合富輝煌-呼和浩特左右城#地項(xiàng)目營(yíng)銷競(jìng)標(biāo)提報(bào)-

合富輝煌房地產(chǎn)顧問(wèn)(北京)有限公司

左右城3#地項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)提報(bào)謹(jǐn)呈：松江集團(tuán)呼市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)探討審視項(xiàng)目的價(jià)值關(guān)于合富(信心和質(zhì)量保證體系）項(xiàng)目營(yíng)銷策略構(gòu)想01Trends呼市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)探討呼市2008年1—4月市場(chǎng)供應(yīng)概況商品房計(jì)劃開發(fā)面積與去年實(shí)際完成量同比下降26.28%。其中，住宅計(jì)劃新開工面積與去年實(shí)際完成量同比下降12.89%。經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃開發(fā)面積150萬(wàn)平米，占年度開發(fā)計(jì)劃總量的25%，與去年實(shí)際完成量同比增長(zhǎng)253.61%。2008年呼市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)目標(biāo)項(xiàng)目數(shù)據(jù)(萬(wàn)M2)商品房新開工面積300其中：商品住宅260住宅續(xù)建面積750年度拆遷規(guī)模72.9人均居住建筑面積29經(jīng)濟(jì)適用房1502008年1-4月市場(chǎng)供應(yīng)表現(xiàn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)(萬(wàn)M2)同比增幅商品房可售面積444.18——其中：商品住宅230.4——批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積8.83—58%其中：商品住宅面積4.71—72.7%近年來(lái)的供大于求，導(dǎo)致房地產(chǎn)計(jì)劃開發(fā)量和批準(zhǔn)預(yù)售量大幅下降保障性住房措施力度加強(qiáng)數(shù)據(jù)來(lái)源：呼市房管局公報(bào)與合富輝煌市場(chǎng)研究部呼市2008年1—4月市場(chǎng)銷售概況2008年1-4月商品房銷售面積構(gòu)成項(xiàng)目比例同比增幅住宅92.39%3.28%辦公樓3.8%—0.5%商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3.8%—0.96%呼市的置業(yè)群體相信“眼見為實(shí)”，所以現(xiàn)房銷售比期房銷售具有優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的工程節(jié)點(diǎn)對(duì)于實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)起到必要的支持作用2008年1-4月商品房銷售面積項(xiàng)目總額(萬(wàn)m2)同比增長(zhǎng)預(yù)售(萬(wàn)m2)同比增長(zhǎng)現(xiàn)售(萬(wàn)m2)同比增長(zhǎng)商品房27.8520.9%5.1830%22.6745.2%商品住宅23.3413.25%5.05—29%18.2935.2%呼市2008年1—4月市場(chǎng)銷售概況近4年呼市商品住宅戶均面積年份單位數(shù)據(jù)2004年m2

1142005年m2

1082006年m2

1002007年m2

96.82房?jī)r(jià)的上漲，使得消費(fèi)者以犧牲購(gòu)買面積的被動(dòng)方式接受。戶均面積逐年減少，緊湊型產(chǎn)品時(shí)代即將來(lái)臨。中小戶型產(chǎn)品面積趨同化，必然要求戶型設(shè)計(jì)功能提升。呼市2008年1—4月市場(chǎng)價(jià)格概況2008年一季度呼市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格概況項(xiàng)目單位(元/m2)同比增長(zhǎng)環(huán)比增長(zhǎng)商品房均價(jià)38402.37%0.13%商品住宅均價(jià)28833.56%0.28%二手房均價(jià)266621%0.45%經(jīng)歷了前幾年的房地產(chǎn)價(jià)格猛增后，呼市市場(chǎng)價(jià)格漲幅漸緩，趨于穩(wěn)定均價(jià)范圍在3000-4000元/m2的產(chǎn)品，在本期成為市場(chǎng)的成交主流，但是持續(xù)性需后市關(guān)注01Trends我們面臨的市場(chǎng)趨勢(shì)滿緩分供大于求——前幾年呼和浩特的土地放量過(guò)大，城市的人口和收入增加相對(duì)有限，業(yè)內(nèi)外人士對(duì)市場(chǎng)預(yù)期沒(méi)有進(jìn)一步提升。量?jī)r(jià)緩漲——開發(fā)項(xiàng)目的一擁而上，并沒(méi)有給市場(chǎng)帶來(lái)整體素質(zhì)的顯著提高，客戶群體不急于出手置業(yè)，價(jià)格水平也難以高速增長(zhǎng)。分軌并行——呼市政府大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和“90/70”等經(jīng)濟(jì)型住宅，將與高端住宅分別形成兩個(gè)量、價(jià)均不同的獨(dú)立市場(chǎng)。02Value審視項(xiàng)目的價(jià)值01Trends我們面臨的市場(chǎng)趨勢(shì)A/供大于求，后市預(yù)期展望較低B/量?jī)r(jià)緩漲，客戶置業(yè)持觀望態(tài)度C/分軌并行，兩個(gè)獨(dú)立的住宅市場(chǎng)格局將出現(xiàn)左右城3#地項(xiàng)目“贏”的目標(biāo)是什么贏品牌加速落地——通過(guò)本案的成功開發(fā)，深化松江的品牌理念，迅速樹立呼市高端住宅品牌，并成為本土高端市場(chǎng)的主流品牌。樹立價(jià)值標(biāo)桿——以全新的高端居住價(jià)值觀真正確立項(xiàng)目唯我的市場(chǎng)價(jià)值，同時(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金成功回籠的目標(biāo)。對(duì)于松江，，本項(xiàng)目到到底意味著著什么城市運(yùn)營(yíng)的的模式單極化的強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)牽引多極化的聚聚集效應(yīng)個(gè)案：巨華華旗下橋華華世紀(jì)村、、巨海城個(gè)案：松江江旗下陽(yáng)光光諾卡、天天驕領(lǐng)域、、左右城現(xiàn)在是誰(shuí)？？——左右城3#地項(xiàng)目，新新里程！項(xiàng)目特性理理解——區(qū)區(qū)位資源理理解宏觀：位于于首府北部部組團(tuán)城市市休閑功能能帶。中觀：成吉吉思汗大街街板塊高端端住宅的聚聚集區(qū)。微觀：城市標(biāo)志建建筑烘托優(yōu)優(yōu)勢(shì)；城市優(yōu)質(zhì)公公共景觀空空間；政府及其關(guān)關(guān)聯(lián)單位較較多；具備高素質(zhì)質(zhì)的教育體體系目前商業(yè)配配套有欠成成熟。板塊市場(chǎng)地地位高，城城市配套完完善，本項(xiàng)目所在在區(qū)位生活活配套略顯顯短板本項(xiàng)目項(xiàng)目特性理理解——區(qū)區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)理理解區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)理理解同區(qū)域?qū)κ质謨?yōu)劣勢(shì)資資源共享挖掘核心優(yōu)優(yōu)勢(shì)抗衡外外圍競(jìng)爭(zhēng)08年，我們判判斷作為首首府北部組組團(tuán)城市休休閑功能帶帶的成吉思思汗大街板塊將進(jìn)進(jìn)入其發(fā)展展的巔峰階階段，板塊塊內(nèi)項(xiàng)目將將與眾對(duì)手手共享板塊塊的優(yōu)劣勢(shì)資資源，競(jìng)爭(zhēng)將以產(chǎn)產(chǎn)品、品牌牌為核心。