商業(yè)策劃報(bào)告紫金玄武

商業(yè)策劃報(bào)告

ShoppingMallStrategicPlanningReport本案策劃主旨（MainTheme）成功招商是我們的首要目標(biāo)；持久運(yùn)營(yíng)是我們的根本目的；提升物業(yè)品質(zhì)、實(shí)現(xiàn)商業(yè)產(chǎn)業(yè)園共贏是我們的現(xiàn)實(shí)要求；策劃流程（WorkFlow）城市商圈研究產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)研究徐莊產(chǎn)業(yè)園（重點(diǎn)項(xiàng)目研究）項(xiàng)目自身解讀項(xiàng)目定位方向探討國(guó)際知名項(xiàng)目概覽項(xiàng)目整體定位業(yè)態(tài)規(guī)劃建議產(chǎn)品建議收益預(yù)測(cè)1、城市商圈研究MunicipalCommercialCircleAnalysis南京傳統(tǒng)商圈：新街口商圈、山西路商圈、珠江路商圈新興潛力商圈：河西、江寧、江北、河西CBD金融城1.1、城市商圈（MunicipalCommercialCircle）1.1.1、傳統(tǒng)商圈案例新街口商圈——零售購(gòu)物為主、年輕化商業(yè)集合重點(diǎn)商業(yè)：新百商場(chǎng)、中央商場(chǎng)、蘇寧電器、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、大洋百貨、德基廣場(chǎng)、金鷹百貨等新建商業(yè)：無(wú)商業(yè)體量：核心商業(yè)面積不到0.3平方公里，集中了近700家商業(yè)賣場(chǎng)，1萬(wàn)平以上的大中型商業(yè)有30家商業(yè)結(jié)構(gòu)：以單一的百貨、購(gòu)物中心為主目標(biāo)人群：本地消費(fèi)者、消費(fèi)人群年輕化商圈特點(diǎn)：1）地段優(yōu)良，地鐵等公共交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，人流充足2）商業(yè)形態(tài)單一，以大型綜合商廈為主3）商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，零售為絕對(duì)主力業(yè)態(tài)4）已形成自身固定的消費(fèi)群體5）消費(fèi)客群偏年輕化，消費(fèi)力及消費(fèi)檔次有限6）商圈規(guī)模擴(kuò)大可能性較小，商業(yè)格局改造、升級(jí)的空間有限1.1.2、新興商圈案例

南京河西CBD是以金融和總部經(jīng)濟(jì)為核心，信息軟件、高端商務(wù)、旅游會(huì)展、文體休閑以及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)體系為一體的江蘇省首批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)：金融及總部企業(yè)為主，帶動(dòng)新興綜合商業(yè)目標(biāo)人群：以高端消費(fèi)人群為主，新興綜合零售商業(yè)、餐飲辦公配套商業(yè)商圈特點(diǎn)：1）寫字樓集中，辦公配套商業(yè)及綜合零售為主2）商業(yè)形態(tài)逐漸由單一辦公配套向大型綜合商業(yè)發(fā)展3）消費(fèi)客群以周邊寫字樓辦公人員及周邊居住人群為主4）大多新建商業(yè)尚處于招商或市場(chǎng)培育階段，其商業(yè)氛圍的培養(yǎng)尚需時(shí)日河西CBD——總部企業(yè)匯聚帶動(dòng)新興綜合商圈1.2、城市商圈總結(jié)對(duì)照

MunicipalCommercialCircle

comparison主要商圈商業(yè)體量預(yù)估（M2）商業(yè)結(jié)構(gòu)主要特征消費(fèi)人群代表項(xiàng)目傳統(tǒng)商業(yè)中心新街口0.3平方公里傳統(tǒng)百貨、購(gòu)物中心國(guó)際性觀光、旅游商業(yè)街；品牌展示中心以旅游消費(fèi)人群為主新百、中央、德基廣場(chǎng)珠江路

傳統(tǒng)百貨、購(gòu)物中心以科技、商務(wù)、人文主要特征本地年輕化消費(fèi)人群珠江路電子產(chǎn)業(yè)街、新世界中心、華海大廈、百腦匯新興商務(wù)中心商業(yè)河西CBD

傳統(tǒng)百貨、購(gòu)物中心、寫字樓商業(yè)、綜合商業(yè)集合體、專業(yè)市場(chǎng)、特色商業(yè)街商務(wù)辦公和商業(yè)高度聚集、互動(dòng)；最具吸引力的城市升級(jí)版商圈CBD商務(wù)白領(lǐng)、涉外人士、區(qū)域商務(wù)往來(lái)人群、高端公寓居民新地中心、金奧、奧體名座、嘉業(yè)廣場(chǎng)1.3、結(jié)論（Conclusion

）由以上對(duì)各商圈的分析可以得出：未來(lái)CBD是規(guī)模最大、商業(yè)層次及商業(yè)結(jié)構(gòu)最豐富、消費(fèi)人群普遍檔次較高的新興商圈，因而其最有可能成長(zhǎng)為升級(jí)版城市級(jí)商業(yè)中心。CBD的特性決定了其代表未來(lái)消費(fèi)趨勢(shì)及新型商業(yè)類型，其優(yōu)良的地段條件、龐大的消費(fèi)人流、強(qiáng)勁的消費(fèi)能力對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)者具有絕對(duì)吸引力。2、徐莊軟件園項(xiàng)目研究xuzhuangSoftwarePark

