物業(yè)管理法律基本知識課件

物業(yè)管理法律基本知識xxxx物業(yè)管理有限公司內(nèi)部培訓(xùn)主講人：物業(yè)管理法律基本知識xxxx物業(yè)管理有限公司內(nèi)部培訓(xùn)主講人：1主要內(nèi)容第一節(jié)緒論一、引言二、法的概念第二節(jié)物業(yè)管理法律的概念一、物業(yè)管理法律的構(gòu)成要素二、物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消失三、物業(yè)管理法的地位、作用、表現(xiàn)形式第三節(jié)建筑物區(qū)分權(quán)與物業(yè)管理一、建筑物區(qū)分所有權(quán)對物業(yè)管理的意義二、物權(quán)制度與建筑物區(qū)分所有權(quán)法三、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的構(gòu)成主要內(nèi)容第一節(jié)緒論2物業(yè)管理法律基本知識課件3第一節(jié)緒論一、引言1、法—正義與秩序的綜合體2、物業(yè)管理法的產(chǎn)生原因3、物業(yè)管理法的意義第一節(jié)緒論一、引言4二、法的概念（一）法的定義1、法的定義:法是由國家制定或認可的，以權(quán)利義務(wù)為主要內(nèi)容的，體現(xiàn)國家意志并以國家強制力為后盾的人們行為規(guī)范的總稱。2、法的基本特征:A、法是調(diào)節(jié)人們行為的規(guī)范。B、法是由國家制定或認可的一種特殊的行為規(guī)范。C、法是以規(guī)定權(quán)利和義務(wù)的方式來運作的行為規(guī)范。D、法是由國家強制力保證實施的社會行為規(guī)范。3、法的本質(zhì)：國家意志性。A、法是統(tǒng)治階級共同意志的體現(xiàn)；B、法是上升為國家意志的統(tǒng)治階級意志；C、統(tǒng)治階級意志的內(nèi)容是由統(tǒng)治階級的物質(zhì)條件決定的。二、法的概念（一）法的定義5物業(yè)管理法律基本知識課件6物業(yè)管理法律基本知識課件7物業(yè)管理法律基本知識課件8第二節(jié)物業(yè)管理法律的概念一、物業(yè)管理法律的構(gòu)成要素二、物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消失三、物業(yè)管理法的地位、作用、表現(xiàn)形式第二節(jié)物業(yè)管理法律的概念一、物業(yè)管理法律的構(gòu)成要素9一、物業(yè)管理法律的構(gòu)成要素1、物業(yè)管理法律關(guān)系的主體1）自然人—中華人民共和國公民或其他國籍公民2）集體主體—法人與非法人團體法人包括國家機關(guān)、企業(yè)法人、其他法人3）國家—公房的業(yè)主一、物業(yè)管理法律的構(gòu)成要素1、物業(yè)管理法律關(guān)系的主體10物業(yè)管理法律基本知識課件11二、物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消失產(chǎn)生：是指在物業(yè)管理法律關(guān)系主體之間形成某種法律上的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系變更：是指物業(yè)管理法律關(guān)系的主體、客體、內(nèi)容發(fā)生部分變化1）權(quán)利主體的改變2）權(quán)利客體的改變3）法律關(guān)系內(nèi)容的改變消失：是指物業(yè)管理法律關(guān)系主體之間權(quán)利和義務(wù)的中止。二、物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消失產(chǎn)生：是指在物業(yè)管理法12第三節(jié)建筑物區(qū)分權(quán)與物業(yè)管理現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)是現(xiàn)代民事法律制度的一項不動產(chǎn)所有權(quán)形式?，F(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度是現(xiàn)代經(jīng)濟高度發(fā)展和工業(yè)化過程導(dǎo)致城市化的產(chǎn)物，它在促成人類最大限度地利用極為有限的土地資源，在解決人類自身的居住、生活、營業(yè)等方面發(fā)揮重大功能。第三節(jié)建筑物區(qū)分權(quán)與物業(yè)管理現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)是現(xiàn)代民事13一、建筑物區(qū)分所有權(quán)對物業(yè)管理的意義1、對物業(yè)管理的專項立法確立了一個基礎(chǔ)性的理論框架；2、準確劃分了業(yè)主的專有權(quán)、共有權(quán)，使業(yè)主的產(chǎn)權(quán)更加清晰，權(quán)責(zé)進一步明確；3、為物業(yè)管理常規(guī)性的綜合服務(wù)提供了明確而有可操作性的地域性界線；4、突出了單個業(yè)主的主要權(quán)利和義務(wù)，把單個業(yè)主的不同層次的權(quán)利、義務(wù)從原先的混合狀態(tài)中剝離出來；5、從權(quán)屬的源頭，充分肯定了業(yè)主大會與業(yè)主委員會建立的必要性、可能性和多樣性；6、對物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會、業(yè)主委員會平等主體之間的法律地位，從抽象的法理認同過渡到具體法律規(guī)則的確認；7、業(yè)主實行自治管理，充分調(diào)動全體業(yè)主參與物業(yè)管理的積極性，揭止物業(yè)管理收費難、催繳難的漫延，增添了法律理論上的可靠依據(jù)；8、為業(yè)主之間、單個業(yè)主與全體業(yè)主、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的眾多的糾紛與矛盾的處理，指明了正確解決途徑。一、建筑物區(qū)分所有權(quán)對物業(yè)管理的意義1、對物業(yè)管理的專項立法14二、物權(quán)制度與建筑物區(qū)分所有權(quán)法物權(quán)是指由法律確認的民事主體對物依法所享有的支配權(quán)利。即權(quán)利人在法定的范圍內(nèi)直接支配一定的物并排斥他人干涉的權(quán)利。作為法律的范疇，物權(quán)這項權(quán)利從一開始就與債權(quán)作為相對的范疇而存在。在民法的體系里，規(guī)范財產(chǎn)歸屬關(guān)系和保障財產(chǎn)歸屬秩序的，是物權(quán)法；規(guī)范財產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系和保障財產(chǎn)流轉(zhuǎn)秩序的，是債權(quán)法。物權(quán)是財產(chǎn)歸屬秩序的法律表現(xiàn)形式，物權(quán)的基本內(nèi)容是支配和排他，其中的支配是物權(quán)的本質(zhì)。物權(quán)的本質(zhì)是不必請求他人，權(quán)利的實現(xiàn)完全依靠權(quán)利人自己的意思。二、物權(quán)制度與建筑物區(qū)分所有權(quán)法物權(quán)是指由法律確認的15物權(quán)具有以下主要特征：1、物權(quán)為直接支配物的權(quán)利。2、物權(quán)權(quán)利主體是特定人，而義務(wù)主體則是權(quán)利主體以外的不特定的任何人；3、物權(quán)客體是物，物權(quán)就是權(quán)利人對于物的權(quán)利，而不是行為、智力成果或人身利益；4、物權(quán)的標的為特定物；5、物權(quán)的內(nèi)容是對物的直接支配和管領(lǐng)，且權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的主旨是在于排除他人的干涉；6、物權(quán)在法律上沒有期限的限制。7、物權(quán)具有排他性、優(yōu)先性和追及性的效力。物權(quán)具有以下主要特征：16物權(quán)的分類1、所有權(quán)與其他物權(quán)A.所有權(quán)是指所有人依法可以對物進行占有、使用、收益、和處分的權(quán)利。B.其他物權(quán)是所有權(quán)以外的權(quán)利。2、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)用益物權(quán)是指以物的使用收益為目的的物權(quán)。擔(dān)保物權(quán)是指以擔(dān)保債權(quán)為目的的物權(quán)。3、動產(chǎn)物權(quán)和不動產(chǎn)物權(quán)按動產(chǎn)和不動產(chǎn)而做的分類物權(quán)的分類1、所有權(quán)與其他物權(quán)17

