昆明龍山別墅項(xiàng)目的提報(bào)方案曼格尼菲接案

昆明龍山別墅項(xiàng)目的提報(bào)方案曼格尼菲接案第一章

市場調(diào)研1、市場分析2、競爭分析3、市場小結(jié)第五章項(xiàng)目推廣策略1、項(xiàng)目推廣策略概述2、項(xiàng)目推廣階段SHOW稿3、項(xiàng)目包裝推廣預(yù)算控制4、項(xiàng)目推廣戶外媒介推介第二章1、項(xiàng)目整體定位2、項(xiàng)目形象定位3、案名、整體定位、廣告語4、目標(biāo)客戶定位第三章項(xiàng)目實(shí)施工作計(jì)劃項(xiàng)目整盤工作計(jì)劃排期第六章項(xiàng)目營銷策略1、價(jià)格策略2、銷售組織第四章項(xiàng)目包裝策略1、項(xiàng)目包裝策略概述2、項(xiàng)目包裝時(shí)間節(jié)點(diǎn)3、項(xiàng)目包裝要點(diǎn)4、項(xiàng)目包裝費(fèi)用預(yù)算目錄【CONTENTS】

□2006年各類物業(yè)供應(yīng)比差距不大，普通住宅供應(yīng)仍然為現(xiàn)實(shí)供應(yīng)量的主體?！?007年，昆明住宅市場128個(gè)已開盤樓盤共成交住宅49776套，成交量比2006年增加10.98%，全年成交量增幅同比2006年減少了29.8個(gè)百分點(diǎn)。市場研究·市場分析PS：以下數(shù)據(jù)來源為曼格尼菲公司付費(fèi)購買數(shù)據(jù)。2007年，昆明住宅現(xiàn)實(shí)供應(yīng)量（已開盤供應(yīng)量）約為75353套，各類產(chǎn)品（普通住宅、高級(jí)公寓和別墅物業(yè)）的供應(yīng)比率如右圖示：2007年昆明市地產(chǎn)產(chǎn)品供給情況昆明別墅市場成交/需求情況（05~07年）市場研究·市場分析市場研究·市場分析昆明地區(qū)別墅產(chǎn)品供應(yīng)情況（05~07年）市場研究·市場分析昆明別墅產(chǎn)品市場去化率（05~07年）□2007年，昆明別墅市場，在售樓盤21個(gè)，總供應(yīng)量為3533套，占年供應(yīng)量的4.69%?！?007年，別墅成交量為1593套，各個(gè)樓盤平均銷售率45.09%。市場研究·市場分析昆明別墅市場供需情況概述區(qū)域樓盤個(gè)數(shù)（個(gè)）供應(yīng)量（套）供應(yīng)占總量比重成交量（套）成交占總量比重均價(jià)（元/平米）東市區(qū)21684.8%16810.5%7997南市區(qū)9184552.2%77648.7%10183北市區(qū)455015.6%25816.2%7622近遠(yuǎn)郊區(qū)域697027.5%39124.5%47522007年昆明別墅物業(yè)供應(yīng)的主要區(qū)域是南市區(qū)，以滇池路、廣福路區(qū)域的別墅物業(yè)供應(yīng)量為主，南市區(qū)的別墅供應(yīng)量占別墅總量的52.2%，近遠(yuǎn)郊區(qū)域，東市區(qū)由于潛在供應(yīng)別墅物業(yè)都未開盤供應(yīng)，因此東市區(qū)供應(yīng)量減少，近遠(yuǎn)郊區(qū)域的別墅物業(yè)供應(yīng)量也比較大。2007年昆明別墅各區(qū)域別墅市場縱向?qū)Ρ仁袌鲅芯俊な袌龇治鲰?xiàng)目名稱主力布貨面積檔均價(jià)總價(jià)區(qū)間銷售情況高天流云獨(dú)立別墅每棟1.5畝350~450㎡（主力戶型）二期1.38萬元/㎡418~488萬元/套已售磬滇池高爾夫獨(dú)立別墅、高層1.1萬元/㎡（二手房：10800元/㎡）200~1500萬元/套主力500萬元左右/套高層公寓只剩下一層。價(jià)格12000元/㎡。別墅剩最后一套，700㎡，1890萬元。百大博園世家獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅455~510萬元/套已售磬海韻楓丹獨(dú)棟雙拼345——514㎡1萬元/㎡110——550萬元/套只剩雙拼貨品，價(jià)格300萬左右每套。茉莉唐朝中式院落經(jīng)典雙拼9千-2萬元/㎡07年底以2萬/㎡為銷售說辭，并宣稱08漲至2萬/㎡以上西山別墅雙拼別墅、獨(dú)立別墅249.18~400.13㎡（主力戶型）一、二期:7千元/㎡三期:1萬元/㎡（二手毛房：7400元/㎡）四期觀心悅現(xiàn)認(rèn)籌，6月下旬7月初開盤。