ProjectAnalysis2.1、、重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目分析析徐莊軟件件園位于于南京市玄武區(qū)，，是中國(guó)國(guó)規(guī)模最最大的軟軟件產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)，，中國(guó)江蘇軟件件園兩大基地地之一，，國(guó)家火炬炬計(jì)劃軟件園，，國(guó)家軟軟件出口口創(chuàng)新基基地示范范區(qū)、中中國(guó)軟件件服務(wù)外外包基地地城市示示范區(qū)、、江蘇省省現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)集集聚區(qū)。。作為軟件件產(chǎn)業(yè)的的專業(yè)化研發(fā)基地地，園區(qū)區(qū)占地面面積近4000畝，是是江蘇省省軟件產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的標(biāo)志志性園區(qū)區(qū)，中國(guó)軟件件名城核心區(qū)。。2.2產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)項(xiàng)目存在在的問(wèn)題題首先：該項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)及商商業(yè)單一一，不適適合做大大比例零零售。ＣＢＤ及及其周邊邊固然有有高端商商務(wù)人群群，但該該部分人人以常駐駐辦公人人群為主主，其對(duì)對(duì)消費(fèi)需需求在一一定時(shí)期期內(nèi)是有有限的。。真正支支撐高端端零售消消費(fèi)的主主力人群群一定是是高端酒酒店的流流動(dòng)性高高消費(fèi)人人群，而而該項(xiàng)目目周邊恰恰恰缺乏乏相應(yīng)的的消費(fèi)人人群。其次：該項(xiàng)目主體消費(fèi)費(fèi)人群的的人員構(gòu)構(gòu)成及消消費(fèi)特點(diǎn)點(diǎn)與商業(yè)業(yè)定位間間有一定定偏差。該項(xiàng)目日日常消費(fèi)費(fèi)將以周周邊辦公公人群為為主，主主要消費(fèi)費(fèi)類別也也局限于于餐飲、、商務(wù)休休閑等，，而夜間間及節(jié)假假日的主主力人群群在周邊邊是目前前最為缺缺少的。。商業(yè)格局局初現(xiàn)，，怎樣與與周邊項(xiàng)項(xiàng)目共同同打造合合力？如何使本本案脫穎穎于周邊邊其他項(xiàng)項(xiàng)目之上上？這時(shí)項(xiàng)目目所面臨臨的環(huán)境境就從南南京市場(chǎng)場(chǎng)及整個(gè)個(gè)產(chǎn)業(yè)園園區(qū)域縮縮小到項(xiàng)項(xiàng)目自身身所徐莊莊軟件園園商圈范范圍內(nèi)。。重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目研究究也由此此顯得更更為重要要。3、對(duì)本本案商業(yè)業(yè)之合理理預(yù)期ExpectationForOurProject通過(guò)整體體市場(chǎng)研研究和對(duì)對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的分分析，結(jié)結(jié)合商業(yè)業(yè)發(fā)展的的普遍規(guī)規(guī)律，我我們可大大致勾勒勒出未來(lái)來(lái)本項(xiàng)目目的商業(yè)業(yè)操作思思路。未未來(lái)本案案商業(yè)可可大致經(jīng)經(jīng)歷以下下四個(gè)發(fā)發(fā)展階段段：第一階段：合合理借勢(shì)階段周期：12個(gè)月左右右階段策略：市市場(chǎng)跟隨策略略階段描述：項(xiàng)項(xiàng)目入市頭半半年左右時(shí)間間，商業(yè)處于于前期培養(yǎng)階階段。這一階階段需合理借借助周邊產(chǎn)業(yè)業(yè)已形成的商商業(yè)氛圍來(lái)帶帶動(dòng)本案商業(yè)業(yè)平穩(wěn)起步。。因而在業(yè)態(tài)態(tài)選擇、商業(yè)業(yè)氛圍營(yíng)造等等方面均須與與周邊項(xiàng)目相相互配合。第二階段：借借勢(shì)造勢(shì)階段周期：6個(gè)月左右階段策略：市市場(chǎng)跟隨策略略+適時(shí)調(diào)整整策略階段描描述：：經(jīng)過(guò)過(guò)半年年左右右時(shí)間間的經(jīng)經(jīng)營(yíng)，，商業(yè)業(yè)開始始進(jìn)入入調(diào)整整期。。首批批入住住商戶戶將會(huì)會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)分化化。大大約60-70%左左右的的商戶戶經(jīng)過(guò)過(guò)前期期市場(chǎng)場(chǎng)的培培養(yǎng)已已逐步步走上上經(jīng)營(yíng)營(yíng)正軌軌，剩剩余部部分商商戶將將會(huì)逐逐漸自自然淘淘汰并并被符符合市市場(chǎng)需需求的的商業(yè)業(yè)填補(bǔ)補(bǔ)。第三階階段：：自成成一格格階段周周期：：6個(gè)個(gè)月左左右階段策策略：：市場(chǎng)場(chǎng)突破破策略略階段描描述：：隨著著市場(chǎng)場(chǎng)的自自然調(diào)調(diào)整和和經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理理的主主動(dòng)調(diào)調(diào)整，，本案案商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)方向向、業(yè)業(yè)態(tài)比比例、、商戶戶檔次次等將將更趨趨合理理，商商業(yè)氛氛圍也也愈加加濃郁郁，此此時(shí)的的商業(yè)業(yè)已不不單靠靠某個(gè)個(gè)品牌牌商戶戶的個(gè)個(gè)體影影響力力，更更多的的顯現(xiàn)現(xiàn)出商商業(yè)整整體的的合力力，同同時(shí)逐逐漸形形成自自身獨(dú)獨(dú)特的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)風(fēng)格格。第四階階段：：亮點(diǎn)點(diǎn)階段周周期：：6個(gè)個(gè)月左左右階段策策略：：市場(chǎng)場(chǎng)引領(lǐng)領(lǐng)策略略階段描描述：：經(jīng)過(guò)過(guò)兩年年的市市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)，，本商商業(yè)基基本完完成初初期調(diào)調(diào)整，，步入入經(jīng)營(yíng)營(yíng)正軌軌。此此時(shí)憑憑借已已形成成的商商業(yè)氛氛圍，，本項(xiàng)項(xiàng)目已已逐漸漸由主主動(dòng)招招商過(guò)過(guò)渡到到商戶戶篩選選階段段，有有條件件就商商戶品品質(zhì)、、檔次次進(jìn)行行主動(dòng)動(dòng)調(diào)整整，商商業(yè)管管理與與經(jīng)營(yíng)營(yíng)商戶戶也因因此進(jìn)進(jìn)入良良性互互動(dòng)階階段。。此時(shí)時(shí)的商商業(yè)應(yīng)應(yīng)顯現(xiàn)現(xiàn)出自自身獨(dú)獨(dú)特的的魅力力，成成為區(qū)區(qū)域商商業(yè)的的亮點(diǎn)點(diǎn)。前期對(duì)對(duì)區(qū)域域市場(chǎng)場(chǎng)和重重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的深入入研究究幫助助我們們確立立了本本案商商業(yè)的的定位位方向向，但但正如如任何何一個(gè)個(gè)新興興商業(yè)業(yè)都是是一張張白紙紙、存存在多多種可可能性性一樣樣，最最終能能否畫畫成一一幅美美麗的的畫卷卷則還還需要要考證證商業(yè)業(yè)自身身的客客觀條條件。