所有權(quán)受法律的限制所有權(quán)的行使不得超越法律許可的范圍。法律的限制又分為私法的限制和公法的限制。

1、私法的限制又可分為兩種，其一為權(quán)利行使的限制，其二為相鄰關(guān)系的限制。權(quán)利行使的限制包括，權(quán)利濫用的禁止、誠實信用原則、私力救濟和其他權(quán)利的限制。

2、公法對所有權(quán)的限制，是以保護社會公益為目的，一般以國家法律和行政法規(guī)的形式出現(xiàn)，如土地管理法、城市規(guī)劃法、水法、環(huán)境保護法、礦產(chǎn)資源法、森林法、草原法、漁業(yè)法等。

所有權(quán)受法律的限制所有權(quán)的行使不得超越法律許可的18不動產(chǎn)所有權(quán)和動產(chǎn)所有權(quán)所有權(quán)包含了不動產(chǎn)所有權(quán)和動產(chǎn)所有權(quán)兩類。民法關(guān)于不動產(chǎn)與動產(chǎn)的分類方法，是先決定不動產(chǎn)，然后不動產(chǎn)之外的物均屬于動產(chǎn)。一般認為不動產(chǎn)是指土地以及地上定著物。定著物是指尚未與土地分離的地上物，主要是指建筑物，從建筑學(xué)的角度來看，建筑物又可分為房屋和構(gòu)筑物，構(gòu)筑物一般是指道路、橋梁、地下隧道、人造廣場等，另外，植物與土地分離之前仍屬于不動產(chǎn)。不動產(chǎn)的特點在于，在不動產(chǎn)中土地是核心，而土地又是其他自然資源的載體，與其他自然資源共同構(gòu)成人類賴以生存的基礎(chǔ)。不動產(chǎn)所有權(quán)和動產(chǎn)所有權(quán)所有權(quán)包含了不動產(chǎn)所有權(quán)和動產(chǎn)所有權(quán)19房屋所有權(quán)與房屋使用權(quán)房屋所有權(quán)是一種典型的物權(quán)，它具有所有權(quán)的完整權(quán)能。自古以來房屋所有權(quán)就最大限度地體現(xiàn)了物權(quán)的絕對性和排他性。房屋使用權(quán)。所謂房屋使用權(quán)，是指使用人對房屋依法占有和使用的權(quán)利。當房屋由所有人自己使用時，房屋使用權(quán)作為所有權(quán)的占有、使用、收益、處分這四項權(quán)能之一存在；當房屋由非所有權(quán)人使用時，房屋使用權(quán)因租賃、撥用、借用等原因而與所有權(quán)分離，成為一項獨立的權(quán)利。房屋所有權(quán)與房屋使用權(quán)房屋所有權(quán)是一種典型的物權(quán)，它具有所有20建筑物區(qū)分所有權(quán)的產(chǎn)生在過去我國的計劃經(jīng)濟下，房屋所有權(quán)的概念由于建筑物整體的所有權(quán)是國家或集體的，因而形式單一。隨著我國城鎮(zhèn)住房制度的改革，更多的個人擁有了房屋所有權(quán)。而且是許多人分別購買或租賃建筑物其中的某些部分。從而產(chǎn)生了許多個所有權(quán)人共同擁有一個建筑物的情況。由這些所有權(quán)人分別擁有建筑物中的某一部分，一棟建筑物就由傳統(tǒng)的國家或集體的單一所有變成為國家、集體、個人的多個所有人分別區(qū)分擁有。所有人對整棟建筑物的特定專有部分享有所有權(quán)。由此就產(chǎn)生了一種突破傳統(tǒng)房屋所有權(quán)概念的新型不動產(chǎn)物權(quán)——建筑物區(qū)分所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)的產(chǎn)生在過去我國的計劃經(jīng)濟下，房屋所有權(quán)的概21三、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的構(gòu)成（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念建筑物區(qū)分所有權(quán)是為明確多元化產(chǎn)權(quán)建筑物權(quán)利人之間的法律關(guān)系，滿足公共物業(yè)的維護、使用、管理需要而人為設(shè)定的一項管理制度。建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念可以界定為：建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多個區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時，各區(qū)分所有權(quán)人對建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)，與對建筑物共用部分所享有的共用部分持分權(quán)，以及因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系所生的成員權(quán)的總稱。三、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的構(gòu)成（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念22物業(yè)管理法律基本知識課件23物業(yè)管理法律基本知識課件24第四節(jié)物業(yè)管理中的法律責(zé)任一、物業(yè)管理法律責(zé)任民事責(zé)任行政責(zé)任刑事責(zé)任第四節(jié)物業(yè)管理中的法律責(zé)任一、物業(yè)管理法律責(zé)任25物業(yè)管理法律基本知識課件26民事責(zé)任民事責(zé)任是由侵權(quán)行為和違約行為引起的，由民事法律規(guī)范規(guī)定。它可以分為侵權(quán)責(zé)任和違約責(zé)任。它的特點是：主要是一種財產(chǎn)責(zé)任，是一方當事人對另一方當事人的責(zé)任，它主要是為了補償受害人的損失，通?？梢杂僧斒氯藚f(xié)商確定。民事責(zé)任的承擔(dān)方式有：停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還財產(chǎn)、恢復(fù)原狀、修理、重作、更換、賠償損失、支付違約金、消除影響、恢復(fù)名譽、賠禮道歉。民事責(zé)任可因不可抗力、正當防衛(wèi)、緊急避險、受害人過錯、受害人同意而免除。民事責(zé)任民事責(zé)任是由侵權(quán)行為和違約行為引起的，由民事法律規(guī)范27行政責(zé)任行政責(zé)任是由行政違法行為引起的責(zé)任。在我國行政責(zé)任大體可以分為以下三類：一般公民、單位違反行政法律規(guī)范而應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任；行政機關(guān)違法失職行為應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任；國家賠償責(zé)任。承擔(dān)行政責(zé)任的形式有：行政處罰、行政處分、國家賠償。行政責(zé)任行政責(zé)任是由行政違法行為引起的責(zé)任。在我國行政責(zé)任大28刑事責(zé)任刑事責(zé)任是由犯罪行為而引起的，由刑事法律規(guī)范規(guī)定的。它是最為嚴重的法律責(zé)任，必須由國家刑事法律規(guī)定，由司法機關(guān)判處。它的承擔(dān)方式分為三類：1、刑罰，包括死刑、有期徒刑、無期徒刑、拘役、管制、罰金、沒收財產(chǎn)、剝奪政治權(quán)利、驅(qū)逐出境；2、非刑罰方法，包括賠償經(jīng)濟損失或賠償損失、接受訓(xùn)誡、具結(jié)悔過、賠禮道歉。3、刑事責(zé)任可因不可抗力、正當防衛(wèi)、緊急避險、職務(wù)行為而免除。刑事責(zé)任刑事責(zé)任是由犯罪行為而引起的，由刑事法律規(guī)范規(guī)定的。29二、民事責(zé)任的歸責(zé)原則過錯責(zé)任原則無過錯責(zé)任原則公平責(zé)任原則

