大型商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

大型商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與控制大型商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與控制商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)2項(xiàng)目選址風(fēng)險(xiǎn)4商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值31政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)33業(yè)態(tài)組合風(fēng)險(xiǎn)35規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)6資本運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)37商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的靈魂是商業(yè)商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值一商業(yè)物業(yè)的潛在價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅物業(yè)，長(zhǎng)期持有能實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值最大化。三未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)將持續(xù)增長(zhǎng)，長(zhǎng)期持有的商業(yè)物業(yè)不像開(kāi)發(fā)的住宅物業(yè)，賣完了就沒(méi)有了，持有的商業(yè)物業(yè)能獲得土地增值收益。二經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)更可以獲得穩(wěn)定的租金或商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入，獲得寶貴的現(xiàn)金流。四當(dāng)企業(yè)急需用錢時(shí)，有收益的商用物業(yè)可以輕易地抵押給銀行，獲得銀行貸款。商業(yè)地產(chǎn)機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存商業(yè)地產(chǎn)在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中承載城市新引擎的作用。商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)范圍主要是第三產(chǎn)業(yè)，隨著中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，政策向第三產(chǎn)業(yè)傾斜及第三產(chǎn)業(yè)自身的快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位也越來(lái)越重要，商業(yè)房地產(chǎn)的供給和需求都將比較活躍。盡管最近幾年，商業(yè)地產(chǎn)投資額占房地產(chǎn)投資總額的比重稍有下降，但商業(yè)地產(chǎn)的投資額絕對(duì)數(shù)量增長(zhǎng)較快。商業(yè)地產(chǎn)投資占房地產(chǎn)投資總額的比重城市化是中國(guó)未來(lái)的必然趨勢(shì)，而第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)程度是體現(xiàn)城市化水平的重要標(biāo)志，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展正是帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及消費(fèi)率提升的有效推動(dòng)力。我國(guó)的消費(fèi)率低于世界平均水平，消費(fèi)有大幅增長(zhǎng)的潛力，這也預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)的廣大發(fā)展空間。商業(yè)地產(chǎn)具有“高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)和高難度”的特征，在商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展的同時(shí)，也隱藏著很多的風(fēng)險(xiǎn)。截止到2008年，辦公樓空置面積近1000萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約8%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積超過(guò)4000萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約5%。

機(jī)遇風(fēng)險(xiǎn)政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目取得成功的要素

一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要取得成功，必須具備四個(gè)關(guān)鍵的因素，分別是土地、資金、人才與政策。這四個(gè)方面如果在某一方面存在嚴(yán)重的短板現(xiàn)象，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)就很難取得成功。二、什么是政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)政策法規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)就是指城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃、交通、環(huán)境等地方政策法規(guī)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的影響。當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)的其他因素都可以促使項(xiàng)目走向成功的時(shí)候，如果項(xiàng)目存在政策法規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)，那么這樣的打擊可能是毀滅性的。一個(gè)項(xiàng)目存在的其他不利因素我們可以通過(guò)后天的努力去進(jìn)行彌補(bǔ)和調(diào)節(jié)，但一旦在政策法規(guī)上存在嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)隱患，失敗的局面將是無(wú)法改變的。政策法規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)是根本上的風(fēng)險(xiǎn)，如果項(xiàng)目存在政策法規(guī)上的風(fēng)險(xiǎn)，這樣的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)予以一票否決！政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)三、政策法規(guī)方面的風(fēng)險(xiǎn)控制（一）是否符合城市總體規(guī)劃要求？

城市總體規(guī)劃決定了城市未來(lái)的發(fā)展方向，以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛力。項(xiàng)目符合城市總體規(guī)劃是最基本的要求。

1、與政府關(guān)系良好，不等于沒(méi)有政策法規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)。

與政府關(guān)系良好，憑直覺(jué)去選取開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地，不從城市總體規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃、交通評(píng)估、環(huán)境評(píng)估等方面去論證項(xiàng)目的可行性，就開(kāi)始進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，這樣的開(kāi)發(fā)決策流程是不科學(xué)的。

2、決策不能滿足于粗放型的城市規(guī)劃研究。

一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不僅要順應(yīng)城市的發(fā)展方向，同樣也要對(duì)城市未來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市建設(shè)的節(jié)奏進(jìn)行深入、細(xì)致的分析、研究。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要想取得成功，不能滿足于粗放型方向的指導(dǎo)，而必須對(duì)城市規(guī)劃與項(xiàng)目的關(guān)系進(jìn)行全面系統(tǒng)的論證。政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)

