西安小寨軍區(qū)項(xiàng)目策劃報(bào)告五

西安小寨軍區(qū)項(xiàng)目策劃報(bào)告五方案架構(gòu)：第一部分基本情況第二部分項(xiàng)目定位第三部分規(guī)劃建議第五部分效益分析第四部分設(shè)計(jì)建議前言前言：受雁塔區(qū)人民政府委托，針對(duì)小寨十字西南片臨街土地的改造建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)廣泛深入地調(diào)研，結(jié)合國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的商業(yè)體建設(shè)經(jīng)驗(yàn)和西安市的商業(yè)環(huán)境，完成了項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)前的策劃報(bào)告，供決策參考，也供未來(lái)項(xiàng)目的詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提供依據(jù)?；陧?xiàng)目地的基本特點(diǎn)、開(kāi)發(fā)主體的需求、西安市商業(yè)環(huán)境、小寨商圈的改造升級(jí)規(guī)劃、國(guó)內(nèi)外商業(yè)物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)、消費(fèi)人群的需求特點(diǎn)等六大因素，我們初步判斷該項(xiàng)目應(yīng)該定位成大型城市商業(yè)綜合體，建設(shè)成為西安標(biāo)志性的商業(yè)體之一。項(xiàng)目的建設(shè)，必將極大地提高西安市商業(yè)的現(xiàn)代化、國(guó)際化的程度，有力的推動(dòng)西安市及雁塔區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，強(qiáng)力支撐小寨商圈的改造升級(jí)，意義重大。小寨西路長(zhǎng)安路項(xiàng)目地概念展示小寨西路長(zhǎng)安路長(zhǎng)安路小寨西路第四部分設(shè)計(jì)建議方案架構(gòu)：第一部分基本情況第二部分項(xiàng)目定位第三部分規(guī)劃建議第五部分效益分析第一部分基本情況第一部分項(xiàng)目地基本情況分析位置及范圍：項(xiàng)目地地處西安市城南板塊及小寨商圈的中心小寨十字西南角，東臨長(zhǎng)安路，北臨小寨西路，南沿長(zhǎng)安路至黑河指揮部，西沿小寨西路至干休所，整個(gè)項(xiàng)目地呈“L”型，項(xiàng)目地全部隸屬于陜西省軍區(qū)?，F(xiàn)狀：項(xiàng)目地改造范圍主要包括：軍區(qū)的小車隊(duì)、軍人服務(wù)社、軍區(qū)招待所三部分。土地指標(biāo)：項(xiàng)目地總共占地55422㎡（約83畝），需拆除房屋面積40647㎡范圍依據(jù)：以上改造范圍的框定，只是對(duì)軍區(qū)現(xiàn)有對(duì)外服務(wù)功能的整體改造升級(jí)，以“不會(huì)對(duì)軍區(qū)的正常軍務(wù)活動(dòng)有任何影響”為前提。（一）項(xiàng)目地概況小寨西路長(zhǎng)安路第一部分項(xiàng)目地基本情況分析1、項(xiàng)目地地處西安市城南板塊的中心——西安都市副中心。城南是西安發(fā)展起步最早速度也最快的區(qū)域，是西安的文教科研區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)區(qū)，是西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平最高、人居環(huán)境軟硬條件最好的地區(qū)，聚集了西安大部分高素質(zhì)、高收入人群及大學(xué)生人群，是消費(fèi)力最強(qiáng)的區(qū)域。小寨十字無(wú)論是地理位置還是商業(yè)輻射力均是無(wú)可爭(zhēng)議的城南中心，同時(shí)也是城市規(guī)劃（國(guó)務(wù)院已審批）確定的都市副中心。2、項(xiàng)目地地處小寨商圈的核心區(qū)。小寨商圈是西安市第二大商圈，是城南的商業(yè)中心。