二、民事責(zé)任的歸責(zé)原則過錯責(zé)任原則30三、物業(yè)管理的侵權(quán)責(zé)任物業(yè)管理侵權(quán)責(zé)任是指在物業(yè)管理活動中，行為人由于過錯侵害國家、集體的財產(chǎn)權(quán)以及自然人的財產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)時依法應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，以及法律規(guī)定應(yīng)對受害人承擔(dān)民事責(zé)任的其他致害行為應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。三、物業(yè)管理的侵權(quán)責(zé)任物業(yè)管理侵權(quán)責(zé)任是指在物業(yè)管理31物業(yè)管理活動中通常主要的侵權(quán)行為物業(yè)建筑質(zhì)量不合格而產(chǎn)生的侵權(quán)行為。物業(yè)維修施工造成他人損害的侵權(quán)行為。物業(yè)以及其擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的侵權(quán)行為。因妨礙行為而產(chǎn)生的侵權(quán)行為。物業(yè)管理公司員工違法履行職務(wù)造成的侵權(quán)行為。物業(yè)管理活動中通常主要的侵權(quán)行為物業(yè)建筑質(zhì)量不合格而產(chǎn)生的侵32侵權(quán)行為舉例住宅區(qū)的圍墻發(fā)生倒塌而傷害他人時，物業(yè)管理公司就應(yīng)當對此依法承擔(dān)賠償損失的民事責(zé)任。物業(yè)管理公司只有在以下三種情況下可以免責(zé)：一是如果該圍墻的倒塌是質(zhì)量問題，就應(yīng)該由承擔(dān)圍墻施工和建設(shè)的單位依法承擔(dān)賠償損失的民事責(zé)任；二是如果是第三人在圍墻邊挖溝，致使墻體傾斜倒塌，賠償責(zé)任就應(yīng)由挖溝的第三人依法承擔(dān)；三是受害人自身的行為故意或過失使圍墻倒塌造成損害，則由受害人自己依法承擔(dān)責(zé)任。侵權(quán)行為舉例住宅區(qū)的圍墻發(fā)生倒塌而傷害他33四、物業(yè)管理合同的違約責(zé)任（一）違約責(zé)任的概念和特征

《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”《中華人民共和國合同法》第一百零七條也明文規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！边`約責(zé)任是指合同當事人因違反合同即不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合合同約定條件而應(yīng)承擔(dān)的繼續(xù)履行、賠償損失等民事責(zé)任。

四、物業(yè)管理合同的違約責(zé)任（一）違約責(zé)任的概念和特征34違約責(zé)任的特征1、違約責(zé)任是合同當事人違反合同而發(fā)生的責(zé)任。2、違約責(zé)任是財產(chǎn)責(zé)任。3、違約責(zé)任只能發(fā)生在特定當事人之間。4、違約責(zé)任可由當事人約定。違約責(zé)任的特征1、違約責(zé)任是合同當事人違反合同而發(fā)生的責(zé)任。35物業(yè)管理法律基本知識課件36物業(yè)管理法律基本知識課件37物業(yè)管理法律基本知識課件38物業(yè)管理法律基本知識課件39五、區(qū)分幾種不同性質(zhì)的概念（一）區(qū)分物業(yè)管理的糾紛與非物業(yè)管理的糾紛區(qū)分物業(yè)管理的糾紛與非物業(yè)管理的糾紛有三條標準：

1、從糾紛引起的性質(zhì)看，糾紛是否屬于物業(yè)管理活動所引起的。2、從糾紛調(diào)整的法律、法規(guī)看，糾紛是否屬于物業(yè)管理的法律、法規(guī)可以調(diào)整的范圍。3、從糾紛引起的區(qū)域看，糾紛是否屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分引起或發(fā)生的。五、區(qū)分幾種不同性質(zhì)的概念（一）區(qū)分物業(yè)管理的糾紛與非物業(yè)管40物業(yè)管理法律基本知識課件41物業(yè)管理法律基本知識課件42物業(yè)管理法律基本知識課件43物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)1994年3月21日，我國第一個物業(yè)管理地方性規(guī)章：山東省青島市政府18號令批準發(fā)布的——《青島住宅小區(qū)物業(yè)管理實行辦法》。

1994年3月23日，建設(shè)部以33號令頒布了建國以來我國有關(guān)物業(yè)管理的第一個法規(guī)——《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。

1994年6月，我國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)——《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》頒布。

2003年5月，《物業(yè)管理條例》頒布，于2003年9月1日開始施行。物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)1994年3月21日，我國第一個物業(yè)管理地44物業(yè)管理十項基本制度告知制度業(yè)主委員備案制度招投標制度承接驗收制度保修責(zé)任制度資質(zhì)管理制度人員資格制度交接制度報告制度專項維修資金制度物業(yè)管理十項基本制度告知制度資質(zhì)管理制度45物業(yè)管理六項禁止行為物業(yè)管理六項禁止行為46物業(yè)管理法律基本知識課件47物業(yè)管理兩項書面合同物業(yè)管理兩項書面合同48物業(yè)管理授權(quán)四項規(guī)定物業(yè)管理授權(quán)四項規(guī)定49物業(yè)管理法律基本知識課件50物業(yè)管理職業(yè)資格管理制度1996年9月建設(shè)部人事勞動教育司和房地產(chǎn)業(yè)司聯(lián)合發(fā)出了《關(guān)于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度的通知》。2003年8月1日，《上海居住物業(yè)小區(qū)經(jīng)理管理暫行辦法》2005年11月16日，人事部與建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》和《物業(yè)管理師資格認定考試辦法》，于2005年12月1日施行。物業(yè)管理職業(yè)資格管理制度1996年9月建設(shè)部人事勞動教育司和51物業(yè)管理市場準入制度

建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》自2000年1月1日實施。2001年11月首批一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)年，建設(shè)部在大連召開“全國住宅小區(qū)管理工作會”建設(shè)部令125號《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》2004年5月1日起實行。