3、對(duì)城市規(guī)劃研究的內(nèi)容。城市功能商業(yè)區(qū)是如何分配的？新城區(qū)建設(shè)的區(qū)域和周期是如何安排的？城市商業(yè)走向和人口聚集的脈絡(luò)往哪里去？城市的重要基礎(chǔ)設(shè)施如何建設(shè)？城市新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間表是如何安排的？（二）是否符合城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要求？一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目同樣要符合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的要求。政府為配合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，必然將市政建設(shè)向這一區(qū)域傾斜，人口規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、交通可達(dá)性都將向這一區(qū)位靠攏，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目只有符合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的要求，才能事半功倍，獲得成功。政策法規(guī)規(guī)風(fēng)險(xiǎn)案例分析析：廣州某開(kāi)開(kāi)發(fā)商通通過(guò)關(guān)系系在珠江江新城黃黃埔大道道拿到了了一個(gè)面面積達(dá)6萬(wàn)平方米米的地塊塊。論地地塊，該該項(xiàng)目位位于廣州州城市規(guī)規(guī)劃的重重心珠江江新城的的北端，，地理位位置得天天獨(dú)厚。。論規(guī)模模，6萬(wàn)平方米米的商業(yè)業(yè)面積在在天河中中心區(qū)域域也頗具具規(guī)模效效應(yīng)。項(xiàng)目擬建建成一個(gè)個(gè)集購(gòu)物物、餐飲飲、娛樂(lè)樂(lè)為一體體的一站站式購(gòu)物物中心，，在它的的發(fā)展規(guī)規(guī)劃中，，它希望望與天河河城市廣廣場(chǎng)形成成犄角之之勢(shì)，形形成天河河中心商商圈的兩兩大極核核效應(yīng)。。項(xiàng)目在開(kāi)開(kāi)業(yè)一段段時(shí)間以以后，發(fā)發(fā)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)十分困困難，不不僅人流流量稀少少，商業(yè)業(yè)氛圍不不佳，商商戶連生生存的底底線都難難以達(dá)到到。為什么這這一個(gè)看看上去條條件十分分理想的的項(xiàng)目，，在落成成以后，，就發(fā)現(xiàn)現(xiàn)路行不不通了呢呢？經(jīng)研究發(fā)發(fā)現(xiàn)：廣廣州市政政府的商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)規(guī)劃中中將天河河的商業(yè)業(yè)中心定定在以天天河城市市廣場(chǎng)、、體育中中心為核核心的天天河路、、中山大大道的商商業(yè)主軸軸上。而而項(xiàng)目坐坐在的黃黃埔大道道政府明明確規(guī)劃劃以家居居、裝飾飾材料為為主營(yíng)商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的商圈圈。為此此，政府府將黃埔埔大道建建設(shè)為八八車道的的城市快快車道，，快速通通過(guò)的車車流不利利于人流流通過(guò)馬馬路，卻卻是良好好的建材材、家居居、汽車車等商場(chǎng)場(chǎng)的集散散地。政策法規(guī)規(guī)風(fēng)險(xiǎn)該項(xiàng)目的的規(guī)劃定定位是一一站式購(gòu)購(gòu)物中心心，但零零售商業(yè)業(yè)氛圍卻卻被黃埔埔大道隔隔斷，項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊成型的的都是裝裝飾材料料市場(chǎng)、、家居市市場(chǎng)，這這一商業(yè)業(yè)氛圍與與天河城城零售商商業(yè)格局局存在天天然的障障礙。于是是，，開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商不不得得不不將將項(xiàng)項(xiàng)目目改改建建為為裝裝飾飾材材料料城城。。雖雖然然整整體體的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀狀況況有有所所好好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，，但但由由于于原原有有建建筑筑格格局局和和功功能能分分布布并并不不適適宜宜建建材材、、裝裝飾飾材材料料商商家家的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)要要求求，，電電梯梯配配備備、、樓樓板板承承重重、、倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)庫(kù)都都不不符符合合要要求求，，難難以以吸吸引引有有實(shí)實(shí)力力的的建建材材商商家家、、裝裝飾飾材材料料商商家家加加盟盟。。同同時(shí)時(shí)，，項(xiàng)項(xiàng)目目建建設(shè)設(shè)成成本本高高、、土土地地價(jià)價(jià)格格高高，，而而建建材材商商家家、、裝裝飾飾材材料料商商家家的的租租金金水水平平卻卻比比較較低低，，這這一一現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)的的矛矛盾盾，，一一直直成成為為這這個(gè)個(gè)商商業(yè)業(yè)建建筑筑最最大大的的困困擾擾。。從本本質(zhì)質(zhì)上上來(lái)來(lái)分分析析，，該該項(xiàng)項(xiàng)目目今今日日所所處處的的困困境境就就是是沒(méi)沒(méi)有有充充分分研研究究城城市市總總體體規(guī)規(guī)劃劃的的結(jié)結(jié)果果，，沒(méi)沒(méi)有有認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)到到一一個(gè)個(gè)不不符符合合城城市市商商業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)規(guī)規(guī)劃劃的的區(qū)區(qū)域域、、以以及及在在一一個(gè)個(gè)建建設(shè)設(shè)中中新新城城區(qū)區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)購(gòu)購(gòu)物物中中心心所所存存在在的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。。與與政政府府關(guān)關(guān)系系良良好好，，并并不不意意味味著著沒(méi)沒(méi)有有政政策策法法規(guī)規(guī)的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，，在在這這個(gè)個(gè)案案例例中中也也得得到到了了充充分分的的證證明明。。一個(gè)個(gè)城城市市的的總總體體的的商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃是是知知道道整整個(gè)個(gè)城城市市商商業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)布布局局和和網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)建建設(shè)設(shè)的的法法規(guī)規(guī)性性文文件件，，每每個(gè)個(gè)城城市市都都有有與與其其相相適適應(yīng)應(yīng)的的城城市市商商業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)規(guī)規(guī)劃劃，，都都是是商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目在在進(jìn)進(jìn)行行投投資資決決策策時(shí)時(shí)要要認(rèn)認(rèn)真真研研究究、、分分析析的的重重要要內(nèi)內(nèi)容容，，避避免免項(xiàng)項(xiàng)目目與與城城市市總總體體商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃發(fā)發(fā)生生沖沖突突??！政策策法法規(guī)規(guī)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)（三三））是是否否符符合合城城市市的的交交通通評(píng)評(píng)估估？？所謂謂城城市市交交通通評(píng)評(píng)估估，，就就是是從從交交通通的的層層面面對(duì)對(duì)商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的交交通通流流量量、、交交通通可可達(dá)達(dá)性性、、交交通通負(fù)負(fù)作作用用進(jìn)進(jìn)行行單單項(xiàng)項(xiàng)的的綜綜合合論論證證、、評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)。。1、交交通通評(píng)評(píng)估估的的必必要要性性交通通是是商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目成成功功的的生生命命線線。。一一個(gè)個(gè)成成功功的的商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的交交通通組組織織包包括括建建筑筑內(nèi)內(nèi)部部的的交交通通組組織織、、建建筑筑外外部部的的交交通通組組織織、、內(nèi)內(nèi)部部與與外外部部交交通通的的銜銜接接等等三三個(gè)個(gè)方方面面。。