小寨商圈依靠城南強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力和聚集的優(yōu)質(zhì)消費(fèi)人群，其發(fā)展速度在西安市遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他商圈，小寨的人流量及商業(yè)物業(yè)租金直逼鐘樓商圈。而小寨商圈的核心無(wú)疑是小寨十字，項(xiàng)目地所在的十字西南角是小寨商圈最核心的商業(yè)地塊，是小寨商圈發(fā)展升級(jí)的重要承載地。3、小寨商圈的升級(jí)改造正全面迅速展開(kāi)雁塔區(qū)政府正在全面推進(jìn)小寨商圈的升級(jí)改造，打造一個(gè)全國(guó)領(lǐng)先的新商圈，作為商圈中心的小寨十字當(dāng)然是首當(dāng)其沖，十字東北角的長(zhǎng)安大學(xué)沿街項(xiàng)目地已開(kāi)始拆遷施工、西北角的郵電國(guó)際項(xiàng)目已進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、東南角項(xiàng)目也已開(kāi)始拆遷施工，小寨商圈中心小寨十字的改造升級(jí)僅差西南角一環(huán)。同時(shí)，小寨商圈很多商業(yè)改造項(xiàng)目及街景整治工作已全面展開(kāi)，可以預(yù)見(jiàn)在2010年小寨地鐵施工完成后，小寨商圈將以一個(gè)全新的現(xiàn)代化商圈面貌迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。（二）項(xiàng)目地環(huán)境要點(diǎn)第一部分項(xiàng)目地基本情況分析4、項(xiàng)目地交通優(yōu)勢(shì)明顯項(xiàng)目地地處西安市南北中軸線長(zhǎng)安路旁；正在修建的地鐵2號(hào)線小寨站與項(xiàng)目地相連；南二環(huán)、長(zhǎng)安路、小寨東西路、朱雀路、緯二街等多條城市交通干道交匯；可直接通達(dá)西安市各個(gè)角落的達(dá)40多條的公交線路網(wǎng)；以上交通條件使項(xiàng)目具有無(wú)可比擬的交通優(yōu)勢(shì)，在汽車社會(huì)來(lái)臨的今天，相比日益擁擠的城內(nèi)鐘樓商圈無(wú)疑具有更大的發(fā)展空間和競(jìng)爭(zhēng)力。5、小寨十字地鐵施工正展開(kāi)，十字東邊道路已封閉，工期22個(gè)月(約2年)。6、周邊各類商業(yè)業(yè)態(tài)密集密布，商業(yè)氛圍濃郁，人流量超過(guò)30萬(wàn)/日7、項(xiàng)目地屬于陜西省軍區(qū)，建成后與軍區(qū)相鄰，規(guī)劃建設(shè)需要多角度考慮軍區(qū)的保密及安防需求。（二）項(xiàng)目地環(huán)境要點(diǎn)第一部分基本情況第二部分項(xiàng)目定位第三部分規(guī)劃建議第五部分效益分析第四部分設(shè)計(jì)建議第二部分項(xiàng)目定位方案架構(gòu)：第二部分項(xiàng)目定位1、總體戰(zhàn)略定位：打造西安最時(shí)尚的大型城市商業(yè)綜合體城市綜合體概念：城市綜合體，是由城市的酒店、商業(yè)零售、辦公、居住、展覽、餐飲、文娛等功能組成，并由它們構(gòu)成一個(gè)具有多功能的城市縮微體。綜合體一般功能齊全，規(guī)模宏大，在一定范圍內(nèi)能實(shí)現(xiàn)自給自足，形成“城中城”的經(jīng)營(yíng)方式，能使建筑產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益。如北京的嘉里中心、國(guó)貿(mào)中心、東方廣場(chǎng)；上海的恒隆廣場(chǎng)、正大廣場(chǎng)；深圳的華潤(rùn)萬(wàn)象城；香港的太古廣場(chǎng)、中環(huán)廣場(chǎng)；日本的六本木、博多運(yùn)河成等。根據(jù)城市綜合體特點(diǎn)可以劃分為：交通樞紐型城市綜合體，城市CBD中心的城市綜合體，城郊結(jié)合部城市綜合體三種類型。2、功能定位：集商業(yè)、酒店、辦公、餐飲、休閑娛樂(lè)于一體的大型城市商業(yè)綜合體3、產(chǎn)品定位：商業(yè)：時(shí)尚百貨、大型超市、臨街商鋪、商業(yè)內(nèi)街酒店：5星級(jí)酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店辦公：5A甲級(jí)寫(xiě)字樓、公寓式辦公

