【商業(yè)地產(chǎn)-】2007年河南省滑縣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研和定位思路建議報(bào)告

眾恒·華府

滑縣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研和定位思路建議報(bào)告方案撰寫：勝者(北京)國(guó)際營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)企劃部劉炬光撰寫日期：2007年12月2日《2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！中國(guó)房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載！！QQ：69031789三、區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)狀況一、區(qū)域環(huán)境環(huán)境篇二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一、區(qū)域環(huán)境■地理位置/交通滑縣位于河南省東北部，與濮陽(yáng)、延津、浚縣、長(zhǎng)垣、封丘、內(nèi)黃接壤。交通便利，西鄰京廣鐵路、107國(guó)道和京珠高速公路，北接濮鶴高速公路，大廣高速公路貫穿南北，新荷鐵路和濟(jì)東高速公路跨越東西。省道307線、308線、吳黃線、鄭吳線、東上線、大海線等主要公路干線在此交匯，形成了以國(guó)道、省道為骨架，縣鄉(xiāng)公路為網(wǎng)絡(luò)的公路交通體系，農(nóng)村已實(shí)現(xiàn)了村村通油路。

※滑縣城區(qū)，擁有便利的交通環(huán)境，它是保證滑縣經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的基礎(chǔ)條件；而經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)又能刺激房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的快速展。■縣域面積/行政區(qū)劃/人口滑縣隸屬國(guó)家級(jí)歷史文化名城滑縣，與濮陽(yáng)、延津、?？h、長(zhǎng)垣、封丘、內(nèi)黃接壤。全縣轄9鎮(zhèn)13鄉(xiāng)，總?cè)丝?24.4萬，區(qū)域面積1814平方公里，城區(qū)人口１８萬?！菂^(qū)規(guī)模小，人口少；導(dǎo)致市場(chǎng)規(guī)模小，易于飽和。因此本項(xiàng)目入市越早越占據(jù)有利的競(jìng)爭(zhēng)位置。一、區(qū)域環(huán)境■自然地貌/氣候

滑縣地勢(shì)西高東低，海拔48.4～1632米。地處北暖溫帶，屬大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，水溫適宜。年平均氣溫13.6℃，7月份平均氣溫27.2℃，1月份平均氣溫-2.7℃。絕對(duì)最低氣溫-21.7℃。無霜期201天。年平均降水量606.1毫米，降雨多集中在7、8月份。冬春多北風(fēng)，夏秋多南風(fēng)。

※項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆谄皆貛В募緶夭钚?，但冬?月份氣溫在0℃以下，絕對(duì)最低氣溫達(dá)到了-21.7℃。因此項(xiàng)目有必要采取相應(yīng)的保溫措施和供暖設(shè)施。一、區(qū)域環(huán)境■區(qū)域環(huán)境分析小結(jié)未來幾年，房地產(chǎn)將進(jìn)入快速發(fā)展階段；城區(qū)規(guī)模小，人口少，市場(chǎng)規(guī)模小；要快速進(jìn)入市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)先機(jī)。一、區(qū)域環(huán)境■國(guó)民經(jīng)濟(jì)概況

2007上半年，全縣國(guó)民生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)完成40.8億元，同比增長(zhǎng)15.3%，增幅為13年來的最好水平。其中，第一產(chǎn)業(yè)完成16.6億元，增長(zhǎng)8%；第二產(chǎn)業(yè)完成15.3億元，增長(zhǎng)21.2%;第三產(chǎn)業(yè)完成8.9億元，增長(zhǎng)18.3%。財(cái)政一般預(yù)算收入完成9726萬元，增長(zhǎng)23.5%（按可比口徑計(jì)算），為歷史上增長(zhǎng)最多的半年，財(cái)稅結(jié)構(gòu)也是最優(yōu)化的半年，稅收占財(cái)政收入的比重同比提高了10.7個(gè)百分點(diǎn)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額完成28.3億元，增長(zhǎng)39.3%，是歷史上投資最多的半年。社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成9.9億元，增長(zhǎng)17.2%，增幅是8年來的最好水平。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額57.46億元，較年初增加5.86億。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入4217.89元。農(nóng)民人均純收入1574.92元，增長(zhǎng)23%。二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)■工業(yè)狀況全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成總產(chǎn)值22.5億元，同比增長(zhǎng)35.3%;完成增加值6.7億元，增長(zhǎng)34.6%,比市下達(dá)目標(biāo)高4.6個(gè)百分點(diǎn)，在全市五縣（市）位居第三；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)2.7億元，同比增長(zhǎng)139.2%,比市下達(dá)目標(biāo)高109.2個(gè)百分點(diǎn)，在全市五縣（市）位居第三。全縣在建項(xiàng)目195個(gè)，計(jì)劃總投資29.8億元，實(shí)際完成固定資產(chǎn)投資4.9億元，其中，投資千萬元以上重點(diǎn)項(xiàng)目69個(gè)，鑫之源糖業(yè)、利源紡織、昌盛銅業(yè)、滑縣屠宰廠等項(xiàng)目已竣工投產(chǎn)；神華面業(yè)、誠(chéng)信貿(mào)易鋼球團(tuán)等項(xiàng)目即將建成投產(chǎn)；華康實(shí)業(yè)1500噸大豆蛋白纖維、達(dá)泉紡織、尚品木業(yè)二期等46個(gè)項(xiàng)目正在積極建設(shè)。二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)■非公經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展

2007年上半年，全縣非公經(jīng)濟(jì)單位發(fā)展到3.1426萬戶，較上年增加3367戶；非公經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值完成69.6億元，增加值完成16.7億元，同比分別增長(zhǎng)41.2%和44.29%；。二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)■招商引資成果豐碩

2005年以來，全縣共引進(jìn)項(xiàng)目728個(gè)，實(shí)際到位固定資產(chǎn)投資17.66億元。2006年成功舉行了三次千萬元以上招商引資項(xiàng)目集中奠基開工儀式，共有37個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了奠基開工，總投資達(dá)15億元。被省政府確定為“對(duì)外開放重點(diǎn)縣”。二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)《2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！中國(guó)房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載?。Q：69031789■新區(qū)狀況