商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的交交通通評(píng)評(píng)估估就就是是對(duì)對(duì)建建筑筑的的外外部部和和內(nèi)內(nèi)部部交交通通的的銜銜接接進(jìn)進(jìn)行行總總體體評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)。。一一個(gè)個(gè)商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目在在建建成成后后必必定定有有內(nèi)內(nèi)部部的的交交通通流流線線，，同同時(shí)時(shí)也也有有外外部部市市政政交交通通流流線線。。交交通通評(píng)評(píng)估估所所要要評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)的的內(nèi)內(nèi)容容是是：：項(xiàng)目目建建成成后后，，項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)生生的的交交通通流流量量會(huì)會(huì)對(duì)對(duì)外外部部交交通通產(chǎn)產(chǎn)生生什什么么樣樣的的影影響響？？?jī)?nèi)外外交交通通流流線線是是否否能能夠夠銜銜接接？？如如何何銜銜接接？？外部部交交通通承承載載能能力力是是否否足足以以承承載載項(xiàng)項(xiàng)目目所所產(chǎn)產(chǎn)生生的的交交通通流流量量？？項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)生生的的交交通通流流量量是是否否會(huì)會(huì)對(duì)對(duì)外外部部交交通通產(chǎn)產(chǎn)生生嚴(yán)嚴(yán)重重的的影影響響？？政策策法法規(guī)規(guī)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)2、交交通通總總流流量量在進(jìn)進(jìn)行行交交通通評(píng)評(píng)估估之之前前，，我我們們首首先先要要明明確確項(xiàng)項(xiàng)目目實(shí)實(shí)際際存存在在的的交交通通總總流流量量，，以以及及保保持持良良性性運(yùn)運(yùn)作作所所需需具具備備的的交交通通總總流流量量。。一一個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目如如果果不不具具備備良良好好的的整整體體交交通通條條件件，，不不僅僅對(duì)對(duì)市市政政交交通通產(chǎn)產(chǎn)生生不不良良的的影影響響，，同同樣樣對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目的的可可持持續(xù)續(xù)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)產(chǎn)產(chǎn)生生不不良良的的影影響響。。一一個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的交交通通評(píng)評(píng)估估不不過(guò)過(guò)關(guān)關(guān)，，同同樣樣要要一一票票否否決決。。案例：廣廣州天河河城商圈圈現(xiàn)已成成為華南南地區(qū)最最具有規(guī)規(guī)模效應(yīng)應(yīng)的商圈圈，有一一種觀點(diǎn)點(diǎn)提出把把天河城城商圈的的商業(yè)建建筑面積積由70萬(wàn)平方米米提高到到200萬(wàn)平方米米。天河城商商圈現(xiàn)在在的每天天客流量量已經(jīng)達(dá)達(dá)到30萬(wàn)人次，，人流和和交通狀狀況已接接近飽和和。如果果將建筑筑面積擴(kuò)擴(kuò)大到200萬(wàn)平方米米，那么么天河路路每天要要吸引150萬(wàn)人次以以上的客客流量。。而天河河路每天天以現(xiàn)有有的全部部交通工工具搭載載的消費(fèi)費(fèi)者最多多可達(dá)90萬(wàn)人次，，在交通通總流量量擴(kuò)大到到150萬(wàn)人次以以上，現(xiàn)現(xiàn)有的90萬(wàn)交通總總流量之之外的60萬(wàn)人所帶帶來(lái)的交交通問(wèn)題題，絕不不是現(xiàn)有有的交通通運(yùn)力可可以解決決的，這這足可以以讓天河河路陷入入癱瘓！！天河城商商圈的容容量有多多大，不不僅取決決于商業(yè)業(yè)建筑面面積多大大，而且且取決于于交通總總流量有有多大。。對(duì)于商業(yè)業(yè)項(xiàng)目而而言，地地段是決決定成敗敗的關(guān)鍵鍵。從交交通便利利性來(lái)講講，軌道道交通、、公共交交通都發(fā)發(fā)達(dá)的地地方自然然能帶來(lái)來(lái)更多人人氣，交交通動(dòng)線線決定了了客流量量。政策法規(guī)規(guī)風(fēng)險(xiǎn)3、項(xiàng)目所所需要具具備的交交通條件件從交通角角度對(duì)建建設(shè)項(xiàng)目目的選址址作出評(píng)評(píng)價(jià)，以以周邊商商業(yè)設(shè)施施的服務(wù)務(wù)水平不不下降為為標(biāo)準(zhǔn)，，確定建建設(shè)項(xiàng)目目被允許許的最大大的開(kāi)發(fā)發(fā)強(qiáng)度。。從交通角角度制定定項(xiàng)目的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)，包括括外部道道路紅線線、出入入口布置置、停車車配置指指標(biāo)、行行人交通通措施和和公共交交通配套套等。城市內(nèi)的的大型商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，，由于建建筑規(guī)模模大，勢(shì)勢(shì)必增大大運(yùn)輸?shù)鹊冉煌苛?，給附附近已有有的道路路設(shè)施及及交通條條件造成成影響。。商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目要取得得良好的的交通條條件，就就必須結(jié)結(jié)合交通通設(shè)施來(lái)來(lái)作為項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)決策的的重要參參考，把把交通需需求控制制在路網(wǎng)網(wǎng)可以接接受的水水平。（四）是是否符合合城市的的環(huán)境評(píng)評(píng)估？在商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)中中，一定定要重視視項(xiàng)目的的環(huán)境評(píng)評(píng)估，這這也是政政策法規(guī)規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)之一。。它包括括有以下下幾個(gè)方方面：1、人流因因素。大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目建成成運(yùn)營(yíng)以以后，勢(shì)勢(shì)必產(chǎn)生生巨大的的人流量量。環(huán)境境評(píng)估所所需要綜綜合考慮慮的是，，項(xiàng)目建建成以后后將產(chǎn)生生多大的的人流量量，這些些人流量量是否超超出了環(huán)環(huán)境所能能接受的的能力，，是否對(duì)對(duì)周邊的的居民生生活和其其他公共共活動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生了極極大的影影響。要要充分考考慮車流流、人流流對(duì)環(huán)境境造成的的不利影影響，將將項(xiàng)目投投資決策策的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)降到最最低。政策法規(guī)規(guī)風(fēng)險(xiǎn)2、車流因因素除產(chǎn)生巨巨大的人人流外，，一個(gè)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的運(yùn)作勢(shì)勢(shì)必帶來(lái)來(lái)巨大的的車流量量，而車車流所產(chǎn)產(chǎn)生的噪噪音、廢廢氣以及及對(duì)道路路交通產(chǎn)產(chǎn)生的壓壓力都是是商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目環(huán)境評(píng)評(píng)估的重重要內(nèi)容容。3、噪音因因素一個(gè)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目如果果建在社社區(qū)居民民生活的的中心，，那么就就要重點(diǎn)點(diǎn)評(píng)估它它的營(yíng)業(yè)業(yè)時(shí)間、、所建地地段對(duì)周周邊居民民生活所所造成的的影響，，是否在在可接受受的范圍圍之內(nèi).如果噪音音超標(biāo)，，是否有有其他補(bǔ)補(bǔ)救措施施等。4、廢氣因因素大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目由于于有餐飲飲等復(fù)合合業(yè)態(tài)的的存在，，必然有有一定的的廢氣產(chǎn)產(chǎn)生。這這對(duì)周邊邊居民生生活會(huì)造造成一定定的影響響。商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目除要要對(duì)排煙煙的設(shè)備備設(shè)施的的使用、、安裝有有一個(gè)全全面的考考慮之外外，同時(shí)時(shí)要注意意風(fēng)向的的問(wèn)題，，不要在在項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)入運(yùn)營(yíng)營(yíng)以后，，面對(duì)大大量的投投訴。