沈陽鐵西項目初步溝通的報告

沈陽鐵西項目初步溝通的報告目錄TABLEOFCONTENTS【一】市場研究【二】【三】產(chǎn)品建議【四】目錄TABLEOFCONTENTS【一】市場研究【二】項目定位【三】產(chǎn)品建議【四】經(jīng)濟測算時間：2009.12.09個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由2年恢復(fù)到5年時間：2009.12.14國務(wù)院總理溫家寶明確提出,“加強市場監(jiān)管,穩(wěn)定市場預(yù)期,遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。中央經(jīng)濟工作會議時間：2009.12.05地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位淡出抑制投機性購房《進一步加強土地出讓收支管理的通知》國務(wù)院常務(wù)會議時間：2009.12.17分期繳納土地出讓價款原則上不超過一年，首次繳款不低于50%”。抑制遏制出拳近年政策環(huán)境回顧房產(chǎn)稅、限購令時間：2010.9.29財政部、國稅總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在“十一”后聯(lián)合啟動對房地產(chǎn)稅會簽的相關(guān)程序。時間：2010.10.18北京、上海、廣州、天津、深圳、杭州、南京、廈門、三亞等12個城市相繼出臺限購令，以家庭為單位購買第三套房合同無效。宏觀市場分析——政策

2009年沈陽商品房銷售面積出現(xiàn)跳躍式增長，年銷售量達到1580萬平米，商品住宅年銷售量也達到了近1480萬平米，增幅達到近20%，遠遠超越07年水平。

2010年沈陽商品房價格（不包含郊縣市）為5588元/平米，同比增幅近30%沈陽房地產(chǎn)市場一直處于一種相對獨立的市場行情之下，而2010年會出現(xiàn)如此幅度的增長，主要有兩個方面的原因：

08年受金融危機影響，很多剛需客戶都持幣觀望，使得這部分客戶在09年集中爆發(fā)性購買；當前全國物價飛漲，居民通脹預(yù)期攀升，客戶將房地產(chǎn)作為投資保值的首要方向！宏觀市場分析——供求城市戰(zhàn)略價值：

國家將構(gòu)筑一個包括內(nèi)蒙古東部五盟市在內(nèi)的東北經(jīng)濟圈，使其成為繼長三角、珠三角及環(huán)渤海經(jīng)濟圈之后的第四個中國經(jīng)濟增長極。珠三角長三角環(huán)渤海第四極沈陽是東北最大的城市，也是唯一同時坐擁東北與環(huán)渤海雙經(jīng)濟圈的省會城市，具有突出的區(qū)位優(yōu)勢和戰(zhàn)略地位。城市宏觀發(fā)展情況沈陽有“東方魯爾”的美稱。沈陽是遼寧省的省會，中國的第四大城市，是東北亞地區(qū)的國際中心，是中國裝備制造業(yè)基地，是東北軍區(qū)所在地。