4、商商業(yè)定定位MarketingPositioning5.1、本本案自自身?xiàng)l條件分分析（（ProjectSelf-portrait））位置：：位于南南京主主城區(qū)區(qū)的東東大門門，地地理位位置優(yōu)優(yōu)越，，交通通便利利、四四通八八達(dá)規(guī)模及及層高高：總建筑筑面積積2.8萬(wàn)萬(wàn)平方方米一層層層高：：5.4米米二層層層高：：4.8米米標(biāo)準(zhǔn)層層高：：4.2米米建筑形形態(tài)：：本案底底商加加6棟棟寫字字樓呈呈東西西狹長(zhǎng)長(zhǎng)分布布，面面寬進(jìn)進(jìn)深比比較大大。物物業(yè)沿沿街兩兩側(cè)自自然形形成商商業(yè)街街區(qū)的的格局局。工程結(jié)結(jié)點(diǎn)：：開工日日期：：2012年10月月商業(yè)交交付日日期：：2015年8月預(yù)計(jì)開開業(yè)日日期：：2015年9月項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)（SWOT））分析析1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)承啟地段本案所處大區(qū)位具有不爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)；本案緊臨成熟產(chǎn)業(yè)園徐莊軟件園。自身還有630畝的產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃。具有承前啟后的連貫和銜接地位和作用。２、品質(zhì)保證業(yè)主高端項(xiàng)目自身建筑品質(zhì)高端；寫字樓部分定位高端；業(yè)主品質(zhì)及實(shí)力高端。３、市政府重點(diǎn)項(xiàng)目本案由實(shí)力型開發(fā)商精心打造；商業(yè)部分自持經(jīng)營(yíng)，充分彰顯甲方的實(shí)力和遠(yuǎn)見。１、區(qū)域改造升值無(wú)限核心區(qū)域的改造升級(jí)將使得該區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步提升；未來(lái)區(qū)域土地資源的稀缺更加劇了這一趨勢(shì)，因而商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值也會(huì)水漲船高。２、青奧會(huì)成功舉辦青奧會(huì)的成功舉辦，為南京的整體形象展現(xiàn)在世界面前，高端產(chǎn)業(yè)園的項(xiàng)目更能吸引國(guó)際實(shí)力企業(yè)入駐，提升項(xiàng)目品質(zhì)。１、未臨主街展示有限本案入口處有進(jìn)入城區(qū)的高架橋，商業(yè)展示性受到一定影響。２、結(jié)構(gòu)狹長(zhǎng)商業(yè)隔斷本案商業(yè)分為東西兩部分，4F、5F的部分是分開；各部分商業(yè)格局狹長(zhǎng)，面寬進(jìn)深比過(guò)大，不利于商業(yè)利用。３、寫字樓底商業(yè)態(tài)受限本案位寫字樓底商，考慮到未來(lái)商業(yè)可能對(duì)住戶造成的影響，業(yè)態(tài)入駐需重點(diǎn)考慮。１、未來(lái)商業(yè)格局多變未來(lái)區(qū)域內(nèi)仍有相當(dāng)數(shù)量的新增物業(yè)，商業(yè)供應(yīng)有望進(jìn)一步增加，未來(lái)商業(yè)格局將有可能發(fā)生新的變化。２、目前商業(yè)氛圍不足本案位處大型產(chǎn)業(yè)園及CBD重點(diǎn)地區(qū)，目前周邊商業(yè)配套及基礎(chǔ)配套尚不完善。３、周邊消費(fèi)人群有限區(qū)域周邊的居住人群相對(duì)較少，目前的主要消費(fèi)人群及依靠徐莊軟件園業(yè)內(nèi)的辦公人員。4.2、定定位考考慮因因素（（Factorstobeconsidered）定位扮演角角色規(guī)模招商可可行性性建筑特特點(diǎn)發(fā)展趨趨勢(shì)市場(chǎng)供供應(yīng)互動(dòng)關(guān)關(guān)系消費(fèi)需需求位置交通交通消費(fèi)需需求市場(chǎng)供供應(yīng)發(fā)展趨趨勢(shì)招商可可行性性建筑特特點(diǎn)扮演角角色本案定定位因因素分分析規(guī)模？位置毗鄰徐徐莊軟軟件園園目前無(wú)無(wú)地鐵鐵交通通2.8萬(wàn)平平米商業(yè)街街＋地地下商商業(yè)+產(chǎn)業(yè)業(yè)園要讓CBD亮起起來(lái)兩大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園組團(tuán)團(tuán)配套套餐飲、、休閑閑娛樂(lè)樂(lè)？互動(dòng)關(guān)關(guān)系產(chǎn)業(yè)園園＋商商業(yè)4.3、商商業(yè)定定位方方向（（DirectionofourPositioning）融入周周邊產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園及商商圈從空間間位置置考慮慮：項(xiàng)目位位于緊緊鄰重重點(diǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園項(xiàng)目目———徐莊莊軟件件園。。從入市市時(shí)間間考慮慮：本本案入入市在在徐莊莊軟件件園已已全面面啟用用，本本案自自身的的產(chǎn)業(yè)業(yè)園尚尚未啟啟動(dòng)。從項(xiàng)目目實(shí)力力考慮慮：本本案位位于兩兩大重重點(diǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園之間間，開開發(fā)團(tuán)團(tuán)隊(duì)自自身實(shí)實(shí)力強(qiáng)強(qiáng)大，，同為為市政政府重重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目。從消費(fèi)費(fèi)客群群考慮慮：商商業(yè)的的消費(fèi)費(fèi)人群群基本本定位位于產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園內(nèi)辦辦公人人員，，定位位高端端。4.4、目目標(biāo)消消費(fèi)客客群定定位（（SegmentationofourTargetGroup）4.4.1、目目標(biāo)客客群范范疇及及總量量項(xiàng)目自自身居居住人人群；；區(qū)域周周邊常常住人人群；；區(qū)域辦辦公人人群；；區(qū)域往往來(lái)商商務(wù)人人群；；周邊大大學(xué)人人群；人群范疇數(shù)量項(xiàng)目自身辦公人群10000徐莊軟件園辦公人群20000周邊居住人群5000區(qū)域往來(lái)商務(wù)、文化休閑人群1500仙林高校人群1500合計(jì)380004.4.2、目目標(biāo)客客群定定位區(qū)域內(nèi)內(nèi)商務(wù)務(wù)辦公公人群群區(qū)域內(nèi)內(nèi)商務(wù)務(wù)往來(lái)來(lái)及文文化休休閑、、觀光光人群群本案及及周邊邊居住住人群群周邊大大學(xué)人人群4.4.3、目目標(biāo)消消費(fèi)人人群特特點(diǎn)區(qū)域內(nèi)內(nèi)常駐駐辦公公人群群：數(shù)量眾眾多，，比例例最大大。年齡大大多在在24-45之之間，，受教教育程程度較較高。。月收入入約在在4000-1.5萬(wàn)萬(wàn)之之間。。個(gè)性、、時(shí)尚尚，獵獵奇心心理較較強(qiáng)。。消費(fèi)觀觀念較較新，，消費(fèi)費(fèi)欲望望較強(qiáng)強(qiáng)。工作日日消費(fèi)費(fèi)行為為集中中，消消費(fèi)頻頻度較較高，，且以午午餐及及晚間間休閑閑娛樂(lè)樂(lè)消費(fèi)費(fèi)為主主。追求個(gè)個(gè)性化化、體體驗(yàn)式式消費(fèi)費(fèi)感受受。