（（案例：：三門(mén)峽峽步行街街加州牛牛肉面館館對(duì)業(yè)主主的影響響）5、廢水、、廢渣因因素考慮市政政配套的的污水、、垃圾處處理站是是否有足足夠的處處理能力力？項(xiàng)目目至處理理站有多多遠(yuǎn)，有有多高成成本等。。政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目產(chǎn)生的人流流噪聲、車流流噪聲、廢氣氣等都應(yīng)通過(guò)過(guò)環(huán)境評(píng)估。。如果周邊群群眾對(duì)該商場(chǎng)場(chǎng)的噪聲、異異味投訴不斷斷，不斷有人人大代表、政政協(xié)委員提出出議案呼吁解解決，請(qǐng)問(wèn)，，這樣的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還還能良好經(jīng)營(yíng)營(yíng)嗎？這樣的事例屢屢見(jiàn)不鮮，都都是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)發(fā)商沒(méi)有從心心里重視環(huán)境境評(píng)估的因素素，在進(jìn)行投投資決策時(shí)沒(méi)沒(méi)有進(jìn)行環(huán)境境評(píng)估，這些些都將為項(xiàng)目目的運(yùn)作帶來(lái)來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。同樣，環(huán)環(huán)境評(píng)估也是是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目政策法規(guī)規(guī)風(fēng)險(xiǎn)控制的的重要內(nèi)容。。項(xiàng)目選址的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)一、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目選址的的原則：世界商業(yè)界公公認(rèn)一個(gè)原則則，一個(gè)商業(yè)業(yè)項(xiàng)目要成功功，重要的就就是3L。第一是Location（位置）第二是Location（位置）第三是Location（位置）但是，一個(gè)商商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目的風(fēng)險(xiǎn)是多多方面的，看看上去非常良良好的地段，，其實(shí)未必良良好?？瓷先トタ梢猿晒Φ牡纳虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，未必可可以取得成功功。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目是否取取得成功，除除規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)營(yíng)、招商組合合等因素外，，單單就選址址這一項(xiàng)工作作，就可以細(xì)細(xì)分出很多內(nèi)內(nèi)容，它們每每一個(gè)方面都都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)營(yíng)成敗產(chǎn)生影影響。項(xiàng)目選址的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)選址風(fēng)險(xiǎn)分析析的內(nèi)容政府出讓土地地方式選址地塊的商商圈飽和度指指數(shù)選址地塊的周周邊人口密度度選址地塊客流流情況調(diào)查選址地塊覆蓋蓋商圈人均可可支配收入情情況選址地塊商圈圈內(nèi)商業(yè)（競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）情情況選址地塊交通通道路選址地塊公交交設(shè)施情況選址地塊建筑筑物可視效果果地塊平整條件件地塊拆遷條件件選址地塊規(guī)劃劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)二、選址風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析的內(nèi)容容項(xiàng)目選址的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)（一）政府土土地出讓方式式與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目取得土地地的方式：招招、拍、掛2、三種方式的的利與弊：取得土地的成成本高低，與與土地交易方方式、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手的數(shù)量以以及土地交易易條件密切相相關(guān)。不設(shè)限掛牌取得土地的方式土地成本較低，但相對(duì)有所增高，同時(shí)增加了被接牌的風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)限招標(biāo)取得土地的方式土地成本較低不設(shè)限招標(biāo)取得土地的方式土地成本增加了，但對(duì)于某些優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，仍有一定的可操作空間。設(shè)限拍賣取得土地的方式土地成本很高，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利空間被大幅壓縮了，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)增大。競(jìng)爭(zhēng)的單位越多，土地成本就會(huì)越高，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)就越大。項(xiàng)目選址的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)（二）選址地地塊的商圈飽飽和度指數(shù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)1、何謂商圈飽飽和度指數(shù)商圈飽和度指指數(shù)是判定一一個(gè)地區(qū)同類類商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激激烈程度的一一個(gè)指標(biāo)。通通過(guò)計(jì)算或測(cè)測(cè)定飽和度指指標(biāo)，可以了了解某個(gè)地區(qū)區(qū)同行業(yè)是過(guò)過(guò)多還是不足足，以決定是是否選擇在此此地開(kāi)店。商圈飽和度指指數(shù)計(jì)算公式式：IRS＝C×RE／RF式中IRS———商業(yè)圈圈的零零售飽飽和指指數(shù)；；C———商業(yè)圈圈內(nèi)的的潛在在顧客客數(shù)目目；RE———商圈內(nèi)內(nèi)消費(fèi)費(fèi)者人人均零零售支支出；；RF———商圈內(nèi)內(nèi)商店店的營(yíng)營(yíng)業(yè)面面積。。項(xiàng)目選選址的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)2、商圈圈飽和和度指指數(shù)與與開(kāi)發(fā)發(fā)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目之間間的關(guān)關(guān)系商圈飽飽和度度指數(shù)數(shù)越大大，則則意味味著該該商圈圈內(nèi)的的飽和和度越越低；；該數(shù)數(shù)字越越小，，則意意味著著該商商圈內(nèi)內(nèi)的飽飽和度度越高高。在在不同同的高高圈中中，應(yīng)應(yīng)選擇擇零售售飽和和指數(shù)數(shù)較高高的商商圈開(kāi)開(kāi)店。。有的人人流很很多的的地方方，由由于商商業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)高高度激激烈，，商業(yè)業(yè)擴(kuò)張張的容容量大大于消消費(fèi)的的增長(zhǎng)長(zhǎng)，這這樣的的地段段看上上去雖雖然人人流很很多，，但是是商業(yè)業(yè)發(fā)展展的空空間很很小。。同樣樣，有有的人人流很很少的的地方方，由由于存存在市市場(chǎng)空空白點(diǎn)點(diǎn)，這這樣的的地段段雖然然看上上去人人流不不多，，但是是卻存存在著著很大大的商商業(yè)發(fā)發(fā)展空空間。。從內(nèi)內(nèi)因來(lái)來(lái)分析析，就就是兩兩個(gè)不不同地地段的的商圈圈飽和和度不不同。。開(kāi)發(fā)的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)位于于已經(jīng)飽和和的商圈或或超過(guò)飽和和度的商圈圈，就會(huì)面面臨較大的的經(jīng)營(yíng)壓力力和開(kāi)發(fā)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。而選選擇飽和度度較低的商商圈，就會(huì)會(huì)有很大的的市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)，風(fēng)險(xiǎn)也也就相對(duì)會(huì)會(huì)比較小。。項(xiàng)目選址的的風(fēng)險(xiǎn)3、不同業(yè)態(tài)態(tài)、不同檔檔次的商圈圈飽和度各各有不同成熟商圈飽飽和度指數(shù)數(shù)都比較高高，但不代代表沒(méi)有機(jī)機(jī)會(huì)；不成熟的商商圈飽和度度指數(shù)一般般都比較低低，不代表表風(fēng)險(xiǎn)就小小。在一個(gè)成熟熟商圈內(nèi)，，如果將商商品檔次進(jìn)進(jìn)行細(xì)分，，也可能發(fā)發(fā)現(xiàn)中低檔檔的商品可可能飽和，，但卻缺少少高檔商品品，不能滿滿足部分高高檔商品的的消費(fèi)者需需求，同樣樣也就造就就了新的市市場(chǎng)機(jī)會(huì)。。