聚焦2016樓市開年新政

聚焦2016樓市開年新政中央政策：聚焦去庫存降低稅費(fèi)首付第一招：降低首付

2月2日，央行和銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，《通知》稱，為進(jìn)一步支持合理住房消費(fèi)，不限購的城市首套房首付款可低至20%，二套房首付最低為30%，而對于實(shí)施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央行降低首付比例的政策對于擴(kuò)大購房需求有不錯的幫助，利好二三四線城市的房地產(chǎn)市場。此次調(diào)整進(jìn)一步強(qiáng)化因地施策的原則和自律機(jī)制的作用，要求對實(shí)施“限購”措施的城市，房貸政策仍按原規(guī)定執(zhí)行。同時明確，人民銀行、銀監(jiān)會各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“分類指導(dǎo)、因地施策”的原則，加強(qiáng)與地方政府的溝通，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機(jī)制結(jié)合當(dāng)?shù)夭煌鞘袑?shí)際情況自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例。第二招：降低交易契稅和營業(yè)稅

2月19日，財政部、國稅總局、住建部聯(lián)合發(fā)文，調(diào)低個人購買住房的契稅稅率。意見表示，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不執(zhí)行上述政策。

首先這是一個差異化契稅政策。從城市的角度來看，稅費(fèi)政策在制定中繞開了一線城市，這是“區(qū)域分化日漸嚴(yán)重”所致。本次財政部契稅新政都是對房地產(chǎn)市場的鼓勵和刺激，旨在消化非一線城市的庫存。新政不再提及普通住宅和非不同住宅的區(qū)別，直接按照90平方米面積上下來確定不同的稅率；新政的稅率標(biāo)準(zhǔn)也不再提及類似“滿五唯一”、“滿二唯一”、的說法，重新界定了首套房與二套房的概念，直接將家庭第二套改善性住房定義為已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。

從本次契稅新政的市場效果來看，政策面總體上有助于非一線城市首次改善或置換型改善需求積極入市。再加上目前公積金貸款、商業(yè)貸款二套房貸首付比例都已經(jīng)明確降低，這對于置換型需求、改善型需求來講，勢必會抓緊這個入市窗口期積極入市。從一手房市場庫存的角度來講，由于改善型需求的積極入市，有助于改善大多數(shù)城市庫存結(jié)構(gòu)比例，降低中大戶型庫存市場占比，有助于加速去庫存，降低市場的去化壓力。第三招：綜合發(fā)力構(gòu)建長效機(jī)制

除了降低首付、降低交易環(huán)節(jié)契稅和營業(yè)稅這些需求側(cè)的刺激，中央還出臺了多個文件，包括推進(jìn)戶籍制度改革、控制土地儲備規(guī)模、大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造和貨幣化安等，從需求和供給兩側(cè)都進(jìn)行了著力?？傮w來說，目前中房在開發(fā)供給側(cè)的發(fā)力還不夠，僅寄希望刺激消費(fèi)來解決去庫存問題，也難以跳出“邊去邊增”的怪圈。同時，對需求的刺激，還導(dǎo)致了沒有庫存壓力的一線城市房價出現(xiàn)了猛漲。

推進(jìn)戶籍制度改革。2月2日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》，強(qiáng)調(diào)了新型城鎮(zhèn)化對我國現(xiàn)代化建設(shè)的重要性，要求加快推進(jìn)戶籍制度改革，提升城市綜合承載能力，制定完善土地、財政、投融資等配套政策，充分釋放新型城鎮(zhèn)化蘊(yùn)藏的巨大內(nèi)需潛力。

加大棚戶區(qū)改造及貨幣補(bǔ)貼力度。2月6日，中共中央辦公廳、國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》，《意見》提出了未來深化城鎮(zhèn)住房制度改革的兩大方向，即以政府為主保障困難群體基本住房需求，以市場為主滿足居民多層次住房需求。其中要打好棚戶區(qū)改造三年攻堅(jiān)戰(zhàn)，到2020年，基本完成現(xiàn)有的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造。

