XXXX年5月23日南昌象湖地塊策劃初報(bào)

XXXX年5月23日南昌象湖地塊策劃初報(bào)產(chǎn)品規(guī)劃市場(chǎng)定位形象定位1誰(shuí)為我來(lái)？解讀樓市政策項(xiàng)目研判1■南昌市3月1日正式實(shí)施“限購(gòu)令”

本案地處南昌縣，不在“限購(gòu)”范圍，有利二次置業(yè)及投資

■4月，南昌公布“限漲令”南昌房?jī)r(jià)控制目標(biāo)：新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度控制在10%以內(nèi)。■5月18日，銀行上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.5個(gè)百分點(diǎn) 持續(xù)加息是一柄雙刃劍，一方面有利于緩解中國(guó)居民儲(chǔ)戶負(fù)利率局面，另一方面，也一定程度上抬升了中國(guó)企業(yè)和房貸消費(fèi)者的融資成本。■5月1日起，南昌所有商品房（包括二手房）實(shí)行“明碼標(biāo)價(jià)”和“一房一標(biāo)價(jià)” 此規(guī)定為經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售，同時(shí)也意味物價(jià)部門正式介入房地產(chǎn)調(diào)控當(dāng)中。解讀樓市政策項(xiàng)目研判1■市場(chǎng)動(dòng)態(tài)：土地市場(chǎng)：3月：成交11宗居住及商業(yè)性質(zhì)土地，共871.24畝，樓面均價(jià)2031.51元/平米；4月：成交4宗居住及商業(yè)性質(zhì)土地，共283.18畝，樓面均價(jià)2029.78元/平米；住宅市場(chǎng)：3月：成交511套，總成交面積6萬(wàn)㎡，均價(jià)5990元/㎡；4月：成交1281套，總成交面積13.25萬(wàn)㎡，均價(jià)7121元/㎡；商業(yè)市場(chǎng)：3月：成交570套，總成交面積65416.78㎡，均價(jià)9347元/㎡；4月：成交534套，總成交面積38976.63㎡，均價(jià)11090元/㎡。解讀樓市政策項(xiàng)目研判13月南昌市開始正式限購(gòu)，開發(fā)商與購(gòu)房者觀望氣氛最濃，成交最低迷，不到10萬(wàn)方，4月份剛性需求釋放，迎來(lái)樓市小陽(yáng)春。解讀樓市政策項(xiàng)目研判1南昌市2011年住宅均價(jià)連續(xù)幾個(gè)月下滑，但是總體水平仍在10年均價(jià)之上，可見調(diào)控中的房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。解讀樓市政策項(xiàng)目研判12011年上半年樓市關(guān)鍵詞總結(jié)物價(jià)上漲/樓市調(diào)控/土地拍賣遇冷/商業(yè)走高角斗地產(chǎn)江湖項(xiàng)目研判1青山湖、紅谷灘，城東城西雙翼飛。紅角洲、鳳凰洲，西外環(huán)路圍城西。青云譜、象湖圈，版塊形成促城南。新四城、名盤集，朝陽(yáng)片區(qū)蓄勢(shì)發(fā)。股市跌，房?jī)r(jià)漲，新政頻出影響大。城市化，日益新，單核之城需求勁。炒客壓，土地緊，理性供需兩面看。限購(gòu)令，保障房，力促房產(chǎn)健康行。銀根緊，需求勤，市場(chǎng)行情看政情。南昌樓市現(xiàn)狀望城組團(tuán)新建縣灣里組團(tuán)昌北組團(tuán)樂(lè)化組團(tuán)紅谷灘新區(qū)朝陽(yáng)陽(yáng)洲象湖新城城南板塊昌東板塊瑤湖組團(tuán)京東板塊市中心板塊新區(qū)市政府八一廣場(chǎng)角斗地產(chǎn)江湖項(xiàng)目研判1角斗地產(chǎn)江湖項(xiàng)目研判1角斗地產(chǎn)江湖項(xiàng)目研判1市場(chǎng)特點(diǎn)客戶特征資源：象湖、雄溪河、八月湖、撫河古道，環(huán)境污染少，空氣清晰怡人規(guī)劃：疏散舊城人口的中低檔大型居住區(qū)配套/交通：配套嚴(yán)重缺乏，個(gè)盤樓盤較為突出開發(fā)企業(yè)實(shí)力參差不齊，實(shí)力不均供應(yīng)量巨大，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃，各自為戰(zhàn)，較多資源浪費(fèi)來(lái)源：周邊、南昌縣，南昌市區(qū)置業(yè)目的：以自住為主職業(yè)：城市普通白領(lǐng)，周邊院校老師，南昌縣企業(yè)人士；特征：購(gòu)買力一般，對(duì)價(jià)格敏感未來(lái)走勢(shì)大盤云集，供應(yīng)量巨大，長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)都很激烈；項(xiàng)目品質(zhì)感逐步提高。區(qū)域價(jià)值產(chǎn)品特征個(gè)別項(xiàng)目品質(zhì)感較強(qiáng)，以多層為主，少量的高層、洋房和別墅主力面積：2房70-85，三房89-130價(jià)格：2400-3200；□江西奧林匹克花園□力高國(guó)際城□幸福時(shí)光□保集半島□恒大項(xiàng)目□豐源醇和□景城名郡□夢(mèng)里水鄉(xiāng)25-30分鐘象湖新城：地處偏遠(yuǎn)，大規(guī)模中低檔居住區(qū)，剛性需求、年輕人首次置業(yè)為主，舊城人口疏散地；大盤云集，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈；配套嚴(yán)重不足，入住率低。角斗地產(chǎn)江湖項(xiàng)目研判11、是隊(duì)友：本案借勢(shì)南昌小商品城的崛起，共同炒熱象湖濱江片區(qū)；2、是對(duì)手：南昌小商品城擁有住宅產(chǎn)品，必然分流本案住宅客群，差異化競(jìng)爭(zhēng)是關(guān)鍵！項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目研判1地理所在項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目研判1◆本地塊位于象湖新城濱江片區(qū)（東新鄉(xiāng)），撫生路與八月湖路交界處。

