為位置0.5、價格0.5、配套0.4、物業(yè)管理0.3、建筑質(zhì)量0.3、交通0.3、城市規(guī)劃0.3、樓盤規(guī)模0.3、朝向0.3、外觀0.1、室內(nèi)裝飾0.2、環(huán)保0.2、發(fā)展商信譽0.1、付寬方式0.2、戶型設(shè)計0.1、銷售情況0.1、廣告0.1、停車位數(shù)量0.1。權(quán)重越大，重要性及影響力就越高，反之亦然?？杀葮潜P綜合因素量化統(tǒng)計表（示范表）FW權(quán)重序號樓盤名稱樓盤名稱樓盤名稱備注位置0.51價格0.52配套0.43物業(yè)管理0.34建筑質(zhì)量0.35交通0.36城市規(guī)劃0.37樓盤規(guī)模0.38朝向0.39外觀0.110室內(nèi)裝飾0.211環(huán)保0.212發(fā)展商信譽0.1113付款方式0.214戶型設(shè)計0.115銷售情況0.116廣告0.117停車位數(shù)量0.1118（3）樓盤定級因素定級公式。P=∑Wi*Fi=W1×F1+W2×F2+W3×F3+W4×F4+W5×F5+W6×F6+…Wn×Fn公式中，P——總分（諸因素在片區(qū)內(nèi)尋樓盤優(yōu)劣的綜合反映）n——樓盤定級因素的總數(shù)Wi——權(quán)重（某定級因素對樓盤優(yōu)劣的影響度）；Fi——分值（某定級因素對片區(qū)所表現(xiàn)出的優(yōu)劣度）。注：下述調(diào)研數(shù)據(jù)均為1999年7月統(tǒng)計所得?？杀葮潜P綜合因素量化統(tǒng)計表（一）表7—4項目名稱/因素及及權(quán)數(shù)序號大地花園松泉山莊百仕達(dá)花園二期備注位置0.51444三樓盤地段價值相相近價格0.52345百仕達(dá)最高配套0.43345百仕達(dá)最完善物業(yè)管理0.34345建筑質(zhì)量0.35344交通0.36444城市規(guī)劃0.37334樓盤規(guī)模0.38245朝向0.39444外觀0.110345室內(nèi)裝飾0.211244環(huán)保0.212254大地花園南朝工廠廠發(fā)展商信譽0.1113445付款方式0.214444戶型設(shè)計0.115345銷售情況0.116443廣告0.117135停車位數(shù)量0.1118145可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計表（二）表7—5項目名稱/因素及及權(quán)數(shù)序號東湖大廈景園大廈景竹園備注位置0.51444價格0.52445配套0.43435物業(yè)管理0.34334建筑質(zhì)量0.35444交通0.36444城市規(guī)劃0.37444樓盤規(guī)模0.38435朝向0.39334外觀0.110435室內(nèi)裝飾0.211445環(huán)保0.212343東湖、景竹近主干干道，噪音大大發(fā)展商信譽0.1113445付款方式0.214444戶型設(shè)計0.115445銷售情況0.116443廣告0.117335停車位數(shù)量0.1118334可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計表（三）表7—6項目名稱/因素及及權(quán)數(shù)序號鹿鳴園泰寧大廈新豐大廈備注位置0.51444三者均臨主干道價格0.52454新豐大廈不包括裝裝修配套0.43443鹿鳴直飲水、泰寧寧游泳池物業(yè)管理0.34443建筑質(zhì)量0.35454交通0.36444城市規(guī)劃0.37444樓盤規(guī)模0.38443朝向0.39443外觀0.110453新豐部分戶型為半半“暗房”室內(nèi)裝飾0.211440環(huán)保0.212343發(fā)展商信譽0.1113454付款方式0.214444戶型設(shè)計0.115443銷售情況0.116342廣告0.117343停車位數(shù)量0.1118343可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計表（四）表7—7項目名稱/因素及及權(quán)數(shù)序號碧瑰園翡翠園鴻業(yè)花園備注位置0.51425翡翠園位置處特區(qū)區(qū)界線價格0.52525翡翠園均價低于44000元/平方米配套0.43534物業(yè)管理0.34435鴻業(yè)為智能系統(tǒng)建筑質(zhì)量0.35434交通0.36425鴻業(yè)處商業(yè)旺地城