江南生態(tài)園項(xiàng)目簡介(最終版)

浙江海寧江南新城生態(tài)園項(xiàng)目ZhejiangHaiNingJiangNanMetroEcologicalGardenProjectIntroduction

項(xiàng)目內(nèi)容簡介Designplan尼塔（上海）環(huán)境工程設(shè)計(jì)顧問有限公司2014年02月26日項(xiàng)目名稱：江南新城觀光生態(tài)園景觀項(xiàng)目項(xiàng)目概況2.1區(qū)位概況：江南新城項(xiàng)目用地位于浙江省海寧市東南端尖山新區(qū)，為交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯的長三角中心區(qū)域。尖山新區(qū)南臨錢塘江入?？?，北靠大小尖山、鳳凰山等。江南新城項(xiàng)目用地位于尖山新區(qū)內(nèi)嘉紹高速以西，總占地面積約4200公頃。2.2項(xiàng)目概況：江南新城生態(tài)園總面積為351.2公頃，其中水域面積72.6公頃，預(yù)留用地面積48.2公頃，實(shí)際設(shè)計(jì)面積為230.4公頃。觀光生態(tài)園位于江南新城主體的中心位置，北臨富江路，西接08省道，南鄰芙蓉河，東臨常臺(tái)高速公路。圖一3.項(xiàng)目開發(fā)理念觀光生態(tài)園地塊開發(fā)，在場地水陸并行的地塊特性基礎(chǔ)上，遵循生態(tài)開發(fā)與文化植入并駕而行的發(fā)展模式，以生態(tài)基礎(chǔ)建設(shè)、環(huán)境優(yōu)化作為場地先行的第一步驟，從而達(dá)到通過環(huán)境升級(jí)，打造城市正面，輻射周邊地塊，提升土地價(jià)值的作用。同時(shí)，植入文化理念，拔高場地內(nèi)涵，提升場地品牌效應(yīng)，以此真正從本質(zhì)上，來營造場地的文化名片，打響其在全國同類型產(chǎn)品中的行業(yè)知名度，使其成為真正意義上的江南新城綠色公共開放空間核心區(qū)。3.1生態(tài)理念：“與自然界和諧相處”是當(dāng)今一個(gè)日益深入人心的口號(hào)，并形成了一種回歸自然的潮流。這種回歸是一種崇尚自然，與自然和諧相處，協(xié)調(diào)發(fā)展意義上的回歸。在這種回歸的號(hào)召下，人們提倡在環(huán)境項(xiàng)目建設(shè)中，采用更利于環(huán)境保護(hù)，更順應(yīng)自然的開發(fā)模式。在江南新城生態(tài)園的開發(fā)中，應(yīng)用生態(tài)多元旅游開發(fā)理念，將旅游觀光、養(yǎng)生、休閑娛樂、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等項(xiàng)目融入到場地規(guī)劃之中，使其與生態(tài)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)開發(fā)等業(yè)態(tài)功能合為一體。從而順應(yīng)人們回歸自然，返璞歸真的現(xiàn)代生活理念。3.2文化內(nèi)涵的挖掘：開發(fā)場地，創(chuàng)造獨(dú)特的產(chǎn)品風(fēng)格，形成兼具歷史特色和時(shí)代感的文化產(chǎn)品是當(dāng)今產(chǎn)業(yè)開發(fā)的大趨勢(shì)。地塊開發(fā)如果離開了文化，就會(huì)失去內(nèi)涵，一個(gè)沒有文化和歷史底蘊(yùn)的開發(fā)項(xiàng)目是沒有生命力的。針對(duì)這樣的需求，首先，我們的規(guī)劃設(shè)計(jì)，力求通過挖掘場地特質(zhì)，依托中心湖區(qū)作為場地的核心景觀，引入“海上西湖”的核心概念，利用其在全國范圍內(nèi)作為文化傳統(tǒng)經(jīng)典的江南園林的代表作的這一特性。通過在江南新城再造一個(gè)西湖的理念，來作為中心景觀區(qū)的設(shè)計(jì)主題。通過模仿與再現(xiàn)西湖之歷史、人文、自然景觀，來達(dá)到營造場地，文化傳承和引爆賣點(diǎn)的作用。真正達(dá)到通過環(huán)境的營造，來增加土地價(jià)值的雙贏效果。從而使場地在區(qū)域乃至全國的同類型項(xiàng)目中，能夠脫穎而出，成為行業(yè)的品牌標(biāo)桿。同時(shí)，對(duì)于江南新城生態(tài)園，設(shè)計(jì)希望通過融入海寧當(dāng)?shù)匚幕c周邊場地結(jié)合，引入新的文化概念，以這樣的手法，使其與場地內(nèi)核傳統(tǒng)經(jīng)典的西湖文化理念形成對(duì)比，卻又相輔相成，共融而生，共同構(gòu)建場地的文化宣傳體系與主題脈絡(luò)。3.3城市功能：江南新城生態(tài)園項(xiàng)目設(shè)計(jì)地塊，以尖山湖為核心區(qū)塊，打造江南新城中心公園綠地，同時(shí)場地周邊區(qū)塊規(guī)劃城市環(huán)抱，城市業(yè)態(tài)連接緊密。在這種情況下，江南新城生態(tài)園已經(jīng)不是獨(dú)立存在的城市綠地系統(tǒng)，而是整個(gè)江南新城城市功能的載體，其城市功能價(jià)值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于自身景觀功能，改變傳統(tǒng)的城市綠地建設(shè)開發(fā)模式，運(yùn)用新型的建設(shè)理念，注重場地建設(shè)與周邊城市業(yè)態(tài)咬合，形成場地功能互補(bǔ)，將這一區(qū)域打造成具有城市聯(lián)動(dòng)功能的城市綠色公共空間，成為江南新城的城市綠核。