浙江XX項目營銷策劃方案提報課件

報喜鳥集團·

嘉興《中楠·穆溪左岸》項目營銷策劃方案提報?報喜鳥集團·嘉興《中楠·穆溪左岸》項目營銷策劃方案提報?1第一部分市場篇?第一部分市場篇?2一、影響嘉興整體房地產(chǎn)市場發(fā)展的因素政策、經(jīng)濟等外部因素：城市及農(nóng)村居民收入的不斷增長，促進了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展；城市化進程的加快，為房地產(chǎn)市場注入了新的活力；外來人口的不斷導入，為房地產(chǎn)市場提供了必要的購房需求；政策雙重影響,利好、利空政策作用市場。?一、影響嘉興整體房地產(chǎn)市場發(fā)展的因素政策、經(jīng)濟等外部因素：城3目前市場在售項目多為10萬m2以上的大盤，項目的“規(guī)模效應”漸漸成為市場上的主要賣點之一；市場自身因素：04、05兩年市場供應量較大，導致目前在售的現(xiàn)房和準現(xiàn)房項目較多，為新一輪上市項目銷售造成一定的壓力，市場競爭加?。浑S著整體房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，以及市中心土地的日益稀缺，現(xiàn)階段逐漸形成了南、北、西區(qū)三足鼎立的市場格局。?目前市場在售項目多為10萬m2以上的大盤，項目的“規(guī)模效應”4二、板塊細分市場介紹整體市場格局：北區(qū)中心城區(qū)東南區(qū)西區(qū)東北板塊其他板塊?二、板塊細分市場介紹整體市場格局：東北板塊其他板塊?5板塊發(fā)展依托：傳統(tǒng)的的居住板塊；便利的生活配套設施；與市中心的直線距離。板塊一：北區(qū)板塊（本項目所在地）板塊產(chǎn)品特征：建筑形態(tài)以多層為主；房型設計以大2房和小3房居多；多以穆湖景觀優(yōu)勢為主要賣點。板塊主力客源：長期居住北區(qū)的嘉興市民；開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)職工；外來務工者。板塊住宅價格：均價：3700-4000元/m2。?板塊發(fā)展依托：傳統(tǒng)的的居住板塊；板塊一：北區(qū)板塊（本項目所在6代表性項目介紹禾城世紀花園位置：禾興北路昌盛路口項目體量：17萬m2建筑形態(tài)：別墅、多層、小高層主力房型：2房、3房目前售價：3800–3950元/m2項目分析：小區(qū)的穆湖景觀優(yōu)勢以及森林公園旁的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢；北區(qū)成熟的生活氛圍以及完善的生活配套設施；相對于其他市場活躍板塊的價格優(yōu)勢；目前剩余的多層大面積房源以及小高層銷售遇到瓶頸。?代表性項目介紹禾城世紀花園位置：禾興北路昌盛路口項7板塊發(fā)展依托：符合城市發(fā)展方向；教育設施的逐漸完善；優(yōu)秀的項目品質(zhì)。板塊二：東南板塊（南湖新區(qū)）板塊產(chǎn)品特征：05年以來大型項目開發(fā)超過20個；房型設計以2房和3房為主；多以教育配套為主要賣點。板塊主力客源：政府公務員；區(qū)域原有居民改善居住環(huán)境；上海及江、浙兩省的投資客。板塊住宅價格：均價：4200-4500元/m2。?板塊發(fā)展依托：符合城市發(fā)展方向；板塊二：東南板塊（南湖新區(qū)）8代表性項目介紹巴黎都市（三期）位置：中環(huán)東路、中環(huán)南路口項目體量：

14.9萬m2建筑形態(tài)：小高層、高層主力房型：

大2房、大3房目前售價：

5000–5300元/m2項目分析：東南板塊項目的規(guī)模優(yōu)勢在該項目身上體現(xiàn)的淋漓盡致；曾獲得“優(yōu)秀規(guī)劃設計”、“十大人氣樓盤”等多個獎項；超高的價格定位，令該項目的后續(xù)價格上升遇到阻力，目前銷售遇到瓶頸；特色化的建筑設計風格，提升項目整體檔次感；大量的戶外廣告宣傳，使得小區(qū)知名度迅速提升，占據(jù)了相當?shù)氖袌龇蓊~。?代表性項目介紹巴黎都市（三期）位置：中環(huán)東路、中環(huán)9板塊發(fā)展依托：大型商業(yè)項目的建成，“以商帶住”；長久以來所形成的高檔品質(zhì)感；未來規(guī)劃的日漸成熟。板塊三：西區(qū)板塊板塊產(chǎn)品特征：項目多為10萬m2以上的混合性社區(qū)；主力2房90-110m2、3房110-140m2；以價格優(yōu)勢為主要賣點。板塊主力客源：開發(fā)區(qū)內(nèi)的日、韓、臺資等企業(yè)中高層管理者；區(qū)域原有居住人群；本地和外來的私營業(yè)者。板塊住宅價格：均價：4500-4800元/m2。?板塊發(fā)展依托：大型商業(yè)項目的建成，“以商帶住”；板塊三：西區(qū)10代表性項目介紹金都佳苑位置：中山西路、秀清路口項目體量：

15萬m2建筑形態(tài)：小高層主力房型：

2房、大3房目前售價：

5000–5500元/m2項目分析：項目目標客群主要針對當?shù)亟鹱炙獾娜巳?；房型設計以舒適型為宗旨；特色的營銷推廣方式為項目的銷售起到了積極的推動作用。?代表性項目介紹金都佳苑位置：中山西路、秀清路口項目11板塊整體市場特征：中心城區(qū)土地稀缺性日益顯現(xiàn)；成熟、完善的商業(yè)生活配套；地段價值因素明顯。板塊四：中心城區(qū)板塊建筑形態(tài)以高層和小高層為主；單個項目的總建筑面積較??；商業(yè)項目供應量較大。板塊產(chǎn)品特征：板塊主力客源：開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)中高層管理者；政府公務員、企事業(yè)單位領導層；全市范圍內(nèi)的高收入者。板塊住宅價格：價格范圍：5000-6500元/m2。?板塊整體市場特征：中心城區(qū)土地稀缺性日益顯現(xiàn)；板塊四：中心城12以多層建筑居多，2房面積100-120m2，3房面積130-150m2；板塊市場均價控制在3600-3800元/m2之間，低于全市平均水平；開發(fā)區(qū)的設置，為其帶來客源的同時，對空氣的污染較為嚴重。其他板塊——東北板塊——南區(qū)板塊單個項目體量都在10萬m2以上，多為現(xiàn)房項目，以多層建筑為主；在售項目基本都進入了尾盤階段，均價控制在3800-4000元/m2之間；作為一個新興的居住板塊，其目前入住率較低，生活配套設施極其缺乏。?以多層建筑居多，2房面積100-120m2，3房面積13013多層建筑受到消費者的偏好；三、消費者喜好分析“一步到位”的購房理念，使得100–120m2的小3房受到市場的青睞；購房者對于客廳要求相對較高，面寬要求達到4.2m為宜，面積控制在20m2左右為佳；作為使用時間相對較長的主臥來講，其舒適度也有相應要求，面寬達到3.6m為宜，面積控制在15m2以上為佳。?多層建筑受到消費者的偏好；三、消費者喜好分析“一步到位”的購14從供應量來看，07年的市場整體供應量將基本與06年持平，且多以大型項目的后續(xù)供應為主；四、市場綜述理性的消費理念導致了嘉興房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)去化量大起大落的現(xiàn)象，月均銷售700-1000余套的現(xiàn)象將會得到進一步持續(xù)；目前嘉興市場4000元/m2左右的成交均價與周邊城市相比，仍處于相對較低的位置，具有一定的上升空間；相對較為落后的城市整體發(fā)展速率，導致目前嘉興市場的宣傳推廣仍以口碑效應傳播為主。隨著嘉興市房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，初級階段的價格競爭逐漸被產(chǎn)品細節(jié)、生活品質(zhì)以及后期的物業(yè)服務所取代；?從供應量來看，07年的市場整體供應量將基本與06年持平，且多15第二部分產(chǎn)品篇?第二部分產(chǎn)品篇?16一、項目理解項目位置——