沈陽市總面積13308平方公里，市區(qū)面積3830平方公里?？?cè)丝?20.4萬人，市區(qū)人口506.6萬人。截至2009年，沈陽市轄10個市轄區(qū)、3個縣，代管1個縣級市。2009年沈陽的GDP為3000億元，拉進了與一線城市之間的距離。城市宏觀發(fā)展情況城市中心區(qū)：建設(shè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)和大都市形象展示區(qū)；金廊銀帶大渾南地區(qū)沈西工業(yè)走廊沈北農(nóng)產(chǎn)品和食品加工區(qū)東部現(xiàn)代旅游休閑度假區(qū)西部：裝備制造核心區(qū)、化學(xué)工業(yè)區(qū)、鋼鐵深加工及有色金屬加工業(yè)區(qū)北部：東北農(nóng)業(yè)科技成果研發(fā)中心、現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品物流中心和國家級農(nóng)產(chǎn)品加工基地南部：民用航空整機制造及維修產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代化的文體中心、會展中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研制出口基地東部：依托棋盤山國際風景旅游區(qū)，建成國內(nèi)外知名的旅游度假區(qū)宏觀市場分析——城市功能規(guī)劃隨著城市化進程的快速發(fā)展，目前已形成了以沈陽為核心的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，都市群效應(yīng)已初步顯現(xiàn)，這為沈陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了充足的外圍客戶資源（沈陽成交客群中，有近32%的客戶來源于外阜），外來人口的購買力得到了充分的釋放，且購買比例有進一步激增的勢頭，這對我們未來的媒介宣傳上，亦起到了一定的借鑒作用。中心1.單中心2.多極化4.都市群3.大都市化中心極渾南新區(qū)極極中心中心中心中心渾南新區(qū)沈北新區(qū)大連丹東錦州其他城市沈陽阜新?lián)犴樿F嶺城市發(fā)展走勢宏觀市場分析——城市發(fā)展客戶群體分析購房仍以剛性需求為主，選婚房和首次置業(yè)者居多，改善型其次70-90平米面積段最受歡迎，主要為新結(jié)婚的兩口或三口之家，更注重產(chǎn)品性能和附加值沈陽市場行情相對獨立，市場階段性震蕩對于高單價產(chǎn)品影響相對較大，而對于沈陽以剛需為主的市場則影響不大?？梢灶A(yù)見，未來市中心地段、高性價比、多元化的產(chǎn)品將成為主流！宏觀市場分析——客群沈陽市與鐵西區(qū)供應(yīng)量與去化量鐵西區(qū)從“東方魯爾”到“最宜人居”完成了一個華麗的轉(zhuǎn)身，現(xiàn)已成為人口密度最大，房地產(chǎn)項目最多，繁華程度相對較高的現(xiàn)代化人居城區(qū)。同時也是房地產(chǎn)最熱點區(qū)域，隨著地鐵的開通，星摩爾及宜家大品牌的進駐，城市中心的西移，使得鐵西區(qū)將成為沈陽市重要核心區(qū)域，為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)！2007年-2010年沈陽商品房供銷量2007年-2010年鐵西區(qū)商品房供銷情況宏觀市場分析——房地產(chǎn)滑翔板塊衛(wèi)工板塊項目處于衛(wèi)工街與北二路交接處，臨近衛(wèi)工板塊，并與建設(shè)大路向東沿線以東區(qū)域相結(jié)合，本方案將參照以下競爭區(qū)域展開分析。競品板塊劃分宏觀市場分析——競品衛(wèi)工板塊內(nèi)衛(wèi)工明渠穿區(qū)而過，隨著近年政府啟動衛(wèi)工明渠改造工程，該區(qū)域的生活環(huán)境進一步優(yōu)化，區(qū)域內(nèi)香江大市場進一步提升了該區(qū)域內(nèi)商業(yè)價值。該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目以住宅為主。

鐵百板塊是鐵西區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，也是鐵西區(qū)的中心地帶，其商業(yè)氛圍濃厚，由于受供應(yīng)土地及土地價格限制，該區(qū)域產(chǎn)品主要呈現(xiàn)以下特點：建筑形式以高層為主，戶型面積以中小戶型為主，產(chǎn)品形式以公寓、寫字樓等商住產(chǎn)品為主，價格增幅不大。由于在近年鐵西“十字金廊”的建設(shè)，鐵百板塊建設(shè)大路沿線必將重新成為置業(yè)的熱點。鐵西滑翔位于鐵西區(qū)的東南部，一直以來就是一個成熟的生活區(qū)，該地區(qū)近三年來開發(fā)樓盤十幾座，但其中大部分已售磬。該地區(qū)受到多家大房地產(chǎn)開發(fā)商的重視，如萬科、城建、宏發(fā)等。隨著汽配城、服裝城、圖書城等先后加盟，新湖、鑫豐、保利等實力開發(fā)商的進入，興工板塊已成為近年沈陽最具看點的區(qū)域之一。目前該版塊內(nèi)樓盤構(gòu)成以中高檔樓盤為主，產(chǎn)品品質(zhì)和品位在鐵西區(qū)各板塊中處于領(lǐng)先地位，吸引了大量的市區(qū)居民在該板塊購房興工板塊鐵百板塊第一城項目地塊美好愿景其仕郡金地名京爵士匯鑫豐御景華庭千緣愛在城恒潤御林灣景星花園恒大華府未售在售競品項目分布圖宏觀市場分析——競品第一城項目地址：鐵西建設(shè)大路18號開發(fā)商：新恒基(沈陽)置業(yè)樓層狀況：小高層、高層物業(yè)類別：住宅交通：240、239、266、135、264、288、新區(qū)一線(啟工街下車)。占地面積：400000㎡建筑面積：1200000㎡面積區(qū)間：40-105㎡容積率：3綠化率：60%物業(yè)費：1.2元/㎡·月開盤時間：入住時間：六期2011.10均價：小高層7000元/㎡、高層6300元/㎡網(wǎng)點情況：面積：140-300㎡套數(shù)：200套價格：18000元/㎡銷售率：80%景星花園項目地址：鐵西北一中路19號（北一路與齊賢街交匯處）開發(fā)商：沈陽國際紡織服裝城開發(fā)有限公司樓層狀況：高層物業(yè)類別：住宅交通：205、288、277、205、242、147、283、208、141占地面積：51000㎡建筑面積：190000㎡面積區(qū)間：40-110㎡容積率：3綠化率：32%物業(yè)費：1元/㎡·月開盤時間：入住時間：2010.12均價：高層6100元/㎡美好愿景項目地址：鐵西肇工北街與北四路交匯處開發(fā)商：遼寧寶立房產(chǎn)開發(fā)有限責任公司樓層狀況：小高層、高層物業(yè)類別：住宅交通：地鐵一號線，114、278，占地面積：180000㎡建筑面積：530000㎡面積區(qū)間：40-140㎡容積率：2.5綠化率：40%物業(yè)費：1.2元/㎡·月開盤時間：入住時間：均價：小高層6000元/㎡、高層5600元/㎡網(wǎng)點情況：面積：200-300㎡