物業(yè)管理市場準入制度的基本制度是物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審定制度和資質(zhì)證書公告制度。

物業(yè)管理市場準入制度建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》52物業(yè)管理服務(wù)價格管理制度

1996年2月國家計委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》

2003年發(fā)改價格[2003]1864號《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》：首倡酬金制與包干制。發(fā)改價格[2004]1428號《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定》物業(yè)管理服務(wù)的價格管理基本制度可歸納為以下幾個方面：1、價格管理機構(gòu)。2、價格形式機制和變化機制。3、價格的管理權(quán)限、形式、調(diào)控和管理手段。4、收費管理（價格審批、監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)）。

物業(yè)管理服務(wù)價格管理制度1996年2月國家計委、建設(shè)部聯(lián)合53物業(yè)管理專用基金籌用管理制度

建設(shè)部、財政部聯(lián)合頒布的建住房[1998]213號文《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》財政部財基字[1999]7號文件《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定

》八項制度：（1）維修基金必建制度。（2）維修基金來源和權(quán)屬明晰制度。（3）維修基金用途法定制度。（4）維修基金移交管理制度。（5）維修基金動用程序。（6）維修基金補充續(xù)籌制度。（7）維修基金隨房過戶和退還業(yè)主制度。（8）維修基金的行政監(jiān)督管理制度和法律責(zé)任追究制度。