有雙拼，獨(dú)棟。雙拼價(jià)格200萬元左右/戶，獨(dú)棟200到400萬元/戶左右。同德極少墅疊拼,雙拼,聯(lián)排,獨(dú)棟1萬元/㎡獨(dú)棟500到800萬/棟一期90余戶剩10余戶,二期90余戶近期開盤市場研究·競爭分析萬輝星城個(gè)案分析占地：3000畝；建面：200萬㎡（其中商業(yè)建筑面積123572㎡）；容積率：1.07；規(guī)劃總戶數(shù)：16290戶；所屬區(qū)域：安寧太平新區(qū)；社區(qū)配套：水上公園、步行街區(qū)、學(xué)校體育街區(qū)、鐘樓和教堂等；主力布貨：花園洋房、聯(lián)排別墅、雙拼別墅和獨(dú)立別墅；獨(dú)立別墅單價(jià)8000元/㎡左右，總價(jià)240萬左右；銷售情況：07年底開盤，現(xiàn)一期花園洋房剩80余套，聯(lián)排別墅售磬，還余雙拼與獨(dú)立別墅。萬輝星城屬大型綜合住宅社區(qū)。對該項(xiàng)目的分析，可得出這樣的結(jié)論：遠(yuǎn)郊項(xiàng)目的操作，需要有樣板園區(qū)支持，才能更好地操作。市場研究·競爭分析溫泉山谷與本項(xiàng)目同為溫泉鎮(zhèn)項(xiàng)目。溫泉山谷于此次在房交會(huì)露臉，為世紀(jì)天樂房地產(chǎn)開發(fā)。用地9600畝，堪稱超大盤。該項(xiàng)目一期產(chǎn)品配貨為：創(chuàng)意聯(lián)排別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊加別墅及花園洋房。溫泉山谷價(jià)格尚未公開，預(yù)計(jì)于下半年開始發(fā)售，均價(jià)預(yù)估為6000元左右。溫泉山谷屬大社區(qū)項(xiàng)目，按照消費(fèi)全客層的方式鎖定目標(biāo)顧客。溫泉山谷個(gè)案分析市場研究·競爭分析“村上春墅”昆明西北23KM“富明縣”境內(nèi)，螳螂川與昆祿路交匯處，107畝，108套獨(dú)棟，77套聯(lián)排。該項(xiàng)目于此次房交會(huì)發(fā)放認(rèn)籌卡。樣板園區(qū)現(xiàn)已開放，二期主體工程預(yù)計(jì)9月30日竣工，年底可交房。此次在房交會(huì)公開均價(jià)為5000元/㎡。“大理感通別墅”500畝，368套棟，聯(lián)排，獨(dú)棟，精裝，130~500萬元/套。“大理洱海天域”300戶，主力戶型230㎡左右，均價(jià)12000元/㎡。大理洱海天域與大理感通別墅同不屬昆明市場，不過因品質(zhì)與本項(xiàng)目相近，列出有一定參考價(jià)值。其他別墅個(gè)案分析市場研究·競爭分析■昆明市區(qū)周邊別墅用地較小，多集中在150畝以下。而與昆明市區(qū)較遠(yuǎn)的別墅用地，除西山別墅外，無大規(guī)模別墅用地供應(yīng)。■純別墅開發(fā)均集中在滇池旅游度假區(qū)、金殿風(fēng)景名勝區(qū)、西山風(fēng)景名勝區(qū)。在國家溫泉旅游度假區(qū)，尚無高檔純別墅項(xiàng)目供應(yīng)。■昆明市別墅市場消費(fèi)人群出現(xiàn)一定變化，省內(nèi)地州顧客與省外顧客出現(xiàn)增加。■2007年別墅供應(yīng)基本與06年持平，但別墅需求量出現(xiàn)一定程度下降，部分別墅顧客轉(zhuǎn)而選擇高檔公寓中的類別墅產(chǎn)品（如：底躍、頂躍）?！?007年別墅銷售去化率為45.09%與06年相比雖然出現(xiàn)一定程度下降，是因?yàn)楦邫n公寓的分流，總量波動(dòng)不大，但07年別墅銷售去化率與05年24.01%,相比則顯著提高，這一點(diǎn)證明與05年相比高端地產(chǎn)市場購買力顯著提高。■近年供應(yīng)的昆明高檔別墅項(xiàng)目中，尚無以“溫泉”和“湯文化”為產(chǎn)品核心賣點(diǎn)的別墅?！皽厝焙汀皽幕笔潜卷?xiàng)目絕不可復(fù)制的自然與文化資源?！黾儎e墅高檔項(xiàng)目正嘗試產(chǎn)品創(chuàng)新趨勢。如茉莉唐朝9項(xiàng)國際領(lǐng)先的高科技系統(tǒng)?！隼ッ魇袌龀霈F(xiàn)千萬級(jí)別墅趨勢。如西山別墅售價(jià)為200萬美圓一棟的獨(dú)棟別墅；滇池高爾夫最后一棟獨(dú)立別墅，售價(jià)為1890萬元人民幣。市場研究·市場小結(jié)第一章