餐飲：時(shí)尚餐飲休閑娛樂(lè)：酒吧、咖啡、茶秀等（時(shí)尚、品味、特色）4、形象定位：商業(yè)國(guó)際化、現(xiàn)代化的集中體現(xiàn)，都市商業(yè)綜合體在西安規(guī)劃設(shè)計(jì)的典范。（一）項(xiàng)目定位1、城市商業(yè)綜合體代表了大都市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展方向城市綜合體在共生、互利的前提下，實(shí)現(xiàn)多功能的綜合，使建筑具有物質(zhì)構(gòu)成上的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)，從而當(dāng)城市生活需求發(fā)生變化時(shí)能進(jìn)行自我調(diào)整。各種功能互為補(bǔ)充，整幢建筑可以在一定范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)自給自足，形成“城中城”的經(jīng)營(yíng)方式；各種功能互相配合，提供對(duì)方發(fā)展的潛力，反過(guò)來(lái)促進(jìn)自身的增長(zhǎng)，例如商業(yè)、辦公、酒店與會(huì)議中心相結(jié)合，集中不同的商業(yè)行為，彼此增加潛在顧客，并提供多門類，多層次的服務(wù)，從而使建筑獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈化的今天，競(jìng)爭(zhēng)不是正確的做法，競(jìng)合才是主流的發(fā)展思維，單體建筑或單一力量參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力是巨大的，市場(chǎng)推廣費(fèi)用是高昂的。因此，相關(guān)業(yè)態(tài)和力量組團(tuán)聯(lián)合營(yíng)銷參與競(jìng)爭(zhēng)成為必然，城市綜合體的出現(xiàn)并成為大都市商業(yè)物業(yè)發(fā)展的主流是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物。因此，城市商業(yè)綜合體的聚合效應(yīng)是其成為大都市商業(yè)物業(yè)主流的內(nèi)在原因！（二）項(xiàng)目定位依據(jù)第二部分項(xiàng)目定位城市綜合體圖片示意北京嘉里中心北京國(guó)貿(mào)中心深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城2、小寨十字是西安最適合發(fā)展大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目的區(qū)域西安市是世界四大古都之一，其商業(yè)中心地處古城墻以內(nèi)，商業(yè)物業(yè)發(fā)展受到諸多古城保護(hù)制約，狹小的空間已不具備發(fā)展大型城市綜合體的條件。而按大型城市綜合體一般分布于交通樞紐、CBD或商業(yè)中心的規(guī)律，小寨城南商業(yè)中心和消費(fèi)潛力巨大的兩大特點(diǎn)剛好符合發(fā)展大型商業(yè)綜合體的要求，是西安市發(fā)展大型商業(yè)綜合體的最佳發(fā)展區(qū)域。3、項(xiàng)目地的空間范圍完全具備建設(shè)大型商業(yè)綜合體的條件大型城市綜合體一般占地50000㎡以上，而小寨商圈的中心區(qū)域具備這個(gè)空間要求的地塊很少，而本項(xiàng)目地的空間完全具備這個(gè)條件，這就使本項(xiàng)目成為這片重要商業(yè)區(qū)域里唯一的大型商業(yè)綜合體成為可能，成為小寨商圈乃至西安市最知名的商業(yè)體，從而在小寨商圈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)最有利的位置，完全可達(dá)到開(kāi)元商城領(lǐng)導(dǎo)鐘樓商圈的效果。