4.發(fā)展目標(biāo)場地通過生態(tài)格局的構(gòu)建與文化概念的植入，最終希望使江南新城生態(tài)園成為江南新城完善的景觀生態(tài)網(wǎng)絡(luò)的核心與可持續(xù)發(fā)展的城市綠色基礎(chǔ)設(shè)施。結(jié)合既有的新城總體規(guī)劃與城市公共空間的愿景，針對(duì)以大型公共綠地為主體的城市綠地系統(tǒng)，運(yùn)用最新國際生態(tài)理念和前沿生態(tài)技術(shù)，構(gòu)建一個(gè)旨在改善城市生態(tài)環(huán)境、緩解城市熱島效應(yīng)、保護(hù)生物多樣性，為居民與外來游客提供休閑娛樂場所等城市綠色公共空間。使其具有生態(tài)、美學(xué)、經(jīng)濟(jì)等多種功能。從而創(chuàng)建新城人與自然、人與城市、城市與自然新型的動(dòng)態(tài)平衡關(guān)系。項(xiàng)目區(qū)功能區(qū)劃分圖二在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)理念和整體定位深度挖掘之后，設(shè)計(jì)在對(duì)尖山地塊資源的分布和未來發(fā)展情況分析下，根據(jù)城市規(guī)劃的空間結(jié)構(gòu)布局、地塊特征、屬性。將本項(xiàng)目劃分為中心西湖景觀區(qū)、發(fā)展預(yù)留地塊、新西湖景觀區(qū)三大片區(qū)（詳見圖一）中心西湖景區(qū):地塊面積95公頃，其中水域面積43.9公頃，陸域設(shè)計(jì)面積51.1公頃，地塊設(shè)計(jì)旨在傳承與延續(xù)西湖的經(jīng)典景觀，通過深度的調(diào)研與分析西湖的空間布局，在此基礎(chǔ)上，了解與掌握西湖整體空間的布局特點(diǎn)。同時(shí)結(jié)合設(shè)計(jì)地塊本身的性質(zhì)特點(diǎn)，通過規(guī)劃景觀設(shè)計(jì)，把西湖的景觀完美的嵌入到地塊之中。設(shè)計(jì)通過合理的布局，力求重現(xiàn)西湖經(jīng)典十景（蘇堤春曉、曲院風(fēng)荷、平湖秋月、斷橋殘雪、柳浪聞鶯、花港觀魚、雷峰夕照、雙峰插云、南屏晚鐘、三潭印月）與綠色公園體系（一公園至六公園）以及各類人文自然、景觀。發(fā)展預(yù)留地塊:地塊面積59.5公頃，其中水域面積11.3公頃，陸域設(shè)計(jì)面積48.2公頃。預(yù)留地塊主要作為后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)場地，在一期場地開發(fā)建設(shè)過程中戰(zhàn)略性留白。同時(shí)通過引進(jìn)和大面積種植綠化工程所需苗木，形成具有一定規(guī)模、觀賞和經(jīng)濟(jì)價(jià)值苗木基地，為場地后續(xù)建設(shè)提供相當(dāng)?shù)拿缒举Y源。對(duì)于未來預(yù)留場地開發(fā)建設(shè)方向上，設(shè)計(jì)經(jīng)過詳細(xì)的調(diào)研和分析，考慮引入嘉年華及企業(yè)會(huì)所業(yè)態(tài)，將景觀賦予實(shí)際使用功能，并以此帶動(dòng)周邊地塊聯(lián)動(dòng)，提升場地的使用價(jià)值。新西湖景區(qū)：地塊面積156.1公頃，其中水域面積5.6公頃，陸域設(shè)計(jì)面積150.5公頃。新西湖景觀區(qū)塊設(shè)計(jì)旨在延續(xù)中心西湖景區(qū)的整體景觀風(fēng)格，同時(shí)采用設(shè)計(jì)創(chuàng)新的手法，融入項(xiàng)目本地文化內(nèi)涵，與城市銜接。通過整體的景觀設(shè)計(jì)，使場地協(xié)調(diào)統(tǒng)一，而又各具特色。設(shè)計(jì)通過與地塊周邊城市業(yè)態(tài)統(tǒng)籌考慮，將新西湖景區(qū)劃分為生態(tài)體驗(yàn)區(qū)（34.4公頃）、科普展示區(qū)（22.5公頃）、休閑觀光區(qū)（24.0公頃）、都市時(shí)尚區(qū)（23.2公頃）、防護(hù)綠林區(qū)（14.2公頃）、文化活動(dòng)區(qū)（10.1公頃）、康健養(yǎng)身區(qū)（22.1公頃）共七種各具功能特色的區(qū)域，以達(dá)到場地景觀功能與周邊城市共融的目的（圖三）公園運(yùn)營模式：6.1城市經(jīng)營理念：對(duì)于江南新城生態(tài)園的運(yùn)營模式，我們認(rèn)為應(yīng)該引入“經(jīng)營城市”的理念。場地的發(fā)展應(yīng)與整體城市發(fā)展結(jié)合、與城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)合、與周邊地塊性質(zhì)結(jié)合。通過合理的運(yùn)營模式，為城市提供有效的功能支持。同時(shí)城市發(fā)展所產(chǎn)生的紅利，又能為江南新城生態(tài)園本身的開發(fā)運(yùn)作，提供有效的經(jīng)濟(jì)支持，從而形成一套良性的土地開發(fā)運(yùn)營模式。6.2公園——“商業(yè)模式”

