萬(wàn)科泊寓策劃方案-專屬于城市青年租賃生活社區(qū)課件

美好生活從泊寓開始美好生活從泊寓開始1請(qǐng)看小明和小花的故事請(qǐng)看2錄目遇見

“泊寓”改造“泊寓”展望“泊寓”123錄目遇見“泊寓”改造“泊寓”展望“泊寓”1233遇見

“泊寓”為什么要做泊寓？泊寓是什么？競(jìng)品分析我們能做什么？遇見“泊寓”為什么要做泊寓？401國(guó)內(nèi)市場(chǎng)前景巨大國(guó)內(nèi)房屋租賃的交易額約為8000億02每年新增應(yīng)屆畢業(yè)生的租房規(guī)模達(dá)600億03深圳市場(chǎng)需求旺盛78.2%的年輕人處于租房狀態(tài)青年市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)現(xiàn)狀租賃市場(chǎng)產(chǎn)品組成雜亂品牌供應(yīng)集約程度低深圳房屋租售比最低租戶缺乏安全感難以形成規(guī)模效應(yīng)租金增長(zhǎng)空間大遇見“泊寓”——為什么要做泊寓？01國(guó)內(nèi)市場(chǎng)前景巨大國(guó)內(nèi)房屋租賃的交易額約為02每年新增應(yīng)屆5專屬于城市青年租賃生活社區(qū)泊寓這里可以是你的歡樂頌，也可以是你的愛情公寓總之，這里充滿無(wú)限可能和想象空間活力有序宜居家友鄰PortApartment遇見“泊寓”——泊寓是什么？專屬于城市青年租賃生活社區(qū)泊寓這里可以是你的歡樂頌，也可以是6優(yōu)點(diǎn)距離科技園近價(jià)格實(shí)惠，性價(jià)比高安全有保障缺點(diǎn)走道窄，通風(fēng)照明差軟裝粗糙，墻面處理水平差隔音效果差潮濕空間利用率低泊寓科技園店廈門蓮前公社店優(yōu)點(diǎn)裝修精美，通風(fēng)照明好距離軟件園二期近附近商業(yè)配套齊全缺點(diǎn)戶型面積小，衛(wèi)生間小晾曬空間不足，部分戶型無(wú)陽(yáng)臺(tái)窩巢白石龍店優(yōu)點(diǎn)裝修風(fēng)格多樣交通便利缺點(diǎn)價(jià)格較高周邊環(huán)境差，有廢品回收站等部分戶型衛(wèi)生間小住戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)低，人員混雜遇見“泊寓”——競(jìng)品分析優(yōu)點(diǎn)泊寓科技園店廈門蓮前公社店優(yōu)點(diǎn)窩巢白石龍店優(yōu)點(diǎn)遇見“泊寓7改造“泊寓”（科技園店）——產(chǎn)品提升需求分析功能分析產(chǎn)品改造改造“泊寓”（科技園店）需求分析8產(chǎn)品需求和功能——公寓理想化模型分析娛樂區(qū)長(zhǎng)桌休閑沙發(fā)區(qū)

游戲區(qū)影音區(qū)健身區(qū)吧臺(tái)公寓公共晾曬公共洗衣房露臺(tái)(可選)公共休閑區(qū)公共廚房辦公創(chuàng)客會(huì)議PS:數(shù)據(jù)來(lái)源2015年NP16《萬(wàn)科驛——家開始的地方》辦公區(qū)

娛樂區(qū)

生活區(qū)產(chǎn)品需求和功能——公寓理想化模型分析娛樂區(qū)長(zhǎng)桌休閑9產(chǎn)品需求和功能——公寓理想化模型分析娛樂區(qū)長(zhǎng)桌休閑沙發(fā)區(qū)