物業(yè)管理專用基金籌用管理制度建設(shè)部、財政部聯(lián)合頒布的建住房54Thankyou!TheEnd!Thankyou!TheEnd!55物業(yè)管理法律基本知識xxxx物業(yè)管理有限公司內(nèi)部培訓(xùn)主講人：物業(yè)管理法律基本知識xxxx物業(yè)管理有限公司內(nèi)部培訓(xùn)主講人：56主要內(nèi)容第一節(jié)緒論一、引言二、法的概念第二節(jié)物業(yè)管理法律的概念一、物業(yè)管理法律的構(gòu)成要素二、物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消失三、物業(yè)管理法的地位、作用、表現(xiàn)形式第三節(jié)建筑物區(qū)分權(quán)與物業(yè)管理一、建筑物區(qū)分所有權(quán)對物業(yè)管理的意義二、物權(quán)制度與建筑物區(qū)分所有權(quán)法三、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的構(gòu)成主要內(nèi)容第一節(jié)緒論57物業(yè)管理法律基本知識課件58第一節(jié)緒論一、引言1、法—正義與秩序的綜合體2、物業(yè)管理法的產(chǎn)生原因3、物業(yè)管理法的意義第一節(jié)緒論一、引言59二、法的概念（一）法的定義1、法的定義:法是由國家制定或認可的，以權(quán)利義務(wù)為主要內(nèi)容的，體現(xiàn)國家意志并以國家強制力為后盾的人們行為規(guī)范的總稱。2、法的基本特征:A、法是調(diào)節(jié)人們行為的規(guī)范。B、法是由國家制定或認可的一種特殊的行為規(guī)范。C、法是以規(guī)定權(quán)利和義務(wù)的方式來運作的行為規(guī)范。D、法是由國家強制力保證實施的社會行為規(guī)范。3、法的本質(zhì)：國家意志性。A、法是統(tǒng)治階級共同意志的體現(xiàn)；B、法是上升為國家意志的統(tǒng)治階級意志；C、統(tǒng)治階級意志的內(nèi)容是由統(tǒng)治階級的物質(zhì)條件決定的。二、法的概念（一）法的定義60物業(yè)管理法律基本知識課件61物業(yè)管理法律基本知識課件62物業(yè)管理法律基本知識課件63第二節(jié)物業(yè)管理法律的概念一、物業(yè)管理法律的構(gòu)成要素二、物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消失三、物業(yè)管理法的地位、作用、表現(xiàn)形式第二節(jié)物業(yè)管理法律的概念一、物業(yè)管理法律的構(gòu)成要素64一、物業(yè)管理法律的構(gòu)成要素1、物業(yè)管理法律關(guān)系的主體1）自然人—中華人民共和國公民或其他國籍公民2）集體主體—法人與非法人團體法人包括國家機關(guān)、企業(yè)法人、其他法人3）國家—公房的業(yè)主一、物業(yè)管理法律的構(gòu)成要素1、物業(yè)管理法律關(guān)系的主體65物業(yè)管理法律基本知識課件66二、物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消失產(chǎn)生：是指在物業(yè)管理法律關(guān)系主體之間形成某種法律上的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系變更：是指物業(yè)管理法律關(guān)系的主體、客體、內(nèi)容發(fā)生部分變化1）權(quán)利主體的改變2）權(quán)利客體的改變3）法律關(guān)系內(nèi)容的改變消失：是指物業(yè)管理法律關(guān)系主體之間權(quán)利和義務(wù)的中止。二、物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消失產(chǎn)生：是指在物業(yè)管理法67第三節(jié)建筑物區(qū)分權(quán)與物業(yè)管理現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)是現(xiàn)代民事法律制度的一項不動產(chǎn)所有權(quán)形式。現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度是現(xiàn)代經(jīng)濟高度發(fā)展和工業(yè)化過程導(dǎo)致城市化的產(chǎn)物，它在促成人類最大限度地利用極為有限的土地資源，在解決人類自身的居住、生活、營業(yè)等方面發(fā)揮重大功能。