項目體量——項目性質(zhì)——項目位于禾興北路昌盛北路交叉口，距離傳統(tǒng)的市中心（中山路、禾興路）約3公里路程。項目總建筑面積逾18萬m2，是城北地區(qū)具有相當規(guī)模效應的住宅項目之一。項目一期是以多層為主的住宅產(chǎn)品，符合嘉興當?shù)氐馁彿肯埠?，有利于項目前期對于市場份額的占據(jù)。?一、項目理解項目位置——項目體量——項目性質(zhì)——項目位于禾17二、項目周邊環(huán)境道路環(huán)境——

交通環(huán)境——配套環(huán)境——項目周邊道路以交通主干道為主，縱橫交錯的道路體系，拉近了本項目與市區(qū)各個角落的直線距離。項目周邊十余條公交線路的設置，為本項目未來業(yè)主的出行提供了方便。作為嘉興市傳統(tǒng)的居住區(qū)域，本項目所處的城北板塊，是嘉興所有新興房地產(chǎn)板塊中生活配套最齊全的一個區(qū)域。?二、項目周邊環(huán)境道路環(huán)境——交通環(huán)境——配套環(huán)境——項目周18綠化、景觀——

其他——穆湖和規(guī)劃中的森林公園，是項目周邊區(qū)域內(nèi)的景觀亮點，同時也是目前北區(qū)其他樓盤的主要優(yōu)勢賣點。開發(fā)區(qū)的工業(yè)廠房對于項目所處區(qū)域的空氣污染較為嚴重。?綠化、景觀——其他——穆湖和規(guī)劃19三、項目SWOT分析項目優(yōu)勢（Strength）項目總建筑面積約18萬㎡，是城北板塊內(nèi)體量最大的住宅項目之一，規(guī)模優(yōu)勢明顯，有利于本案在未來的宣傳推廣中形成自己獨特的市場口碑；項目毗鄰穆湖溪，以及規(guī)劃中的森林公園，加之地塊內(nèi)有天然水道流經(jīng)，使本案在景觀設計上可以有所突破，增加項目的優(yōu)勢賣點；

項目附近在建的實驗小學，在為項目未來業(yè)主的子女就學提供方便，為項目增加優(yōu)勢賣點；

項目北側(cè)綠化景觀帶，提升項目生態(tài)環(huán)境的建設。?三、項目SWOT分析項目優(yōu)勢（Strength）項目總建筑面20項目緊鄰嘉興經(jīng)濟（技術）開發(fā)區(qū)，周邊廠房較多，空氣質(zhì)量相對較差，不適宜于目前市場所倡導的生態(tài)居住理念；項目劣勢（weekness）目前嘉興市場上進入現(xiàn)房銷售階段的項目眾多，如：巴黎都市、金都佳園、禾城世紀花園等，在項目的可信度方面，這些現(xiàn)房銷售項目存在著明顯的直觀優(yōu)勢，對本案未來的期房銷售帶來了一定的壓力；受到北區(qū)汽車站人流混雜的影響，整個區(qū)域給人以檔次感不強的感覺，不利于本案未來的宣傳推廣；?項目緊鄰嘉興經(jīng)濟（技術）開發(fā)區(qū)，周邊廠房較多，空氣質(zhì)量相對較21嘉興市民購房區(qū)域概念較強，而本項目周邊商品房在建項目相對較少，本項目的入市剛好可以填補市場供應空白；隨著嘉興經(jīng)濟（技術）開發(fā)區(qū)的逐漸成型并擴張，為本案提供了大量的目標客戶群體；項目機會點（Opportunity）項目威脅點（Threat）本案體量較大，但區(qū)域內(nèi)需有限，僅靠區(qū)域消化遠遠不夠；大型住宅項目的后續(xù)開發(fā)建設，以及新建項目的推向市場，為整個嘉興房地產(chǎn)市場提供了不下100萬㎡的住宅供應量，未來市場競爭將日趨激烈。?嘉興市民購房區(qū)域概念較強，而本項目周邊商品房在建項目相對較少22四、項目定位建議項目整體定位

“穆溪湖畔近20萬m2

，集公寓、酒店式公寓、花園洋房于一體的大型中高檔社區(qū)。”

?四、項目定位建議項目整體定位“穆溪湖畔近20萬23項目一期定位

“穆溪湖畔以多層建筑為主，小高層建筑為輔的，集公寓、酒店式公寓于一體的中高檔居住區(qū)?！?項目一期定位“穆溪湖畔以多層建筑為主，小高層建24酒店式公寓定位

“小面積、低總價，以投資客戶為主，自用客戶為輔，投資、自用兩相宜的投資型產(chǎn)品?！?酒店式公寓定位“小面積、低總價，以投資客戶為主25沿街商鋪定位符合項目整體檔次需求的社區(qū)配套型商業(yè)。?沿街商鋪定位符合項目整體檔次需求的社區(qū)配套型商業(yè)。?26五、產(chǎn)品細部補充建議小區(qū)景觀建議與小區(qū)建筑風格相統(tǒng)一的原則；一、二期景觀規(guī)劃形成有機整體的原則；以道路兩側(cè)綠化為主，配合景觀小品的原則。鑒于本項目用地的具體情況，景觀設計應遵循以下原則：?五、產(chǎn)品細部補充建議小區(qū)景觀建議與小區(qū)建筑風格相統(tǒng)一的原27道路兩側(cè)綠化示意圖小區(qū)主干道綠化小區(qū)次干道綠化?道路兩側(cè)綠化示意圖小區(qū)主干道綠化小區(qū)次干道綠化?28小區(qū)組團綠化景觀示意圖組團綠化建議采用“喬木、灌木和植被”相結(jié)合的綠化景觀設計。?小區(qū)組團綠化景觀示意圖組團綠化建議采用“喬木、灌木和植被”相29景觀雕塑示意圖建議采用能夠體現(xiàn)“企業(yè)形象”或“樓盤形象”的雕塑小品。?景觀雕塑示意圖建議采用能夠體現(xiàn)“企業(yè)形象”或“樓盤形象”的雕30建筑小品示意圖建議采用能夠體現(xiàn)“樓盤品質(zhì)”的小品。?建筑小品示意圖建議采用能夠體現(xiàn)“樓盤品質(zhì)”的小品。?31停車位建議考慮項目北側(cè)停車位設置過于密集，景觀視覺效果差，我司建議：停車位中間位置，犧牲1-2個車位的面積，間段性的設置小型的組團景觀。車位架空，配合北側(cè)景觀，車位頂部種植綠化景觀，增強視覺效果。?停車位建議考慮項目北側(cè)停車位設置過于密集，景觀視覺效果差，我32建筑物底層架空建議

