南昌豐源宜合豪宅項(xiàng)目營銷推廣企案M

不敢等待等待什么明天會將自己系在風(fēng)梢飛源泉來源于一種愛的感動(dòng)一種愛在流淌的碰撞中綻發(fā)的感悟思緒的流線是亂的思域的釋放是開暢的

導(dǎo)言

我們締造——南昌未來豪宅片區(qū)之終級豪宅!我們領(lǐng)袖——豪宅王者之風(fēng)，鑄造鼎尚生活，不是美化建筑。

本案在明確“豐源宜合”的基本特征及強(qiáng)勢賣點(diǎn)的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造“豐源宜合”自身獨(dú)有的氣概與品格——南昌鼎尚生活格調(diào)，引以豐源集團(tuán)旗下——“豐源地產(chǎn)”厚重、博實(shí)的創(chuàng)盤風(fēng)范，從而樹立起“豐源宜合”的南昌頂級豪宅品牌形象，并以頂級生活品牌形象帶動(dòng)幾大強(qiáng)勢賣點(diǎn)的訴求。這樣，便使“豐源宜合”鮮明地鶴立在南昌各案之上，將市場所有的目光集中在“豐源宜合”，形成南昌房地產(chǎn)市場豐碑樓盤的效應(yīng)。目錄第一部分同致理解第二部分營銷/廣告理解第三部分推廣費(fèi)用第四部分營銷實(shí)操第五部分銷售完備第一部分：同致理解（分篇綱要）一、項(xiàng)目理解1、南昌豪宅市場理解2、項(xiàng)目理解3、組合分析二、項(xiàng)目定位分析1、定位理解2、定位補(bǔ)充

主題定位品格定位形象定位品牌定位功能定位—會所、泛會所、智能化銷售區(qū)域定位入市時(shí)機(jī)定位目標(biāo)群體定位——生活特征理解置業(yè)性質(zhì)定位建筑定位物業(yè)管理定位價(jià)格定位一、項(xiàng)目理解1、南昌豪宅市場理解環(huán)境資源配套——獨(dú)有生態(tài)青山湖景、公園景觀、城市成熟生活配套從居住品位——消費(fèi)群體對家居區(qū)域生態(tài)氛圍、居住檔次的追求有更高的要求品牌效應(yīng)——實(shí)力雄厚的企業(yè)后盾，“豐源地產(chǎn)”厚重、博實(shí)的創(chuàng)盤風(fēng)范區(qū)域版塊——未來發(fā)展最具潛力的居住板塊！未來南昌富人區(qū)！政府規(guī)劃行為支持豪宅氛圍日益成為青山湖片區(qū)的開發(fā)主流，目標(biāo)群體會更加重視人居的私密性空間和小區(qū)生活配套及居住的區(qū)域外部生態(tài)環(huán)境氛圍價(jià)格心理——頂級生活群體的消費(fèi)行為淡化價(jià)格因素，而將注意力轉(zhuǎn)向鼎尚、品位、生活格調(diào)實(shí)現(xiàn)——或引導(dǎo)行為生活消費(fèi)物業(yè)管理——頂級尊貴物業(yè)管理支持——拒絕顧問機(jī)遇——?jiǎng)e墅，南昌最后一個(gè)相對市場空白點(diǎn)，南昌唯一2、項(xiàng)目理解A、面對的問題：下半年南昌市推出近50萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房南昌富人群體對豪宅——對鼎尚生活格調(diào)理解能力現(xiàn)場環(huán)境制約項(xiàng)目的格調(diào)舒展部分戶型設(shè)計(jì)存在的缺陷媒體對房地產(chǎn)市場泡沫論的報(bào)導(dǎo)，造成客戶持幣觀望目前建筑、園林規(guī)劃設(shè)計(jì)需進(jìn)一步充實(shí)獨(dú)一性功能規(guī)劃本項(xiàng)目所處區(qū)位仍屬整體開發(fā)初期，大區(qū)域環(huán)境仍未盡如人意在豪宅產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重

2、項(xiàng)目理解C、組合分析：當(dāng)前，南昌高檔物業(yè)同質(zhì)化異常嚴(yán)重，物業(yè)本身的建筑形態(tài)已難于形成具有強(qiáng)烈沖擊力和市場號召力的宣傳賣點(diǎn)，而在人們自我意識日愈高漲，對生活品味愈加苛求，對生活方式趨之若鶩的今天，若能以一種全新的、生態(tài)的、高品味的頂級格調(diào)生活方式作為本案區(qū)別于其它同類物業(yè)的差異性主賣點(diǎn)，規(guī)避項(xiàng)目硬件之間的慘烈碰撞，并以此為主線，賦予建筑于靈魂，通過對區(qū)位、建筑、園林、戶型、開發(fā)商等項(xiàng)目本體的豐滿、提煉，為目標(biāo)群體描繪出一個(gè)具有高貴品質(zhì)、高雅氣質(zhì)的樓盤形象！