第三節(jié)建筑物區(qū)分權(quán)與物業(yè)管理現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)是現(xiàn)代民事68一、建筑物區(qū)分所有權(quán)對物業(yè)管理的意義1、對物業(yè)管理的專項立法確立了一個基礎(chǔ)性的理論框架；2、準確劃分了業(yè)主的專有權(quán)、共有權(quán)，使業(yè)主的產(chǎn)權(quán)更加清晰，權(quán)責(zé)進一步明確；3、為物業(yè)管理常規(guī)性的綜合服務(wù)提供了明確而有可操作性的地域性界線；4、突出了單個業(yè)主的主要權(quán)利和義務(wù)，把單個業(yè)主的不同層次的權(quán)利、義務(wù)從原先的混合狀態(tài)中剝離出來；5、從權(quán)屬的源頭，充分肯定了業(yè)主大會與業(yè)主委員會建立的必要性、可能性和多樣性；6、對物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會、業(yè)主委員會平等主體之間的法律地位，從抽象的法理認同過渡到具體法律規(guī)則的確認；7、業(yè)主實行自治管理，充分調(diào)動全體業(yè)主參與物業(yè)管理的積極性，揭止物業(yè)管理收費難、催繳難的漫延，增添了法律理論上的可靠依據(jù)；8、為業(yè)主之間、單個業(yè)主與全體業(yè)主、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的眾多的糾紛與矛盾的處理，指明了正確解決途徑。一、建筑物區(qū)分所有權(quán)對物業(yè)管理的意義1、對物業(yè)管理的專項立法69二、物權(quán)制度與建筑物區(qū)分所有權(quán)法物權(quán)是指由法律確認的民事主體對物依法所享有的支配權(quán)利。即權(quán)利人在法定的范圍內(nèi)直接支配一定的物并排斥他人干涉的權(quán)利。作為法律的范疇，物權(quán)這項權(quán)利從一開始就與債權(quán)作為相對的范疇而存在。在民法的體系里，規(guī)范財產(chǎn)歸屬關(guān)系和保障財產(chǎn)歸屬秩序的，是物權(quán)法；規(guī)范財產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系和保障財產(chǎn)流轉(zhuǎn)秩序的，是債權(quán)法。物權(quán)是財產(chǎn)歸屬秩序的法律表現(xiàn)形式，物權(quán)的基本內(nèi)容是支配和排他，其中的支配是物權(quán)的本質(zhì)。物權(quán)的本質(zhì)是不必請求他人，權(quán)利的實現(xiàn)完全依靠權(quán)利人自己的意思。二、物權(quán)制度與建筑物區(qū)分所有權(quán)法物權(quán)是指由法律確認的70物權(quán)具有以下主要特征：1、物權(quán)為直接支配物的權(quán)利。2、物權(quán)權(quán)利主體是特定人，而義務(wù)主體則是權(quán)利主體以外的不特定的任何人；3、物權(quán)客體是物，物權(quán)就是權(quán)利人對于物的權(quán)利，而不是行為、智力成果或人身利益；4、物權(quán)的標的為特定物；5、物權(quán)的內(nèi)容是對物的直接支配和管領(lǐng)，且權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的主旨是在于排除他人的干涉；6、物權(quán)在法律上沒有期限的限制。7、物權(quán)具有排他性、優(yōu)先性和追及性的效力。物權(quán)具有以下主要特征：71物權(quán)的分類1、所有權(quán)與其他物權(quán)A.所有權(quán)是指所有人依法可以對物進行占有、使用、收益、和處分的權(quán)利。B.其他物權(quán)是所有權(quán)以外的權(quán)利。2、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)用益物權(quán)是指以物的使用收益為目的的物權(quán)。擔(dān)保物權(quán)是指以擔(dān)保債權(quán)為目的的物權(quán)。3、動產(chǎn)物權(quán)和不動產(chǎn)物權(quán)按動產(chǎn)和不動產(chǎn)而做的分類物權(quán)的分類1、所有權(quán)與其他物權(quán)72

所有權(quán)受法律的限制所有權(quán)的行使不得超越法律許可的范圍。法律的限制又分為私法的限制和公法的限制。

1、私法的限制又可分為兩種，其一為權(quán)利行使的限制，其二為相鄰關(guān)系的限制。權(quán)利行使的限制包括，權(quán)利濫用的禁止、誠實信用原則、私力救濟和其他權(quán)利的限制。

2、公法對所有權(quán)的限制，是以保護社會公益為目的，一般以國家法律和行政法規(guī)的形式出現(xiàn)，如土地管理法、城市規(guī)劃法、水法、環(huán)境保護法、礦產(chǎn)資源法、森林法、草原法、漁業(yè)法等。