在一個(gè)不成成熟商圈，，雖然總體體的飽和度度低，但可可能某種業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)飽飽和。如某某商圈其他他零售業(yè)態(tài)態(tài)還沒(méi)有飽飽和，但家家居、建材材市場(chǎng)可能能已經(jīng)飽和和了，如果果在做一個(gè)個(gè)家居商場(chǎng)場(chǎng)，可能會(huì)會(huì)面臨比較較大的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。分析商圈飽飽和度，不不只是看總總量飽和度度，還要將將業(yè)態(tài)細(xì)分分，看不同同業(yè)態(tài)的飽飽和度情況況。分析在在目標(biāo)地塊塊做市場(chǎng)的的前景如何何？它的機(jī)機(jī)會(huì)在哪里里？威脅又又來(lái)自哪里里？商圈內(nèi)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手的情況怎怎么樣？有有沒(méi)有可以以發(fā)展的市市場(chǎng)空間等等……這些，都應(yīng)應(yīng)當(dāng)有一個(gè)個(gè)清晰的了了解。項(xiàng)目選址的的風(fēng)險(xiǎn)4、如何計(jì)算算商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目商圈圈飽和度的的分值？假定某商圈圈現(xiàn)有120萬(wàn)平方米的的商業(yè)面積積，該商圈圈顧客為400萬(wàn)人，全面面人平均購(gòu)購(gòu)買為5500元。該商圈圈的飽和度度指數(shù)計(jì)算算如下：IRS=C*RE/RF=(400××5500)÷12=18300元/平方米如何去判定定飽和度指指數(shù)呢？如如果項(xiàng)目建建成后，商商場(chǎng)每平方方米的銷售售額預(yù)計(jì)能能達(dá)到12000元/平方米，那那么我們就就會(huì)得到一一個(gè)比較參參值。B=E÷IRS=12000÷18300=0.655B值越小表明明商圈飽和和度指數(shù)越越低，商圈圈飽和度越越高，商圈圈越接近飽飽和度，項(xiàng)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)就越大；；反之項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)就比比較小。一般情況下下，核心商商圈的B值達(dá)到1是較為理想想的，最好好能達(dá)到1.25以上，如果果小于1風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)相相對(duì)比較高高，上例所所述的B值為0.655，說(shuō)明該商商圈已接近近飽和度狀狀態(tài)，項(xiàng)目目的經(jīng)營(yíng)存存在相當(dāng)大大的風(fēng)險(xiǎn)。。項(xiàng)目選址的的風(fēng)險(xiǎn)（三）選址址地塊的周周邊人口密密度與項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)1、人口密度度與項(xiàng)目成成敗的關(guān)系系人口密度高高，基礎(chǔ)消消費(fèi)群體能能支撐項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)項(xiàng)目易成功功，風(fēng)險(xiǎn)較較小。人口密度低低，基礎(chǔ)消消費(fèi)群體不不足支撐項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，，項(xiàng)目易失失敗，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較大。2、項(xiàng)目建成成后，哪些些消費(fèi)者會(huì)會(huì)來(lái)消費(fèi)？？分析研究哪哪些區(qū)域的的消費(fèi)者可可能來(lái)項(xiàng)目目消費(fèi)，根根據(jù)消費(fèi)者者購(gòu)物的習(xí)習(xí)慣，和不不同區(qū)域?qū)?duì)項(xiàng)目的影影響程度。。3、項(xiàng)目潛在在的消費(fèi)群群體的量有有多大？分析潛在消消費(fèi)者群體體數(shù)量，要要用發(fā)展的的眼光。一一個(gè)項(xiàng)目可可能目前人人口密度不不高，但周周邊有大量量的住宅小小區(qū)或?qū)懽肿謽羌靶姓C(jī)關(guān)已建建成或在建建，這就代代表這個(gè)區(qū)區(qū)域的發(fā)展展趨勢(shì)，也也會(huì)因此帶帶來(lái)較大的的入住人口口。所以還還應(yīng)分析未未來(lái)人口密密度可能增增加的情況況，如新建建住宅有哪哪些？何時(shí)時(shí)建成？何何時(shí)入??？？分別有多多少戶？城城市規(guī)劃怎怎樣？如果果規(guī)劃為行行政辦公區(qū)區(qū)，對(duì)未來(lái)來(lái)人流影響響會(huì)怎樣？？以上情況況，都要綜綜合的考慮慮進(jìn)去。4、商圈內(nèi)現(xiàn)現(xiàn)有的潛在在的消費(fèi)群群體是否足足以支撐項(xiàng)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)營(yíng)？分析商圈內(nèi)內(nèi)人口數(shù)量量要達(dá)到多多少，才能能滿足項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)的要要求。項(xiàng)目選址的的風(fēng)險(xiǎn)商場(chǎng)本側(cè)人人流（四）人流流動(dòng)線對(duì)客客流狀況的的影響較窄的馬路路，中間沒(méi)沒(méi)有隔離帶帶，馬路對(duì)對(duì)面的人很很容易過(guò)來(lái)來(lái)，這樣馬馬路兩側(cè)的的人流都可可以考慮進(jìn)進(jìn)來(lái)。中間沒(méi)有隔隔離帶馬路對(duì)面人人流1、人流動(dòng)線線對(duì)客流狀狀況的影響響項(xiàng)目選址的的風(fēng)險(xiǎn)商場(chǎng)本側(cè)人人流比較寬的馬馬路，中間間有隔離帶帶，一般只只考慮單邊邊的人流。。中間有隔離離帶馬路對(duì)面人人流不做考考慮項(xiàng)目選址的的風(fēng)險(xiǎn)商場(chǎng)本側(cè)人人流客流通往項(xiàng)項(xiàng)目中間是是岔道和其其他交通設(shè)設(shè)施，客流流可能拐個(gè)個(gè)彎走了。。中間有隔離離帶項(xiàng)目選址的的風(fēng)險(xiǎn)2、客流量統(tǒng)統(tǒng)計(jì)分析客流量統(tǒng)計(jì)計(jì)分析就是是計(jì)算每天天經(jīng)過(guò)項(xiàng)目目的客流總總量。并且且對(duì)客流進(jìn)進(jìn)行調(diào)查分分析，看客客流的構(gòu)成成是怎樣的的。是以白領(lǐng)為主，還是以工廠工人為主是以青年人為主，還是以老年人或?qū)W生為主他們的學(xué)歷怎樣？是不是結(jié)婚了？有沒(méi)有小孩？是不是在附近上班？是不是經(jīng)常來(lái)這里購(gòu)物？客流構(gòu)成項(xiàng)目選址的的風(fēng)險(xiǎn)（五）選址址地塊覆蓋蓋商圈人均均可支配收收入情況你的客源來(lái)自哪里他們的消費(fèi)能力強(qiáng)不強(qiáng)他們的消費(fèi)欲望強(qiáng)不強(qiáng)他們的收入水平怎么樣對(duì)于商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目而言，，選擇在基基礎(chǔ)消費(fèi)群群的人均可可支配收入入高，消費(fèi)費(fèi)能力強(qiáng)的的區(qū)域，意意味著成功功的機(jī)會(huì)越越大，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)越小。同同樣，只有有在收入水水平高的地地段經(jīng)營(yíng)高高檔次的商商品，才有有相應(yīng)的消消費(fèi)者來(lái)支支撐商場(chǎng)的的經(jīng)營(yíng)，在在收入水平平低的地段段經(jīng)營(yíng)高檔檔商品，失失敗的可能能性很大。。項(xiàng)目選址的的風(fēng)險(xiǎn)（六）選址址地塊競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手情況況1、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)面面臨哪些競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？？競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境是怎樣的？有哪些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)在哪里？在競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)，有無(wú)共同將市場(chǎng)做強(qiáng)的商業(yè)環(huán)境與市場(chǎng)基礎(chǔ)？競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況怎樣？自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在哪里？