（二）項(xiàng)目定位依據(jù)第二部分項(xiàng)目定位（三）項(xiàng)目定位思考模型小寨商圈改造升級(jí)規(guī)劃國(guó)內(nèi)外商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)項(xiàng)目地的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)目標(biāo)消費(fèi)人群需求打造西安最具特色的城市商業(yè)綜合體集辦公、酒店、商業(yè)餐飲、休閑娛樂(lè)等功能于一體的城市商業(yè)綜合體五星級(jí)酒店軍區(qū)自身需求整體戰(zhàn)略定位功能定位產(chǎn)品定位附加功能定位時(shí)尚百貨經(jīng)濟(jì)型酒店大型地下停車場(chǎng)西安市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀大型超市時(shí)尚購(gòu)物街中高檔寫(xiě)字樓餐飲休閑娛樂(lè)第二部分項(xiàng)目定位第一部分基本情況第二部分項(xiàng)目定位第三部分規(guī)劃構(gòu)想第五部分效益分析第四部分設(shè)計(jì)建議第三部分規(guī)劃建議方案架構(gòu)：策劃層面的建議規(guī)劃方案第三部分規(guī)劃建議1、環(huán)境特性：項(xiàng)目地及開(kāi)發(fā)的物業(yè)全權(quán)隸屬于陜西省軍區(qū)，只能開(kāi)發(fā)只租不售的物業(yè)，并且建成后與軍區(qū)相鄰，無(wú)論地上還是地下規(guī)劃設(shè)計(jì)都要符合軍區(qū)的保密及安防要求。2、地鐵站：項(xiàng)目地與地鐵小寨站西南角出口相連，規(guī)劃設(shè)計(jì)注意符合地鐵站點(diǎn)的規(guī)劃，并主動(dòng)與之連接，為項(xiàng)目導(dǎo)入人流。3、停車：小寨目前的商業(yè)體均沒(méi)充分考慮停車需求，本項(xiàng)目要充分考慮軍區(qū)車隊(duì)及消費(fèi)者的停車要求。4、業(yè)態(tài)聯(lián)系：綜合體設(shè)計(jì)最重要的一點(diǎn)就是充分考慮業(yè)態(tài)間的串聯(lián)關(guān)系。5、地下空間：出于發(fā)揮土地價(jià)值及地鐵站資源的考慮，要?jiǎng)?chuàng)造性地合理利用地下空間，并注意上下的和諧連接。（一）項(xiàng)目地規(guī)劃要點(diǎn)提示（二）項(xiàng)目地規(guī)劃總體概念1、項(xiàng)目規(guī)劃平面及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目合計(jì)（㎡）占地面積55422總建筑面積252555其中地上223025地下29530商業(yè)總計(jì)78373地上67095地下11278酒店經(jīng)濟(jì)型酒店57455星級(jí)酒店寫(xiě)字樓72108酒店式公寓26367地下停車場(chǎng)18252容積率4.02建筑密度44%軍區(qū)大門軍區(qū)北門第三部分規(guī)劃建議配電室4F辦公樓門診部辦公樓（二）項(xiàng)目地規(guī)劃總體概念2、項(xiàng)目規(guī)劃效果圖——鳥(niǎo)瞰圖寫(xiě)字樓名品街區(qū)五星級(jí)酒店大型商業(yè)大型商業(yè)經(jīng)濟(jì)型酒店小寨西路長(zhǎng)安路第三部分規(guī)劃建議（二）項(xiàng)目地規(guī)劃總體概念3、項(xiàng)目規(guī)劃效果圖——商業(yè)街效果小寨西路第三部分規(guī)劃建議（三）項(xiàng)目功能布局五星級(jí)酒店大型商業(yè)甲級(jí)寫(xiě)字樓公寓式酒店經(jīng)濟(jì)型酒店名品街區(qū)大型商業(yè)第三部分規(guī)劃建議軍區(qū)北門軍區(qū)大門（四）項(xiàng)目交通及人流引導(dǎo)構(gòu)想地鐵人流動(dòng)線（地鐵人流進(jìn)入商業(yè)副一層）過(guò)街人流動(dòng)線駕車人流動(dòng)線公交人流動(dòng)線1、項(xiàng)目外人流交通示意第三部分規(guī)劃建議軍區(qū)北門地下車庫(kù)入口軍區(qū)大門地下車庫(kù)入口（四）項(xiàng)目交通及人流引導(dǎo)構(gòu)想2、項(xiàng)目?jī)?nèi)垂直人流交通示意及綜合商業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)第三部分規(guī)劃建議1、軍區(qū)大門設(shè)計(jì)建議