目的性性消費(fèi)費(fèi)與沖沖動(dòng)型型消費(fèi)費(fèi)比重重相當(dāng)當(dāng)。商旅人人群：：注重過(guò)程中中的感受，追求新鮮的的、不不一樣樣的體驗(yàn)；人群層層次多多樣化化、消消費(fèi)能能力多多樣化化。該人群群一次性性消費(fèi)費(fèi)比例較較大，，重復(fù)復(fù)光臨臨消費(fèi)費(fèi)的可可能性性小。。該人人群群順帶帶性性消消費(fèi)費(fèi)消費(fèi)費(fèi)行行為為和和連帶帶性性消消費(fèi)費(fèi)行為為較較多多。。觀光光人人群群中中沖動(dòng)動(dòng)性性消消費(fèi)費(fèi)所占占比比例例較較大大。。區(qū)域域內(nèi)內(nèi)常常住住財(cái)財(cái)富富人人群群（（高高檔檔公公寓寓人人群群））：人群群構(gòu)構(gòu)成成：：私私企企老老板板、、企企業(yè)業(yè)CEO、、總總裁裁、、高高級(jí)級(jí)管管理理者者等等。。年薪薪收收入入：：20-200萬(wàn)萬(wàn)／／年年或或以以上上。。消費(fèi)費(fèi)習(xí)習(xí)慣慣：：高高端端消消費(fèi)費(fèi)行行為為外外流流。。日常常消消費(fèi)費(fèi)：：追追求求品品質(zhì)質(zhì)，，注注重重體體驗(yàn)驗(yàn)、、品品味味消消費(fèi)費(fèi)。。具有有文文化化藝藝術(shù)術(shù)消消費(fèi)費(fèi)的的需需求求和和實(shí)實(shí)力力。。4.5商商業(yè)業(yè)定定位位假假設(shè)設(shè)（（AssumptionofourPositioning））主題題商商業(yè)業(yè)假設(shè)設(shè)：1假設(shè)設(shè)理理由由金鷹鷹奧奧萊萊城城可行行性性分分析析成立立條條件件1、、要要求求做做出出一一定定規(guī)規(guī)模模；；2、、須須國(guó)際際品品牌牌旗旗艦艦店店支支撐撐1、、本本案案不不具具備備規(guī)規(guī)模模優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)；；2、、國(guó)國(guó)際際品品牌牌支支持持有有限限，，本本案案招招商商難難度度較較大大；；3、、主主題題稍稍顯顯稍稍顯顯針針對(duì)對(duì)專專一一人人群群；；4、、該該類類主主題題商商業(yè)業(yè)對(duì)對(duì)公公共共交交通通的的便便達(dá)達(dá)性性要要求求較較高高；；風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)評(píng)評(píng)估估1、、招招商商存存在在較較大大的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；；2、、發(fā)發(fā)展展商商付付出出的的招招商商推推廣廣代代價(jià)價(jià)較較大大；；3、、可可能能會(huì)會(huì)主主體體產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園影影響響較較大大；；4、、受受規(guī)規(guī)模模等等條條件件限限制制，，未未來(lái)來(lái)租租金金上上浮浮空空間間不不大大，，收收益益有有限限；；租金金比比較較1、、此此類類商商戶戶租租金金承受受較較高高；；2、、未未來(lái)來(lái)租租金金上上浮浮空空間間有有限限零售售為為主主的的商商業(yè)業(yè)假設(shè)設(shè)2：假設(shè)設(shè)理理由由可行行性性分分析析成立立條條件件1、、零零售售檔檔次次要要么么做做高高端端，，要要么么做做低低端端；；2、、須須眾眾多多國(guó)際際品品牌牌旗旗艦艦店店支支撐撐；；3、、周周邊邊須須有有高高檔檔酒酒店店及及流流動(dòng)動(dòng)性性高高消消費(fèi)費(fèi)客客群群支支撐撐1、、以以零零售售為為主主的的商商業(yè)業(yè)對(duì)對(duì)建建筑筑形形式式要要求求較較高高，，需需要要圍圍合合式式并并且且能能夠夠產(chǎn)產(chǎn)生生內(nèi)內(nèi)循循環(huán)環(huán)效效應(yīng)應(yīng)；；2、、零零售售對(duì)對(duì)公公共共交交通通（（地地鐵鐵））有有較較大大依依賴賴，，并并且且對(duì)對(duì)商商場(chǎng)場(chǎng)停停車車位位的的要要求求較較高高；；3、、以以河河西西中中央央商商場(chǎng)場(chǎng)為為例例，，缺缺乏乏大大量量的的人人氣氣，，無(wú)無(wú)法法融融入入周周邊邊商商圈圈風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)評(píng)評(píng)估估1、、本本案案建建筑筑非非圍圍合合式式，，不不利利于于形形成成商商業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)循循環(huán)環(huán)效效應(yīng)應(yīng)；；2、、目目前前零零售售招招商商存存在在較較大大風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，，需需區(qū)區(qū)域域零零售售形形成成氛氛圍圍后后才才可可行行；；3、、本本案案品品質(zhì)質(zhì)決決定定無(wú)無(wú)法法作作低低端端定定位位，，而而定定位位高高端端將將與與區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)其其他他組組團(tuán)團(tuán)形形成成正正面面競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)；；4、、零零售售型型商商業(yè)業(yè)培培育育期期較較長(zhǎng)長(zhǎng)；；1、、零零售售是是商商業(yè)業(yè)的的主主體體業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)品品牌牌眾眾多多，，易易于于招招商商；；2、、承承租租能能力力較較高高租金金比比較較1、、零零售售類類商商戶戶租租金金承承受受能能力力相相對(duì)對(duì)最最高高；；2、、未未來(lái)來(lái)租租金金是是否否有有上上浮浮空空間間須須看看實(shí)實(shí)際際經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀狀況況餐飲飲、、休休閑閑娛娛樂(lè)樂(lè)型型商商業(yè)業(yè)假設(shè)設(shè)3：假設(shè)設(shè)理理由由可行行性性分分析析成立立條條件件1、、需需有有規(guī)規(guī)模模優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)；；2、、對(duì)對(duì)商商場(chǎng)場(chǎng)硬硬件件要要求求較較高高（（層層高高、、防防火火、、風(fēng)風(fēng)火火水水電電等等））；；1、純純娛樂(lè)樂(lè)主題題對(duì)本本案的的產(chǎn)業(yè)業(yè)園會(huì)會(huì)有負(fù)負(fù)面影影響；；2、純純餐飲飲娛樂(lè)樂(lè)前5年的的租金金收益益過(guò)低低；3、大大量商商戶，，對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品有有較高高要求求，招招商難難度隨隨之增增大；；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)評(píng)估1、區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)辦公公人群群存在在旺盛盛的餐餐飲、、休閑閑娛樂(lè)樂(lè)需求求，目目前市市場(chǎng)供供應(yīng)不不足；；2、本本案地地下商商業(yè)具具備集集中餐餐飲娛娛樂(lè)條條件，，但要要有效效控制制比例例，不不可過(guò)過(guò)大；；3、充充分考考慮業(yè)業(yè)態(tài)比比例需需合理理把握握；4、不不考慮慮租金金低、、噪音音大且且與其其他業(yè)業(yè)態(tài)缺缺乏互互動(dòng)的的娛樂(lè)樂(lè)商戶戶進(jìn)駐駐，如如洗浴浴、KTV等等；1、CBD缺少少成規(guī)規(guī)模的的餐飲飲休閑閑娛樂(lè)樂(lè)業(yè)態(tài)態(tài)2、周周邊大大量企企業(yè)員員工，，需求求量較較大租金比比較1、此此類商商戶承承租能能力相相對(duì)零零售要要低；；2、一一旦形形成氛氛圍，，租金金將有有相當(dāng)當(dāng)?shù)奶崽嵘湛臻g定位假假設(shè)之之租金金比較較：租金是是商業(yè)業(yè)中最最復(fù)雜雜的元元素之之一，，影響響租金金的因因素眾眾多。。