宏觀統(tǒng)計(jì)分析模型培訓(xùn)課件

宏觀、統(tǒng)計(jì)分析模型課件講稿版權(quán)聲明：本文僅供客戶(hù)內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。宏觀、統(tǒng)計(jì)分析模型課件講稿版權(quán)聲明：武漢市自身宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展快速而穩(wěn)健，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)2006年武漢市人均GDP已達(dá)到3790美元，按人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系模型判斷，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年處于快速發(fā)展階段。2010年武漢市生產(chǎn)總值將達(dá)到4200億元，年均增長(zhǎng)12％以上，人均生產(chǎn)總值達(dá)到5000美元。以上數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢統(tǒng)計(jì)年鑒武漢市歷年人均GDP162061788219560214602989023627262389.8%10.4%9.9%13.90%10.1%11.1%9.7%0100002000030000400002000200120022003200420052006元6%8%10%12%14%16%人均GDP年增長(zhǎng)率宏觀背景2武漢市自身宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展快速而穩(wěn)健，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展打房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展3房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步（三）能夠反房地產(chǎn)市場(chǎng)各發(fā)展階段特征分析：發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上外部環(huán)境福利分房階段，政府為整個(gè)產(chǎn)業(yè)的主要投資者；區(qū)域平行發(fā)展。消費(fèi)者收入水平提高；區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展出現(xiàn)不平衡，地段價(jià)值開(kāi)始顯現(xiàn)；市場(chǎng)存在不規(guī)范操作，政策因素影響大、住房福利仍大量存在。土地市場(chǎng)、商品房市場(chǎng)規(guī)范操作；政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控主要通過(guò)城市規(guī)劃及土地供應(yīng)等宏觀調(diào)控手段間接進(jìn)行；政府的住房福利少量存在。房地產(chǎn)市場(chǎng)以二級(jí)市場(chǎng)交易為主、市場(chǎng)為大地產(chǎn)商所主導(dǎo)；土地市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)完全規(guī)范；但政府的住房福利依舊少量存在。競(jìng)爭(zhēng)條件有實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)者較少；需求簡(jiǎn)單、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一。大量新競(jìng)爭(zhēng)者介入，開(kāi)發(fā)投資量猛增；需求復(fù)雜、市場(chǎng)細(xì)分顯現(xiàn)；競(jìng)爭(zhēng)以市場(chǎng)份額的競(jìng)爭(zhēng)為主。競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量減少；市場(chǎng)細(xì)分充分，占有新的細(xì)分市場(chǎng)較難；開(kāi)發(fā)商注重效益/低成本。競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量進(jìn)一步減少，消費(fèi)者需求減少。需求特征滿(mǎn)足基本生活需求，客戶(hù)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單。生存、改善需求兼有；需求急劇增加；客戶(hù)層面擴(kuò)大需求增長(zhǎng)趨于平穩(wěn)；改善需求為主；客戶(hù)結(jié)構(gòu)復(fù)雜多樣。改善需求為主，需求趨于多樣化。供應(yīng)特征單純數(shù)量型，產(chǎn)品形式單一，基本無(wú)附加值。產(chǎn)品大量出現(xiàn)，形式逐漸多樣化，價(jià)格迅速提高，數(shù)量與質(zhì)量并重；產(chǎn)品附加值出現(xiàn)并提高。產(chǎn)品注重質(zhì)量，價(jià)值構(gòu)成廣泛，產(chǎn)品附加值很好體現(xiàn)。產(chǎn)品形式極為豐富，高質(zhì)量。鄭州處于快速發(fā)展階段宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境掃描4房地產(chǎn)市場(chǎng)各發(fā)展階段特征分析：發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，判斷區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展階段市場(chǎng)典型表現(xiàn)開(kāi)發(fā)商策略復(fù)蘇直接使用人帶動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展，現(xiàn)樓價(jià)格大于期樓無(wú)法判斷是否真正復(fù)蘇，所以地價(jià)低，沒(méi)有人買(mǎi)地發(fā)展地價(jià)和房?jī)r(jià)開(kāi)始同步上升，期樓和現(xiàn)樓價(jià)格相近，長(zhǎng)期投資者開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)最佳策略：土地儲(chǔ)備；而銷(xiāo)售策略是：分期賣(mài)樓危機(jī)頂點(diǎn)附近、期樓遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)樓地價(jià)上升完全不合理，用家退出市場(chǎng)，市場(chǎng)里的人完全是投資者一次性賣(mài)樓蕭條地價(jià)下跌比房?jī)r(jià)下跌幅度快，市場(chǎng)動(dòng)力是信息不完備者最優(yōu)策略：繼續(xù)賣(mài)樓，觀望將會(huì)付出更大的代價(jià)房地產(chǎn)周期理論GDP增速人均GDP增速房地產(chǎn)發(fā)展程度判斷因素：階段價(jià)格階段：復(fù)蘇發(fā)展危機(jī)蕭條5房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，判斷區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展階段市場(chǎng)典型表現(xiàn)開(kāi)發(fā)商策現(xiàn)階段武漢房地產(chǎn)供銷(xiāo)狀況基本平衡，房?jī)r(jià)收入比相對(duì)正常，整體發(fā)展較為平穩(wěn)異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常銷(xiāo)售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系，反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)機(jī)遇2005年以前武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于供大于求的局面，在2005年銷(xiāo)供比例突破1.1后，2006年的商品房銷(xiāo)售面積超出竣工面積87.03萬(wàn)㎡。指標(biāo)處于基本正常區(qū)間右象限邊緣，屬于市場(chǎng)機(jī)會(huì)型偏重房?jī)r(jià)收入比被世界銀行用于判斷居民住房消費(fèi)需求的可持續(xù)性，發(fā)展中國(guó)家的家庭年均收入與房?jī)r(jià)的比值在1：4～9之間為合理狀態(tài)，表明該地區(qū)商品住宅有效需求度高。武漢全市歷年房地產(chǎn)供銷(xiāo)情況2006年1.1挑戰(zhàn)武漢2006年數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)收入比8.86：1以一家三口每戶(hù)購(gòu)房面積約100平計(jì)算以上數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢統(tǒng)計(jì)年鑒，世聯(lián)分析宏觀背景6現(xiàn)階段武漢房地產(chǎn)供銷(xiāo)狀況基本平衡，房?jī)r(jià)收入比相對(duì)正常，整體發(fā)77房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%銷(xiāo)售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷(xiāo)售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)8房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法異?；菊Ｕ＿\(yùn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)分類(lèi)說(shuō)明適用范圍典型全國(guó)性指數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)動(dòng)態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類(lèi)房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價(jià)格變動(dòng)及其總體價(jià)格平均變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。應(yīng)用于微觀領(lǐng)域，例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等中房指數(shù)、全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、戴德梁行指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，采用一定的綜合方法（如合成指數(shù)法或擴(kuò)散指數(shù)法）對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)綜合，得到一個(gè)綜合景氣指數(shù)多用于進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析、宏觀行業(yè)分析等國(guó)房指數(shù)中國(guó)當(dāng)前幾種主要的房地產(chǎn)指數(shù)9房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步（三）能夠反房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類(lèi)型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2004年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)10房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步（三）能夠反房?jī)r(jià)收入比——衡量城市住房可支付能力高低、反映房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況的指標(biāo)

同一城市的房?jī)r(jià)收入比會(huì)隨時(shí)間發(fā)生波動(dòng)同一國(guó)家中不同城市的房?jī)r(jià)收入比存在差異在世界范圍內(nèi)，特別是低收入國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比波動(dòng)較大，暫時(shí)還沒(méi)有一個(gè)理想的目標(biāo)值?！?～6倍”是從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家歸納得出的結(jié)論，不能不加修改的應(yīng)用到我國(guó)。某個(gè)住宅市場(chǎng)上某個(gè)指定時(shí)期內(nèi)銷(xiāo)售的住宅的自由市場(chǎng)價(jià)格中位數(shù)（或平均數(shù)）和該市場(chǎng)上家庭年收入中位數(shù)（或平均數(shù)）的比值。國(guó)際上的大多數(shù)組織使用中位數(shù)定義，而我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比定義屬于平均數(shù)定義。來(lái)源：綜合聯(lián)合國(guó)可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)、聯(lián)合國(guó)人類(lèi)住區(qū)（生境）中心、世界銀行對(duì)房?jī)r(jià)收入比的定義房?jī)r(jià)收入比＝平均房?jī)r(jià)/平均家庭年收入平均房?jī)r(jià)＝面積單價(jià)×面積指標(biāo)平均家庭年收入＝平均個(gè)人年收入×計(jì)算人口數(shù)定義計(jì)算方法及缺陷各指標(biāo)的取值不同，算出的房?jī)r(jià)收入比結(jié)果相差是非常大的面積單價(jià)：經(jīng)濟(jì)適用房面積單價(jià)、商品房面積單價(jià)、新舊房折合單價(jià)面積指標(biāo)：60平方米、80平方米、人均建筑面積×平均家庭人口平均個(gè)人年收入：工資收入、工資收入及修正、可支配收入計(jì)算人口數(shù)：雙職工假設(shè)、平均家庭人口11房?jī)r(jià)收入比——衡量城市住房可支付能力高低、反映房地產(chǎn)市場(chǎng)總體數(shù)據(jù)、圖表示例結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀：農(nóng)業(yè)人口約占總?cè)丝诘?0%教育程度以初中為主年齡結(jié)構(gòu)以35歲以上的中老年為主職業(yè)以加工制造、交通運(yùn)輸、商飲服務(wù)業(yè)為主結(jié)構(gòu)變化：主要集中在區(qū)域內(nèi)部的農(nóng)業(yè)人口向非農(nóng)業(yè)人口的轉(zhuǎn)化。資料來(lái)源：各派出所常住人口變動(dòng)月報(bào)表，整理得出。北小營(yíng)鎮(zhèn)常住人口狀況南彩鎮(zhèn)常住人口狀況單位：人人口教育程度結(jié)構(gòu)圖資料來(lái)源：北小營(yíng)鎮(zhèn)政府。人口產(chǎn)業(yè)分布結(jié)構(gòu)圖第二產(chǎn)業(yè)：加工制造業(yè)、建筑業(yè)為主第三產(chǎn)業(yè)：交通運(yùn)輸業(yè)、商飲服務(wù)業(yè)為主12

