商業(yè)步行街項(xiàng)目招商計(jì)劃書

永州項(xiàng)目招商計(jì)劃書目錄項(xiàng)目分析任務(wù)分析目標(biāo)界定及溝通目標(biāo)的界定和溝通解決的問題項(xiàng)目自身建議營銷推廣建議項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目的定位問題項(xiàng)目的銷售問題項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合項(xiàng)目的租售方式市場調(diào)研內(nèi)容地理位置商業(yè)氛圍項(xiàng)目受眾終端消費(fèi)者項(xiàng)目商業(yè)適宜受眾項(xiàng)目商業(yè)受眾業(yè)態(tài)項(xiàng)目受眾現(xiàn)狀分析受眾租金承擔(dān)估算項(xiàng)目所處區(qū)塊

項(xiàng)目交通情況周邊設(shè)施情況人文地理情況周邊商業(yè)分布周邊商業(yè)業(yè)態(tài)周邊商業(yè)租金周邊商業(yè)空置率.消費(fèi)者消費(fèi)水平消費(fèi)者消費(fèi)觀念消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣市調(diào)主要針對市場現(xiàn)狀進(jìn)行分析，了解市場業(yè)態(tài)和市場容量，便于項(xiàng)目精準(zhǔn)定位主要調(diào)研內(nèi)容思路分析根據(jù)可類比商業(yè)租金水平，使用比較法估算項(xiàng)目商業(yè)租金水平。根據(jù)項(xiàng)目租金水平估算項(xiàng)目價值。根據(jù)項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)估算項(xiàng)目應(yīng)填補(bǔ)的商業(yè)空白和面臨的競爭。根據(jù)項(xiàng)目周邊商業(yè)的發(fā)展趨勢確定項(xiàng)目的商業(yè)類型。根據(jù)項(xiàng)目周邊人口的狀況和人口消費(fèi)水平分析確定項(xiàng)目的檔次。根據(jù)人口發(fā)展的狀況和城市規(guī)劃狀況確定項(xiàng)目的長期戰(zhàn)略形態(tài)。根據(jù)項(xiàng)目的盈利確定項(xiàng)目的租售方式。根據(jù)周邊項(xiàng)目的現(xiàn)狀確定項(xiàng)目的入市時機(jī)。根據(jù)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)確定項(xiàng)目所針對的人群。目標(biāo)的溝通及界定世紀(jì)濱江印象·巴厘南華·富臨錦江遠(yuǎn)志·新外灘本案舜德·城市Mall第一街&步行街永州商業(yè)布局永州市新舊商業(yè)中心舊商業(yè)中心在湘江北側(cè)，以舊商業(yè)中心為依托，在零陵路建設(shè)的新型商業(yè)中心包括第一街、步行街、舜德城市Mall等湘江南側(cè)有百業(yè)街人民政府在瀟湘公園南側(cè)舊商業(yè)中心大轉(zhuǎn)盤行政區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析總建面積:余平米分層面積：商業(yè)面積：30000余平米停車位：項(xiàng)目四至情況：項(xiàng)目東靠育才路，南鄰瀟湘公園東門，西鄰瀟湘公園，北接湘永路。皇家帝王廣場項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀分析項(xiàng)目南、東兩側(cè)為瀟湘公園項(xiàng)目北側(cè)為湘永路項(xiàng)目東側(cè)為育才路建筑形態(tài)及意象項(xiàng)目形象：永州市高端住宅項(xiàng)目風(fēng)格：現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格項(xiàng)目入口：入口正對育才路項(xiàng)目車庫：項(xiàng)目建有地下車庫像不像一個商業(yè)中心？？？“金角銀邊”同時擁有，具有地理位置優(yōu)勢公園臨近，具有人文優(yōu)勢和流動人口優(yōu)勢項(xiàng)目形象支撐，且地理位置被認(rèn)可周邊商業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊即即將供應(yīng)或或處在供應(yīng)應(yīng)初期的商商業(yè)商業(yè)現(xiàn)現(xiàn)在包括10個項(xiàng)目目，總體供供應(yīng)面積在在10萬平平米以上華源府第時代峰景尚東瀟湘明珠印象巴厘和泰名居8#大院頤園金盾大廈龍興凱旋城城周邊商業(yè)供供應(yīng)分析項(xiàng)目周邊的的商業(yè)供應(yīng)應(yīng)主要分布布在育才路路，主要包包括：周邊商業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀12345大轉(zhuǎn)盤附近近商業(yè)較為為理想，但但是業(yè)態(tài)分分布不佳，，毫無規(guī)劃劃章法三多亭社區(qū)區(qū)附近商業(yè)業(yè)以滿足周周邊居民日日常生活需需求為主雙洲路商業(yè)業(yè)主要滿足足日常生活活兼具部分分結(jié)構(gòu)性商商品。育才路北段段商業(yè)有較較多汽車售售賣及售后后維修改裝裝等育才路南段段商業(yè)主要要是建材家家居等項(xiàng)目面臨現(xiàn)現(xiàn)狀項(xiàng)目對手受眾項(xiàng)目本身即即為居住社社區(qū)，有一一定的消費(fèi)費(fèi)基礎(chǔ)區(qū)域內(nèi)幾個個大型樓盤盤分別都自自帶底商，，部分底商商面積還較較大招商所包含含業(yè)態(tài)：百百貨店及大大型超市為為核心，兼兼顧其他業(yè)業(yè)態(tài)項(xiàng)目對手受眾綜合來講，，項(xiàng)目區(qū)域域的大型樓樓盤本身都都具有一定定面積的商商業(yè)，和我我們存在著著一定的競競爭關(guān)系，，在提升區(qū)區(qū)域商業(yè)范范圍這一點(diǎn)點(diǎn)上又和我我們存在共共同的利益益。從各個方面面看來，項(xiàng)項(xiàng)目面臨以以下狀況：：面臨現(xiàn)狀分分析非商業(yè)核心心區(qū)項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目劣勢非核心商業(yè)業(yè)區(qū)項(xiàng)目可達(dá)性性較差競爭對手受眾綜合看來，，項(xiàng)目本身身適合的業(yè)業(yè)態(tài)比較容容易確定，，重點(diǎn)在競競爭對手和和受眾公園附近湘永路具備備一定的商商業(yè)基礎(chǔ)處在較為理理想的位置置項(xiàng)目自有消消費(fèi)人群項(xiàng)目臨近公公園帶來的的流動人群群項(xiàng)目現(xiàn)狀總總結(jié)項(xiàng)目現(xiàn)狀總總結(jié)：項(xiàng)目本身處處在高端社社區(qū)臨近，，具備一定定的人口基基礎(chǔ)，且周周邊有較多多的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目。