板塊外圍市市場(chǎng)則面臨臨來(lái)自那些具具備成為未未來(lái)呼市高高檔住宅區(qū)區(qū)域的板塊塊競(jìng)爭(zhēng)，包包括如意板板塊和東南二二環(huán)板塊，，與他們競(jìng)爭(zhēng)的核心心將分布在在區(qū)位、產(chǎn)產(chǎn)品、品牌牌三大價(jià)值層層面上。挑戰(zhàn)1成吉思汗大大街的高端端住宅區(qū)的的地位將會(huì)會(huì)受到來(lái)自自如意板塊塊、東南二二環(huán)板塊的的挑戰(zhàn)阻擊擊。項(xiàng)目特性理理解——產(chǎn)產(chǎn)品指標(biāo)理理解項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積12.16萬(wàn)m2預(yù)建筑面積16.64萬(wàn)m2商業(yè)配套面積5000m2容積率約1.37綠化率35%車位比1：0.7本項(xiàng)目是呼呼市少有的的低密度居居住社區(qū)項(xiàng)目特性理理解——戶戶型分布理理解80-130m2140m2140、170m2170-240m2133-170m2120m2120m2的小復(fù)式和和133-170m2的洋房將會(huì)會(huì)是08年本項(xiàng)目入入市的主力戶型型項(xiàng)目特性理理解——建建筑風(fēng)格現(xiàn)代主義風(fēng)風(fēng)格，質(zhì)感感突出項(xiàng)目特性理理解——產(chǎn)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)理理解規(guī)劃：低密度居住住社區(qū)戶型：首推以120m2以上為主風(fēng)格：簡(jiǎn)約的現(xiàn)現(xiàn)代主義風(fēng)風(fēng)格產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)理理解挑戰(zhàn)2洋房產(chǎn)品的的新鮮度和和小復(fù)式產(chǎn)產(chǎn)品的接受受度，使得得本案面臨臨市場(chǎng)考驗(yàn)驗(yàn)。項(xiàng)目產(chǎn)品與與目前市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)品錯(cuò)位位競(jìng)爭(zhēng)，延延續(xù)了左右右城一期的的風(fēng)格，但但是洋房產(chǎn)產(chǎn)品的新鮮鮮度和小復(fù)復(fù)式產(chǎn)品的的接受度將將會(huì)是個(gè)考考驗(yàn)。項(xiàng)目特性理理解——企企業(yè)品牌理理解企業(yè)品牌理理解天驕領(lǐng)域陽(yáng)關(guān)諾卡左右城比塞塔商街街講求個(gè)性，，補(bǔ)市場(chǎng)空空白勇于創(chuàng)新，，不走尋常常路科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，，精細(xì)化執(zhí)執(zhí)行高端整合，，與一線接接軌客戶至上，，高品質(zhì)物物管挑戰(zhàn)3人們對(duì)濱海海投資的認(rèn)認(rèn)識(shí)較清晰晰，但是隨隨著外來(lái)大大品牌進(jìn)入入，松江急急需加強(qiáng)品品牌本土化化。08年，我我們到底要要“贏”什什么挑戰(zhàn)1進(jìn)入高端居居住圈，成成吉思汗大大街板塊將將不再會(huì)是是唯一選擇擇。挑戰(zhàn)2洋房產(chǎn)品的的新鮮度和和小復(fù)式產(chǎn)產(chǎn)品的接受受度，面臨臨考驗(yàn)。挑戰(zhàn)3新進(jìn)大品牌牌的登場(chǎng)，，松江急需需品牌本土土化。贏什么？怎樣贏？贏市場(chǎng)，尋找突圍方方向客群，樹立全新居居住觀項(xiàng)目需要贏贏的兩大核核心呼市近年來(lái)來(lái)高端市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)品牌區(qū)位價(jià)格產(chǎn)品發(fā)展商品牌牌突出，實(shí)實(shí)力雄厚地理位置優(yōu)優(yōu)越，景觀觀資源稀缺缺或自身可可塑性強(qiáng)價(jià)格不斷創(chuàng)創(chuàng)造標(biāo)桿，，帶動(dòng)區(qū)域域價(jià)值提升升在產(chǎn)品線規(guī)規(guī)劃和戶型型設(shè)計(jì)上注注重居住的的舒適性呼市高端市市場(chǎng)的發(fā)展展新格局成吉思汗大大街板塊東南二環(huán)板板塊如意板塊呼市高端住住宅格局成吉思汗大大街板塊迅迅速崛起東南二環(huán)板板塊發(fā)展?jié)摑摿?yōu)厚如意板塊優(yōu)優(yōu)在生態(tài)劣劣在市政有哪些代表表項(xiàng)目？他他們的取勢(shì)勢(shì)模式是什什么？各板塊內(nèi)的的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目香格里金隅時(shí)代城城巨海城琦琳北辰維多利金色色華府呼和佳地公園世家成吉思汗大大街板塊———呼和佳佳地呼和佳地項(xiàng)項(xiàng)目檔案建筑面積:117萬(wàn)M2二期面積：：17萬(wàn)M2，其中小高高層、高層層15萬(wàn)M2，疊拼：1.8萬(wàn)M2物業(yè)地址：：新城區(qū)鐵木木真廣場(chǎng)南南面入市時(shí)間：：2007年7月（二期））主力戶型：：105、122M2（兩居）、、127-155M2（三居）、195M2（四居）、240-250M2（躍層）、、270M2（疊拼）均價(jià)：小高層3850元/M2，疊拼8000元/M2取勢(shì)模式：：活動(dòng)玉珠珠成串造就就大盤口碑碑客戶來(lái)源新城區(qū)周邊公務(wù)員、大學(xué)教師、私企管理層及員工營(yíng)銷模式營(yíng)銷調(diào)性紅色，“城市文化主場(chǎng)，本土建筑旗艦”營(yíng)銷渠道項(xiàng)目圍擋，北方新報(bào)活動(dòng)營(yíng)銷無(wú)理由退房、樓長(zhǎng)負(fù)責(zé)制等服務(wù)促銷和社會(huì)公益活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)展示體驗(yàn)式營(yíng)銷——3000平米的會(huì)所兼作售樓處成功因素分析前期低價(jià)入市，口碑營(yíng)銷，但是疊拼產(chǎn)品欠佳只售出銷售5%成吉思汗大大街板塊———維多利利金色華府府維多利金色色華府項(xiàng)目目檔案建筑面積:35萬(wàn)M2一期面積：：8萬(wàn)M2，物業(yè)類型型為多層、、小高層物業(yè)地址：：新城區(qū)成吉思汗大大街體育場(chǎng)場(chǎng)對(duì)面入市時(shí)間：：2007年6月（一期開開盤）主力戶型：：97M2（兩居）、、118M2（小三居））、130、144、147M2（大三居））均價(jià)：多層3225元/M2，小高層3400元/M2取勢(shì)模模式：：低價(jià)價(jià)入市市+商業(yè)零零售品品牌的的影響響力客戶來(lái)源新城區(qū)周邊公務(wù)員、大學(xué)教師、私企管理層及員工營(yíng)銷模式營(yíng)銷調(diào)性黃色，強(qiáng)調(diào)“珍品典藏”概念，“新城核心生活社區(qū)”營(yíng)銷渠道項(xiàng)目圍擋，北方新報(bào)、維多利商場(chǎng)活動(dòng)營(yíng)銷維多利商場(chǎng)的長(zhǎng)期巡展活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)展示效果一般成功因素分析區(qū)位價(jià)值較好，先期價(jià)格策略預(yù)留了升值空間，戶型空間合理成吉思思汗大大街板板塊———公公園世世家公園世世家項(xiàng)項(xiàng)目檔檔案建筑面面積:9.1萬(wàn)M2，其中小小高層層2棟、高高層4棟物業(yè)地地址：：新城區(qū)區(qū)興安北北路游游樂(lè)場(chǎng)場(chǎng)對(duì)面面入市時(shí)時(shí)間：：2007年3月（一一期開開盤））主力戶戶型：：71M2（一居居）、、80-108M2（兩居居）、129-155M2（三居居）、、214M2（四居居）均價(jià)：：小高層層3580元/M2，高層層3480元/M2取勢(shì)模模式：：借勢(shì)勢(shì)項(xiàng)目目周邊邊的城城市休休閑