數(shù)據(jù)圖表示例低低高高附加值可行性低鼓勵(lì)發(fā)展伺機(jī)發(fā)展限制發(fā)展高可行性汽車(chē)及零部件都市產(chǎn)業(yè)光機(jī)電電子信息生物醫(yī)藥房地產(chǎn)物流商業(yè)服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀電子信息制造業(yè)汽車(chē)制造業(yè)會(huì)展業(yè)電器機(jī)械制造業(yè)物流商業(yè)服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)都市產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)未來(lái)體育休閑產(chǎn)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)低附加值加工13數(shù)據(jù)圖表示例低低高高附加值可行性低鼓勵(lì)發(fā)展伺機(jī)發(fā)展限制發(fā)數(shù)據(jù)圖表示例1234日常消費(fèi)各細(xì)分市場(chǎng)的價(jià)值貢獻(xiàn)23%空港城片區(qū)77%中心片區(qū)25%11%居住教育耐用品45%59%5休閑娛樂(lè)15%6%2%18%13%6%中心片區(qū)35%15%20%50%10%8%5%17%30%10%空港城片區(qū)60%40%調(diào)整前的消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整后的消費(fèi)結(jié)構(gòu)耐用品教育居住日常消費(fèi)休閑娛樂(lè)空港城消費(fèi)現(xiàn)狀中心片區(qū)消費(fèi)現(xiàn)狀13％2％15％25％45％59％11％6％18％6％空港城消費(fèi)未來(lái)中心片區(qū)消費(fèi)未來(lái)14

自然山水風(fēng)景和濱海資源是各地游客提及率最高的短途旅游度假目的地惠州的山地風(fēng)景資源在珠三角地區(qū)首屈一指。城市群旅游地選擇偏好調(diào)查15自然山水風(fēng)景和濱海資源是各地游客提及率最高的短途旅游度假目的巽寮所面臨的珠三角旅游市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)版圖

——一流的區(qū)域級(jí)旅游度假勝地存在極大市場(chǎng)空缺本地旅游休閑自住類(lèi)一流區(qū)域旅游度假resort類(lèi)一流目的地型resortResort的功能單一復(fù)合空間和人口的覆蓋廣泛集中夏威夷坎昆巴拉德羅馬爾代夫Bintan亞龍灣巽寮南國(guó)桃園華僑城觀瀾GOLF荔湖GOLF光明農(nóng)場(chǎng)美視GOLF愉景灣大梅沙御溫泉丹霞山海凌島小梅沙飛沙灘七星巖HiddenValleyHomestead國(guó)際標(biāo)桿珠三角市場(chǎng)珠三角市場(chǎng)供給ForestHighlands16巽寮所面臨的珠三角旅游市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)版圖

——一流的區(qū)域級(jí)旅游度假本項(xiàng)目原生態(tài)的一流旅游資源首屈一指，但仍需在人文資源打造、基礎(chǔ)設(shè)施改善、市場(chǎng)認(rèn)知度的提高和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上進(jìn)一步提高競(jìng)爭(zhēng)力生態(tài)、人文旅游資產(chǎn)目前基礎(chǔ)建設(shè)與旅游設(shè)施發(fā)展多元化旅游活動(dòng)的空間目前市場(chǎng)認(rèn)知與形象其它產(chǎn)業(yè)與社會(huì)情況巽寮灣景觀立體多元化，原生態(tài)環(huán)境，生態(tài)條件保護(hù)較好，無(wú)產(chǎn)業(yè)等污染人文資產(chǎn)需整合提升區(qū)位和通達(dá)性較好，但通行距離需進(jìn)一步縮短以市場(chǎng)為導(dǎo)向的高標(biāo)準(zhǔn)、有序開(kāi)發(fā)目前十分有限旅游資源和潛力被廣泛認(rèn)同，但城市美譽(yù)度欠佳無(wú)產(chǎn)業(yè)污染，沿路景觀好，產(chǎn)業(yè)需利用和調(diào)整大亞灣（霞涌）海水和沙灘質(zhì)量差景觀單一，原生態(tài)環(huán)境，植被等生態(tài)條件一般，潛在產(chǎn)業(yè)污染區(qū)位和通達(dá)性較好尚缺乏高水準(zhǔn)配套設(shè)施以市場(chǎng)為導(dǎo)向的高標(biāo)準(zhǔn)、有序開(kāi)發(fā)目前十分有限城市美譽(yù)度欠佳資源評(píng)價(jià)略遜于巽寮灣周邊市化城汽車(chē)城等產(chǎn)業(yè)帶來(lái)潛在地緣性消費(fèi)群，但嚴(yán)重影響沿路景觀和度假功能阿婆角碼頭過(guò)渡開(kāi)發(fā)，南向海灘受洋流和季風(fēng)影響明顯硬地道路尚未鋪設(shè)，可達(dá)性差現(xiàn)場(chǎng)破敗不堪基本無(wú)良好開(kāi)發(fā)稔山鎮(zhèn)1.1億元五年開(kāi)發(fā)認(rèn)知度較差沿路景觀一般開(kāi)發(fā)過(guò)渡大鵬半島原生態(tài)資源豐富，但海灘等較為破碎，并受核電站影響大鵬所城啟動(dòng)改造，但尚未形成廣泛知名度道路系統(tǒng)迅速完善，1小時(shí)到市區(qū)。但溪沖等海灘線(xiàn)路崎嶇山地海景高爾夫酒店和游艇碼頭等開(kāi)發(fā)零散的旅游和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，區(qū)域整體考慮較少，產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊在深港市場(chǎng)有較高知名度，但對(duì)珠三角的強(qiáng)勢(shì)輻射尚未形成，本地客源為主核電站影響不利80%處于10公里半徑的核電站應(yīng)急區(qū)珠海海灣距離珠三角東部地區(qū)可達(dá)性差橫琴島將有中美10億美元聯(lián)合開(kāi)發(fā)以市場(chǎng)為導(dǎo)向的高標(biāo)準(zhǔn)、有序開(kāi)發(fā)目前十分有限溫泉等項(xiàng)目認(rèn)知度較高無(wú)規(guī)模性產(chǎn)業(yè)目前整個(gè)廣東省海岸線(xiàn)大規(guī)模發(fā)展石化工業(yè)等重工業(yè)，巽寮灣等是僅有的海濱度假區(qū)。競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)點(diǎn)17本項(xiàng)目原生態(tài)的一流旅游資源首屈一指，但仍需在人文資源打造、基月湖橋北岸①②③④⑥⑦⑧古田片江漢二橋北岸西片⑤漢江北岸待招商地塊(硚口區(qū))

A月湖橋橋片區(qū)

B江漢二橋北岸西片

C古田片占地建面容積率性質(zhì)