公園免費(fèi)開放，建議政府成立城市公園基金，采用基金運(yùn)作方法。

根據(jù)細(xì)分市場，細(xì)分出區(qū)域、時(shí)段、客流結(jié)構(gòu)、目標(biāo)消費(fèi)群等，為形成好的收入結(jié)構(gòu)做出合理安排；

城市公園免費(fèi)開放后的盈利方式包括：常規(guī)收入，包括小門票的收入、購物點(diǎn)的收入、游樂項(xiàng)目的收入、餐飲的收入或廣告發(fā)布收入等；非常規(guī)收入，包括展會(huì)和活動(dòng)；還有招商引資的收入；

因此，可以根據(jù)不同的項(xiàng)目、不同的時(shí)段、不同的地點(diǎn)等設(shè)計(jì)出一個(gè)盈利模式。比如可以針對(duì)某一時(shí)段的游客收取門票，其他時(shí)段免費(fèi)；在展會(huì)活動(dòng)期間或地塊收取門票，平時(shí)免費(fèi)等；

針對(duì)免費(fèi)開放后的客流增加可能導(dǎo)致的成本問題，免費(fèi)開放但保留圍墻，在游客心理形成一個(gè)保護(hù)區(qū)域?？梢酝ㄟ^其他方式，調(diào)節(jié)客流，以免超過公園可負(fù)載的容量。