游戲區(qū)影音區(qū)健身區(qū)首層公共洗衣房公共休閑區(qū)會(huì)議咖啡桌游臺(tái)球垃圾房倉(cāng)庫(kù)流動(dòng)辦公商業(yè)吧臺(tái)停車場(chǎng)公寓公共廚房公共餐廳露臺(tái)公共晾曬區(qū)公共洗衣房公共晾曬區(qū)公共休閑區(qū)天臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)層頂層產(chǎn)品需求和功能——公寓理想化模型分析娛樂區(qū)長(zhǎng)桌休閑10結(jié)論：必備：床；床墊；熱水器；衣柜；書桌；寬帶；空調(diào)入口智能門鎖廚臺(tái)熱水器盥洗空調(diào)床/床墊沙發(fā)冰箱茶幾儲(chǔ)納洗衣機(jī)晾曬工作臺(tái)油煙機(jī)鞋

架

可選配必選配數(shù)據(jù)來(lái)源：截取于2013年趕集網(wǎng)內(nèi)部租房分析報(bào)告，問卷收回130809份產(chǎn)品需求與功能——公寓理想化模型分析結(jié)論：必備：床；床墊；熱水器；衣柜；書桌；寬帶；空調(diào)入口智能11XBOX網(wǎng)咖VR體感游戲桌游麻將棋牌酒吧臺(tái)臺(tái)球廳工作區(qū)電影區(qū)落地邏輯=存量改造（劣質(zhì)庫(kù)存）+增量提升形成聯(lián)動(dòng)→活力中心現(xiàn)有改造產(chǎn)品改造和提升——公區(qū)XBOX網(wǎng)咖VR桌游麻將酒臺(tái)工電落地邏輯=存量改造（劣質(zhì)庫(kù)存12流量、停留戶外運(yùn)動(dòng)拍照滯留環(huán)形跑道視覺沖擊3D歷險(xiǎn)森林唱吧全資源設(shè)計(jì)：社區(qū)每一平米、每一立方米都充分利用。全社會(huì)開放：

建議形成社區(qū)活力中心（共享經(jīng)濟(jì)）產(chǎn)品理念品牌效應(yīng)產(chǎn)品改造和提升——環(huán)境流量、停留戶外運(yùn)動(dòng)拍照滯留環(huán)形跑道視覺沖擊3D歷險(xiǎn)森林唱吧全13改造“泊寓”（科技園店）——運(yùn)營(yíng)提效節(jié)點(diǎn)優(yōu)化財(cái)務(wù)測(cè)算改造“泊寓”（科技園店）節(jié)點(diǎn)優(yōu)化14節(jié)點(diǎn)優(yōu)化——目標(biāo)設(shè)計(jì)【運(yùn)營(yíng)痛點(diǎn)】可否縮短設(shè)計(jì)周期？可否縮短招租周期？8月

9月

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11月

12月1月2月3月

4月5月6月

7月

8月項(xiàng)目獲取第一次施工設(shè)計(jì)第二次施工設(shè)計(jì)施工招標(biāo)施工進(jìn)場(chǎng)春節(jié)休息12日開業(yè)招租達(dá)九成9300平改造！耗時(shí)超過(guò)兩個(gè)月？【問題一】達(dá)到預(yù)期招租率

耗時(shí)太久，五個(gè)月？【問題二】【優(yōu)化目標(biāo)】設(shè)計(jì)周期縮短一個(gè)月達(dá)預(yù)期招租率周期縮短至三個(gè)月節(jié)點(diǎn)優(yōu)化——目標(biāo)設(shè)計(jì)【運(yùn)營(yíng)痛點(diǎn)】8月9月15節(jié)點(diǎn)優(yōu)化——方案措施一【解決方案】【節(jié)點(diǎn)優(yōu)化】獲取項(xiàng)目與設(shè)計(jì)資源確認(rèn)同步；縮短設(shè)計(jì)周期！【問題思考】與公司設(shè)計(jì)資源沖突，只能自行尋找設(shè)計(jì)資源整體9000平，量少設(shè)計(jì)院不愿介入，耽擱時(shí)間設(shè)計(jì)周期縮短至一個(gè)月【目標(biāo)一】節(jié)點(diǎn)優(yōu)化——方案措施一【解決方案】【問題思考】設(shè)計(jì)周期縮短至16節(jié)點(diǎn)優(yōu)化——方案措施二達(dá)預(yù)期招租率周期縮短至三個(gè)月【目標(biāo)二】【思考】如何縮短招租周期？同時(shí)達(dá)到預(yù)期招租率【解決方案】維持線上推廣：58同城及時(shí)更新豆瓣持續(xù)刷帖（一天一次）關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)線下活動(dòng)：抓住節(jié)點(diǎn)：大學(xué)畢業(yè)季把握時(shí)間：年后返城流精確打擊：科技園重點(diǎn)區(qū)域派單節(jié)點(diǎn)優(yōu)化——方案措施二達(dá)預(yù)期招租率周期縮短至三個(gè)月【目標(biāo)二】17線上推廣58同城搜房網(wǎng)安居客豆瓣線下推廣傳單廣告投放學(xué)校定點(diǎn)宣傳外展活動(dòng)推廣渠道68%32%時(shí)效性強(qiáng)成本高占比低【推廣方案小結(jié)】：線上推廣占據(jù)到訪量68%