2、項(xiàng)目理解B、組合賣點(diǎn)

格調(diào)：新古典風(fēng)格——古典造型與現(xiàn)代元素完美結(jié)合塑造格調(diào)生活載體規(guī)劃：以美學(xué)構(gòu)筑建筑，以藝術(shù)打造經(jīng)典，規(guī)劃中滲透了大師對建筑理念的深刻思想。以新古典主義內(nèi)斂、明快的美感原則——開創(chuàng)無限園林景觀賣點(diǎn)：中庭園林景觀的推出物業(yè)賣點(diǎn)：六重智能——元首級安防，呵護(hù)尊貴車位：行云流水，揮散自如——我有我生活景觀：無遮擋設(shè)計(jì)，超寬間距”布局，戶戶賞山、賞湖、賞花香，隔著一整幅的玻璃幕墻，外面是湖與自然——純美無限戶型：別墅、空中別墅、聯(lián)體別墅——極至人生美局經(jīng)典零視壓社區(qū)：高空、地下隱蔽設(shè)施，視覺無污染純凈水舒適系統(tǒng)：高標(biāo)準(zhǔn)純凈水引入社區(qū)，確保業(yè)主有喝“好”水的生活權(quán)利二、項(xiàng)目定定位分析1、定位理理解我們締造———南昌未未來豪宅片片區(qū)之終級級豪宅!我們領(lǐng)袖———豪宅王王者之風(fēng)，，鑄造鼎尚尚生活———不是美化化建筑支持王者之之風(fēng)，鑄造造鼎尚生活活基礎(chǔ)，除除了全方位位廣攬區(qū)位位優(yōu)勢，同同時(shí)需要豐豐富而具有有頂級的、、獨(dú)一的生生活形態(tài)、、功能形態(tài)態(tài)的支持。。針對目前南南昌豪宅市市場情況———“第一一”泛濫，，在定位上上保持自己己的風(fēng)格保保證基礎(chǔ)服服務(wù)定位，，確立2-3項(xiàng)傲點(diǎn)點(diǎn)定位支持持，凸現(xiàn)尊尊貴鼎尚格格調(diào)生活。。二、項(xiàng)目定位分分析2、定位補(bǔ)補(bǔ)充A、廣告主主題定位———物業(yè)張張性：——豪宅王王者*鼎鼎尚生活活別墅級貴貴族區(qū)——視線生生活，繞過過清澈溪流流，看到的的是層層屋屋的造型，，隱于濃蔭蔭深翠之中中，尊貴氣氣派盡匹巔巔峰人生！二、項(xiàng)目定位分分析2、定位補(bǔ)補(bǔ)充B、品格定定位南昌未來豪豪宅片區(qū)中中終級豪宅宅!領(lǐng)袖豪宅王王者之風(fēng)，，鼎尚生活活貴族社區(qū)區(qū)——將““頂級配套套”、環(huán)境境、規(guī)劃、、設(shè)計(jì)、風(fēng)風(fēng)格與夢想、奮奮斗、成功功、證言等等結(jié)合起來來C、個(gè)性形形象定位——青山湖湖·相相思林公園園·湖湖濱公園··雁鳴鳴島·鼎鼎尚生態(tài)態(tài)品質(zhì)社區(qū)區(qū)D、品牌定定位豐源集團(tuán)旗下下——“豐豐源地產(chǎn)””厚重、博博實(shí)、創(chuàng)盤盤！二、項(xiàng)目定定位分析2、定位補(bǔ)補(bǔ)充二、項(xiàng)目定定位分析2、定位補(bǔ)補(bǔ)充E、功能定定位—會所所功能2道保齡球球場、兩場室外網(wǎng)網(wǎng)球場、室室內(nèi)壁球室室兒童游樂室湖景健身室多多用途運(yùn)動(dòng)室室包括籃球場場、羽毛球場場、室內(nèi)網(wǎng)球場、、排球場、乒乒乓球場E、功能定位位—會所功能能全湖景多用途途會議室、桑拿浴室、INTERNET沖浪室室、燒烤場、、樂隊(duì)創(chuàng)作作室、英式桌桌球室、麻雀雀室、音樂室室、攀爬室室、湖濱雅座座、健康舞室室、陶藝吧二、項(xiàng)目定位位分析2、定位補(bǔ)充充E、功能定位位—智能化家庭智能化控控制系統(tǒng)安防：周界紅外報(bào)警警系統(tǒng)

公共共出入口電視視監(jiān)控系統(tǒng)電電子巡更系系統(tǒng)

訪客可可視對講系統(tǒng)統(tǒng)

住戶緊急急求助與報(bào)警警系統(tǒng)