A144萬(wàn)㎡163萬(wàn)㎡3.7商住215.6萬(wàn)㎡57.7萬(wàn)㎡3.7商住35萬(wàn)㎡17.5萬(wàn)㎡3.5商住

B428.6萬(wàn)㎡71.5萬(wàn)㎡2.5商住51.75萬(wàn)㎡5.25萬(wàn)㎡3.0商住66萬(wàn)㎡17萬(wàn)㎡2.8商住

C711.7萬(wàn)㎡41萬(wàn)㎡3.5商住810萬(wàn)㎡28萬(wàn)㎡2.8商住合計(jì)123萬(wàn)㎡400.95萬(wàn)㎡土地－漢江北岸即將進(jìn)入大規(guī)模開(kāi)發(fā)階段項(xiàng)目周邊土地出讓情況18月湖橋①②③④⑥⑦⑧古田片江漢二橋⑤漢江北岸待招商地塊(硚口客戶(hù)研究客戶(hù)來(lái)源區(qū)域客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力和購(gòu)買(mǎi)意愿客戶(hù)置業(yè)特征分析19客戶(hù)研究客戶(hù)來(lái)源區(qū)域19科教文化中心客戶(hù)研究圈層的確定1、武漢老印象2、行業(yè)客戶(hù)訪(fǎng)談3、漢陽(yáng)樓盤(pán)調(diào)研武昌客戶(hù)抗性最大漢口中心區(qū)及以北地區(qū)抗性較大，較高的性?xún)r(jià)比會(huì)吸引部分中心區(qū)低購(gòu)買(mǎi)力客戶(hù)漢江北岸客戶(hù)抗性相對(duì)較低古田區(qū)域城市資源佳，抗性大漢陽(yáng)客戶(hù)無(wú)抗性漢陽(yáng)和漢江北岸客戶(hù)應(yīng)是重點(diǎn)研究片區(qū)城市商貿(mào)中心漢陽(yáng)武昌漢口旅游、居住區(qū)老工業(yè)區(qū)（基本已外遷）漢陽(yáng)和漢江北岸是客戶(hù)重點(diǎn)研究片區(qū)20科教文化中心城市商貿(mào)中心漢陽(yáng)武昌漢口旅游、居住區(qū)老工業(yè)區(qū)（基項(xiàng)目客戶(hù)研究－片區(qū)劃分沌口王家灣鐘家村漢西建材漢正街寶豐商圈研究客戶(hù)群1、沌口片區(qū)2、鐘家村片區(qū)3、王家灣片區(qū)4、商業(yè)片區(qū)漢正街商貿(mào)客戶(hù)、漢西街建材客戶(hù)5、寶豐商圈沌口王家灣鐘家村漢西建材漢正街寶豐商圈10分鐘車(chē)程5公里路程15分鐘車(chē)程12公里路程6分鐘車(chē)程4公里路程10分鐘車(chē)程8公里路程10分鐘車(chē)程8公里路程20分鐘車(chē)程15公里路程21項(xiàng)目客戶(hù)研究－片區(qū)劃分沌口王家灣鐘家村漢西建材漢正街寶豐商圈客戶(hù)分析方法對(duì)整體市場(chǎng)以及區(qū)域市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)與看法對(duì)本項(xiàng)目的看法對(duì)產(chǎn)品的創(chuàng)新及初步構(gòu)思的試探與檢驗(yàn)需求和購(gòu)買(mǎi)力訪(fǎng)談：對(duì)整體市場(chǎng)以及區(qū)域市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)與看法對(duì)本項(xiàng)目的看法對(duì)產(chǎn)品的創(chuàng)新及初步構(gòu)思的試探與檢驗(yàn)需求和購(gòu)買(mǎi)力樓盤(pán)調(diào)研22客戶(hù)分析方法對(duì)整體市場(chǎng)以及區(qū)域市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)與看法訪(fǎng)談：對(duì)整體市一、客戶(hù)購(gòu)房意愿和購(gòu)買(mǎi)力分析23一、客戶(hù)購(gòu)房意愿和購(gòu)買(mǎi)力分析23訪(fǎng)談目錄表（56個(gè)客戶(hù)深度訪(fǎng)談）政府相關(guān)人員武漢規(guī)劃國(guó)土司漢陽(yáng)分局規(guī)劃科羅科長(zhǎng)漢陽(yáng)開(kāi)發(fā)辦主任金主任政府公務(wù)員金主任公務(wù)員俞先生；業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士三江公司張部長(zhǎng)三江公司營(yíng)銷(xiāo)部李部長(zhǎng)復(fù)地翠微新城營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理李經(jīng)理集賢書(shū)香苑銷(xiāo)售員漢正會(huì)館（漢正街第一大道）銷(xiāo)售員南國(guó)明珠銷(xiāo)售人員南湖某開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理馬冬漢來(lái)燈飾五金批發(fā)市場(chǎng)企劃部張主任武漢德思勤副總上海愛(ài)家碧水晴天銷(xiāo)售人員金橋鳳凰華庭銷(xiāo)售經(jīng)理策源代理策劃。。。。。?？蛻?hù)服裝商戶(hù)女士２５歲武漢人服裝商戶(hù)先生５０歲經(jīng)營(yíng)５年石家莊人服裝商戶(hù)先生３５歲經(jīng)營(yíng)１年溫州人服裝商戶(hù)先生３５歲經(jīng)營(yíng)２年?yáng)|北人服裝商戶(hù)先生４５歲經(jīng)營(yíng)１年十堰人服裝商戶(hù)4118先生50歲溫州人服裝商戶(hù)4318女士４５歲杭州人服裝商戶(hù)4330女士３５歲廣州人服裝商戶(hù)1229男30歲非武漢人服裝商戶(hù)1329女35歲武漢人服裝商戶(hù)4237女30歲武漢漢陽(yáng)人服裝商戶(hù)男45歲建材市場(chǎng)華利燈飾沈老板３５歲左右寧波人建材市場(chǎng)勝陽(yáng)燈飾孫老板４５歲左右武漢人漢正街臨街商鋪酒水飲料批發(fā)經(jīng)營(yíng)戶(hù)４０歲武漢周邊（黃岡人）漢正街臨街商鋪茶葉批發(fā)經(jīng)營(yíng)戶(hù)３５歲左右外地人漢正街臨街商鋪干果批發(fā)經(jīng)營(yíng)戶(hù)３０歲左右武漢周邊（孝感人）大興路鞋類(lèi)商品批發(fā)經(jīng)營(yíng)戶(hù)３０歲武漢人趙先生漢西建材市場(chǎng)賣(mài)場(chǎng)經(jīng)理漢西建材市場(chǎng)瓷磚老板２８歲福建人漢西建材市場(chǎng)華藝照明b217先生４０歲十堰人漢西建材市場(chǎng)工藝畫(huà)廊女士50歲武漢人大橋局職工４５歲左右道路設(shè)計(jì)院職工家屬４０歲左右沌口消費(fèi)者男高工沌口消費(fèi)者女管理人員沌口消費(fèi)者男管理人員沌口消費(fèi)者男一般職員。。。。。。24訪(fǎng)談目錄表（56個(gè)客戶(hù)深度訪(fǎng)談）政府相關(guān)人員業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士服裝沌口項(xiàng)目客戶(hù)研究(客戶(hù)訪(fǎng)談、樓盤(pán)調(diào)研)對(duì)項(xiàng)目片區(qū)印象：武漢人－環(huán)境還可以非武漢人－大多不太熟悉本片區(qū)1、客戶(hù)基本情況有東風(fēng)、康師傅、可口可樂(lè)等多數(shù)企業(yè)為非武漢人員（80％以上），只有少數(shù)企業(yè)以本地人員為主2、客戶(hù)收入較好企業(yè)員工收入平均收入：3000元/月普通員工不超過(guò)2000元/月技術(shù)人員和科長(zhǎng)級(jí)別3000-4000元/月管理層約10％，收入高并且差別大3、現(xiàn)居住狀況現(xiàn)狀:多數(shù)在區(qū)域購(gòu)房（企業(yè)集中購(gòu)房），管理層在區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)環(huán)境物業(yè)（如金色港灣）和城市中心區(qū)購(gòu)房沌口片區(qū)客戶(hù)研究25沌口項(xiàng)目客戶(hù)研究(客戶(hù)訪(fǎng)談、樓盤(pán)調(diào)研)對(duì)項(xiàng)目片區(qū)印象：武漢沌口項(xiàng)目客戶(hù)研究(客戶(hù)訪(fǎng)談、樓盤(pán)調(diào)研)沌口片區(qū)客戶(hù)研究金色港灣4、客戶(hù)特點(diǎn)多數(shù)為非武漢客戶(hù)，無(wú)武漢城市情節(jié)，認(rèn)為沌口區(qū)域不差，區(qū)域基本生活配套較成熟，出片區(qū)主動(dòng)意愿不強(qiáng)原企業(yè)集中購(gòu)房模式使客戶(hù)習(xí)慣愛(ài)老鄉(xiāng)社區(qū)群居，不愿分開(kāi)跳出區(qū)域外置業(yè)特點(diǎn)：武漢人多數(shù)具有“三緣”（親緣、工作緣、地緣）關(guān)系選擇在企業(yè)巴士沿線(xiàn)物業(yè)非武漢客戶(hù)為子女教育投資（城市教育資源要求高）5、本項(xiàng)目契合度跳出區(qū)域購(gòu)買(mǎi)特點(diǎn)和本項(xiàng)目不相符對(duì)在沌口區(qū)域購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的客戶(hù)拉動(dòng)抗性大片區(qū)城市價(jià)值（成熟度）低于中心城區(qū)和沌口自然環(huán)境，沌口項(xiàng)目?jī)?yōu)于本項(xiàng)目（如金色港灣3900元）形成沌口區(qū)域相對(duì)封閉市場(chǎng)，不具備大量區(qū)域外購(gòu)買(mǎi)驅(qū)動(dòng)力26沌口項(xiàng)目客戶(hù)研究(客戶(hù)訪(fǎng)談、樓盤(pán)調(diào)研)沌口片區(qū)客戶(hù)研究金項(xiàng)目客戶(hù)研究(客戶(hù)訪(fǎng)談、樓盤(pán)調(diào)研)

對(duì)項(xiàng)目片區(qū)印象：地塊是漢陽(yáng)目前居住適宜區(qū)域1、客戶(hù)基本情況本區(qū)域集中漢陽(yáng)大量政府公務(wù)員和大橋局客戶(hù)，具有較高購(gòu)買(mǎi)力2、客戶(hù)收入一般公務(wù)員收入:2000-3000大橋局收入:2500-35003、現(xiàn)居住狀況、購(gòu)買(mǎi)力大橋局職工\公務(wù)員基本已有一套福利住宅，正處于換房周期。一般公務(wù)員還款2500－3000元/月大橋局職工月回款:2500-3000一般選擇10-15年按揭，基本上會(huì)提前還款

鐘家村片區(qū)客戶(hù)研究鐘家村27項(xiàng)目客戶(hù)研究(客戶(hù)訪(fǎng)談、樓盤(pán)調(diào)研)對(duì)項(xiàng)目片區(qū)印象：地塊是項(xiàng)目客戶(hù)研究(客戶(hù)訪(fǎng)談、樓盤(pán)調(diào)研)4、客戶(hù)特點(diǎn)購(gòu)房是為了改善生活居住質(zhì)量鐘家村區(qū)域內(nèi)鐵道較多，敏感度不大跳出原住區(qū)購(gòu)房驅(qū)動(dòng)力：1)更好的自然環(huán)境2)舒適的居住尺度（居住空間的舒適性）3)更好城市資源的享受和子女教育的投資5、本項(xiàng)目契合度本項(xiàng)目自然環(huán)境價(jià)值和城市價(jià)值分別低于沌口和漢口中心區(qū)，無(wú)法競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)可以通過(guò)通過(guò)舒適的居住空間突破，產(chǎn)品創(chuàng)新，并吸引享受自然環(huán)境的客戶(hù)。通過(guò)測(cè)試，客戶(hù)對(duì)舒適型（空間功能的改變）創(chuàng)新敏感度大。鐘家村片區(qū)客戶(hù)研究鐘家村28項(xiàng)目客戶(hù)研究(客戶(hù)訪(fǎng)談、樓盤(pán)調(diào)研)4、客戶(hù)特點(diǎn)鐘家村片區(qū)項(xiàng)目客戶(hù)研究(客戶(hù)訪(fǎng)談、樓盤(pán)調(diào)研)對(duì)項(xiàng)目片區(qū)印象：具有好的居住環(huán)境，公交系統(tǒng)和基本生活配套不足，但片區(qū)前景看好1、客戶(hù)基本情況本區(qū)域集中武漢卷煙廠、百威啤酒等企業(yè)和交通規(guī)劃設(shè)計(jì)院和金融學(xué)?？蛻?hù)效益較好的武漢卷煙廠正式職工比例不大，新廠址建立要搬遷，原廠址保留一個(gè)系列的產(chǎn)品生產(chǎn)2、客戶(hù)收入公務(wù)員收入較高2000-3500元教師收入略低于公務(wù)員企業(yè)臨時(shí)員工收入1000元/月左右企業(yè)正式員工2000-3000元/月企業(yè)管理層收入較高，差異較大王家灣村片區(qū)客戶(hù)研究王家灣29項(xiàng)目客戶(hù)研究(客戶(hù)訪(fǎng)談、樓盤(pán)調(diào)研)對(duì)項(xiàng)目片區(qū)印象：具有好的項(xiàng)目客戶(hù)研究(客戶(hù)訪(fǎng)談、樓盤(pán)調(diào)研)3、現(xiàn)居住狀況、購(gòu)買(mǎi)力企業(yè)員工多數(shù)4-5年前已在王家灣購(gòu)房，現(xiàn)處于需要換房周期公務(wù)員購(gòu)買(mǎi)能力強(qiáng)，換房愿望強(qiáng)企事業(yè)員工購(gòu)買(mǎi)兩房單位，管理層需求面積大交通規(guī)劃設(shè)計(jì)院：集中可以承擔(dān)30——50萬(wàn)的總價(jià)武漢市金融財(cái)經(jīng)學(xué)校：集中可以承擔(dān)20-30萬(wàn)總價(jià)王家灣村片區(qū)客戶(hù)研究王家灣30項(xiàng)目客戶(hù)研究(客戶(hù)訪(fǎng)談、樓盤(pán)調(diào)研)3、現(xiàn)居住狀況、購(gòu)買(mǎi)力王項(xiàng)目客戶(hù)研究(客戶(hù)訪(fǎng)談、樓盤(pán)調(diào)研)4、客戶(hù)置業(yè)特征區(qū)域內(nèi)購(gòu)房企事業(yè)一般員工對(duì)未來(lái)收益不太看好，銀行貸款還款有憂(yōu)慮客戶(hù)具有提高生活素質(zhì)的強(qiáng)烈愿望，寧愿買(mǎi)小一點(diǎn)的新房都不愿意買(mǎi)大點(diǎn)的二手房

