房地產估價師房地產損害賠償估價知識點匯總

第六節(jié)房地產損害賠償估價知識點一：房地產價值損失的原因及9種類房地產損害一般來說，是指房屋本身的損害，主要包括房屋實體損害、功能損害、經濟損害及環(huán)境損害等方面。由于房連著地，房地為一體，受損害的房屋在實體貶值、功能貶值、經濟貶值的同時，連同房屋占用的土地也會帶來經濟價值貶值。房地產價值損失一般是指由于房地產所在區(qū)域環(huán)境發(fā)生變化或者房地產本身出現(xiàn)各種質量問題導致的估價對象房地產的價值和正常房地產之間的差值。（一）因規(guī)劃修改給房地產權利人的合法權益造成損失在《選址意見書》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》或者《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被許可人合法權益造成損失的，應當依法給予補償。經依法審定的修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當采取聽證會等形式，聽取利害關系人的意見；因修改給利害關系人合法權益造成損失的，應當依法給予補償。因規(guī)劃修改、變更對房地產價值造成損失的具體情況主要體現(xiàn)在以下5方面：1．房屋本身的規(guī)劃修改、變更導致的房地產價值損失導致房屋本身的規(guī)劃修改、變更情況主要有：規(guī)劃用途變更、規(guī)劃限高變更、容積率變更、及建筑設計方案變更等等，主要體現(xiàn)在控制性詳細規(guī)劃指標的調整上。2．小區(qū)內部的規(guī)劃修改、變更導致的房地產價值損失導致小區(qū)內部的規(guī)劃修改、變更情況主要有：小區(qū)規(guī)劃用途變更、小區(qū)規(guī)劃限高變更、小區(qū)容積率變更、小區(qū)規(guī)劃設計方案變更及小區(qū)配套設施變更等等。3．小區(qū)周邊規(guī)劃小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更一般不會直接影響房地產實體，主要通過房地產的外部性對房地產價值產生影響。4．房地產所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導致的房地產價值損失房地產所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導致的房地產損失，涉及到房屋本身的規(guī)劃修改、變更，則主要體現(xiàn)在控制性詳細規(guī)劃指標的調整；若不涉及房屋本身的規(guī)劃修改、變更，則具體情況與小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導致的房地產損失相似，同時應考慮區(qū)域職能定位變更等方面對房地產價值的影響。5．房地產所在區(qū)域大型基礎設施建設修改、變更導致的房地產價值損失城市大型基礎設施建設的修改和變更主要通過房地產的外部性對房地產價值產生影響。如原有的地面道路建成了橫貫城市中心的高架快速路；原有的安靜街巷改建成了道路等級較高的雙向四車道；小區(qū)外的綠地上建成了散發(fā)異味的垃圾中轉站等等，居民原有安靜的居住環(huán)境或商戶的經營氛圍被破壞，相關住宅或商業(yè)房地產價值往往會發(fā)生明顯減損。（二）因在相鄰土地上建造建筑物給相鄰房地產造成價值損失例如在自己的土地上建造建筑物妨礙了相鄰建筑物的通風、采光和日照等而使相鄰房地產價值減損；又如新買的商品房，開發(fā)商承諾的內容在交房時未能兌現(xiàn)，對面又修了一幢樓，購房者自身房屋的采光、通風受到損害使其居住品質降低。（三）因環(huán)境污染造成房地產價值損失房地產周邊環(huán)境受到污染，如受到噪聲、輻射、水、土壤和空氣等污染，必然會給房地產的使用者造成較大的身心損害，從而導致房地產價值減損。（四）因工程質量缺陷造成房地產價值損失工程質量缺陷損失是指由于房屋工程質量缺陷造成房屋買受人的權利、使用功能、人身安全受到侵害導致的房地產經濟價值的減損。