項(xiàng)目本省商商業(yè)體量較較大，但大大多處于臨臨街位置或或內(nèi)街位置置，較為理理想。湘永路和育育才路都具具備一定的的商業(yè)氛圍圍，育才路路商業(yè)銜接接較好，湘湘永路相對對銜接較差差。項(xiàng)目所處區(qū)區(qū)域目前人人口較少，，也不處在在商業(yè)核心心區(qū)。項(xiàng)目目前建建設(shè)進(jìn)度不不很理想，，項(xiàng)目自身身工程進(jìn)度度和緊鄰項(xiàng)項(xiàng)目的瀟湘湘公園的現(xiàn)現(xiàn)狀目前均均不太理想想，需要進(jìn)進(jìn)一步改善善。發(fā)展商給我我們的任務(wù)務(wù)價格任務(wù)開發(fā)商預(yù)期價格周期任務(wù)均價銷售總價價格期望開始銷售時間招商周期銷售周期時間起止溝通—目前前狀況下的的戰(zhàn)略工程周邊宣傳開發(fā)商考慮：盡早進(jìn)入銷售階段獲得較好的市場認(rèn)可。獲得更多的利潤我們需要考慮項(xiàng)目定位精當(dāng)項(xiàng)目入市時機(jī)恰當(dāng)項(xiàng)目定價準(zhǔn)確無誤受眾考慮項(xiàng)目盈利能力終端消費(fèi)者考慮效率和節(jié)約解決的問題題思路1思路2思路3全市商業(yè)輻輻射中心或或?qū)I(yè)類賣賣場輻射本區(qū)域域的商業(yè)中中心其他思路項(xiàng)目思考--能做什什么思路一可行行性分析從項(xiàng)目的公公共交通及及人流狀況況來看，本項(xiàng)目難以以成為輻射射全市的商商業(yè)中心。。永州市冷水水灘區(qū)市級級購物中心心規(guī)模及條條件支持思路二的可可行性分析析從目前狀況況看來，項(xiàng)項(xiàng)目的人流流可達(dá)性相相對較差，，可行但利益益受限項(xiàng)目定位思思考3萬平米的的商業(yè)做成成什么思路一：類似于萬象象城輻射全全市的購物物中心不可行思路二：輻射本區(qū)域域的購物中中心?？尚欣媸苁芟拗菩枰黄评ЮЬ猪?xiàng)目定位思思考需要突破困困局突破的可能能性較高的車位位配比周邊道路的的通達(dá)性較較差項(xiàng)目處在河河?xùn)|區(qū)人居居重要銜接區(qū)區(qū)域從區(qū)域地理理上突破從消費(fèi)模式式上突破突破的可能能性建筑意向經(jīng)經(jīng)典、尊貴貴兩大公園理理想人文居居住永州市河?xùn)|東區(qū)建材家家居家具專業(yè)市市場聚集重重要區(qū)域周邊還有永永州市汽車車銷售行業(yè)聚集區(qū)區(qū)域本項(xiàng)目從外外部環(huán)境到到項(xiàng)目本身身具備突破的可能能性項(xiàng)目功能定定位—位置置角度從項(xiàng)目所處處位置來看看，項(xiàng)目位位于河?xùn)|居居住區(qū)核心心位置。項(xiàng)項(xiàng)目周邊配配套兩大公公園，又有有大量的流流動人口；；作為很好好的休閑娛娛樂場所，，公園本身身只具備自自然景觀，，需要好的的商業(yè)氛圍圍與之配套套形成一個個良好的休休閑娛樂購購物場所。。從周邊邊發(fā)展展趨勢勢來看看，項(xiàng)項(xiàng)目和和公園園的結(jié)結(jié)合將將直接接面對對河?xùn)|東區(qū)所所有具具有休休閑娛娛樂購購物等等需求求的人人群。。需要要項(xiàng)目目具備備完善善的商商業(yè)體體系。。商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)定定位便利店店社區(qū)商商業(yè)超級市市場區(qū)域型型商業(yè)業(yè)購物中中心即時性性，應(yīng)應(yīng)急性性有目目的購購買客客戶日常小小額消消費(fèi)為為主的的業(yè)態(tài)態(tài)構(gòu)成成商品結(jié)結(jié)構(gòu)齊齊全，，高頻頻率購購買物物品為為主商品結(jié)結(jié)構(gòu)齊齊全，，大眾眾化實(shí)實(shí)用品品為主主滿足足一次次性購購物以百貨貨店或或超級級市場場為核核心，，配以以專營營店、、餐飲飲店及及其他他生活活配套套等Shoppingmall城市綜綜合體體，滿滿足絕絕大部部分人人群和和商家家的購購物中中心根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目特特點(diǎn)，，購物物中心心比較較適合合項(xiàng)目目的整整體定定位項(xiàng)目功功能定定位——人口口角度度從周邊邊居住住人口口的角角度看看來，，未來來區(qū)域域內(nèi)（（河?xùn)|東居住住區(qū)+馬路街街居住住區(qū)））人口口數(shù)量量將達(dá)達(dá)到13萬左右右。眾多的的人口口卻沒沒有一一個好好的休休閑娛娛樂購購物場場所，，這些些人口口需要要一個個商品品結(jié)構(gòu)構(gòu)齊全全、能能夠滿滿足頻頻繁購購買和和結(jié)構(gòu)構(gòu)性購購買商商品的的需求求；綜綜合來來看需需要項(xiàng)項(xiàng)目具具備綜綜合商商業(yè)體體的功功能。。商業(yè)類類型分分析2000人5000人20000人50000人100000人便利店店、生生鮮食食品店店、書書報亭亭、醫(yī)醫(yī)藥店店、餐餐飲店店等網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)增設(shè)綜綜合超超市、、服務(wù)務(wù)類店店鋪增設(shè)中中型超超市、、生鮮鮮肉菜菜超市市、各各類專專業(yè)店店、餐餐飲店店增設(shè)社社區(qū)型型綜合合超市市、生生鮮肉肉菜超超市、、各類類專業(yè)業(yè)店、、文體體場所所增設(shè)大大型、、綜合合超市市等不同的的人口口條件件，對對應(yīng)不不同的的商業(yè)業(yè)條件件項(xiàng)目定定位——商業(yè)業(yè)氛圍圍從育才才路目目前的的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)看來來，主主要集集中在在三個個行業(yè)業(yè)，其其一是是汽車車的銷銷售和和維修修；其其二是是家居居裝修修和建建材類類的銷銷售；；其三三是餐餐飲業(yè)業(yè)。這這三部部分加加起來來占據(jù)據(jù)了育育才路路70%的的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)。