門磁磁、窗磁、樓樓梯口設(shè)360度紅外探探測器防衛(wèi)系系統(tǒng)E、傲點(diǎn)功能能定位—會所所功能、泛會會所文化中心——“酒莊”承襲鼎尚，尊尊貴相傳中央多功能廳廳——鼎尚名名流生活園地地國際級湖畔泳泳池水吧——陽光跳躍躍的靈性舞臺臺自助專車POLO（8-12輛）——24時(shí)家家庭成員車輛輛專用主題音樂園林林——讓樂符符跟空氣一起起呼吸二、項(xiàng)目定位位分析2、定位補(bǔ)充充E、功能定位位——會所雙語幼兒園風(fēng)情步行商業(yè)業(yè)街E、功能定位位——物業(yè)服服務(wù)才藝課程、環(huán)環(huán)境維護(hù)、衣衣服送洗、鐘鐘點(diǎn)女傭、水水電維修、全全凈裝垃圾分分類處理、代代訂機(jī)票、水水電費(fèi)代繳、、租賃與買賣賣、室內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì)及裝飾工程程、家居維修修、衣物洗燙燙、居家清潔潔及家務(wù)助理理、時(shí)鐘托服服務(wù)、代購家家用電器及安安裝工程、代代辦家私搬運(yùn)運(yùn)、汽車清潔潔、鮮花速遞遞、家居防盜盜、物業(yè)租賃賃、電召的士士、喚醒服務(wù)務(wù)、24小時(shí)時(shí)服務(wù)熱線、、上門煮食、、開辦生日及及慶祝酒會、、寵物照看、、私人助理、、私家花園養(yǎng)養(yǎng)護(hù)等E、功能定位位——景觀園園林定位天體景觀雨廊廊、高爾夫推推桿練習(xí)場、、鵝卵石健康康步道、恒溫溫花房、風(fēng)情情跳床、鳥語林、觀景景燎臺、石跡跡年輪、美勞勞工場、認(rèn)知知林園、互動(dòng)動(dòng)噴泉、中心心景塔、車舞舞荷風(fēng)二、項(xiàng)目定位位分析2、定位補(bǔ)充充二、項(xiàng)目定位位分析2、定位補(bǔ)充充F、銷售區(qū)域域定位主力區(qū)域———大南昌區(qū)域域輻射區(qū)域———江西支持區(qū)域———中國G、入市時(shí)機(jī)機(jī)定位青山湖片區(qū)““第一”第一時(shí)間形象象“侵略”第一時(shí)間“搶搶市”！——在工期、、包裝到位的的前提下二、項(xiàng)目定位位分析2、定位補(bǔ)充充H、目標(biāo)群體體定位——生活特征征理解大中型私企老老板企業(yè)管理精英英金融、證券、、高科技行業(yè)高級主主管高層政府官員員歸僑國內(nèi)外南昌淘淘金者J、置業(yè)性質(zhì)質(zhì)定位生活品質(zhì)追求求——離開價(jià)價(jià)格選擇改善居住環(huán)境境“身份證明””二次以上置業(yè)業(yè)者注重外部生態(tài)態(tài)環(huán)境和居家家品位感渴求鼎尚和諧諧、高貴的交交流空間熱愛自然、內(nèi)內(nèi)心充滿價(jià)值值體現(xiàn)渴求二、項(xiàng)目定位位分析2、定位補(bǔ)充充H、建筑定位位立面設(shè)計(jì)：格格調(diào)高雅、輝輝煌，風(fēng)格古古典、浪漫，，線條精細(xì)、、現(xiàn)代、流暢暢，表達(dá)嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)、精細(xì)、經(jīng)經(jīng)典的歐式情情懷，對稱和和規(guī)律排列布布局，突出塔塔樓豎身的中中軸線的特點(diǎn)點(diǎn)，依據(jù)歐式式建筑經(jīng)典的的三段式設(shè)計(jì)計(jì)，按屋頂、、建筑主體、、裙樓分段處處理，三段之之間各有重點(diǎn)點(diǎn)的細(xì)部設(shè)計(jì)計(jì)，互相互應(yīng)應(yīng)協(xié)調(diào)，形成成統(tǒng)一的風(fēng)格格。屋頂?shù)脑O(shè)設(shè)計(jì)，采用雙雙向坡的曼莎莎屋頂及斜屋屋頂上的老虎虎窗.I、物業(yè)管理理定位——?dú)W洲壁壘壘森嚴(yán)的皇家家管理——戴德梁行行（香港）管管理每位頂級名流流，都有忠誠誠的管家、私私家護(hù)衛(wèi)，為為他們的家庭庭生活細(xì)心周周到地呵護(hù)著著，保管著他他們社交活動(dòng)動(dòng)的日歷。唯唯一的遵從氛氛圍里讓居者者享有無上的的尊崇。J、價(jià)格定位位別墅均價(jià)：5000元/平方米多層均價(jià)：3200元/平方米高層均價(jià)：3500元/平方米二、項(xiàng)目定位位分析2、定位補(bǔ)充充K、裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)定位別墅精裝修銷銷售多層、高層分分類裝修第二部分營銷與廣告理理解一、營銷步驟驟/對象二、營銷總策策略三、營銷主題題1、固化主題2、推廣主題題3、推廣副主主題4、賣點(diǎn)組群群A、主題賣點(diǎn)點(diǎn)組群B、“二線””賣點(diǎn)組群C、泛賣點(diǎn)組組群（分篇綱要））5、博思堂———六戰(zhàn)定天天下A、“個(gè)戰(zhàn)””理解B、——SP活動(dòng)四、分階段層層層遞進(jìn)訴求求物業(yè)賣點(diǎn)A、品牌建立，，形象推廣工程工期節(jié)點(diǎn)點(diǎn)要求B、硬性賣點(diǎn)點(diǎn)強(qiáng)勢推廣C、形象與物物業(yè)賣點(diǎn)相結(jié)結(jié)合以“證言言式廣告”立體體推廣一、營銷步驟驟/對象銷售步驟安排排：1、形象、地地位、目標(biāo)群群體“精備””確立2、推盤———分布銷售下步詳敘一、營銷步驟驟/對象階段性銷售對對象：第一步：別別墅第二步：多多層高層二、營銷總策策略厚積博發(fā)———精備而攻?。。。　