市場調(diào)研1、市場分析2、競爭分析3、市場小結(jié)第五章項(xiàng)目推廣策略1、項(xiàng)目推廣策略概述2、項(xiàng)目推廣階段SHOW稿3、項(xiàng)目包裝推廣預(yù)算控制4、項(xiàng)目推廣戶外媒介推介第二章項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目整體定位2、項(xiàng)目形象定位3、案名、整體定位、廣告語4、目標(biāo)客戶定位第三章項(xiàng)目實(shí)施工作計(jì)劃項(xiàng)目整盤工作計(jì)劃排期第六章項(xiàng)目營銷策略1、價(jià)格策略2、銷售組織第四章項(xiàng)目包裝策略1、項(xiàng)目包裝策略概述2、項(xiàng)目包裝時(shí)間節(jié)點(diǎn)3、項(xiàng)目包裝要點(diǎn)4、項(xiàng)目包裝費(fèi)用預(yù)算目錄【CONTENTS】頂級(jí)名流溫泉?jiǎng)e墅項(xiàng)目定位·項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目定位·項(xiàng)目形象定位以龍山之名，定義名流棲居！◎擁有溫泉、森林、坡地的頂級(jí)北美山地別墅大宅。◎昆明市頂臻別墅物業(yè)◎半小時(shí)生活圈的名流第一居所◎“名流生活”的代名詞，◎高尚、尊崇、社會(huì)名流地位的象征；◎凌駕于昆明市所有別墅項(xiàng)目的“名流社區(qū)”◎2008最具影響力與關(guān)注度的“名流溫泉?jiǎng)e墅”◎昆明別墅地產(chǎn)發(fā)展歷程中的標(biāo)桿性樓盤案名、整體定位、廣告語【案名】南方·珍泉·龍山別墅【整體定位】頂級(jí)名流溫泉?jiǎng)e墅【廣告語】泊心、泊岸、泊天下項(xiàng)目定位·目標(biāo)顧客定位客戶分類特征描述階層界定具體指向一類客戶位居上流社會(huì)，年齡在45以上，旗下?lián)碛幸粋€(gè)或數(shù)個(gè)企業(yè)，配有多套高檔物業(yè)及豪華車輛；年身價(jià)在千萬以上。該類客戶為社會(huì)頂級(jí)消費(fèi)者，常身現(xiàn)于酒店、會(huì)所、GOLF等上層社會(huì)社交場所。社會(huì)各階層名流人士（集財(cái)富、權(quán)貴、名譽(yù)于一體）云南名牌企業(yè)所有者上市公司領(lǐng)導(dǎo)階層大型國營企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)商業(yè)銀行行長個(gè)別高贏利企業(yè)所有者二類客戶年齡在40左右，文化層次較高，大多在知名企業(yè)供職，多為年輕化富豪。年收入百萬以上，常出沒于高檔消費(fèi)場所。金領(lǐng)一族海歸派大型企業(yè)高管（金融、貿(mào)易、地產(chǎn)及其他）、行業(yè)知名專家、高校高級(jí)教授基金經(jīng)理或證卷公司高管三類客戶智商較高，手握重金，有極強(qiáng)的商機(jī)把握能力。高端投資客突發(fā)性爆富人群（股票、投機(jī)）四類客戶身居國家機(jī)關(guān)高位，城府較深、行事低調(diào)、偏好傳統(tǒng)，甚是重自身形象。政界名流云南各地洲實(shí)權(quán)領(lǐng)導(dǎo)地市級(jí)政府部門官員省級(jí)各委、辦、局領(lǐng)導(dǎo)。第一章