目目前育育才路路的生生活配配套設(shè)設(shè)施在在很大大程度度上依依賴逸逸云路路上一一家面面積約約700㎡㎡的小小型超超市，，亟需需一個個能夠夠提供供較為為完善善的生生活配配套設(shè)設(shè)施的的商業(yè)業(yè)體系系。項(xiàng)目定定位——商業(yè)業(yè)氛圍圍從湘永永路的的商業(yè)業(yè)氛圍圍來看看，商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)主主要集集中在在消費(fèi)費(fèi)者實(shí)實(shí)施經(jīng)經(jīng)常性性購買買的行行業(yè)包包括餐餐飲和和煙酒酒特產(chǎn)產(chǎn)、水水果花花卉占占27%；；服務(wù)務(wù)類占占據(jù)了了21%；；而鞋鞋帽服服飾類類結(jié)構(gòu)構(gòu)性商商品又又占據(jù)據(jù)了20%左右右；總總體看看來行行業(yè)眾眾多，，業(yè)態(tài)態(tài)豐富富，遺遺憾的的是這這些業(yè)業(yè)態(tài)中中業(yè)態(tài)態(tài)豐富富的部部分主主要靠靠近大大轉(zhuǎn)盤盤附近近，對對三多多亭社社區(qū)附附近的的居民民所能能提供供的服服務(wù)有有限。。區(qū)域域內(nèi)需需要一一個較較為完完整成成體系系的商商業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)。。商業(yè)類類型分分析從現(xiàn)在在掌握握的情情況看看來，，項(xiàng)目目商業(yè)業(yè)部分分應(yīng)當(dāng)當(dāng)立足足滿足足社區(qū)區(qū)人群群要求求為主主、部部分拓拓展面面對區(qū)區(qū)域人人群為為輔，，兼顧顧流動動人群群從人口口來看看從商業(yè)業(yè)氛圍圍來看看從項(xiàng)目目自身身來看看從人口口來看看項(xiàng)目本本身人人口一一萬人人以上上周邊項(xiàng)項(xiàng)目人人口13萬人流動人人口規(guī)規(guī)模6-8千人從商業(yè)業(yè)氛圍圍來看看交通狀狀況一一般周邊商商業(yè)低低檔針對日日常消消費(fèi)從項(xiàng)目目自身身來看看永州高高端住住宅規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)合合理具備銜銜接功功能（無關(guān)的）（有關(guān)的）（無差異異化的的）（差異化化的）項(xiàng)目屬屬性定定位-經(jīng)濟(jì)價價值遞遞進(jìn)競爭狀狀況顧客的需需要（市價）（溢價）價格定位提取初初級產(chǎn)產(chǎn)品制造產(chǎn)產(chǎn)品提供服服務(wù)展示體體驗(yàn)引導(dǎo)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型顧客定制化商品化化商品化化商品化化顧客定制化顧客定制化項(xiàng)目定定位——結(jié)論論從項(xiàng)目目所處處位置置看來來：需需要項(xiàng)項(xiàng)目具備完完善的的商業(yè)業(yè)體系系從周邊邊人口口增長長的趨趨勢和和市政政規(guī)劃劃來看：：需要要項(xiàng)目目具備備綜合合商業(yè)業(yè)體的的功能從周邊邊商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的分分布來來看：：市場場上存在一一個完完善的的、具具備完完整體體系的的生活配配套商商業(yè)氛氛圍綜合看看來，，項(xiàng)目目需要要一個個具備完完善商商業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)的的城市市綜合合體項(xiàng)目形形象定定位項(xiàng)目形形象：：永州州市河河?xùn)|區(qū)區(qū)重要要商業(yè)業(yè)中心心1項(xiàng)目形形象：：永州州市河河?xùn)|區(qū)區(qū)休閑閑購物物樂園園2項(xiàng)目形形象：：永州州市河河?xùn)|區(qū)區(qū)中高高端購購物首首選3項(xiàng)目形形象：：永州州市河河?xùn)|區(qū)區(qū)重要要城市市綜合合體4業(yè)態(tài)構(gòu)構(gòu)成分分析——商品品頻繁購買商品針對區(qū)域內(nèi)所有消費(fèi)者，主要滿足消費(fèi)者日常生活需求，吸引眾多消費(fèi)者聚攏人氣。頻繁購買商品結(jié)構(gòu)性購買商品針對所有人群；針對不同的人群應(yīng)該有不同的檔次結(jié)構(gòu)性購買商品經(jīng)常購買商品針對中高端消費(fèi)者，主要滿足中高端消費(fèi)者進(jìn)階需求，完善項(xiàng)目結(jié)構(gòu)經(jīng)常購買商品針對商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)：：快餐食食雜、、水果果生鮮，，煙酒酒等日常消消費(fèi)品品針對商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)：：服裝服服飾、、文體體玩具、、辦公公用品品，中高檔檔餐飲飲等專賣店店、超超級市市場針對商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)：：大型百百貨商商店及其附附屬商商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)構(gòu)成分分析大型百貨大型超市為核心BECDA中西快餐文具玩具類服飾鞋帽專賣店中高端餐飲休閑娛樂類專營專專賣類類隨著樓樓層的的增高高，業(yè)態(tài)針針對的的客戶戶具有有一定的針對對性項(xiàng)目命名建建議項(xiàng)目的命名名2.項(xiàng)目命名建建議建議項(xiàng)目命命名：皇家財富廣廣場案名釋義：：以“皇家家”為底蘊(yùn)蘊(yùn)，深切吻吻合項(xiàng)目本本身形象，，以財富為為依托托，充分體體現(xiàn)項(xiàng)目本本身價值備用案名：：皇家財富富商業(yè)街/皇家商業(yè)廣廣場1.項(xiàng)目命名原原則項(xiàng)目命名和和住宅部分分應(yīng)當(dāng)相互互切近項(xiàng)目命名要要充分體現(xiàn)現(xiàn)商業(yè)部分分價值項(xiàng)目命名應(yīng)應(yīng)當(dāng)注重項(xiàng)項(xiàng)目本身形形象項(xiàng)目自身建建議項(xiàng)目建議大型百貨專專賣及其附附屬商業(yè)專營類門店店中西快餐大型超市休閑娛樂區(qū)區(qū)中高端餐飲飲服飾特賣專賣類社區(qū)服務(wù)、、家政服務(wù)務(wù)類，與公公園銜接處處休閑及快快速餐飲類類停車位的規(guī)規(guī)劃單位：車位位/100㎡㎡AddAddAddAdd自行車≥7.5機(jī)動車≥0.45自行車≥7.5機(jī)動車≥0.3飲食店集貿(mào)市場商業(yè)中心公共中心自行車≥7.5機(jī)動車≥0.45自行車≥3.6機(jī)動車≥0.31.