考慮到本項目（一期）內(nèi)部綠化景觀受到多層建筑兵營式排布的影響，通透度及聯(lián)動性存在著較大的不足，因此建議小區(qū)（一期）中央幾棟多層住宅沿景觀節(jié)點處的幾個單元底層采用挑空設計，在增加景觀的通透度及聯(lián)動性的同時，也可以彌補小區(qū)內(nèi)休閑娛樂設施較為欠缺的不足。將景觀引入架空層，增加景觀聯(lián)動性。底層架空的中老年活動場所?建筑物底層架空建議考慮到本項目（一期）內(nèi)部綠化33“泛會所”建議建議在酒店式公寓的商業(yè)裙房內(nèi)設置項目一期的會所，配置咖啡廳、健身房、美容SPA、休閑娛樂等方面的配套。咖啡廳美容SPA?“泛會所”建議建議在酒店式公寓的商業(yè)裙房內(nèi)設置項34智能化配套建議可視對講系統(tǒng)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)遠程抄表系統(tǒng)?智能化配套建議可視對講系統(tǒng)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)遠程抄表系統(tǒng)?35幼兒啟智教育的設置。其他提升產(chǎn)品附加值的建議與實驗小學的聯(lián)動合作。?幼兒啟智教育的設置。其他提升產(chǎn)品附加值的建議與實驗小學的36嘉興當?shù)厝?，以北區(qū)改善居住品質(zhì)的居民為主，包括部分老城區(qū)居民；嘉興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)的外資、中外合資等企業(yè)的部分外籍人士，如臺灣、日本、韓國等；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的個體、私營業(yè)主；部分厭倦城市快節(jié)奏生活，帶有養(yǎng)老想法的上海購房者；在嘉興周邊工業(yè)園區(qū)包括遠在乍浦的港口工業(yè)區(qū)內(nèi)的經(jīng)營者和技術員；嘉興本地、上海及江、浙兩省部分經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的投資客源（少量）；在嘉興工作一定年限的外來工作人員。

六、項目目標客源定位建議目標客戶來源分析?嘉興當?shù)厝?，以北區(qū)改善居住品質(zhì)的居民為主，包括部分老城區(qū)居民37學校、政府等企事業(yè)單位工作人員；工業(yè)園區(qū)工作的中高收入的工作人員；個體、私營企業(yè)業(yè)主；外資企業(yè)中高層管理者；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)收入較高的居民；其他。目標客戶職業(yè)分析?學校、政府等企事業(yè)單位工作人員；目標客戶職業(yè)分析?38目標客戶購買心理分析嘉興現(xiàn)有的老城區(qū)及北區(qū)的中高收入人群改善居住環(huán)境的需求；外來工作人員首次置業(yè)需求；青年人結(jié)婚用房需求；嘉善等北部地區(qū)人口向嘉興的集聚需求；國內(nèi)外嘉興籍人士回鄉(xiāng)養(yǎng)老需求；一小時經(jīng)濟圈城市居民的投資養(yǎng)老需求；外籍人士滿足居住需求的購房行為；看中本案未來的增值保值性的投資等。?目標客戶購買心理分析嘉興現(xiàn)有的老城區(qū)及北區(qū)的中高收入人群改善39七、各產(chǎn)品價格定位建議多層公寓價格定位3900–4100元/m2酒店式公寓價格定位4400–4600元/m2（毛坯）5000元/m2

（裝修）沿街商鋪價格定位6500

–7000元/m2

（小面積商鋪）?七、各產(chǎn)品價格定位建議多層公寓價格定位3900–410040第三部分營銷策劃篇?第三部分營銷策劃篇?41前言每個城市的市場都有其不同之處。。。。。。每個項目的特點都有其不可復制的一面。。。。。。營銷推廣方案不應該是千篇一律的，“出奇制勝”的營銷推廣方案才是項目成功的根本所在。?前言每個城市的市場都有其不同之處。。。。。。每個項目42一、項目營銷思路借企業(yè)品牌形象影響力帶動項目品牌形象，樹立嘉興穆湖版圖領頭羊地位；以“穆湖板塊”概念淡化嘉興市民對北區(qū)的抗性，突出項目的地段生活價值和高性價比的產(chǎn)品賣點；?一、項目營銷思路借企業(yè)品牌形象影響力帶動項目品牌形象，樹立嘉43以項目一、二期整體聯(lián)動的高位形象切入，樹立本案高品質(zhì)的大盤形象；注重項目一期純多層社區(qū)的產(chǎn)品優(yōu)勢賣點宣傳，激發(fā)市場獨有的需求潛力，帶動后續(xù)產(chǎn)品去化；?以項目一、二期整體聯(lián)動的高位形象切入，樹立本案高品質(zhì)的大盤形44以事件營銷為核心，突破嘉興市場平淡的營銷模式；——樓盤形象宣傳的城市覆蓋與區(qū)域攔截；——產(chǎn)品形象的先期體現(xiàn)；——提升客戶對項目價格的心理預期；——創(chuàng)造良好的項目市場口碑。符合本案的營銷模式——以事件營銷為核心，虛實結(jié)合，現(xiàn)場與外場全面聯(lián)動。?以事件營銷為核心，突破嘉興市場平淡的營銷模式；——樓盤形象45加強案場形象包裝；定點行銷，精準打擊；?加強案場形象包裝；定點行銷，精準打擊；?46提升產(chǎn)品附加值，打造項目獨有賣點?！逃郊又禒I造；——生活附加值營造。?提升產(chǎn)品附加值，打造項目獨有賣點?！逃郊又禒I造；?47二、項目整體推盤策略開盤時機把握：項目整體推案順序建議：——住宅先行；——在住宅銷售后期順勢推出酒店式公寓；——最后推商業(yè)，同時考慮車位的銷售。