市場調(diào)研1、市場分析2、競爭分析3、市場小結(jié)第五章項(xiàng)目推廣策略1、項(xiàng)目推廣策略概述2、項(xiàng)目推廣階段SHOW稿3、項(xiàng)目包裝推廣預(yù)算控制4、項(xiàng)目推廣戶外媒介推介第二章項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目整體定位2、項(xiàng)目形象定位3、案名、整體定位、廣告語4、目標(biāo)客戶定位第三章項(xiàng)目實(shí)施工作計(jì)劃項(xiàng)目整盤工作計(jì)劃排期第六章項(xiàng)目營銷策略1、價(jià)格策略2、銷售組織第四章項(xiàng)目包裝策略1、項(xiàng)目包裝策略概述2、項(xiàng)目包裝時(shí)間節(jié)點(diǎn)3、項(xiàng)目包裝要點(diǎn)4、項(xiàng)目包裝費(fèi)用預(yù)算目錄【CONTENTS】項(xiàng)目整盤工作計(jì)劃排期工作板塊階段/時(shí)間設(shè)計(jì)與包裝面推廣面策劃面銷售面現(xiàn)場工程支持第一階段06月~07月15日歷時(shí)45天戶外企業(yè)形象畫面設(shè)計(jì)完成項(xiàng)目基礎(chǔ)形象識(shí)別設(shè)計(jì)完成各類銷售物料設(shè)計(jì)完成銷售部包裝設(shè)計(jì)完成項(xiàng)目主形象平面設(shè)計(jì)完成；核心：企業(yè)形象建設(shè)“項(xiàng)目包裝推廣策略”完成并通過；“項(xiàng)目營銷策略”完成并通過；“項(xiàng)目銷售模式”設(shè)計(jì)完成并通過。首期電臺(tái)廣告創(chuàng)作與制作完成銷售部選址完成；銷售部包裝方案確認(rèn)并啟動(dòng)包裝；銷售部組建啟動(dòng)并完成。沙盤制作；看房車準(zhǔn)備；

（豪華禮賓車）現(xiàn)場施工全面啟動(dòng)，1.戶外廣告媒介與電臺(tái)選定2.首期戶外廣告出街3.首期電臺(tái)廣告發(fā)布4.老昆安公路戶外媒介建設(shè)完成并發(fā)布5.安寧溫泉牌坊戶外媒介建設(shè)完成并發(fā)布項(xiàng)目整盤工作計(jì)劃排期工作板塊階段/時(shí)間設(shè)計(jì)與包裝面推廣面策劃面銷售面現(xiàn)場工程支持項(xiàng)目看房引導(dǎo)設(shè)計(jì)完成；項(xiàng)目樣板區(qū)包裝設(shè)計(jì)完成；本階段項(xiàng)目報(bào)紙廣告設(shè)計(jì)完成項(xiàng)目樓書、折頁等宣傳物資設(shè)計(jì)完成二期戶外畫面設(shè)計(jì)2期啟動(dòng)報(bào)紙廣告設(shè)計(jì)核心：項(xiàng)目形象建設(shè)與引導(dǎo)項(xiàng)目定位與品質(zhì)包裝；引導(dǎo)體系建立通道、環(huán)線、大門、獨(dú)立別墅樣板區(qū)展示項(xiàng)目價(jià)格策略完成項(xiàng)目《銷售一房一價(jià)表》制定完成并通過。銷售培訓(xùn)完成。二期電臺(tái)廣告創(chuàng)作與制作完成軟文撰寫；項(xiàng)目銷售部包裝完成。（8月15日）銷售團(tuán)隊(duì)入駐銷售部開放（8月25日）首期樣板區(qū)開放。項(xiàng)目外圍、入口、別墅樣板建設(shè)完成，項(xiàng)目環(huán)線道路（半幅）建設(shè)完成。（既：瀝青路面+人行道+景觀綠化）項(xiàng)目既有3幢樣板樣板區(qū)基本完成（綠化+立面+內(nèi)部裝修）項(xiàng)目入口與入口通道建設(shè)完成（道路+綠化+門崗+入口處景觀）項(xiàng)目施工包裝檔班板完成（施工區(qū)域割斷+局部周邊農(nóng)民房隔斷）一期工程出地面，1層以上。1.二期戶外畫面更換2.二期電臺(tái)發(fā)布內(nèi)容更換3.項(xiàng)目引導(dǎo)媒介體系建立并發(fā)布4.項(xiàng)目報(bào)紙廣告啟動(dòng)（2期）5.項(xiàng)目沿線引導(dǎo)體系建設(shè)完成并發(fā)布；6.樣板區(qū)包裝完成；第二階段07月中旬~8月歷時(shí)45天關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：銷售部啟用首期樣板區(qū)開放