本表機(jī)動車車停車車位位以小型汽汽車為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)當(dāng)量表示示，2.其他各型車車輛停車位位的換算辦辦法，應(yīng)符符合表中的的規(guī)定。項(xiàng)目需要車車位數(shù)量為為135個項(xiàng)目經(jīng)營模模式建議在解決售賣賣模式之前前，我們需需要明確項(xiàng)項(xiàng)目整體的的經(jīng)營模式式從項(xiàng)目的定定位、持續(xù)續(xù)經(jīng)營以及及良好形象象的維護(hù)來來看，需要要以統(tǒng)一的的形象來經(jīng)經(jīng)營。怎樣實(shí)現(xiàn)統(tǒng)統(tǒng)一形象的的經(jīng)營，目目前市場通通常的模式式是怎樣的的項(xiàng)目經(jīng)營模模式的確定定自營聯(lián)合經(jīng)營委托經(jīng)營？目前市場上上常見的經(jīng)營模式式項(xiàng)目經(jīng)營模模式建議售賣模式和和經(jīng)營模式式之間存在在著千絲萬萬縷的聯(lián)系系，在解決決前者之前前必須先確確認(rèn)后者自營分析聯(lián)合經(jīng)營分分析招租困難或或者具有壟壟斷性資源源的時候使使用風(fēng)險較大可以保底抽抽成或者純純分成租金與商業(yè)業(yè)經(jīng)營收入入掛鉤按照契約提提成分紅發(fā)展商具有有一定經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)情況適用用委托經(jīng)營分分析按契約收取取租金發(fā)展商沒有有商業(yè)運(yùn)作作經(jīng)驗(yàn)及實(shí)實(shí)力的情況況下適用不利于實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價值最大大化自營委托經(jīng)營公司聯(lián)合經(jīng)營經(jīng)營模式選選擇從發(fā)展商及及發(fā)展商的的長期利益益來看，百貨部分適適宜采用聯(lián)合經(jīng)營的的方式其余部分采采用“統(tǒng)一規(guī)劃、、分別經(jīng)營營”的策略經(jīng)營管理公公司和商家家可以采取取保底提成的方式進(jìn)行行合作，收收取的租金金一般分兩兩部分，一一部分是按按面積收取取，稱為保證租金，另一部分分按總營業(yè)額額的一定比比例收取，該比例取取決于承租租商的平均均費(fèi)用、商商品價格、、利潤率等等相關(guān)因素素，總營業(yè)業(yè)額的計(jì)算算通常每年年進(jìn)行一次次。租售模式分分析—出租租從好的方面面來講：從商業(yè)的培培養(yǎng)期開始始，到成本本的回收，，整個過程程中能夠體體現(xiàn)商業(yè)本本身的完全全價值，享享受整個利利益鏈上的的收益。出租的價值值體現(xiàn)在整整個商業(yè)存存活過程中中，尤其是是潛力越大大的商業(yè)越越不能在運(yùn)運(yùn)營初期體體現(xiàn)其完全全價值。租金是一個個動態(tài)變化化的過程，，考慮到通通貨膨脹的的因素，實(shí)實(shí)際上在早早期對租金金的判斷往往往偏低，，出租能夠夠彌補(bǔ)這一一遺憾。出租獲益是是比較穩(wěn)定定的收入來來源從壞的方面面來講：對于商業(yè)前前景朦朧的的物業(yè)來講講，出租不不能確保商商業(yè)能夠如如愿發(fā)達(dá)，，如果商業(yè)業(yè)經(jīng)營失敗敗，將造成成無租可收收的后果。。出租不利于于資金的快快速再分配配，相對來來講將受益益限制在特特定的方面面。出租不利于于快速回籠籠資金，會會造成短期期的資金壓壓力。導(dǎo)致致短時期內(nèi)內(nèi)資金流通通不暢。租售模式分分析—出售售從好的方面面來講出售可以快快速的回籠籠資金，也也利于資金金的再分配配，保障資資金鏈的流流通。在當(dāng)前大經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下下，新興財財富階層手手中掌握的的大量閑散散資金，因因?yàn)橥顿Y渠渠道匱乏而而流向房地地產(chǎn)投資領(lǐng)領(lǐng)域，使商商業(yè)地產(chǎn)售售賣有了外外部環(huán)境；；另外這類類非理性、、非專業(yè)人人群的投資資意識比較較初級。。金融體制讓讓開發(fā)商得得不到長期期金融工具具的支持，，只好通過過迅速開發(fā)發(fā)銷售變現(xiàn)現(xiàn)來歸還銀銀行貸款。。從壞的方面面來講商業(yè)的售買買導(dǎo)致無法法統(tǒng)一運(yùn)營營管理。尤尤其是室內(nèi)內(nèi)商業(yè)，它它客觀上要要求必須要要統(tǒng)一運(yùn)營營管理，由由于商業(yè)的的售賣使開開發(fā)商往往往喪失了商商鋪的支配配權(quán)，使得得統(tǒng)一的定定位、規(guī)劃劃、招商、、運(yùn)營無法法實(shí)現(xiàn)。開發(fā)商由于于還貸的壓壓力，將商商鋪天價賣賣給投資客客，投資客客為了獲得得既得的利利益回報，，將下游利利益鏈給嚴(yán)嚴(yán)重透支了了，而投資資客的收益益就是商家家成本的大大頭，一旦旦外部消費(fèi)費(fèi)市場疲軟軟，商家經(jīng)經(jīng)營必然慘慘淡，收入入無法保證證，加之成成本高企，，所以往往往難以逃避避死亡的厄厄運(yùn)。商家家一死，整整個項(xiàng)目失失敗，投資資客的租金金也就沒了了。租售模式分分析出租分析一方面來說說：出租能夠較較為真實(shí)體體現(xiàn)物業(yè)商商業(yè)價值出租能夠較較為長期的的帶來收益益一方面來說說：出租不利于于資金的快快速再分配配出租不利于于開發(fā)商資資金的流通通租售模式分析出售分析一方面來說說：出售可以迅迅速套現(xiàn)降降低風(fēng)險出售可以緩緩解資金壓壓力出售具備較較好的商業(yè)業(yè)環(huán)境一方面來說說：出售無法榨榨取更高的的利益出售會給商商業(yè)管理造造成一定的的困擾購買商鋪的的投資客會會嚴(yán)重透支支下游利益益租售模式分分析—隱藏藏的要點(diǎn)1重新思考盈利模式：商業(yè)地產(chǎn)到底是靠賣商鋪賺錢還是靠運(yùn)營賺錢，盈利模式?jīng)Q定操作模式，持有和售賣都是手段，如何賺錢才是目的。對于資金壓力較大的開發(fā)商，不妨租售結(jié)合，這個思路的核心，一是通過賣鋪實(shí)現(xiàn)一部分短期利益，平衡現(xiàn)金流動壓力；二是堅(jiān)持通過運(yùn)營來創(chuàng)造價值，以實(shí)現(xiàn)長期利益。