根據(jù)現(xiàn)有工程進度安排，結(jié)合樓市季節(jié)性銷售特征和已成慣例的“五一”樓市黃金周考慮，建議項目的開盤時間初步選擇在2007年5月初或中旬。?二、項目整體推盤策略開盤時機把握：項目整體推案順序建議：——48營銷階段劃分和銷售進度控制（多層住宅及酒店式公寓）——蓄勢期：2007年2月—4月

；——開盤強銷期：2007年5月—7月

；——第二強銷期：2007年8月—10月；——持續(xù)期：2007年11月—2007年底。注：以下銷售進度控制是以2007年5月上旬或中旬開盤為基礎的。?營銷階段劃分和銷售進度控制（多層住宅及酒店式公寓）——蓄49現(xiàn)場POP策略：——售樓處搭建

；——樣板段工程

；——基地圍墻廣告；

——引導旗、案場招風旗；——客戶公關；——物管形象。?現(xiàn)場POP策略：——售樓處搭建；?50三、商鋪、車位的銷售建議商鋪銷售建議：

本案試圖打造嘉興北區(qū)的中高檔社區(qū)，社區(qū)配套商業(yè)要從整體檔次上配合項目的整體形象，使之成為拉升住宅項目售價的一個砝碼。因此在商業(yè)營銷操作過程中建議首先對其進行統(tǒng)一的規(guī)劃（包含業(yè)態(tài)規(guī)劃、租售規(guī)劃等），控制業(yè)種業(yè)態(tài)的經(jīng)營檔次和品質(zhì)。

操作手法：對于自營型客戶，主要通過簽訂銷售合同附件的形式，在合同中約束和限制其經(jīng)營的業(yè)種業(yè)態(tài)。對于投資型客戶，可承諾為其提供代租非包租服務。

?三、商鋪、車位的銷售建議商鋪銷售建議：本案試圖51車位銷售建議：考慮到目前嘉興當?shù)剀囄讳N售，多采用與住宅使用年限等同期限的使用權(quán)的銷售方式，項目周邊市場車位售價在6－8萬元/個。但現(xiàn)階段嘉興市私家車的持有率有限，車位銷售無論從去化量來看還是從去化速度來看，市場的抗性都非常大。針對車位銷售現(xiàn)狀，我司提出如下銷售建議：

根據(jù)客戶意愿，按照整體年限出售車位；車位售價與使用年限掛鉤，即切分車位的整體使用年限，分割成不同的時段，根據(jù)購買的時限來確定車位的價格?？紤]與住宅搭售，作為住宅銷售的一種策略，

?車位銷售建議：考慮到目前嘉興當?shù)剀囄讳N售，多采用與住52四、SP、PR活動建議“穆溪左岸一期“產(chǎn)品定向推薦會；VIP貴賓卡發(fā)放暨加盟代表商家集中簽約儀式；?四、SP、PR活動建議“穆溪左岸一期“產(chǎn)品定向推薦會；VI53樓盤形象代言人系列活動；客戶證言、報道宣傳活動；定點巡展；?樓盤形象代言人系列活動；客戶證言、報道宣傳活動；定點巡展；?54其他活動設想。與實驗小學合作引進品牌教育機構(gòu)的簽約儀式；新老客戶答謝酒會（結(jié)合銷售進度舉辦）；穆湖風情——民俗龍舟邀請賽；元旦新年客戶聯(lián)誼晚會。?其他活動設想。與實驗小學合作引進品牌教育機構(gòu)的簽約儀式；?55第四部分企劃推廣篇?第四部分企劃推廣篇?56一、企化劃推廣分析在品牌建設之前，我們先自我檢視：靠穆溪湖左岸，近臨森林公園與秀州中學，周邊有著相對成熟的生活配套，近距離抵達市中心；宜居的地理環(huán)境，與湖畔左岸的上善風水，是我們極大的特點。片區(qū)人居需要什么？極為舒適、便捷的人居環(huán)境，高品質(zhì)的樓盤；樓盤概念所代表的身份，品牌實力的信賴；優(yōu)勢地理環(huán)境，住宅與市中心、辦公地點的近距離……，而項目正能滿足這一切的需求。?一、企化劃推廣分析在品牌建設之前，我們先自我檢視：靠穆溪湖左57我們正站在何處？“穆溪左岸”，前期推廣已形成一定品牌影響，為品牌推廣起到相當大的積極影響。因此，在接下來的企劃推廣中，采用“穆溪左岸”案名持續(xù)推廣，在強化品牌、提升品牌的路上走得更遠。下一步，我們要做什么？在嘉興市場“北區(qū)”是一個抗性，因此我們要弱化“北區(qū)”，將“穆溪湖”從項目優(yōu)勢中提升出來，主打“穆溪湖”概念，涵蓋生態(tài)的森林公園、湖畔景觀，還有上善風水的高品質(zhì)人居生活；這一概念的打響，將實現(xiàn)項目的完美營銷。?我們正站在何處？?58二、推廣總精神我的穆湖，我的上城生活。區(qū)域認同＞＞穆湖版塊生活標桿，怡景、怡情、怡學、宜居。產(chǎn)品認同＞＞“穆溪左岸”，尊位在左，生活向上。生活認同＞＞頤養(yǎng)身心，上善若水，才是天賦“上城”的生活。?二、推廣總精神我的穆湖，我的上城生活。區(qū)59三、產(chǎn)品形象定位20萬m2穆湖版圖首席人文品質(zhì)生活領地。形象推廣主題＞＞

穆溪湖畔，一品人生

——穆湖版圖中，享受自然、人文、品質(zhì)建筑的優(yōu)雅生活標桿。

?三、產(chǎn)品形象定位20萬m2穆湖版圖首席人文品質(zhì)生活領60四、分賣點提煉１、整體形象推廣：我的穆湖，我的上城生活。２、分項訴求：產(chǎn)品設計＞＞優(yōu)勢地段

＞＞自然景觀周邊配套

＞＞上善生活＞＞房型設計

?四、分賣點提煉１、整體形象推廣：?61事件營銷，公關造勢將成為出奇制勝的法寶；傳統(tǒng)媒體成為奇勝的配合、協(xié)助、渲染、傳播的渠道；

針對性的廣告訴求將一步步令項目深入人心，實現(xiàn)銷售；注重長效、強效媒體投放，提升廣告推廣的抵達率；先總體再局部，有步驟的消化市場；

五、品牌傳播與市場推廣策略?事件營銷，公關造勢將成為出奇制勝的法寶；五、品牌傳播與市場62品牌傳播及分期推廣：

人言傳播，形成品牌忠誠度項目品牌鞏固口碑效應形成項目品牌樹立前期開盤熱銷持續(xù)借報喜鳥企業(yè)中楠品牌，導入項目形象。結(jié)合事件營銷，突出產(chǎn)品優(yōu)勢賣點，鞏固品牌。維系老客戶，及系列公關活動的開展。老客戶宣傳帶動新客戶導入，實現(xiàn)品牌傳播最大化。?品牌傳播及分期推廣：人言傳播，形成品牌忠誠度項目品牌鞏固口63１、蓄勢推廣期：2007年3月1日-2007年4月30日（開盤前2個月）

