房地產基礎知識教程課件

房地產

基礎知識教程

主講人：市場部易新勝房地產

基礎知識教程

主講人：市場部易新勝1題目：

在一個大雨滂沱的傍晚，你駕車在街頭急馳，這時你同時遇到了三個人，一個是曾經救助過你的醫(yī)生，他醫(yī)德高尚，醫(yī)術高明；另一個是得了重病的老太太，她非常需要人的幫助；最后一個是你的愛人。他們三人都沒有帶傘，在雨中等著你的幫助，但你車上只有一個座位，你會讓誰上車？你會如何處理呢？題目：2答案：你先走下車；把車鑰匙交給醫(yī)生，讓他帶病重的老太太去醫(yī)院；和你的愛人一起享受雨中漫步的浪漫。答案：3提要：房地產基本概念房產建筑基礎知識房型選擇基礎知識房地產價格提要：房地產基本概念4第一章房地產基本概念第一章房地產基本概念5房產與地產

房地產房產和地產的總稱其在物質上是由土地及土地上的建筑物和構筑物所構成經濟學上也叫不動產房產與地產房地產6房產與地產

土地所有權

土地所有者在法律規(guī)定的范圍內，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權利。

土地所有權分為

國有土地和集體土地兩類。

土地所有權限

民用為70年；商用、娛樂為40年；綜合和工業(yè)用地為50年房產與地產土地所有權7房產與地產

房產的分類

住宅建筑物生產用房辦公用房其它樓宇房產與地產房產的分類8房地產市場市場分類（通常分類方法）房地產一級市場：是土地交易市場，由政府直接控制和壟斷經營。房地產二級市場：是增量房(新房)市場，指房地產經營者與房地產使用者的縱向流通市場。房地產三級市場：即存量房（二手房）市場，是房地產所有者將房地產使用權或所有權再轉讓的市場，是消費者間的橫向交易，屬于消費市場的重新配置。房地產市場市場分類（通常分類方法）9更清晰的分類（按增量與存量的方式）土地市場：土地一級市場（出讓）土地二級市場（轉讓）房屋市場：一級市場（增量市場或一手房市場）二級市場（存量市場或二手房市場）

更清晰的分類（按增量與存量的方式）土地市場：土地一級市場（出10房地產消費

房地產消費的類型投資型：房地產的消費主體對房地產消費主要不是為了自己使用，而是為了作為投資對象，通過投入資金、勞動力、技術等要素改變原有的房地產性能、結構和形式，通過出售或出租來獲取利潤。生產型：對房地產的消費不是為了用于消費，而是作為生產和經營場所，為生產和經營提供活動空間或場地。消費型：主要是由國家機關、事業(yè)單位和個人為了消費使用。此類物業(yè)主要是住宅和辦公用房等。房地產消費房地產消費的類型11房地產中介房地產中介機構

房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。房地產中介房地產中介機構12房地產中介房地產中介服務房地產價格評估房地產信息服務房地產法律、政策及業(yè)務咨詢服務房地產轉讓、租賃、互換等居間介紹活動接受當事人委托，代辦房地產轉讓、租賃、抵押等有關手續(xù)法律、法規(guī)、規(guī)章允許從事的其它服務項目房地產中介房地產中介服務13房地產中介經紀人

指在經濟活動中，以收取傭金為目的，為促成他人交易而從事居間、行紀或者代理等經紀業(yè)務為常業(yè)的公民、法人和其他經濟組織。房地產中介經紀人14第二章房產建筑基礎知識第二章房產建筑基礎知識15建筑物的分類按建筑結構的材料分類磚木結構磚混結構鋼筋混凝土結構鋼結構建筑物的分類按建筑結構的材料分類16建筑物的分類按建筑高度分類

低層：1至3層多層：4至7層中高層（小高層）：8至10層高層：10層以上(公共建筑超過24米)超高層：建筑高度超過100米建筑物的分類按建筑高度分類17低層：1至3層低層：1至3層18多層：4至7層多層：4至7層19中高層（小高層）：8至10層中高層（小高層）：8至10層20高層：10層以上高層：10層以上21超高層：》100米超高層：》100米22各類房地產特點比較住宅多層與高層住宅房屋實際使用面積：多層住宅要高于高層住宅建筑質量：高層住宅的抗震性要優(yōu)于多層住宅房屋構造格局：多層住宅要好于高層住宅房屋價格：高層住宅要高于多層住宅物業(yè)管理費用：高層住宅要高于多層住宅高層住宅視野廣、景觀好，空氣清新。各類房地產特點比較住宅23各類房地產特點比較住宅低層住宅（別墅）