為拉大城市框架，加快經(jīng)濟(jì)高發(fā)展，根據(jù)縣委縣政府的要求，滑縣規(guī)劃重點(diǎn)為城市的南擴(kuò)，向南主要以開辟新的工業(yè)園區(qū)（新區(qū)）為方向，爭(zhēng)取使新區(qū)的工業(yè)園區(qū)和居住區(qū)兩年內(nèi)形成規(guī)模，屆時(shí)老城區(qū)內(nèi)的長(zhǎng)途汽車站和部分工業(yè)項(xiàng)目遷到新區(qū)，將滑縣新區(qū)建設(shè)成為新城市的行政中心、文教中心、金融商業(yè)和高檔居住中心?；h新區(qū)，以無污染工業(yè)園區(qū)和高檔居住區(qū)組成，總面積15平方公里，規(guī)劃為“五園四區(qū)（滑縣新區(qū)、道口衛(wèi)西、白道口電線電纜、上官孟莊、滑縣火車南站經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）、（電子工業(yè)園、燒雞工業(yè)園）、三中心”。目前，新區(qū)內(nèi)水、電、路、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善?？h城規(guī)劃區(qū)由17平方公里增加到42平方公里，已搭起了一個(gè)中等城市的框架。二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)■新區(qū)狀況2007年，將完成滑州路東延工程，啟動(dòng)滑縣體育中心、青少年活動(dòng)中心和新區(qū)綜合服務(wù)樓等文體服務(wù)工程。同時(shí)，動(dòng)工建設(shè)44畝的人工景觀湖，對(duì)7條道路進(jìn)行綠化亮化，建設(shè)大宮河?xùn)|岸和沿河路兩條景觀路，使新區(qū)成為滑縣建設(shè)的新亮點(diǎn)。屆時(shí)，滑縣新區(qū)將成為城市的文化教育核心版塊。在新區(qū)和人民大道、文明大道等繁華地段，以獨(dú)資、合資、引資等多種形式建設(shè)營(yíng)業(yè)面積在2000平方米左右、年?duì)I業(yè)額在1000萬元的現(xiàn)代商場(chǎng)、大型超市和專業(yè)連鎖店，逐步形成以大型購(gòu)物中心為骨干，以超市、專賣店、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)為特色的多元化、多層次銷售網(wǎng)絡(luò)，形成城市的金融商業(yè)核心。目前，電力公司、長(zhǎng)通塑業(yè)、華康電子、滑縣六中新校、滑縣體校已投入使用。新區(qū)管委會(huì)、國(guó)土資源局、檢察院、法院、計(jì)生委、廣電局等政府機(jī)構(gòu)以及滑縣體育廣場(chǎng)、青少年活動(dòng)中心、人民醫(yī)院新院等配套設(shè)施正在建設(shè)中。在縣委縣政府的大力支持下，隨著新區(qū)建設(shè)的日新月異，滑縣新區(qū)必將成為中原城市群的一顆新星。二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)《2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！中國(guó)房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載??！QQ：69031789■區(qū)域經(jīng)濟(jì)背景研究小結(jié)區(qū)域經(jīng)濟(jì)總體向好，并保持著快速發(fā)展的勢(shì)頭，良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境有利于刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。人們生活水平正在得到迅速提高，對(duì)改善居住條件的追求迅速膨脹，產(chǎn)生大量的住宅需求將有待于釋放。城區(qū)經(jīng)濟(jì)總量小，總的需求量有限。因此本項(xiàng)目需要快速進(jìn)入市場(chǎng)，搶先鎖定目標(biāo)客戶群，搶占市場(chǎng)先機(jī)。近幾年滑縣的工業(yè)和城區(qū)中心的商業(yè)都取得了高速發(fā)展的成績(jī)，他們的發(fā)展無疑會(huì)產(chǎn)生大量的住宅需求。二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)三、區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)狀況■整體狀況分析

目前來說，在三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)中滑縣房地產(chǎn)的占發(fā)展無論是在發(fā)展速度還是在規(guī)模方面都是十分驚人的，這是其它一些三級(jí)市場(chǎng)不可比擬的。房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)比較激烈，目前大部分房產(chǎn)開發(fā)都集中在城南新區(qū)，投資規(guī)模相對(duì)較大，并且在新城區(qū)投資的速度和規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了在老城區(qū)的投資，他們?cè)谛鲁菂^(qū)一般開發(fā)的面積都在一百畝之上，大者能夠達(dá)到700多畝。并且新城區(qū)醫(yī)院、學(xué)校、銀行、體育館等配套設(shè)施的在不斷不斷健全完善?！?008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！中國(guó)房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載??！QQ：69031789三、區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)狀況■未來發(fā)展趨勢(shì)分析

通過行政規(guī)劃并且行政中心的中心南遷，在城市南部即將形成以行政、辦公、體育、信息、商務(wù)為主的城市新核心區(qū)；并且隨著城市重心東移，新區(qū)將會(huì)建設(shè)成為生態(tài)型、現(xiàn)代化的新型城市中心，是滑縣新的增長(zhǎng)點(diǎn)和發(fā)展區(qū)域，很有發(fā)展?jié)摿?。未來的新區(qū)即將成為滑縣發(fā)展的亮點(diǎn)，也為滑縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇。環(huán)境篇分析研究總結(jié)城區(qū)規(guī)模小人口少需求擴(kuò)大開發(fā)策略盡快入市產(chǎn)業(yè)分布相對(duì)較遠(yuǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速營(yíng)銷推廣重在引導(dǎo)同業(yè)發(fā)展速度提高未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈市場(chǎng)前景表現(xiàn)樂觀※關(guān)鍵詞：搶占市場(chǎng)，需求擴(kuò)大，供應(yīng)小幅增加，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)前景表現(xiàn)樂觀。二、市場(chǎng)需求調(diào)查研究市場(chǎng)篇一、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析《2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！中國(guó)房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載?。Q：69031789（一）

供應(yīng)量分析（二）戶型分析（三）價(jià)格分析（四）配套及應(yīng)急硬件設(shè)施分析（五）園林景觀分析（六）供應(yīng)市場(chǎng)客戶特征分析一、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析■調(diào)研概述調(diào)研目的了解滑縣房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和特點(diǎn)，把握滑縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，為本項(xiàng)目的定位提供參考依據(jù)。調(diào)研方法首先，對(duì)滑縣房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行整體調(diào)研，了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的分布、檔次、數(shù)量、規(guī)模等總體信息；隨后，根據(jù)獲得的總體信息，結(jié)合本項(xiàng)目特性，選擇有價(jià)值項(xiàng)目或競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)實(shí)地調(diào)研。一、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析調(diào)研項(xiàng)目分布一、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析華通世紀(jì)城祥泰苑金牛國(guó)際城浩創(chuàng)第一商城津蘭名郡華都城市花園英明花園濱園花園錦繡華庭道發(fā)時(shí)代廣場(chǎng)御龍別墅北南東西（一）