套數(shù)：20套價格：15000元/㎡

銷售率：70%恒潤御林灣項目地址：鐵西北四中路13號開發(fā)商：沈陽彬海房地產(chǎn)開發(fā)樓層狀況：小高層、高層物業(yè)類別：住宅交通：地鐵一號線114、204、239、240、242、288、4351占地面積：20000㎡建筑面積：60000㎡面積區(qū)間：30-130㎡容積率：2.28綠化率：30%物業(yè)費：1元/㎡·月開盤時間：入住時間：均價：小高層6800元/㎡、多層7200元/㎡網(wǎng)點情況：面積：70-80㎡套數(shù)：6套價格：22000元/㎡銷售率：90%其仕郡項目地址：鐵西北二中路33號開發(fā)商：沈陽其仕地產(chǎn)樓層狀況：多層、高層物業(yè)類別：住宅交通：地鐵1號線、204、242、295占地面積：61000㎡建筑面積：130000㎡面積區(qū)間：66-134㎡容積率：2.07綠化率：35%物業(yè)費：1.2元/㎡·月開盤時間：入住時間：2010.10均價：高層6699元/㎡、多層8600元/㎡網(wǎng)點情況：面積：200-1000㎡

套數(shù)：20套價格：18000元/㎡

銷售率：100%鑫豐御豐華庭項目地址：鐵西北三中路2號開發(fā)商：沈陽鑫豐置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓層狀況：多層、小高層、高層物業(yè)類別：住宅交通：205、283、235、204、111、295、141、147占地面積：45186㎡建筑面積：96363㎡面積區(qū)間：55-130㎡容積率：2.07綠化率：31%開盤時間：2010.3入住時間：2011.9均價：高層6580元/㎡、多層7000元/㎡、小高層7000元/㎡網(wǎng)點情況：面積：90-202㎡

套數(shù)：24套價格：20000元/㎡

銷售率：100%千緣愛在城項目地址：鐵西興華北街32號開發(fā)商：沈陽千緣地產(chǎn)樓層狀況：高層物業(yè)類別：住宅交通：139、295、283、141、114占地面積：16000㎡建筑面積：83000㎡面積區(qū)間：39-140㎡容積率：5綠化率：37%開盤時間：入住時間：均價：高層6600元/㎡網(wǎng)點情況：面積：2000-4000㎡

套數(shù)：8套價格：24000元/㎡銷售率：50%區(qū)域規(guī)模項目為1.6-40萬㎡，密度相對較高，容積率一般在之間區(qū)域在售項目規(guī)模及容積率指標分析項目名稱占地面積建面積容積第一城40000012000003景星花園510001900003美好愿景1800005300002.5恒潤御林灣20000600003