跳出原住區(qū)購(gòu)房驅(qū)動(dòng)力：1)更好的自然環(huán)境2)舒適的居住尺度（居住空間的舒適性）3)更好城市資源的享受和子女教育的投資5、本項(xiàng)目契合度本項(xiàng)目前景客戶(hù)認(rèn)可度高，對(duì)客戶(hù)引導(dǎo)性強(qiáng)本片區(qū)客戶(hù)具有良好的片區(qū)情節(jié)產(chǎn)品設(shè)計(jì)提高產(chǎn)品居住舒適度和實(shí)惠性吸引，通過(guò)測(cè)試客戶(hù)對(duì)實(shí)惠型（送面積）敏感度高王家灣片區(qū)客戶(hù)研究王家灣31項(xiàng)目客戶(hù)研究(客戶(hù)訪(fǎng)談、樓盤(pán)調(diào)研)4、客戶(hù)置業(yè)特征王家灣片項(xiàng)目客戶(hù)研究(客戶(hù)訪(fǎng)談、樓盤(pán)調(diào)研)項(xiàng)目片區(qū)印象：多數(shù)為非武漢人，對(duì)漢陽(yáng)不直接抗拒漢西街－環(huán)境不錯(cuò)，比較近，公交少漢正街－適宜居住，隨著靠近晴川橋?qū)嚯x產(chǎn)生一定抗性武漢籍客戶(hù)認(rèn)為區(qū)域升值潛力好1、客戶(hù)基本情況1）漢西建材市場(chǎng)總戶(hù)數(shù)約4000-5000戶(hù)經(jīng)營(yíng)種類(lèi)石材、板材、燈具、裝飾品等商戶(hù)主要以浙江（溫州、杭州）、福建（福州為主）、廣東和非武漢湖北構(gòu)成（80％以上）多數(shù)5年后生意穩(wěn)定有積累將家人（多數(shù)不帶父母）帶至武漢，子女多為小學(xué)5年級(jí)左右或以上（借讀費(fèi)用1500元/學(xué)期）漢江北岸商業(yè)片區(qū)客戶(hù)研究漢西建材漢正街漢西建材場(chǎng)32項(xiàng)目客戶(hù)研究(客戶(hù)訪(fǎng)談、樓盤(pán)調(diào)研)項(xiàng)目片區(qū)印象：多數(shù)為非項(xiàng)目客戶(hù)研究(客戶(hù)訪(fǎng)談、樓盤(pán)調(diào)研)2)漢正街市場(chǎng)總戶(hù)數(shù)約15000戶(hù)經(jīng)營(yíng)種類(lèi)服裝、鞋、副食品、五金等商戶(hù)主要非武漢湖北人、以浙江（溫州、杭州）、福建（福州為主）和廣東構(gòu)成（約90％）。說(shuō)明：2000-2005年漢正街商戶(hù)增加約20％，計(jì)算正常商業(yè)淘汰率20-30％，即至少有超過(guò)一半商戶(hù)是經(jīng)營(yíng)5年以上2、客戶(hù)收入漢西街收入：平均純收入約10萬(wàn)元/年（扣除所有費(fèi)用）漢正街收入：平均純收入約10－15萬(wàn)元/年（扣除所有費(fèi)用）漢江北岸商業(yè)片區(qū)客戶(hù)研究漢西建材漢正街漢西建材場(chǎng)33項(xiàng)目客戶(hù)研究(客戶(hù)訪(fǎng)談、樓盤(pán)調(diào)研)2)漢正街市場(chǎng)漢江北岸項(xiàng)目客戶(hù)研究(客戶(hù)訪(fǎng)談、樓盤(pán)調(diào)研)3、現(xiàn)居住狀況、購(gòu)買(mǎi)力多周邊租賃居住，時(shí)間長(zhǎng)的商戶(hù)購(gòu)買(mǎi)周邊兩房單位，但需要二次置業(yè)按揭貸款月還款，按揭15-20年兩房－1500-2000元/月三房－3000以上元/月四房和以上－4000-5000平方米戶(hù)型越大對(duì)月供款敏感度低住宅置業(yè)多采用按揭貸款，并且盡可能多貸款，15-20年，有資金的時(shí)候即可還清貸款，商鋪置業(yè)多一次性付款較多漢江北岸商業(yè)片區(qū)客戶(hù)研究漢西建材漢正街34項(xiàng)目客戶(hù)研究(客戶(hù)訪(fǎng)談、樓盤(pán)調(diào)研)3、現(xiàn)居住狀況、購(gòu)買(mǎi)力項(xiàng)目客戶(hù)研究(客戶(hù)訪(fǎng)談、樓盤(pán)調(diào)研)4、客戶(hù)置業(yè)特征置業(yè)要素：多5年以后開(kāi)始置業(yè)，并將家人帶到武漢7-8年后開(kāi)始注重居住環(huán)境和需求大面積單位置業(yè)特別關(guān)注交通條件和日常生活環(huán)境相關(guān)對(duì)鐵道的敏感度明顯低于武漢籍商戶(hù)5、本項(xiàng)目契合度對(duì)片區(qū)抗性小，本項(xiàng)目解決對(duì)客戶(hù)引導(dǎo)性空間大通過(guò)大規(guī)模樓盤(pán)環(huán)境和產(chǎn)品打造加大漢江北岸產(chǎn)品（規(guī)模?。┑牟町惖仨毥鉀Q項(xiàng)目和客戶(hù)工作之間的公共交通問(wèn)題。漢江北岸商業(yè)片區(qū)客戶(hù)研究漢西建材漢正街35項(xiàng)目客戶(hù)研究(客戶(hù)訪(fǎng)談、樓盤(pán)調(diào)研)4、客戶(hù)置業(yè)特征漢江北項(xiàng)目客戶(hù)研究(客戶(hù)訪(fǎng)談、樓盤(pán)調(diào)研)項(xiàng)目片區(qū)印象：漢陽(yáng)適合居住，離城區(qū)也比較近，公交系統(tǒng)弱1、客戶(hù)基本情況寶豐商圈中高收入人群，如協(xié)和同濟(jì)醫(yī)院的醫(yī)生和周邊學(xué)校的老師等2、本項(xiàng)目契合度客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，但相對(duì)于漢口中心物業(yè)價(jià)格接受有壓力，本項(xiàng)目具有性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目與月湖橋延伸區(qū)物業(yè)保持300-400元價(jià)差具有較大吸引力，漢口中心區(qū)客戶(hù)性?xún)r(jià)比空間要求更高項(xiàng)目需要解決公共系統(tǒng)降低阻力提高產(chǎn)品設(shè)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)鐵道具有一定抗性寶豐商圈和中心區(qū)客戶(hù)研究月湖橋延伸片區(qū)36項(xiàng)目客戶(hù)研究(客戶(hù)訪(fǎng)談、樓盤(pán)調(diào)研)項(xiàng)目片區(qū)印象：漢陽(yáng)適合客戶(hù)研究總結(jié)(客戶(hù)訪(fǎng)談、樓盤(pán)調(diào)研)研究片區(qū)可引導(dǎo)性項(xiàng)目引導(dǎo)消除障礙點(diǎn)物業(yè)需求(平方米)價(jià)格承受（萬(wàn)）漢江北商業(yè)片區(qū)漢西街－環(huán)境不錯(cuò)，比較近，公交少漢正街－適宜居住，隨著靠近晴川橋?qū)嚯x產(chǎn)生一定抗性可引導(dǎo)公交系統(tǒng)2房90\90-1002房35-45萬(wàn)3房4房120-130150-1803房55萬(wàn)以上寶豐商圈漢陽(yáng)適合居住，離城區(qū)也比較近，公交系統(tǒng)弱可引導(dǎo)公交系統(tǒng)產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)2房902房35-40左右3房110-1303房45-55鐘家村片區(qū)對(duì)項(xiàng)目片區(qū)印象：地塊是漢陽(yáng)目前居住適宜區(qū)域可引導(dǎo)產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)2房90-1002房35-453房4房120-130150-1803房50-80王家灣片區(qū)對(duì)項(xiàng)目片區(qū)印象：具有好的居住環(huán)境，公交系統(tǒng)和基本生活配套不足，但片區(qū)前景看好可引導(dǎo)產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)2房80-1002房30-403房110-1303房40-55沌口片區(qū)武漢人－環(huán)境還可以非武漢人－大多不太熟悉本片區(qū)引導(dǎo)性差不作分析2房80-902房30-403房120-1303房45-5537客戶(hù)研究總結(jié)(客戶(hù)訪(fǎng)談、樓盤(pán)調(diào)研)研究片區(qū)可引導(dǎo)性項(xiàng)目引導(dǎo)客戶(hù)圈層劃分客戶(hù)總量整體購(gòu)買(mǎi)力－中高檔物業(yè)對(duì)片區(qū)的抗性大小第一圈層客戶(hù)鐘家村片區(qū)、漢江北岸商業(yè)片區(qū)客戶(hù)第二圈層客戶(hù)王家灣片區(qū)、寶豐商圈客戶(hù)第三圈層客戶(hù)漢口中心區(qū)片區(qū)客戶(hù)