資資源客戶來(lái)源新城區(qū)周邊公務(wù)員、大學(xué)教師、附近工廠的職工營(yíng)銷模式營(yíng)銷調(diào)性紅色，“家在城中，園在景中”營(yíng)銷渠道戶外、項(xiàng)目圍擋、北方新報(bào)、內(nèi)蒙古晨報(bào)、客戶通訊活動(dòng)營(yíng)銷客戶聯(lián)誼活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)展示樣板間正在進(jìn)行，售樓處展示效果無(wú)法突出其形象定位成功因素分析區(qū)位價(jià)值較好，但是戶型設(shè)計(jì)較差，只銷售了約20%成吉思思汗大大街板板塊———琦琦琳北北辰琦琳北北辰項(xiàng)項(xiàng)目檔檔案建筑面面積:20萬(wàn)M2，其中中住宅宅7.6萬(wàn)M2（11棟多層層、5棟獨(dú)棟棟、6套雙拼拼、28套聯(lián)排排），，辦公公6萬(wàn)M2，酒店店6.4萬(wàn)M2物業(yè)地地址：：新城區(qū)區(qū)橋政政府對(duì)對(duì)面入市時(shí)時(shí)間：：2004年銷售售，2008年7月辦公公和公公寓發(fā)發(fā)售主力戶戶型：：105、112M2（兩居居）、、136、155、170M2（三居居）、、170、200M2（四居居）、、470M2（雙拼拼）、、241、270M2（雙拼拼）、、590M2（獨(dú)棟棟，不不售））均價(jià)：：多層4000元/M2，雙拼拼7800元/M2，聯(lián)排排4980元/M2，5680元/M2取勢(shì)模模式：：區(qū)位位價(jià)值值突出出+準(zhǔn)現(xiàn)房房發(fā)售售客戶來(lái)源新城區(qū)公務(wù)員、大學(xué)教師、私營(yíng)企業(yè)主和員工營(yíng)銷模式營(yíng)銷調(diào)性綠色，“宜動(dòng)宜靜，健康人生”營(yíng)銷渠道項(xiàng)目圍擋活動(dòng)營(yíng)銷無(wú)現(xiàn)場(chǎng)展示住宅門店作售樓處使用，而且沒(méi)有沙盤，展示效果較差成功因素分析開發(fā)商在當(dāng)?shù)亓己每诒?，?xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間早，具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)東南二二環(huán)板板塊———巨巨海城城巨海城城項(xiàng)目目檔案案建筑面面積:168萬(wàn)M2推售面面積：：91萬(wàn)M2已售面面積：：40萬(wàn)M2待售面面積：：51萬(wàn)M2(含5.1萬(wàn)M2別墅)物業(yè)地地址：：賽罕區(qū)區(qū)橋華華世紀(jì)紀(jì)村東東500米入市時(shí)時(shí)間：：2007年9月（開開盤））主力戶戶型：：100M2（兩居居）、、160M2（三居居）、、214-342M2（四居居）、、340M2（雙拼拼）均價(jià)：：多層4000元/M2，疊拼拼6000元/M2，雙拼拼13800元/M2取勢(shì)模模式：：本土土品牌牌張力力+規(guī)模準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)房房震撼撼客戶來(lái)源公務(wù)員、回遷戶、老業(yè)主推薦等，團(tuán)購(gòu)客戶如：人事廳、人大、組織部、財(cái)政局

營(yíng)銷模式營(yíng)銷調(diào)性藍(lán)色，“一個(gè)好地方”營(yíng)銷渠道新華大街戶外看板、項(xiàng)目圍擋，北方新報(bào)（房展會(huì)、年底節(jié)點(diǎn)）活動(dòng)營(yíng)銷項(xiàng)目圍擋涂鴉、客戶聯(lián)誼活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)展示體驗(yàn)式營(yíng)銷——看樓通路大規(guī)?，F(xiàn)房感受成功因素分析開發(fā)商在當(dāng)?shù)亓己每诒?，具備大盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)如意板板塊———金金隅時(shí)時(shí)代城城金隅時(shí)時(shí)代城城項(xiàng)目目檔案案建筑面面積:360萬(wàn)M2首期面面積：：32萬(wàn)M2推售面面積：：16萬(wàn)M2物業(yè)地地址：：如意開開發(fā)區(qū)區(qū)自治治區(qū)黨黨政辦辦公大大樓斜斜對(duì)面面入市時(shí)時(shí)間：：2008年6月（預(yù)預(yù)計(jì)開開盤））主力戶戶型：：54、59、72M2（一居居）、、88、93M2（二居居）、、67、125、127M2（三居居）、、137、169M2（四居居）、、235M2（六居居）均價(jià)：：3800元/M2左右（（報(bào)價(jià)價(jià)）取勢(shì)模模式：：新城城市中中心概概念的的強(qiáng)排排式灌灌輸客戶來(lái)源呼市中高收入群體如公務(wù)員、企業(yè)管理層和私營(yíng)業(yè)主等

營(yíng)銷模式營(yíng)銷調(diào)性土黃色，“新中心.理想生活.大盤典范”營(yíng)銷渠道呼市主要街道戶外看板和大批“小高炮”、北方新報(bào)（項(xiàng)目軟文、形象硬廣間歇式發(fā)布）活動(dòng)營(yíng)銷07年住交會(huì)“中國(guó)明盤榜”、“打造新城市中心杰出貢獻(xiàn)年度大獎(jiǎng)”現(xiàn)場(chǎng)展示無(wú)成功因素分析無(wú)如意板板塊———香香格里里香格里里項(xiàng)目目檔案案建筑面面積:33萬(wàn)M2推售面面積：：15萬(wàn)M2已售面面積：：10萬(wàn)M2待售面面積：：5萬(wàn)M2物業(yè)地地址：：如意開開發(fā)區(qū)區(qū)自治治區(qū)黨黨政機(jī)機(jī)關(guān)辦辦公大大樓南南側(cè)入市時(shí)時(shí)間：：2007年8月（開開盤））主力戶戶型：：140-150M2（三居居）173、177M2（四居居）均價(jià)：：4000元/M2取勢(shì)模模式：：充分分利用用城市市生態(tài)態(tài)資源源——濕地公公園客戶來(lái)源新城區(qū)和賽罕區(qū)居民,職業(yè)主要以公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主為核心，輔助以周邊旗縣盟市客戶

營(yíng)銷模式營(yíng)銷調(diào)性藍(lán)色，“盛景觀邸，城市信仰”營(yíng)銷渠道呼市主要街道戶外看板和大批“小高炮”、北方新報(bào)（脈沖式發(fā)布）、房展會(huì)；電視、廣播為輔活動(dòng)營(yíng)銷“香格里杯”自治區(qū)羽毛球大賽、新年客戶維系活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)展示從開發(fā)商投資興建的門前市政路，到現(xiàn)場(chǎng)樣板展示區(qū)的開放，再到一期整體工程形象，突出項(xiàng)目氣質(zhì)成功因素分析項(xiàng)目依靠臨近的濕地公園，自然資源優(yōu)勢(shì)顯著項(xiàng)目交交互競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分分析同區(qū)域域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)近總價(jià)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)同檔次次競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)推貨檔檔期競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目交交互競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分分析呼和佳佳地金色華華府公園世世家琦琳北北辰呼和佳佳地巨海城城香格里里金隅時(shí)時(shí)代城城呼和佳佳地琦琳北北辰巨海城城香格里里金隅時(shí)時(shí)代城城巨海城城金隅時(shí)時(shí)代城城真正能能夠進(jìn)進(jìn)行多多層次次競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的項(xiàng)項(xiàng)目，，我們們比什什么？？