所有權(quán)受法律的限制所有權(quán)的行使不得超越法律許可的73不動產(chǎn)所有權(quán)和動產(chǎn)所有權(quán)所有權(quán)包含了不動產(chǎn)所有權(quán)和動產(chǎn)所有權(quán)兩類。民法關(guān)于不動產(chǎn)與動產(chǎn)的分類方法，是先決定不動產(chǎn)，然后不動產(chǎn)之外的物均屬于動產(chǎn)。一般認為不動產(chǎn)是指土地以及地上定著物。定著物是指尚未與土地分離的地上物，主要是指建筑物，從建筑學(xué)的角度來看，建筑物又可分為房屋和構(gòu)筑物，構(gòu)筑物一般是指道路、橋梁、地下隧道、人造廣場等，另外，植物與土地分離之前仍屬于不動產(chǎn)。不動產(chǎn)的特點在于，在不動產(chǎn)中土地是核心，而土地又是其他自然資源的載體，與其他自然資源共同構(gòu)成人類賴以生存的基礎(chǔ)。不動產(chǎn)所有權(quán)和動產(chǎn)所有權(quán)所有權(quán)包含了不動產(chǎn)所有權(quán)和動產(chǎn)所有權(quán)74房屋所有權(quán)與房屋使用權(quán)房屋所有權(quán)是一種典型的物權(quán)，它具有所有權(quán)的完整權(quán)能。自古以來房屋所有權(quán)就最大限度地體現(xiàn)了物權(quán)的絕對性和排他性。房屋使用權(quán)。所謂房屋使用權(quán)，是指使用人對房屋依法占有和使用的權(quán)利。當房屋由所有人自己使用時，房屋使用權(quán)作為所有權(quán)的占有、使用、收益、處分這四項權(quán)能之一存在；當房屋由非所有權(quán)人使用時，房屋使用權(quán)因租賃、撥用、借用等原因而與所有權(quán)分離，成為一項獨立的權(quán)利。房屋所有權(quán)與房屋使用權(quán)房屋所有權(quán)是一種典型的物權(quán)，它具有所有75建筑物區(qū)分所有權(quán)的產(chǎn)生在過去我國的計劃經(jīng)濟下，房屋所有權(quán)的概念由于建筑物整體的所有權(quán)是國家或集體的，因而形式單一。隨著我國城鎮(zhèn)住房制度的改革，更多的個人擁有了房屋所有權(quán)。而且是許多人分別購買或租賃建筑物其中的某些部分。從而產(chǎn)生了許多個所有權(quán)人共同擁有一個建筑物的情況。由這些所有權(quán)人分別擁有建筑物中的某一部分，一棟建筑物就由傳統(tǒng)的國家或集體的單一所有變成為國家、集體、個人的多個所有人分別區(qū)分擁有。所有人對整棟建筑物的特定專有部分享有所有權(quán)。由此就產(chǎn)生了一種突破傳統(tǒng)房屋所有權(quán)概念的新型不動產(chǎn)物權(quán)——建筑物區(qū)分所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)的產(chǎn)生在過去我國的計劃經(jīng)濟下，房屋所有權(quán)的概76三、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的構(gòu)成（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念建筑物區(qū)分所有權(quán)是為明確多元化產(chǎn)權(quán)建筑物權(quán)利人之間的法律關(guān)系，滿足公共物業(yè)的維護、使用、管理需要而人為設(shè)定的一項管理制度。建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念可以界定為：建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多個區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時，各區(qū)分所有權(quán)人對建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)，與對建筑物共用部分所享有的共用部分持分權(quán)，以及因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系所生的成員權(quán)的總稱。三、建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的構(gòu)成（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念77物業(yè)管理法律基本知識課件78物業(yè)管理法律基本知識課件79第四節(jié)物業(yè)管理中的法律責(zé)任一、物業(yè)管理法律責(zé)任民事責(zé)任行政責(zé)任刑事責(zé)任第四節(jié)物業(yè)管理中的法律責(zé)任一、物業(yè)管理法律責(zé)任80物業(yè)管理法律基本知識課件81民事責(zé)任民事責(zé)任是由侵權(quán)行為和違約行為引起的，由民事法律規(guī)范規(guī)定。它可以分為侵權(quán)責(zé)任和違約責(zé)任。它的特點是：主要是一種財產(chǎn)責(zé)任，是一方當事人對另一方當事人的責(zé)任，它主要是為了補償受害人的損失，通?？梢杂僧斒氯藚f(xié)商確定。民事責(zé)任的承擔(dān)方式有：停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還財產(chǎn)、恢復(fù)原狀、修理、重作、更換、賠償損失、支付違約金、消除影響、恢復(fù)名譽、賠禮道歉。民事責(zé)任可因不可抗力、正當防衛(wèi)、緊急避險、受害人過錯、受害人同意而免除。民事責(zé)任民事責(zé)任是由侵權(quán)行為和違約行為引起的，由民事法律規(guī)范82行政責(zé)任行政責(zé)任是由行政違法行為引起的責(zé)任。在我國行政責(zé)任大體可以分為以下三類：一般公民、單位違反行政法律規(guī)范而應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任；行政機關(guān)違法失職行為應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任；國家賠償責(zé)任。承擔(dān)行政責(zé)任的形式有：行政處罰、行政處分、國家賠償。行政責(zé)任行政責(zé)任是由行政違法行為引起的責(zé)任。在我國行政責(zé)任大83刑事責(zé)任刑事責(zé)任是由犯罪行為而引起的，由刑事法律規(guī)范規(guī)定的。它是最為嚴重的法律責(zé)任，必須由國家刑事法律規(guī)定，由司法機關(guān)判處。它的承擔(dān)方式分為三類：1、刑罰，包括死刑、有期徒刑、無期徒刑、拘役、管制、罰金、沒收財產(chǎn)、剝奪政治權(quán)利、驅(qū)逐出境；2、非刑罰方法，包括賠償經(jīng)濟損失或賠償損失、接受訓(xùn)誡、具結(jié)悔過、賠禮道歉。3、刑事責(zé)任可因不可抗力、正當防衛(wèi)、緊急避險、職務(wù)行為而免除。刑事責(zé)任刑事責(zé)任是由犯罪行為而引起的，由刑事法律規(guī)范規(guī)定的。84二、民事責(zé)任的歸責(zé)原則過錯責(zé)任原則無過錯責(zé)任原則公平責(zé)任原則