獨院式、雙聯(lián)式、聯(lián)排式

建筑多面臨空，平面組合靈活，朝向、通風采光好；環(huán)境安靜，干擾少；院子組織方便，使用便利。占地面極大，投資費用高。各類房地產特點比較住宅24房屋構造概述房屋構造組成部分地基與基礎墻或柱樓板與地面門窗樓梯屋頂房屋構造概述房屋構造組成部分25房屋構造概述建筑材料水泥鋼筋木材普通混泥土黏土磚粉炭灰加氣塊房屋構造概述建筑材料26房屋構造概述

窗

窗主要用于采光與通風，并可作圍護和眺望之用，對建筑物的外觀也有一定的影響。一般為了保證房間的通風和采光，居住房間的窗的面積與地面面積之比不低于1/7。

房屋構造概述窗27房屋構造概述門

主要用于交通和疏散，同時也起采光和通風作用。門的類型木門、鋼門、鋼筋混凝土門、鋁合金門、塑料門等。分戶門單元門房屋構造概述門28房屋面積計算房屋面積的分類實用面積它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積。公攤面積是指建筑物的樓梯、電梯間、外墻、首層大堂及小區(qū)內其它一些配套設施的分攤面積。建筑面積

包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。房屋面積計算房屋面積的分類29得房率套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺面積組成得房率=套內建筑面積/建筑面積得房率30得房率高層塔樓住宅約在75%~78%之間；高層板樓住宅約在在78%~85%之間；小高層板樓住宅約85%-88%之間多層住宅建筑約在88%-95%左右得房率31第三章房型基礎知識第三章房型基礎知識32戶型選擇遵循的原則實用經濟，功能分室

面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理朝向合理，日照充足，光線充分，通風良好戶型選擇遵循的原則實用經濟，功能分室33

實用經濟，功能分室

住宅的面積要緊湊實用，實用率高大小適宜，功能合理分布，不同的生活功能就要又不同的活動空間。

實用經濟，功能分室

34住宅基本功能要求戶內功能組合廳和過道臥室工作室生活陽臺客房貯藏衛(wèi)生間廚房服務陽臺住宅基本功能要求戶內功能組合廳臥室工作室生活陽臺客房貯衛(wèi)廚服35面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理

各功能空間都應該具有合理的大小尺度和相互關系

面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理36面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理人們理想的客廳面積在21-30平方米之間，客廳的開間不應小于3.9米，否則會影響電視的效果；臥室面積應在12-15平方米之間，因為臥室的主要功能是睡眠和休息，它必須設置床、床頭柜、衣柜、化妝臺、電視柜、休息椅等家具，應此還應該留有一定的活動空間，所以雙人臥室的開間就不應該小于3.6米，面積不應該小于12平方米；面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理人們理想的客廳面積在21-337面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理

衛(wèi)生間、廚房、儲藏間各占4-5平方米，陽臺5-6平方米，這樣的面積分配基本能保證各項功能的需要，符合當前人們生活使用需求和生活習慣。

面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理38面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理各功能空間的相互關系對使用效果也有影響。廚房應靠近入口，避免買了菜肴穿過客廳不方便；衛(wèi)生間應靠近臥室一邊晚間使用；廁所門不應該直接開向客廳和餐廳，既不衛(wèi)生也不雅觀；陽臺應設置在客廳前，臥室前面不應設置陽臺，因為臥室是私密空間，而陽臺是開放空間，曬衣服要穿過臥室會影響臥室的私密性。大套戶型中主臥最好設置獨用衛(wèi)生間以提高戶型品味。面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理各功能空間的相互關系對使用效果39面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理總之盡量做到以下幾個分開：

A、動靜分開客廳、餐廳、廚房、麻將室等人來人往、活動頻繁的空間要于需要最大程度靜謐空間的臥室分開。面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理總之盡量做到以下幾個分開：40面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理