競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目選址的的風(fēng)險(xiǎn)2、對(duì)選址地地塊的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行行評(píng)估10萬(wàn)平方米10萬(wàn)平方米10萬(wàn)平方米VSVSVS競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手2萬(wàn)平方米結(jié)論：競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手影響響和威脅不不大8萬(wàn)平方米結(jié)論：需要要慎重考慮慮競(jìng)爭(zhēng)因素素結(jié)論：兩者者之間直接接競(jìng)爭(zhēng)10萬(wàn)平方米項(xiàng)目選址的的風(fēng)險(xiǎn)3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手評(píng)估中的的距離因素素競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)對(duì)項(xiàng)目的影影響，因距距離遠(yuǎn)近而而不同，距距離遠(yuǎn)則影影響小，反反之則大。。A商場(chǎng)B商場(chǎng)A商場(chǎng)B商場(chǎng)兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目的距離離在500米以內(nèi)，或或步行距離離在10分鐘以內(nèi)，，競(jìng)爭(zhēng)比較較大兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目的距離離在1500米以上，或或步行距離離在20分鐘以上，，競(jìng)爭(zhēng)比較較小項(xiàng)目選址的的風(fēng)險(xiǎn)（七）選址址地塊交通通道路條件件情況路到才能人人到，人到到才能財(cái)?shù)降?！?xiàng)目周邊是是什么道路路？有多少條道道路？道路如何與與商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目聯(lián)系系起來(lái)？項(xiàng)目選址的的風(fēng)險(xiǎn)四面臨街，，四面均為為雙向六車車道，道路交通通條件最優(yōu)優(yōu)。單邊臨街，，單向單車車道，道路交通通條件最差差。三面臨街二面臨街項(xiàng)目選址的的風(fēng)險(xiǎn)（八）選址址地塊公交交設(shè)施情況況1、公交設(shè)施施對(duì)商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)運(yùn)的重要要性公共交通設(shè)設(shè)施是客流流易達(dá)性的的保障，也也是客流匯匯集的保障障。公交車車站離項(xiàng)目目有多遠(yuǎn)？？有多少條條公交線路路？有無(wú)地地鐵？地鐵鐵出口在哪哪里？這些些都是評(píng)價(jià)價(jià)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目公交交設(shè)施情況況的重要內(nèi)內(nèi)容。案例：廣州天河城城在1998年以前的經(jīng)經(jīng)營(yíng)很不好好，直到1998年廣州地鐵鐵1號(hào)線的開(kāi)通通，由于地地鐵1號(hào)線體育西西站出口直直通天河城城負(fù)一層，，為天河城城帶來(lái)大量量的客流，，天河城的的經(jīng)營(yíng)也就就是從這一一年開(kāi)始進(jìn)進(jìn)入一個(gè)繁繁榮的時(shí)代代。太古集團(tuán)在在開(kāi)發(fā)購(gòu)物物中心時(shí)，，對(duì)地塊的的公共交通通設(shè)施要求求非常高，，一定要是是位于地鐵鐵沿線或其其他交通樞樞紐位置上上，其中最最看重的是是地鐵交通通。在香港港開(kāi)發(fā)的三三個(gè)經(jīng)典商商業(yè)項(xiàng)目都都位于地鐵鐵沿線，在在北京、上上海、廣州州等地做購(gòu)購(gòu)物中心，，也承接了了它一貫的的選址原則則。項(xiàng)目選址的的風(fēng)險(xiǎn)2、選址地塊塊公交設(shè)施施狀況評(píng)估估公交車站公交車站公交車站100米以內(nèi)500米以上30米以內(nèi)比較理想選址地塊選址地塊選址地塊最好比較差項(xiàng)目選址的的風(fēng)險(xiǎn)（九）選址址地塊建筑筑物可視效效果1、主力店對(duì)對(duì)建筑物可可視效果的的要求看到才能想想到路到才能走走到人到才能財(cái)財(cái)?shù)截?cái)?shù)讲拍芰袅舻揭粋€(gè)商場(chǎng)首首先要容易易被人看到到，只有看看到了以后后，人們才才能想到去去商場(chǎng)消費(fèi)費(fèi)。只有具有良良好的交通通可行性，，人們才能能方便地走走進(jìn)商場(chǎng)。。只有人流到到了，商家家才會(huì)有生生意，商家家才能賺到到錢。只有商家賺賺錢了，商商業(yè)結(jié)構(gòu)才才能穩(wěn)定下下來(lái)，商家家和消費(fèi)者者才能留下下來(lái)。大型國(guó)際、、國(guó)內(nèi)品牌牌超市、百百貨以及其其他品牌商商家，他們們?cè)谶x址時(shí)時(shí)，非常重重視商用物物業(yè)的可視視效果，在在什么地方方能看到，，是他們最最為關(guān)心的的問(wèn)題之一一，如果商商用物業(yè)可可視效果不不好，他們們很難考慮慮進(jìn)駐。勢(shì)勢(shì)必為項(xiàng)目目以后的招招商、運(yùn)營(yíng)營(yíng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，進(jìn)而影影響整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的成敗敗。項(xiàng)目選址址的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)2、選址地地塊建筑筑物可是是效果的的幾種情情況如何評(píng)估估項(xiàng)目選選址的可可視效果果？一是是從所選選地塊的的各個(gè)角角度去直直觀分析析項(xiàng)目的的可視性性；二是是從各個(gè)個(gè)觀察項(xiàng)項(xiàng)目的能能見(jiàn)度，，并進(jìn)行行量化的的評(píng)估。。圖示一：：地塊單單邊臨路路，從馬馬路對(duì)面面，或較較接近的的地方才才能看到到，其可可視性也也比較差差。圖示二：：位于弧形形馬路旁旁邊，雖雖然也是是單邊臨臨路，但但是視覺(jué)覺(jué)性顯然然高于臨臨單邊直直道，其其可視性性一般，，比較左左圖中兩兩個(gè)地塊塊，位于于弧頂外外側(cè)地塊塊的可視視性顯然然優(yōu)于弧弧形內(nèi)測(cè)測(cè)地塊。。項(xiàng)目選址的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)圖示三：地塊塊位于丁字路路口，承接兩兩條通道人流流、車流匯集集之處，可視視效果比較較好。。圖示四：地塊塊位于十字路路口交匯處，，地塊的可視視性效果又優(yōu)優(yōu)于圖示三所所示的地塊，，較為理想。。項(xiàng)目選址的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)圖示五：項(xiàng)目目四面臨路，，其可視性最最高，從地塊塊的可視性而而言，無(wú)疑最最理想。項(xiàng)目選址的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)（十）地塊平平整條件商業(yè)建筑要求求用地豎向高高差變化不宜宜過(guò)大，否則則由于坡地的的土方量大大大增加，極大大的增加了工工程成本。商商業(yè)建筑用地地盡量平整，，這樣才便于于商業(yè)建筑的的規(guī)劃和建設(shè)設(shè)。案例：某開(kāi)發(fā)公司在在湖北黃石有有個(gè)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的投資項(xiàng)目目，位于市中中心，周邊商商業(yè)氛圍十分分成熟，地理理?xiàng)l件十分優(yōu)優(yōu)越。但它卻卻是一排建在在山丘上的老老職工宿舍樓樓。據(jù)初步估估計(jì)，該項(xiàng)目目的所處的山山丘的挖方量量高達(dá)7萬(wàn)立方米以以上，再加加上地下室室的挖方量量，估計(jì)項(xiàng)項(xiàng)目的挖方方量高達(dá)10萬(wàn)立方米以以上。如果果按照當(dāng)?shù)氐氐墓こ虉?bào)報(bào)價(jià)，每立立方米挖方方量需要100元費(fèi)用，那那么意味著著項(xiàng)目10萬(wàn)立方米的的總造價(jià)高高達(dá)1000萬(wàn)元以上。。除此之外，，10萬(wàn)立方米的的挖方量按按照當(dāng)?shù)氐牡氖┕つ芰α︻A(yù)計(jì)要半半年時(shí)間才才能完成，，這樣又拖拖慢了整個(gè)個(gè)建設(shè)工程程6個(gè)月左右的的時(shí)間，這這又增加了了成本。經(jīng)過(guò)研究分分析，該公公司最終放放棄了這個(gè)個(gè)項(xiàng)目。一般來(lái)說(shuō)，，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的挖挖方總量最最好控制在在3萬(wàn)立方米以以下，挖方方產(chǎn)生的工工程成本必必須控制在在工程總價(jià)價(jià)的10%以下。如果果挖方量超超過(guò)5萬(wàn)立方米，，或者挖填填成本超過(guò)過(guò)工程總價(jià)價(jià)的20%，那么項(xiàng)目目挖填方的的風(fēng)險(xiǎn)就很很大。這樣樣的項(xiàng)目是是否考慮實(shí)實(shí)施，就要要進(jìn)行更加加全面的綜綜合考慮。。項(xiàng)目選址的的風(fēng)險(xiǎn)（十一）選選址地塊經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)對(duì)住宅而言言，相對(duì)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單。