38客戶(hù)圈層劃分客戶(hù)總量38二、客戶(hù)訪(fǎng)談置業(yè)特征分析39二、客戶(hù)訪(fǎng)談置業(yè)特征分析39客戶(hù)置業(yè)特征總結(jié)產(chǎn)品創(chuàng)新敏感度大，需求不同對(duì)不同創(chuàng)新的敏感不同優(yōu)質(zhì)園林設(shè)計(jì)認(rèn)可、愿意買(mǎi)單非常注重交通條件注重購(gòu)買(mǎi)實(shí)惠接受外界新鮮事物的能力很強(qiáng)時(shí)尚，害怕落伍，跟隨時(shí)代潮流；喜歡跟風(fēng)，可引導(dǎo)有區(qū)域情節(jié)；消費(fèi)者置業(yè)特征定位階段參考營(yíng)銷(xiāo)階段參考40客戶(hù)置業(yè)特征總結(jié)產(chǎn)品創(chuàng)新敏感度大，需求不同對(duì)不同創(chuàng)新的敏感不客戶(hù)價(jià)值敏感性測(cè)試總結(jié)客戶(hù)對(duì)于戶(hù)型創(chuàng)新的價(jià)值認(rèn)同最為敏感；園林景觀對(duì)于訪(fǎng)談客戶(hù)也具有很大的吸引力；戶(hù)型創(chuàng)新和園林景觀能提升客戶(hù)心理價(jià)位預(yù)期；規(guī)模、立面、配套、會(huì)所只能從一定的程度上影響客戶(hù)，有錦上添花的作用；客戶(hù)敏感度高中低41客戶(hù)價(jià)值敏感性測(cè)試總結(jié)客戶(hù)對(duì)于戶(hù)型創(chuàng)新的價(jià)值認(rèn)同最為敏感；客市場(chǎng)范圍內(nèi)目標(biāo)人群的現(xiàn)狀分析，確定中高端消費(fèi)者需求總量和所占比例目標(biāo)人群高端物業(yè)比例中高端比例經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)從業(yè)人員10.8萬(wàn)人5~10%10~20%黃埔區(qū)現(xiàn)有職工人數(shù)17萬(wàn)人5~10%10~20%增城市現(xiàn)有職工人數(shù)9.7萬(wàn)人，5~10%10~20%新塘鎮(zhèn)戶(hù)籍人口22萬(wàn)人，4.5萬(wàn)戶(hù)；15~20%（另有3000中小企業(yè)）30%東莞戶(hù)籍人口159萬(wàn)人，31萬(wàn)戶(hù)，預(yù)計(jì)20%購(gòu)買(mǎi)率10~15%20~30%資料來(lái)源：《廣州統(tǒng)計(jì)年鑒》、《東莞統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、世聯(lián)東莞專(zhuān)家訪(fǎng)談，世聯(lián)基礎(chǔ)資料分析分析統(tǒng)計(jì)資料和市場(chǎng)調(diào)研資料，對(duì)現(xiàn)狀人群購(gòu)買(mǎi)能力進(jìn)行評(píng)估；最小比例估計(jì)，高端消費(fèi)約有3.5萬(wàn)實(shí)際需求單位，中高端消費(fèi)約6.3萬(wàn)單位。附：客戶(hù)定量分析－－金地增城項(xiàng)目42市場(chǎng)范圍內(nèi)目標(biāo)人群的現(xiàn)狀分析，確定中高端消費(fèi)者需求總量和所占基于廣州、東莞市歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，進(jìn)行市場(chǎng)范圍內(nèi)未來(lái)目標(biāo)人群的需求總量預(yù)測(cè)資料來(lái)源：《廣州統(tǒng)計(jì)年鑒》、《東莞統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、世聯(lián)東莞專(zhuān)家訪(fǎng)談，世聯(lián)基礎(chǔ)資料分析單位：萬(wàn)人1999年2000年2001~2004年2010年廣州市戶(hù)籍人口685701…807經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)從業(yè)人員66…12增城市職工人數(shù)______…11黃埔區(qū)職工人數(shù)______…19新塘鎮(zhèn)戶(hù)籍人口另有中小企業(yè)3300______…24東莞市戶(hù)籍人口預(yù)計(jì)20%的購(gòu)買(mǎi)率151153…176廣州市：1999~2004年戶(hù)籍人口年平均增長(zhǎng)率1.5%，東莞市：1999~2004年戶(hù)籍人口平均增長(zhǎng)率1.4%?；诂F(xiàn)狀發(fā)展和城市規(guī)劃進(jìn)行預(yù)測(cè)，不考慮重大事件所產(chǎn)生的外來(lái)影響；最小比例估計(jì)，高端消費(fèi)約有3.8萬(wàn)單位，中高端消費(fèi)約7.0萬(wàn)單位。43基于廣州、東莞市歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，進(jìn)行市場(chǎng)范圍內(nèi)未來(lái)目標(biāo)人群的需通過(guò)定量分析，做盡容積率開(kāi)發(fā)物業(yè)占區(qū)域內(nèi)中高端累積需求8~8.5%，未來(lái)的市場(chǎng)前景良好按獨(dú)立別墅300m2/套，聯(lián)排、洋房等中高檔復(fù)合型物業(yè)200m2/套計(jì)算；預(yù)計(jì)現(xiàn)時(shí)的中高端物業(yè)需求約為1,990萬(wàn)m2，至2010年中高端累積需求總量約為2,200萬(wàn)m2；本項(xiàng)目可開(kāi)發(fā)的物業(yè)總量（按0.9容積率計(jì)）約為170萬(wàn)m2，占中高端物業(yè)需求總量8~8.5%。資料來(lái)源：《廣州統(tǒng)計(jì)年鑒》、《東莞統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、世聯(lián)基礎(chǔ)資料分析44通過(guò)定量分析，做盡容積率開(kāi)發(fā)物業(yè)占區(qū)域內(nèi)中高端累積需求8~8項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)分析本項(xiàng)目前期客戶(hù)置業(yè)選擇區(qū)域?qū)Ρ确治觯瑢ふ翼?xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)點(diǎn)45項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)分析本項(xiàng)目前期客戶(hù)置業(yè)選擇區(qū)域?qū)Ρ确治?，尋找?xiàng)目中高檔置業(yè)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析漢口中心板塊古田板塊鐘家村板塊王家灣板塊寶豐商圈板塊漢正街板塊四新板塊沌口板塊板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目選擇原則：

同價(jià)格樓盤(pán)

同檔次樓盤(pán)

同規(guī)模樓盤(pán)

46中高檔置業(yè)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析漢口中心板塊古田板塊鐘家村板塊王家灣板漢口中心板塊典型項(xiàng)目分析

西北湖鳳凰城位置北湖西路6號(hào)

基本情況占地面積19327.23

平方米，建筑面積100861.58

平方米容積率5..223棟高層21、21、26F；421套戶(hù)型及創(chuàng)新點(diǎn)面積從112—169平方米，以150平方米大戶(hù)型為主項(xiàng)目?jī)r(jià)值要素價(jià)格及銷(xiāo)售情況4500-11000元/平方米，均價(jià)5300元/平方米05年10月1日開(kāi)始銷(xiāo)售，銷(xiāo)售率75%1、東西湖景觀；2、城市核心地段；客戶(hù)來(lái)源范圍較廣，銀行、公務(wù)員、醫(yī)生等專(zhuān)業(yè)人士居多47漢口中心板塊典型項(xiàng)目分析西北湖鳳凰城位置北湖西路6號(hào)基本樓盤(pán)特征規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模較小，容積率高物業(yè)類(lèi)型高層建筑為主產(chǎn)品創(chuàng)新沒(méi)有創(chuàng)新價(jià)格擁有城市和自然雙重資源項(xiàng)目（湖景）均價(jià)5500元/平方米以上，一般4500元/平方米以上價(jià)值要素1、城市價(jià)值（地段、市政配套、交通、生活配套）；2、自然資源（東西湖）；3、少量精裝修、采用高品質(zhì)建材；板塊劣勢(shì)1、價(jià)格高（需要較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力）；2、后續(xù)供應(yīng)量較少；3、項(xiàng)目規(guī)模小，產(chǎn)品品質(zhì)一般；漢口中心板塊樓盤(pán)特征

48樓盤(pán)規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模較小，容積率高物業(yè)類(lèi)型高層建筑為主產(chǎn)品創(chuàng)新沒(méi)漢正街板塊典型項(xiàng)目金城世家位置硚口區(qū)友誼路與民意上街交匯處