市規(guī)劃0.37435鴻業(yè)處規(guī)劃良好的的成片住宅區(qū)區(qū)樓盤規(guī)模0.38544碧瑰園為新港鴻的的一部分朝向0.39445鴻業(yè)北倚大頭嶺、東東連園林研究究所外觀0.110534室內(nèi)裝飾0.211434環(huán)保0.212435碧瑰園實用率高發(fā)展商信譽0.1113434翡翠、鴻業(yè)銷售情情況良好付款方式0.214444戶型設(shè)計0.115534銷售情況0.116355廣告0.117434停車位數(shù)量0.1118443可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計表（五）表7—8項目名稱/因素及及權(quán)數(shù)序號萬事達(dá)名苑柏麗花園鴻園居備注位置0.51454價格0.52443配套0.43443物業(yè)管理0.34444建筑質(zhì)量0.35444交通0.36444城市規(guī)劃0.37443樓盤規(guī)模0.38443朝向0.39444外觀0.110443室內(nèi)裝飾0.211454環(huán)保0.212442發(fā)展商信譽0.111343付款方式0.214444戶型設(shè)計0.115442銷售情況0.116353廣告0.117344停車位數(shù)量0.1118444（五）營銷簡評1、項目分析（1）項目優(yōu)勢A、羅湖老住宅區(qū)翡翠竹片區(qū)功能完善，交通方便，商業(yè)繁榮，居住環(huán)境優(yōu)越，對本花園的營銷將產(chǎn)生強大的輻射作用。B、周邊人氣旺，有助鴻園居促銷。自1998年開始，布心路段就先后開發(fā)出布心花園、東樂花園、英達(dá)花園、東立大廈、特力大廈、維平大廈等多棟高檔住宅與商貿(mào)寫字樓。近兩年來，更涌現(xiàn)。房地產(chǎn)價格定位分析及項目定價方法在市場環(huán)境下開發(fā)商怎樣為商品房定價才屬合理，是根據(jù)商品房建設(shè)成本加計劃利潤的成本導(dǎo)向定價較好，還是視市場供求關(guān)系的需求導(dǎo)向定價為佳?下文對此作一些分析。一、認(rèn)識房地產(chǎn)價格的真實面目房地產(chǎn)價格與一般物價既有共同之處，也有不同的地方。其共同之處是：首先都是價格，都用貨幣表示；其次是都有波動，受供求等因素的影響；第三，按質(zhì)論價；優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。而房地產(chǎn)價格與一般物價相比，更表現(xiàn)出房地產(chǎn)價格不同的特征：第一，房地產(chǎn)價格既可表示為交換代價的價格，同時也可表示為使用和收益代價的租金（房地產(chǎn)價格VS租金＝本金VS利息）。其實，租金能較準(zhǔn)確地反映商品房實際價格，因為真正需要房地產(chǎn)商品的人，是租用房地產(chǎn)的人，是他們看中了房地產(chǎn)商品的使用價值，而購買者則不一定真正使用，他可能是作為一種投資去購買商品房，用于保值、升值，他看中的是房地產(chǎn)商品所具有的收益性，房地產(chǎn)的價值最終是體現(xiàn)在使用者身上。第二，房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)利利益的價格。房地產(chǎn)自然地理位置不可移動，可以轉(zhuǎn)移的并非房地產(chǎn)實物本身，而是有關(guān)該房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)。第三，房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的。一宗房地產(chǎn)通常與周圍其他宗房地產(chǎn)構(gòu)成某一地區(qū)，這個地區(qū)并非固定不變的，尤其是社會經(jīng)濟位置經(jīng)常在不斷變化，所以房地產(chǎn)價格是在考慮該房產(chǎn)過去如何使用，將來能作何種使用，總結(jié)這些考慮結(jié)果后才能形成房地產(chǎn)的今日價格。第四，房地產(chǎn)的現(xiàn)實價格一般隨著交易的必要而個別形成，交易主體之間的個別因素容易起作用。這是由于不可移動性、數(shù)量固定性、個別性等土地的自然屬性，使房地產(chǎn)不同于一般物品。沒有一個統(tǒng)一價格，或指導(dǎo)價格，交易主體會根據(jù)房地產(chǎn)的自身條件，供求狀況而接受不同的價格。