工作板塊階段時(shí)間設(shè)計(jì)與包裝面推廣面策劃面銷售面現(xiàn)場工程支持第三階段9月~10月中旬歷時(shí)45天關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：房展會(huì)首期聯(lián)排別墅

樣板區(qū)開放項(xiàng)目分賣點(diǎn)廣告設(shè)計(jì)三期戶外畫面設(shè)計(jì)賣點(diǎn)羅列性報(bào)紙廣告平面設(shè)計(jì)項(xiàng)目展會(huì)專項(xiàng)包裝設(shè)計(jì)現(xiàn)場售樓部或現(xiàn)場接待中心包裝設(shè)計(jì)核心：項(xiàng)目生活方式訴求房展會(huì)項(xiàng)目專項(xiàng)展示一期聯(lián)排樣板區(qū)公開房展會(huì)專案策劃三期電臺(tái)廣告創(chuàng)作與制作意向顧客接待房展會(huì)專案營銷執(zhí)行。現(xiàn)場接待點(diǎn)中心開放。（別墅樣板房兼用）項(xiàng)目一期“聯(lián)排別墅”樣板區(qū)開放，9月底、房展前三期戶外畫面更換三期電臺(tái)發(fā)布內(nèi)容更換項(xiàng)目引導(dǎo)媒介體系建立并發(fā)布報(bào)紙廣告賣點(diǎn)強(qiáng)化秋季房展會(huì)專項(xiàng)推廣現(xiàn)場售樓部或現(xiàn)場接待中心包裝完畢外環(huán)路道與大門景觀強(qiáng)化。完善8月中旬已交付樣板區(qū)的細(xì)節(jié)。完成一期聯(lián)排組團(tuán)樣板區(qū)建設(shè)（道路+綠化+立面）開放。（房展會(huì)前）第四階段10月中旬~11月底歷時(shí)45天關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：項(xiàng)目正式開盤發(fā)售（11月16日）項(xiàng)目品質(zhì)為訴求主題平面設(shè)計(jì)開盤前戶外畫面設(shè)計(jì)開盤前各類包裝物料設(shè)計(jì)開盤前各類銷售物料設(shè)計(jì)核心：生活品質(zhì)訴求稀缺資源包裝開盤準(zhǔn)備2號(hào)會(huì)所主體斷水；景觀主軸建設(shè)展開；按揭銀行聯(lián)系開盤前各類準(zhǔn)備項(xiàng)目正式開盤發(fā)售（11月16日）一期疊拼、聯(lián)排樣板房裝修完成（開盤前15天）開盤前戶外畫面更換開盤前電臺(tái)發(fā)布內(nèi)容更換開盤前大促銷型報(bào)紙廣告（樣板房、樣板園區(qū)實(shí)景細(xì)節(jié)呈現(xiàn)，戶型面積與功能訴求）項(xiàng)目整盤工作計(jì)劃排期項(xiàng)目整盤工作計(jì)劃排期工作板塊階段/時(shí)間設(shè)計(jì)與包裝面推廣面策劃面銷售面現(xiàn)場工程支持第五階段11月底~09年02月歷時(shí)90天關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：項(xiàng)目2號(hào)會(huì)所試營業(yè)（08年11月底）開盤后戶外畫面設(shè)計(jì)樣板園區(qū)包裝設(shè)計(jì)關(guān)系“龍山名流會(huì)”活動(dòng)啟動(dòng)傳播物料（進(jìn)入俱樂部、會(huì)所燈箱、招示牌，《龍山名流會(huì)》內(nèi)部刊物、酒店服務(wù)夾拉通廣告等）設(shè)計(jì)核心：龍山名流會(huì)包裝項(xiàng)目實(shí)景強(qiáng)化奢侈配套強(qiáng)化景觀主軸基本建設(shè)完成。項(xiàng)目持續(xù)熱銷項(xiàng)目2號(hào)會(huì)所森林SPY建完成、裝修完成，。