基本情況占地面積3744平方米，建筑面積23879平方米，容積率6.382棟高層，1棟18F，1棟22F；規(guī)劃298戶(hù)戶(hù)型及創(chuàng)新點(diǎn)102平方米72套，110-118平方米124套，120-130平方米84套，146平方米18套；項(xiàng)目?jī)r(jià)值要素價(jià)格及銷(xiāo)售情況均價(jià)4200元/平方米05年6月8日開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)已經(jīng)售完1、（商圈）地段客戶(hù)本地客戶(hù)50%，其他區(qū)域50%49漢正街板塊典型項(xiàng)目金城世家位置硚口區(qū)友誼路與民意上街交匯處基樓盤(pán)特征規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模較小，容積率高物業(yè)類(lèi)型高層建筑為主產(chǎn)品創(chuàng)新4.5米層高挑高產(chǎn)品價(jià)格均價(jià)4200元/平方米以上，創(chuàng)新產(chǎn)品價(jià)格比均價(jià)高400元/平方米，而且銷(xiāo)售速度快價(jià)值要素1、城市價(jià)值（商圈地段、市政配套、交通、生活配套）；2、少量產(chǎn)品創(chuàng)新（挑高產(chǎn)品）——個(gè)案板塊劣勢(shì)1、項(xiàng)目規(guī)模普遍較小，社區(qū)內(nèi)環(huán)境不佳；2、產(chǎn)品品質(zhì)一般；漢正街板塊樓盤(pán)特征50樓盤(pán)規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模較小，容積率高物業(yè)類(lèi)型高層建筑為主產(chǎn)品創(chuàng)新4板塊價(jià)值要素總結(jié)板塊漢口中心漢正街寶豐商圈古田鐘家村王家灣四新沌口價(jià)值要素1、城市價(jià)值；2、自然資源；3、少量精裝修；1、城市價(jià)值2、少量產(chǎn)品創(chuàng)新（挑高產(chǎn)品）1、城市價(jià)值1、配套完善；2、交通便利，3、大盤(pán)項(xiàng)目4、品牌開(kāi)發(fā)商；1、交通便利2、景觀優(yōu)勢(shì)3、漢陽(yáng)商圈1、性?xún)r(jià)比高；2、升值潛力大；3、道路發(fā)達(dá)1、自然價(jià)值2、產(chǎn)品1、自然價(jià)值2、產(chǎn)品；3、小區(qū)品質(zhì)板塊劣勢(shì)1、價(jià)格高2、供應(yīng)量較??；3、項(xiàng)目規(guī)模小，4、品質(zhì)一般1、供應(yīng)量??；2、規(guī)模小3、品質(zhì)一般；1、供應(yīng)量?。?、規(guī)模??；3、品質(zhì)差1、供應(yīng)量大2、配套不完善；3、區(qū)域環(huán)境較差1、價(jià)格高，區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力不能支撐；2、環(huán)境改善需要時(shí)間1、交通不便利；2、缺乏相應(yīng)的配套；3、區(qū)域印象不佳4、項(xiàng)目品質(zhì)一般1、遠(yuǎn)郊；2、片區(qū)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈；3、社區(qū)不夠成熟，配套不足，便利性差；1、遠(yuǎn)郊；2、片區(qū)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈；3、社區(qū)不夠成熟，配套不足，便利性差；51板塊價(jià)值要素總結(jié)板塊漢口中心漢正街寶豐商圈古田鐘家村板塊要素分析市場(chǎng)空缺點(diǎn)：物業(yè)類(lèi)型戶(hù)型設(shè)計(jì)園林配套高中低52板塊要素分析市場(chǎng)空缺點(diǎn)：高中低52通過(guò)對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)分析找到項(xiàng)目突破的方向項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)總結(jié)：屬于先天性，后天較難改變城市自然：處于劣勢(shì)自然資源：一般，不突出規(guī)模：離漢口中心最近的大盤(pán)項(xiàng)目可以有突破方向：物業(yè)類(lèi)型戶(hù)型設(shè)計(jì)園林項(xiàng)目配套高中低53通過(guò)對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)分析找到項(xiàng)目突破的方向項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)總結(jié)：高中低53價(jià)值突破方向分析——戶(hù)型設(shè)計(jì)板塊漢口中心漢正街寶豐商圈古田鐘家村王家灣四新沌口代表樓盤(pán)華立新時(shí)代摩登公館集賢書(shū)香苑漢口春天金橋鳳凰華庭碧水晴天南國(guó)明珠金色港灣戶(hù)型設(shè)計(jì)一般產(chǎn)品4.5米挑高產(chǎn)品一般產(chǎn)品一般產(chǎn)品5.2米挑高產(chǎn)品一般產(chǎn)品一般產(chǎn)品一般產(chǎn)品評(píng)價(jià)一般較好一般一般較好一般一般一般結(jié)合客戶(hù)訪(fǎng)談情況：客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新敏感性大；創(chuàng)新產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格高于同檔次同區(qū)域樓盤(pán)10%；銷(xiāo)售速度快于同區(qū)域樓盤(pán)市場(chǎng)上創(chuàng)新產(chǎn)品數(shù)量較?。唤Y(jié)論：可以作為項(xiàng)目的主要突破點(diǎn)54價(jià)值突破方向分析——戶(hù)型設(shè)計(jì)板塊漢口中心漢正街寶豐商圈古田鐘價(jià)值突破方向分析——園林板塊漢口中心漢正街寶豐商圈古田鐘家村王家灣四新沌口代表樓盤(pán)華立新時(shí)代摩登公館集賢書(shū)香苑漢口春天金橋鳳凰華庭碧水晴天南國(guó)明珠金色港灣園林中式園林無(wú)一般中式園林一般一般地中海園林意大利風(fēng)情綠化覆蓋率35%030.5%40.8%41%35%40%38%評(píng)價(jià)一般差差較好一般一般優(yōu)優(yōu)結(jié)合客戶(hù)訪(fǎng)談情況：客戶(hù)對(duì)園林規(guī)劃敏感度高；擁有城市資源產(chǎn)品，園林規(guī)劃較差；市場(chǎng)缺乏大尺度，寬空間的社區(qū)園林；項(xiàng)目具備較好的規(guī)劃條件；從技術(shù)角度上看，不存在很大的困難；結(jié)論：作為項(xiàng)目的主要突破點(diǎn)55價(jià)值突破方向分析——園林板塊漢口中心漢正街寶豐商圈古田鐘家村價(jià)值突破方向分析——項(xiàng)目配套板塊漢口中心漢正街寶豐商圈古田鐘家村王家灣四新沌口代表樓盤(pán)華立新時(shí)代摩登公館集賢書(shū)香苑漢口春天金橋鳳凰華庭碧水晴天南國(guó)明珠金色港灣項(xiàng)目配套沿街商業(yè)1-3樓國(guó)美無(wú)會(huì)所/商業(yè)街沿街商業(yè)沿街商業(yè)8000平方米休閑廣場(chǎng)威尼斯商業(yè)街評(píng)價(jià)一般差差優(yōu)一般一般優(yōu)優(yōu)結(jié)合客戶(hù)訪(fǎng)談情況：會(huì)所對(duì)客戶(hù)吸引力不大，不是必需的；項(xiàng)目配套直接吸引購(gòu)房者買(mǎi)單的能力弱；結(jié)論：不作為主要突破點(diǎn)，局部采用，以創(chuàng)新的形式，增加項(xiàng)目附加價(jià)值56價(jià)值突破方向分析——項(xiàng)目配套板塊漢口中心漢正街寶豐商圈古田鐘市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)分析總結(jié)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)點(diǎn)：規(guī)模優(yōu)勢(shì)大空間社區(qū)景觀產(chǎn)品創(chuàng)新客戶(hù)置業(yè)特征產(chǎn)品創(chuàng)新敏感度大，需求不同對(duì)不同創(chuàng)新的敏感不同優(yōu)質(zhì)園林設(shè)計(jì)認(rèn)可、愿意買(mǎi)單非常注重交通條件注重購(gòu)買(mǎi)實(shí)惠打造規(guī)模優(yōu)勢(shì)大空間社區(qū)景觀、創(chuàng)新生活理念實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新支撐57市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)分析總結(jié)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)點(diǎn)：客戶(hù)置業(yè)特征打造規(guī)模優(yōu)勢(shì)其他：工作過(guò)程中的體會(huì)與感受1、項(xiàng)目前期工作階段（項(xiàng)目調(diào)研及思路形成）市場(chǎng)調(diào)研＝獲取事實(shí)要保證有效能地獲取到項(xiàng)目研究所需的所有重要事實(shí)，調(diào)研前和調(diào)研過(guò)程中的積極思考和充分討論就非常重要。帶著（至少較為）清晰的思路去調(diào)研事半功倍。調(diào)研時(shí)堅(jiān)持“眼見(jiàn)為實(shí)”的原則，不應(yīng)抱有“沒(méi)什么看的了”、“不會(huì)有什么收獲的”等僥幸想法，往往你的直覺(jué)與事實(shí)相違背，而錯(cuò)過(guò)了最為重要的事實(shí)收集。訪(fǎng)談重要人士應(yīng)注重建立長(zhǎng)期聯(lián)系和互助式服務(wù)。訪(fǎng)談客戶(hù)中高層領(lǐng)導(dǎo)時(shí)，應(yīng)表現(xiàn)出作為顧問(wèn)的專(zhuān)業(yè)和成熟，以建立客戶(hù)的信任機(jī)制。（切忌問(wèn)一些常識(shí)性、幼稚的問(wèn)題。） 58其他：工作過(guò)程中的體會(huì)與感受1、項(xiàng)目前期工作階段（項(xiàng)目調(diào)研及2、項(xiàng)目過(guò)程中工作階段項(xiàng)目研究思路的部門(mén)討論，項(xiàng)目組應(yīng)先通過(guò)基礎(chǔ)資料的研究形成自己初步的想法，再進(jìn)行部門(mén)討論才會(huì)有針對(duì)性和高效性；對(duì)于調(diào)研收集的所有事實(shí)，項(xiàng)目組成員都應(yīng)靜下心來(lái)研讀一偏，連事實(shí)都不清楚就大談思路只能是空中樓閣。項(xiàng)目工作的執(zhí)行與推進(jìn)，進(jìn)行目標(biāo)和任務(wù)的分解，責(zé)任到人。注重發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的效能，不要拘泥于“生手”與“熟手”之分，敢于發(fā)表自己的見(jiàn)解。592、項(xiàng)目過(guò)程中工作階段59最后祝各位新人在世聯(lián)工作愉快，前程似錦！THANKS!60最后祝各位新人在世聯(lián)工作愉快，前程似錦！60演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！宏觀、統(tǒng)計(jì)分析模型課件講稿版權(quán)聲明：本文僅供客戶(hù)內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。宏觀、統(tǒng)計(jì)分析模型課件講稿版權(quán)聲明：武漢市自身宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展快速而穩(wěn)健，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)2006年武漢市人均GDP已達(dá)到3790美元，按人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系模型判斷，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年處于快速發(fā)展階段。2010年武漢市生產(chǎn)總值將達(dá)到4200億元，年均增長(zhǎng)12％以上，人均生產(chǎn)總值達(dá)到5000美元。以上數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢統(tǒng)計(jì)年鑒武漢市歷年人均GDP162061788219560214602989023627262389.8%10.4%9.9%13.90%10.1%11.1%9.7%0100002000030000400002000200120022003200420052006元6%8%10%12%14%16%人均GDP年增長(zhǎng)率宏觀背景63武漢市自身宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展快速而穩(wěn)健，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展打房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展64房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步（三）能夠反房地產(chǎn)市場(chǎng)各發(fā)展階段特征分析：發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上外部環(huán)境福利分房階段，政府為整個(gè)產(chǎn)業(yè)的主要投資者；區(qū)域平行發(fā)展。消費(fèi)者收入水平提高；區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展出現(xiàn)不平衡，地段價(jià)值開(kāi)始顯現(xiàn)；市場(chǎng)存在不規(guī)范操作，政策因素影響大、住房福利仍大量存在。土地市場(chǎng)、商品房市場(chǎng)規(guī)范操作；政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控主要通過(guò)城市規(guī)劃及土地供應(yīng)等宏觀調(diào)控手段間接進(jìn)行；政府的住房福利少量存在。房地產(chǎn)市場(chǎng)以二級(jí)市場(chǎng)交易為主、市場(chǎng)為大地產(chǎn)商所主導(dǎo)；土地市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)完全規(guī)范；但政府的住房福利依舊少量存在。競(jìng)爭(zhēng)條件有實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)者較少；需求簡(jiǎn)單、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一。大量新競(jìng)爭(zhēng)者介入，開(kāi)發(fā)投資量猛增；需求復(fù)雜、市場(chǎng)細(xì)分顯現(xiàn)；競(jìng)爭(zhēng)以市場(chǎng)份額的競(jìng)爭(zhēng)為主。競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量減少；市場(chǎng)細(xì)分充分，占有新的細(xì)分市場(chǎng)較難；開(kāi)發(fā)商注重效益/低成本。競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量進(jìn)一步減少，消費(fèi)者需求減少。需求特征滿(mǎn)足基本生活需求，客戶(hù)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單。生存、改善需求兼有；需求急劇增加；客戶(hù)層面擴(kuò)大需求增長(zhǎng)趨于平穩(wěn)；改善需求為主；客戶(hù)結(jié)構(gòu)復(fù)雜多樣。改善需求為主，需求趨于多樣化。供應(yīng)特征單純數(shù)量型，產(chǎn)品形式單一，基本無(wú)附加值。產(chǎn)品大量出現(xiàn)，形式逐漸多樣化，價(jià)格迅速提高，數(shù)量與質(zhì)量并重；產(chǎn)品附加值出現(xiàn)并提高。產(chǎn)品注重質(zhì)量，價(jià)值構(gòu)成廣泛，產(chǎn)品附加值很好體現(xiàn)。產(chǎn)品形式極為豐富，高質(zhì)量。鄭州處于快速發(fā)展階段宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境掃描65房地產(chǎn)市場(chǎng)各發(fā)展階段特征分析：發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，判斷區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展階段市場(chǎng)典型表現(xiàn)開(kāi)發(fā)商策略復(fù)蘇直接使用人帶動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展，現(xiàn)樓價(jià)格大于期樓無(wú)法判斷是否真正復(fù)蘇，所以地價(jià)低，沒(méi)有人買(mǎi)地發(fā)展地價(jià)和房?jī)r(jià)開(kāi)始同步上升，期樓和現(xiàn)樓價(jià)格相近，長(zhǎng)期投資者開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)最佳策略：土地儲(chǔ)備；而銷(xiāo)售策略是：分期賣(mài)樓危機(jī)頂點(diǎn)附近、期樓遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)樓地價(jià)上升完全不合理，用家退出市場(chǎng)，市場(chǎng)里的人完全是投資者一次性賣(mài)樓蕭條地價(jià)下跌比房?jī)r(jià)下跌幅度快，市場(chǎng)動(dòng)力是信息不完備者最優(yōu)策略：繼續(xù)賣(mài)樓，觀望將會(huì)付出更大的代價(jià)房地產(chǎn)周期理論GDP增速人均GDP增速房地產(chǎn)發(fā)展程度判斷因素：階段價(jià)格階段：復(fù)蘇發(fā)展危機(jī)蕭條66房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，判斷區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展階段市場(chǎng)典型表現(xiàn)開(kāi)發(fā)商策現(xiàn)階段武漢房地產(chǎn)供銷(xiāo)狀況基本平衡，房?jī)r(jià)收入比相對(duì)正常，整體發(fā)展較為平穩(wěn)異常基本正常正常運(yùn)行基本正常異常銷(xiāo)售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系，反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)機(jī)遇2005年以前武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于供大于求的局面，在2005年銷(xiāo)供比例突破1.1后，2006年的商品房銷(xiāo)售面積超出竣工面積87.03萬(wàn)㎡。指標(biāo)處于基本正常區(qū)間右象限邊緣，屬于市場(chǎng)機(jī)會(huì)型偏重房?jī)r(jià)收入比被世界銀行用于判斷居民住房消費(fèi)需求的可持續(xù)性，發(fā)展中國(guó)家的家庭年均收入與房?jī)r(jià)的比值在1：4～9之間為合理狀態(tài)，表明該地區(qū)商品住宅有效需求度高。武漢全市歷年房地產(chǎn)供銷(xiāo)情況2006年1.1挑戰(zhàn)武漢2006年數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)收入比8.86：1以一家三口每戶(hù)購(gòu)房面積約100平計(jì)算以上數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢統(tǒng)計(jì)年鑒，世聯(lián)分析宏觀背景67現(xiàn)階段武漢房地產(chǎn)供銷(xiāo)狀況基本平衡，房?jī)r(jià)收入比相對(duì)正常，整體發(fā)687房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%銷(xiāo)售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷(xiāo)售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)69房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法異?；菊Ｕ＿\(yùn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)分類(lèi)說(shuō)明適用范圍典型全國(guó)性指數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)動(dòng)態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類(lèi)房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價(jià)格變動(dòng)及其總體價(jià)格平均變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。應(yīng)用于微觀領(lǐng)域，例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等中房指數(shù)、全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、戴德梁行指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，采用一定的綜合方法（如合成指數(shù)法或擴(kuò)散指數(shù)法）對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)綜合，得到一個(gè)綜合景氣指數(shù)多用于進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析、宏觀行業(yè)分析等國(guó)房指數(shù)中國(guó)當(dāng)前幾種主要的房地產(chǎn)指數(shù)70房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步（三）能夠反房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類(lèi)型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2004年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)71房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步（三）能夠反房?jī)r(jià)收入比——衡量城市住房可支付能力高低、反映房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況的指標(biāo)