供應(yīng)量分析※在售的幾個(gè)重點(diǎn)樓盤，總占地規(guī)模為1974畝；目前在售的樓盤多以幾百畝的大盤為主。1.占地規(guī)模項(xiàng)目名稱項(xiàng)目占地畝數(shù)金牛國(guó)際城600華通世紀(jì)城700英民花園304華都城市花園30祥泰苑240津蘭名郡100一、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析2.各樓盤開發(fā)的樓幢數(shù)一、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析3.各樓盤開發(fā)的房屋總套數(shù)一、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析3.各樓盤開發(fā)的房屋總套數(shù)一、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析※在售樓盤中，主力戶型以130-150平米左右的三室一廳一衛(wèi)，三室兩廳兩衛(wèi)居多,這代表了目前滑縣房地產(chǎn)市場(chǎng)上大部分客群的戶型偏好，本項(xiàng)目在設(shè)定主力戶型時(shí)，應(yīng)充分滿足目前的客戶的需求。1、各項(xiàng)目主力戶型面積分析（二）戶型分析華通世紀(jì)城90—160平方米英民花園110—170平方米華都城市花園130—180平方米祥泰苑130—150平方米津蘭名郡90—220平方米一、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析※由上表可以看出，目前在售樓盤中，戶型結(jié)構(gòu)以多層為主。2、樓層二、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析項(xiàng)目名稱樓層金牛國(guó)際城多層小高層別墅華通世紀(jì)城多層小高層英民花園多層小高層華都城市花園多層祥泰苑多層津蘭名郡多層※由上表可以看出，目前在售樓盤中，層高以2.9米居多。如果包括樓板在內(nèi)一般應(yīng)達(dá)到3.0米為好。3、戶型層高分析二、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析項(xiàng)目名稱層高（m)金牛國(guó)際城3華通世紀(jì)城3英民花園3華都城市花園3.1祥泰苑3津蘭名郡3

※由上表可以看出，所有樓盤的交房標(biāo)準(zhǔn)都是毛坯房，尚未出現(xiàn)精裝修。4、戶型裝修分析建議本項(xiàng)目順應(yīng)市場(chǎng)，同樣采用毛坯標(biāo)準(zhǔn)二、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析項(xiàng)目名稱交房裝修金牛國(guó)際城毛坯華通世紀(jì)城毛坯英民花園毛坯華都城市花園毛坯祥泰苑毛坯津蘭名郡毛坯目前房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)，戶型南北朝向占絕大多數(shù)，同時(shí)出現(xiàn)了少量的東西向住宅，目前這些東西向住宅的市場(chǎng)接受程度較差。5、戶型朝向分析南北朝向無疑是本項(xiàng)目最主要的選擇，建議本項(xiàng)目盡量不采用東西向金牛國(guó)際城南北向華通世紀(jì)城南北向、東西向英民花園南北向華都城市花園南北向祥泰苑南北向津蘭名郡南北向一、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析（三）價(jià)格分析1、均價(jià)分析二、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析各樓盤銷售價(jià)格(均價(jià))圖表如下:※從上面圖表可以看出,目前華縣住宅價(jià)格最高基本達(dá)到1200元/平方米,最低800/平方米,以此可以計(jì)算出華縣目前的住宅均價(jià)大致是1015元/平方米.但是隨著整個(gè)河南房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲,整個(gè)華縣的住宅價(jià)格也在持續(xù)上漲.

。（四）

配套及硬件設(shè)施分析

※車位配比方面，大部分樓盤以有關(guān)部門規(guī)定的1：0.3左右為標(biāo)準(zhǔn)配比。車位價(jià)格方面，地上車庫(kù)以銷售為主，；地下停車位以出租為主。1、停車位項(xiàng)目名稱有停車位金牛國(guó)際城有停車位華通世紀(jì)城有車庫(kù)英民花園有地上停車位華都城市花園有地下停車場(chǎng)祥泰苑有車庫(kù)錦繡華庭有地上停車位濱河花園有地上停車位津蘭名郡有停車位一、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析二、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析各樓盤綠化率圖表如下:2.綠化率

※住宅的智能化系統(tǒng)基本都是電話、有線電視、；小區(qū)的安防系統(tǒng)方面，很多小區(qū)只有門禁系統(tǒng)和保安巡邏，24小時(shí)電子巡更、閉路電視監(jiān)控等安防設(shè)施。3、智能化、安防系統(tǒng)二、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析項(xiàng)目名稱智能化系統(tǒng)安防系統(tǒng)金牛國(guó)際城電視、電話每戶預(yù)留2個(gè)接口保安24小時(shí)巡邏24小時(shí)電子巡更、閉路電視監(jiān)控等安防設(shè)施0華通世紀(jì)城電話、有線電視接口24小時(shí)電子監(jiān)控、巡更，門禁對(duì)講系統(tǒng)英民花園電視、電話接口24小時(shí)保安巡邏華都城市花園電話、有線電視接口24小時(shí)電子監(jiān)控、巡更，門禁對(duì)講系統(tǒng)祥泰苑有線電視電話接口保安巡邏錦繡華庭有線電視電話接口保安巡邏津蘭名郡有線電視電話接口保安24小時(shí)巡邏24小時(shí)電子巡更、社區(qū)周界紅外線防越系統(tǒng)，入口監(jiān)視，入戶可視對(duì)講系統(tǒng)，社會(huì)背景音樂系統(tǒng)。4、物業(yè)管理二、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析項(xiàng)目物業(yè)管理金牛國(guó)際城自己做華通世紀(jì)城自己做英民花園未定華都城市花園自己做津蘭名郡自己做祥泰苑自己做

※物業(yè)管理公司方面，很多樓盤都是開發(fā)商自己下屬的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，這樣做購(gòu)房客群入住后的各種問題比較容易得到?jīng)Q；但管理水平相對(duì)較低；另外有部分樓盤開始聘請(qǐng)專業(yè)性較強(qiáng)的外部物業(yè)管理公司，說明客群對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理水平越來越重視；通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，客戶購(gòu)房時(shí)對(duì)物業(yè)費(fèi)相對(duì)敏感（五）

園林景觀分析二、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析項(xiàng)目名稱園林檔次金牛國(guó)際城高檔華通世紀(jì)城中高檔英民花園中檔華都城市花園中檔祥泰苑中檔錦繡華庭基本沒有津蘭名郡高檔（六）供應(yīng)市場(chǎng)客戶特征分析主體基本特征分析客戶來源分析購(gòu)買目的分析購(gòu)買特征分析二、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析a、年齡特征調(diào)研過程中了解到，購(gòu)房客戶的年齡分布在25-50歲范圍內(nèi)，其中以40歲左右的中年人居多b、職業(yè)特征購(gòu)房客戶職業(yè)方面，以政府公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)中高層管理人員等為主要購(gòu)房客群1、主體基本特征二、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析d、收入水平這些購(gòu)房客戶的收入水平在滑縣屬于中高檔，部分政府公務(wù)員、企業(yè)中高層除工資收入外，還有一定的灰色收入e、教育背景購(gòu)房客戶中，受教育程度參差不齊；政府公務(wù)員、企業(yè)中高層中，受高等教育的人群比例較高c、家庭結(jié)構(gòu)購(gòu)房客戶中，以中年父母帶1-2個(gè)子女的家庭居多，即3口之家或4口之家二、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析目前在售樓盤，都以滑縣本地客戶為主；各樓盤的購(gòu)房客戶，附近的原居民占有很大比例，工作單位在附近的客戶占有很大比例，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民富裕者購(gòu)房者也占一定比例；檔次較高的樓盤（金牛國(guó)際城、津蘭名郡）可以吸引到距離較遠(yuǎn)的其他區(qū)、域客戶a、本地客戶b、外地客戶外地客戶相對(duì)較少、2、客戶來源分析二、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析大部分客戶的購(gòu)房目的是為了自住，用來改善居住條件，提高生活品質(zhì)；投資客戶的比例相對(duì)較小，在10%以下。3、購(gòu)買目的分析二、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析購(gòu)房客戶以改善居住條件為主要目的，他們偏好三室的戶型；對(duì)朝向要求較高，基本都要求南北向；4、購(gòu)買特征分析二、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析□供應(yīng)市場(chǎng)主要結(jié)論目前滑縣在售樓盤，規(guī)模普遍較大當(dāng)前市場(chǎng)上的住宅建筑類型以普通多層為主流戶型方面，以三室為主流戶型，三居面積集中在1１0-１５０平米，四居面積集中在150-180平米；戶型結(jié)構(gòu)中，平層為主，復(fù)式比例不超過8%，小戶型較少；價(jià)格方面，目前普通多層均價(jià)主要集中在1000元/平米單純的價(jià)格和地理位置不再是影響客戶購(gòu)房的決定性因素，購(gòu)房客戶越來越重視小區(qū)的產(chǎn)品品質(zhì)、園林景觀、硬件設(shè)施、物業(yè)管理和相關(guān)配套等。二、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析（七）市場(chǎng)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研分析●金牛國(guó)際城●華通世紀(jì)城●英民花園●津蘭名郡●華都城市花園●祥泰苑