本項(xiàng)目目項(xiàng)目交交互競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分分析———板板塊對(duì)對(duì)比研判結(jié)結(jié)論：：具有優(yōu)優(yōu)勢(shì)推導(dǎo)思思路：：成吉吉思汗汗大街街板塊塊是城城北的的核心心居住住區(qū)，，高檔檔物業(yè)業(yè)聚集集且氛氛圍成成熟，，板塊塊形象象認(rèn)同同度高高，低低密度度物業(yè)業(yè)日漸漸稀缺缺。突破方方向：：引導(dǎo)形形象喻喻為““皇冠冠居住住板塊塊上的的名鉆鉆社區(qū)區(qū)”。呼和佳佳地成吉思思汗大街板板塊金色華華府公園園世世家家琦琳琳北北辰辰巨海海城城香格格里里金隅隅時(shí)時(shí)代代城城如意意板板塊塊東南南二二環(huán)環(huán)板塊塊項(xiàng)目目交交互互競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分分析析————品品牌牌生生命命周周期期對(duì)對(duì)比比研判判結(jié)結(jié)論論：：具有有劣劣勢(shì)勢(shì)推導(dǎo)導(dǎo)思思路路：：人人們們對(duì)對(duì)濱濱海海新新城城的的運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)商商““濱濱海海投投資資”印象象深深刻刻，，但但是是““松松江江””的的企企業(yè)業(yè)品品牌牌與與其其開開發(fā)發(fā)的的項(xiàng)項(xiàng)目目品品牌牌影影響響力力不不成成正正比比。。突破破方方向向：：本項(xiàng)項(xiàng)目目需需要要另另辟辟蹊蹊徑徑，，快快速速突突破破““知知名名度度—好感感度度—美譽(yù)譽(yù)度度”品牌牌價(jià)價(jià)值值的的建建立立過(guò)過(guò)程程。。[衰衰退退期期][孕孕育育期期][發(fā)發(fā)展展期期][成成熟熟期期]巨華華集集團(tuán)團(tuán)天騁騁&大國(guó)國(guó)地地產(chǎn)產(chǎn)松江江集集團(tuán)團(tuán)維多多利利置置業(yè)業(yè)佳地地置置業(yè)業(yè)晟基基置置業(yè)業(yè)金隅隅嘉嘉業(yè)業(yè)項(xiàng)目目交交互互競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分分析析————產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型對(duì)對(duì)比比項(xiàng)目推貨產(chǎn)品類型呼和佳地小高層、高層、疊拼金色華府多層、小高層公園世家小高層、高層琦琳北辰多層、獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排巨海城多層、疊拼、雙拼香格里小高層、高層金隅時(shí)代城小高層、高層研判判結(jié)結(jié)論論：：機(jī)遇遇大大于于風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)推導(dǎo)導(dǎo)思思路路：：呼和和佳佳地地兩兩期期的的價(jià)價(jià)格格差差大大，，間間接接導(dǎo)導(dǎo)致致居居住住圈圈層層混混雜雜；；巨海海城城的的產(chǎn)產(chǎn)品品素素質(zhì)質(zhì)并并沒(méi)沒(méi)有有相相對(duì)對(duì)橋橋華華世世紀(jì)紀(jì)村村而而有有所所提提升升；；香格格里里和和金金隅隅時(shí)時(shí)代代城城會(huì)會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生生一一定定的的干干擾擾；；其他他項(xiàng)項(xiàng)目目由由于于產(chǎn)產(chǎn)品品素素質(zhì)質(zhì)和和尾尾貨貨的的原原因因，，威威脅脅不不大大。。突破破方方向向：：推貨貨前前期期的的小小復(fù)復(fù)式式產(chǎn)產(chǎn)品品形形象象導(dǎo)導(dǎo)入入需需要要迎迎合合客客戶戶““喜喜新新”的心心理理特特點(diǎn)點(diǎn)，，通通過(guò)過(guò)特特定定的的推推廣廣演演繹繹方方式式鑄鑄造造產(chǎn)產(chǎn)品品的的稀稀缺缺感感，，結(jié)結(jié)合合新新鮮鮮感感煽煽動(dòng)動(dòng)客客戶戶的的購(gòu)購(gòu)買買欲欲。。項(xiàng)目目交交互互競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分分析析————配配套套對(duì)對(duì)比比項(xiàng)目社區(qū)及周邊配套呼和佳地會(huì)所、商業(yè)、學(xué)校金色華府會(huì)所、商業(yè)、學(xué)校公園世家會(huì)所、商業(yè)、學(xué)校、公園琦琳北辰商業(yè)、酒店、學(xué)校巨海城會(huì)所、商業(yè)、學(xué)校香格里會(huì)所、商業(yè)、公園金隅時(shí)代城會(huì)所、商業(yè)、學(xué)校研判判結(jié)結(jié)論論：：具有有優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)推導(dǎo)導(dǎo)思思路路：：項(xiàng)目目周周邊邊大大型型公公建建配配套套具具有有““城城市市名名片片””示示范范形形象象，，更更可可以以共共享享其其他他周周邊邊樓樓盤盤的的配配套套設(shè)設(shè)施施。。突破破方方向向：：項(xiàng)目目所所需需的的大大眾眾配配套套可可由由已已有有配配套套滿滿足足，，為為了了避避免免重重復(fù)復(fù)資資源源，，建建議議本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的社社區(qū)區(qū)配配套套以以小小眾眾、、稀稀缺缺方方向向發(fā)發(fā)展展。。項(xiàng)目目交交互互競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分分析析————物物業(yè)業(yè)對(duì)對(duì)比比項(xiàng)目物業(yè)管理公司呼和佳地燕僑物業(yè)金色華府維多利物業(yè)公園世家未定琦琳北辰富華物業(yè)巨海城富華物業(yè)香格里長(zhǎng)城物業(yè)金隅時(shí)代城未定研判判結(jié)結(jié)論論：：具有有優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)推導(dǎo)導(dǎo)思思路路：：品牌牌發(fā)發(fā)展展商商的的嫡嫡系系物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司知知名名度度高高，，口口碑碑及及服服務(wù)務(wù)品品質(zhì)質(zhì)好好的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)突突出出。。突破破方方向向：：本項(xiàng)項(xiàng)目目可可在在服服務(wù)務(wù)質(zhì)質(zhì)量量、、服服務(wù)務(wù)內(nèi)內(nèi)容容上上差差異異化化深深化化，，為為松松江江品品牌牌作作持持續(xù)續(xù)的的線線下下推推廣廣。。項(xiàng)目目交交互互競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分分析析————營(yíng)營(yíng)銷銷對(duì)對(duì)比比研判判結(jié)結(jié)論論：：“唯唯我我”的意意識(shí)識(shí)形形態(tài)態(tài)獨(dú)獨(dú)家家表表現(xiàn)現(xiàn)推導(dǎo)導(dǎo)思思路路：：競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手多多用用項(xiàng)項(xiàng)目目的的功功能能定定性性來(lái)來(lái)傳傳達(dá)達(dá)形形象象，，而而本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的““我我能能左左右右的的世世界界”將高端買家家內(nèi)心渴望望主導(dǎo)的潛潛意識(shí)清晰晰表現(xiàn)。突破方向：：繼續(xù)在后期期深化“我我能左右的的世界”，，將這種““主導(dǎo)”的的欲望和松松江品牌及及新產(chǎn)品的的開發(fā)理念念結(jié)合起來(lái)來(lái)。