同一城市的房?jī)r(jià)收入比會(huì)隨時(shí)間發(fā)生波動(dòng)同一國(guó)家中不同城市的房?jī)r(jià)收入比存在差異在世界范圍內(nèi)，特別是低收入國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比波動(dòng)較大，暫時(shí)還沒(méi)有一個(gè)理想的目標(biāo)值。“4～6倍”是從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家歸納得出的結(jié)論，不能不加修改的應(yīng)用到我國(guó)。某個(gè)住宅市場(chǎng)上某個(gè)指定時(shí)期內(nèi)銷(xiāo)售的住宅的自由市場(chǎng)價(jià)格中位數(shù)（或平均數(shù)）和該市場(chǎng)上家庭年收入中位數(shù)（或平均數(shù)）的比值。國(guó)際上的大多數(shù)組織使用中位數(shù)定義，而我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比定義屬于平均數(shù)定義。來(lái)源：綜合聯(lián)合國(guó)可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)、聯(lián)合國(guó)人類(lèi)住區(qū)（生境）中心、世界銀行對(duì)房?jī)r(jià)收入比的定義房?jī)r(jià)收入比＝平均房?jī)r(jià)/平均家庭年收入平均房?jī)r(jià)＝面積單價(jià)×面積指標(biāo)平均家庭年收入＝平均個(gè)人年收入×計(jì)算人口數(shù)定義計(jì)算方法及缺陷各指標(biāo)的取值不同，算出的房?jī)r(jià)收入比結(jié)果相差是非常大的面積單價(jià)：經(jīng)濟(jì)適用房面積單價(jià)、商品房面積單價(jià)、新舊房折合單價(jià)面積指標(biāo)：60平方米、80平方米、人均建筑面積×平均家庭人口平均個(gè)人年收入：工資收入、工資收入及修正、可支配收入計(jì)算人口數(shù)：雙職工假設(shè)、平均家庭人口72房?jī)r(jià)收入比——衡量城市住房可支付能力高低、反映房地產(chǎn)市場(chǎng)總體數(shù)據(jù)、圖表示例結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀：農(nóng)業(yè)人口約占總?cè)丝诘?0%教育程度以初中為主年齡結(jié)構(gòu)以35歲以上的中老年為主職業(yè)以加工制造、交通運(yùn)輸、商飲服務(wù)業(yè)為主結(jié)構(gòu)變化：主要集中在區(qū)域內(nèi)部的農(nóng)業(yè)人口向非農(nóng)業(yè)人口的轉(zhuǎn)化。資料來(lái)源：各派出所常住人口變動(dòng)月報(bào)表，整理得出。北小營(yíng)鎮(zhèn)常住人口狀況南彩鎮(zhèn)常住人口狀況單位：人人口教育程度結(jié)構(gòu)圖資料來(lái)源：北小營(yíng)鎮(zhèn)政府。人口產(chǎn)業(yè)分布結(jié)構(gòu)圖第二產(chǎn)業(yè)：加工制造業(yè)、建筑業(yè)為主第三產(chǎn)業(yè)：交通運(yùn)輸業(yè)、商飲服務(wù)業(yè)為主73

數(shù)據(jù)圖表示例低低高高附加值可行性低鼓勵(lì)發(fā)展伺機(jī)發(fā)展限制發(fā)展高可行性汽車(chē)及零部件都市產(chǎn)業(yè)光機(jī)電電子信息生物醫(yī)藥房地產(chǎn)物流商業(yè)服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀電子信息制造業(yè)汽車(chē)制造業(yè)會(huì)展業(yè)電器機(jī)械制造業(yè)物流商業(yè)服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)都市產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)未來(lái)體育休閑產(chǎn)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)低附加值加工74數(shù)據(jù)圖表示例低低高高附加值可行性低鼓勵(lì)發(fā)展伺機(jī)發(fā)展限制發(fā)數(shù)據(jù)圖表示例1234日常消費(fèi)各細(xì)分市場(chǎng)的價(jià)值貢獻(xiàn)23%空港城片區(qū)77%中心片區(qū)25%11%居住教育耐用品45%59%5休閑娛樂(lè)15%6%2%18%13%6%中心片區(qū)35%15%20%50%10%8%5%17%30%10%空港城片區(qū)60%40%調(diào)整前的消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整后的消費(fèi)結(jié)構(gòu)耐用品教育居住日常消費(fèi)休閑娛樂(lè)空港城消費(fèi)現(xiàn)狀中心片區(qū)消費(fèi)現(xiàn)狀13％2％15％25％45％59％11％6％18％6％空港城消費(fèi)未來(lái)中心片區(qū)消費(fèi)未來(lái)75

自然山水風(fēng)景和濱海資源是各地游客提及率最高的短途旅游度假目的地惠州的山地風(fēng)景資源在珠三角地區(qū)首屈一指。城市群旅游地選擇偏好調(diào)查76自然山水風(fēng)景和濱海資源是各地游客提及率最高的短途旅游度假目的巽寮所面臨的珠三角旅游市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)版圖

——一流的區(qū)域級(jí)旅游度假勝地存在極大市場(chǎng)空缺本地旅游休閑自住類(lèi)一流區(qū)域旅游度假resort類(lèi)一流目的地型resortResort的功能單一復(fù)合空間和人口的覆蓋廣泛集中夏威夷坎昆巴拉德羅馬爾代夫Bintan亞龍灣巽寮南國(guó)桃園華僑城觀瀾GOLF荔湖GOLF光明農(nóng)場(chǎng)美視GOLF愉景灣大梅沙御溫泉丹霞山海凌島小梅沙飛沙灘七星巖HiddenValleyHomestead國(guó)際標(biāo)桿珠三角市場(chǎng)珠三角市場(chǎng)供給ForestHighlands77巽寮所面臨的珠三角旅游市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)版圖

——一流的區(qū)域級(jí)旅游度假本項(xiàng)目原生態(tài)的一流旅游資源首屈一指，但仍需在人文資源打造、基礎(chǔ)設(shè)施改善、市場(chǎng)認(rèn)知度的提高和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上進(jìn)一步提高競(jìng)爭(zhēng)力生態(tài)、人文旅游資產(chǎn)目前基礎(chǔ)建設(shè)與旅游設(shè)施發(fā)展多元化旅游活動(dòng)的空間目前市場(chǎng)認(rèn)知與形象其它產(chǎn)業(yè)與社會(huì)情況巽寮灣景觀立體多元化，原生態(tài)環(huán)境，生態(tài)條件保護(hù)較好，無(wú)產(chǎn)業(yè)等污染人文資產(chǎn)需整合提升區(qū)位和通達(dá)性較好，但通行距離需進(jìn)一步縮短以市場(chǎng)為導(dǎo)向的高標(biāo)準(zhǔn)、有序開(kāi)發(fā)目前十分有限旅游資源和潛力被廣泛認(rèn)同，但城市美譽(yù)度欠佳無(wú)產(chǎn)業(yè)污染，沿路景觀好，產(chǎn)業(yè)需利用和調(diào)整大亞灣（霞涌）海水和沙灘質(zhì)量差景觀單一，原生態(tài)環(huán)境，植被等生態(tài)條件一般，潛在產(chǎn)業(yè)污染區(qū)位和通達(dá)性較好尚缺乏高水準(zhǔn)配套設(shè)施以市場(chǎng)為導(dǎo)向的高標(biāo)準(zhǔn)、有序開(kāi)發(fā)目前十分有限城市美譽(yù)度欠佳資源評(píng)價(jià)略遜于巽寮灣周邊市化城汽車(chē)城等產(chǎn)業(yè)帶來(lái)潛在地緣性消費(fèi)群，但嚴(yán)重影響沿路景觀和度假功能阿婆角碼頭過(guò)渡開(kāi)發(fā)，南向海灘受洋流和季風(fēng)影響明顯硬地道路尚未鋪設(shè)，可達(dá)性差現(xiàn)場(chǎng)破敗不堪基本無(wú)良好開(kāi)發(fā)稔山鎮(zhèn)1.1億元五年開(kāi)發(fā)認(rèn)知度較差沿路景觀一般開(kāi)發(fā)過(guò)渡大鵬半島原生態(tài)資源豐富，但海灘等較為破碎，并受核電站影響大鵬所城啟動(dòng)改造，但尚未形成廣泛知名度道路系統(tǒng)迅速完善，1小時(shí)到市區(qū)。但溪沖等海灘線(xiàn)路崎嶇山地海景高爾夫酒店和游艇碼頭等開(kāi)發(fā)零散的旅游和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，區(qū)域整體考慮較少，產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊在深港市場(chǎng)有較高知名度，但對(duì)珠三角的強(qiáng)勢(shì)輻射尚未形成，本地客源為主核電站影響不利80%處于10公里半徑的核電站應(yīng)急區(qū)珠海海灣距離珠三角東部地區(qū)可達(dá)性差橫琴島將有中美10億美元聯(lián)合開(kāi)發(fā)以市場(chǎng)為導(dǎo)向的高標(biāo)準(zhǔn)、有序開(kāi)發(fā)目前十分有限溫泉等項(xiàng)目認(rèn)知度較高無(wú)規(guī)模性產(chǎn)業(yè)目前整個(gè)廣東省海岸線(xiàn)大規(guī)模發(fā)展石化工業(yè)等重工業(yè)，巽寮灣等是僅有的海濱度假區(qū)。競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)點(diǎn)78本項(xiàng)目原生態(tài)的一流旅游資源首屈一指，但仍需在人文資源打造、基月湖橋北岸①②③④⑥⑦⑧古田片江漢二橋北岸西片⑤漢江北岸待招商地塊(硚口區(qū))

A月湖橋橋片區(qū)

B江漢二橋北岸西片

C古田片占地建面容積率性質(zhì)