●濱河花園●錦繡華庭二、供應(yīng)市場(chǎng)特征分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研分析金牛國(guó)際城

重點(diǎn)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案分析項(xiàng)目位置：文明大道與滑洲路交叉口向米路北東項(xiàng)目進(jìn)程：七月份開始奠基，一期工程正在建設(shè)中開發(fā)商：河南金牛置業(yè)有限公司建筑層數(shù)：以多層為主，附有小高層總占地畝數(shù)：６００畝綠化率：４３.４％車位：有停車場(chǎng)總戶數(shù)：３４００多戶營(yíng)銷推廣：深圳競(jìng)合地產(chǎn)主力戶型：1３０平方米左右（三房）樓盤銷售價(jià)格：１１００元／平方米左右樓層數(shù)目（多層、高層、小高層高層）：多層、小高層、別墅樓間距：３０—６０米裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯重點(diǎn)個(gè)案分析．二房一廳三房一廳三房一廳四房一廳

※此項(xiàng)目三房（130平方米左右）銷售情況比較好。重點(diǎn)個(gè)案分析SWOT分析

★優(yōu)勢(shì)：本小區(qū)定位較高，占地６００畝，開發(fā)的有多層，花園洋房，小高層，別墅．其多層主要采用了雙“Ｓ”風(fēng)格，園區(qū)水系，建筑小品，景觀構(gòu)架，路網(wǎng)交通進(jìn)行了合理規(guī)范的設(shè)計(jì)，使得建筑，環(huán)境相依相融，交相輝映；綠化較高，園區(qū)環(huán)境優(yōu)美?！锪觿?shì)：地理位置距新城和老城中心較遠(yuǎn)，周配套不完善。規(guī)模大，好景觀，好戶型，高品質(zhì)。

主要賣點(diǎn)

重點(diǎn)個(gè)案分析華通世紀(jì)城

重點(diǎn)個(gè)案分析案場(chǎng)現(xiàn)狀位置重點(diǎn)個(gè)案分析項(xiàng)目位置：文明大道與新飛路交叉口向開發(fā)商：華通集團(tuán)地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目進(jìn)程：一期已經(jīng)銷售70%左右，二期即將內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。營(yíng)銷推廣：北京紅思維銷售代理：北京順成嘉業(yè)物業(yè)管理：金地物業(yè)建筑層數(shù)：以多層為主，下復(fù)式，附有小高層總占地畝數(shù)：７００畝綠化率：４０％車位：有８００多個(gè)停車位，３００多個(gè)私家車車庫(kù)．樓幢數(shù)：７０棟總戶數(shù)：２０００多戶主力戶型：１３０平方米左右（三房）樓盤銷售價(jià)格：１０２０元／平方米左右樓間距：２５米左右裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯SWOT分析

重點(diǎn)個(gè)案分析★優(yōu)勢(shì)：此項(xiàng)目坐落于新區(qū)中央居住區(qū)地帶，地理位置得天獨(dú)厚，交通方便；周圍配套設(shè)施齊全，有行政單位、學(xué)校、體育館、醫(yī)院、學(xué)校等；其宣傳策略強(qiáng)調(diào)配套優(yōu)勢(shì)，定位中高檔，且銷售價(jià)格不高，對(duì)購(gòu)買人群有一定吸引力。★劣勢(shì)：宣傳訴求上過多強(qiáng)調(diào)基本功能，樓盤形象檔次較一般，由于樓盤面積過大，后期如價(jià)格不斷提高，消化上存在一定的難度。

主要賣點(diǎn)

新區(qū)中央，完美配套，大實(shí)力，大規(guī)模。英明花園重點(diǎn)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案分析項(xiàng)目位置：文明大道東側(cè)新飛路北側(cè)向開發(fā)商：天寶置業(yè)項(xiàng)目進(jìn)程：一期已經(jīng)建到四層，銷售60%左右，規(guī)劃設(shè)計(jì)：鄭州大學(xué)綜合設(shè)計(jì)研究院／天藝國(guó)際顧問設(shè)計(jì)公司物業(yè)管理：待定建筑層數(shù)：多層（６層），小高層總占地畝數(shù)：３０４畝綠化率：３４％樓幢數(shù)：６０棟總戶數(shù)：１２００戶主力戶型：１1０—１40平方米（三房）樓盤銷售價(jià)格：９００元／平方米左右樓間距：２３.６米左右裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯重點(diǎn)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案分析※其戶型主要表現(xiàn)為三房，在所開發(fā)的總住宅套數(shù)中占據(jù)相當(dāng)大比重，并且在三房中１３０平方米左右的戶型賣的較好。重點(diǎn)個(gè)案分析★優(yōu)勢(shì)：此項(xiàng)目定位為中檔，價(jià)位較低，購(gòu)買者容易接受；戶型集中在三房，大都在１1０—１４０平米之間，適合一家三代居住?！锪觿?shì)：此項(xiàng)目在金牛國(guó)際城的斜對(duì)面，距離老城區(qū)和新城區(qū)都相對(duì)較遠(yuǎn)；周圍配套較少。SWOT分析

主要賣點(diǎn)

教師居所，文明社區(qū)，新區(qū)第一沿河景觀帶。景觀案場(chǎng)津蘭名郡重點(diǎn)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案分析位置重點(diǎn)個(gè)案分析項(xiàng)目位置：人民路和滑洲南路交叉口向項(xiàng)目進(jìn)程：已經(jīng)圍上圍墻，但還沒有開始真正的建設(shè)。開發(fā)商：安陽(yáng)隆都房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司物業(yè)管理：自己的物業(yè)公司建筑層數(shù)：多層總占地畝數(shù)：１００多畝綠化率：３０％以上樓幢數(shù)：３０多棟總戶數(shù)：５００戶停車位；４００多個(gè)主力戶型：三房?jī)蓮d樓盤銷售價(jià)格：１１００左右樓間距：２０—３０米左右裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯營(yíng)銷策劃；鄭州指南針重點(diǎn)個(gè)案分析首創(chuàng)觀景洋房。SWOT分析