２、開盤強銷期—第一階段：2007年5月1日-2007年7月31日（開盤后2個月）３、開盤強銷期—第二階段：2007年8月1日-2007年10月31日（開盤強銷期后2個月）４、銷售持續(xù)期：2007年11月-2007年年末

六、分階段廣告推廣計劃?１、蓄勢推廣期：2007年3月1日-2007年4月30日（64

鑒于總策略實施，在推廣媒介選擇上，建議主要采用圍繞階段主題營銷進行媒體整合性配合支持。媒體運用多采用相對軟性的訴求，對主題營銷起到烘托、炒作、推波助瀾的作用。有利于形成良好的品牌口碑效應。

在持續(xù)推廣保溫期推廣采用直銷性媒體進行輔助。七、媒介策略?鑒于總策略實施，在推廣媒介選擇上，建議主要采用圍繞階段七、65謝謝聆聽！?謝謝聆聽！?66加強做責任心，責任到人，責任到位才是長久的發(fā)展。12月-2212月-22Thursday,December29,2022人生得意須盡歡，莫使金樽空對月。15:37:3915:37:3915:3712/29/20223:37:39PM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。12月-2215:37:3915:37Dec-2229-Dec-22重于泰山，輕于鴻毛。15:37:3915:37:3915:37Thursday,December29,2022安全在于心細，事故出在麻痹。12月-2212月-2215:37:3915:37:39December29,2022加強自身建設，增強個人的休養(yǎng)。2022年12月29日3:37下午12月-2212月-22追求至善憑技術開拓市場，憑管理增創(chuàng)效益，憑服務樹立形象。29十二月20223:37:39下午15:37:3912月-22專業(yè)精神和專業(yè)素養(yǎng)，進一步提升離退休工作的質(zhì)量和水平。十二月223:37下午12月-2215:37December29,2022時間是人類發(fā)展的空間。2022/12/2915:37:3915:37:3929December2022科學，你是國力的靈魂；同時又是社會發(fā)展的標志。3:37:39下午3:37下午15:37:3912月-22每天都是美好的一天，新的一天開啟。12月-2212月-2215:3715:37:3915:37:39Dec-22人生不是自發(fā)的自我發(fā)展，而是一長串機緣。事件和決定，這些機緣、事件和決定在它們實現(xiàn)的當時是取決于我們的意志的。2022/12/2915:37:39Thursday,December29,2022感情上的親密，發(fā)展友誼；錢財上的親密，破壞友誼。12月-222022/12/2915:37:3912月-22謝謝大家！加強做責任心，責任到人，責任到位才是長久的發(fā)展。12月-2267報喜鳥集團·

嘉興《中楠·穆溪左岸》項目營銷策劃方案提報?報喜鳥集團·嘉興《中楠·穆溪左岸》項目營銷策劃方案提報?68第一部分市場篇?第一部分市場篇?69一、影響嘉興整體房地產(chǎn)市場發(fā)展的因素政策、經(jīng)濟等外部因素：城市及農(nóng)村居民收入的不斷增長，促進了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展；城市化進程的加快，為房地產(chǎn)市場注入了新的活力；外來人口的不斷導入，為房地產(chǎn)市場提供了必要的購房需求；政策雙重影響,利好、利空政策作用市場。?一、影響嘉興整體房地產(chǎn)市場發(fā)展的因素政策、經(jīng)濟等外部因素：城70目前市場在售項目多為10萬m2以上的大盤，項目的“規(guī)模效應”漸漸成為市場上的主要賣點之一；市場自身因素：04、05兩年市場供應量較大，導致目前在售的現(xiàn)房和準現(xiàn)房項目較多，為新一輪上市項目銷售造成一定的壓力，市場競爭加?。浑S著整體房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，以及市中心土地的日益稀缺，現(xiàn)階段逐漸形成了南、北、西區(qū)三足鼎立的市場格局。?目前市場在售項目多為10萬m2以上的大盤，項目的“規(guī)模效應”71二、板塊細分市場介紹整體市場格局：北區(qū)中心城區(qū)東南區(qū)西區(qū)東北板塊其他板塊?二、板塊細分市場介紹整體市場格局：東北板塊其他板塊?72板塊發(fā)展依托：傳統(tǒng)的的居住板塊；便利的生活配套設施；與市中心的直線距離。板塊一：北區(qū)板塊（本項目所在地）板塊產(chǎn)品特征：建筑形態(tài)以多層為主；房型設計以大2房和小3房居多；多以穆湖景觀優(yōu)勢為主要賣點。板塊主力客源：長期居住北區(qū)的嘉興市民；開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)職工；外來務工者。板塊住宅價格：均價：3700-4000元/m2。?板塊發(fā)展依托：傳統(tǒng)的的居住板塊；板塊一：北區(qū)板塊（本項目所在73代表性項目介紹禾城世紀花園位置：禾興北路昌盛路口項目體量：17萬m2建筑形態(tài)：別墅、多層、小高層主力房型：2房、3房目前售價：3800–3950元/m2項目分析：小區(qū)的穆湖景觀優(yōu)勢以及森林公園旁的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢；北區(qū)成熟的生活氛圍以及完善的生活配套設施；相對于其他市場活躍板塊的價格優(yōu)勢；目前剩余的多層大面積房源以及小高層銷售遇到瓶頸。?代表性項目介紹禾城世紀花園位置：禾興北路昌盛路口項74板塊發(fā)展依托：符合城市發(fā)展方向；教育設施的逐漸完善；優(yōu)秀的項目品質(zhì)。板塊二：東南板塊（南湖新區(qū)）板塊產(chǎn)品特征：05年以來大型項目開發(fā)超過20個；房型設計以2房和3房為主；多以教育配套為主要賣點。板塊主力客源：政府公務員；區(qū)域原有居民改善居住環(huán)境；上海及江、浙兩省的投資客。板塊住宅價格：均價：4200-4500元/m2。?板塊發(fā)展依托：符合城市發(fā)展方向；板塊二：東南板塊（南湖新區(qū)）75代表性項目介紹巴黎都市（三期）位置：中環(huán)東路、中環(huán)南路口項目體量：

14.9萬m2建筑形態(tài)：小高層、高層主力房型：

大2房、大3房目前售價：

5000–5300元/m2項目分析：東南板塊項目的規(guī)模優(yōu)勢在該項目身上體現(xiàn)的淋漓盡致；曾獲得“優(yōu)秀規(guī)劃設計”、“十大人氣樓盤”等多個獎項；超高的價格定位，令該項目的后續(xù)價格上升遇到阻力，目前銷售遇到瓶頸；特色化的建筑設計風格，提升項目整體檔次感；大量的戶外廣告宣傳，使得小區(qū)知名度迅速提升，占據(jù)了相當?shù)氖袌龇蓊~。?代表性項目介紹巴黎都市（三期）位置：中環(huán)東路、中環(huán)76板塊發(fā)展依托：大型商業(yè)項目的建成，“以商帶住”；長久以來所形成的高檔品質(zhì)感；未來規(guī)劃的日漸成熟。板塊三：西區(qū)板塊板塊產(chǎn)品特征：項目多為10萬m2以上的混合性社區(qū)；主力2房90-110m2、3房110-140m2；以價格優(yōu)勢為主要賣點。板塊主力客源：開發(fā)區(qū)內(nèi)的日、韓、臺資等企業(yè)中高層管理者；區(qū)域原有居住人群；本地和外來的私營業(yè)者。板塊住宅價格：均價：4500-4800元/m2。?板塊發(fā)展依托：大型商業(yè)項目的建成，“以商帶住”；板塊三：西區(qū)77代表性項目介紹金都佳苑位置：中山西路、秀清路口項目體量：