叭谌?yún)^(qū)位、、格調(diào)，鑄造造鼎尚生活””，賦予“豐豐源宜合”豪豪宅王者之霸霸氣。與目標(biāo)標(biāo)群體，在較較深的心理層層面進(jìn)行感性性與生活方式式理性實(shí)際相相結(jié)合的溝通通。以第一要?jiǎng)?wù)準(zhǔn)準(zhǔn)入——塑造造生活，把““建筑居住””升華為鼎尚尚生活的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)階梯。三、營銷主題題廣告語1、固化主題廣廣告語別墅級貴族區(qū)區(qū)！豪宅王者*鼎尚貴族族社區(qū)！三、營銷主題題2、推廣主題題締造——南昌昌未來豪宅片片區(qū)之終級豪豪宅!領(lǐng)袖——豪宅宅王者之風(fēng)，，鑄造鼎尚生生活，不是美美化建筑！三、營銷主題題3、推廣副主主題---青山湖湖·相思思林公園·湖湖濱公園··雁鳴島·鼎鼎尚生態(tài)品品質(zhì)社區(qū)豐源集團(tuán)旗下———“豐源源地產(chǎn)”厚重重、博實(shí)的創(chuàng)創(chuàng)盤文化中心———“酒莊”榮榮耀耀時(shí)代、尊貴貴相傳、鼎尚尚宜合人生中央多功能廳廳——鼎尚名名流生活源泉泉國際級湖畔泳泳池水吧———陽光跳躍的的靈性舞臺自助專車POLO——提提供家庭每一一成員專有車車輛三、營銷主題題4、賣點(diǎn)組群群A、主題賣點(diǎn)點(diǎn)組群博思堂形成支支持三、營銷主題題4、賣點(diǎn)組群群B、“二線””賣點(diǎn)組群博思堂形成支支持三、營銷主題題4、賣點(diǎn)組群群B、泛賣點(diǎn)組組群博思堂形成支支持三、營銷主題題5、博思堂———六戰(zhàn)定天天下A、“個(gè)戰(zhàn)””理解四、分階段層層層遞進(jìn)訴求求物業(yè)賣點(diǎn)A、品牌建立立，形象推廣廣分階段、分層層次、分內(nèi)容容的SP活活動(dòng)表現(xiàn)在所有廣告行行為表現(xiàn)中，，抓住目標(biāo)群群體的心理特特征，以鼎尚尚、終極的格格調(diào)色彩，孕孕入深厚文化化底蘊(yùn)的鼎尚尚生活、細(xì)節(jié)節(jié)渲染“豐源源宜合”的極極致風(fēng)范。結(jié)合項(xiàng)目特性性，營銷推廣廣的成功與否否，相當(dāng)一部部分取于廣告告的表現(xiàn)和SP活動(dòng)的組組織策略。對對于“豐源宜宜合”的推廣廣，根據(jù)我司司以往的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，公關(guān)活動(dòng)動(dòng)結(jié)合廣告推推廣雙管齊下下是比較有效效的方式，我我司做如下組組織，現(xiàn)以銷銷售周期說明明：我司將整個(gè)廣廣告公關(guān)推廣廣過程，分為為九個(gè)階段，，下面將說明明九階段活動(dòng)動(dòng)的分布：四、分階段層層層遞進(jìn)訴求求物業(yè)賣點(diǎn)A、品牌建立立，形象推廣廣以會所為基地地，園林為支支持，展開豪豪宅王者*鼎鼎尚生活格調(diào)調(diào)鑄造時(shí)間：提前三個(gè)月展展開形象形成成階段：以10-20天為一次鼎鼎尚生活塑造造期或重續(xù)交交替期全程支持VIP貴賓活活動(dòng)四、分階段層層層遞進(jìn)訴求求物業(yè)賣點(diǎn)基礎(chǔ)要素實(shí)現(xiàn)現(xiàn)支持：會所完成會所輻射區(qū)域域園林環(huán)境完完成畫舫完成碼頭完成電瓶車景觀廊廊完成（利用用圍墻、花廊廊）圍墻完成區(qū)域廣告位確確定物業(yè)管理公司司確定全程支持VIP貴賓活活動(dòng)鼎尚生活系列列——六~八期貴族部落———VIP會員員制造勢預(yù)告告（一—四期期）第一期：媒體體形象塑造———新聞發(fā)布布會地點(diǎn)：高爾夫夫球場第二期：名人人組談——成成立VIP““貴族部落落”地點(diǎn)：師大講講堂第三期：形象象代言人新聞聞發(fā)布——港港人任達(dá)華第四期：形象象代言人配搭搭形象女主角角選評地點(diǎn)：五