（主力）線下到訪具有時(shí)效性，且花費(fèi)較大（可部分優(yōu)化）58同城占據(jù)線上到訪量的60%以上

（重點(diǎn)投入）安居客、搜房線上到訪量累計(jì)約30%豆瓣8月投放以來(lái)到訪轉(zhuǎn)化率持續(xù)增高（重點(diǎn)跟進(jìn)）節(jié)點(diǎn)優(yōu)化——推廣方案小結(jié)8月

9月

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11月

12月1月2月3月

4月5月6月

7月

8月線上58同城搜房網(wǎng)安居客豆瓣線下傳單廣告投放學(xué)校定點(diǎn)宣傳外展18整體測(cè)算免租期

2015年2016年8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月原先節(jié)點(diǎn)中標(biāo)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)施工進(jìn)場(chǎng)開業(yè)招租率

40%70%90%租金收入381920668360859320公寓租金增長(zhǎng)率

（按深圳GDP15年增速8.5%等額現(xiàn)值計(jì)算）0.90%1.57%2.38%現(xiàn)金流入381920668360859320累計(jì)現(xiàn)金流入381920668360859320優(yōu)化后節(jié)點(diǎn)中標(biāo)/設(shè)計(jì)確認(rèn)設(shè)計(jì)施工進(jìn)場(chǎng)開業(yè)招租率40%60%80%90%租金收入381920572880763840859320公寓租金增長(zhǎng)率

（按深圳GDP15年增速8.5%等額現(xiàn)值計(jì)算）0.90%1.57%2.38%現(xiàn)金流入381920572880763840859320累計(jì)現(xiàn)金流入381920572880763840859320累計(jì)優(yōu)先資金954800【說(shuō)明】：測(cè)算價(jià)位2800元/間不考慮稅費(fèi)等因素招租率節(jié)奏參考其他城市泊寓可通過(guò)銷售策略輔助定價(jià)，達(dá)到預(yù)期招租節(jié)點(diǎn)提前兩個(gè)月免租期內(nèi)獲得現(xiàn)金流提前現(xiàn)金流回正利潤(rùn)增加財(cái)務(wù)測(cè)算整體免租期2015年2016年8月9月10月11月12月119【節(jié)點(diǎn)優(yōu)化】：

1、項(xiàng)目獲取與設(shè)計(jì)資源確認(rèn)同步，可節(jié)省出設(shè)計(jì)及招標(biāo)時(shí)間，提升運(yùn)營(yíng)節(jié)奏！2、持續(xù)的線上推廣拓展，對(duì)于出租的到訪轉(zhuǎn)化量促進(jìn)明顯！【財(cái)務(wù)測(cè)算】：（優(yōu)化后）1、搶出兩個(gè)月免租期，并直接獲得高達(dá)95萬(wàn)現(xiàn)金流！2、資金回正周期縮短至4年內(nèi)！3、提前獲得現(xiàn)金流，對(duì)IRR提升影響較大！關(guān)鍵指標(biāo)數(shù)據(jù)回正年5年回正周期4.11年IRR8.37%EBITDA15,001,698CE15%累計(jì)現(xiàn)金流5,404,545節(jié)點(diǎn)優(yōu)化前關(guān)鍵指標(biāo)：節(jié)點(diǎn)優(yōu)化后優(yōu)勢(shì)對(duì)比：房型套內(nèi)面積建筑面積套數(shù)使用率租金單價(jià)增長(zhǎng)率標(biāo)準(zhǔn)戶型17.5627.434164%280010%一樓部分2002002