6.3城市休閑產(chǎn)業(yè)（主題樂園、主題地產(chǎn)、主題酒店、文化產(chǎn)業(yè)）——華僑城模式整體分期開發(fā)，遵循“滾動(dòng)式開發(fā)模式”，開發(fā)前期，大力營造生態(tài)環(huán)境，區(qū)域環(huán)境和配套設(shè)施，建立區(qū)域形象；地產(chǎn)開發(fā)借助區(qū)域優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化；以城市的模式興建配套設(shè)施，同時(shí)面相城市和社區(qū)，提升其形象和檔次。同時(shí)興建商業(yè)廣場和商業(yè)街等別具特色的休閑商業(yè)空間，打造層次多樣，業(yè)態(tài)豐富的城市綜合體。6.4企業(yè)會(huì)所——“認(rèn)養(yǎng)模式”依托項(xiàng)目前期所營造的整體環(huán)境優(yōu)勢(shì)，打造各具地域特色、品牌特色的“專屬性”企業(yè)會(huì)所“領(lǐng)地”。吸引國內(nèi)外一線集團(tuán)、企業(yè)的入駐，為其提供休閑、旅游、商務(wù)、會(huì)展功能以及展示企業(yè)文化的專屬性地塊和個(gè)性化產(chǎn)品。6.5嘉年華——“迪斯尼模式”主題樂園運(yùn)營本身是一個(gè)自我維持和成長的系統(tǒng)，它的主循環(huán)是主題策劃、制作、經(jīng)營、獲得收益和再投資，在整個(gè)主循環(huán)運(yùn)營中，還有內(nèi)部管理和市場開發(fā)的支持。迪斯尼經(jīng)營模式的構(gòu)成可以分成三個(gè)層次，一、主題公園是一種旅游產(chǎn)品，因此經(jīng)營模式的基本構(gòu)成首先是來自于主題公園產(chǎn)品本身，如公園門票收入、單個(gè)項(xiàng)目的收費(fèi)、園內(nèi)的餐飲供應(yīng)、玩偶紀(jì)念品銷售、某些演出的另行收費(fèi)、照相服務(wù)等，這是經(jīng)營模式的第一層次，購買的對(duì)象是進(jìn)入主題公園的旅游者。經(jīng)營模式的第二個(gè)層次是在主題公園周邊、與主題公園配套的各類演出、劇場經(jīng)營，以及主題度假區(qū)、酒店、甚至相關(guān)的房地產(chǎn)等。第二層次的特點(diǎn)是：仍以主題公園的主題為文化核心，依靠第一層次的品牌和人流量進(jìn)行配套開發(fā)。購買的對(duì)象是與主題公園有關(guān)的游覽者、會(huì)展消費(fèi)者、度假者甚至是住宅購買者。經(jīng)營模式的第三層次是由主題公園品牌引伸出來的，以品牌和知識(shí)產(chǎn)權(quán)為核心，以主題公園為內(nèi)容的創(chuàng)意產(chǎn)品。它的購買對(duì)象不僅僅局限于主題公園內(nèi)的旅游者，而是可以擴(kuò)大到主題公園以外的旅游產(chǎn)品市場和傳播受眾市場。這些以主題公園的主題文化為核心的其它產(chǎn)品，可以成為衍生產(chǎn)品系列。如各地的主題公園紀(jì)念品連鎖銷售、以主題公園命名的經(jīng)營性網(wǎng)站、電視頻道、報(bào)紙雜志等。7.指標(biāo)體系：工程內(nèi)容投資與收入（萬元）工程子項(xiàng)及面積工程量（平方米）單價(jià)（元）合價(jià)（萬）A1土方量挖方137.5萬立方米60元/立方米9000.0填方147.1萬立方米9填方基礎(chǔ)工程6000.0小計(jì)15000.0A2中心西湖景區(qū)曲院風(fēng)荷880606005283.6平湖秋月3000600180.0斷橋殘8柳浪聞鶯681006004086.0花港觀魚271506001629.0雷峰夕照299805001499.0蘇堤春曉558米6001200.0南屏晚鐘597805002989.0三潭印月7070600424.2白堤153米600564.0剩余綠地2145804008583.2小計(jì)27234.8A3發(fā)展預(yù)留地塊商業(yè)面積39000嘉年華面積272000居住場地面積284000（約490幢雙層別墅）小