控制土地儲備的合理規(guī)模。2月22日，財政部、國土資源部、中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范土地儲備和資金管理等相關(guān)問題的通知》指出，各地區(qū)應(yīng)當(dāng)結(jié)合事業(yè)單位分類改革，對現(xiàn)有土地儲備機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面清理。自2016年1月1日起，各地不得再向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)舉借土地儲備貸款。各地土地儲備總體規(guī)模，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、當(dāng)?shù)刎斄顩r、年度土地供應(yīng)量、年度地方政府債務(wù)限額、地方政府還款能力等因素確定。現(xiàn)有土地儲備規(guī)模偏大的，要加快已儲備土地的前期開發(fā)和供應(yīng)進(jìn)度，相應(yīng)減少或停止新增以后年度土地儲備規(guī)模，避免由于土地儲備規(guī)模偏大而形成土地資源利用不充分和地方政府債務(wù)壓力。

增加公積金繳納積極性。2月17日，中國人民銀行,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部,財政部發(fā)布《關(guān)于完善職工住房公積金賬戶存款利率形成機(jī)制的通知》，自2月21日起，將職工住房公積金賬戶存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時間執(zhí)行活期和三個月存款基準(zhǔn)利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行，由目前的0.35%和1.10%統(tǒng)一上調(diào)為1.50%。據(jù)媒體粗略計(jì)算發(fā)現(xiàn)，本次住房公積金政策的調(diào)整，相當(dāng)于國家每年為公積金繳存者發(fā)了一個150億元的“利息紅包”。雖然利率調(diào)整幅度不高，但從公積金政策形成機(jī)制方面來看，仍具有現(xiàn)實(shí)意義。

地方政策：各地打出去庫存“組合拳”一、發(fā)文明確去庫存

福建>>《福建省人民政府關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見》

海南>>《海南省人民政府關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》

江西>>《江西省人民政府關(guān)于做好化解房地產(chǎn)庫存工作的通知》

云南>>《云南省人民政府關(guān)于穩(wěn)增長開好局若干政策措施的意見》

遼寧>>《遼寧省人民政府辦公廳關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見》二、調(diào)整公積金、首付政策

住房公積金已成為各地去庫存的重要工具,推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的“標(biāo)配”。如南京明確20種情況可以申請?zhí)崛」e金。如江西、甘肅等省份已落實(shí)公積金貸款全省“一體化”政策,積極推進(jìn)異地購房。多省還表示將擴(kuò)大住房公積金的覆蓋范圍,如四川省今年將推進(jìn)住房公積金向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民覆蓋,湖北已探索在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度等。

此外，央行房貸新政落地以后，各地政府相繼跟進(jìn)。南京發(fā)布《房貸新政落地意見》對各區(qū)房貸進(jìn)行新規(guī)定，此外，福建、四川、長沙、杭州、重慶等地的二三線省市，多家銀行已執(zhí)行“兩成首付”。三、住房補(bǔ)貼

多地政府采取降低稅費(fèi)、契稅補(bǔ)貼等方式減輕購房者負(fù)擔(dān)。甘肅省近日將住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)整體下調(diào)33%,江西全面清理房地產(chǎn)開發(fā)過程中的行政事業(yè)性收費(fèi)。還有的省份推出對商品房交易契稅實(shí)施財政補(bǔ)貼等多項(xiàng)舉措。如在寧夏,居民購買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財政補(bǔ)貼;新疆將商業(yè)個人住房貸款利率比照公積金貸款利率計(jì)算,確定補(bǔ)貼年限后,差額部分由政府財政予以補(bǔ)貼。四、一線城市對供給側(cè)進(jìn)行改革

上海：中心城區(qū)中小戶型比例不低于70%。2月23日，上海市規(guī)土局等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實(shí)施意見》，指出將進(jìn)一步加大商品住房用地中小套住房供應(yīng)比例，中心城區(qū)不低于70％，郊區(qū)不低于60％。保障性住房的中小套型住房的供應(yīng)比例，中心城區(qū)為100%，郊區(qū)不低于80%。意見還建議鼓勵開發(fā)企業(yè)持有商業(yè)及辦公物業(yè)，而不是“一賣了之”。同時該意見提出將建立完善購租并舉的住房體系。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測和研究分析，開展住房市場供需關(guān)系、住房結(jié)構(gòu)、區(qū)域狀況等監(jiān)測和評估，及時優(yōu)化