對(duì)于于本案案的幾幾種定定位假假設(shè)情情況而而言，，要在在眾多多條件件都不不確定定的情情況下下對(duì)其其租金金做合合理的的比較較，需需借助助租金金指數(shù)數(shù)進(jìn)行行說(shuō)明明。假設(shè)租租金指指數(shù)為為1-5級(jí)級(jí)，1級(jí)代代表最最低租租金，，5級(jí)級(jí)代表表最高高租金金，則則上述述定位位假設(shè)設(shè)之租租金比比較為為：假設(shè)定位方向業(yè)態(tài)描述租金指數(shù)比較短期長(zhǎng)期假設(shè)1主題商業(yè)以服飾及用品零售為主，包括運(yùn)動(dòng)主題餐飲、運(yùn)動(dòng)類娛樂(lè)等。零售類租金承受力較高，主題餐飲、娛樂(lè)類租金承受力有限。32假設(shè)2以零售為主的商業(yè)以中高端品牌零售為主，對(duì)商業(yè)環(huán)境及展示性為主。租金承受能力高。53假設(shè)3以餐飲休閑娛樂(lè)為主的商業(yè)以餐飲及休閑娛樂(lè)為主，輔以相關(guān)零售商業(yè)，短期內(nèi)租金承受力有限，但能迅速提升商業(yè)氛圍、帶動(dòng)消費(fèi)人流，從而持續(xù)提升商業(yè)價(jià)值。35定位假假設(shè)總總結(jié)：：零售、、餐飲飲、休休閑娛娛樂(lè)是是現(xiàn)代代商業(yè)業(yè)的主主要構(gòu)構(gòu)成業(yè)業(yè)態(tài)，，其中中，以以零售售為主主的商商業(yè)形形態(tài)，，如百百貨商商場(chǎng)、、購(gòu)物物中心心等，，零售售比例例可達(dá)達(dá)50-75%左右右，其其建筑筑形態(tài)態(tài)通常常是單單層面面積較較大的的方盒盒形物物業(yè)。。而以以餐飲飲和休休閑娛娛樂(lè)為為主的的商業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)往往往是街街區(qū)型型物業(yè)業(yè)。通過(guò)之之前三三種定定位假假設(shè)的的探討討，結(jié)結(jié)合本本項(xiàng)目目的自自身特特點(diǎn)，，我們們認(rèn)為為：商業(yè)定位方向必備條件租金比較可行性風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)動(dòng)主題商業(yè)規(guī)模；國(guó)際品牌旗艦店短期內(nèi)較高，租金指數(shù)3-5，長(zhǎng)期看升值空間有限較低較大以零售為主的商業(yè)須與傳統(tǒng)商圈及周邊高端零售差別定位較低適中以餐飲休閑娛樂(lè)為主的商業(yè)須有規(guī)模優(yōu)勢(shì)；需具備相應(yīng)的硬件設(shè)施短期內(nèi)較低，租金指數(shù)2-3，但后期升值潛力巨大較高較小通過(guò)以以上比比較可可以看看出：：以餐餐飲休休閑娛娛樂(lè)為為主的的商業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)操作作風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)相對(duì)對(duì)較低低且可可行性性較高高；從從租金金收益益方面面考慮慮：本本案這這類自自持型型商業(yè)業(yè)更應(yīng)應(yīng)看重重長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)前前景和和收益益回報(bào)報(bào)，這這一點(diǎn)點(diǎn)對(duì)于于各類類商業(yè)業(yè)及房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資機(jī)構(gòu)構(gòu)也具具有相相當(dāng)?shù)牡奈?。。在具體體操作作過(guò)程程中，，關(guān)鍵鍵在于于如何何把控控各業(yè)業(yè)態(tài)間間的比比例，，在豐豐富商商業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)的的同時(shí)時(shí)構(gòu)建建商戶戶間的的有效效互動(dòng)動(dòng)，規(guī)規(guī)避任任何單單一業(yè)業(yè)態(tài)所所帶來(lái)來(lái)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。。4.6、世世界CBD案例例（WorldWideCBDCaseStudy））4.6.1、香香港CBD———中中環(huán)環(huán)TheCentralDistrictofHongKongIsland中環(huán)區(qū)區(qū)位于于本島島的核核心區(qū)區(qū)域，，是香香港的的金融融貿(mào)易易心臟臟。目目前香香港中中環(huán)已已發(fā)展展為成成熟而而標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的CBD地區(qū)。。1.交交通香港CBD通過(guò)過(guò)“聯(lián)聯(lián)動(dòng)體體系””使乘乘客在在快速速交通通與慢慢速交交通、、不同同交通通系統(tǒng)統(tǒng)之間間，實(shí)實(shí)現(xiàn)短短時(shí)間間內(nèi)緊緊湊、、高效效、便便捷的的轉(zhuǎn)換換，大大大縮縮短乘乘客的的滯留留時(shí)間間，減減少對(duì)對(duì)城市市各交交通系系統(tǒng)的的沖擊擊。2.商商務(wù)金金融功功能香港是是資金金充足足、商商品豐豐富、、高樓樓林立立、人人才濟(jì)濟(jì)濟(jì)、、信息息發(fā)達(dá)達(dá)、交交通便便捷的的國(guó)際際金融融中心心和商商業(yè)中中心。。香港港曾經(jīng)經(jīng)贏得得世界界十大大產(chǎn)品品制造造中心心、全全球最最佳營(yíng)營(yíng)商城城市和和全球球最具具競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力城城市的的美譽(yù)譽(yù)。香港CBD制度度透明明、管管理高高效。。清山山、碧碧海、、高樓樓構(gòu)成成別致致的美美麗景景觀。。歡樂(lè)時(shí)時(shí)光的的聚腳腳處——蘭蘭桂桂坊酒酒吧街街（LanKwaiFongofHongKong）蘭桂坊坊位于于中環(huán)環(huán)云咸咸街與與德己己立街街之間間的一一條短短小、、狹窄窄、呈呈L形形并用用鵝卵卵石鋪鋪成的的街巷巷，街街巷滿滿布西西式餐餐館和和酒吧吧，但但聲名名很大大。1.起起源蘭桂坊坊酒吧吧街緣緣起于于七十十年代代初期期，港港府在在中西西區(qū)開開始進(jìn)進(jìn)行市市區(qū)重重建。。道路路的開開拓，，吸引引商業(yè)業(yè)資金金的流流入，，當(dāng)時(shí)時(shí)一位位意大大利籍籍商人人在蘭蘭桂坊坊開設(shè)設(shè)了一一間意意大利利服裝裝店及及餐廳廳。部部分在在中環(huán)環(huán)上班班的““優(yōu)皮皮士””，下下班后后想找找一個(gè)個(gè)地方方談天天，這這家餐餐廳便便成為為他們們歡樂(lè)樂(lè)時(shí)光光的聚聚腳處處。2.發(fā)發(fā)展其后，，有些些電影影在這這里取取景，，蘭桂桂坊漸漸漸成成為一一處有有品味味的消消閑之之地，，酒吧吧、食食肆及及娛樂(lè)樂(lè)場(chǎng)所所越開開越多多。