考慮到軍區(qū)的特殊性質(zhì)，并且要與商務(wù)區(qū)相協(xié)調(diào)，建議軍區(qū)大門要體現(xiàn)莊嚴(yán)肅穆的感覺(jué)，可采用對(duì)稱式的布局形式。材料方面，可以選用現(xiàn)代感強(qiáng)一些的材料與商務(wù)區(qū)的現(xiàn)代風(fēng)格相協(xié)調(diào)。大門兩側(cè)的建筑要為烘托大門的莊嚴(yán)肅穆服務(wù)，讓建筑去適應(yīng)烘托大門，而不需要大門做任何改變，嚴(yán)格按軍區(qū)形象的要求建設(shè)。（五）項(xiàng)目其他設(shè)施規(guī)劃建議第三部分規(guī)劃建議軍區(qū)大門概念示意圖2、拆除的功能設(shè)施恢復(fù)建議本次改造需要拆除軍區(qū)機(jī)關(guān)的車隊(duì)用房、食堂、軍人服務(wù)社、軍區(qū)招待所等功能設(shè)施，可考慮在改造后的新建筑里規(guī)劃設(shè)計(jì)相應(yīng)的空間予以滿足；也可趁改造之機(jī)，對(duì)軍區(qū)機(jī)關(guān)內(nèi)其它非改造區(qū)域做調(diào)整性改造，合理化利用非改造范圍的土地，將拆除的功能設(shè)施遷入，以保持改造后項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)效果。3、保密安防建議鑒于軍區(qū)機(jī)關(guān)保密性和安全性的要求。建議在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，與軍區(qū)機(jī)關(guān)相鄰的部分建筑至少后退15米，將商務(wù)區(qū)與軍區(qū)機(jī)關(guān)在空間上隔開(kāi)，并建設(shè)高墻或隔音墻，種植高大樹(shù)木以遮擋視線?？傊厣虾偷叵碌乃幸?guī)劃設(shè)計(jì)，只要與軍區(qū)機(jī)關(guān)安防要求相悖的地方，就應(yīng)無(wú)條件的服從。4、水電管網(wǎng)建議水電管網(wǎng)的布置在滿足功能上要求的同時(shí)，要盡量考慮節(jié)能和安全問(wèn)題。另外也要注意美觀和方便維修。建議采用一些新的節(jié)能技術(shù)。在節(jié)水方面，一是運(yùn)用中水回用技術(shù)；二是運(yùn)用紅外感應(yīng)節(jié)水技術(shù)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，這種紅外感應(yīng)節(jié)水控制器與常開(kāi)不閉式相比可節(jié)水近20倍。在節(jié)電方面，可實(shí)行智能化控制，減少不必要的浪費(fèi)。（五）項(xiàng)目其他設(shè)施規(guī)劃建議第三部分規(guī)劃建議1、一期開(kāi)發(fā)軍區(qū)大門南側(cè)土地，即營(yíng)房處車隊(duì)范圍，開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)型酒店和大型商業(yè)，滿足軍區(qū)的招待所、軍人服務(wù)社和車隊(duì)的自用需求，為二期、三期的開(kāi)發(fā)騰出空間，開(kāi)發(fā)周期為兩年。2、二期開(kāi)發(fā)建設(shè)商業(yè)主體部分，即軍人服務(wù)社部分，范圍從軍區(qū)大門北側(cè)至現(xiàn)軍區(qū)招待所，開(kāi)發(fā)建設(shè)大型商業(yè)、名品時(shí)尚商業(yè)街、寫(xiě)字樓等。在小寨十字，商業(yè)物業(yè)是需求最旺盛的物業(yè)，項(xiàng)目主體的開(kāi)發(fā)可以迅速地聚集人氣和回收資金，為三期開(kāi)發(fā)星級(jí)酒店打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，開(kāi)發(fā)周期為三年。