開盤后戶外畫面更換開盤后電臺(tái)發(fā)布內(nèi)容更換“龍山名流會(huì)”亮相開盤后少量持續(xù)的促銷型報(bào)紙廣告《龍山名流會(huì)》內(nèi)部雜志策劃與發(fā)行第六階段09年03月~05月歷時(shí)60天關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：項(xiàng)目下立面（09年4月）項(xiàng)目樣板間開放為訴求主題平面設(shè)計(jì)完成《龍山名流會(huì)》內(nèi)部刊物設(shè)計(jì)、編輯點(diǎn)對點(diǎn)傳播其他物料設(shè)計(jì)核心：奢侈配套強(qiáng)化名流業(yè)主包裝；龍山名流會(huì)活動(dòng)項(xiàng)目工程進(jìn)度信息全力推進(jìn)點(diǎn)對點(diǎn)傳播（機(jī)場、酒店、俱樂部會(huì)所、汽車專營店點(diǎn)對傳播）以龍山名流會(huì)為主題的電臺(tái)廣告創(chuàng)作與制作項(xiàng)目持續(xù)熱銷全力推進(jìn)點(diǎn)對點(diǎn)銷售項(xiàng)目建設(shè)基本完成景觀展開啟動(dòng)名流包裝及龍山名流會(huì)戶外廣告畫面更換電臺(tái)發(fā)布內(nèi)容更換龍山名流會(huì)活動(dòng)業(yè)主訪問工作板塊階段/時(shí)間設(shè)計(jì)與包裝面推廣面策劃面銷售面現(xiàn)場工程支持第七階段09年06月~07月歷時(shí)60天關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：項(xiàng)目景觀主軸完成（09年4月）龍山名流會(huì)為訴求主題平面設(shè)計(jì)完成促銷型報(bào)紙廣告設(shè)計(jì)現(xiàn)房銷售強(qiáng)力訴求報(bào)紙廣告設(shè)計(jì)核心：景觀鑒賞項(xiàng)目會(huì)所包裝名流業(yè)主包裝現(xiàn)房銷售引導(dǎo)現(xiàn)房營銷專項(xiàng)策劃銷售價(jià)格調(diào)整尾盤促銷電臺(tái)廣告創(chuàng)作與制作銷售價(jià)格調(diào)整現(xiàn)房專項(xiàng)營銷持續(xù)銷售開展持續(xù)推進(jìn)點(diǎn)對點(diǎn)銷售景觀主軸完成組團(tuán)綠化全部完成持續(xù)龍山名流會(huì)推廣客帶客活動(dòng)推廣現(xiàn)場活動(dòng)推廣第八階段09年08月~09月歷時(shí)60天龍山名流會(huì)為訴求主題平面設(shè)計(jì)完成尾盤促銷型報(bào)紙廣告設(shè)計(jì)繼續(xù)現(xiàn)房銷售強(qiáng)力訴求報(bào)紙廣告設(shè)計(jì)核心：名流業(yè)主包裝，項(xiàng)目實(shí)景與現(xiàn)房包裝，社區(qū)文化與業(yè)主定位強(qiáng)化尾盤促銷策劃尾盤促銷電臺(tái)廣告創(chuàng)作與制作尾盤促銷現(xiàn)房專項(xiàng)營銷現(xiàn)場鑒賞活動(dòng)建筑細(xì)節(jié)整理、綠化、水電等現(xiàn)房品鑒活動(dòng)推廣；項(xiàng)目配套介紹第九階段09年10月~11月歷時(shí)60天企業(yè)形象與尾盤銷售聯(lián)合訴求報(bào)紙廣告設(shè)計(jì)企業(yè)形象與一期銷售成績聯(lián)合訴求報(bào)紙廣告設(shè)計(jì)項(xiàng)目二期包裝推廣相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)計(jì)、相關(guān)物料等設(shè)計(jì)核心：交房活動(dòng)現(xiàn)房尾盤促銷、尾盤價(jià)格調(diào)整“項(xiàng)目二期包裝推廣策略”完成并通過“項(xiàng)目二期營銷策略”完成并通過