（五）因施工中挖基礎不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產價值損失如地鐵沿線的建筑，往往由于地鐵的施工，破壞了相鄰房屋的基礎結構、房屋主體結構，導致相鄰房屋的價值減損甚至報廢。（六）因異議登記不當，造成房地產權利人損害如開發(fā)商往往對小區(qū)建筑物共有部分的所有權登記缺失、登記模糊，將應當屬于小區(qū)所有業(yè)主共有的配套建筑設施對外進行銷售，使業(yè)主喪失了對該共有部分的產權；又如開發(fā)商將已經設定了抵押權等他項權利的商品房對外銷售，造成了房屋受讓人的房產存在潛在處置的風險，是受讓人權利受到損害。（七）因非法批準征收、使用土地，給當事人造成損失無權批準征收、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準占用、征收土地的，其批準文件無效，非法批準征收、使用土地，對當事人造成損失的，依法應當承擔賠償責任。（八）因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失如材料供貨商未按合同約定如期供貨、資金提供方未按合同約定如期供款導致工程停建、緩建，從而造成工程無法按期完成，給相關當事人造成損失。（九）因對房地產權利行使不當限制，給房地產權利人造成損失如法院在進行房地產查封處理時，錯誤將不屬于查封的房地產進行查封，由此給房地產權利人造成損失。知識點二：房地產損害造成的損失分析（一）房地產損害的三種分類1．按照房地產受損害的部位劃分為三種類型：①實物損害（又可分為實體損害和功能損害）；②權益損害；③區(qū)位損害（也稱為環(huán)境損害）。2．按照房地產可修復的損害和不可修復的損害劃分房地產可修復的損害是指恢復到損害前的狀況或者好于損害前的狀況，有的是修理，有的是更換。a.可修復的：修復費用≤損害前的房地產價值－損害后的房地產價值b.不可修復的：修復費用＞損害前的房地產價值－損害后的房地產價值3．按照暫時性的損害和永久性的損害劃分a.暫時性房屋損害是指房屋修復后，因質量缺陷造成的房屋損害可以完全消除，安全、耐久、適用等方面能夠符合國家相應標準以及合同約定的質量缺陷。b.永久性房屋損害是指不可修復，或雖經修復后房屋可以安全使用，但在耐久性、適用性等方面達不到原標準的質量缺陷。（二）房地產損害的賠償金額房地產損害造成的損失主要包括價值減損和相關經濟損失，房地產損害賠償金額的確定主要有以下4方法：（1）可修復的賠償金額＝修復費用＋相關經濟損失（2）不可修復的賠償金額＝損害前的房地產價值－損害后的房地產價值（3）可一定程度修復的，但不能完全恢復房地產價值的＝部分修復費用＋房地產價值減損額＋相關經濟損失（4）造成不可挽回損失的，賠償金額為重置成本知識點三：房地產損害賠償估價內涵及特點（一）房地產損害賠償評估內涵房地產損害評估是房屋本身損害貶值和房屋貶值引起占用土地經濟價值貶值的共同體貶值評估。房地產損害評估主要有賠償性房地產損害評估、房地產價值減損評估、各種類型的房屋質量缺陷損失評估等。（二）房地產損害賠償評估價值定義房地產損害評估的價值標準采用公開的市場價值標準。商品房質量缺陷評估的價值定義應當是估價時點的商品房實體缺陷狀況、權利缺陷狀況、區(qū)位缺陷狀況造成的商品房價值減損的市場值。（三）損害賠償估價5特點1．損害賠償評估包括正價值評估與負價值評估；2．損害賠償評估不僅包括負價值評估，通常還包括相關經濟損失評估；3．損害賠償評估的獨一無二性更強，難以尋找到類似損害的賠償實例；4．損害賠償評估對建筑等專業(yè)知識要求更高，需要大量專業(yè)幫助，需要損害程度鑒定；5．損害當事人雙方對估價結果都很關注，要求估價更加精準，說服力強。通常需要出庭作證（專家證人），要求有較強的語言表達能力。知識點四：房地產損害賠償估價方法選擇損害賠償評估通常采用修復費用法（成本法）、損失資本化法、損害前后價差法、賠償實例比較法。