2重新思考商業(yè)模式：解決利益鏈各方的盈利問題，其中商鋪的定價是關(guān)鍵。我們認(rèn)為定價應(yīng)遵從以下原則：從商家能接受的最高租金、投資客能接受的最低收益率出發(fā)，綜合考慮開發(fā)商的成本底線加合理利潤，對商鋪進(jìn)行合理定價。售賣本身就是短視行為，不要指望將下游的收益榨取干凈，留給利益鏈下游一定利潤空間。3充分考慮利益糾結(jié)：商業(yè)地產(chǎn)很多問題是盤根錯節(jié)的利益沖突的問題，不是專業(yè)問題。在利益沖突面前，決定利益沖突如何解決的是老板而不是專業(yè)人才，所以，首先解決好利益沖突問題，對專業(yè)認(rèn)可并給予充分的信任，并且為專業(yè)人才或?qū)I(yè)團(tuán)隊(duì)建立一個操作的平臺，堅(jiān)定不移地執(zhí)行。項(xiàng)目租售比比例建議售賣模式建建議直接銷售帶租約銷售售短期委托核心售賣將商鋪產(chǎn)權(quán)權(quán)直接銷售售給投資者者，不負(fù)責(zé)責(zé)該商鋪的的招商，由由投資者自自行使用。?？赡軐?dǎo)致致整個賣場場或商業(yè)街街陷入沒有有規(guī)劃、沒沒有主題、、沒有特色色的混亂經(jīng)經(jīng)營局面，，規(guī)模大的的賣場后果果將更嚴(yán)重重。在出售商鋪鋪時與投資資者約定，，在出售后后的一定年年限內(nèi)，由由開發(fā)商以以代理出租租的方式進(jìn)進(jìn)行包租，，或者直接接承租經(jīng)營營使用，包包租期間或或者承租期期間的租金金沖抵部分分售價款或或償付一定定租金回報報。通過聘請的的經(jīng)營管理理公司一次次性支付業(yè)業(yè)主短期租租金，取得得商鋪短期期的經(jīng)營權(quán)權(quán)。開發(fā)商商得到了物物業(yè)前期的的經(jīng)營管理理權(quán)，進(jìn)而而可以對賣賣場統(tǒng)一招招商、規(guī)劃劃和管理。。由此，委委托經(jīng)營期期結(jié)束之后后業(yè)主得到到的是一個個人氣較旺旺的商鋪，，租金收益益較穩(wěn)定，，投資回報報有保障。。通過對不同同區(qū)域的商商業(yè)進(jìn)行精精細(xì)化分和和規(guī)劃，保保留核心價價值較強(qiáng)、、利潤較高高的部分持持有進(jìn)行出出租；將由由核心商業(yè)業(yè)帶動的部部分實(shí)行售售賣既能夠夠平衡現(xiàn)金金流壓力又又能獲得長長期利益·租金的確定定不動產(chǎn)交易易發(fā)達(dá)且有有較多交易易實(shí)例不符合項(xiàng)目目情況有收益或潛潛在收益的的不動產(chǎn)A比較參照法法C租金收益法法B預(yù)期利潤法法項(xiàng)目周邊缺缺少可以參參照的同類類型商業(yè)適用于無收收益且不交交易的不動動產(chǎn)符合項(xiàng)目情情況項(xiàng)目售賣模模式分析—核心售賣賣模式香蜜湖片區(qū)區(qū)處于發(fā)展展階段，未未有成熟商商業(yè)氛圍，，我們調(diào)查查發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)項(xiàng)目周邊僅僅有零星街街鋪交易，，與本項(xiàng)目目經(jīng)營模式式相去甚遠(yuǎn)遠(yuǎn)，可參照照性不強(qiáng)。?！添?xiàng)目的價格格定位動態(tài)價格價格界定路路線圖用市場比較較法確定租租金及收益益率用收益還原原法計(jì)算靜靜態(tài)價格估計(jì)溢價空空間根據(jù)發(fā)展推推斷項(xiàng)目升升值空間根據(jù)市場比比較法，一一樓臨街商商鋪靜態(tài)月月租為110元/平米，由于于比較的都都是街鋪，，街鋪的使使用率都比比較高，接接近100%，所以120元/平米應(yīng)該是是一樓的按按套內(nèi)面積積計(jì)算的租租金。項(xiàng)目的價格格定位—靜態(tài)租金測測算商圈的分類類商業(yè)區(qū)商商業(yè)集中的的地區(qū),其其特色為商商圈大、流流動人口多多、各種商商店林立、、繁華熱鬧鬧。其消費(fèi)費(fèi)習(xí)性具有有快速、流流行、娛樂樂、沖動購購買及消費(fèi)費(fèi)金額比較較高等特色色。住宅區(qū)住住宅區(qū)住戶戶數(shù)量至少少1000戶以上。。其消費(fèi)習(xí)習(xí)性為消費(fèi)費(fèi)群穩(wěn)定，，講究便利利性、親切切感，家庭庭用品購買買率高文教區(qū)區(qū)其其附近近有一一所或或以上上的學(xué)學(xué)校，，其中中以私私立和和補(bǔ)習(xí)習(xí)班集集中區(qū)區(qū)較為為理想想。該該區(qū)消消費(fèi)群群以學(xué)學(xué)生居居多，，消費(fèi)費(fèi)金額額普遍遍不高高，但但果汁汁類飲飲品購購買率率高。。辦公區(qū)區(qū)指指辦公公大樓樓林立立的地地區(qū)。。其消消費(fèi)習(xí)習(xí)性為為便利利性、、在外外就餐餐人口口多、、消費(fèi)費(fèi)水平平較高高。工業(yè)區(qū)區(qū)工工業(yè)區(qū)區(qū)的消消費(fèi)者者一般般為打打工一一族，，消費(fèi)費(fèi)水平平較低低，但但消費(fèi)費(fèi)總量量較大大?；旌蠀^(qū)區(qū)分分為住住商混混合、、住教教混合合、工工商混混合等等。混混合區(qū)區(qū)具備備單一一商圈圈形態(tài)態(tài)的消消費(fèi)特特色，，一個個商圈圈內(nèi)往往往含含有多多種商商圈類類型，，屬于于多元元化的的消費(fèi)費(fèi)習(xí)性性。公式V=a/r[1-1/(1+r)n]，其其中V代代表評評估價價值，，a=樓層層租金金，r=5%（商商業(yè)化化率）），n=實(shí)實(shí)際使使用年年限（（使用用年限限40年））。備注：：假設(shè)設(shè)在40年年的使使用期期限中中，各各年凈凈收益益和投投資回回報率率相等等。得出如如下計(jì)計(jì)算結(jié)結(jié)果項(xiàng)目的的價格格定位位—收收益法法的計(jì)計(jì)算過過程首層價價格初初步估估算為為：13303元/平方米米（套套內(nèi)））根據(jù)本本項(xiàng)目目特點(diǎn)點(diǎn)及區(qū)區(qū)域市市場特特點(diǎn)，，本項(xiàng)項(xiàng)目的的溢價價空間間主要要集中中在營銷、、市場場增長長、品品牌三個方方面，，初步步預(yù)期期將帶帶來15%—20%的溢價價。