其仕郡610001300002.07鑫豐御景華庭45186963632.2千緣愛在城16000830005宏觀市場分析——競品區(qū)域供銷量分析區(qū)域總供應(yīng)量為115.4萬㎡，已售體量108.8萬㎡，約占總量的94%，后續(xù)規(guī)模約有150.9萬㎡單位：萬平方米項目名稱占地面積建面積供應(yīng)面積去化面積后續(xù)開發(fā)面積第一城4012083.281.536.7美好愿景18539.1843.9恒潤御林灣263.53.32.5其仕郡6.113107.13鑫豐御景華庭4.59.69.68.9——千緣愛在城1.68.38.34.6——恒大華府7.318.29.8——9.8金地名京20.545————45綠廈爵士匯410————10注：恒大華府、金地名京、綠廈爵士匯這三個項目并未開盤只有恒大華府有首期供應(yīng)量，其它兩個項目按整體建筑面積統(tǒng)計宏觀市場分析——競品產(chǎn)品以小高層、高層為主，面積從40-140，面積跨度較大區(qū)域在售項目產(chǎn)品特征面積單位：平方米項目名稱開盤時間入住時間建筑類型面積區(qū)間第一城一期2006.9.162007.12.31六期2011.10小高層、高層40-105美好愿景2008.9.212010.6.30小高層、高層小高層120-140高層40-140恒潤御林灣2009.4.302010.10.31小高層、多層30-130其仕郡2009.5.22010.1高層、多層66-134鑫豐御景華庭2010.32011.9小高層、高層、多層55-130千緣愛在城2010.3.202010.8.30高層39-140宏觀市場分析——競品區(qū)域項目去化速度較快，月均多數(shù)在40-70套，區(qū)域項目去化指標分析以上銷售率以項目已供規(guī)模為基數(shù)計算，數(shù)據(jù)來源沈陽房產(chǎn)局網(wǎng)站宏觀市場分析——競品區(qū)域價格分析區(qū)域內(nèi)高層產(chǎn)品價格主要在6500-7000元/平，多層產(chǎn)品稀缺，價格在8000元以上價格單位：元/平方米宏觀市場分析——競品區(qū)域內(nèi)高層產(chǎn)品價格集中在6600元/平小高層產(chǎn)品價格集中在7000元/平多層產(chǎn)品供應(yīng)較少，價格可在8000左右項目名稱面積層數(shù)套數(shù)價格銷售率第一城140-30022001800080%美好愿景200-3002201500070%恒潤御林灣70-80162200090%其仕郡200-10002-32018000100%鑫豐御景華庭90-20212420000100%千緣愛在城2000-4000382400050%區(qū)域競品項目網(wǎng)點情況各項目網(wǎng)點面積區(qū)間主要在100-200㎡，價格在18000-20000元/㎡；其中，恒潤御林灣面積最小套數(shù)少價格最高在24000元/㎡,千緣愛在城因為面積最大在2000-4000㎡。共8套，銷售了4套。宏觀市場分析——競品區(qū)域內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點價格集中在18000--20000元/平，面積區(qū)間在200-4000之間不等本項目所有板塊處于衛(wèi)工板塊，衛(wèi)工板塊在城市改造過程中區(qū)域形象大幅提升；隨著大品牌開發(fā)商的進入更一步提升區(qū)域價值；項目所在區(qū)域單價在6000-7000元/平米，在整體市場的帶動下有進一步提升的趨勢；區(qū)域歷史供應(yīng)與銷售呈現(xiàn)同步變化特點；區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有項目供應(yīng)結(jié)構(gòu)以經(jīng)濟型戶型為主，市場銷售情況較好；客群以區(qū)域內(nèi)為主，并以交通線向外輻射。【總結(jié)】宏觀市場分析——競品目錄TABLEOFCONTENTS【一】市場研究【二】項目定位【三】產(chǎn)品建議【四】經(jīng)濟測算一、客戶定位客戶土地產(chǎn)品商品房市場出租市場保障市場最低收入家庭（廉租房）低收入家庭（經(jīng)濟適用房）最高收入家庭高收入家庭中等收入家庭夾心家庭19.5%20.3%49%8.1%3.1%主流市場支付能力TOP市場價值觀驅(qū)動生命周期驅(qū)動支付能力驅(qū)動10萬20萬60萬100萬青年之家（單身，立足）青年之家（單身，立業(yè)）青年之家（丁克，成家）青年持家（父母同?。