?！飪?yōu)勢(shì)：此樓盤定位高檔，開發(fā)的多層建筑雖不是別墅但是其設(shè)計(jì)和風(fēng)格卻與別墅相似，其建筑形式追崇北美簡(jiǎn)約風(fēng)格，園區(qū)景觀設(shè)計(jì)優(yōu)美和諧，可以說它是目前在滑縣品質(zhì)定位最高的樓盤?！锪觿?shì)：地理位置距離老城區(qū)和新城區(qū)較遠(yuǎn)，周圍配套設(shè)施較少，交通不便；在華縣這樣的三級(jí)市場(chǎng)，畢竟有錢人還是少數(shù)，由于其定位為高檔園區(qū)，所以其銷售對(duì)象只能是少數(shù)有錢人和追求高端生活品質(zhì)的客戶群，而不是普通購(gòu)買群體，銷售對(duì)象單一。

主要賣點(diǎn)

重點(diǎn)個(gè)案分析祥泰園位置案場(chǎng)項(xiàng)目位置：人民路和新飛路交叉口項(xiàng)目進(jìn)程：一期馬上交房，銷售率在70%之上。開發(fā)商：河南科達(dá)置業(yè)物業(yè)管理：待定建筑層數(shù)：多層總占地畝數(shù)：２４０多畝綠化率：３７％樓幢數(shù)：５０多棟總戶數(shù)：１２００戶停車位；有車庫(kù)主力戶型：三室兩廳樓盤銷售價(jià)格：１0５０元／平方米左右樓間距：２０—３０米左右裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯重點(diǎn)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案分析※其中三房（面積１２０－１４０平方米）的戶型銷售情況較好，其中三室一廳一衛(wèi)銷售情況最好。重點(diǎn)個(gè)案分析★優(yōu)勢(shì)：1、公務(wù)員小區(qū)的定位較好；2、價(jià)格偏低。★劣勢(shì)：1、綠化較少；2、問卷調(diào)查反饋建筑質(zhì)量稍差。

公務(wù)員小區(qū)，擇鄰而居。主要賣點(diǎn)SWOT分析重點(diǎn)個(gè)案分析華都城市花園整體效果案場(chǎng)項(xiàng)目位置：文明大道與華洲路交匯處項(xiàng)目進(jìn)程：開始入住，銷售率在90%之上向開發(fā)商：華都集團(tuán)物業(yè)管理：自己做建筑層數(shù)：多層總占地畝數(shù)：３０多畝綠化率：１５％樓幢數(shù)：９棟總戶數(shù)：５００戶停車位；有地下停車場(chǎng)主力戶型：三室二廳樓盤銷售價(jià)格：９００元／平方米左右樓間距：１５米裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯重點(diǎn)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案分析★優(yōu)勢(shì)：1、地段較好；2、價(jià)格適中；★劣勢(shì)：1、樓間距偏小；2、綠化率較低；

3、物業(yè)管理一般。

新區(qū)中心地段，3.1米超高層高。SWOT分析主要賣點(diǎn)重點(diǎn)個(gè)案分析濱河花園重點(diǎn)個(gè)案分析項(xiàng)目位置：道城南路大宮河?xùn)|項(xiàng)目進(jìn)程：剛開始動(dòng)工沒有多久，正在銷售中。開發(fā)商：河南林置業(yè)公司營(yíng)銷推廣：安陽(yáng)盛世地產(chǎn)物業(yè)管理：未定建筑層數(shù)：多層總占地畝數(shù)：３０多畝綠化率：２０％左右停車位；有停車位主力戶型：兩房?jī)蓮d（一廳）樓盤銷售價(jià)格：９００元／平方米左右樓間距：２５米左右裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯重點(diǎn)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案分析★優(yōu)勢(shì)：1、地段較好；2、售價(jià)適中。★劣勢(shì)：1、樓間距偏小；2、綠化率較低；3、物業(yè)管理一般。臨水而居，大宮河邊，風(fēng)景秀岸麗。SWOT分析主要賣點(diǎn)錦繡華庭項(xiàng)目位置：文明大道與道城路交匯處項(xiàng)目進(jìn)程：已經(jīng)基本售罄，銷售率在90%之上，下面兩層是商鋪，之上是住宅。開發(fā)商：河南萬松地產(chǎn)物業(yè)管理：自己做建筑層數(shù)：小高層總占地畝數(shù)：較少主力戶型：三房一廳綠化率：很少樓幢數(shù)：１棟總戶數(shù)：５８戶停車位；公共車位主力戶型：三房，四房樓盤銷售價(jià)格：１４００元／平方米左右裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯營(yíng)銷推廣；河南前沿地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)：上海鴻圖建筑師事務(wù)所重點(diǎn)個(gè)案分析重點(diǎn)個(gè)案分析★優(yōu)勢(shì)：其建筑為小高層，小高層項(xiàng)目在華縣目前來說還較少，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少；交通方便，距離老城中心較近?！锪觿?shì)：綠化面積少，價(jià)格高，不能面向普通客戶群體銷售。新市中心地段，商住兩用小高城。SWOT分析主要賣點(diǎn)重點(diǎn)個(gè)案分析御龍別墅項(xiàng)目位置：解放路與道康路向北項(xiàng)目進(jìn)程：現(xiàn)房、基本滯銷向開發(fā)商：河南鵬成實(shí)業(yè)全程營(yíng)銷：智信地產(chǎn)建筑層數(shù)：疊加別墅停車位；獨(dú)立停車位樓盤銷售價(jià)格：１１００元左右／平方米左右★優(yōu)勢(shì)：1、售價(jià)較低；★劣勢(shì)：1、位置較偏；

2、周邊環(huán)境較差，臨近化工廠，污污染嚴(yán)重

。重點(diǎn)個(gè)案分析尊貴別墅，超大空間。SWOT分析主要賣點(diǎn)二、區(qū)域市場(chǎng)需求調(diào)查研究（一）問卷調(diào)查分析研究（二）業(yè)內(nèi)專業(yè)人士訪談（一）問卷需求調(diào)查研究執(zhí)行過程：1、項(xiàng)目跨越時(shí)間及地點(diǎn)

本次入戶訪問實(shí)地調(diào)查工作始于2007年11月２０日，至2007年11月25日結(jié)束。2、使用人員：

本項(xiàng)目由我公司2位有經(jīng)驗(yàn)的督導(dǎo)負(fù)責(zé)，共使用訪問員４名。3、項(xiàng)目控制如下：

參加本次項(xiàng)目的每位訪問員均經(jīng)過公司基礎(chǔ)培訓(xùn)并經(jīng)過督導(dǎo)陪訪在督導(dǎo)確認(rèn)其正確理解問卷內(nèi)容，并熟練掌握訪談技巧后，才正式加入本項(xiàng)目的訪問工作。