B、公私分開家庭生活的私密性必須得到充分的尊重，不能讓訪客在進門后將業(yè)主家庭生活的方方面面一覽無余。要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）于客廳、餐廳、娛樂室進行區(qū)位分離，而且還要注意各房間門的方向。

面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理

B、公私分開41面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理

C、主次分開主人房不僅要朝向好（向南或者向景觀）、寬敞、大氣，而且應該又單獨的衛(wèi)生間，應與客房、父母房略有分隔。

面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理C、主次分開42面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理

D、干濕分開廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應該與怕水怕臟的臥室分開。面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理D、干濕分開43朝向合理，日照充足，

光線充分，通風良好

根據武漢的氣候條件，南北朝向的房間是適合武漢人居住的朝向。住宅的臥室使用面積在10平方米以上的均應直接采光，至少有一間臥室具有良好的朝向能直接獲得日照，一般正南向，南偏西或者南偏東不超過15度。開窗的大小不能小于地面面積的1/7。

朝向合理，日照充足，

光線充分，通風良好根據武漢的氣候44朝向合理，日照充足，

光線充分，通風良好根據武漢的氣候和生活喜好，選擇戶型時必須考慮自然通風，最好時客廳和餐廳能形成穿堂風。根據我國的飲食習慣，煎炒烹炸的時候產生的油煙對人體傷害很大，因此廚房應有直接對外采光和通風的窗。衛(wèi)生間也應該設有直接采光、通風的窗，對無通風窗的衛(wèi)生間應設置管道，合理安排進風和排風管道。

朝向合理，日照充足，

光線充分，通風良好根據武漢的氣候和45萬科四季花城2期3B型標準層萬科四季花城2期3B型標準層46客廳開間4.2米，主臥開間3.9米，主臥面積大于其他房間；

動區(qū)和靜區(qū)完全分離，很好的實現公私分離，干濕分開；

南北雙向陽臺，南北通透，穿堂鳳自然形成；

客廳無開門便于擺放家具，廚房緊鄰餐廳并帶工作陽臺，衛(wèi)生間緊鄰臥室；

書房退半米，自然形成儲藏間；

所有房間全部采光；尤其是保證了廚房和雙衛(wèi)的采光；

主臥衛(wèi)生間寬達2米，便于擺放浴缸，且面積大于客衛(wèi)以體現主人的尊貴。

客廳開間4.2米，主臥開間3.9米，主臥面積大于其他房間；47第四章房地產價格第四章48房地產價格房地產價格的種類市場價格——簡稱市價，是房地產交易雙方的實際成交價格理論價格——如果將房地產放在合理的市場上交易，應該實現的價格評估價格——是估價人員對房地產客觀合理價格做出的一種估計、推測和判斷房地產價格房地產價格的種類49房地產價格房地產價格的種類土地價格建筑物價格房產價格房產價格=土地價格+建筑物價格土地價格=房產價格-建筑物價格建筑物價格=房產價格-土地價格房地產價格房地產價格的種類50房地產價格容積率：規(guī)劃可建筑面積/用地面積是否容積率越高越好？房地產價格容積率：規(guī)劃可建筑面積/用地面積51房地產價格樓面價樓面地價樓面地價=土地總價格/建筑總面積建筑總面積=規(guī)劃用地面積*容積率房地產價格樓面價52房地產價格樓面地價計算：單位：萬元/畝每畝：667平方米舉例：200萬元/畝，容積率1.6，樓面價為？房地產價格樓面地價計算：53房地產價格房地產價格的種類所有權價格使用權價格其他權利價格房地產價格房地產價格的種類54房地產價格房價構成主要：包括土地價格、建安成本、配套費用、營銷管理財務成本和利稅五大部分房地產價格55房地產價格以武漢售價在3000元/平方米的多層商品房為例，樓面地價要1400元或略微以下，占房價的40％左右；建筑安裝成本一般在800元左右，占房價的20％；配套費用一般在200—300元之間，占房價的10％。營銷成本為房價的5%以內，管理成本1%-2%，財務成本3%。整個成本為房價的80％，其余的20％是利稅，包括開發(fā)商利潤和各種稅費等。

房地產價格以武漢售價在3000元/平方米的多層商品房為例，樓56房地產價格一般來講，土地價格的彈性較大，會對房價構成重大影響，武漢對土地控制較嚴，開發(fā)商拿地成本較高，土地價格幾乎沒有下降的可能。