15萬m2建筑形態(tài)：小高層主力房型：

2房、大3房目前售價：

5000–5500元/m2項目分析：項目目標客群主要針對當?shù)亟鹱炙獾娜巳海环啃驮O計以舒適型為宗旨；特色的營銷推廣方式為項目的銷售起到了積極的推動作用。?代表性項目介紹金都佳苑位置：中山西路、秀清路口項目78板塊整體市場特征：中心城區(qū)土地稀缺性日益顯現(xiàn)；成熟、完善的商業(yè)生活配套；地段價值因素明顯。板塊四：中心城區(qū)板塊建筑形態(tài)以高層和小高層為主；單個項目的總建筑面積較小；商業(yè)項目供應量較大。板塊產(chǎn)品特征：板塊主力客源：開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)中高層管理者；政府公務員、企事業(yè)單位領導層；全市范圍內(nèi)的高收入者。板塊住宅價格：價格范圍：5000-6500元/m2。?板塊整體市場特征：中心城區(qū)土地稀缺性日益顯現(xiàn)；板塊四：中心城79以多層建筑居多，2房面積100-120m2，3房面積130-150m2；板塊市場均價控制在3600-3800元/m2之間，低于全市平均水平；開發(fā)區(qū)的設置，為其帶來客源的同時，對空氣的污染較為嚴重。其他板塊——東北板塊——南區(qū)板塊單個項目體量都在10萬m2以上，多為現(xiàn)房項目，以多層建筑為主；在售項目基本都進入了尾盤階段，均價控制在3800-4000元/m2之間；作為一個新興的居住板塊，其目前入住率較低，生活配套設施極其缺乏。?以多層建筑居多，2房面積100-120m2，3房面積13080多層建筑受到消費者的偏好；三、消費者喜好分析“一步到位”的購房理念，使得100–120m2的小3房受到市場的青睞；購房者對于客廳要求相對較高，面寬要求達到4.2m為宜，面積控制在20m2左右為佳；作為使用時間相對較長的主臥來講，其舒適度也有相應要求，面寬達到3.6m為宜，面積控制在15m2以上為佳。?多層建筑受到消費者的偏好；三、消費者喜好分析“一步到位”的購81從供應量來看，07年的市場整體供應量將基本與06年持平，且多以大型項目的后續(xù)供應為主；四、市場綜述理性的消費理念導致了嘉興房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)去化量大起大落的現(xiàn)象，月均銷售700-1000余套的現(xiàn)象將會得到進一步持續(xù)；目前嘉興市場4000元/m2左右的成交均價與周邊城市相比，仍處于相對較低的位置，具有一定的上升空間；相對較為落后的城市整體發(fā)展速率，導致目前嘉興市場的宣傳推廣仍以口碑效應傳播為主。隨著嘉興市房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，初級階段的價格競爭逐漸被產(chǎn)品細節(jié)、生活品質(zhì)以及后期的物業(yè)服務所取代；?從供應量來看，07年的市場整體供應量將基本與06年持平，且多82第二部分產(chǎn)品篇?第二部分產(chǎn)品篇?83一、項目理解項目位置——

項目體量——項目性質(zhì)——項目位于禾興北路昌盛北路交叉口，距離傳統(tǒng)的市中心（中山路、禾興路）約3公里路程。項目總建筑面積逾18萬m2，是城北地區(qū)具有相當規(guī)模效應的住宅項目之一。項目一期是以多層為主的住宅產(chǎn)品，符合嘉興當?shù)氐馁彿肯埠?，有利于項目前期對于市場份額的占據(jù)。?一、項目理解項目位置——項目體量——項目性質(zhì)——項目位于禾84二、項目周邊環(huán)境道路環(huán)境——

交通環(huán)境——配套環(huán)境——項目周邊道路以交通主干道為主，縱橫交錯的道路體系，拉近了本項目與市區(qū)各個角落的直線距離。項目周邊十余條公交線路的設置，為本項目未來業(yè)主的出行提供了方便。作為嘉興市傳統(tǒng)的居住區(qū)域，本項目所處的城北板塊，是嘉興所有新興房地產(chǎn)板塊中生活配套最齊全的一個區(qū)域。?二、項目周邊環(huán)境道路環(huán)境——交通環(huán)境——配套環(huán)境——項目周85綠化、景觀——

其他——穆湖和規(guī)劃中的森林公園，是項目周邊區(qū)域內(nèi)的景觀亮點，同時也是目前北區(qū)其他樓盤的主要優(yōu)勢賣點。開發(fā)區(qū)的工業(yè)廠房對于項目所處區(qū)域的空氣污染較為嚴重。?綠化、景觀——其他——穆湖和規(guī)劃86三、項目SWOT分析項目優(yōu)勢（Strength）項目總建筑面積約18萬㎡，是城北板塊內(nèi)體量最大的住宅項目之一，規(guī)模優(yōu)勢明顯，有利于本案在未來的宣傳推廣中形成自己獨特的市場口碑；項目毗鄰穆湖溪，以及規(guī)劃中的森林公園，加之地塊內(nèi)有天然水道流經(jīng)，使本案在景觀設計上可以有所突破，增加項目的優(yōu)勢賣點；

項目附近在建的實驗小學，在為項目未來業(yè)主的子女就學提供方便，為項目增加優(yōu)勢賣點；

項目北側(cè)綠化景觀帶，提升項目生態(tài)環(huán)境的建設。?三、項目SWOT分析項目優(yōu)勢（Strength）項目總建筑面87項目緊鄰嘉興經(jīng)濟（技術）開發(fā)區(qū)，周邊廠房較多，空氣質(zhì)量相對較差，不適宜于目前市場所倡導的生態(tài)居住理念；項目劣勢（weekness）目前嘉興市場上進入現(xiàn)房銷售階段的項目眾多，如：巴黎都市、金都佳園、禾城世紀花園等，在項目的可信度方面，這些現(xiàn)房銷售項目存在著明顯的直觀優(yōu)勢，對本案未來的期房銷售帶來了一定的壓力；受到北區(qū)汽車站人流混雜的影響，整個區(qū)域給人以檔次感不強的感覺，不利于本案未來的宣傳推廣；?項目緊鄰嘉興經(jīng)濟（技術）開發(fā)區(qū)，周邊廠房較多，空氣質(zhì)量相對較88嘉興市民購房區(qū)域概念較強，而本項目周邊商品房在建項目相對較少，本項目的入市剛好可以填補市場供應空白；隨著嘉興經(jīng)濟（技術）開發(fā)區(qū)的逐漸成型并擴張，為本案提供了大量的目標客戶群體；項目機會點（Opportunity）項目威脅點（Threat）本案體量較大，但區(qū)域內(nèi)需有限，僅靠區(qū)域消化遠遠不夠；大型住宅項目的后續(xù)開發(fā)建設，以及新建項目的推向市場，為整個嘉興房地產(chǎn)市場提供了不下100萬㎡的住宅供應量，未來市場競爭將日趨激烈。?嘉興市民購房區(qū)域概念較強，而本項目周邊商品房在建項目相對較少89四、項目定位建議項目整體定位