湖大大酒店四、分階段層層層遞進(jìn)訴求求物業(yè)賣點(diǎn)A、品牌建立立，形象推廣廣全程支持VIP貴族部部落活動(dòng)貴族部落———VIP會員員制執(zhí)行第五期：鼎尚尚名流“PARTY”———貴族部落落活動(dòng)第六期：“酒酒莊”——榮榮耀時(shí)代、尊尊貴相傳、鼎尚宜合人生生第七期：經(jīng)典典芭蕾舞《天天鵝湖》表演演會第八期：生活活篇——高爾爾夫揮桿比賽賽第九期：悠閑閑假日品位生活———宜合音樂會會地點(diǎn)：會所公共關(guān)系活動(dòng)動(dòng)實(shí)施與廣告告推廣實(shí)施四、分階段層層層遞進(jìn)訴求求物業(yè)賣點(diǎn)B、硬性賣點(diǎn)點(diǎn)強(qiáng)勢推廣四、、分分階階段段層層層層遞遞進(jìn)進(jìn)訴訴求求物物業(yè)業(yè)賣賣點(diǎn)點(diǎn)C、、形形象象與與物物業(yè)業(yè)賣賣點(diǎn)點(diǎn)相相結(jié)結(jié)合合以以““證證言言式式廣廣告告””立立體體推推廣廣第四四部部分分推推廣廣費(fèi)費(fèi)用用成本本控控制制及及費(fèi)費(fèi)用用預(yù)預(yù)算算房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場一一貫貫的的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，，所所推推出出物物業(yè)業(yè)的的營營銷銷廣廣告告及及資資料料費(fèi)費(fèi)用用占占總總銷銷售售額額的的1.5-3%。。根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目的的實(shí)際際情況況，我我司建建議將將營銷銷廣告告宣傳傳費(fèi)用用控制制在總總銷售售額的的2%比較科科學(xué)合合理。。總而言言之，，對于于“豐豐源宜宜合””營銷銷推廣廣費(fèi)用用，將將考慮慮到方方方面面面的的問題題，始始終把把握住住“把把錢用用在刀刀刃上上”的的原則則，達(dá)達(dá)到花花最少少錢實(shí)實(shí)現(xiàn)最最大的的效果果。第四部部分營營銷銷實(shí)操操（（分分篇綱綱要））一、行行為理理解二、推推廣準(zhǔn)準(zhǔn)備三、推推廣執(zhí)執(zhí)行四、推推廣步步驟第四部部分營營銷銷實(shí)操操一、行行為理理解目標(biāo)群群體購購買過過程解解析：：開端（（購買買動(dòng)機(jī)機(jī)）：消費(fèi)者者開始始想要要買房房，可可能是是第一一次有有這個(gè)個(gè)念頭頭，也也可能能已想想過幾幾次，，理由由包括括：解解決問問題、、改變變生活活方式式。考慮（（參考考架構(gòu)構(gòu)）：接下來來，消消費(fèi)者者會想想他從從購買買中，，到底底要滿滿足什什么樣樣的需需求。。購買買可以以滿足足三種種需求求：自自我保保持、、自我我表達(dá)達(dá)、自自我改改進(jìn)、、自我我證明明。尋找（資訊訊差異異點(diǎn)））：消費(fèi)者者收集集及評評估資資訊。。資訊訊來源源可以以從積積極來來源到到消極極來源源：直直接看看樓經(jīng)經(jīng)驗(yàn)、、口碑碑、報(bào)報(bào)導(dǎo)、、宣傳傳。最有效效的資資料來來源：：直接接看樓樓經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)、口口碑、、報(bào)導(dǎo)導(dǎo)選擇（差異異點(diǎn)））：消費(fèi)者者開始始比較較，并并形成成偏好好。影影響其其選擇擇的兩兩個(gè)因因素：：功能能價(jià)值值、非非功能能價(jià)值值。何種價(jià)價(jià)值，，最能能區(qū)分分及提提升品品牌的的價(jià)值值購買（銷售售點(diǎn)影影響））：消費(fèi)者者已經(jīng)經(jīng)決定定要購購買，，但以以下的的任何何一項(xiàng)項(xiàng)都可可能改改變他他的心心意：：現(xiàn)場場展示示、促促銷、、銷售售員。。以上上三項(xiàng)項(xiàng)是不不可控控因素素，可可能是是本項(xiàng)項(xiàng)目品品牌的的弱點(diǎn)點(diǎn)下項(xiàng)將將會重重點(diǎn)關(guān)關(guān)注第四部部分營營銷銷實(shí)操操一、行行為理理解經(jīng)驗(yàn)（品牌牌滿意意）：：現(xiàn)在，，消費(fèi)費(fèi)者開開始決決定購購買。。