項(xiàng)目主題形象定位定位提煉呼和佳地城市文化主場(chǎng)，本土建筑旗艦人文氣息金色華府新城核心生活社區(qū)地段價(jià)值公園世家家在城中，園在景中自然感，舒適感琦琳北辰宜動(dòng)宜靜，健康人生人文氣息巨海城一個(gè)好地方地段價(jià)值香格里盛景觀邸，城市信仰身份見證，差異感，氣度感金隅時(shí)代城新中心.理想生活.大盤典范地段價(jià)值，舒適感，示范效應(yīng)項(xiàng)目交換競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分析總總結(jié)——贏贏的突破口口贏產(chǎn)品，造精做專，，使無(wú)形的的產(chǎn)品附加加價(jià)值轉(zhuǎn)換換為有形的的產(chǎn)品價(jià)值值形態(tài)，通通過(guò)近距離離傳達(dá)給目目前客戶群群。品牌，快速突破““知名度—好感度—美譽(yù)度”品牌價(jià)值建建立過(guò)程，，為松江品品牌作持續(xù)續(xù)性的線下下推廣。營(yíng)銷銷，，以稀稀缺缺、、新新鮮鮮感感觸觸動(dòng)動(dòng)客客戶戶的的購(gòu)購(gòu)買買興興趣趣，，奠奠定定““皇皇冠冠居居住住板板塊塊上上名名鉆鉆社社區(qū)區(qū)”的形形象象屬屬性性。。本項(xiàng)項(xiàng)目目““贏贏””的的突突破破方方向向贏區(qū)區(qū)位位：：顯顯赫赫首首府府成成熟熟高高端端居居住住區(qū)區(qū)地地位位贏板板塊塊：：產(chǎn)產(chǎn)品品力力及及品品牌牌力力內(nèi)內(nèi)涵涵唯唯一一化化贏產(chǎn)產(chǎn)品品：：獨(dú)獨(dú)特特產(chǎn)產(chǎn)品品語(yǔ)語(yǔ)言言打打動(dòng)動(dòng)特特定定人人群群贏品品牌牌：：深深入入高高端端客客源源縮縮短短品品牌牌陌陌生生期期區(qū)位位傲傲視視全全城城產(chǎn)品品錯(cuò)錯(cuò)位位導(dǎo)導(dǎo)入入品牌牌高高端端切切入入市場(chǎng)場(chǎng)占占位位突突破破點(diǎn)點(diǎn)如何何將將項(xiàng)項(xiàng)目目的的市市場(chǎng)場(chǎng)占占位位突突破破點(diǎn)點(diǎn)最最終終形形成成能能顛顛覆覆市市場(chǎng)場(chǎng)的的價(jià)價(jià)值值核核心心體體系系？？項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)值值體體系系推推導(dǎo)導(dǎo)需要要顛顛覆覆客客戶戶大大腦腦的的四四大大價(jià)價(jià)值值樹立立區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值打造造品品牌牌價(jià)價(jià)值值創(chuàng)新新產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值增加加附附加加價(jià)價(jià)值值認(rèn)同同模糊糊觀望望期望望支撐撐賦予予成吉吉思思汗汗大大街街板板塊塊價(jià)價(jià)值值毋毋庸庸置置疑疑，，對(duì)對(duì)客客戶戶驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)力力明明顯顯攻克克難難度度：：松江江品品牌牌在在短短時(shí)時(shí)間間內(nèi)內(nèi)本本土土化化，，同同時(shí)時(shí)需需要要結(jié)結(jié)合合產(chǎn)產(chǎn)品品灌灌輸輸攻克克難難度度：：首期期入入市市的的小小復(fù)復(fù)式式產(chǎn)產(chǎn)品品，，客客戶戶的的接接受受程程度度尚尚待待驗(yàn)驗(yàn)證證攻克克難難度度：：客戶戶總總是是希希望望能能得得到到一一些些意意外外收收獲獲，，我我們們需需要要執(zhí)執(zhí)行行到到位位攻克克難難度度：：產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值及及附附加加價(jià)價(jià)值值體體系系（（品品牌牌價(jià)價(jià)值值水水到到渠渠成成））重點(diǎn)點(diǎn)研研究究產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值提提煉煉整體體外外高高內(nèi)內(nèi)低低，，南南低低北北高高，，坐坐北北朝朝南南之之大大開開陽(yáng)陽(yáng)格格局局半圍圍合合規(guī)規(guī)劃劃形形成成社社區(qū)區(qū)的的““自自然然院院落落”精神神，，注注重重歸歸屬屬感感產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值提提煉煉建筑筑群群落落高高低低錯(cuò)錯(cuò)落落有有致致，，層層次次豐豐富富保證證每每棟棟采采光光不不受受遮遮擋擋，，符符合合““負(fù)負(fù)陰陰抱抱陽(yáng)陽(yáng)”的建建筑筑居居住住理理念念產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值提提煉煉別墅墅洋洋房房區(qū)區(qū)路路網(wǎng)網(wǎng)規(guī)規(guī)劃劃呈呈縱縱橫橫““井井””字字交交錯(cuò)錯(cuò)，，樹樹陣陣、、小小品品、、道道路路間間隔隔而而布布，，縱縱向向形形成成院院落落式式公公共共空空間間產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值提提煉煉具有有代代表表未未來(lái)來(lái)城城市市建建筑筑潮潮流流的的現(xiàn)現(xiàn)代代主主義義風(fēng)風(fēng)格格演演繹繹建建筑筑語(yǔ)語(yǔ)言言。。同同時(shí)時(shí)具具有有淡淡淡淡的的蒙蒙元元色色彩彩肌肌理理元元素素，，融融入入整整個(gè)個(gè)成成吉吉思思汗汗大大街街的的區(qū)區(qū)域域形形象象之之中中。。產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值提提煉煉洋房房花園園、、退退臺(tái)臺(tái)、、頂頂層層露露臺(tái)臺(tái)，，每每一一戶戶業(yè)業(yè)主主都都能能享享受受到到與與自自然然的的親親近近，，還還能能讓讓鄰鄰里里之之間間的的交交往往更更為為融融洽洽。。戶戶戶大大采采光光+全景景觀觀入入戶戶+空中中別別院院+私屬屬電電梯梯廳廳產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值提提煉煉小復(fù)復(fù)式式上下下層層的的動(dòng)動(dòng)靜靜區(qū)區(qū)別別分分明明；；南南北北通通透透，，私私密密性性好好；；雙雙重重院院落落，，有有天天有有地地，，適適合合從從事事創(chuàng)創(chuàng)意意行行業(yè)業(yè)青青年年精精英英的的全全明明空空間間；；同同時(shí)時(shí)為為整整個(gè)個(gè)社社區(qū)區(qū)增增加加活活力力。。產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值提提煉煉小高高層層設(shè)置置觀觀光光電電梯梯，，在在上上升升的的過(guò)過(guò)程程中中俯俯瞰瞰社社區(qū)區(qū)全全景景，，增增加加客客戶戶的的心心理理滿滿足足感感。。產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值提提煉煉園林林景景觀觀景觀觀資資源源按按照照物物業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值分分配配，，保保持持整整體體界界面面的的連連續(xù)續(xù)性性和和均均好好性性，，相相對(duì)對(duì)獨(dú)獨(dú)立立成成區(qū)區(qū)，，自自然然景景觀觀和和人人文文景景觀觀相相呼呼應(yīng)應(yīng)。。