┬√枺ㄐ『⒊錾┖⒆尤p向照顧）后小太陽（小孩長大）青年三代（變老）中年之家（長大）老年二代（變老）活躍空巢22-24歲25-29歲30-34歲35-50歲45-55歲55歲以上購房換房1換房2換房3換房1：增加家庭核心，如小孩出生、父母需要同住帶來家庭結(jié)構(gòu)變化換房2：增加家庭核心，如父母需要同住、孩子長大需要獨立空間帶來家庭結(jié)構(gòu)變化換房3：減少家庭核心，生活方式改變帶來的換房需求單親（夫妻離異）首次置業(yè)首次改善再次改善安享晚年【生命周期驅(qū)動的主流市場】供應(yīng)空缺區(qū)域次要客戶區(qū)域核心客戶區(qū)域核心客戶群客戶特征：鐵西區(qū)和皇姑區(qū)客戶為主，包括周邊企事業(yè)單位的管理層及員工、政府部門人員以及周邊的商戶等豐富人群需求特征：客戶量大，對項目區(qū)域較為認同擴展客戶區(qū)域擴展客戶群客戶特征：主要來自和平區(qū)，以政府部門和企事業(yè)單位人員為主需求特征：客戶量大，但置業(yè)可選擇區(qū)域多，項目區(qū)域為其可選區(qū)域之一【客戶區(qū)域分布】【目標客戶的心理品性分析】他們對“自然清新”有一種由來的親切感由于經(jīng)濟發(fā)展的滯后，他們對東北老工業(yè)基地的自豪感在逐漸的消退，很多人走了出去，留下來得人對外來的新生事務(wù)也往往會有眼前一亮的感覺企業(yè)辦社會對他們的影響較為深遠，長期的廠區(qū)生活（或單位宿舍等），局限了他們的生活尺度。他們對生活便利度的要求較高，這也是他們愿意留在老城的根源擁有“中心”情節(jié)的老城市民性格豪邁粗獷，大氣有余但品鑒力稍顯不足——震撼的外表的打動力更勝于內(nèi)涵的深邃他們情格開朗，喜歡喜氣、熱鬧，好朋友往來。以“二人轉(zhuǎn)”為代表的大眾文化在他們之間廣泛傳播他們大多有著傳統(tǒng)體制下工廠、單位的工作經(jīng)歷，財富積累速度相對較慢，消費注重實在，關(guān)注價格，追求實際與實用親近自然重視便利渴望新意心理大氣豪邁開朗熱情感性個性實在實惠價格優(yōu)先價值觀價值觀實在實惠產(chǎn)品策略方面應(yīng)重視產(chǎn)品總價的控制，以及產(chǎn)品價值的體現(xiàn)價格優(yōu)先個性開朗熱情大氣豪邁感性需營造具有鄰里交往功能的社區(qū)環(huán)境，將城市的熱鬧喧囂適度引入社區(qū)大氣有感召力的形象（包括建筑形象和重要的景觀節(jié)點等）心理親近自然渴望創(chuàng)新重視便利社區(qū)的景觀打造注重自然特色，形成親切、自然的社區(qū)環(huán)境設(shè)計中適當引入創(chuàng)新的要素將城市便利和社區(qū)對接【目標客戶的心理特征的遷移】二、項目分析客戶土地產(chǎn)品地塊現(xiàn)狀技術(shù)指標占地面積：24萬平方米建筑面積：72萬平方米容積率：3.0商業(yè)比例：不小于10%項目定位——項目自身分析衛(wèi)工街北二西路項目地塊地塊處于城市一、二環(huán)之間，五縱四橫，路網(wǎng)發(fā)達，公交便利，可方便到達城市主要功能節(jié)點；1交通價值項目定位——項目自身分析恒誠汽車市場鐵西區(qū)惠民醫(yī)院鑄造博物館四維健身俱樂部紅星美凱龍沈陽市裝備制造工程學(xué)校金搖籃幼兒園國際園項目宜家家居?xùn)|方家園香江家居華潤萬家超市區(qū)域為老工業(yè)區(qū)改造后的居住區(qū)，配套資源相對完善；地塊為汽車銷售產(chǎn)業(yè)帶，并有大型大品牌開發(fā)商進入，更一步提升物業(yè)價值。2周邊配套項目定位——項目自身分析紅星美凱龍、宜家和家樂福等超大型的商業(yè)服務(wù)配套項目開始進駐北二路。周邊的房地產(chǎn)市場也開始升溫金地、保利等知名開發(fā)商也瞄準了這個升值潛力無限的地段。3商業(yè)價值北二路被商務(wù)部下屬的中國步行商業(yè)街工作委員會評為“特色商業(yè)街”。目前可以被官方冠以“特色商業(yè)街”的，全國只有30條街。而北二路是特色中的特色，因為這是全國唯一的一條以汽車走廊而聞名的商業(yè)街。大型大品牌商業(yè)配套及開發(fā)商的入駐，進一步提升物業(yè)價值，未來升值潛力無限。項目定位——項目自身分析項目SWOT分析WOTS城市：沈陽近年來經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好，人均收入較為快速提高，較好的城市經(jīng)濟及人均收入的提升，保證了長期穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場發(fā)展區(qū)位：項目位于北二路汽車產(chǎn)業(yè)帶并與紅星美凱龍、宜家家居等大型旗艦店為鄰。