這時(shí)時(shí)候，，只有有一種種因素素，會會有影影響：：樓盤是是不是是象它它自己己說的的那么么好？？有什么么證據(jù)據(jù)可以以支持持你的的說法法，為為什么么你可可以做做這種種承諾諾？比起你你的競競爭者者，為為什么么我應(yīng)應(yīng)該更更相信信你？？第四部部分營營銷銷實(shí)操操一、行行為理理解第四部部分營營銷銷實(shí)操操二、推推廣準(zhǔn)準(zhǔn)備硬件：售樓處處=會會所所鼎尚生生活第第一現(xiàn)現(xiàn)象實(shí)實(shí)現(xiàn)點(diǎn)點(diǎn)“售樓處處=會會所””，以以會所所作為為銷售售中心心，有有利于于成本本控制制，更更利于于塑造造鼎尚尚生活活氛圍圍，改變以以往濃濃重的的商業(yè)業(yè)行為為痕跡跡。從從踏入入項(xiàng)目目第一一步感感受到到的是是鼎尚尚尊榮榮生活活的滲滲透，，而不不是思思考又又遁入入一個(gè)個(gè)商業(yè)業(yè)旋渦渦———淡化化商業(yè)業(yè)氣息息。設(shè)施配配置：：現(xiàn)代與與歐式式組合合裝飾飾風(fēng)格格，大大開場場布局局關(guān)鍵詞詞點(diǎn)———高高廳、、沙發(fā)發(fā)、編編織地地毯、、吧藝藝、中中年侍侍者、、石瀑瀑、半半通透透水溪溪環(huán)流流、華華燈、、小夜夜曲；；將模型型等銷銷售備備材，，及傳傳統(tǒng)清清晰銷銷售現(xiàn)現(xiàn)場功功能分分區(qū)虛虛化融融入啟用專專業(yè)的的全新新形象象的專專業(yè)置置業(yè)顧顧問8名——?dú)鈿赓|(zhì)、、身高高、談?wù)動(dòng)蛴布菏蹣翘幪?會會所所第四部部分營營銷銷實(shí)操操二、推推廣準(zhǔn)準(zhǔn)備樣板房房———?jiǎng)e墅墅、多多層、、高層層兩種形形式A、全臨臨建B、、建于于實(shí)體體——根根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)實(shí)體工工期進(jìn)進(jìn)度決決定！！為了充充分體體現(xiàn)區(qū)區(qū)位景景觀的的優(yōu)越越之處處，在在面向向青山山湖的的一面面，樣樣板房房外墻墻完全全用透透明玻玻璃制制作，，別墅墅的結(jié)結(jié)構(gòu)和和樣板板房內(nèi)內(nèi)部的的精美美裝飾飾可完完全由由外面面一覽覽無遺遺，優(yōu)優(yōu)勢突突顯。。環(huán)湖景景觀廊廊形成成表現(xiàn)形形式：：與圍圍墻結(jié)結(jié)合延延續(xù)至至湖濱濱路樣板房房———?jiǎng)e墅墅、多多層、、高層層風(fēng)格：：重裝飾飾輕裝裝修，，中式式、歐歐式、、日式式等風(fēng)風(fēng)格各各一，，且略略帶潮潮流，，尊貴貴而不不張張揚(yáng)效果實(shí)實(shí)現(xiàn)：：高檔,而而不奢奢侈；；現(xiàn)代代，而而不失失浪漫漫．簡簡約，，而不不簡單單．注重裝裝飾效效果，，飾物物和標(biāo)標(biāo)牌的的內(nèi)容容和設(shè)設(shè)置要要合理理而又又富人人情味味．盡盡可能能的利利用空空間，，適當(dāng)當(dāng)夸大大陽臺臺的景景觀視視覺效效果，，并可可在陽陽臺植植樹模型全晶體體制作作活水制制作模型制制作模模式：：附和會會所整整體裝裝修風(fēng)風(fēng)格半隱藏藏式制制作內(nèi)容：：整體、、分戶戶模型型第四部部分營營銷銷實(shí)操操二、推推廣準(zhǔn)準(zhǔn)備第四部部分營營銷銷實(shí)操操二、推推廣準(zhǔn)準(zhǔn)備現(xiàn)場（（主建建筑、、圍墻墻、戶戶外））主建筑筑、戶戶外包包裝用用的布布料增增加玫玫瑰紫紫色布布料，，突出出尊貴貴的感感覺。。安全網(wǎng)網(wǎng)按照照安全全文明明施工工的星星級標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)搭搭建施工人人員全全部按按文明明施工工著裝裝工地現(xiàn)現(xiàn)場全全分類類施工工圍墻內(nèi)內(nèi)容：：以景景觀廊廊構(gòu)成成，感感性圖圖片塑塑造鼎鼎尚生生活氛氛圍詳見廣廣告公公司第四部部分營營銷銷實(shí)操操二、推推廣準(zhǔn)準(zhǔn)備園林景景觀第四部部分營營銷銷實(shí)操操二、推推廣準(zhǔn)準(zhǔn)備軟件現(xiàn)場用用的樓樓書主要要要素：：形象象宣傳傳為主主、項(xiàng)項(xiàng)目介介紹為為輔設(shè)計(jì)要要素：：以鼎鼎尚生生活形形成，，為主主線展展開