（一）修復費用法（成本法）修復費用法也稱為成本法，該法是通過設定規(guī)劃許可、采取其他工程措施、采用最合理的修復方案進行修繕以排除商品房缺陷所發(fā)生的各項費用，主要包括拆除工程費用、修繕工程費用、恢復工程費用、由于修復活動造成的直接經濟損失而支出的補償費用。v＝cl＋c2＋c3＋c4－c5式中v—房地產損害評估值；cl—拆除工程費用；c2—修繕工程費用；c3—恢復工程費用；c4—直接經濟損失；c5—被拆除物殘值。（二）損失資本化法損失資本化法是通過測算房地產效益的減損值與費用的增加值在凈收益損失年限的現(xiàn)值和，或無質量缺陷經濟耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和與有質量缺陷經濟耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和的差評估房地產的價值損失。該法可分為三種類型，即①凈收益減少收益年期不變型（即a少n不變）、②收益不變收益年期減少型（即a不變n少）、③收益及收益年期減少型（即a、n都少）。（三）賠償實例比較法賠償實例比較法也稱市場法，該法通過類似房地產損害的實際賠償金額的比較和調整，得出估價對象房地產損害的賠償金額。即將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產質量缺陷價值減損實例進行比較，對這些類似房地產質量缺陷價值減損作適當的修正，以此估算估價對象的房地產質量缺陷價值減損。v＝p×fl×f2×f3式中v—房屋價值損失評估值；p—可比實例補償金額；fl—補償情況修正系數；f2—補償日期修正系數；f3——缺陷狀況修正系數。采用市場法評估時，應當選取三個或三個以上類似房屋質量缺陷的可比實例；進行補償情況修正，應當將可比實例補償金額修正為正常補償金額；進行補償日期修正，應當將可比實例在補償日期的補償金額調整為在評估時點的補償金額；進行缺陷狀況修正，應當將可比實例房屋質量缺陷狀況下的補償金額調整為被評估房屋質量缺陷狀況下的補償金額（四）損害前后價差法損害前后價差法也稱剩余法）損害前后價差法損害前后價差法也稱剩余法，該法是通過測算損害前的房地產狀況的市場價值與損害后的房地產狀況的市場價值之差。而損害前后的房地產市場價值可采用市場法或收益法等方法進行評估。即：商品房價值減損值＝損害前的房地產市場價值－損害后的房地產市場價值知識點五：房地產損害賠償估價的技術路線及難點的處理【教材案例3－6】××房地產估價報告封面（略）目錄（略）致估價委托人函（略）注冊房地產估價師聲明（略）估價假設和限制條件（略）××市某房地產開發(fā)項目因政府規(guī)劃變更所致的經濟損失估價結果報告（節(jié)選）一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象1．估價對象基本情況估價對象位于××市××區(qū)，東至××路，西至××路，南至××路，北至××路，毗鄰錢塘江，距區(qū)政府約1500m，距在建的地鐵站約2000m，至火車站約25分鐘車程，至××國際機場約20分鐘車程，附近有k195、k315、k327等多路公交站點，周邊有各類大型居住物業(yè)及商務中心，地理位置優(yōu)越，交通條件便利。估價對象由甲公司于2004年6月以出讓方式取得估價對象由甲公司于2004年6月以出讓方式取得，由a、b兩地塊組成，總用地面積55093㎡，其中，a地塊31950㎡，為住宅用地；b地塊23143㎡，為商業(yè)、辦公用地。2005年市規(guī)劃局《建筑方案設計批復》要求：（1）a地塊由四幢地上34層、地下3層的住宅建筑組成；（2）b地塊商業(yè)辦公大樓（五星級酒店）為一幢主樓54層、地下3層、總高228m的大廈，同時要求該酒店必須開發(fā)為國家旅游局規(guī)定的五星級標準酒店。為確保酒店建成為××區(qū)的精品工程，要求酒店總投資額在6億元人民幣以上或等值外幣（注：實際投資預算為10億元人民幣）。其技術指標見下表：表3－48規(guī)劃技術指標a地塊b地塊合計用途住宅用地（設配套套公建）商業(yè)辦公（含五星星級酒店）