東側(cè)恒誠汽車市場，帶來潛在客群項目SWOT分析供應(yīng)：北二路幾大品牌開發(fā)商新開發(fā)項目增加本項目未來競爭將較為激烈；政策：政策調(diào)控風險、二套房貸執(zhí)行首付50%利率上浮10%三套禁貸、利率上調(diào)，政策走向不明了，加深市場觀望情緒抗性：周邊缺少公交線路影響客戶購買意向形象：幾大品牌開發(fā)商高強度的品牌宣傳力度制約項目品牌提價空間購買力：區(qū)域內(nèi)人群收入水平中等，主流客群為鐵西的產(chǎn)業(yè)工人，部分因為無法接受品牌開發(fā)商產(chǎn)品價格的客戶地鐵：地鐵一號線開通帶動區(qū)域成熟，增加項目的未來預(yù)期及營銷賣點東。區(qū)域：金地、恒大等大開發(fā)商項目開盤，提升物業(yè)價值項目定位——項目自身分析三、項目定位客戶土地產(chǎn)品類別特征代表項目中心價值的稀缺和升值空間位于城市核心地段，或者地鐵上蓋物業(yè)，用地緊湊，容積率高綜合類發(fā)展為主，住宅是依附于其他功能存在的住宅價值更多的是依靠商業(yè)和商務(wù)、酒店的運作而體現(xiàn)客戶更關(guān)注中心價值的稀缺性和未來的升值潛力深圳華潤·幸福里沈陽華潤中心城市稀缺景觀資源的價值城市中心區(qū)，但非核心區(qū)域擁有稀缺的外部景觀資源用地公共價值相對較弱，住宅價值非常高客戶購買主要看重城市中心景觀區(qū)域的稀缺性廣州譽峰沈陽地王國際注重鄰里關(guān)系的街區(qū)型社區(qū)位于城市較好地段，與中心商業(yè)區(qū)不遠，但非核心地段用地較大，往往被城市道路分隔發(fā)展為街區(qū)式的住區(qū)，由特色的商業(yè)街將城市中心的商業(yè)價值和人氣引入社區(qū)；居住部分內(nèi)也可形成較好好的景觀及舒適的居住環(huán)境上海海上海南昌恒茂國際華城項目定位思考——外部的發(fā)展經(jīng)驗項目定位——外部經(jīng)驗借鑒主題類型區(qū)域特征開發(fā)要求增值性本項目位于老城區(qū)較中心位置，但不臨主干道，與主商圈臨近但聯(lián)系不緊密一定規(guī)模體量，廣場及道路拓寬的市場機遇，開發(fā)能力一般尚未產(chǎn)生增值效應(yīng)中心價值與升值前景城市核心地段，主交通干道或動線旁有市場承接力，有開發(fā)綜合體的資金實力及開發(fā)實力增值效應(yīng)最強稀缺純居住價值城市重點區(qū)域，享有城市稀缺的景觀資源開發(fā)商操作高端項目能力有較好的增值效果鄰里街區(qū)價值城市較好地段位置，與城市商業(yè)有一定聯(lián)系度對開發(fā)實力的要求不苛刻，開發(fā)理念需有一定的創(chuàng)新有較好的增值效果與項目匹配度的綜合分析鄰里街區(qū)型社區(qū)在區(qū)域特性上與本項目相似度高，且對開發(fā)水平及市場適應(yīng)力較強，是本項目最值得借鑒和發(fā)展的方向項目定位——外部經(jīng)驗借鑒項目定位——產(chǎn)品力梳理法城市線背景市場線推動自身條件大沈陽的城市擴張鐵西蓬勃向上的發(fā)展趨勢整體市場加速發(fā)展剛性需求有待釋放產(chǎn)品需求進一步升級便利的交通條件宜居的生活條件教育、商業(yè)等配套資源完善良好的城市背景和未來預(yù)期可利用的市場競爭環(huán)境完全生活的自身條件目標客戶中等收入型地緣性+沈漂族便利、創(chuàng)新、綠色地緣情節(jié)的中端收入人群具備前瞻性的，預(yù)見城市未來發(fā)展的、現(xiàn)代的、宜居的生活我們的規(guī)劃方案構(gòu)思從對生活方式的進一步探討展開怎樣將居住的功能空間與生活的公共空間更好的銜接在一起成為規(guī)劃的重點我們帶給客戶的不僅僅是一戶住宅、一個商業(yè)中心，更是一種生活方式，它將帶來的是全新的居住理念，通過景觀的全面塑造帶來對本地塊的整體升級……一種全新的生活方式一種全新的生活態(tài)度一種全新的生活場景宜居生活現(xiàn)代化生活易購生活景觀居住產(chǎn)品高品質(zhì)配套服務(wù)升級地塊價值特色商業(yè)設(shè)施我們的規(guī)劃目標Goals：打造一個高端的、宜居的舒適社區(qū)；創(chuàng)建一個現(xiàn)代的具有內(nèi)在生命力的可持續(xù)社區(qū)；建設(shè)一個提供無限可能的未來社區(qū)。項目總體定位空間落實