別墅墅最最大大化化享享水水系系景景觀觀健康康人人文文交交流流空空間間中央央水水系系提提升升部部分分洋洋房房?jī)r(jià)價(jià)值值項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)值值體體系系推推導(dǎo)導(dǎo)小結(jié)結(jié)規(guī)劃劃特特點(diǎn)點(diǎn)建筑筑特特點(diǎn)點(diǎn)產(chǎn)品品特特點(diǎn)點(diǎn)園林林特特點(diǎn)點(diǎn)因地地制制宜宜負(fù)陰陰抱抱陽(yáng)陽(yáng)圍合庭院注重鄰里現(xiàn)代主義風(fēng)風(fēng)格融匯蒙元文文化濃烈的未來(lái)來(lái)感洋房院落交交織自然鄰鄰里小高層觀景景電梯小復(fù)式空中中別院別墅親水領(lǐng)領(lǐng)域自然人文相相應(yīng)整體界面完完整動(dòng)景靜景相相接水色資源稀稀缺Tips尊重健康人人居理念+創(chuàng)新未來(lái)式式居住肌理理關(guān)鍵詞：未未來(lái)的+健康的項(xiàng)目附加價(jià)價(jià)值建議———亮點(diǎn)建建議為別墅的買買家設(shè)計(jì)不不同的家族族徽章，使使每家每戶戶都盡顯各各自家族的的特點(diǎn)，并并可以將家家族徽章設(shè)設(shè)計(jì)入門牌牌、裝修、、潔具、家家私等各方方面。吸引引買家的注注意及增加加客戶所購(gòu)購(gòu)置的物業(yè)業(yè)獨(dú)一無(wú)二二的尊貴感感。同時(shí)為買家家提供來(lái)自自大師級(jí)別別的室內(nèi)設(shè)設(shè)計(jì)服務(wù)，，為客戶提提供個(gè)性化化十足的尊尊貴服務(wù)。。項(xiàng)目附加價(jià)價(jià)值建議———商業(yè)配配套附加價(jià)價(jià)值1南面與天驕驕領(lǐng)域首期期相呼應(yīng)，，人流量及及商業(yè)價(jià)值值較高適合合作輕型餐餐飲。2中部的商業(yè)業(yè)空間相對(duì)對(duì)較大，可可以考慮中中式餐飲、、超市等相相對(duì)獨(dú)立經(jīng)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)業(yè)體。3北面建議設(shè)設(shè)置相對(duì)靜靜態(tài)商業(yè)配配置，如洗洗衣店、精精品、影音音配套等。。項(xiàng)目附加價(jià)價(jià)值建議———物業(yè)管管理附加價(jià)價(jià)值高品質(zhì)的物物業(yè)管理是是提升物業(yè)業(yè)檔次的重重要保證。。寬網(wǎng)社區(qū)——小區(qū)引入100M寬頻網(wǎng)，實(shí)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上購(gòu)購(gòu)物、網(wǎng)上上銀行、寬寬帶VOD點(diǎn)播等;監(jiān)控系統(tǒng)——實(shí)現(xiàn)可視對(duì)對(duì)講、紅外外線保安、、遠(yuǎn)程抄表表等;背景音樂(lè)——會(huì)所、園林林等地方設(shè)設(shè)置背景音音樂(lè)系統(tǒng);增值配套服服務(wù)——24小時(shí)家政（（清潔、保保姆、洗衣衣等）;項(xiàng)目?jī)r(jià)值體體系推導(dǎo)需要顛覆客客戶大腦的的終極價(jià)值值提煉樹立區(qū)域價(jià)價(jià)值打造品牌價(jià)價(jià)值創(chuàng)新產(chǎn)品價(jià)價(jià)值增加附加價(jià)價(jià)值增加認(rèn)同印象深刻化解置疑滿足期望支撐賦予青城首席成成熟高尚大大區(qū)精致筑家后別墅化生生活方式后別墅時(shí)代代的精致社社區(qū)左右城，看看見不一樣樣的人生進(jìn)，是縱橫開闊闊的生活氣氣度退，是淡漠繁華華的悠閑從從容天地之間，，不論進(jìn)退退，都是生生活的智者者松江集團(tuán)，，開創(chuàng)大青青城后別墅墅居住時(shí)代代—項(xiàng)目形象演演繹—我們對(duì)未來(lái)來(lái)生活的認(rèn)認(rèn)知和探索索，決定了我們們的選擇。。我們渴望一一種全新的的生活方模模式，這種生活模模式融入了了生態(tài)、人人文與健康康。而這種生活活方式正是是世界的潮潮流，真正賦予了了第二居所所的價(jià)值定定位我的后別墅墅生活，我我夢(mèng)想的實(shí)實(shí)現(xiàn)……牽引是那縷的光歸家的路才才那樣讓有有成者而神神往……卵石的光華華是自然的杰作柔波中的睡蓮香遠(yuǎn)溢清，，點(diǎn)撥生活活的靈性……水系系統(tǒng)檐前的雨滴是自然的梵音掬一口泉水在手中中綻開了花花……清泉水系系統(tǒng)碧水流泉音符自然躍躍動(dòng)，心情情豁然開朗朗……異域風(fēng)情元元素精致小品園林小品點(diǎn)綴其間，，自然與生生活無(wú)限貼貼近……靜雅的綠意組團(tuán)空間，，只為我和和家人的享享用……景觀組團(tuán)設(shè)設(shè)計(jì)院落里綠色的生命在延展自然綠意，，潛滋暗長(zhǎng)長(zhǎng)……寧謐的天地入戶花園設(shè)設(shè)計(jì)入戶花園成成了自由暢暢想的天地地……清茶徜徉齒齒間的淳香空中庭院，，城市之上上屬于自己己的空間，，更加珍貴貴……空中庭院設(shè)設(shè)計(jì)我們營(yíng)造一一個(gè)有生命力的社區(qū)在這個(gè)進(jìn)步的城市里01Trends我們面臨的的市場(chǎng)趨勢(shì)勢(shì)A/供大于求，，后市預(yù)期期展望較低低B/量?jī)r(jià)緩漲，，客戶置業(yè)業(yè)持觀望態(tài)態(tài)度C/分軌并行，，兩個(gè)獨(dú)立立的住宅市市場(chǎng)格局將將出現(xiàn)02Value審視項(xiàng)目的的價(jià)值A(chǔ)/松江價(jià)值：：精致筑家家B/區(qū)位價(jià)值：：青城首席席成熟高尚尚大區(qū)C/項(xiàng)目?jī)r(jià)值：：全新的后后別墅居住住提升版03Action營(yíng)銷策略構(gòu)構(gòu)想回顧甲方的的價(jià)格期望望產(chǎn)品類別預(yù)期均價(jià)（元/M2）復(fù)式4200洋房4600—4800小高層（11F）4000小高層（8.5F）4200高層4000別墅8000項(xiàng)目?jī)r(jià)值和和預(yù)期價(jià)格格決定必須須面向高端端客群預(yù)計(jì)產(chǎn)品購(gòu)購(gòu)買傾向和和客戶年齡齡層面對(duì)接接點(diǎn)產(chǎn)品類別戶型（M2）客戶年齡層面小復(fù)式120以內(nèi)25—30歲洋房133—17040—50歲小高層（11F）14030—40歲小高層（8.5F）140、170高層80-13025—35歲別墅170-24040—55歲本期開發(fā)體體量集中在在小高層和和高層，預(yù)預(yù)計(jì)客戶年齡層面相相比前兩期期年輕化項(xiàng)目目標(biāo)客客戶特征他們是高收收入或者中中高收入人人士，是資資源和權(quán)利利的擁有者者；他們無(wú)論現(xiàn)現(xiàn)在的學(xué)歷歷見識(shí)怎樣樣，都向往往高素質(zhì)的的生活；他們習(xí)慣或或向往城市市的便利；；他們看好的的首府的發(fā)發(fā)展，對(duì)自自己的未來(lái)來(lái)充滿信心心；他們渴望與與同階層的的人進(jìn)行交交流他們抱有蒙蒙元文化的的質(zhì)樸與厚厚重；他們注重實(shí)實(shí)際，但是是也容易被被感性而打打動(dòng)他們是：城市貴族，，富裕家庭庭贏得客戶的的策略制高高點(diǎn)贏在高處以操作純別別墅盤的策策略高度來(lái)來(lái)打造“左左右城3#地”項(xiàng)目“洋房別墅墅化”來(lái)推出“別別墅化的洋洋房”，拉升洋房房?jī)r(jià)值點(diǎn)以小復(fù)式鎖鎖定產(chǎn)品敏敏感點(diǎn)和新新鮮點(diǎn)，樹樹立“精致致活力尚品品”樹立松江品品牌落地的的營(yíng)銷舉措措松江品牌體體驗(yàn)之旅后別墅時(shí)代代產(chǎn)品說(shuō)明明松江會(huì)的深深化鞏固松江品牌的的本土化需需要充分利利用項(xiàng)目品品牌和營(yíng)銷銷的節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷舉措小復(fù)式推廣廣方向復(fù)式是目前前呼市較為為缺少的產(chǎn)產(chǎn)品，然而而坐落在成成熟低密度度社區(qū)內(nèi)的的具備天地地別院風(fēng)光光的小復(fù)式式產(chǎn)品更少少，它的出出現(xiàn)為當(dāng)?shù)氐氐木⑶嗲嗄晏峁┝肆艘环N提前前入住高端端住宅的可可能，我我們稱之為為青年別館。關(guān)鍵詞：青年.階層區(qū)分.公館概念洋房推廣方方向洋房的產(chǎn)品品改進(jìn)和前前期相比并并不是很大大，難點(diǎn)在于于如何使客客戶相信品品質(zhì)確實(shí)有有所提高。。鑒于洋房房組團(tuán)的開開工時(shí)期和和小復(fù)式的的公開發(fā)售售時(shí)期相距距較近，建建議聯(lián)合炒炒作，通過(guò)后別墅墅時(shí)代鋪墊墊樹立唯一一形象。