規(guī)劃建筑面積（㎡㎡）95850（其中中公建4370）127286．55223136．55㎡，不含地地下建筑面積積83388㎡建筑密度不大于18%不大于30%

綠地率不小于50%不小于35%

泊車位按戶數1：1以上，地面泊位不不超過總車位位的10%客房不少于0．22個/每床位，餐飲飲娛樂不少于1．7個/百平方米，地地面泊位不超超過總泊位的的10%

2．估價對象勘察現(xiàn)狀至估價時點，a地塊住宅樓項目主體已封頂，根據委托人提供的資料，住宅預售面積為可售面積的55%。//b地塊五星級酒店已完成場地平整、勘探設計及環(huán)境評價、酒店擴初設計、酒店可行性研究方案、施工圖設計、酒店餐廳內裝飾設計等，并完成了酒店基坑、樁基工程施工，地面以上尚未建有建筑物。3．權利狀況及建設手續(xù)（1）土地權利狀況本項目包括a、b兩地塊，共有三本《國有土地使用證》，土地使用權人均為甲公司。①杭×國用（2006）字第××號，使用權類型為出讓，用途為綜合（辦公）用地，土地面積為12747㎡，使用年限至2056年1月15日止；②杭×國用（2006）字第××號，使用權類型為出讓，用途為商業(yè)用地，土地面積為10396㎡，使用年限至2046年1月15日；③杭×國用（2006）字第××號，使用權類型為出讓，用途為住宅用地，土地面積為31950㎡，使用年限至2076年1月15日。（2）建設手續(xù)本開發(fā)項目已取得下列建設手續(xù)：①《建設工程規(guī)劃許可證》，編號為2006015330××；②《建筑工程施工許可證》，編號為33010820061026××。（3）他項權利在估價時點，酒店項目未設定抵押他項權利，但存在勘察設計、樁基施工等應付未付款項。四、估價目的為甲公司向政府提出經濟補償提供參考依據。五、估價時點二oo八年二月十日?！炯m錯】2011教材新要求，簡述估價時點的理由。六、價值定義本次估價基于公開市場價值標準，估價結果為新規(guī)劃相對原規(guī)劃所造成的土地減值損失、酒店收益損失、前期開發(fā)損失（已支付和合同約定支付）、相鄰關聯(lián)物業(yè)減值損失等。七、估價依據（略）八、估價原則（略）九、估價技術思路與方法因規(guī)劃調整給甲公司造成多種經濟損失，不但影響酒店項目本身，還涉及到關聯(lián)的住宅樓盤價值，無法采用常規(guī)的房地產估價方法。因此，本項目以經濟損失估價為主線，采用類似于重置成本法和收益現(xiàn)值法的評估方法，對有形損失客觀計價，對無形損失分析量化，確定價值影響系數，計算各項損失價值，累加后確定損失總價?！炯m錯】缺所選估價方法的定義。十、估價結果根據估價目的，遵循估價原則，選用適當的估價方法，通過認真地對影響房地產價值因素的分析、測算，得出如下評估結論：至估價時點，由于規(guī)劃條件變更所致的甲公司各類經濟損失總計為195654165元，大寫：人民幣壹億玖仟伍佰陸拾伍萬肆仟壹佰陸拾伍元整。評估價值明細表表3－49