最近雖然鋼材、水泥價格有所下降，但這只占建安成本的一部分，不會對整體房價形成大的影響。

房地產價格一般來講，土地價格的彈性較大，會對房價構成重大57房地產價格建安成本、配套、稅費、營銷成本都沒有下降空間，唯一可以改變新房利潤的就是土地價格。通過土地價格也基本可以判斷出房價。房地產價格建安成本、配套、稅費、營銷成本都沒有下降空間，唯一58房地產價格房產評估價格市場比較法收益法成本法假設開發(fā)法房地產價格房產評估價格59房地產價格市場比較法是最常用、最能反映房地產估價的價值標準的方法，即根據估價人員掌握的市場資料，采用房地產交易中的替代原則，通過選取與估價對象有相關性的實例，并分別進行實地勘察，做出交易情況、交易日期、區(qū)域因素與個別因素的修正，以此估算出估價對象客觀合理的價格或價值。房地產價格市場比較法是最常用、最能反映房地產估價的價值標準的60房地產價格運用市場比較法估價，應準確搜集大量交易實例，掌握正常市場價格行情。這個環(huán)節(jié)我們往往通過平時調查、看報等采集積累得到不同地段、不同用途、不同時點的房地產信息。房地產價格運用市場比較法估價，應準確搜集大量交易實例，61房地產價格四大修正：交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正房地產價格四大修正：62房地產價格交易情況修正：由于不同的交易案例都有其與眾不同的地方，其實際價值必然有差異，所以我們有必要進行交易情況修正，排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調整為正常價格。

房地產價格交易情況修正：63房地產價格

一般來說，有下列情形之一的交易實例不宜選為可比實例：l、

有利害關系人之間的交易；2、急于出售或購買情況下的交易；3、受債權債務關系影響的交易；4、交易雙方或一方對市場行情缺乏了解的交易;5、交易雙方或一方有特別動機或特別偏好的交易；6、相鄰房地產的合并交易；7、特殊方式的交易；8、交易稅費非正常負擔的交易；

9、其他非正常的交易。

房地產價格

一般來說，有下列情形之一的交易實例不宜選為可比實64房地產價格交易日期修正：

我們評估的是在估價時點上的房地產市場公允價值。故在交易情況修正之后，還必須進行交易日期修正，將可比實例在其成交日期時的價格調整為估價時點的價格。交易日期修正可直接采用類似房地產的價格變動率或指數進行調整。在無類似房地產的價格變動率或指數的情況下，可根據當地房地產價格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調整。

房地產價格交易日期修正：65房地產價格區(qū)域因素修正：1、繁華程度2、交通便捷程度；（如：距離飛機場、火車站、汽車站、碼頭等交通出入門戶的遠近；公交狀況；其它交通狀況等。）3、環(huán)境、景觀，公共配套設施完備程度；4、城市規(guī)劃限制等影響房地產價格的因素。

房地產價格區(qū)域因素修正：66房地產價格進行區(qū)域因素修正時，應根據估價對象的不同用途進行確定，將可比實例與估價對象的區(qū)域因素逐項進行比較，找出由于區(qū)域因素優(yōu)劣所造成的價格差異進行逐項調整。