1007%總計(jì)63889353341

結(jié)論優(yōu)化結(jié)論【節(jié)點(diǎn)優(yōu)化】：關(guān)鍵指標(biāo)數(shù)據(jù)回正年5年回正周期4.11年IRR20展望

“泊寓”泊寓愿景萬(wàn)億大萬(wàn)科展望“泊寓”泊寓愿景21泊萬(wàn)千廣廈，寓天下青年！泊萬(wàn)千廣廈，22萬(wàn)億大萬(wàn)科客戶外內(nèi)提效目標(biāo)：城市配套供應(yīng)商邏輯：擴(kuò)大關(guān)注的客戶群體優(yōu)勢(shì)資源：品牌影響、客戶資源（沃土計(jì)劃）、運(yùn)營(yíng)能力目標(biāo)：綜合的、系統(tǒng)性的、合理高效的的管理制度邏輯：流程設(shè)計(jì)、工程管理、組織架構(gòu)、跨界合作優(yōu)勢(shì)資源：企業(yè)文化、人力資本（新動(dòng)力）產(chǎn)品提升運(yùn)營(yíng)提效萬(wàn)億客戶外內(nèi)提效目標(biāo)：城市配套供應(yīng)商目標(biāo)：綜合的、系統(tǒng)性的、23萬(wàn)科泊寓策劃方案-專屬于城市青年租賃生活社區(qū)課件24深圳泊寓2016.8深圳泊寓美好生活從泊寓開始美好生活從泊寓開始26請(qǐng)看小明和小花的故事請(qǐng)看27錄目遇見

“泊寓”改造“泊寓”展望“泊寓”123錄目遇見“泊寓”改造“泊寓”展望“泊寓”12328遇見

“泊寓”為什么要做泊寓？泊寓是什么？競(jìng)品分析我們能做什么？遇見“泊寓”為什么要做泊寓？2901國(guó)內(nèi)市場(chǎng)前景巨大國(guó)內(nèi)房屋租賃的交易額約為8000億02每年新增應(yīng)屆畢業(yè)生的租房規(guī)模達(dá)600億03深圳市場(chǎng)需求旺盛78.2%的年輕人處于租房狀態(tài)青年市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)現(xiàn)狀租賃市場(chǎng)產(chǎn)品組成雜亂品牌供應(yīng)集約程度低深圳房屋租售比最低租戶缺乏安全感難以形成規(guī)模效應(yīng)租金增長(zhǎng)空間大遇見“泊寓”——為什么要做泊寓？01國(guó)內(nèi)市場(chǎng)前景巨大國(guó)內(nèi)房屋租賃的交易額約為02每年新增應(yīng)屆30專屬于城市青年租賃生活社區(qū)泊寓這里可以是你的歡樂頌，也可以是你的愛情公寓總之，這里充滿無(wú)限可能和想象空間活力有序宜居家友鄰PortApartment遇見“泊寓”——泊寓是什么？專屬于城市青年租賃生活社區(qū)泊寓這里可以是你的歡樂頌，也可以是31優(yōu)點(diǎn)距離科技園近價(jià)格實(shí)惠，性價(jià)比高安全有保障缺點(diǎn)走道窄，通風(fēng)照明差軟裝粗糙，墻面處理水平差隔音效果差潮濕空間利用率低泊寓科技園店廈門蓮前公社店優(yōu)點(diǎn)裝修精美，通風(fēng)照明好距離軟件園二期近附近商業(yè)配套齊全缺點(diǎn)戶型面積小，衛(wèi)生間小晾曬空間不足，部分戶型無(wú)陽(yáng)臺(tái)窩巢白石龍店優(yōu)點(diǎn)裝修風(fēng)格多樣交通便利缺點(diǎn)價(jià)格較高周邊環(huán)境差，有廢品回收站等部分戶型衛(wèi)生間小住戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)低，人員混雜遇見“泊寓”——競(jìng)品分析優(yōu)點(diǎn)泊寓科技園店廈門蓮前公社店優(yōu)點(diǎn)窩巢白石龍店優(yōu)點(diǎn)遇見“泊寓32改造“泊寓”（科技園店）——產(chǎn)品提升需求分析功能分析產(chǎn)品改造改造“泊寓”（科技園店）需求分析33產(chǎn)品需求和功能——公寓理想化模型分析娛樂區(qū)長(zhǎng)桌休閑沙發(fā)區(qū)