地塊塊能開(kāi)發(fā)何何種產(chǎn)品？？可售面積積多少？市市場(chǎng)價(jià)格怎怎樣？銷售售后可以回回收多少資資金？土地地、建安、、銷售、財(cái)財(cái)務(wù)成本是是多少？就就可以大致致評(píng)估出這這個(gè)項(xiàng)目的的投資收益益。決定做做與不做，，取決于能能不能賺錢錢，或者說(shuō)說(shuō)取決于其其收益能不不能達(dá)到開(kāi)開(kāi)發(fā)商的期期望值。但對(duì)大型商商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目而言，，就要復(fù)雜雜得多：建成后有效效商業(yè)面積積有多大？？未來(lái)整體租租金水平怎怎樣？投資回報(bào)率率是多少？？要多久才能能收回投資資？對(duì)商業(yè)項(xiàng)目目而言，投投資收益能能在10年內(nèi)收回投投資成本比比較理想。。如在15年內(nèi)，還不不能收回，，則風(fēng)險(xiǎn)就就相當(dāng)大了了！業(yè)態(tài)組合風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)一、商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)指指的是經(jīng)營(yíng)營(yíng)者為滿足足不同的消消費(fèi)需求而而形成的經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式或或經(jīng)營(yíng)形態(tài)態(tài)。2004年10月1日起國(guó)家實(shí)實(shí)施《零售業(yè)態(tài)分分類》新國(guó)標(biāo)中，，零售業(yè)態(tài)態(tài)分為百貨貨店、超市市、專賣店店、便利店店等17種業(yè)態(tài)。二、商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組合所謂業(yè)態(tài)組組合就是指指商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)據(jù)自身的定定位確定商商業(yè)業(yè)態(tài)的的種類和每每一種商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)在項(xiàng)項(xiàng)目中的分分布及分配配比例的過(guò)過(guò)程。業(yè)態(tài)組合風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)業(yè)態(tài)組合涉涉及三個(gè)層層面的問(wèn)題題：一個(gè)商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)該承載哪哪些功能，，涵蓋哪些些業(yè)態(tài)？各業(yè)態(tài)的占占比，及每每個(gè)業(yè)態(tài)中中具體每個(gè)個(gè)業(yè)種數(shù)量量以及相互互比例關(guān)系系。各業(yè)態(tài)在商商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目中的區(qū)區(qū)位與業(yè)態(tài)態(tài)之間的相相互關(guān)系。。業(yè)態(tài)的選址址配比的問(wèn)題題落位與分布布的問(wèn)題業(yè)態(tài)組合風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)三、業(yè)態(tài)組組合風(fēng)險(xiǎn)分分析案例：某購(gòu)物中心心總商業(yè)面面積6萬(wàn)平方米，，為了旺場(chǎng)場(chǎng)計(jì)劃引入入好又多和和百安居兩大大主力店，，共占租賃賃面積高達(dá)達(dá)5萬(wàn)平方米。。剩余1萬(wàn)平方米計(jì)計(jì)劃租給中小商商家。和兩兩個(gè)主力店店也談好了了，他們都都同意進(jìn)駐駐。但是開(kāi)開(kāi)發(fā)商最后算了一一筆賬，發(fā)發(fā)現(xiàn)即使開(kāi)開(kāi)業(yè)率達(dá)到到100%，最后也賺賺不到錢。。分析：主力店在該該項(xiàng)目中占占據(jù)了主要要的商業(yè)面面積，留給給一般經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶的面積積已經(jīng)不多了了。這樣的的組合就造造成了主力力店面積過(guò)過(guò)大，業(yè)態(tài)態(tài)組合不合合理，因?yàn)橹髁Φ甑晁苤Ц陡兜淖饨鹚绞呛艿偷偷模斐沙煽傋饨鹗帐杖脒^(guò)低。。結(jié)論：合理的業(yè)態(tài)態(tài)組合是取取得合理租租金的根本本保證。不合理的業(yè)業(yè)態(tài)組給商商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目帶來(lái)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)態(tài)組合風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)主力店的租租賃面積、、租金多少少為宜，其其他的餐飲飲、休閑、、娛樂(lè)等業(yè)業(yè)態(tài)的租賃賃面積應(yīng)該該是多少為為宜，各種種業(yè)態(tài)怎樣樣達(dá)到一個(gè)個(gè)最佳的組組合方案，，怎樣才能能實(shí)現(xiàn)最佳佳的投資收收益，這些些都要在進(jìn)進(jìn)行投資決決策前進(jìn)行行評(píng)測(cè)。一般來(lái)講，，在業(yè)態(tài)組組合是應(yīng)遵遵循的原則則是---5：3：2即：購(gòu)物占占50%，餐飲占30%，娛樂(lè)占20%。但也不是必必須遵守的的原則，要要根據(jù)開(kāi)發(fā)發(fā)商自身的的戰(zhàn)略進(jìn)行行業(yè)態(tài)組合的設(shè)計(jì)計(jì)。中國(guó)現(xiàn)有的的購(gòu)物中心心以萬(wàn)達(dá)模模式和天河河城模式最最具代表性性：業(yè)態(tài)組合風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)萬(wàn)達(dá)模式：：通過(guò)訂單地地產(chǎn)概念的的導(dǎo)入，引引入沃爾瑪瑪、蘇寧電電器、紅星星美凱龍等等超級(jí)主力力店，其中中超級(jí)主力力店所占的的面積很大大，其中相相當(dāng)部分的的主力店面面積超過(guò)了了總面積的的50%。這樣使購(gòu)購(gòu)物中心租租金收益變變低，但同同時(shí)也降低低了風(fēng)險(xiǎn)，，收益比較較穩(wěn)定。天河城模式式：以租金收益益為主要目目標(biāo)，在購(gòu)購(gòu)物中心的的整體業(yè)態(tài)態(tài)分布上嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行以以租金收益益為導(dǎo)向的的各種業(yè)態(tài)態(tài)的面積配配比。嚴(yán)格格控制主力力店規(guī)模，，將主力店店規(guī)?？刂浦圃诳傮w面面積的30%以下，使高高租金的商商鋪面積最最大化，使使購(gòu)物中心心獲得最大大的租金收收益。業(yè)態(tài)組合風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析：中短期的租租金收益不不是萬(wàn)達(dá)集集團(tuán)的追求求目標(biāo)，連連鎖化發(fā)展展的萬(wàn)達(dá)集集團(tuán)其核心心能力在于于通過(guò)城市市運(yùn)營(yíng)獲得得土地增值值收益，并并通過(guò)與國(guó)國(guó)外基金合合作解決前前期資金的的問(wèn)題。大大面積的主主力店雖然然造成了租租金收入低低，但能實(shí)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、、連鎖化發(fā)發(fā)展。對(duì)于于中國(guó)大多多數(shù)的總體體開(kāi)發(fā)規(guī)模模不大的商商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)上來(lái)說(shuō)說(shuō)，這樣的的模式是一一種不可克克隆的發(fā)展展模式。中國(guó)絕大多多數(shù)的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商早期實(shí)實(shí)踐的一定定是天河城城模式，主主要通過(guò)中中短期的租租金收益來(lái)來(lái)解決發(fā)展展中的資金金問(wèn)題、收收益問(wèn)題。。那么在這這種情況下下，就十分分有必要對(duì)對(duì)購(gòu)物中心心的各種業(yè)業(yè)態(tài)的租金金水平、租租賃面積、、租賃年限限進(jìn)行全面面的評(píng)估，，這樣就能能全面評(píng)估估投資決策策的招商組組合風(fēng)險(xiǎn)。。業(yè)態(tài)組合風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)四、租賃方方案設(shè)計(jì)租金高、租租期短的租租賃方案珠寶商、鐘鐘表商河化化妝品商家家是商場(chǎng)內(nèi)內(nèi)租金承受受能力最高高的租戶，，無(wú)論在百百貨公司還還是購(gòu)物中中心都是最最優(yōu)質(zhì)商戶戶，位于最最顯眼位置置，租金支支付能力最最高，是大大多數(shù)大型型商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目爭(zhēng)取取的對(duì)象。。由于這一一類型的租租戶所貢獻(xiàn)獻(xiàn)的租金是是項(xiàng)目未來(lái)來(lái)租金收入入增長(zhǎng)的主主要來(lái)源，，所以開(kāi)發(fā)發(fā)商與其簽簽約時(shí)，租租約大多數(shù)數(shù)時(shí)間較短短。