房地產價格進行區(qū)域因素修正時，應根據估價對象的不同用途進67房地產價格個別因素修正：是同一區(qū)域不同房地產之間的差異比較。

有關土地方面的個別因素修正的內容主要應包括：

1、面積大小；

2、形狀；

3、臨路狀況；

4、基礎設施完備程度；

5、土地平整程度；

6、地勢，地質水文狀況；

7、規(guī)劃管制條件，

8、土地使用權年限；

房地產價格個別因素修正：是同一區(qū)域不同房地產之間的差異比較。68房地產價格

有關建筑物方面的個別因素修正的內容主要應包括：

1、成新度；

2、裝修狀況；

3、設施設備配置；

4、平面布置；

5、工程質量；

6、建筑結構；

7、樓層；

8、朝向。

房地產價格

有關建筑物方面的個別因素修正的內容主要應包括：

69房地產價格市場比較法是參照市場上已經成交的房地產的價格來確定估價對象的價格，為了確保估價結果的客觀合理，就要求選取的可比實例的成交價格是客觀合理的。在房地產市場上，能夠找到與估價對象個別因素、區(qū)域因素完全一樣，交易日期和估價時點也一樣，交易情況也完全符合公開市場的要求的可比實例是不現實的事情，所以我們運用市場比較法進行評估其關鍵是進行交易修正。房地產價格市場比較法是參照市場上已經成交的房地產的價格來70謝謝！TEL：59503998-8009MOBILE謝！71樹立質量法制觀念、提高全員質量意識。12月-2212月-22Thursday,December29,2022人生得意須盡歡，莫使金樽空對月。13:56:3213:56:3213:5612/29/20221:56:32PM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。12月-2213:56:3213:56Dec-2229-Dec-22加強交通建設管理，確保工程建設質量。13:56:3213:56:3213:56Thursday,December29,2022安全在于心細，事故出在麻痹。12月-2212月-2213:56:3213:56:32December29,2022踏實肯干，努力奮斗。2022年12月29日1:56下午12月-2212月-22追求至善憑技術開拓市場，憑管理增創(chuàng)效益，憑服務樹立形象。29十二月20221:56:32下午13:56:3212月-22嚴格把控質量關，讓生產更加有保障。十二月221:56下午12月-2213:56December29,2022作業(yè)標準記得牢，駕輕就熟除煩惱。2022/12/2913:56:3213:56:3229December2022好的事情馬上就會到來，一切都是最好的安排。1:56:32下午1:56下午13:56:3212月-22專注今天，好好努力，剩下的交給時間。12月-2212月-2213:5613:56:3213:56:32Dec-22牢記安全之責，善謀安全之策，力務安全之實。2022/12/2913:56:32Thursday,December29,2022相信相信得力量。12月-222022/12/2913:56:3212月-22謝謝大家！樹立質量法制觀念、提高全員質量意識。12月-2212月-2272房地產

基礎知識教程

主講人：市場部易新勝房地產

基礎知識教程

主講人：市場部易新勝73題目：

在一個大雨滂沱的傍晚，你駕車在街頭急馳，這時你同時遇到了三個人，一個是曾經救助過你的醫(yī)生，他醫(yī)德高尚，醫(yī)術高明；另一個是得了重病的老太太，她非常需要人的幫助；最后一個是你的愛人。他們三人都沒有帶傘，在雨中等著你的幫助，但你車上只有一個座位，你會讓誰上車？你會如何處理呢？題目：74答案：你先走下車；把車鑰匙交給醫(yī)生，讓他帶病重的老太太去醫(yī)院；和你的愛人一起享受雨中漫步的浪漫。答案：75提要：房地產基本概念房產建筑基礎知識房型選擇基礎知識房地產價格提要：房地產基本概念76第一章房地產基本概念第一章房地產基本概念77房產與地產

房地產房產和地產的總稱其在物質上是由土地及土地上的建筑物和構筑物所構成經濟學上也叫不動產房產與地產房地產78房產與地產

土地所有權

土地所有者在法律規(guī)定的范圍內，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權利。

土地所有權分為

國有土地和集體土地兩類。

土地所有權限

民用為70年；商用、娛樂為40年；綜合和工業(yè)用地為50年房產與地產土地所有權79房產與地產

房產的分類

住宅建筑物生產用房辦公用房其它樓宇房產與地產房產的分類80房地產市場市場分類（通常分類方法）房地產一級市場：是土地交易市場，由政府直接控制和壟斷經營。房地產二級市場：是增量房(新房)市場，指房地產經營者與房地產使用者的縱向流通市場。房地產三級市場：即存量房（二手房）市場，是房地產所有者將房地產使用權或所有權再轉讓的市場，是消費者間的橫向交易，屬于消費市場的重新配置。房地產市場市場分類（通常分類方法）81更清晰的分類（按增量與存量的方式）土地市場：土地一級市場（出讓）土地二級市場（轉讓）房屋市場：一級市場（增量市場或一手房市場）二級市場（存量市場或二手房市場）

更清晰的分類（按增量與存量的方式）土地市場：土地一級市場（出82房地產消費

房地產消費的類型投資型：房地產的消費主體對房地產消費主要不是為了自己使用，而是為了作為投資對象，通過投入資金、勞動力、技術等要素改變原有的房地產性能、結構和形式，通過出售或出租來獲取利潤。生產型：對房地產的消費不是為了用于消費，而是作為生產和經營場所，為生產和經營提供活動空間或場地。消費型：主要是由國家機關、事業(yè)單位和個人為了消費使用。此類物業(yè)主要是住宅和辦公用房等。房地產消費房地產消費的類型83房地產中介房地產中介機構