所有實(shí)際成功問卷都經(jīng)過項(xiàng)目督導(dǎo)的審核，其中凡不符合要求的都作廢卷處理。本次問卷共120份，實(shí)際成功樣本問卷為８６

份。調(diào)查目的：了解客戶現(xiàn)在住宅現(xiàn)狀；對(duì)客戶特征、需求特征、購(gòu)買能力進(jìn)行分析；研究市場(chǎng)需求容量。（一）問卷需求調(diào)查研究

在安陽(yáng)滑縣，人們對(duì)現(xiàn)有住房是不太滿意的，60％以上的人群不滿意現(xiàn)在的住房，存在一個(gè)比較強(qiáng)烈的換房欲望，在具有了一定的購(gòu)房能力后，市場(chǎng)未來的需求力量會(huì)比較強(qiáng)。其中有７０％左右的人表示不滿；有２０％左右的人表示滿意；１０％左右的人說不清楚。調(diào)查內(nèi)容分析（一）問卷需求調(diào)查研究目前購(gòu)房的主要意圖（一）問卷需求調(diào)查研究供一家三代或一家兩代居住占主要部分，投資的只占相當(dāng)少一部分。２.購(gòu)房區(qū)域選擇意向（一）問卷需求調(diào)查研究東南（新城）老城區(qū)西部北部東南（新城）80%老城區(qū)10%西部3%北部7%戶型偏好同前面對(duì)現(xiàn)有住房戶型的調(diào)研相呼應(yīng)，安陽(yáng)滑縣購(gòu)房者對(duì)于三居室戶型的需求量較大，尤其是對(duì)面積在１１０—１４０平方米這樣的戶型需求量最大。（一）問卷需求調(diào)查研究３.戶型偏好４.車庫(kù)的需要（一）問卷需求調(diào)查研究

要求有私家車庫(kù)的較少，根據(jù)調(diào)查顯示擁有私家車的比例不超過２０％。５.交房期望標(biāo)準(zhǔn)（一）問卷需求調(diào)查研究目前基本是毛坯房需求，自己裝修，希望有簡(jiǎn)裝修的不超過10%，需求精裝修的尚且沒有。６.最喜歡的戶型（一）問卷需求調(diào)查研究三房一廳、三房?jī)蓮d，面積在１１０—１4０平方米之間。７.對(duì)目前住房?jī)r(jià)格的看法（一）問卷需求調(diào)查研究

調(diào)查顯示目前他們能夠接受的價(jià)格在１０００元／平方左右，對(duì)于均價(jià)超過1200元價(jià)格感覺較高。８.能夠承受的首期付款（一）問卷需求調(diào)查研究一般在2—5萬之間９.購(gòu)房意向較強(qiáng)的人群分布（一）問卷需求調(diào)查研究a.生意人b.公務(wù)員c.城區(qū)居民注：其中做生意的購(gòu)房意向最強(qiáng)?？腿杭?xì)分客戶特征需求特征家庭年收入4萬以上比例公務(wù)員政府有購(gòu)房補(bǔ)貼，收入在中上等，講究身份地位．注重樓盤品質(zhì)正常情況較少超過4萬以上商人經(jīng)濟(jì)收入可觀注重交通和地理位置及小區(qū)品質(zhì)．３０％普通市民收入較低對(duì)價(jià)格相當(dāng)敏感幾乎沒有１０.不同客戶的特征對(duì)應(yīng)（一）問卷需求調(diào)查研究居住三室人群占絕大多數(shù)。目前住房居住面積普遍偏小，戶型面積也偏小?；h房地產(chǎn)的市場(chǎng)化程度還不高，商品房比例較低。目標(biāo)客戶群眾絕大多數(shù)人對(duì)目前的居住條件不滿意。首選購(gòu)房區(qū)域期望為南區(qū)的比例相當(dāng)高，可達(dá)８０％以上。在目標(biāo)客戶群眾中，個(gè)體工商戶和私營(yíng)業(yè)主的比例明顯高于其他職業(yè)。主要結(jié)論（一）問卷需求調(diào)查研究（二）業(yè)內(nèi)專業(yè)人士訪談研究訪問時(shí)間200７年１１月20日至200７年１１月２5日訪問人數(shù)在有關(guān)公司的協(xié)助配合下，共訪問業(yè)內(nèi)專業(yè)人士五名，分別是滑縣區(qū)內(nèi)多個(gè)樓盤的運(yùn)做參與者。訪問目的了解整體的滑縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，以及相應(yīng)的走勢(shì)預(yù)測(cè)；滑縣高檔客群容量以及客戶特征；對(duì)項(xiàng)目區(qū)塊的認(rèn)識(shí)評(píng)價(jià)；※高端市場(chǎng)還有較大的市場(chǎng)空間滑縣的目前的住宅產(chǎn)品的主力需求以三房為主東南區(qū)將是未來整個(gè)滑縣的發(fā)展重點(diǎn)．就目來說前在滑縣高端樓盤數(shù)量較少，高檔樓盤的面向客戶主要是商人以及公務(wù)員等經(jīng)濟(jì)收入客觀之人.普通樓盤（中檔樓盤）目前比較暢銷．目前還是以地面停車位為主，修建地下停車庫(kù)和地下停車場(chǎng)的情況占一定的比例，并呈現(xiàn)出比例逐漸增高的趨勢(shì)。目前以開發(fā)多層為主，附帶少量的小高層，個(gè)別有小量的別墅，幾乎沒有高層建筑的開發(fā)?。ǘI(yè)內(nèi)專業(yè)人士訪談研究產(chǎn)品篇一、地塊屬性三、產(chǎn)品定位二、SWOT分析四、推廣建議一、地塊屬性1、位置：新區(qū)人民路和新飛路交叉口。北西東南眾恒·華府一、地塊屬性2、地塊現(xiàn)狀3、交通出行東側(cè)：人民大道南側(cè)：滑州南路西側(cè)：二水西路（沿河）北側(cè)：新飛路一、地塊屬性4、周邊配套本案毗鄰中澳雙語學(xué)校、滑縣六中、行政單位、小學(xué)，中學(xué)，銀行，體育場(chǎng)，醫(yī)院等，配套相對(duì)齊全。一、地塊屬性本案5、配套環(huán)境分析周圍生活配套商業(yè)較少，檔次不夠，缺乏大型商業(yè)市場(chǎng)。行政辦公區(qū)的建設(shè)以及一些企業(yè)的遷入，進(jìn)一步帶動(dòng)?xùn)|區(qū)的開發(fā)與建設(shè)，加快其基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)以及城市化的進(jìn)程。一、地塊屬性6、人文環(huán)境分析本案離毗鄰中澳雙語學(xué)校、滑縣重點(diǎn)中學(xué)歷六中，為客戶子女就學(xué)帶來了極大的方便。并且離青少年活動(dòng)中心較近。一、地塊屬性7、衛(wèi)生環(huán)境分析該區(qū)域?qū)儆谛鲁菂^(qū)；多個(gè)行政單位的所在地；該區(qū)域居民的素質(zhì)較高；以上因素保證了該區(qū)域的現(xiàn)狀及未來都會(huì)有一個(gè)良好的衛(wèi)生環(huán)境。一、地塊屬性8、治安環(huán)境分析多個(gè)政府職能部門進(jìn)駐東區(qū)，擁有良好的治安環(huán)境。臨近公務(wù)員小區(qū)，并且將有大量高素質(zhì)人群遷入東區(qū)這部分高素質(zhì)人群為東區(qū)進(jìn)一步提高治安水平創(chuàng)造了條件。一、地塊屬性完備的交通環(huán)境外部環(huán)境總體優(yōu)越高檔社區(qū)優(yōu)美的景觀環(huán)境有待完善的周邊配套設(shè)施深厚的文化底蘊(yùn)和人文環(huán)境清爽的衛(wèi)生環(huán)境穩(wěn)定的治安環(huán)境地塊屬性分析小結(jié)一、地塊屬性彌補(bǔ)劣勢(shì)：低風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、項(xiàng)目自身可以通過借助商業(yè)進(jìn)行彌補(bǔ)。發(fā)揮優(yōu)勢(shì)：充分利用景觀及富人區(qū)概念利用機(jī)會(huì)：抓住市場(chǎng)時(shí)機(jī)，樹立品牌規(guī)避威脅：以項(xiàng)目品質(zhì)、核心競(jìng)爭(zhēng)力來規(guī)避威脅，取得勝利．Strengths優(yōu)勢(shì)分析Weaknesses劣勢(shì)分析S1：城區(qū)新核心——升值潛力高S2：區(qū)域的高檔性認(rèn)可度高—宜居性好S3：教育、醫(yī)療配套相對(duì)齊全——提升價(jià)值S5：路網(wǎng)發(fā)達(dá)——通達(dá)性好S6：地塊方正平整——利于規(guī)劃S7：項(xiàng)目規(guī)模大——有規(guī)模效應(yīng)W1：地理位置距離老城區(qū)較遠(yuǎn)，公交系統(tǒng)尚不完善——交通成本高W2：目前新區(qū)人氣不足，周邊配套尚不完善，要想取代老城區(qū)中心的亥心地位仍舊需要一定的時(shí)間、Opportunities機(jī)會(huì)分析Threats威脅分析O1：城區(qū)中心南移——區(qū)域發(fā)展O2:市場(chǎng)處于發(fā)展階段，二次購(gòu)房改善居住條件的需求旺盛．O3:強(qiáng)有力的政府扶持T1:新區(qū)投資規(guī)模較大，樓盤數(shù)目過多；并且本項(xiàng)目位置正好與高檔樓盤金蘭名郡相對(duì)，競(jìng)爭(zhēng)力較大．