游戲區(qū)影音區(qū)健身區(qū)吧臺(tái)公寓公共晾曬公共洗衣房露臺(tái)(可選)公共休閑區(qū)公共廚房辦公創(chuàng)客會(huì)議PS:數(shù)據(jù)來(lái)源2015年NP16《萬(wàn)科驛——家開始的地方》辦公區(qū)

娛樂區(qū)

生活區(qū)產(chǎn)品需求和功能——公寓理想化模型分析娛樂區(qū)長(zhǎng)桌休閑34產(chǎn)品需求和功能——公寓理想化模型分析娛樂區(qū)長(zhǎng)桌休閑沙發(fā)區(qū)

游戲區(qū)影音區(qū)健身區(qū)首層公共洗衣房公共休閑區(qū)會(huì)議咖啡桌游臺(tái)球垃圾房倉(cāng)庫(kù)流動(dòng)辦公商業(yè)吧臺(tái)停車場(chǎng)公寓公共廚房公共餐廳露臺(tái)公共晾曬區(qū)公共洗衣房公共晾曬區(qū)公共休閑區(qū)天臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)層頂層產(chǎn)品需求和功能——公寓理想化模型分析娛樂區(qū)長(zhǎng)桌休閑35結(jié)論：必備：床；床墊；熱水器；衣柜；書桌；寬帶；空調(diào)入口智能門鎖廚臺(tái)熱水器盥洗空調(diào)床/床墊沙發(fā)冰箱茶幾儲(chǔ)納洗衣機(jī)晾曬工作臺(tái)油煙機(jī)鞋

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可選配必選配數(shù)據(jù)來(lái)源：截取于2013年趕集網(wǎng)內(nèi)部租房分析報(bào)告，問卷收回130809份產(chǎn)品需求與功能——公寓理想化模型分析結(jié)論：必備：床；床墊；熱水器；衣柜；書桌；寬帶；空調(diào)入口智能36XBOX網(wǎng)咖VR體感游戲桌游麻將棋牌酒吧臺(tái)臺(tái)球廳工作區(qū)電影區(qū)落地邏輯=存量改造（劣質(zhì)庫(kù)存）+增量提升形成聯(lián)動(dòng)→活力中心現(xiàn)有改造產(chǎn)品改造和提升——公區(qū)XBOX網(wǎng)咖VR桌游麻將酒臺(tái)工電落地邏輯=存量改造（劣質(zhì)庫(kù)存37流量、停留戶外運(yùn)動(dòng)拍照滯留環(huán)形跑道視覺沖擊3D歷險(xiǎn)森林唱吧全資源設(shè)計(jì)：社區(qū)每一平米、每一立方米都充分利用。全社會(huì)開放：

建議形成社區(qū)活力中心（共享經(jīng)濟(jì)）產(chǎn)品理念品牌效應(yīng)產(chǎn)品改造和提升——環(huán)境流量、停留戶外運(yùn)動(dòng)拍照滯留環(huán)形跑道視覺沖擊3D歷險(xiǎn)森林唱吧全38改造“泊寓”（科技園店）——運(yùn)營(yíng)提效節(jié)點(diǎn)優(yōu)化財(cái)務(wù)測(cè)算改造“泊寓”（科技園店）節(jié)點(diǎn)優(yōu)化39節(jié)點(diǎn)優(yōu)化——目標(biāo)設(shè)計(jì)【運(yùn)營(yíng)痛點(diǎn)】可否縮短設(shè)計(jì)周期？可否縮短招租周期？8月