隨隨著近近年在在蘭桂桂坊附附近酒酒吧及及餐廳廳的發(fā)發(fā)展，，云咸咸街交交界與與榮華華里一一段的的德己己立街街，也也被納納入蘭蘭桂坊坊的范范圍。至今，，蘭桂桂坊已已由一一條小小巷發(fā)發(fā)展成成一個(gè)個(gè)富西西方文文化的的地區(qū)區(qū)。并并開設(shè)設(shè)了超超過(guò)五五十家家餐廳廳和各各樣的的消費(fèi)費(fèi)場(chǎng)所所，名名字和和裝飾飾十分分西化化，洋洋溢特特有的的歐陸陸風(fēng)味味和異異國(guó)情情調(diào)，，被譽(yù)譽(yù)為香香港特特有的的文化化特區(qū)區(qū)。每每逢節(jié)節(jié)日，，如圣圣誕節(jié)節(jié)、萬(wàn)萬(wàn)圣節(jié)節(jié)、蘭蘭桂坊坊節(jié)、、食品品節(jié)等等，蘭蘭桂坊坊都吸吸引大大量中中外人人士參參加狂狂歡活活動(dòng)。4.6.2、美美國(guó)紐紐約CBD———曼曼哈哈頓（（TheManhattan））紐約著著名的的百老老匯、、華爾爾街、、帝國(guó)國(guó)大廈廈、格格林威威治村村、中中央公公園、、聯(lián)合合國(guó)總總部、、大都都會(huì)藝藝術(shù)博博物館館、大大都會(huì)會(huì)歌劇劇院等等名勝勝都集集中在在曼哈哈頓島島，使使該島島中的的部分分地區(qū)區(qū)成為為紐約約的CBD。1.交交通規(guī)劃?rùn)C(jī)機(jī)構(gòu)加加強(qiáng)了了交通通運(yùn)輸輸網(wǎng)的的建設(shè)設(shè)，如如把地地鐵和和其它它鐵路路交通通的出出入口口與新新建辦辦公機(jī)機(jī)構(gòu)相相連接接，同同時(shí)把把人行行道和和商店店設(shè)置置在地地下，，并與與地鐵鐵出入入口直直接相相連。。2.商商務(wù)金金融功功能曼哈頓頓地區(qū)區(qū)高樓樓林立立，在在面積積不足足1平平方公公里的的華爾爾街（（CBD的的金融融區(qū)）），集集中了了幾十十家大大銀行行、保保險(xiǎn)公公司、、交易易所以以及上上百家家大公公司總總部和和幾十十萬(wàn)就就業(yè)人人口，，成為為世界界上就就業(yè)密密度最最高地地區(qū)。。曼哈頓頓交通通便利利，商商務(wù)金金融功功能突突出是是紐約約市發(fā)發(fā)展的的催化化劑，，依靠靠其影影響，，紐約約市確確立了了國(guó)際際城市市形象象。夜晚的的曼哈哈頓——百老匯匯歌舞舞劇的的天下下百老匯匯大道道英文文直譯譯為““寬街街”。。它是是一條條由南南向北北貫穿穿曼哈哈頓全全島的的大道道。這這條大大道早早在1811年年紐約約市進(jìn)進(jìn)行城城市規(guī)規(guī)劃之之前就就已存存在，，其中中心地地帶是是在第第42街““時(shí)報(bào)報(bào)廣場(chǎng)場(chǎng)”附附近，，周圍圍云集集了幾幾十家家劇院院，上上演被被稱為為現(xiàn)代代歌舞舞劇的的劇目目。1.起起源百老匯匯歌舞舞劇起起源于于19世紀(jì)紀(jì)中葉葉，當(dāng)當(dāng)時(shí)的的百老老匯大大道就就已經(jīng)經(jīng)成為為美國(guó)國(guó)戲劇劇藝術(shù)術(shù)的活活動(dòng)中中心。。美式式英語(yǔ)語(yǔ)中創(chuàng)創(chuàng)造了了一個(gè)個(gè)極為為形象象生動(dòng)動(dòng)的詞詞－白白色大大道（（TheGreatWhiteWay））來(lái)形形容百百老匯匯大道道入夜夜后的的“星星光燦燦爛””。2.發(fā)發(fā)展百老匯匯歌劇劇已經(jīng)經(jīng)成為為紐約約市文文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中中的支支柱之之一。。觀賞賞百老老匯歌歌劇成成為每每一個(gè)個(gè)來(lái)紐紐約市市參觀觀、訪訪問(wèn)、、旅游游的人人不可可或缺缺的節(jié)節(jié)目。。世界上上還沒(méi)沒(méi)有一一條街街道像像百老老匯大大道（（Broadway）那樣樣使人人充滿滿幻想想。而而今百百老匯匯大道道是美美國(guó)現(xiàn)現(xiàn)代歌歌舞藝藝術(shù)、、美國(guó)國(guó)娛樂(lè)樂(lè)業(yè)的的代名名詞。世界知知名的的睡城城——筑波城市功功能之之間具具有相相輔相相成的的關(guān)系系，功功能過(guò)過(guò)于單單調(diào)不不利于于城市市健康康發(fā)展展。筑波在在建設(shè)設(shè)初期期因?yàn)闉樯虡I(yè)業(yè)設(shè)施施少，，很多多研究究人員員僅僅僅將其其作為為工作作場(chǎng)所所，而而不愿愿意在在這里里定居居。形形成了了白天天繁忙忙、夜夜晚漆漆黑的的局面面。因?yàn)槌３Ｗ∪巳丝谏偕?，夜間消消費(fèi)缺缺失，導(dǎo)致致商業(yè)、、飲食食業(yè)不不發(fā)達(dá)達(dá)，而商業(yè)業(yè)設(shè)施施的缺缺失又又反過(guò)過(guò)來(lái)導(dǎo)導(dǎo)致眾眾多科科研辦辦公機(jī)機(jī)構(gòu)紛紛紛遷遷出筑筑波，，形成成了惡惡性循循環(huán)，，這也也是筑筑波成成為世世界著著名的的睡城城的原原因。。4.6.3、世世界各各地著著名CBD之共共同特特征（（CommonCharacteristic））CBD的雙面面性白天——商務(wù)中中心夜晚——餐飲娛娛樂(lè)的的天堂堂通過(guò)對(duì)對(duì)以上上三個(gè)個(gè)個(gè)國(guó)國(guó)家CBD的了了解和和分析析，我我們發(fā)發(fā)現(xiàn)成成功的的CBD都都是商商務(wù)辦辦公、、商業(yè)業(yè)零售售、餐餐飲娛娛樂(lè)、、旅游游等多多種產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的復(fù)合合體。。每個(gè)個(gè)地區(qū)區(qū)都有有著雙雙面性性,白白天是是商務(wù)金金融中中心,晚上上則成成為餐飲娛娛樂(lè)的的天堂堂。在這這里商務(wù)功功能和和商業(yè)業(yè)功能能完美美結(jié)合合并良良性互互動(dòng)，共同同詮釋釋著CBD的涵涵義。。夜間娛娛樂(lè)文文化的的興盛盛不僅僅滿足足了區(qū)區(qū)內(nèi)人人群的的娛樂(lè)樂(lè)休閑閑消費(fèi)費(fèi)需要要，而而且實(shí)實(shí)質(zhì)性性地賦賦予CBD個(gè)性性獨(dú)特特的魅魅力，，大大大提升升了區(qū)區(qū)域、、乃至至于整整個(gè)城城市的的知名名度和和美譽(yù)譽(yù)度。4.7商商業(yè)最最終定定位（（FinalPositioning））4.7.1、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園及及CBD配套商商業(yè)符合CBD商務(wù)務(wù)人士、、旅游人人群對(duì)購(gòu)購(gòu)物、餐餐飲、休休閑娛樂(lè)樂(lè)綜合消消費(fèi)場(chǎng)所所的需求求，充分分迎合此此類人群群的消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣，，通過(guò)藝藝術(shù)、時(shí)時(shí)尚、休休閑、音音樂(lè)及文文化等因因素的全全面體現(xiàn)現(xiàn)，使得得夜間亮起來(lái)，真真正實(shí)現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園園的、多多元化，，娛樂(lè)化化、休閑閑化、品品質(zhì)化、、商業(yè)化化、高效效消費(fèi)的的國(guó)內(nèi)乃乃至國(guó)際際化的優(yōu)優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)業(yè)園；主題定位位闡釋本案倡導(dǎo)導(dǎo)的是一一種“時(shí)時(shí)尚休閑閑的都市市白領(lǐng)生生活”和和“隨意意便捷的的消費(fèi)方方式”；；力力求打破破區(qū)域辦辦公人群群下班即即回家的的兩點(diǎn)一一線的生生活模式式，滿足足并延展展其休休閑消消費(fèi)需求求；未來(lái)消費(fèi)費(fèi)特點(diǎn)已已由第一一階段的的“滿足足基本需需求”、、第二階階段的““追求服服務(wù)品品質(zhì)””，發(fā)展展到第三三階段““追求一一種生活活體驗(yàn)””；本案案著力打打造引導(dǎo)導(dǎo)未來(lái)消消費(fèi)費(fèi)趨勢(shì)的的體驗(yàn)式商業(yè)環(huán)境及服服務(wù)，是未來(lái)來(lái)時(shí)尚生活辦辦公的樣板；；、、地下商業(yè)廣廣場(chǎng)主題滿足CBD辦辦公人士年輕輕人群對(duì)高效效休閑娛樂(lè)專專署消費(fèi)場(chǎng)所所的需求，充充分迎合商務(wù)務(wù)人士的消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣，通過(guò)過(guò)藝術(shù)、時(shí)尚尚、休閑、音音樂(lè)及文化等等因素的全面面詮釋，體現(xiàn)現(xiàn)未來(lái)城市CBD亮點(diǎn)的的國(guó)際化、綜綜合性，品牌牌、品味、品品質(zhì)的商業(yè)高高地；——GalaSpace（旮旯空間））地下商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)定位闡釋詞典中Gala的解釋是：節(jié)節(jié)日的，快樂(lè)樂(lè)的，慶祝的的。GalaSpace———CBD商商務(wù)人士休閑閑娛樂(lè)聚會(huì)的的空間成為CBD區(qū)區(qū)域內(nèi)唯一引引領(lǐng)潮流、時(shí)時(shí)尚消費(fèi)的高高檔次休閑娛娛樂(lè)中心；4.8、商業(yè)業(yè)功能及業(yè)態(tài)態(tài)定位PlannedFunctionsandTradePositioning、、商業(yè)功能及及業(yè)態(tài)需求決定供給給、供給引導(dǎo)導(dǎo)需求。未來(lái)來(lái)本案商業(yè)功功能應(yīng)以滿足足目標(biāo)客戶需需求為基礎(chǔ)，，以引領(lǐng)消費(fèi)費(fèi)風(fēng)尚、創(chuàng)造造細(xì)分市場(chǎng)為為目標(biāo)。功能業(yè)態(tài)業(yè)種基礎(chǔ)功能飲食、聚會(huì)、商務(wù)洽談、溝通、放松身心功能餐飲、休閑中西餐飲美食、休閑咖啡、茶座、各式快餐、風(fēng)格酒吧、甜品屋、鮮果養(yǎng)生館等高尚生活配套功能零售、服務(wù)生活便利超市、個(gè)人護(hù)理用品超市、理容中心、美體養(yǎng)生館、私人診所等引流功能特色商業(yè)引流功能餐飲、娛樂(lè)、休閑、服務(wù)主題餐廳、藝術(shù)品廊、個(gè)性攝影、休閑書吧、特色酒吧、室內(nèi)娛樂(lè)等市場(chǎng)細(xì)分專業(yè)功能零售、教育數(shù)碼新品展售、設(shè)計(jì)師品牌服裝定制、戶外用品展售、其它特色零售等、、商業(yè)業(yè)態(tài)比比例分配業(yè)態(tài)樓層分布面積（M2）所占比例餐飲B1、2-5F900032.14%休閑、娛樂(lè)B1、3-5F800028.57%零售B1、1-3F600021.43%生活配套B1、1-5F500017.86%合計(jì)B1-5F28000100.00%、、業(yè)態(tài)組合原原則、建議（（PrinciplesBehindtheMix）相關(guān)性互補(bǔ)性遵循租金規(guī)律律遵循業(yè)態(tài)特點(diǎn)點(diǎn)遵循人流流動(dòng)動(dòng)規(guī)律業(yè)態(tài)間須相互關(guān)聯(lián)、可產(chǎn)生連帶消費(fèi)，以便共同造市、分享客源業(yè)態(tài)及商戶間需有功能、品牌、服務(wù)上的互補(bǔ)，以便滿足需求差異具有較高利潤(rùn)率的業(yè)態(tài)及較高品牌附加值的商戶，其對(duì)商鋪的位置及展示性要求較高，承租能力也較高，其分布必然相對(duì)集中且位置較好對(duì)目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)，如娛樂(lè)等可適當(dāng)放在次要樓層且與順帶性消費(fèi)業(yè)態(tài)穿插分布，以便引導(dǎo)消費(fèi)人流商業(yè)人流需盡量設(shè)置為回流，單項(xiàng)人流不利于留住消費(fèi)，因此主力店應(yīng)盡量設(shè)置在商業(yè)的各個(gè)角，以吸引人流在賣場(chǎng)內(nèi)回轉(zhuǎn)零售類作為非目的的性消費(fèi)業(yè)態(tài)態(tài)，需要大量量人流，需放放置在較低樓樓層的較好位位置；餐飲類作為對(duì)于人人流具有較好好聚集作用之之偏目的性業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)當(dāng)充分分利用，考慮慮到餐飲對(duì)硬硬件配置要求求較高，可將將其相對(duì)集中中放置，以減減少成本；休閑類及配套套類的目的性消費(fèi)費(fèi)特征更為明明顯，一般放放置于人流較較少到達(dá)的位位置，對(duì)于私私人會(huì)所、女女性SPA、、護(hù)理等應(yīng)該該注意私密性性。、、商戶組合原原則及亮點(diǎn)（（SpecialFeatures）本案并非是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的業(yè)態(tài)組組合，而是新新都市生活方方式所涉及的的一系列相關(guān)關(guān)產(chǎn)品和服務(wù)的組合；；本案并非刻意意追求單個(gè)商商品或服務(wù)的的獨(dú)特性、唯唯一性，而是是通過(guò)獨(dú)特的的商品和組合合來(lái)滿足潛潛在需需求；各個(gè)品品牌之間同樣樣是共榮互利利、協(xié)同造市市的關(guān)系。本案并非僅僅僅是品牌商品品的展示及銷銷售窗口，同同樣是塑造品品牌、提升品品牌的舞臺(tái)。。、、商業(yè)平面分分布及業(yè)態(tài)組組合示意1F整體平平面分布零售咖啡茶社展示生活配套2F整體平平面分布餐飲零售生活配套3F整體平平面分布餐飲配套零售休閑健身、美美容1F-3F建議引進(jìn)業(yè)態(tài)態(tài)：休閑、主主題咖啡館、、生活配套及及特色零售；；項(xiàng)目首層對(duì)外外展示面好，，要通過(guò)引進(jìn)進(jìn)有特色并且且符合目標(biāo)消消費(fèi)人士日常常生活、工作作習(xí)慣的商家家，力求突出出項(xiàng)目的整體體定位；零售區(qū)主要以以眼鏡手表、、化妝品、IT展示類等等高承受租金金業(yè)態(tài)為主；；1-3F是商商業(yè)建筑部分分可以連通的的樓層，業(yè)態(tài)態(tài)布局要有連連貫性，各個(gè)個(gè)業(yè)態(tài)之間布布局是保持相相關(guān)聯(lián)性；4F整體平平面分布餐飲休閑健身、美美容5F整體平平面分布餐飲4-5F業(yè)業(yè)態(tài)特點(diǎn)作為項(xiàng)目商業(yè)業(yè)的最高層，，我們安排了了擺放目的性性消費(fèi)較強(qiáng)的的業(yè)態(tài)；高端餐飲區(qū)引引進(jìn)2-4家家大型高端餐餐飲；SPA、美容容康體區(qū)安排排2-3家特特色美體養(yǎng)生生店，并設(shè)置置針對(duì)女性之之SPA與瑜瑜伽館B1F整體體平面分布特色茶餐廳、、音樂(lè)酒吧、、咖啡廳B1F特點(diǎn)點(diǎn)特色咖啡酒吧吧街世界各類風(fēng)格格的咖啡、酒酒吧匯集與此此；各類休閑咖啡啡、酒吧也是是CBD區(qū)域域中最受歡迎迎的業(yè)態(tài)；咖啡酒吧類最最適合本案產(chǎn)產(chǎn)品B1F戶戶外部分做一一排休閑座椅椅，便于消費(fèi)費(fèi)人群戶外用用餐；地上酒吧的選選擇需考慮對(duì)對(duì)樓上公寓等等建筑的影響響，故選擇相相對(duì)安靜的酒酒吧；例如靜靜吧、收藏吧吧、藝術(shù)吧、、懷舊吧，將將迪吧、演藝藝吧盡量考慮慮在B1。樓層業(yè)態(tài)參考商戶開店建筑面積（m2）套內(nèi)建面1F-3F餐飲西餐、特色餐飲KFC300-5002000