整體定位鐵西核心?現(xiàn)代休閑?易購社區(qū)項目形象定位鐵西區(qū)內(nèi)卓爾不凡的產(chǎn)品，與眾不同的居住體驗！開啟的夢想大門，在鐵西區(qū)地區(qū)，打造一種被向往的休閑生活！“我們不是為了世界上多一處豪宅，而是在尋找一些生活替代它。”我們要描述夢想的軌跡，并承載著城市的歷史與榮耀——榮耀與夢想照耀城市。形象關(guān)鍵詞：現(xiàn)代、舒適、休閑、城市感項目總體定位目錄TABLEOFCONTENTS【一】市場研究【二】項目定位【三】產(chǎn)品建議【四】經(jīng)濟測算整體布局規(guī)劃要點衛(wèi)工街北二西路通過對地塊資源分級，對建筑布局提出以下五大要點：盡可能保證戶戶觀景的均好性。一級地塊建議設(shè)置大面積戶型，內(nèi)部設(shè)置園林，提升周邊地塊價值，加大景觀視野。強調(diào)不同等級地塊資源的共享互補。二級地塊資源設(shè)置較低的高層、相對小面積的戶型單元，部分臨街商鋪戶型。三級地塊考慮較高的高層，同時設(shè)置臨街商鋪。LevelILevelIIILevelII景觀規(guī)劃及交通動線建議北二西路高層高層高層高層高層多層多層多層多層多層多層商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)主入口核心景觀景觀帶分景觀人行道人行道人行道地下車庫、人車分流本項目主力客戶為中端及中高端群體，地庫花園的設(shè)計能成為項目有效賣點之一。建筑風格建議ArtDeco的簡歐風格正好與本案目標客群需求相吻合；推薦理由：歐派——ART