交房活動(dòng)一期尾盤基本售磬啟動(dòng)項(xiàng)目二期銷售準(zhǔn)備交房活動(dòng)龍山名流會(huì)活動(dòng)項(xiàng)目二期信息預(yù)告推廣啟動(dòng)項(xiàng)目整盤工作計(jì)劃排期目錄【CONTENTS】第一章

市場調(diào)研1、市場分析2、競爭分析3、市場小結(jié)第五章項(xiàng)目推廣策略1、項(xiàng)目推廣策略概述2、項(xiàng)目推廣階段SHOW稿3、項(xiàng)目包裝推廣預(yù)算控制4、項(xiàng)目推廣戶外媒介推介第二章項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目整體定位2、項(xiàng)目形象定位3、案名、整體定位、廣告語4、目標(biāo)客戶定位第三章項(xiàng)目實(shí)施工作計(jì)劃項(xiàng)目整盤工作計(jì)劃排期第六章項(xiàng)目營銷策略1、銷售策略2、價(jià)格策略3、銷售組織第四章項(xiàng)目包裝策略1、項(xiàng)目包裝策略概述2、項(xiàng)目包裝時(shí)間節(jié)點(diǎn)3、項(xiàng)目包裝要點(diǎn)4、項(xiàng)目包裝費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目包裝·項(xiàng)目包裝策略概述◎售樓部：建議選擇翠湖周邊適宜的場所設(shè)置售樓部，在滿足交通便捷，方便易找的基礎(chǔ)上，還可以由于地處繁華街區(qū)，延長開放時(shí)間至晚上10點(diǎn)，每天可提高5份額小時(shí)的開放時(shí)間，提高銷售效率30%。此外通過合理有序、定位鮮明的包裝第一時(shí)間令顧客感知項(xiàng)目情況更可承擔(dān)后續(xù)的集會(huì)功能?！颥F(xiàn)場包裝：通過入口道路沿線、入口、項(xiàng)目外環(huán)道路局部的包裝，令顧客現(xiàn)場領(lǐng)略自然景觀與居住品質(zhì)，借助擋板隔離既有民房的壓迫與干擾及工程施工現(xiàn)場的雜亂。以彰顯項(xiàng)目品質(zhì)、強(qiáng)化項(xiàng)目定位，第一時(shí)間借助項(xiàng)目產(chǎn)品實(shí)景，打動(dòng)顧客的效果?！蛞龑?dǎo)系統(tǒng)包裝：借助引導(dǎo)牌、工地路牌、歡迎標(biāo)牌表現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)的同時(shí)，直觀的引導(dǎo)目標(biāo)顧客達(dá)到項(xiàng)目所在地

，

展現(xiàn)項(xiàng)目的感染力。引導(dǎo)系統(tǒng)的包裝要點(diǎn)為細(xì)、精、全?！驑影宸俊影鍒@區(qū)包裝：借助戶型看板、園區(qū)引導(dǎo)標(biāo)牌、會(huì)所功能示意圖給目標(biāo)客戶眼見為實(shí)的感覺，增強(qiáng)買家信心。是客戶對整個(gè)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)、檔次評(píng)估的第一印象，必須認(rèn)真實(shí)施?！蛘箷?huì)專項(xiàng)包裝策略：通過展會(huì)展示項(xiàng)目的品質(zhì)和品牌，使項(xiàng)目在眾多樓盤中脫穎而出，增強(qiáng)顧客印象，并有促使其下訂的決心。展會(huì)還可視作一天然外賣場。項(xiàng)目包裝·項(xiàng)目包裝時(shí)間節(jié)點(diǎn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)第一階段6月~7月15日歷時(shí)45天第二階段7月中旬~8月歷時(shí)45天第三階段9月~10月中旬歷時(shí)45天第四階段10月中旬~11月底歷時(shí)45天第五階段12月~09年05月歷時(shí)150天包裝內(nèi)容1、戶外企業(yè)形象包裝2、各類銷售物料準(zhǔn)備3、銷售部包裝設(shè)計(jì)完成1、項(xiàng)目看房引導(dǎo)包裝2、項(xiàng)目樣板區(qū)包裝3、項(xiàng)目引導(dǎo)系統(tǒng)包裝項(xiàng)目展會(huì)專項(xiàng)包裝項(xiàng)目現(xiàn)場包裝1、2號(hào)會(huì)所包裝2、樣板間包裝項(xiàng)目包裝·項(xiàng)目包裝要點(diǎn)銷售部門口包裝項(xiàng)目包裝·項(xiàng)目包裝要點(diǎn)現(xiàn)場包裝-入口項(xiàng)目包裝·項(xiàng)目包裝要點(diǎn)項(xiàng)目通道項(xiàng)目包裝·項(xiàng)目包裝要點(diǎn)樣板區(qū)隔離通道項(xiàng)目包裝·項(xiàng)目包裝要點(diǎn)樣板房、樣板園區(qū)包裝展會(huì)包裝項(xiàng)目包裝·項(xiàng)目包裝要點(diǎn)項(xiàng)目包裝·項(xiàng)目包裝費(fèi)用預(yù)算包裝項(xiàng)目類別包裝預(yù)算（元）備注銷售部包裝門頭、形象墻、展板、銷控板、接待臺(tái)等預(yù)計(jì)5萬元現(xiàn)場包裝燈桿旗、看房通道、民房隔離、路邊檔板、路面綠化、導(dǎo)示牌、立柱掛旗、彩旗或吊旗等預(yù)計(jì)50——65萬樣板區(qū)包裝樣板區(qū)導(dǎo)示系統(tǒng)、樣板房通道氛圍布置等6——8萬展會(huì)包裝展廳、展板、接待臺(tái)等設(shè)計(jì)及制作30萬/次合計(jì)91——108萬元第五章項(xiàng)目推廣第一章