麥當(dāng)勞400-500

奶酪時(shí)光500

必勝客300-500

休閑咖啡、星巴克100-2001200

娛樂(lè)酒吧、COATA150

冰淇淋等研磨時(shí)光200

85度C200

哈根達(dá)斯100

零售珠寶飾品寶慶銀樓等5006000

生活超市屈層氏400

展示高爾夫?qū)Ｙu

TaylorMade等200

眼鏡明朗200-400

化妝品超市Sephora600

展示體驗(yàn)店奔馳車展400-600

生活配套美發(fā)中心、個(gè)人形象設(shè)計(jì)、銀行、電信等200-5005000小計(jì)

140001-3F業(yè)業(yè)態(tài)組合4-5F業(yè)業(yè)態(tài)組合樓層業(yè)態(tài)參考商戶開店面積套內(nèi)建面（m2）4-5F餐飲特色中餐辛香匯800-15005000特色海鮮喜多屋1200—2000茶餐廳葡京、鴻星茶餐廳1000主題餐廳普羅旺斯的樹800-1000美容女性SPA3S、思妍麗800-10003000美體養(yǎng)生東方大班2000健身瑜伽館金吉鳥800-1000健身中心陽(yáng)光T1002000健康診所康貝佳等300-800小計(jì)

80004.9項(xiàng)目目定位對(duì)開發(fā)發(fā)商的意義區(qū)域中兩年內(nèi)內(nèi)與我們條件件雷同的項(xiàng)目目幾乎沒(méi)有，，后來(lái)的項(xiàng)目目很難再?gòu)?fù)制制模仿；該定位鎖定的的目標(biāo)商家豐豐富，且均有有尋求商鋪的的愿望；項(xiàng)目的定位必必將吸引商旅旅人士及辦公公白領(lǐng)的聚集集，旺盛的人人氣將促使商商鋪?zhàn)饨鸬牟徊粩嗌蠞q；項(xiàng)目上端為高高檔公寓、高高端寫字樓，，大量外籍人人士及高管階階層的聚集將將為項(xiàng)目帶來(lái)來(lái)直接有效的的消費(fèi)人群，，同樣繁榮的的商業(yè)也必將將使項(xiàng)目的整整體形象有了了大幅度的提提升；4.10項(xiàng)項(xiàng)目定位給開開發(fā)商帶來(lái)的的挑戰(zhàn)項(xiàng)目定位決定定了入住的商商家及終端的的消費(fèi)人群，，在給開發(fā)商商帶來(lái)良好口口碑的同時(shí)也也帶來(lái)了一系系列的挑戰(zhàn)；；經(jīng)營(yíng)的商戶大大部分為餐飲飲、娛樂(lè)商戶戶，其經(jīng)營(yíng)時(shí)時(shí)間較長(zhǎng)，對(duì)對(duì)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理提出了了挑戰(zhàn)，增加加了經(jīng)營(yíng)的成成本；該定位決定了了項(xiàng)目的投入入回報(bào)是長(zhǎng)期期性的，不能能在短時(shí)間內(nèi)內(nèi)回收大量的的現(xiàn)金；4.10.1項(xiàng)目租售售比重建議該定位決定了了項(xiàng)目的投入入回報(bào)是長(zhǎng)期期性的，不能能在短時(shí)間內(nèi)內(nèi)回收大量的的現(xiàn)金；為了快速回籠籠資金，大面面積的自持商商業(yè)尤為不利利。銷售部分分商鋪可以快快速回籠部分分資金。5、產(chǎn)品規(guī)劃劃及設(shè)計(jì)建議議ProductPlanningandDesignConcept5.1、外部部人流及車流動(dòng)線建議；5.2、內(nèi)部部B1層水平交通及人人流動(dòng)線建議；5.3、內(nèi)部部各層豎向交通及人人流動(dòng)線建議；5.4、硬件設(shè)施的設(shè)置布局建建議；5.1、外部部人流及車流流動(dòng)線建議人流流動(dòng)線車流動(dòng)線本案地下出入入口5.2、內(nèi)部部B1層交通通及人流動(dòng)線線建議；車流動(dòng)線人流流動(dòng)線5.3、內(nèi)部各層交通通及人流動(dòng)線線建議1-3F人流流動(dòng)線4-5F4-5F作為項(xiàng)目商業(yè)業(yè)的最高層，，我們安排了了擺放目的性性消費(fèi)較強(qiáng)的的業(yè)態(tài)。只需需配以直達(dá)電電梯，有明顯顯表示。5.4、硬件件設(shè)施布局建建議排煙區(qū)注：本案商業(yè)業(yè)4-5F；；主體分開，，將煙道設(shè)置置在此處，可可以不影響整整體的美觀效效果6、租金建議議及收入預(yù)測(cè)測(cè)FinancialAnalysis6.1租金金建議租租金推導(dǎo)思思路商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)價(jià)值在于它能能在持續(xù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的過(guò)程中不不斷的創(chuàng)造利利潤(rùn)，各類商商業(yè)物業(yè)的租租金也由此產(chǎn)產(chǎn)生。既然物業(yè)租金金產(chǎn)生于商業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)收入，，那么我們?cè)谠谔接懽饨鸬牡臅r(shí)候?qū)膶?shí)實(shí)操角度出發(fā)發(fā)，依據(jù)項(xiàng)目目未來(lái)經(jīng)營(yíng)商商戶可能承受受的租金水平平來(lái)推導(dǎo)項(xiàng)目目的整體租金金，具體思路路如下：各業(yè)態(tài)目標(biāo)商戶首年月均營(yíng)業(yè)額目標(biāo)商戶租金費(fèi)率

（月租金占營(yíng)業(yè)額的百分比）目標(biāo)商戶首年月均租金目標(biāo)商戶一般承租面積各業(yè)態(tài)目標(biāo)商戶首年日均租金本案商業(yè)整體租金均價(jià)加權(quán)平均首首年租金預(yù)預(yù)測(cè)業(yè)態(tài)總面積樓層分布目標(biāo)品牌商戶承租面積（M2）月均營(yíng)業(yè)額（元）租金費(fèi)率月均租金（元）單位

（套內(nèi)M2）日租金大型餐飲60004F、5F辛香匯120014400007%1008002.8休閑餐飲1000B1、1-2FKFC30060000012%720008主題餐飲1500B1音樂(lè)酒吧40050000017%850006休閑娛樂(lè)30004F陽(yáng)光T100100018000015%270003特色集市1000B185度C10010000010%100005主題酒吧3000B1、1-2FBLUEFROG40080000010%800007品牌、特色零售60001-3FSEPHORA30078750012%9500010.5零售類生活配套30001F屈層氏40011250006%6750062000銀行400

20%800008服務(wù)類生活配套15004F金吉鳥6008100006%486003合計(jì)28000————————————5.9注：表中引用用面積按照發(fā)發(fā)展商提供的的平面圖數(shù)據(jù)據(jù)計(jì)算遵循商業(yè)定位位，我們選取取各業(yè)態(tài)的主力品牌商戶戶（主力店商商戶）作為推導(dǎo)依據(jù)據(jù)。主力商戶在承承租面積、盈盈利能力、承承租能力方面面都具有行業(yè)代表性。本次推算所引引用的商戶月月均營(yíng)業(yè)收入入是指經(jīng)營(yíng)初期的一一般盈利水平平。首年建議租金金：5.9元元/天天/平平方方米米(套套建建））假設(shè)設(shè)本本案案為為銷銷售售型型物物業(yè)業(yè)，，依依據(jù)據(jù)市市場(chǎng)場(chǎng)可可接接受受的的8%-10%的的商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)投投資資回回報(bào)報(bào)率率計(jì)計(jì)算算，，本本案案B1-5F、、共共6層層的的商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)的的銷售售均均價(jià)價(jià)預(yù)計(jì)計(jì)為為：：萬(wàn)萬(wàn)元元/平平方方米米商鋪鋪需需要要養(yǎng)養(yǎng)是是不不爭(zhēng)爭(zhēng)的的事事實(shí)實(shí)，，新新興興商商業(yè)業(yè)在在開開業(yè)業(yè)的的首首年年的的盈盈利利水水平平一一般般是是正正常常營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)期期的的60%-70%。。隨著著商商業(yè)業(yè)的的逐逐漸漸成成熟熟，，商商戶戶盈盈利利能能力力將將逐逐步步提提高高，，大大致致經(jīng)經(jīng)過(guò)過(guò)兩兩年年左左右右的的時(shí)時(shí)間間經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)將將步步入入正正軌軌，，因因而而租租金金遞遞增增的的周周期期也也大大致致遵遵循循這這一一時(shí)時(shí)間間規(guī)規(guī)律律。。租租金金遞遞增增預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)備注注：：1、、為為便便于于計(jì)計(jì)算算，，各各業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)以以各各自自簽簽約約時(shí)時(shí)間間周周期期為為租租金金遞遞增增周周期期。?？伎紤]慮到到實(shí)實(shí)際際遞遞增增周周期期可可能能短短于于簽簽約約時(shí)時(shí)間間，，因因而而將將租租期期長(zhǎng)長(zhǎng)的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的租租金金遞遞增增率率提提高高相相應(yīng)應(yīng)的的比比例例，，以以便便在在合合同同后后期期集集中中體體現(xiàn)現(xiàn)總總的的遞遞增增量量。。2、、租租金金遞遞增增率率為為保保守守估估計(jì)計(jì)，，具具體體遞遞增增情情況況將將視視商商業(yè)業(yè)實(shí)實(shí)際際運(yùn)運(yùn)作作情情況況而而定定。。業(yè)態(tài)總面積租期首期租金遞增方式首期遞增率二次遞增率三次遞增率（套內(nèi)m2）大型餐飲600082.82、3、310%8%5%休閑餐飲1000381、1、110%8%5%主題餐飲1500562、1、110%8%5%休閑娛樂(lè)3000331、1、18%5%3%特色集市1000251、1、110%5%5%主題酒吧3000572、1、110%8%5%品牌、特色零售6000210.51、1、110%5%5%零售類生活配套3000562、1、18%5%3%2000281、1、110%5%3%服務(wù)類生活配套1500532、1、18%5%3%總計(jì)/均價(jià)28000——5.9————————商商業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)模模式式商業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)初初期期，，需需要要大大量量的的主主力力品品牌牌商商戶戶的的支支撐撐，，品品牌牌商商戶戶已已具具備備完完善善的的管管理理和和運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。。對(duì)對(duì)于于此此類類商商戶戶可可以以單單獨(dú)獨(dú)收收銀銀。。品牌牌商商戶戶僅僅是是商商業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)的的一一部部分分，，更更多多的的是是中中小小型型商商戶戶。。該該類類型型的的商商戶戶管管理理和和運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)不不足足，，自自律律性性較較差差。。因因此此，，對(duì)對(duì)于于此此類類商商戶戶，，除除了了加加強(qiáng)強(qiáng)管管理理及及用用合合同同約約束束，，更更多多的的需需要要培培訓(xùn)訓(xùn)及及扶扶持持。。統(tǒng)統(tǒng)一一收收銀銀的的方方式式在在此此類類型型商商戶戶上上可可以以監(jiān)監(jiān)管管商商戶戶的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)情情況況，，及及時(shí)時(shí)給給予予幫幫助助，，同同時(shí)時(shí)有有利利于于提提高