3、三期開(kāi)發(fā)建設(shè)5星級(jí)酒店，依托一二期改善的環(huán)境和人氣，星級(jí)酒店的建設(shè)將具有堅(jiān)實(shí)的資金及環(huán)境基礎(chǔ)，開(kāi)發(fā)周期為兩年。（六）項(xiàng)目分期發(fā)展構(gòu)想一期二期三期第三部分規(guī)劃建議第一部分基本情況第二部分項(xiàng)目定位第三部分規(guī)劃建議第五部分效益分析第四部分設(shè)計(jì)建議第四部分設(shè)計(jì)建議方案架構(gòu)：第四部分設(shè)計(jì)建議1、小寨商圈將來(lái)必定是西安商業(yè)最現(xiàn)代化和國(guó)際化的商業(yè)區(qū)，周邊無(wú)文物保護(hù)及歷史文脈傳承的要求，因此，商圈中心十字的商業(yè)體必定是盡顯大都市繁華的現(xiàn)代風(fēng)格，項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)應(yīng)通過(guò)建筑形體、立面造型、外觀材質(zhì)、色彩組合、節(jié)奏控制等現(xiàn)代技法，以成熟的現(xiàn)代建筑科技為基礎(chǔ)，積極融合后現(xiàn)代人本主義于生態(tài)意識(shí)，功能之間復(fù)合化，空間利用高效化，使本項(xiàng)目成為極具前瞻性的大型城市綜合體建筑。2、項(xiàng)目建筑色彩建議立面色彩以灰色為主，輔助線條以鐵銹紅、土黃為主，灰色中見(jiàn)張揚(yáng)，張揚(yáng)而不失穩(wěn)重，體現(xiàn)出項(xiàng)目的厚重大方之感和國(guó)際化品味。（一）項(xiàng)目總體形象設(shè)計(jì)建議（二）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)概念示意第四部分設(shè)計(jì)建議商業(yè)街整體示意商業(yè)街內(nèi)部示意商業(yè)街內(nèi)部示意室內(nèi)商業(yè)街示意室內(nèi)商業(yè)街示意屋頂商業(yè)空間示意屋頂商業(yè)空間示意屋頂商業(yè)廣場(chǎng)示意商業(yè)廣場(chǎng)入口示意軍區(qū)大門南側(cè)形象示意軍區(qū)大門南側(cè)空間結(jié)構(gòu)示意第一部分基本情況第二部分項(xiàng)目定位第三部分規(guī)劃建議第五部分效益分析第四部分設(shè)計(jì)建議第五部分效益分析方案架構(gòu)：根據(jù)建議的規(guī)劃方案計(jì)算本部分分析屬于匡算性質(zhì)，達(dá)到反映項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的目的，但為達(dá)到更接近真實(shí)情況，我們基本按照專業(yè)的計(jì)算框架進(jìn)行，本計(jì)算框架的主要系數(shù)依據(jù)如下：評(píng)估機(jī)構(gòu)確定陜西省契稅實(shí)施辦法市場(chǎng)行情（同等級(jí)的物業(yè)調(diào)研數(shù)據(jù)加權(quán)平均）市建發(fā)[2005]122號(hào)陜建政發(fā)（1993）483號(hào)、陜建政發(fā)（1995）389號(hào)陜價(jià)費(fèi)調(diào)發(fā)（2001）113號(hào)陜價(jià)行發(fā)（2005）208號(hào)房地產(chǎn)部門規(guī)定現(xiàn)行稅收政策01附件一計(jì)算公式及說(shuō)明02附件二各類物業(yè)出租價(jià)格參考表.doc第五部分效益分析（一）計(jì)算依據(jù)：第五部分效益分析（二）規(guī)劃詳細(xì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目地塊A（㎡）地塊B（㎡）合計(jì)（㎡）占地面積409201450255422總建筑面積20002752528252555其中地上17935843667223025地下20669886129530商業(yè)總計(jì)71833654078373地上60555654067095地下11278——11278酒店經(jīng)濟(jì)型酒店——2482757455星級(jí)酒店32628——寫(xiě)字樓72108——72108酒店式公寓140671230