房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。房地產中介房地產中介機構84房地產中介房地產中介服務房地產價格評估房地產信息服務房地產法律、政策及業(yè)務咨詢服務房地產轉讓、租賃、互換等居間介紹活動接受當事人委托，代辦房地產轉讓、租賃、抵押等有關手續(xù)法律、法規(guī)、規(guī)章允許從事的其它服務項目房地產中介房地產中介服務85房地產中介經紀人

指在經濟活動中，以收取傭金為目的，為促成他人交易而從事居間、行紀或者代理等經紀業(yè)務為常業(yè)的公民、法人和其他經濟組織。房地產中介經紀人86第二章房產建筑基礎知識第二章房產建筑基礎知識87建筑物的分類按建筑結構的材料分類磚木結構磚混結構鋼筋混凝土結構鋼結構建筑物的分類按建筑結構的材料分類88建筑物的分類按建筑高度分類

低層：1至3層多層：4至7層中高層（小高層）：8至10層高層：10層以上(公共建筑超過24米)超高層：建筑高度超過100米建筑物的分類按建筑高度分類89低層：1至3層低層：1至3層90多層：4至7層多層：4至7層91中高層（小高層）：8至10層中高層（小高層）：8至10層92高層：10層以上高層：10層以上93超高層：》100米超高層：》100米94各類房地產特點比較住宅多層與高層住宅房屋實際使用面積：多層住宅要高于高層住宅建筑質量：高層住宅的抗震性要優(yōu)于多層住宅房屋構造格局：多層住宅要好于高層住宅房屋價格：高層住宅要高于多層住宅物業(yè)管理費用：高層住宅要高于多層住宅高層住宅視野廣、景觀好，空氣清新。各類房地產特點比較住宅95各類房地產特點比較住宅低層住宅（別墅）

獨院式、雙聯(lián)式、聯(lián)排式

建筑多面臨空，平面組合靈活，朝向、通風采光好；環(huán)境安靜，干擾少；院子組織方便，使用便利。占地面極大，投資費用高。各類房地產特點比較住宅96房屋構造概述房屋構造組成部分地基與基礎墻或柱樓板與地面門窗樓梯屋頂房屋構造概述房屋構造組成部分97房屋構造概述建筑材料水泥鋼筋木材普通混泥土黏土磚粉炭灰加氣塊房屋構造概述建筑材料98房屋構造概述

窗

窗主要用于采光與通風，并可作圍護和眺望之用，對建筑物的外觀也有一定的影響。一般為了保證房間的通風和采光，居住房間的窗的面積與地面面積之比不低于1/7。

房屋構造概述窗99房屋構造概述門

主要用于交通和疏散，同時也起采光和通風作用。門的類型木門、鋼門、鋼筋混凝土門、鋁合金門、塑料門等。分戶門單元門房屋構造概述門100房屋面積計算房屋面積的分類實用面積它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積。公攤面積是指建筑物的樓梯、電梯間、外墻、首層大堂及小區(qū)內其它一些配套設施的分攤面積。建筑面積

包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。房屋面積計算房屋面積的分類101得房率套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺面積組成得房率=套內建筑面積/建筑面積得房率102得房率高層塔樓住宅約在75%~78%之間；高層板樓住宅約在在78%~85%之間；小高層板樓住宅約85%-88%之間多層住宅建筑約在88%-95%左右得房率103第三章房型基礎知識第三章房型基礎知識104戶型選擇遵循的原則實用經濟，功能分室

面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理朝向合理，日照充足，光線充分，通風良好戶型選擇遵循的原則實用經濟，功能分室105

實用經濟，功能分室

住宅的面積要緊湊實用，實用率高大小適宜，功能合理分布，不同的生活功能就要又不同的活動空間。

實用經濟，功能分室

106住宅基本功能要求戶內功能組合廳和過道臥室工作室生活陽臺客房貯藏衛(wèi)生間廚房服務陽臺住宅基本功能要求戶內功能組合廳臥室工作室生活陽臺客房貯衛(wèi)廚服107面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理