項目減值損失評估價值值備注

經濟損失合計1956541665

1．土地及酒店本身身減值損失983110666

1－1已付地價款利息損損失386878766

1－2土地使用年限縮短短減值2423613

1－3酒店使用年限縮短短凈收益減值值4039756ll

1－4酒店自身品質受損損減值168020166

2．前期開發(fā)損失644102999．02

2－1已支付2l7627655．66

2－2合同約定支付426475333．36

3．關聯(lián)住宅物業(yè)減減值損失329328000

【糾錯】缺單價表示。十一、估價人員（略）十二、估價作業(yè)日期2008年2月15日至2008年3月8日。十三、估價報告應應用的有效期期本評估報告有效期期自出具評估估報告日起半半年，即2008年3月8日至2008年9月7日內有效。十四、附件（略）【糾錯】附件位置置錯，不應是是結果報告的的最后，而應應放在技術報報告后邊，單單獨的第八大大部分。估價技術報告一、估價對象實物物狀況描述與與分析（略）二、估價對象權益益狀況描述與與分析（略）三、估價對象區(qū)位位狀況描述與與分析（略）四、市場背景描述述與分析（略略）五、最高最佳利用用分析估價對象為酒店、辦辦公、住宅為為一體的綜合合性房地產開開發(fā)項目。根根據本次估價價目的，結合合估價對象所所處區(qū)位及其其特征，本報報告仍以保持持現(xiàn)狀及規(guī)劃劃用途作為其其最高最佳利利用前提。六、估價方法適用用性分析本項目因規(guī)劃調整整給甲公司造造成多種經濟濟損失，不但但影響酒店項項目本身，還還涉及到關聯(lián)聯(lián)的住宅樓盤盤價值，無法法采用常規(guī)的的房地產估價價方法。因此此，本項目以以經濟損失估估價為主線，采采用重置成本本法和收益現(xiàn)值法法，對有形損失失客觀計價，對對無形損失分分析量化，確確定價值影響響系數，累加加后確定損失失總價。①重置成本法（類似似），以重置置各項生產要要素為假設前前提，根據委委托評估的分分項資產的具具體情況，選選用適宜的方方法，分別評評定估算各分分項資產的價價值和規(guī)劃調調整后的影響響系數（損失失率%）相乘并累累加求和，得得出委托評估估資產評估值值。②收益現(xiàn)值法（類似似），以房地地產開發(fā)項目目完成后未來來可能帶來的的收益折算為為估價時點收收益，然后乘乘以規(guī)劃調整整后的影響系系數（損失率率%）并累加求求和。公式：評估價值＝＝∑重置價值（或或收益現(xiàn)值）×影響系數（損損失率%）1．土地及酒店本身身減值損失（包包括4部分）（1）已付地價款利息息損失①評估估價對象總地地價據土地出讓合同、開開發(fā)補償協(xié)議議及付款憑證證，b地塊面積為23143㎡的商業(yè)、辦辦公用地總地地價（含出讓讓金、土地開開發(fā)補償費、契契稅）為24655525110．80元。②影響時間及資金利利息委托人自20044年12月繳清土地地款后，開始始進行前期開開發(fā)建設，2008年2月10日接到規(guī)劃劃調整通知及及處理意見。因因完成的樁基基、基坑工程程及方案設計計、施工圖設設計審批等前前期工作要重重新做起，在在考慮原樁基基鑿樁、清理理對工期影響響的情況下，結結合相關工程程專家意見，工工程至少要推推遲2年。利率按按現(xiàn)行1～3年期貸款基基準年利率為為7．56%。③損失價值損失價值＝評估總總地價×［（1＋現(xiàn)行兩年年期貸款基準準年利率）影影響時間－1］＝2465525110．80×［（1＋7．56%）2－1］＝386877876．00（元）（2）土地使用年限縮縮短土地減值值（土地使用用權終止日期期不變）①土地原值b地塊23143㎡商業(yè)業(yè)、辦公用地地取得原值為為24655525110．80元，綜合（辦辦公）為12747㎡，商業(yè)為10396㎡，由于是是同一地塊，則則：a.