服裝鞋襪類專專業(yè)店也是租租金支付能力力較高的租戶戶之一，這一一類型的租戶戶由于擁有龐龐大的消費(fèi)群群體，而專業(yè)業(yè)店本身也有有良好的成本本控制能力，，故這一類型型的租戶也大大多數(shù)能接受受租金高、租租期短的租賃賃方案。業(yè)態(tài)組合風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)租金低、租期期長(zhǎng)的租賃方方案百貨公司、超超級(jí)市場(chǎng)是購(gòu)購(gòu)物中心的主主力店，他們們是租金低、、租期長(zhǎng)的租租戶的主要代代表。由于百百貨公司、超超市的管理成成本高、服務(wù)務(wù)鏈條長(zhǎng)、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，而而超級(jí)市場(chǎng)的的毛利率又普普遍低，這一一類型的主力力店租戶不可可能支付太高高的租金。由于主力店的的人流帶動(dòng)作作用，購(gòu)物中中心都把主力力店的引入作作為“人流發(fā)發(fā)動(dòng)機(jī)”引入入。通過(guò)與百百貨公司、超超級(jí)市場(chǎng)簽訂訂租金低、租租期長(zhǎng)的租賃賃合同，以達(dá)達(dá)到促進(jìn)其他他租金高、租租期短的商鋪鋪經(jīng)營(yíng)的目的的。娛樂(lè)、餐飲這這一類型的租租戶租金支付付能力即高于于百貨公司、、主力店，其其租期也較百百貨公司、超超級(jí)市場(chǎng)短，，因此這是一一類租金水平平中等偏低、、租期中等的的租戶，可以以納入租金低低、租期長(zhǎng)的的租戶范疇。。規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)一、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)存存在的問(wèn)題為何好地段，，商業(yè)運(yùn)作卻不成功，，因?yàn)榻ㄖ洗嬖诘膯?wèn)問(wèn)題，導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法實(shí)實(shí)現(xiàn)良好的整體收益，，甚至造成巨大的資金金黑洞？為何有的建筑筑形式非常美觀，但實(shí)實(shí)際使用時(shí)，商家及經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理人員卻普遍反反映建筑物好看不好用用？為何有的購(gòu)物物中心外部條件非常好好，但主力店招商卻不不成功，建筑條件無(wú)法法滿足主力店要要求。。造成成建筑筑物長(zhǎng)期期閑置置？問(wèn)題一一問(wèn)題二二問(wèn)題三三規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)為何有有的商商業(yè)建建筑在在投入使使用后后，出出租狀狀況及不不平衡衡，有有的區(qū)區(qū)域成片片無(wú)法法經(jīng)營(yíng)營(yíng)，商商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)長(zhǎng)期期不能能進(jìn)入入良性？？為何有有的購(gòu)購(gòu)物中中心看看上去很很多人人流，，但是是卻只在在主力力店區(qū)區(qū)域有有集中人人流，，其他他區(qū)域域人流稀稀少，，人流流分布布極不均均衡？？為什么么在同同一區(qū)區(qū)位，，有的購(gòu)購(gòu)物中中心需需要很很多管理理人員員，有有的購(gòu)購(gòu)物中心心卻能能在實(shí)實(shí)現(xiàn)良良性運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的前前提下下，大大幅度壓壓縮人人員編編制和和節(jié)約開(kāi)開(kāi)支？？問(wèn)題四四問(wèn)題五五問(wèn)題六六商業(yè)地地產(chǎn)規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的的好壞壞，直直接影影響開(kāi)開(kāi)發(fā)商商的經(jīng)經(jīng)濟(jì)回回報(bào)，，以及及項(xiàng)目目的生生死存存亡！！規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)二、產(chǎn)產(chǎn)生問(wèn)問(wèn)題的的原因因：缺乏商商業(yè)建建筑規(guī)規(guī)劃經(jīng)經(jīng)驗(yàn)；；用傳統(tǒng)統(tǒng)住宅宅、公公共建建筑設(shè)設(shè)計(jì)的的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)進(jìn)行行商業(yè)業(yè)建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)；注重建建筑形形式，，輕視視建筑筑的實(shí)實(shí)用性性；用單一一的建建筑思思維從從事商商業(yè)建建筑規(guī)規(guī)劃，，沒(méi)有有商業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和和高度度。三、帶帶來(lái)的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)：這些原原因造造成商商業(yè)建建筑設(shè)設(shè)計(jì)不不合理理，人人流動(dòng)動(dòng)線不不清、、功能能布局局混亂亂等，，導(dǎo)致致主力力店招招商不不成功功、一一般店店經(jīng)營(yíng)營(yíng)不理理想、、經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理理難度度增加加、租租金收收益過(guò)過(guò)低、、管理理成本本增加加等現(xiàn)現(xiàn)象，，后期期的經(jīng)經(jīng)營(yíng)管管理出出現(xiàn)了了無(wú)數(shù)數(shù)的難難題。。這些難題，都都構(gòu)成了商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程中的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)！！規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)四、科學(xué)的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)是項(xiàng)項(xiàng)目取得成功功的關(guān)鍵（一）以經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理為目標(biāo)標(biāo)住宅地產(chǎn)的功功能就是人們們居住。但商商業(yè)地產(chǎn)的功功能是商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)。這就首首先需要一個(gè)個(gè)商業(yè)地產(chǎn)從從項(xiàng)目其物業(yè)業(yè)的空間、結(jié)結(jié)構(gòu)、設(shè)備、、配套、功能能等方面保障障和滿足商業(yè)業(yè)的經(jīng)營(yíng)。在在開(kāi)發(fā)之前，，必須要充分分考慮到商業(yè)業(yè)的后期經(jīng)營(yíng)營(yíng)問(wèn)題，不能能簡(jiǎn)單的用建建筑設(shè)計(jì)代替替商業(yè)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)，否則將將很難保證商商業(yè)地產(chǎn)的成成功運(yùn)營(yíng)。（二）以商業(yè)定位為為依據(jù)商業(yè)定位就是是對(duì)項(xiàng)目的業(yè)業(yè)態(tài)、功能、、市場(chǎng)、商品品、顧客等方方面進(jìn)行設(shè)定定。在確定項(xiàng)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定定位、功能定定位、形象定定位后，根據(jù)據(jù)項(xiàng)目功能、、形象及不同同業(yè)態(tài)商家的的需求進(jìn)行規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)（三）以設(shè)備配套為為重點(diǎn)不同的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)功功能對(duì)物業(yè)的的空間、層高高、柱距、荷荷載、電梯、、強(qiáng)電、弱電電、給水、排排水、通風(fēng)、、排煙、暖通通、空調(diào)、消消防、安防、、廣播以及配配套用房的要要求都不一樣樣，一定要根根據(jù)商業(yè)定位位來(lái)進(jìn)行空間間結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和和設(shè)備設(shè)施、、電力能源配配套。（四）兼顧建建筑規(guī)范和商商業(yè)規(guī)范的統(tǒng)統(tǒng)一進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)，必須要要同時(shí)兼顧““建筑規(guī)范和和商業(yè)規(guī)范的的統(tǒng)一”。這這是商業(yè)地地產(chǎn)的特點(diǎn)和和要求所決定定的，缺一不不可。只有這這樣，設(shè)計(jì)的的商業(yè)地產(chǎn)，，才能既符合合建筑技術(shù)和和消防的要求求，又符合商商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需需要。規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)（五）規(guī)劃