各功能空間都應該具有合理的大小尺度和相互關系

面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理108面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理人們理想的客廳面積在21-30平方米之間，客廳的開間不應小于3.9米，否則會影響電視的效果；臥室面積應在12-15平方米之間，因為臥室的主要功能是睡眠和休息，它必須設置床、床頭柜、衣柜、化妝臺、電視柜、休息椅等家具，應此還應該留有一定的活動空間，所以雙人臥室的開間就不應該小于3.6米，面積不應該小于12平方米；面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理人們理想的客廳面積在21-3109面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理

衛(wèi)生間、廚房、儲藏間各占4-5平方米，陽臺5-6平方米，這樣的面積分配基本能保證各項功能的需要，符合當前人們生活使用需求和生活習慣。

面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理110面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理各功能空間的相互關系對使用效果也有影響。廚房應靠近入口，避免買了菜肴穿過客廳不方便；衛(wèi)生間應靠近臥室一邊晚間使用；廁所門不應該直接開向客廳和餐廳，既不衛(wèi)生也不雅觀；陽臺應設置在客廳前，臥室前面不應設置陽臺，因為臥室是私密空間，而陽臺是開放空間，曬衣服要穿過臥室會影響臥室的私密性。大套戶型中主臥最好設置獨用衛(wèi)生間以提高戶型品味。面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理各功能空間的相互關系對使用效果111面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理總之盡量做到以下幾個分開：

A、動靜分開客廳、餐廳、廚房、麻將室等人來人往、活動頻繁的空間要于需要最大程度靜謐空間的臥室分開。面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理總之盡量做到以下幾個分開：112面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理

B、公私分開家庭生活的私密性必須得到充分的尊重，不能讓訪客在進門后將業(yè)主家庭生活的方方面面一覽無余。要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）于客廳、餐廳、娛樂室進行區(qū)位分離，而且還要注意各房間門的方向。

面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理

B、公私分開113面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理

C、主次分開主人房不僅要朝向好（向南或者向景觀）、寬敞、大氣，而且應該又單獨的衛(wèi)生間，應與客房、父母房略有分隔。

面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理C、主次分開114面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理

D、干濕分開廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應該與怕水怕臟的臥室分開。面積適當，尺度適宜，分區(qū)合理D、干濕分開115朝向合理，日照充足，

光線充分，通風良好

根據武漢的氣候條件，南北朝向的房間是適合武漢人居住的朝向。住宅的臥室使用面積在10平方米以上的均應直接采光，至少有一間臥室具有良好的朝向能直接獲得日照，一般正南向，南偏西或者南偏東不超過15度。開窗的大小不能小于地面面積的1/7。

朝向合理，日照充足，

光線充分，通風良好根據武漢的氣候116朝向合理，日照充足，

光線充分，通風良好根據武漢的氣候和生活喜好，選擇戶型時必須考慮自然通風，最好時客廳和餐廳能形成穿堂風。根據我國的飲食習慣，煎炒烹炸的時候產生的油煙對人體傷害很大，因此廚房應有直接對外采光和通風的窗。衛(wèi)生間也應該設有直接采光、通風的窗，對無通風窗的衛(wèi)生間應設置管道，合理安排進風和排風管道。