，，畫面面要素素，厚厚重、、余味味悠長長；展板主要要要素：：形象象宣傳傳、項(xiàng)項(xiàng)目介介紹設(shè)計(jì)要要素：：仍沿沿用上上前的的風(fēng)格格單張主要要要素：：項(xiàng)目目介紹紹、賣賣點(diǎn)展展示、、SP活動(dòng)動(dòng)、品品位生生活展展示系系列的的活動(dòng)動(dòng)信息息發(fā)布布等；；質(zhì)地：：建議議厚卡卡紙，，異異版制制作電視主要要要素：：形象象宣傳傳、SP活活動(dòng)、、品位位生活活展示示系列列的全全膠片片制作作；電視廣告告分兩種種：A、現(xiàn)場場氛圍灌灌輸B、形象象廣告，，主要用用于形象象形成宣宣傳。在在創(chuàng)意的的指揮下下，通過過對獨(dú)一一無二的的環(huán)境、、位置、、配套、、物業(yè)管管理所構(gòu)構(gòu)筑的鼎鼎尚生活活格調(diào)的的描述，，體現(xiàn)尊尊貴、舒舒適、身身份見證證的生活活質(zhì)素第四部分分營營銷實(shí)實(shí)操二、推廣廣準(zhǔn)備第四部分分營營銷實(shí)實(shí)操二、推廣廣準(zhǔn)備直發(fā)廣告告郵政樓書書創(chuàng)新“郵郵政樓書書”系列列，彌補(bǔ)補(bǔ)報(bào)紙媒媒體傳播播信息的的不足。。將項(xiàng)目目形象滲滲透于（（包括位位置篇、、水景篇篇、園林林篇、物物業(yè)管理理篇等））通過郵郵政樓書書以系列列的形式式定期郵郵寄或夾夾送至目目標(biāo)群，，并標(biāo)明明貴族部部落活動(dòng)動(dòng)內(nèi)容，，VIP入會細(xì)細(xì)則，同同時(shí)可參參加有關(guān)關(guān)SP活活動(dòng)。主主要用于于有針對對性的宣宣傳，如如郵政專專遞第四部分分營營銷實(shí)實(shí)操二、推廣廣準(zhǔn)備以上軟件件以宣傳傳形象為為T主題題，通過過大量的的環(huán)境、、配套、、園林景景觀、建建筑小品品、外立立面細(xì)部部、智能能配套、、小區(qū)管管理，以以極具品品質(zhì)感的的感性素素材體現(xiàn)現(xiàn)鼎尚生生活質(zhì)素素，以極極具尊貴貴的畫面面體現(xiàn)極極至生活活……價(jià)格表（（略）付款方式式（略））第四部分分營營銷實(shí)實(shí)操二、推廣廣準(zhǔn)備第四部分分營營銷實(shí)實(shí)操三、推廣廣執(zhí)行基礎(chǔ)要素素實(shí)現(xiàn)支支持：會所完成成會所輻射射區(qū)域園園林環(huán)境境完成畫舫完成成碼頭完成成電瓶車景景觀廊完完成（利利用圍墻墻、花廊廊）圍墻完成成區(qū)域廣告告位確定定物業(yè)管理理公司確確定工程工期期支持第四部分分營營銷實(shí)實(shí)操三、推廣廣執(zhí)行基本策略略：“化整為為零”銷銷售策略略此銷售策策略是為為了避免免重復(fù)銷銷售，縮縮小銷售售周期，，最大限限度的節(jié)節(jié)省銷售售費(fèi)用，，有效有有節(jié)制地地把握市市場。其整體思思想是把把物業(yè)分分成不同同類型，，針對不不同客戶戶制定各各不相同同的銷售售方案，，分階段段，分區(qū)區(qū)域，分分樓體推推出。運(yùn)作方式式：把別墅、、多層、、高層分分二階段段進(jìn)行推推廣，先先推別墅墅這種做做法有二二：其一，兩兩種品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品，，別墅的的景觀和和位置、、產(chǎn)品品品質(zhì)要比比多層、、高層優(yōu)優(yōu)越的多多，在項(xiàng)項(xiàng)目入市市的時(shí)候候宜由別別墅形成成檔次位位置，形形成鼎尚尚格調(diào)形形象，所所以先推推別墅；；第四部分分營營銷實(shí)實(shí)操三、推廣廣執(zhí)行其二，由由于兩品品質(zhì)的特特點(diǎn)不同同，推廣廣的賣點(diǎn)點(diǎn)也不盡盡相同，，有利于于集中形形象宣傳傳，分兩兩個(gè)階段段有宜于于形成第第二次銷銷售高潮潮所以在消消化別墅墅VIP認(rèn)購活活動(dòng)的同同時(shí)接受受多層、、高層登登記，即即先推出出別墅開開始形成成終極樓樓盤形象象，另外外，多層層、高層層入市的的價(jià)格較較別墅低低，可接接受登記記，進(jìn)行行資源重重整———“集中中銷售””。