“穆溪湖畔近20萬m2

，集公寓、酒店式公寓、花園洋房于一體的大型中高檔社區(qū)?！?/p>

?四、項目定位建議項目整體定位“穆溪湖畔近20萬90項目一期定位

“穆溪湖畔以多層建筑為主，小高層建筑為輔的，集公寓、酒店式公寓于一體的中高檔居住區(qū)?！?項目一期定位“穆溪湖畔以多層建筑為主，小高層建91酒店式公寓定位

“小面積、低總價，以投資客戶為主，自用客戶為輔，投資、自用兩相宜的投資型產(chǎn)品?！?酒店式公寓定位“小面積、低總價，以投資客戶為主92沿街商鋪定位符合項目整體檔次需求的社區(qū)配套型商業(yè)。?沿街商鋪定位符合項目整體檔次需求的社區(qū)配套型商業(yè)。?93五、產(chǎn)品細部補充建議小區(qū)景觀建議與小區(qū)建筑風格相統(tǒng)一的原則；一、二期景觀規(guī)劃形成有機整體的原則；以道路兩側(cè)綠化為主，配合景觀小品的原則。鑒于本項目用地的具體情況，景觀設計應遵循以下原則：?五、產(chǎn)品細部補充建議小區(qū)景觀建議與小區(qū)建筑風格相統(tǒng)一的原94道路兩側(cè)綠化示意圖小區(qū)主干道綠化小區(qū)次干道綠化?道路兩側(cè)綠化示意圖小區(qū)主干道綠化小區(qū)次干道綠化?95小區(qū)組團綠化景觀示意圖組團綠化建議采用“喬木、灌木和植被”相結(jié)合的綠化景觀設計。?小區(qū)組團綠化景觀示意圖組團綠化建議采用“喬木、灌木和植被”相96景觀雕塑示意圖建議采用能夠體現(xiàn)“企業(yè)形象”或“樓盤形象”的雕塑小品。?景觀雕塑示意圖建議采用能夠體現(xiàn)“企業(yè)形象”或“樓盤形象”的雕97建筑小品示意圖建議采用能夠體現(xiàn)“樓盤品質(zhì)”的小品。?建筑小品示意圖建議采用能夠體現(xiàn)“樓盤品質(zhì)”的小品。?98停車位建議考慮項目北側(cè)停車位設置過于密集，景觀視覺效果差，我司建議：停車位中間位置，犧牲1-2個車位的面積，間段性的設置小型的組團景觀。車位架空，配合北側(cè)景觀，車位頂部種植綠化景觀，增強視覺效果。?停車位建議考慮項目北側(cè)停車位設置過于密集，景觀視覺效果差，我99建筑物底層架空建議

考慮到本項目（一期）內(nèi)部綠化景觀受到多層建筑兵營式排布的影響，通透度及聯(lián)動性存在著較大的不足，因此建議小區(qū)（一期）中央幾棟多層住宅沿景觀節(jié)點處的幾個單元底層采用挑空設計，在增加景觀的通透度及聯(lián)動性的同時，也可以彌補小區(qū)內(nèi)休閑娛樂設施較為欠缺的不足。將景觀引入架空層，增加景觀聯(lián)動性。底層架空的中老年活動場所?建筑物底層架空建議考慮到本項目（一期）內(nèi)部綠化100“泛會所”建議建議在酒店式公寓的商業(yè)裙房內(nèi)設置項目一期的會所，配置咖啡廳、健身房、美容SPA、休閑娛樂等方面的配套?？Х葟d美容SPA?“泛會所”建議建議在酒店式公寓的商業(yè)裙房內(nèi)設置項101智能化配套建議可視對講系統(tǒng)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)遠程抄表系統(tǒng)?智能化配套建議可視對講系統(tǒng)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)遠程抄表系統(tǒng)?102幼兒啟智教育的設置。其他提升產(chǎn)品附加值的建議與實驗小學的聯(lián)動合作。?幼兒啟智教育的設置。其他提升產(chǎn)品附加值的建議與實驗小學的103嘉興當?shù)厝?，以北區(qū)改善居住品質(zhì)的居民為主，包括部分老城區(qū)居民；嘉興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)的外資、中外合資等企業(yè)的部分外籍人士，如臺灣、日本、韓國等；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的個體、私營業(yè)主；部分厭倦城市快節(jié)奏生活，帶有養(yǎng)老想法的上海購房者；在嘉興周邊工業(yè)園區(qū)包括遠在乍浦的港口工業(yè)區(qū)內(nèi)的經(jīng)營者和技術員；嘉興本地、上海及江、浙兩省部分經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的投資客源（少量）；在嘉興工作一定年限的外來工作人員。

六、項目目標客源定位建議目標客戶來源分析?嘉興當?shù)厝?，以北區(qū)改善居住品質(zhì)的居民為主，包括部分老城區(qū)居民104學校、政府等企事業(yè)單位工作人員；工業(yè)園區(qū)工作的中高收入的工作人員；個體、私營企業(yè)業(yè)主；外資企業(yè)中高層管理者；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)收入較高的居民；其他。目標客戶職業(yè)分析?學校、政府等企事業(yè)單位工作人員；目標客戶職業(yè)分析?105目標客戶購買心理分析嘉興現(xiàn)有的老城區(qū)及北區(qū)的中高收入人群改善居住環(huán)境的需求；外來工作人員首次置業(yè)需求；青年人結(jié)婚用房需求；嘉善等北部地區(qū)人口向嘉興的集聚需求；國內(nèi)外嘉興籍人士回鄉(xiāng)養(yǎng)老需求；一小時經(jīng)濟圈城市居民的投資養(yǎng)老需求；外籍人士滿足居住需求的購房行為；看中本案未來的增值保值性的投資等。?目標客戶購買心理分析嘉興現(xiàn)有的老城區(qū)及北區(qū)的中高收入人群改善106七、各產(chǎn)品價格定位建議多層公寓價格定位3900–4100元/m2酒店式公寓價格定位4400–4600元/m2（毛坯）5000元/m2

（裝修）沿街商鋪價格定位6500

–7000元/m2

（小面積商鋪）?七、各產(chǎn)品價格定位建議多層公寓價格定位3900–4100107第三部分營銷策劃篇?第三部分營銷策劃篇?108前言每個城市的市場都有其不同之處。。。。。。每個項目的特點都有其不可復制的一面。。。。。。營銷推廣方案不應該是千篇一律的，“出奇制勝”的營銷推廣方案才是項目成功的根本所在。?前言每個城市的市場都有其不同之處。。。。。。每個項目109一、項目營銷思路借企業(yè)品牌形象影響力帶動項目品牌形象，樹立嘉興穆湖版圖領頭羊地位；以“穆湖板塊”概念淡化嘉興市民對北區(qū)的抗性，突出項目的地段生活價值和高性價比的產(chǎn)品賣點；?一、項目營銷思路借企業(yè)品牌形象影響力帶動項目品牌形象，樹立嘉110以項目一、二期整體聯(lián)動的高位形象切入，樹立本案高品質(zhì)的大盤形象；注重項目一期純多層社區(qū)的產(chǎn)品優(yōu)勢賣點宣傳，激發(fā)市場獨有的需求潛力，帶動后續(xù)產(chǎn)品去化；?以項目一、二期整體聯(lián)動的高位形象切入，樹立本案高品質(zhì)的大盤形111以事件營銷為核心，突破嘉興市場平淡的營銷模式；——樓盤形象宣傳的城市覆蓋與區(qū)域攔截；——產(chǎn)品形象的先期體現(xiàn)；——提升客戶對項目價格的心理預期；——創(chuàng)造良好的項目市場口碑。符合本案的營銷模式——以事件營銷為核心，虛實結(jié)合，現(xiàn)場與外場全面聯(lián)動。?以事件營銷為核心，突破嘉興市場平淡的營銷模式；——樓盤形象112加強案場形象包裝；定點行銷，精準打擊；?加強案場形象包裝；定點行銷，精準打擊；?113提升產(chǎn)品附加值，打造項目獨有賣點?！逃郊又禒I造；——生活附加值營造。?提升產(chǎn)品附加值，打造項目獨有賣點?！逃郊又禒I造；?114二、項目整體推盤策略開盤時機把握：項目整體推案順序建議：——住宅先行；——在住宅銷售后期順勢推出酒店式公寓；——最后推商業(yè)，同時考慮車位的銷售。

根據(jù)現(xiàn)有工程進度安排，結(jié)合樓市季節(jié)性銷售特征和已成慣例的“五一”樓市黃金周考慮，建議項目的開盤時間初步選擇在2007年5月初或中旬。?二、項目整體推盤策略開盤時機把握：項目整體推案順序建議：——115營銷階段劃分和銷售進度控制（多層住宅及酒店式公寓）——蓄勢期：2007年2月—4月

；——開盤強銷期：2007年5月—7月

；——第二強銷期：2007年8月—10月；——持續(xù)期：2007年11月—2007年底。注：以下銷售進度控制是以2007年5月上旬或中旬開盤為基礎的。?營銷階段劃分和銷售進度控制（多層住宅及酒店式公寓）——蓄116現(xiàn)場POP策略：——售樓處搭建

；——樣板段工程

；——基地圍墻廣告；

——引導旗、案場招風旗；——客戶公關；——物管形象。?現(xiàn)場POP策略：——售樓處搭建；?117三、商鋪、車位的銷售建議商鋪銷售建議：

本案試圖打造嘉興北區(qū)的中高檔社區(qū)，社區(qū)配套商業(yè)要從整體檔次上配合項目的整體形象，使之成為拉升住宅項目售價的一個砝碼。因此在商業(yè)營銷操作過程中建議首先對其進行統(tǒng)一的規(guī)劃（包含業(yè)態(tài)規(guī)劃、租售規(guī)劃等），控制業(yè)種業(yè)態(tài)的經(jīng)營檔次和品質(zhì)。

操作手法：對于自營型客戶，主要通過簽訂銷售合同附件的形式，在合同中約束和限制其經(jīng)營的業(yè)種業(yè)態(tài)。對于投資型客戶，可承諾為其提供代租非包租服務。

?三、商鋪、車位的銷售建議商鋪銷售建議：本案試圖118車位銷售建議：考慮到目前嘉興當?shù)剀囄讳N售，多采用與住宅使用年限等同期限的使用權(quán)的銷售方式，項目周邊市場車位售價在6－8萬元/個。但現(xiàn)階段嘉興市私家車的持有率有限，車位銷售無論從去化量來看還是從去化速度來看，市場的抗性都非常大。針對車位銷售現(xiàn)狀，我司提出如下銷售建議：

根據(jù)客戶意愿，按照整體年限出售車位；車位售價與使用年限掛鉤，即切分車位的整體使用年限，分割成不同的時段，根據(jù)購買的時限來確定車位的價格?？紤]與住宅搭售，作為住宅銷售的一種策略，

?車位銷售建議：考慮到目前嘉興當?shù)剀囄讳N售，多采用與住119四、SP、PR活動建議“穆溪左岸一期“產(chǎn)品定向推薦會；VIP貴賓卡發(fā)放暨加盟代表商家集中簽約儀式；?四、SP、PR活動建議“穆溪左岸一期“產(chǎn)品定向推薦會；VI120樓盤形象代言人系列活動；客戶證言、報道宣傳活動；定點巡展；?樓盤形象代言人系列活動；客戶證言、報道宣傳活動；定點巡展；?121其他活動設想。與實驗小學合作引進品牌教育機構(gòu)的簽約儀式；新老客戶答謝酒會（結(jié)合銷售進度舉辦）；穆湖風情——民俗龍舟邀請賽；元旦新年客戶聯(lián)誼晚會。?其他活動設想。與實驗小學合作引進品牌教育機構(gòu)的簽約儀式；?122第四部分企劃推廣篇?第四部分企劃推廣篇?123一、企化劃推廣分析在品牌建設之前，我們先自我檢視：靠穆溪湖左岸，近臨森林公園與秀州中學，周邊有著相對成熟的生活配套，近距離抵達市中心；宜居的地理環(huán)境，與湖畔左岸的上善風水，是我們極大的特點。片區(qū)人居需要什么？極為舒適、便捷的人居環(huán)境，高品質(zhì)的樓盤；樓盤概念所代表的身份，品牌實力的信賴；優(yōu)勢地理環(huán)境，住宅與市中心、辦公地點的近距離……，而項目正能滿足這一切的需求。?一、企化劃推廣分析在品牌建設之前，我們先自我檢視：靠穆溪湖左124我們正站在何處？“穆溪左岸”，前期推廣已形成一定品牌影響，為品牌推廣起到相當大的積極影響。因此，在接下來的企劃推廣中，采用“穆溪左岸”案名持續(xù)推廣，在強化品牌、提升品牌的路上走得更遠。下一步，我們要做什么？在嘉興市場“北區(qū)”是