朝向合理，日照充足，

光線充分，通風良好根據武漢的氣候和117萬科四季花城2期3B型標準層萬科四季花城2期3B型標準層118客廳開間4.2米，主臥開間3.9米，主臥面積大于其他房間；

動區(qū)和靜區(qū)完全分離，很好的實現公私分離，干濕分開；

南北雙向陽臺，南北通透，穿堂鳳自然形成；

客廳無開門便于擺放家具，廚房緊鄰餐廳并帶工作陽臺，衛(wèi)生間緊鄰臥室；

書房退半米，自然形成儲藏間；

所有房間全部采光；尤其是保證了廚房和雙衛(wèi)的采光；

主臥衛(wèi)生間寬達2米，便于擺放浴缸，且面積大于客衛(wèi)以體現主人的尊貴。

客廳開間4.2米，主臥開間3.9米，主臥面積大于其他房間；119第四章房地產價格第四章120房地產價格房地產價格的種類市場價格——簡稱市價，是房地產交易雙方的實際成交價格理論價格——如果將房地產放在合理的市場上交易，應該實現的價格評估價格——是估價人員對房地產客觀合理價格做出的一種估計、推測和判斷房地產價格房地產價格的種類121房地產價格房地產價格的種類土地價格建筑物價格房產價格房產價格=土地價格+建筑物價格土地價格=房產價格-建筑物價格建筑物價格=房產價格-土地價格房地產價格房地產價格的種類122房地產價格容積率：規(guī)劃可建筑面積/用地面積是否容積率越高越好？房地產價格容積率：規(guī)劃可建筑面積/用地面積123房地產價格樓面價樓面地價樓面地價=土地總價格/建筑總面積建筑總面積=規(guī)劃用地面積*容積率房地產價格樓面價124房地產價格樓面地價計算：單位：萬元/畝每畝：667平方米舉例：200萬元/畝，容積率1.6，樓面價為？房地產價格樓面地價計算：125房地產價格房地產價格的種類所有權價格使用權價格其他權利價格房地產價格房地產價格的種類126房地產價格房價構成主要：包括土地價格、建安成本、配套費用、營銷管理財務成本和利稅五大部分房地產價格127房地產價格以武漢售價在3000元/平方米的多層商品房為例，樓面地價要1400元或略微以下，占房價的40％左右；建筑安裝成本一般在800元左右，占房價的20％；配套費用一般在200—300元之間，占房價的10％。營銷成本為房價的5%以內，管理成本1%-2%，財務成本3%。整個成本為房價的80％，其余的20％是利稅，包括開發(fā)商利潤和各種稅費等。

房地產價格以武漢售價在3000元/平方米的多層商品房為例，樓128房地產價格一般來講，土地價格的彈性較大，會對房價構成重大影響，武漢對土地控制較嚴，開發(fā)商拿地成本較高，土地價格幾乎沒有下降的可能。

最近雖然鋼材、水泥價格有所下降，但這只占建安成本的一部分，不會對整體房價形成大的影響。

房地產價格一般來講，土地價格的彈性較大，會對房價構成重大129房地產價格建安成本、配套、稅費、營銷成本都沒有下降空間，唯一可以改變新房利潤的就是土地價格。通過土地價格也基本可以判斷出房價。房地產價格建安成本、配套、稅費、營銷成本都沒有下降空間，唯一130房地產價格房產評估價格市場比較法收益法成本法假設開發(fā)法房地產價格房產評估價格131房地產價格市場比較法是最常用、最能反映房地產估價的價值標準的方法，即根據估價人員掌握的市場資料，采用房地產交易中的替代原則，通過選取與估價對象有相關性的實例，并分別進行實地勘察，做出交易情況、交易日期、區(qū)域因素與個別因素的修正，以此估算出估價對象客觀合理的價格或價值。房地產價格市場比較法是最常用、最能反映房地產估價的價值標準的132房地產價格運用市場比較法估價，應準確搜集大量交易實例，掌握正常市場價格行情。這個環(huán)節(jié)我們往往通過平時調查、看報等采集積累得到不同地段、不同用途、不同時點的房地產信息。房地產價格運用市場比較法估價，應準確搜集大量交易實例，133房地產價格四大修正：交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正房地產價格四大修正：134房地產價格交易情況修正：由于不同的交易案例都有其與眾不同的地方，其實際價值必然有差異，所以我們有必要進行交易情況修正，排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調整為正常價格。

房地產價格交易情況修正：135房地產價格

一般來說，有下列情形之一的交易實例不宜選為可比實例：l、

有利害關系人之間的交易；2、急于出售或購買情況下的交易；3、受債權債務關系影響的交易；4、交易雙方或一方對市場行情缺乏了解的交易;5、交易雙方或一方有特別動機或特別偏好的交易；6、相鄰房地產的合并交易；7、特殊方式的交易；8、交易稅費非正常負擔的交易；

9、其他非正常的交易。

房地產價格

一般來說，有下列情形之一的交易實例不宜選為可比實136房地產價格交易日期修正：

我們評估的是在估價時點上的房地產市場公允價值。故在交易情況修正之后，還必須進行交易日期修正，將可比實例在其成交日期時的價格調整為估價時點的價格。交易日期修正可直接采用類似房地產的價格變動率或指數進行調整。在無類似房地產的價格變動率或指數的情況下，可根據當地房地產價格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調整。

房地產價格交易日期修正：137房地產價格區(qū)域