關(guān)鍵詞：后別墅.新鄰里.開放建筑小高層和高高層推廣方方向前期已經(jīng)說(shuō)說(shuō)了“空中中洋房”，，后續(xù)是否否還要再重重復(fù)的陳述述？通過(guò)產(chǎn)品改改進(jìn)增加賣賣點(diǎn)，高端端客群對(duì)精精裝修的接接受程度較較好，建議議以“精裝”的成品房形形象推出。。關(guān)鍵詞：成品風(fēng)貌.幸福.圓滿別墅推廣方方向有了時(shí)間的的沉淀，項(xiàng)項(xiàng)目的收官官、最后、、絕版、珍珍藏等諸多多特質(zhì)，我我們認(rèn)為可可以強(qiáng)調(diào)：：實(shí)景社區(qū)的的稀缺建筑筑。關(guān)鍵詞：成熟.美墅營(yíng)銷階段部部署劃分探求“后別別墅”內(nèi)涵涵名流匯聚的的“后別墅墅”第一階段——立論：開啟大青城城后別墅居住住時(shí)代08年7月—8月手段：媒體炒作、、產(chǎn)品新聞聞發(fā)布會(huì)、、產(chǎn)品說(shuō)明明書要點(diǎn)：顛覆別墅是是“人居最高標(biāo)準(zhǔn)””的概念09年7月—12月第二階段——破題：別墅墅化洋房的的誕生第四階段——成就：國(guó)際級(jí)名鉆鉆社區(qū)第三階段——獨(dú)尊：精裝瞰景小小高層09年12月以后08年9月—09年6月體驗(yàn)“后別別墅的高處生活””手段：松江品牌體體驗(yàn)之旅、、媒體炒作作要點(diǎn)：深入剖析““洋房別墅墅化”生活模式式，預(yù)告新新洋房組團(tuán)團(tuán)即將開售售。手段：全景展示、、情景銷售模式、、風(fēng)水點(diǎn)評(píng)、圣誕誕節(jié)活動(dòng)、、媒體炒作作要點(diǎn)：全方位開啟啟成品房居居住模式。。手段：貴賓式看樓樓、人脈傳銷、、家族徽章章征集活動(dòng)動(dòng)要點(diǎn)：以國(guó)際級(jí)水水準(zhǔn)打造名鉆社區(qū)區(qū)初步預(yù)計(jì)約約18個(gè)月文本營(yíng)銷手手段：后別別墅時(shí)代宣宣言后別墅時(shí)代代左右城3#地項(xiàng)目使用用手冊(cè)2008.6內(nèi)容：《精致筑家演演繹人居典典范》，并且同時(shí)時(shí)當(dāng)作產(chǎn)品品說(shuō)明書使使用。“松江精致筑筑家”：精致筑家家/精致人居典典范/后別墅生活活時(shí)代后別墅時(shí)代代——全新詮釋首首府高尚生生活標(biāo)準(zhǔn)。。滲透式營(yíng)銷銷手段：主主動(dòng)出擊，，水滴石穿穿目的1、擴(kuò)大客戶戶接觸松江江品牌和項(xiàng)項(xiàng)目信息的的層面2、提前儲(chǔ)客客，迅速建建立聯(lián)系3、積累客戶戶信息，為為正式銷售售展開客戶戶關(guān)系管理理(CRM)做準(zhǔn)備運(yùn)作方式：：目標(biāo)客戶深深度訪談+松江會(huì)會(huì)員員招募利用產(chǎn)品說(shuō)說(shuō)明書和后后臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)化化問(wèn)卷進(jìn)行行持續(xù)性的的客戶約訪訪，推廣產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值，，同時(shí)進(jìn)行行“松江會(huì)會(huì)”的會(huì)員員招募。會(huì)員制營(yíng)銷銷手段———VIP卡卡拓渠道項(xiàng)目特征VIP卡的功能檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際操作的重點(diǎn)非成熟品牌廣告功能卡賣得越多越好充分體現(xiàn)VIP卡的購(gòu)房?jī)?yōu)惠及其他權(quán)益；現(xiàn)場(chǎng)展示充分競(jìng)爭(zhēng)壓力大蓄客功能客戶誠(chéng)意度越高越好降低VIP卡的價(jià)格，越便宜越好；善待客戶，給客戶來(lái)售樓處的理由片區(qū)高價(jià)價(jià)格測(cè)試可實(shí)現(xiàn)價(jià)格越高越好充分溝通客戶；階段造勢(shì)，制造賣方市場(chǎng)VIP卡操作關(guān)鍵鍵：采用“易進(jìn)進(jìn)”的親和力營(yíng)營(yíng)銷：卡代代表的是項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品本本身素質(zhì)，，篩選客戶戶誠(chéng)意度可可以用會(huì)員員登記來(lái)劃劃分處理。。“權(quán)益”是是核心：利利用卡的權(quán)權(quán)益吸引客客戶經(jīng)常登登門，通過(guò)過(guò)口碑傳播播帶來(lái)人氣氣是極其重重要的?；顒?dòng)營(yíng)銷手手段：松江江品牌體驗(yàn)驗(yàn)之旅發(fā)動(dòng)前期所所積累的客客戶以限額額報(bào)名的方方式組織前前往天津參參觀松江所所開發(fā)的項(xiàng)項(xiàng)目，體驗(yàn)驗(yàn)松江品牌牌的產(chǎn)品魅魅力，以實(shí)實(shí)體展示企企業(yè)和產(chǎn)品品的品牌實(shí)實(shí)力。充分整合品品牌資源開開展“松江江品牌體驗(yàn)驗(yàn)之旅”活動(dòng)營(yíng)銷手手段——青青年別館真真人生活秀秀目的：模擬化展示示小復(fù)式的生活活，吸引青青年買家關(guān)關(guān)注，充分分理解產(chǎn)品品功能。形式：虛擬兩個(gè)男男女主人公公，模擬他他們一天24小時(shí)在房子子里的生活活。設(shè)想他們?cè)谠诠沧呃壤壬舷嘤龆堇[的故故事，在開開盤當(dāng)天上上演?；顒?dòng)營(yíng)銷手手段——風(fēng)風(fēng)水大師點(diǎn)點(diǎn)評(píng)左右城城目的：借助風(fēng)水大大師的名氣氣，點(diǎn)評(píng)左左右城的風(fēng)風(fēng)水格局，，從風(fēng)水學(xué)學(xué)角度詮釋釋項(xiàng)目的地地理及產(chǎn)品品優(yōu)勢(shì)，吸吸引客戶關(guān)關(guān)注及促成成交易。形式：邀請(qǐng)香港風(fēng)風(fēng)水大師李李居明或麥麥玲玲對(duì)左左右城進(jìn)行行風(fēng)水點(diǎn)評(píng)評(píng)。以“左右右城風(fēng)水論論壇”的形形式舉行風(fēng)風(fēng)水點(diǎn)評(píng)會(huì)會(huì)。邀請(qǐng)所有已已經(jīng)認(rèn)籌的的客戶及目目標(biāo)客戶到到場(chǎng)參加，，由風(fēng)水大大師點(diǎn)評(píng)風(fēng)風(fēng)水格局，，并講解日日常風(fēng)水常常識(shí)及關(guān)于于居家置業(yè)業(yè)的學(xué)問(wèn)。?；顒?dòng)后期將將制作家居居風(fēng)水畫冊(cè)冊(cè)及論壇錄錄像DVD，派發(fā)給后后期的目標(biāo)標(biāo)客戶，起起延續(xù)宣傳傳的作用。。麥玲玲李居明活動(dòng)營(yíng)銷手手段——家家族徽章征征集活動(dòng)目的：顯示產(chǎn)品的的唯一性，，令別墅買買家感受到到貴族的尊尊貴，并引引起市場(chǎng)話話題從而增增加項(xiàng)目的的知名度及及美譽(yù)度。。形式：根據(jù)客戶的的不同姓氏氏、家族背背景、身份份、個(gè)人喜喜好等因素素，為買家家設(shè)計(jì)獨(dú)一一無(wú)二的家家族徽章，，可以應(yīng)用用于門牌、、裝修、家家私等。利用各種媒媒體進(jìn)行充充分事件報(bào)報(bào)道，引起起社會(huì)話題題。作為項(xiàng)目的的推廣亮點(diǎn)點(diǎn)之一，可可以形成長(zhǎng)長(zhǎng)線的營(yíng)銷銷話題?；顒?dòng)營(yíng)銷手手段——圣圣誕夜亮燈燈儀式目的：形式：利用圣誕節(jié)節(jié)及新年活活動(dòng)，吸引引更多客戶戶光臨，并并利用業(yè)主主進(jìn)行“人人脈營(yíng)銷””。在項(xiàng)目會(huì)所所舉行晚會(huì)會(huì)及業(yè)主聯(lián)聯(lián)誼會(huì)。會(huì)所大堂及及示范園區(qū)區(qū)進(jìn)行圣誕誕節(jié)包裝，，增強(qiáng)節(jié)日日氣氛。邀請(qǐng)相關(guān)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)及名人人舉行圣誕誕亮燈儀式式。