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8月項(xiàng)目獲取第一次施工設(shè)計(jì)第二次施工設(shè)計(jì)施工招標(biāo)施工進(jìn)場(chǎng)春節(jié)休息12日開業(yè)招租達(dá)九成9300平改造！耗時(shí)超過(guò)兩個(gè)月？【問題一】達(dá)到預(yù)期招租率

耗時(shí)太久，五個(gè)月？【問題二】【優(yōu)化目標(biāo)】設(shè)計(jì)周期縮短一個(gè)月達(dá)預(yù)期招租率周期縮短至三個(gè)月節(jié)點(diǎn)優(yōu)化——目標(biāo)設(shè)計(jì)【運(yùn)營(yíng)痛點(diǎn)】8月9月40節(jié)點(diǎn)優(yōu)化——方案措施一【解決方案】【節(jié)點(diǎn)優(yōu)化】獲取項(xiàng)目與設(shè)計(jì)資源確認(rèn)同步；縮短設(shè)計(jì)周期！【問題思考】與公司設(shè)計(jì)資源沖突，只能自行尋找設(shè)計(jì)資源整體9000平，量少設(shè)計(jì)院不愿介入，耽擱時(shí)間設(shè)計(jì)周期縮短至一個(gè)月【目標(biāo)一】節(jié)點(diǎn)優(yōu)化——方案措施一【解決方案】【問題思考】設(shè)計(jì)周期縮短至41節(jié)點(diǎn)優(yōu)化——方案措施二達(dá)預(yù)期招租率周期縮短至三個(gè)月【目標(biāo)二】【思考】如何縮短招租周期？同時(shí)達(dá)到預(yù)期招租率【解決方案】維持線上推廣：58同城及時(shí)更新豆瓣持續(xù)刷帖（一天一次）關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)線下活動(dòng)：抓住節(jié)點(diǎn)：大學(xué)畢業(yè)季把握時(shí)間：年后返城流精確打擊：科技園重點(diǎn)區(qū)域派單節(jié)點(diǎn)優(yōu)化——方案措施二達(dá)預(yù)期招租率周期縮短至三個(gè)月【目標(biāo)二】42線上推廣58同城搜房網(wǎng)安居客豆瓣線下推廣傳單廣告投放學(xué)校定點(diǎn)宣傳外展活動(dòng)推廣渠道68%32%時(shí)效性強(qiáng)成本高占比低【推廣方案小結(jié)】：線上推廣占據(jù)到訪量68%

（主力）線下到訪具有時(shí)效性，且花費(fèi)較大（可部分優(yōu)化）58同城占據(jù)線上到訪量的60%以上

（重點(diǎn)投入）安居客、搜房線上到訪量累計(jì)約30%豆瓣8月投放以來(lái)到訪轉(zhuǎn)化率持續(xù)增高（重點(diǎn)跟進(jìn)）節(jié)點(diǎn)優(yōu)化——推廣方案小結(jié)8月

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12月1月2月3月

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8月線上58同城搜房網(wǎng)安居客豆瓣線下傳單廣告投放學(xué)校定點(diǎn)宣傳外展43整體測(cè)算免租期

2015年2016年8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月原先節(jié)點(diǎn)中標(biāo)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)施工進(jìn)場(chǎng)開業(yè)招租率

40%70%90%租金收入381920668360859320公寓租金增長(zhǎng)率

（按深圳GDP15年增速8.5%等額現(xiàn)值計(jì)算）0.90%1.57%2.38%現(xiàn)金流入381920668360859320累計(jì)現(xiàn)金流入381920668360859320優(yōu)化后節(jié)點(diǎn)中標(biāo)/設(shè)計(jì)確認(rèn)設(shè)計(jì)施工進(jìn)場(chǎng)開業(yè)招租率40%60%80%90%租金收入381920572880763840859320公寓租金增長(zhǎng)率

（按深圳GDP15年增速8.5%等額現(xiàn)值計(jì)算）0.90%1.57%2.38%現(xiàn)金流入381920572880763840859320累計(jì)現(xiàn)金流入381920572880763840859320累計(jì)優(yōu)先資金954800【說(shuō)明】：測(cè)算價(jià)位2800元/間不考慮稅費(fèi)等因素