動態(tài)價價格=靜態(tài)價價格+溢價空空間收益法法計(jì)算算市場增增長溢溢價規(guī)劃利利好溢溢價營銷措措施溢溢價外部溢溢價因因素內(nèi)部溢溢價因因素項(xiàng)目成熟溢價產(chǎn)品領(lǐng)先溢價品牌信譽(yù)溢價經(jīng)過溢溢價，，首層層均價價區(qū)間間[15300--16000]元/平方米米項(xiàng)目的的價格格定位位—經(jīng)過過溢價價后的的動態(tài)態(tài)價格格項(xiàng)目的的價格格定位位項(xiàng)目一一層外外鋪價格為為[15300，15900]元/平方米米（按按套內(nèi)內(nèi)面積積計(jì)算算）項(xiàng)目一一層內(nèi)內(nèi)鋪價格約約為外鋪價價格的的60%，約在在9200元/平方米米左左右（（按套套內(nèi)面面積計(jì)計(jì)算））項(xiàng)目二二層內(nèi)內(nèi)鋪價格約約為一層內(nèi)內(nèi)鋪價價格的的70%，約在在6400元/平方米米（按按套內(nèi)內(nèi)面積積計(jì)算算）項(xiàng)目4-5層若直直接銷銷售，，因面積積較大大，通通常價價格不不會很很高，，建議在在2500元/平方米米。（（按銷銷售面面積計(jì)計(jì)算））按照商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目30%-40%的公攤攤計(jì)算算項(xiàng)目整整體回回顧項(xiàng)目屬屬性定定位：：城市精精英人人士交交往、、休閑閑、購購物的的頂級級場所所項(xiàng)目形形象定定位：：頂級時時尚、、極致致體驗(yàn)驗(yàn)項(xiàng)目命命名：：皇家家財富富廣場場項(xiàng)目功功能定定位及及比例例：娛樂、、休閑閑：餐餐飲：：購物物=15%：25%：60%出售/出租租比例例：大致在在80%-85%售賣模模式：：帶租約約銷售售+核核心售售賣模模式+直直接銷銷售項(xiàng)目收收益：：小結(jié)：：項(xiàng)目目的長長期收收益主主要來來自于于項(xiàng)目目的成成功經(jīng)經(jīng)營，，短期期收益益相對對較少少。營銷推推廣建建議商鋪入入市的的策略略銷售時時機(jī)選選擇：：商業(yè)街街區(qū)展展示區(qū)區(qū)全實(shí)實(shí)景展展示，，已簽簽約3-4家主主力力大大商商家家先預(yù)預(yù)熱熱后后認(rèn)認(rèn)籌籌：：主體體部部分分的的外外裝裝修修及及商商家家準(zhǔn)準(zhǔn)備備工工作作完完成成之之后后再再登登記記咨咨詢詢推售售節(jié)節(jié)奏奏：：商鋪鋪分分3批銷銷售售，，每每批批單單位位分分次次推推出出，，每每次次推推出出即即售售完完熱點(diǎn)點(diǎn)制制造造：：不斷斷制制造造營營銷銷熱熱點(diǎn)點(diǎn)，，持持續(xù)續(xù)舉舉辦辦體體驗(yàn)驗(yàn)式式營營銷銷活活動動，，持持續(xù)續(xù)制制造造區(qū)區(qū)域域人人氣氣，，提提高高社社會會關(guān)關(guān)注注度度銷售售時時機(jī)機(jī)預(yù)熱熱認(rèn)認(rèn)籌籌推售售節(jié)節(jié)奏奏熱點(diǎn)點(diǎn)營營造造招商商目目的的分分析析引進(jìn)進(jìn)商商家家，，為為社社區(qū)區(qū)提提供供服服務(wù)務(wù)，，增增加加社社區(qū)區(qū)人人氣氣帶租租約約銷銷售售，，提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目現(xiàn)現(xiàn)有有價價值值項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)部部分分和和住住宅宅部部分分同同時時啟啟動動，，樹樹立立項(xiàng)項(xiàng)目目品品牌牌和和企企業(yè)業(yè)品品牌牌招商商目目的的分析析攏人人氣氣旺財財氣氣樹品品牌牌工作作思思路路原則則：：精精心心準(zhǔn)準(zhǔn)備備，，切切實(shí)實(shí)合合作作，，執(zhí)執(zhí)行行貫貫徹徹，，全全面面勝勝利利工作作內(nèi)內(nèi)容容：：圍圍繞繞招招商商和和銷銷售售目目標(biāo)標(biāo)的的徹徹底底解解決決方方案案運(yùn)營營目目標(biāo)標(biāo)：：招招商商達(dá)達(dá)到到90%，為為銷銷售售打打下下堅(jiān)堅(jiān)實(shí)實(shí)基基礎(chǔ)礎(chǔ)戰(zhàn)略略目目標(biāo)標(biāo)：：打打造造區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)主主要要商商業(yè)業(yè)街街，，提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目及及企企業(yè)業(yè)形形象象項(xiàng)目定位位：區(qū)域域型要商商業(yè)街區(qū)區(qū)招商流程程分析招商流程程招商人員員的招聘聘招商機(jī)制制的構(gòu)建建終極目標(biāo)標(biāo)團(tuán)隊(duì)協(xié)作作各種文本本招商手冊冊人員出動動媒介配合合委托代理理租賃調(diào)節(jié)節(jié)1.團(tuán)隊(duì)構(gòu)建建2.資料準(zhǔn)備備3.推廣執(zhí)行行4.物業(yè)配合合*始終終堅(jiān)持統(tǒng)統(tǒng)一的項(xiàng)項(xiàng)目形象象*始終終堅(jiān)持誠誠摯的服服務(wù)態(tài)度度樹立品牌牌、整體體招商、、統(tǒng)一形形象、統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營營管理通過推廣廣實(shí)現(xiàn)良良好的市市場品牌牌度和知知名度，，將有助助于項(xiàng)目目整體租租金水平平的提高高。通過先進(jìn)進(jìn)的商業(yè)業(yè)經(jīng)營管管理模式式和良好好的服務(wù)務(wù)理念爭爭服顧客客，贏得得市場，，最終保保障整個個商業(yè)獲獲得長期期的租金金收益和和經(jīng)營收收益。項(xiàng)目的總總體招商商思路樹立品牌牌、整體體招商、、統(tǒng)一形形象、統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營營管理項(xiàng)目進(jìn)行行整體招招商。項(xiàng)目的總總體招商商思路樹立品牌牌、整體體招商、、統(tǒng)一形形象、統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營營管理是指統(tǒng)一一商業(yè)的的整體，，包括內(nèi)內(nèi)部店鋪鋪的裝修修風(fēng)格、、統(tǒng)一商商業(yè)服務(wù)務(wù)人員的的著裝，，統(tǒng)一進(jìn)進(jìn)行宣傳傳推廣，，這樣能能夠很大大程度上上提高商商場的物物業(yè)檔次次，從而而滿足高高檔的商商業(yè)定位位，同時時也能大大大改善善項(xiàng)目的的購物和和經(jīng)營環(huán)環(huán)境，有有利于提提升項(xiàng)目目的品牌牌知名度度，構(gòu)筑筑核心競競爭力；；統(tǒng)一培訓(xùn)訓(xùn)管理，，以此提提高整體體服務(wù)水水平，降降低營銷銷成本。。