派專人扮成成天使及圣圣誕老人，，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)互動(dòng)積極極性。爵士樂(lè)隊(duì)、、美聲獨(dú)唱唱、拉丁舞舞表演、時(shí)時(shí)裝模特表表演等。01Trends我們面臨的的市場(chǎng)趨勢(shì)勢(shì)A/供大于求，，后市預(yù)期期展望較低低B/量?jī)r(jià)緩漲，，客戶置業(yè)業(yè)持觀望態(tài)態(tài)度C/分軌并行，，兩個(gè)獨(dú)立立的住宅市市場(chǎng)格局將將出現(xiàn)02Value審視項(xiàng)目的的價(jià)值A(chǔ)/松江價(jià)值：：精致筑家家B/區(qū)位價(jià)值：：青城首席席成熟高尚尚大區(qū)C/項(xiàng)目?jī)r(jià)值：：全新的低低密度居住住提升版03營(yíng)銷策略構(gòu)構(gòu)想ActionA/物業(yè)推廣：：四個(gè)方向向B/營(yíng)銷組織：：四大手段段04Hopefluent關(guān)于合富輝輝煌的質(zhì)量量保證體系系針對(duì)本項(xiàng)目目的銷售管管理，我司將采用用：一體系一模模式一模式：全新銷售售模式——“高端居住文化銷售模式””一體系：先進(jìn)管理理體系——雙軌并行，，六環(huán)緊扣扣雙軌并行，，雙管齊下下：注重思想觀觀念的灌輸輸六環(huán)緊扣，，循環(huán)管理理：注重直接與與執(zhí)行反饋饋三角回環(huán)式式管理：發(fā)揮齒輪效效應(yīng)作用客戶管理系系統(tǒng)：內(nèi)、外客戶戶跟進(jìn)管理理一體系先進(jìn)進(jìn)管理模式式：營(yíng)銷策劃管理高層銷售管理雙管齊下⒉組織管理①制訂工作目標(biāo)⑥因?qū)嶋H情況作出調(diào)整⑤工作績(jī)效評(píng)估③分組、落實(shí)責(zé)任②組織、管理、執(zhí)行⒈目標(biāo)管理⒊執(zhí)行管理5．績(jī)效管理6．調(diào)整管理④不間斷銷售培訓(xùn)4．培訓(xùn)管理六環(huán)緊扣一體系先進(jìn)進(jìn)管理模式式：我們?cè)阡N售售團(tuán)隊(duì)中,要建立一個(gè)個(gè)有精英人人才、有團(tuán)團(tuán)隊(duì)凝聚力力、有持續(xù)續(xù)銷售力的的強(qiáng)精英團(tuán)團(tuán)隊(duì)。高層管理以項(xiàng)目系統(tǒng)負(fù)責(zé)人為核心的高層管理運(yùn)作。中層管理以工作專項(xiàng)負(fù)責(zé)人為核心的中層管理運(yùn)作。基層管理以組長(zhǎng)為核心的基礎(chǔ)管理運(yùn)作。對(duì)下層管理反饋基層信息對(duì)下層管理反饋中層信息反饋基層信息直線管理三角回環(huán)一體系先進(jìn)進(jìn)管理模式式：內(nèi)在客戶——已成交/已下誠(chéng)意金客戶

通過(guò)其發(fā)展新客戶進(jìn)行密切跟蹤，嚴(yán)防客戶流失促進(jìn)最終成交分析客戶資料為鎖定目標(biāo)客群外在客戶——潛在客戶，未成交客戶

客戶分類后，按誠(chéng)意度進(jìn)行分級(jí)跟進(jìn)密切跟蹤，發(fā)展成為“內(nèi)在客戶”保持密切的聯(lián)系以活動(dòng)進(jìn)行感情的溝通一體系管理理模式客戶戶跟進(jìn)管理理：客戶滿意度度管理體系系客戶滿意與與否，對(duì)房房地產(chǎn)營(yíng)銷銷績(jī)效所產(chǎn)產(chǎn)生的結(jié)果果是大不相相同的，追追求客戶滿滿意，而且且真正做到到讓客戶滿滿意，是我我們服務(wù)的的目標(biāo)。所以，我們們客戶滿意意度的整體體管理目標(biāo)標(biāo)是：超越客戶期期望！了解客戶消費(fèi)觀點(diǎn)定期進(jìn)行客戶訪談?wù){(diào)查貫徹執(zhí)行全員營(yíng)銷方式解決客戶問(wèn)題超越客戶期望值體現(xiàn)創(chuàng)新品牌服務(wù)提高客戶滿滿意度模式式品牌服務(wù)創(chuàng)新新1：體驗(yàn)式銷售售倡導(dǎo)的不僅是是優(yōu)質(zhì)的服務(wù)務(wù)，更是品牌牌附加值體現(xiàn)現(xiàn)的重要環(huán)節(jié)節(jié)。不是單純推銷銷鋼筋水泥住住宅，而是推推廣一種生活活方式。情景體驗(yàn)+感受體驗(yàn)。銷售服務(wù)也是是賣點(diǎn)?；A(chǔ)培訓(xùn)。項(xiàng)目培訓(xùn)。體驗(yàn)式培訓(xùn)：：——“打動(dòng)自己，才才能打動(dòng)客戶戶”精英培訓(xùn)：挑選表現(xiàn)優(yōu)良良的員工，進(jìn)進(jìn)行特訓(xùn)營(yíng)式式培訓(xùn)，全面面提升精英分分子的專業(yè)、、管理能力。。品牌服務(wù)創(chuàng)新新2：品牌銷售培培訓(xùn)信息反饋分級(jí)級(jí)化通過(guò)建立信息息分級(jí)化管理理，按照信息息的輕重緩急急以及保密級(jí)級(jí)別進(jìn)行分類類，進(jìn)行處理理、傳遞，使使信息傳遞管管道達(dá)到最大大的利用。信息溝通專責(zé)責(zé)化通過(guò)層級(jí)匯報(bào)報(bào)機(jī)制，保證證基層反饋信信息能準(zhǔn)確上上傳。信息傳遞網(wǎng)絡(luò)絡(luò)化通過(guò)在項(xiàng)目中中建立網(wǎng)絡(luò)化化信息傳遞體體系，使信息息即時(shí)傳遞，，強(qiáng)化客戶口口碑傳播途徑徑。品牌服務(wù)創(chuàng)新新3：高效溝通體體系在項(xiàng)目中建立立信息溝通專專責(zé)小組，使使涉及合作各各方的信息能能迅速的溝通通，為管理層層提供直接的的信息獲得渠渠道，為基層層提供迅速的的信息反饋機(jī)機(jī)制。信息溝通專責(zé)責(zé)化傳遞方式式：銷售部督導(dǎo)/項(xiàng)目經(jīng)理銷售經(jīng)理銷售代表高層基層中層現(xiàn)場(chǎng)管理流程程及制度；客戶維護(hù)及資資料庫(kù)制度；；市場(chǎng)調(diào)研工作作制度及安排排；激勵(lì)體制制?，F(xiàn)場(chǎng)銷售售管理制制度銷售管理理核心：：狠抓三級(jí)級(jí)管理，，齒輪效效應(yīng)運(yùn)作作。三級(jí)管理高層管理：以項(xiàng)目系統(tǒng)負(fù)責(zé)人為核心的高層管理運(yùn)作。中層管理：以工作專項(xiàng)負(fù)責(zé)人為核心的中層管理運(yùn)作。基層管理：以組長(zhǎng)為核心的基礎(chǔ)管理運(yùn)作。高層管理基層管理中層管理日常銷售管理銷售團(tuán)隊(duì)管理激勵(lì)機(jī)制及績(jī)效考評(píng)客戶分類及未成交跟進(jìn)管理架構(gòu)《認(rèn)購(gòu)卡》銷控中的使用中層管理職責(zé)要求泛銷售的管理與促進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議制度日常銷售流程關(guān)于本次次競(jìng)標(biāo)提提報(bào)的商商業(yè)資料料提示本文內(nèi)包包含的資資料屬于于合富輝輝煌集團(tuán)團(tuán)的商業(yè)業(yè)機(jī)密，，一旦泄泄露，可可能被商商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者利用用。因此此本文檔檔的內(nèi)容容僅限于于合富輝輝煌房地地產(chǎn)顧問(wèn)問(wèn)（北京京）有限限公司做做投標(biāo)之之用；除除此之外外，不得得私自發(fā)發(fā)布、使使用和復(fù)復(fù)制文檔檔的任何何內(nèi)容。。如果合富富輝煌房房地產(chǎn)顧顧問(wèn)（北北京）有有限公司司有幸和和貴方簽簽訂合同同，對(duì)本本文檔中中的數(shù)據(jù)據(jù)使用和和復(fù)制的的權(quán)利將將會(huì)在以以后簽訂訂的協(xié)議議中明確確說(shuō)明。。本限制制條款不不適用于于可以從從其它合合法渠道道得到對(duì)對(duì)文中包包含數(shù)據(jù)據(jù)的使用用授權(quán)的的情況。?！猅hankYou—9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Wednesday,December21,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。2