二、民事責(zé)任的歸責(zé)原則過錯責(zé)任原則85三、物業(yè)管理的侵權(quán)責(zé)任物業(yè)管理侵權(quán)責(zé)任是指在物業(yè)管理活動中，行為人由于過錯侵害國家、集體的財產(chǎn)權(quán)以及自然人的財產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)時依法應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，以及法律規(guī)定應(yīng)對受害人承擔(dān)民事責(zé)任的其他致害行為應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。三、物業(yè)管理的侵權(quán)責(zé)任物業(yè)管理侵權(quán)責(zé)任是指在物業(yè)管理86物業(yè)管理活動中通常主要的侵權(quán)行為物業(yè)建筑質(zhì)量不合格而產(chǎn)生的侵權(quán)行為。物業(yè)維修施工造成他人損害的侵權(quán)行為。物業(yè)以及其擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的侵權(quán)行為。因妨礙行為而產(chǎn)生的侵權(quán)行為。物業(yè)管理公司員工違法履行職務(wù)造成的侵權(quán)行為。物業(yè)管理活動中通常主要的侵權(quán)行為物業(yè)建筑質(zhì)量不合格而產(chǎn)生的侵87侵權(quán)行為舉例住宅區(qū)的圍墻發(fā)生倒塌而傷害他人時，物業(yè)管理公司就應(yīng)當對此依法承擔(dān)賠償損失的民事責(zé)任。物業(yè)管理公司只有在以下三種情況下可以免責(zé)：一是如果該圍墻的倒塌是質(zhì)量問題，就應(yīng)該由承擔(dān)圍墻施工和建設(shè)的單位依法承擔(dān)賠償損失的民事責(zé)任；二是如果是第三人在圍墻邊挖溝，致使墻體傾斜倒塌，賠償責(zé)任就應(yīng)由挖溝的第三人依法承擔(dān)；三是受害人自身的行為故意或過失使圍墻倒塌造成損害，則由受害人自己依法承擔(dān)責(zé)任。侵權(quán)行為舉例住宅區(qū)的圍墻發(fā)生倒塌而傷害他88四、物業(yè)管理合同的違約責(zé)任（一）違約責(zé)任的概念和特征

《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！薄吨腥A人民共和國合同法》第一百零七條也明文規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”違約責(zé)任是指合同當事人因違反合同即不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合合同約定條件而應(yīng)承擔(dān)的繼續(xù)履行、賠償損失等民事責(zé)任。

四、物業(yè)管理合同的違約責(zé)任（一）違約責(zé)任的概念和特征89違約責(zé)任的特征1、違約責(zé)任是合同當事人違反合同而發(fā)生的責(zé)任。2、違約責(zé)任是財產(chǎn)責(zé)任。3、違約責(zé)任只能發(fā)生在特定當事人之間。4、違約責(zé)任可由當事人約定。違約責(zé)任的特征1、違約責(zé)任是合同當事人違反合同而發(fā)生的責(zé)任。90物業(yè)管理法律基本知識課件91物業(yè)管理法律基本知識課件92物業(yè)管理法律基本知識課件93物業(yè)管理法律基本知識課件94五、區(qū)分幾種不同性質(zhì)的概念（一）區(qū)分物業(yè)管理的糾紛與非物業(yè)管理的糾紛區(qū)分物業(yè)管理的糾紛與非物業(yè)管理的糾紛有三條標準：

1、從糾紛引起的性質(zhì)看，糾紛是否屬于物業(yè)管理活動所引起的。2、從糾紛調(diào)整的法律、法規(guī)看，糾紛是否屬于物業(yè)管理的法律、法規(guī)可以調(diào)整的范圍。3、從糾紛引起的區(qū)域看，糾紛是否屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分引起或發(fā)生的。五、區(qū)分幾種不同性質(zhì)的概念（一）區(qū)分物業(yè)管理的糾紛與非物業(yè)管95物業(yè)管理法律基本知識課件96物業(yè)管理法律基本知識課件97物業(yè)管理法律基本知識課件98物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)1994年3月21日，我國第一個物業(yè)管理地方性規(guī)章：山東省青島市政府18號令批準發(fā)布的——《青島住宅小區(qū)物業(yè)管理實行辦法》。

1994年3月23日，建設(shè)部以33號令頒布了建國以來我國有關(guān)物業(yè)管理的第一個法規(guī)——《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》