A144萬(wàn)㎡163萬(wàn)㎡3.7商住215.6萬(wàn)㎡57.7萬(wàn)㎡3.7商住35萬(wàn)㎡17.5萬(wàn)㎡3.5商住

B428.6萬(wàn)㎡71.5萬(wàn)㎡2.5商住51.75萬(wàn)㎡5.25萬(wàn)㎡3.0商住66萬(wàn)㎡17萬(wàn)㎡2.8商住

C711.7萬(wàn)㎡41萬(wàn)㎡3.5商住810萬(wàn)㎡28萬(wàn)㎡2.8商住合計(jì)123萬(wàn)㎡400.95萬(wàn)㎡土地－漢江北岸即將進(jìn)入大規(guī)模開(kāi)發(fā)階段項(xiàng)目周邊土地出讓情況79月湖橋①②③④⑥⑦⑧古田片江漢二橋⑤漢江北岸待招商地塊(硚口客戶(hù)研究客戶(hù)來(lái)源區(qū)域客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力和購(gòu)買(mǎi)意愿客戶(hù)置業(yè)特征分析80客戶(hù)研究客戶(hù)來(lái)源區(qū)域19科教文化中心客戶(hù)研究圈層的確定1、武漢老印象2、行業(yè)客戶(hù)訪(fǎng)談3、漢陽(yáng)樓盤(pán)調(diào)研武昌客戶(hù)抗性最大漢口中心區(qū)及以北地區(qū)抗性較大，較高的性?xún)r(jià)比會(huì)吸引部分中心區(qū)低購(gòu)買(mǎi)力客戶(hù)漢江北岸客戶(hù)抗性相對(duì)較低古田區(qū)域城市資源佳，抗性大漢陽(yáng)客戶(hù)無(wú)抗性漢陽(yáng)和漢江北岸客戶(hù)應(yīng)是重點(diǎn)研究片區(qū)城市商貿(mào)中心漢陽(yáng)武昌漢口旅游、居住區(qū)老工業(yè)區(qū)（基本已外遷）漢陽(yáng)和漢江北岸是客戶(hù)重點(diǎn)研究片區(qū)81科教文化中心城市商貿(mào)中心漢陽(yáng)武昌漢口旅游、居住區(qū)老工業(yè)區(qū)（基項(xiàng)目客戶(hù)研究－片區(qū)劃分沌口王家灣鐘家村漢西建材漢正街寶豐商圈研究客戶(hù)群1、沌口片區(qū)2、鐘家村片區(qū)3、王家灣片區(qū)4、商業(yè)片區(qū)漢正街商貿(mào)客戶(hù)、漢西街建材客戶(hù)5、寶豐商圈沌口王家灣鐘家村漢西建材漢正街寶豐商圈10分鐘車(chē)程5公里路程15分鐘車(chē)程12公里路程6分鐘車(chē)程4公里路程10分鐘車(chē)程8公里路程10分鐘車(chē)程8公里路程20分鐘車(chē)程15公里路程82項(xiàng)目客戶(hù)研究－片區(qū)劃分沌口王家灣鐘家村漢西建材漢正街寶豐商圈客戶(hù)分析方法對(duì)整體市場(chǎng)以及區(qū)域市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)與看法對(duì)本項(xiàng)目的看法對(duì)產(chǎn)品的創(chuàng)新及初步構(gòu)思的試探與檢驗(yàn)需求和購(gòu)買(mǎi)力訪(fǎng)談：對(duì)整體市場(chǎng)以及區(qū)域市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)與看法對(duì)本項(xiàng)目的看法對(duì)產(chǎn)品的創(chuàng)新及初步構(gòu)思的試探與檢驗(yàn)需求和購(gòu)買(mǎi)力樓盤(pán)調(diào)研83客戶(hù)分析方法對(duì)整體市場(chǎng)以及區(qū)域市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)與看法訪(fǎng)談：對(duì)整體市一、客戶(hù)購(gòu)房意愿和購(gòu)買(mǎi)力分析84一、客戶(hù)購(gòu)房意愿和購(gòu)買(mǎi)力分析23訪(fǎng)談目錄表（56個(gè)客戶(hù)深度訪(fǎng)談）政府相關(guān)人員武漢規(guī)劃國(guó)土司漢陽(yáng)分局規(guī)劃科羅科長(zhǎng)漢陽(yáng)開(kāi)發(fā)辦主任金主任政府公務(wù)員金主任公務(wù)員俞先生；業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士三江公司張部長(zhǎng)三江公司營(yíng)銷(xiāo)部李部長(zhǎng)復(fù)地翠微新城營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理李經(jīng)理集賢書(shū)香苑銷(xiāo)售員漢正會(huì)館（漢正街第一大道）銷(xiāo)售員南國(guó)明珠銷(xiāo)售人員南湖某開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理馬冬漢來(lái)燈飾五金批發(fā)市場(chǎng)企劃部張主任武漢德思勤副總上海愛(ài)家碧水晴天銷(xiāo)售人員金橋鳳凰華庭銷(xiāo)售經(jīng)理策源代理策劃。。。。。。客戶(hù)服裝商戶(hù)女士２５歲武漢人服裝商戶(hù)先生５０歲經(jīng)營(yíng)５年石家莊人服裝商戶(hù)先生３５歲經(jīng)營(yíng)１年溫州人服裝商戶(hù)先生３５歲經(jīng)營(yíng)２年?yáng)|北人服裝商戶(hù)先生４５歲經(jīng)營(yíng)１年十堰人服裝商戶(hù)4118先生50歲溫州人服裝商戶(hù)4318女士４５歲杭州人服裝商戶(hù)4330女士３５歲廣州人服裝商戶(hù)1229男30歲非武漢人服裝商戶(hù)1329女35歲武漢人服裝商戶(hù)4237女30歲武漢漢陽(yáng)人服裝商戶(hù)男45歲建材市場(chǎng)華利燈飾沈老板３５歲左右寧波人建材市場(chǎng)勝陽(yáng)燈飾孫老板４５歲左右武漢人漢正街臨街商鋪酒水飲料批發(fā)經(jīng)營(yíng)戶(hù)４０歲武漢周邊（黃岡人）漢正街臨街商鋪茶葉批發(fā)經(jīng)營(yíng)戶(hù)３５歲左右外地人漢正街臨街商鋪干果批發(fā)經(jīng)營(yíng)戶(hù)３０歲左右武漢周邊（孝感人）大興路鞋類(lèi)商品批發(fā)經(jīng)營(yíng)戶(hù)３０歲武漢人趙先生漢西建材市場(chǎng)賣(mài)場(chǎng)經(jīng)理漢西建材市場(chǎng)瓷磚老板２８歲福建人漢西建材市場(chǎng)華藝照明b217先生４０歲十堰人漢西建材市場(chǎng)工藝畫(huà)廊女士50歲武漢人大橋局職工４５歲左右道路設(shè)計(jì)院職工家屬４０歲左右沌口消費(fèi)者男高工沌口消費(fèi)者女管理人員沌口消費(fèi)者男管理人員沌口消費(fèi)者男一般職員。。。。。。85訪(fǎng)談目錄表（56個(gè)客戶(hù)深度訪(fǎng)談）政府相關(guān)人員業(yè)內(nèi)專(zhuān)業(yè)人士服裝沌口項(xiàng)目客戶(hù)研究(客戶(hù)訪(fǎng)談、樓盤(pán)調(diào)研)對(duì)項(xiàng)目片區(qū)印象：武漢人－環(huán)境還可以非武漢人－大多不太熟悉本片區(qū)1、客戶(hù)基本情況有東風(fēng)、康師傅、可口可樂(lè)等多數(shù)企業(yè)為非武漢人員（80％以上），只有少數(shù)企業(yè)以本地人員為主2、客戶(hù)收入較好企業(yè)員工收入平均收入：3000元/月普通員工不超過(guò)2000元/月技術(shù)人員和科長(zhǎng)級(jí)別3000-4000元/月管理層約10％，收入高并且差別大3、現(xiàn)居住狀況現(xiàn)狀:多數(shù)在區(qū)域購(gòu)房（企業(yè)集中購(gòu)房），管理層在區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)環(huán)境物業(yè)（如金色港灣）和城市中心區(qū)購(gòu)房沌口片區(qū)客戶(hù)研究86沌口項(xiàng)目客戶(hù)研究(客戶(hù)訪(fǎng)談、樓盤(pán)調(diào)研)對(duì)項(xiàng)目片區(qū)印象：武漢沌口項(xiàng)目客戶(hù)研究(客戶(hù)訪(fǎng)談、樓盤(pán)調(diào)研)沌口片區(qū)客戶(hù)研究金色港灣4、客戶(hù)特點(diǎn)多數(shù)為非武漢客戶(hù)，無(wú)武漢城市情節(jié)，認(rèn)為沌口區(qū)域不差，區(qū)域基本生活配套較成熟，出片區(qū)主動(dòng)意愿不強(qiáng)原企業(yè)集中購(gòu)房模式使客戶(hù)習(xí)慣愛(ài)老鄉(xiāng)社區(qū)群居，不愿分開(kāi)跳出區(qū)域外置業(yè)特點(diǎn)：武漢人多數(shù)具有“三緣”（親緣、工作緣、地緣）關(guān)系選擇在企業(yè)巴士沿線(xiàn)物業(yè)非武漢客戶(hù)為子女教育投資（城市教育資源要求高）5、本項(xiàng)目契合度跳出區(qū)域購(gòu)買(mǎi)特點(diǎn)和本項(xiàng)目不相符對(duì)在沌口區(qū)域購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的客戶(hù)拉動(dòng)抗性大片區(qū)城市價(jià)值（成熟度）低于中心城區(qū)和沌口自然環(huán)境，沌口項(xiàng)目?jī)?yōu)于本項(xiàng)目（如金色港灣3900元）形成沌口區(qū)域相對(duì)封閉市場(chǎng)，不具備大量區(qū)域外購(gòu)買(mǎi)驅(qū)動(dòng)力87沌口項(xiàng)目客戶(hù)研究(客戶(hù)訪(fǎng)談、樓盤(pán)調(diào)研)沌口片區(qū)客戶(hù)研究金項(xiàng)目客戶(hù)研究(客戶(hù)訪(fǎng)談、樓盤(pán)調(diào)研)

對(duì)項(xiàng)目片區(qū)印象：地塊是漢陽(yáng)目前居住適宜區(qū)域1、客戶(hù)基本情況本區(qū)域集中漢陽(yáng)大量政府公務(wù)員和大橋局客戶(hù)，具有較高購(gòu)買(mǎi)力2、客戶(hù)收入一般公務(wù)員收入:2000-3000大橋局收入:2500-35003、現(xiàn)居住狀況、購(gòu)買(mǎi)力大橋局職工\公務(wù)員基本已有一套福利住宅，正處于換房周期。一般公務(wù)員還款2500－3000元/月大橋局職工月回款:2500-3000一般選擇10-15年按揭，基本上會(huì)提前還款

鐘家村片區(qū)客戶(hù)研究鐘家村88項(xiàng)目客