二、SWOT分析1、項(xiàng)目定位原則

發(fā)掘土地價(jià)值最大化。景觀資源利用最大化?？刂祈?xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。早期資金快速回流的要求。追求利潤(rùn)最大化。容積率盡可能用足。全方位系統(tǒng)思考。三、項(xiàng)目定位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)劣勢(shì)匯總分析一覽表項(xiàng)目名稱優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)金牛國(guó)際城1、項(xiàng)目規(guī)模比較大；2、綠化率較高，景觀檔次較高3、開發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)

1、房?jī)r(jià)偏高；

2、地理位置稍偏；

3、成本偏高；

華通世紀(jì)城1、地理位置較好；

2、綠化率高；

3、價(jià)格適中；1、小高層市東西朝向

英民花園1、售價(jià)偏低2.位置較差，距離新城區(qū)和老城區(qū)均較遠(yuǎn)

1、景觀一般；2、綠化一般

華都城市花園1、地段較好；2、售價(jià)適中

1、樓間距偏?。?、綠化率較低；3、物業(yè)管理一般；祥泰苑1、公務(wù)員小區(qū)的概念較好；2、價(jià)格偏低；

1、綠化較少；2、房子品質(zhì)稍差；錦繡華庭1、售價(jià)較低1、位置較偏；2、周邊環(huán)境較差，臨近化工廠，污染嚴(yán)重；津蘭名郡1、景觀較好；2、整體檔次較高1、成本高2.不能面向普通客戶群2、項(xiàng)目定位思考的主要方面地塊屬性有待進(jìn)一步完善（缺乏商業(yè)和生活配套）的城區(qū)新核心。項(xiàng)目規(guī)模大，開發(fā)周期長(zhǎng)，產(chǎn)品可復(fù)合多樣。具備高檔特性。市場(chǎng)狀況戶型二居供需兩方面體量都較??；三居為主，并有需求上漲趨勢(shì)；四居以上戶型有一定的比例，尤其新近開盤的項(xiàng)目四居比例較高。物業(yè)類型以多層為主，并且多層帶電梯是公認(rèn)的高檔物業(yè)，高層為市場(chǎng)空白，需求接受度小，小高層開始接受，疊拼市場(chǎng)供應(yīng)較少，但銷售速度相對(duì)較慢。新產(chǎn)品市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較高。以本地客戶為主，投資客戶的比例非常少。未來市場(chǎng)總體表現(xiàn)樂觀，高檔產(chǎn)品市場(chǎng)尚沒有滿足需求。開發(fā)商在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，追求資金回籠速度和利潤(rùn)最大化。希望項(xiàng)目提高檔次，做出品牌形象。政策法規(guī)戶型144平米成為規(guī)劃設(shè)計(jì)中需要考慮的重要區(qū)隔點(diǎn)。三、項(xiàng)目定位3、綜合分析確定本項(xiàng)目的定位為：地段開發(fā)商市場(chǎng)政府政策三、項(xiàng)目定位本項(xiàng)目產(chǎn)品及業(yè)態(tài)待定4、項(xiàng)目客源定位核心客戶重要客戶偶得客戶來源：滑縣城區(qū)占據(jù)較大比例職業(yè)：政府高層、企業(yè)高層、高級(jí)技術(shù)人員等目的：改善居住環(huán)境為主要目的年齡：30-45歲收入：家庭年收入5萬元以上特征：格調(diào)、品質(zhì)、文化、簡(jiǎn)潔、休閑、不過分張揚(yáng)、善接受新事物來源：滑縣城區(qū)及所轄各鄉(xiāng)鎮(zhèn)職業(yè)：各行各業(yè)的小老板、生意合伙人目的：改善居住環(huán)境、投資、增值為目的年齡：30-50歲收入：家庭年收入8萬元以上特征：炫耀、身份、占有欲強(qiáng)金領(lǐng)階級(jí)經(jīng)營(yíng)型富貴階級(jí)投資客戶三、項(xiàng)目定位５、項(xiàng)目整體形象定位形象定位原則