第四部分分營營銷實(shí)實(shí)操三、推廣廣執(zhí)行操作方式式效果預(yù)預(yù)測：這種方式式對前一一種有一一個(gè)保險(xiǎn)險(xiǎn)的思想想，既滿滿足了高高層人群群的尊榮榮感的心心理狀態(tài)態(tài)，也滿滿足了多多層、高高層消費(fèi)費(fèi)群體想想向高檔檔“靠””的心理理狀態(tài)，，對物業(yè)業(yè)的成功功把握更更大，更更務(wù)實(shí)。。第四部分分營營銷實(shí)實(shí)操三、推廣廣執(zhí)行首創(chuàng)南昌昌“情景景式銷售售”模式式在銷售的的主力期期（六、、七、八八、九月月份）游游泳池等等會所功功能對看看樓的客客戶免費(fèi)費(fèi)開放，，組織兒兒童在戲戲水池戲戲水，營營造濃厚厚的生活活氣氛，，吸引客客戶的注注意力，，引發(fā)聯(lián)聯(lián)想。在園林泛泛會所等等安全位位置擺設(shè)設(shè)棋桌，，設(shè)置休休閑椅，，引導(dǎo)客客戶在此此下棋、、休息等等。這種種通過模模擬實(shí)際際生活情情景、宣宣傳未來來生活方方式的銷銷售方式式稱為““情景式式銷售””，這種種方式對對售樓處處人氣的的聚集將將產(chǎn)生巨巨大的作作用，同同時(shí)給發(fā)發(fā)展商形形成了良良好的口口碑效應(yīng)應(yīng)。第四部分分營營銷實(shí)實(shí)操三、推廣廣執(zhí)行推廣思路路SP活動(dòng)動(dòng)為主、、廣告配配合、全全現(xiàn)場支支持的推推廣思路路。在目前南南昌市場場銷售行行為過程程中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，由于于高檔樓樓盤同質(zhì)質(zhì)化嚴(yán)重重，單純純的媒體體沖擊，，已難以以直接感感化消費(fèi)費(fèi)群體，，特別是是我們面面對的是是多次置置業(yè)的高高層次人人士，對對目標(biāo)客客戶來講講，追求求的不再再是建筑筑形式本本身的進(jìn)進(jìn)化，而而是誰會會構(gòu)筑生生活質(zhì)升升的階梯梯，避開開慘烈的的產(chǎn)品、、園林等等的競爭爭平臺，，我們不不再搭建建舞臺，，而是告告訴目標(biāo)標(biāo)群體該該怎樣在在這個(gè)舞舞臺上舞舞動(dòng)出最最美的精精彩，擺擺脫傳統(tǒng)統(tǒng)銷售趨趨向的局局限，在在別墅的的銷售推推廣中，，我們提提出“SP活動(dòng)動(dòng)為主、、廣告配配合、全全現(xiàn)場支支持”的的推廣思思路。利利用高格格調(diào)的活活動(dòng)組織織提升項(xiàng)項(xiàng)目形象象，塑立立終極、、鼎尚生生活銷售售形態(tài)；；第四部分分營營銷實(shí)實(shí)操四、推廣廣步驟推廣周期期安排一、預(yù)熱熱期——“貴貴族部落落”活動(dòng)動(dòng)展開第一期：：媒體形形象塑造造——新新聞發(fā)布布會地點(diǎn)：高高爾夫球球場目的：正正式啟動(dòng)動(dòng)市場形形象展開開行動(dòng)主題題：我們締造造——南南昌未來來豪宅片片區(qū)之終終級豪宅宅!我們領(lǐng)袖袖——豪豪宅王者者之風(fēng)，，鑄造鼎鼎尚生活活，不是美化化建筑第四部分分營營銷實(shí)實(shí)操四、推廣廣步驟推廣周期期安排一、預(yù)熱熱期——“貴貴族部落落”活動(dòng)動(dòng)展開第二期：：名人組組談地點(diǎn)：師師大講堂堂目的：正正式啟動(dòng)動(dòng)市場形形象展開開———成成立立VIP““貴貴族族部部落落””行動(dòng)動(dòng)主主題題：：怎樣樣的的締締造造、、領(lǐng)領(lǐng)袖袖？？締造造————南南昌昌未未來來豪豪宅宅片片區(qū)區(qū)之之終終級級豪豪宅宅!領(lǐng)袖袖————豪豪宅宅王王者者之之風(fēng)風(fēng)，，鑄鑄造造鼎鼎尚尚生生活活，，不是是美美化化建建筑筑內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)購購期期第三三期期：：形形象象代代言言人人新新聞聞發(fā)發(fā)布布———港港人人任任達(dá)達(dá)華華地點(diǎn)點(diǎn)：：五五湖湖大大酒酒店店目的的：：———VIP客客戶戶認(rèn)認(rèn)現(xiàn)現(xiàn)行動(dòng)動(dòng)主主題題：：形成成鼎鼎尚尚生生活活————與與““知知味味””名名人人共共暢暢生生活活第四四部部分分營營銷銷實(shí)實(shí)操操四、、推推廣廣步步驟驟推廣廣周周期期安安排排內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)購購期期第四四期期：：形形象象代代言言人人配配搭搭形