房地產(chǎn)價格的結(jié)構(gòu)包括生產(chǎn)成本、銷售成本、利潤和稅金等項目（略）。二、制定房地產(chǎn)價格合理的定價目標(biāo)首先，對每一個開發(fā)商來講，追求最大利潤是自然的，這便是定價目標(biāo)。不少開發(fā)商往往會將價格盡量定高以獲取高額利潤，這在90年代初賣方市場下，可能是行得通的。如今在市場日益成熟的情況下，價格的高企只是開發(fā)商一廂情愿而已。事實上，追求最大利潤并不等于定高價格，而是追求企業(yè)長期目標(biāo)的最大利潤，高價帶來的高額利潤只是短期的，逐漸會受到消費者的不滿而拒絕購買，反而讓競爭者爭得市場。以低價入市爭取顧客，擁有消費者，才能給企業(yè)帶來長遠(yuǎn)的利潤。房地產(chǎn)價格始終是購房者、開發(fā)商以及競爭同行最敏感的問題。當(dāng)同地區(qū)有多個樓盤參與銷售競爭時，在樓盤素質(zhì)相近的情況下，價格較低者往往能取得良好的銷售成績。在定價之前，作為開發(fā)商應(yīng)仔細(xì)研究同區(qū)競爭對手的定價和有關(guān)樓宇設(shè)計、施工質(zhì)量、建筑材料、銷售手段等方面資料，以制定具有競爭力的價格。一般可以同地區(qū)同類房屋市場占有率最高的樓盤價格為基礎(chǔ)價格，考慮自身位置、設(shè)計、技術(shù)水平、配套設(shè)施等不可或缺的因素，或以高或低于競爭者的價格出售，如高于基礎(chǔ)價格，必須具備超過競爭者的有利條件，使顧客愿意支付較高的價格。以取得最大利潤作為定價目標(biāo)，是個抽象的數(shù)字，是大前提。如果要將目標(biāo)具體化，也可將投資利潤率作為定價目標(biāo)。即在總體投資基礎(chǔ)上加上事先確定的投資利潤率，計算出售樓的價格。但是投資利潤率為多少才合理呢？在房地產(chǎn)熱火朝天的90年代初，房地產(chǎn)市場的投資收益率可高達(dá)40％。當(dāng)市場趨于成熟和規(guī)范以后，房地產(chǎn)的平均利潤仍可能高于社會平均利潤，以高風(fēng)險、高回報為特征的房地產(chǎn)平均利潤將可在10％到20％之間。三、房地產(chǎn)價格的合理定位現(xiàn)房地產(chǎn)定價通用的定價方法有成本導(dǎo)向法和需求導(dǎo)向法。成本導(dǎo)向，顧名思義是以總成本為中心來制定價格。即：價格＝成本＋利潤＋稅金（其中利潤可用銷售利潤率計算也可用投資利潤率計算）成本導(dǎo)向法緊緊圍繞著開發(fā)商的利潤目標(biāo)，有利于最大限度地控制成本，而目標(biāo)利潤也可根據(jù)目前房地產(chǎn)業(yè)平均利潤率，視自己項目的規(guī)模、設(shè)計、套型、環(huán)境、施工質(zhì)量等因素相應(yīng)制定合理的目標(biāo)利潤，這種方法無疑是比較簡便。但由于開發(fā)商取得地塊的途徑不同，經(jīng)營管理水平不同，同等樓宇成本的差異也比較大，如果僅以自己的目標(biāo)成本加目標(biāo)利潤制定價格，這個價格未免是一廂情愿，市場是不管你成本，不管你利潤的，市場能接受的價格才是合理的價格，只有接受你的價格你的房子才能賣出去。況且如果市場能接受的價格高于原來目標(biāo)成本加目標(biāo)利潤制定的價格，使你能多賺錢，那么何樂而不為呢？歸根到底，與許多產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)價格主要是取決于市場供求關(guān)系。以需求導(dǎo)向法定價是目前較多開發(fā)商使用的較科學(xué)合理的方法。需求導(dǎo)向定價法需求導(dǎo)向定價法是依據(jù)買方對產(chǎn)品價值的理解和需求強度來定價，不是依據(jù)賣方的成本定價。是根據(jù)消費者的價格觀念，以較好的房屋設(shè)計、完善的配套設(shè)施、美麗的庭園、優(yōu)質(zhì)服務(wù)等條件來影響消費者的購買行動。根據(jù)不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場、不同的時間、不同地點離市區(qū)中心遠(yuǎn)近程度、繁華程度、交通條件等適當(dāng)定下不同價錢。要根據(jù)市場的供求關(guān)系定價，便要了解房地產(chǎn)所處的環(huán)境中各種因素是怎樣影響供求關(guān)系，從而影響定價，熟練分析了這些因素對合理定價取得最大利潤很有幫助。在這些因素里當(dāng)然以供求關(guān)系為主要影響因素。供給和需求是價格水平形成的兩個最終因素，其他一切因素要么通過影響供給，要么通過影響需求來影響價格。