項(xiàng)目的總總體招商商思路先招主力力店，后后其他；；項(xiàng)目的總總體招商商策略主力店在在招商條條件上給給予一定定優(yōu)惠。。主力店的的位置需需要預(yù)留留；招商到達(dá)達(dá)一定程程度需開開業(yè)；在品牌和和鋪位的的選擇上上要堅(jiān)持持檔次相相似的原原則。招商流程程分析月月月月月月月月確定招商商主題、、業(yè)態(tài)月準(zhǔn)備招商商資料整理意向向商家資資料確定招商商隊(duì)伍銷售中心心借助原原來場地地招商啟動動新聞發(fā)發(fā)布會主力店及及品牌商商家招商商與主力店店或品牌牌商家有有明確意意向商家簽約約儀式并并進(jìn)行宣宣傳銷售中心心開放開始銷售售登記及及咨詢(開始認(rèn)籌籌）鋪王拍賣賣及公開開發(fā)售即即解籌第第一批鋪鋪位品牌商家家簽約儀儀式并進(jìn)進(jìn)行宣傳傳第二批鋪鋪位登記記第二批主主力店、、品牌商商家招商商完成第三批鋪鋪位公開開發(fā)售即即解籌主力店、、品牌商商家招商商完成90%第三批鋪鋪位登記記第三批鋪鋪位公開發(fā)售售即解籌籌第三批主主力店、、品牌商商家招商商完成招商成功功答謝會會部分店鋪鋪開業(yè)籌籌備活動動剩余鋪位位招商、、簽約、、開業(yè)項(xiàng)目的推推廣-事事件營銷銷1事件營銷銷123皇家財富富廣場招招商發(fā)布布新聞推推介會：：時間：項(xiàng)目招商商開始之之前地點(diǎn)：永州市某某知名酒酒店目的：項(xiàng)目的預(yù)預(yù)熱和項(xiàng)項(xiàng)目整體體推介主題：項(xiàng)目的價價值所在在，項(xiàng)目目形象推推介與會對象象：開發(fā)公司司領(lǐng)導(dǎo)、、媒體記記者、政政府相關(guān)關(guān)部門領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、重重要商家家領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目的推推廣-事事件營銷銷21營銷事件件23事件營銷銷2：主力店店簽約儀儀式暨招招商推介介會時間：2-3家主力店店招商完完成之后后地點(diǎn)：項(xiàng)項(xiàng)目銷售售中心目的：聚聚攏人氣氣，見證證項(xiàng)目吸吸引力主題：項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)見證，，項(xiàng)目招招商推介介與會人員員：開發(fā)發(fā)公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、重重要商家家領(lǐng)導(dǎo)、、新聞媒媒體、業(yè)業(yè)內(nèi)人士士、重要要客戶廣告國際商業(yè)業(yè)城，富富貴黃金金鋪！財富大賺賺盤怎怎么賺都都是贏家家今日寸金金買土，，明日寸寸土寸金金！國際商業(yè)業(yè)城，富富貴黃金金鋪！傳世領(lǐng)地地商脈脈策源商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)廣告語語大賞回避的誤誤區(qū)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)难醒芯空猩躺虡I(yè)態(tài)，，避免在在一個區(qū)區(qū)域內(nèi)低低水平重重復(fù)招商商錯誤的定定位會導(dǎo)導(dǎo)致無法法針對特特定的商商業(yè)客戶戶群，最最終導(dǎo)致致長期招招商不利利失衡的業(yè)業(yè)態(tài)無法法滿足商商家的需需求，勢勢必造成成部分商商家無法法長期運(yùn)運(yùn)營而退退出供求失衡衡定位不當(dāng)當(dāng)業(yè)態(tài)失衡衡對于招商商工作來來說，以以下誤區(qū)區(qū)務(wù)必回回避，謹(jǐn)謹(jǐn)防利益益流失或或者招商商受阻招商誤區(qū)區(qū)詳解無有力消消費(fèi)人群群不合理的的租金區(qū)區(qū)間建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)不合理理招商人員員認(rèn)識錯錯誤招商人員員操作錯錯誤商家利益益受損策略失當(dāng)當(dāng)簽約條件件失衡供求失衡定位不當(dāng)業(yè)態(tài)失衡招商人員員的內(nèi)部部問題同同樣可以以造成重重大失誤誤缺乏執(zhí)行行力缺乏專業(yè)業(yè)的運(yùn)營營商缺乏招商商人才缺乏招商商管理人人才形象受損損利益受損損策略失當(dāng)當(dāng)或者無無策略只考慮主主力店只考慮長長周期附錄一：：商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目個案案分析零陵中路路商業(yè)核核心區(qū)12341：舜德Mall；2：金水灣灣；3：瀟湘步步行街；；4：第一街街商業(yè)項(xiàng)目目分析——瀟湘步步行街瀟湘步行行街位于于永州市市商業(yè)繁繁華路段段零陵中中路，屬屬于城市市零售商商業(yè)街區(qū)區(qū)。項(xiàng)目目前前經(jīng)營狀狀況較好好，一層層繁華，，二層則則趨于平平淡，三三四層目目前已經(jīng)經(jīng)脫離初初始規(guī)劃劃，四層層已經(jīng)成成為公司司辦公場場所所在在。項(xiàng)目規(guī)劃劃情況：：-1層：：大型生生活超市市，電器器超市（（目前已已經(jīng)引進(jìn)進(jìn)國美電電器，處處于裝修修階段））1層：男男女服飾飾，運(yùn)動動休閑，，皮鞋皮皮具，精精品，珠珠寶首飾飾2層：兒兒童服飾飾，母嬰嬰用品，，個性服服飾，韓韓日服飾飾，牛仔仔，個性性飾品；；3層：時時尚精品品，數(shù)碼碼天地，，小商品品市場，，圖書音音像，特特色產(chǎn)品品，小家家電等4層：中中西餐廳廳，風(fēng)味味美食，，咖啡茶茶吧，網(wǎng)網(wǎng)吧沙龍龍，電玩玩游戲，，休閑娛娛樂，臺臺球保齡齡球?yàn)t湘步行行街項(xiàng)目四層層成了雅雅虎中國國等公司司的辦公公場所項(xiàng)目三層層成了窗窗簾布藝藝大世界界和部分分餐飲業(yè)業(yè)的經(jīng)營營場所項(xiàng)目二層層依然是是服飾的的世界瀟湘步行行街規(guī)劃劃分析在業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃和商商鋪面積積的方面面來講，，項(xiàng)目為為一樓定定位了珠珠寶首飾飾等，但但是在店店面上主主要考慮慮的是40-80㎡之間的店面面。