市場調(diào)研1、市場分析2、競爭分析3、市場小結(jié)第五章項(xiàng)目推廣策略1、項(xiàng)目推廣策略概述2、項(xiàng)目推廣階段SHOW稿3、項(xiàng)目包裝推廣預(yù)算控制4、項(xiàng)目推廣戶外媒介推介第二章項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目整體定位2、項(xiàng)目形象定位3、案名、整體定位、廣告語4、目標(biāo)客戶定位第三章項(xiàng)目實(shí)施工作計(jì)劃項(xiàng)目整盤工作計(jì)劃排期第六章項(xiàng)目營銷策略1、價(jià)格策略2、銷售組織第四章項(xiàng)目包裝策略1、項(xiàng)目包裝策略概述2、項(xiàng)目包裝時(shí)間節(jié)點(diǎn)3、項(xiàng)目包裝要點(diǎn)4、項(xiàng)目包裝費(fèi)用預(yù)算重點(diǎn)媒介：戶外+電臺(tái)創(chuàng)新型媒介：即點(diǎn)對點(diǎn)傳播媒介。針對名車展廳、機(jī)場、酒店、GOLF俱樂部及其他會(huì)所等場所的展示牌、海報(bào)、折頁、單頁及其他形式的媒介。輔助媒介：報(bào)紙+電梯轎箱項(xiàng)目推廣策略概述·媒介策略媒介策略項(xiàng)目推廣策略概述·階段性推廣策略時(shí)間段傳播目標(biāo)訴求重點(diǎn)媒介運(yùn)用備注6月~7月中旬企業(yè)形象建設(shè)企業(yè)形象戶外+電臺(tái)7月中旬~8月底項(xiàng)目核心建立項(xiàng)目形象戶外+電臺(tái)8月底，樣板區(qū)1完成9月~10月中旬項(xiàng)目品質(zhì)建立樣板區(qū)房交會(huì)廣告戶外+電臺(tái)+報(bào)紙10月中旬~11月底項(xiàng)目品質(zhì)鞏固開盤準(zhǔn)備（賣點(diǎn)羅列、強(qiáng)力促銷）樣板區(qū)核心資源景觀、歷史人文優(yōu)質(zhì)配套戶型單體戶外+電臺(tái)+報(bào)紙10月中旬，樣板區(qū)2完成，開盤11月底~09年2月底龍山名流會(huì)啟動(dòng)以名流會(huì)促進(jìn)項(xiàng)目銷售項(xiàng)目實(shí)景奢侈配套戶外+電臺(tái)+報(bào)紙+點(diǎn)對點(diǎn)傳播媒介12月底會(huì)所2完成09年2月底~6月龍山名流會(huì)活動(dòng)活動(dòng)強(qiáng)化項(xiàng)目實(shí)景強(qiáng)化工程進(jìn)度信息啟動(dòng)現(xiàn)房銷售戶外+電臺(tái)+報(bào)紙+點(diǎn)對點(diǎn)傳播媒介6月，景觀主軸完成6月后交房活動(dòng)尾盤強(qiáng)力促銷啟動(dòng)項(xiàng)目二期企業(yè)形象與尾盤銷售聯(lián)合訴求企業(yè)形象與銷售成績聯(lián)合訴求戶外+電臺(tái)+報(bào)紙+點(diǎn)對點(diǎn)傳播媒介項(xiàng)目推廣階段SHOW稿——企業(yè)形象系列稿1

□企業(yè)形象廣告（企業(yè)形象出街階段運(yùn)用）□以企業(yè)歷史、企業(yè)業(yè)績、企業(yè)精神及企業(yè)主張為訴求重點(diǎn)項(xiàng)目推廣階段SHOW稿——企業(yè)形象系列稿2

□企業(yè)形象廣告（企業(yè)形象出街階段運(yùn)用）□以企業(yè)歷史、企業(yè)業(yè)績、企業(yè)精神及企業(yè)主張為訴求重點(diǎn)