綜合（辦公）用地地所分攤價值值＝（127447÷23143）×2465525510．805（元）b.商業(yè)用地所分攤價價值＝（103996÷23143）×2465525510．80＝11077531339．3（元）②土地使用權縮短年年限及減值率率按開發(fā)項目推遲22年竣工計算算，商業(yè)物業(yè)業(yè)出讓年限為為40年，綜合（辦辦公）物業(yè)出出讓年限為50年，減值率率（土地資本本化率按不低低于五年期人人民幣定期存存款利率，取取6%，縮短年限限為2年）分別為為：a.商業(yè)部分＝1－［l－1/（1＋6%）38］/［l－1/（1＋6%）40］＝1．33%b.綜合（辦公）部分分＝1－［1－1/（1＋6%）48］/［l－1/（1＋6%）50］＝0．7%③損失價值a.商業(yè)用地部分＝11107533139．3×1．33%＝14730017（元）b.綜合（辦公）用地地部分＝1357999371．5×0．7%＝9505996（元）土地使用年限縮短短減值＝14730017＋9505996＝24236613（元）（3）物業(yè)凈收益減少少損失①大酒店項目年凈收收益據有關資料調查及及本項目《××酒店項目可可行性研究報報告》表明，該該酒店項目總總投資（不包包括住宅a區(qū)塊）10877040000元，其中：：酒店投資59322500000元，酒店式式公寓38388200000元，寫字樓樓或商業(yè)10999700000元，三類物業(yè)業(yè)有效經營年年份的年凈收收益率分別為為8．19%、10．69%、13．69%，則：【糾錯】三類物業(yè)業(yè)凈收益率分分開算是正確確的，但三類類物業(yè)凈收益益率取值無依依據。年凈收益＝59332500000×8．19%＋3838220000××10．69%＋1099770000××13．69%＝1046724226（元/年）通過對××市當地地知名酒店管管理公司的了了解，酒店經經營凈收益中中因房地產自自身產生的收收益（等同于于托管租金），一一般占年經營營凈收益的20%，則：酒店房地產所產生生的年凈收益益＝1046772426××20%＝209344485（元）②收益推遲年期及年年資金報酬率率按推遲2年計算，資資金報酬率按按現(xiàn)時2年期貸款利利率標準7．56%計算?！炯m錯】三三類物業(yè)不應應選取同一個個報酬率，酒酒店、公寓、寫寫字樓風險不不同，報酬率率也不等同。③損失價值損失價值＝2099344855×［l＋1/（1＋7．56%）］＝403977561（元）（4）酒店自身品質受受損減值①酒店按新規(guī)劃建成成后，降高部部分樓層的房房地產價值酒店高度降低，在在不減少容積積率的前提下下，勢必要增增加裙樓高度度和標準層長長寬軸線尺寸寸，減少高樓樓層部分的建建筑面積。酒店主樓高度由2228m降至160m（降低68m），總層數數為54層，根據原原設計圖紙計計算，160m（34層）以上部部分建筑面積積為31822㎡為全江景景、部分湖景景房。通過對周邊新建樓樓盤的市場價價格調查，錢錢塘江南岸同同類商業(yè)寫字字樓售價為：：江景房（近近景）11000元/㎡，湖景房房（遠景）13000元/㎡，據此取取定降高部分分樓層的平均均房價為12000元/㎡。則，降高部分樓層層的房地產總總價＝12000元/㎡×318222㎡＝38188640000元。②減值率（或影響房房價程度）②減值率（或影響房房價程度）對于高層物業(yè)來講講，隨著樓層層的增加，其其視野景觀逐逐漸開闊，房房價亦隨之上上升。通過對對新開類似樓樓盤的售價調調查，30層以上一般般每層加價為為40～60元/㎡．層，平平均按50元/㎡．層。主樓降低68米，降降了21層，單價減減值＝50×（20＋1）/2＝525（元/㎡）減值率＝525//120000＝4．4%③損失價值＝38118640000元×4．4%＝168022016元以上（1）～（44）項小計，得得出第一大部部分：土地及及酒店本身價價值減損的影影響值：38