從整體上看看來，瀟湘湘步行街的的規(guī)劃遵循循著“人流流遞減，趨趨于專業(yè)””的原則，，且在業(yè)態(tài)態(tài)的規(guī)劃上上趨于全面面和商品種種類豐富，，規(guī)劃目的的顯然是以以面向全市市的綜合性性商業(yè)街區(qū)區(qū)為主。從實(shí)際上看看，商業(yè)街街在規(guī)劃中中明顯對消消費(fèi)人群的的判定不足足，實(shí)際上上商業(yè)街的的消費(fèi)群體體構(gòu)成主要要是流動人人群，人群群結(jié)構(gòu)復(fù)雜雜，需求多多樣化，在在這一點(diǎn)上上是對的；；但是較為為高端的消消費(fèi)人群則則明顯比例例不足以支支撐兩層樓樓相對高端端的沙龍、、保齡球、、咖啡吧等等；而網(wǎng)吧吧、餐廳美美食等對流流動人口和和常駐人口口都有需求求，不可能能僅靠流動動人口支撐撐從細(xì)節(jié)上來來講，沒有有充分考慮慮為消費(fèi)者者預(yù)留充分分的休息空空間，從而而導(dǎo)致消費(fèi)費(fèi)者不會在在項(xiàng)目內(nèi)部部充分逗留留。瀟湘步行街街敞露的休息息場所無法法提供較好好的遮蔽和和休息功能能，反而致致使器具損損壞，如左左圖所示與入口處電電梯的開啟啟相比（右右上圖），，商業(yè)街內(nèi)內(nèi)部的電梯梯則處于關(guān)關(guān)閉狀態(tài)（（右下圖））瀟湘步行街街瀟湘步行街街優(yōu)勢分析析地段占優(yōu)，，位于城市市核心商圈圈周邊商業(yè)發(fā)發(fā)達(dá)，有較較好的商業(yè)業(yè)氛圍人流量較大大瀟湘步行街街劣勢分析析規(guī)劃不合理理，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)有所偏偏頗。體量大，周周邊競爭激激烈周邊商業(yè)造造成分流現(xiàn)現(xiàn)象嚴(yán)重，，業(yè)態(tài)多為為低水平重重復(fù)建設(shè)，，價值缺失失。不留人，可可供休息區(qū)區(qū)域過少吸引力相對對偏弱，無無特色，無無亮點(diǎn)。商業(yè)項(xiàng)目分分析—金水水灣金水灣位于于核心商圈圈的重要銜銜接地點(diǎn)，，項(xiàng)目是目目前永州市市運(yùn)營最為為成功的高高端商業(yè)案案例。項(xiàng)目目前處處于重新調(diào)調(diào)整階段，，可能舍棄棄部分二線線品牌，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)以一線品品牌為主。。項(xiàng)目業(yè)態(tài)分分布為：-1層：童童品，小家家電，床品品，手機(jī)，，兒童樂園園，電玩等等1層：珠寶寶玉器，化化妝品，皮皮鞋皮具，，名表城2層：精品品女裝，時時尚女裝，，女士內(nèi)衣衣，精品飾飾品3層：精品品男裝，休休閑男裝，，針織服飾飾，男士精精品4層：運(yùn)動動休閑，牛牛仔休閑，，健身器材材，美食城城金水灣優(yōu)劣劣分析金水灣主要要優(yōu)勢在于于：核心商圈的的核心位置置。高端定位，，利潤較為為豐厚。項(xiàng)目主要經(jīng)經(jīng)營高端，，和中等收收入+偶爾爾高檔消費(fèi)費(fèi)的新奢侈侈主義相呼呼應(yīng)，追求求產(chǎn)生于20%商品品上的80%利益。。人流量大，，形象塑造成成功，合作作商家選擇擇較為精當(dāng)當(dāng)運(yùn)作成功，，運(yùn)營商能能力較強(qiáng)金水灣的劣劣勢在于：：業(yè)態(tài)較為單單一，服裝裝銷售為主主。（依靠靠周邊業(yè)態(tài)態(tài)彌補(bǔ)）體量決定了了無法形成成城市綜合合體，主要要是服裝銷銷售。業(yè)態(tài)高端，，針對人群群較為單一一。商業(yè)項(xiàng)目分分析—舜德德Mall舜德Mall位于永永州市零陵陵路和鳳凰凰路十字，，城市交通通核心地段段。目前百貨區(qū)區(qū)租金尚在在討論中；；建材區(qū)租金金在30-50元/平米不等等ITAT服服飾區(qū)目前前經(jīng)營狀況況不理想，，顧客寥寥寥，銷售人人員數(shù)倍于于顧客日雜區(qū)經(jīng)營營狀況較差差商業(yè)項(xiàng)目分分析—第一一街第一街位于于瀟湘步行行街斜對面面第一街1樓樓售價平均均為1.2萬元左右右，減去前前兩年的租租金返還，，實(shí)際售價價降低至1.03萬萬元左右；；二層實(shí)際際售價甚至至低于2500元。。第一街目前前開業(yè)的商商鋪并不嚴(yán)嚴(yán)格按照規(guī)規(guī)劃第一街是婚婚慶商品為為主題的專專業(yè)類商業(yè)業(yè)街區(qū)第一街分析析第一街獨(dú)辟辟蹊徑，專專注于婚慶慶禮品主題題；但是永永州市人口口基數(shù)較小小，需要考考慮婚慶用用品和日常常生活用品品（如煙酒酒糖茶方面面）的共通通產(chǎn)品作為為銜接和過過度，是否否采用這一一思路需要要觀察其后后期運(yùn)營。。從租售方式式上來講，，第一街在在銷售時采采用了“即即可自己經(jīng)經(jīng)營，亦可可委托經(jīng)營營”的思路路，這也造造成了規(guī)劃劃未必能統(tǒng)統(tǒng)一實(shí)現(xiàn)的的困境，目目前既有婚婚慶主題商商品，也有有無關(guān)商品品，不夠統(tǒng)統(tǒng)一。建筑第一層層層高達(dá)到到5.6米米，一層可可以做兩層層用。營銷活動比比較廣泛且且頻繁，營營銷活動遠(yuǎn)遠(yuǎn)至長沙，，塑造了較較好的項(xiàng)目目形象。但但是在項(xiàng)目目定位和營營銷的結(jié)合合上則顯得得不夠完善善。永州既既非婚慶產(chǎn)產(chǎn)品重要原原產(chǎn)地和集集散地，亦亦非重要商商賈聚集地地；以婚慶慶產(chǎn)品為主主題的商業(yè)業(yè)影響力很很難遠(yuǎn)至長長沙。在宣宣傳對象和和受眾上顯顯得稍有脫脫節(jié)。ThankYou!Addyourcompanyslogan9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。08:02:1608:02:1608:0212/22/20228:02:16AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2208:02:1608:02Dec-2222-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。08:02:1608:02:1608:02Thursday,December22,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2208:02:1608:02