DECOArtDeco是從新古典主義過渡到現(xiàn)代主義的一種藝術(shù)風格，建筑風格強調(diào)建筑物的高聳、挺拔，給人以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢，通過新穎的造型、艷麗奪目的色彩以及裝飾材料的運用，成為一種摩登藝術(shù)的符號。園林景觀建議主題廣場：注重人文藝術(shù)；體現(xiàn)地中海居住環(huán)境；援引海派園藝風格；不同景觀主題植被選種：以灌木為主；結(jié)合名貴的喬木樹種如香樟樹等；地面48—52％種植草坪水系部分：實施局部的水系小景觀，結(jié)合人文水生財之風俗生活運用設(shè)施：設(shè)置區(qū)域配套健身活動器件園林景觀規(guī)劃建議要點園林景觀建議園林景觀以栽植為主，減少草坪面積，利用栽植作為軟性、柔性素材特性，與剛性的建筑互補，形成一個綠意盈盈的生活空間。特色休閑座椅、風雨連廊、太陽扇、亭臺、花廊和栽植互動。園林景觀建議景觀與綠化規(guī)劃：注重人文細節(jié)的園林塑造。注重人文細節(jié)的園林塑造，親進自然，使其個性化、景觀化。同時注重功能性和園林藝術(shù)的相結(jié)合公共部分及裝修建議外墻：外墻貼高級外墻磚，局部天然石材。首層入口大堂及電梯走廊：地面鋪高級天然石、墻身配天然石及木飾面、設(shè)藝術(shù)造型天花、配豪華燈飾；標準層電梯廳及公共走廊：地面鋪高級拋光磚、天然石，墻身配高級仿古磚飾面，造型天花吊頂，電梯門裝精美門套。電梯：裝設(shè)品牌豪華電梯，電梯轎箱地臺鋪設(shè)高級石材拼花圖案，配精美飾面，并設(shè)電梯IC卡高智能門禁聯(lián)動管理系統(tǒng)及閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。閉路監(jiān)控系統(tǒng)：小區(qū)出入口、大堂和電梯轎箱、車庫、園林等多角度全方位保安監(jiān)控。信箱：每戶均配不銹鋼信箱。停車場：區(qū)內(nèi)設(shè)地下停車庫，保安設(shè)施完善大堂走廊電梯智能化信箱停車場電梯廳外墻產(chǎn)品面積區(qū)間建議70110戶型受歡迎度區(qū)域內(nèi)70—110平產(chǎn)品供應(yīng)量最大，且有雙向發(fā)展的趨勢套型面積區(qū)間(㎡)面積配比套一45-5520%套二65-7530%75-8525%套三100--12025%單體設(shè)計建議單體特點戶型面積：50平米左右一居，65--85平米兩居高層，一梯三戶，端單元三面采光每棟兩個單元拼接，層高3米，22層，建筑總高66米西單元東單元單體設(shè)計建議單體特點戶型面積：50平米左右一居，60--75平米兩居高層，兩梯四戶，端單元三面采光每棟兩個單元拼接，層高3米，24層，建筑總高72米西單元東單元戶型設(shè)計要點增加贈送面積盡量加大開間尺度45--55平65--85平單體設(shè)計建議單體特點戶型面積：60平米左右一居，75--85平米兩居，100—120平米三居多層，兩梯四戶或者一梯三戶，端單元三面采光每棟兩/三個單元拼接，層高3米，6層，建筑總高18米西單元東單元中單元戶型設(shè)計要點100--120平75—85平全明設(shè)計、增大開間尺度統(tǒng)一的門頭標識設(shè)計二層增加廣告牌位門前地面硬鋪增加商業(yè)品質(zhì)感商業(yè)部分建議【商業(yè)氛圍打造】商業(yè)部分建議中小型及中低檔特色店經(jīng)營商看好本項目未來發(fā)展的投資客部分自購自營企業(yè)及個人周邊經(jīng)營商戶人群體系區(qū)位吸引人群周邊區(qū)域居住人群交通導(dǎo)入人群部分目的性消費人群消費人群：經(jīng)營商戶：購買客戶：【商業(yè)客群分類】事業(yè)單位、國企：保險公司、銀行、中國移動、電信等；連鎖經(jīng)營店：超市