026367地下停車場(chǎng)9391886118252容積率4.383.014.02建筑密度48.0%34.0%44%第五部分效益分析（三）開(kāi)發(fā)分期成本及收益計(jì)算：1、一期成本收益計(jì)算一期成本：拆除費(fèi)用:179.14萬(wàn)元前期費(fèi)用：694.55萬(wàn)元開(kāi)發(fā)成本：15898.69萬(wàn)元建筑物建安成本：14621.77萬(wàn)元設(shè)施配套工程費(fèi)：468.53萬(wàn)元城市建設(shè)配套費(fèi):787.92萬(wàn)元項(xiàng)目工程監(jiān)理費(fèi):20.47萬(wàn)元不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：497.8萬(wàn)元開(kāi)發(fā)管理費(fèi)用:690.82萬(wàn)元一期成本共計(jì)：17961.0萬(wàn)元03附件三一期成本概算表.doc1、一期成本收益計(jì)算一期收益：經(jīng)濟(jì)酒店年收益=總建筑面積×出租基準(zhǔn)常數(shù)×客房平均入住率×12月=24827㎡×45元/㎡/月×80%×12月=1072.53萬(wàn)元商業(yè)年收益=總建筑面積×出租基準(zhǔn)常數(shù)×12月=6540㎡×200元/㎡/月×12月=1569.6萬(wàn)元酒店式公寓年收益=總建筑面積×出租基準(zhǔn)常數(shù)×平均出租率×12月=12300㎡×30元/㎡/月×80%×12月=354.24萬(wàn)元

一期年收益：2996.37萬(wàn)元/年04附件四一期收益概算表.doc第五部分效益分析（三）開(kāi)發(fā)分期成本及收益計(jì)算：第五部分效益分析2、二期成本收益計(jì)算二期成本：拆除費(fèi)用:929.17萬(wàn)元前期費(fèi)用：2170.54萬(wàn)元開(kāi)發(fā)成本：49434.87萬(wàn)元建筑物建安成本：45695.19萬(wàn)元設(shè)施配套工程費(fèi)：1164.71萬(wàn)元城市建設(shè)配套費(fèi):2510.99萬(wàn)元項(xiàng)目工程監(jiān)理費(fèi):63.98萬(wàn)元不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：1548.17萬(wàn)元開(kāi)發(fā)管理費(fèi)用:2163.32萬(wàn)元二期成本共計(jì)：56246.07萬(wàn)元05附件五二期成本概算表.doc（三）開(kāi)發(fā)分期成本及收益計(jì)算：2、二期成本收益計(jì)算二期收益：寫(xiě)字樓年收益=總建筑面積×出租基準(zhǔn)常數(shù)×12月=72108㎡×40元/㎡/月×12月=3461.18萬(wàn)元商業(yè)年收益=總建筑面積×出租基準(zhǔn)常數(shù)×12月=71833㎡×200元/㎡/月×12月=17239.92萬(wàn)元酒店式公寓年收益=總建筑面積×出租基準(zhǔn)常數(shù)×平均出租率×12月=14067㎡×30元/㎡/月×80%×12月=405.13萬(wàn)元

二期年收益：21106.23萬(wàn)元/年06附件六二期收益概算表.doc第五部分效益分析（三）開(kāi)發(fā)分期成本及收益計(jì)算：第五部分效益分析３、三期成本收益計(jì)算成本計(jì)算：拆除費(fèi)用:218.42萬(wàn)元前期費(fèi)用：435.52萬(wàn)元開(kāi)發(fā)成本：9942.38萬(wàn)元建筑物建安成本：9168.47萬(wàn)元設(shè)施配套工程費(fèi)：271.65萬(wàn)元城市建設(shè)配套費(fèi):489.42萬(wàn)元項(xiàng)目工程監(jiān)理費(fèi):12.84萬(wàn)元不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：311.34萬(wàn)元開(kāi)發(fā)管理費(fèi)用:436.31萬(wàn)元三期成本共計(jì)：11343.97萬(wàn)元07附件七三期成本概算表.doc（三）開(kāi)發(fā)分期成本及收益計(jì)算：３