市場(chǎng)原則客戶原則項(xiàng)目?jī)r(jià)值原則差異性原則三、項(xiàng)目定位市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)需求市場(chǎng)很高檔次的不多居住改善升級(jí)整體形象：滑縣富人區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵景觀好規(guī)模大差異化高品位形象定位大型高尚休閑生活圈主要賣點(diǎn)三、項(xiàng)目定位５、項(xiàng)目整體形象定位1、入市時(shí)機(jī)條件一條件二條件三條件六條件五條件四銷售工具基本到位具備完整的售樓處銷售隊(duì)伍組建完成樣板間的完成展示區(qū)的完成現(xiàn)場(chǎng)包裝基本到位入市條件形象條件基本條件充分展示項(xiàng)目的形象利于項(xiàng)目形象的塑造給客戶信心，促進(jìn)銷售對(duì)于高檔項(xiàng)目來說，過于簡(jiǎn)單不利于高檔項(xiàng)目形象，影響銷售可快速實(shí)施銷售建議在僅具備基本條件時(shí)，可進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；理想狀態(tài)為完全（或部分）具備形象條件時(shí)，再正式開盤，公開入市。選擇主力戶型、如有可能最好在現(xiàn)樓進(jìn)行四、營(yíng)銷推廣建議處于初級(jí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，消費(fèi)者容易受到廣告和項(xiàng)目形象的左右；同時(shí)由于城區(qū)規(guī)模相對(duì)小，人口相對(duì)少，口碑傳播亦非常重要；因此在推廣策略上首先要樹立項(xiàng)目的品牌，這種品牌不單是來自開發(fā)商的背景和企業(yè)品牌，更重要的是在項(xiàng)目的包裝推廣過程中，積累建立項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度，吸引消費(fèi)者，進(jìn)而促進(jìn)銷售。首先樹立項(xiàng)目品牌/公司品牌；結(jié)合本案實(shí)際情況，將廣告與促銷活動(dòng)、多種推廣宣傳手段結(jié)合起來，形成立體的宣傳推廣攻勢(shì)，迅速樹立起公司品牌及項(xiàng)目品牌，從而可達(dá)到通過口碑相傳，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速而穩(wěn)定銷售的目的。對(duì)已經(jīng)形成的項(xiàng)目及公司品牌通過適當(dāng)?shù)耐茝V，以保持項(xiàng)目及公司的形象，保證當(dāng)期和后期項(xiàng)目的開發(fā)和銷售，并有利于公司可持續(xù)發(fā)展。四、營(yíng)銷推廣建議2、推廣分析思路之一：先訴求品牌形象，后訴求具體賣點(diǎn)思路之二：前期高密度強(qiáng)勢(shì)推廣，后期穩(wěn)定推廣形象公關(guān)賣點(diǎn)促銷維護(hù)品牌并進(jìn)行促銷前期造勢(shì)樹立知名度、品牌賺取利潤(rùn)3、推廣擬定思路四、營(yíng)銷推廣建議開盤期強(qiáng)銷期持續(xù)期開盤內(nèi)部認(rèn)購(gòu)正式銷售導(dǎo)入期品牌培育啟動(dòng)市場(chǎng)完成開盤之前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作品牌塑造強(qiáng)勢(shì)入市產(chǎn)品形象確立，立體廣告攻勢(shì)品牌維護(hù)快速銷售各項(xiàng)賣點(diǎn)展示，主流媒體廣告品牌提升銷售促進(jìn)各類促銷活動(dòng)，后期入市籌備4、分期推廣策略四、營(yíng)銷推廣建議第一階段——導(dǎo)入期廣告重點(diǎn)：產(chǎn)品和企業(yè)形象導(dǎo)入四、營(yíng)銷推廣建議籌備工作：1.現(xiàn)場(chǎng)售樓中心的建設(shè)與包裝。2.各種銷售工具的設(shè)計(jì)制作(樓書、折頁(yè)、DM等)；建議設(shè)立巨型沙盤：按照1:80—1：150的比例建造，設(shè)立專門展示大廳，從枯燥的平面講解到身臨其境的實(shí)境演習(xí)，將未來之景象具體而微地展現(xiàn)在客戶眼前。3.工地圍擋及導(dǎo)視系統(tǒng)的設(shè)計(jì)制作。4.戶外廣告的制作發(fā)布。

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海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載??！QQ：69031789第一階段——導(dǎo)入期公共傳播：1.開工奠基儀式，新聞發(fā)布會(huì)(邀請(qǐng)政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及媒體)，2.通過項(xiàng)目和企業(yè)的暴光率來提升知名度和美譽(yù)度；四、營(yíng)銷推廣建議第二階段——開盤期廣告重點(diǎn)：開盤廣告強(qiáng)勢(shì)亮相，對(duì)主力賣點(diǎn)跟蹤展示；公共傳播：

1.開盤活動(dòng)(可聘請(qǐng)形象代言人營(yíng)造轟動(dòng)效果，配合開盤廣告與新聞報(bào)道)2.軟文持續(xù)炒作(品牌核心價(jià)值的傳播)；

3.精美宣傳頁(yè)的發(fā)放；

注意現(xiàn)場(chǎng)包裝每一個(gè)細(xì)節(jié)與整體形象基調(diào)的一致，有利于受眾形成良好的心理感受，以促成落定。注意銷售隊(duì)伍的整體形象素質(zhì)，前期要有完整的培訓(xùn)與考核，包括：《答客問》、禮儀、銷售技巧、接待流程等，實(shí)施統(tǒng)一著裝。四、營(yíng)銷推廣建議第三階段——強(qiáng)銷期廣告重點(diǎn)：產(chǎn)品主要賣點(diǎn)傳達(dá)，立體廣告功勢(shì)，促成購(gòu)買，擴(kuò)大業(yè)績(jī)。公共傳播：1.電視、戶外等各類媒體的組合運(yùn)用。2.DM的大力發(fā)放。3.系列賣點(diǎn)廣告，用概念化的語言傳達(dá)賣點(diǎn)，留給受眾美侖美奐的想象空間；4.SP活動(dòng)：根據(jù)銷售情況制訂促銷政策；或采取滾動(dòng)式抽獎(jiǎng)，或采取“日日金”活動(dòng)，以有效刺激市場(chǎng)。四、營(yíng)銷推廣建議《2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！中國(guó)房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載！！QQ：69031789廣告重點(diǎn)：通過前期市場(chǎng)熱銷提升品牌認(rèn)知，一期尾盤的促銷廣告，二期入市正式提上日程。公共傳播：1.前期熱銷報(bào)道；2.結(jié)合二期入市，開展系列促銷活動(dòng)；3.二期入市的籌備工作，媒體預(yù)熱。第四階段——持續(xù)期四、營(yíng)銷推廣建議《2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！中國(guó)房策網(wǎng)

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