◆地塊東面為大洲村安置房和小商品城一期（優(yōu)勢(shì)：商機(jī)天然云集）

◆西面是浙江銀億開發(fā)用地（優(yōu)勢(shì)：人氣逐漸聚集）

◆南面面是東新鄉(xiāng)人民政府、實(shí)驗(yàn)小學(xué)和東岳村、小洲村的安置房用地（優(yōu)勢(shì)：教育先行配套）

◆北面為八月湖路和小商品城配套用地，地鐵四號(hào)線將此路過(guò)。（優(yōu)勢(shì)：未來(lái)交通便利）項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目研判1項(xiàng)目地塊目前劣勢(shì)匯總1、處江湖之遠(yuǎn)，在大眾心理比象湖板塊還遠(yuǎn)；2、周邊配套不完善，一片空白之地；3、與小商品城為鄰，形成不了高尚居住氛圍；4、目前無(wú)任何公交線路，行路難為一大購(gòu)房心理障礙。項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目研判1技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、用地性質(zhì)：商住用地（90㎡以下小戶型占總建筑面積100﹪）2、地塊20畝（商業(yè)用地面積占總用地面積比例不得低于50%）3、容積率：2.94、建筑密度為：35%5、綠地率：26%6、建筑間距（住宅）：多層1:1H，高層1:0.8H7、建筑物退界：主朝向多層距用地界線不應(yīng)少于0.55H且不少于9米，高層距用地界線不少于0.40H且不少于24米，次朝向建筑物多層距用地界線不應(yīng)少于3米，高層距用地界線不少于6.5米。8、退道路紅線：多層退八月湖路道路紅線10米，退撫生路道路紅線6米，高層退八月湖路道路紅線15米，退撫生路道路紅線8米。9、公建公攤費(fèi)用按縣政府統(tǒng)籌安排承擔(dān)。10、主入口方位：北，東。11、停車泊位：商業(yè)1PS/100㎡，住宅1PS/2戶。項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目研判1“90㎡以下小戶型占總建筑面積100﹪”規(guī)劃指標(biāo)+“地理偏遠(yuǎn)”的現(xiàn)狀注定：本案目前只能成為低總價(jià)+小戶型社區(qū)！項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目研判1誰(shuí)為小戶買單？一、就近原則南昌小商品城業(yè)主或經(jīng)營(yíng)者。二、不限購(gòu)原則低總價(jià)小戶型又不限購(gòu)，投資熱門不二法門，鎖定投資客。三、現(xiàn)實(shí)原則22-30歲青年人，婚房過(guò)渡置業(yè)需求，小戶型渴望大空間。項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目研判1本案潛在三大客戶群需求經(jīng)商者：可辦公可住投資者：可租可用青年人：一個(gè)過(guò)日子的家項(xiàng)目研判產(chǎn)品規(guī)劃市場(chǎng)定位形象定位2產(chǎn)品規(guī)劃我為誰(shuí)來(lái)？青年群體住宅行為模式產(chǎn)品規(guī)劃2青年人群對(duì)可能發(fā)生的家庭活動(dòng)的選擇（%）

（本數(shù)據(jù)來(lái)源于萬(wàn)科青年住宅模式調(diào)查報(bào)告）

青年群體住宅行為模式產(chǎn)品規(guī)劃2行為一：吃飯1、盡管目前青年群體在外就餐比率高，但在家做飯、吃飯的行為頻率仍相當(dāng)高。我們推斷其中快餐、外賣和速食食品的可能占一定比例。2、就餐地點(diǎn)選擇上，在正式餐廳吃飯的占6成以上，而對(duì)于餐廳容納人數(shù)的選擇也表明，獨(dú)立餐廳對(duì)于大部分青年人群而言仍具有相當(dāng)重要的作用，且日常使用率并不低。3、選擇在客廳、廚房等吃飯的約4成，這對(duì)于客廳或廚房的空間設(shè)計(jì)提出新的可能。4、通過(guò)與“家庭會(huì)客”項(xiàng)的比較發(fā)現(xiàn)，聚餐吃飯是會(huì)客的主要方式。而請(qǐng)客頻率越高，餐廳承擔(dān)的會(huì)客功能越重要。青年群體住宅行為模式產(chǎn)品規(guī)劃2行為二：朋友聚會(huì)1、客廳作為朋友聚會(huì)的最主要活動(dòng)場(chǎng)所，承載了聚會(huì)聊天、party、打麻將等諸多活動(dòng)。2、將近7成的居住者選擇吃飯/聊天作為待客方式，因此餐廳實(shí)際是使用率很高的場(chǎng)所。3、令人不解的是，麻將/棋牌行為大部分發(fā)生在客廳，而選擇餐廳者卻非常少。如果是打麻將，需要專門高度的四人桌椅，不能簡(jiǎn)單以茶幾代替。那么為什么大部分居住者不直接在餐廳利用餐桌，而是選擇在客廳另支桌子？又或者絕大部分時(shí)候只是用茶幾打牌而已？4、露臺(tái)對(duì)于朋友聚會(huì)而言，是富有吸引力的場(chǎng)所。根據(jù)《青青后評(píng)估》，燒烤等露天活動(dòng)是頗受青年人歡迎的方式。5、朋友聚會(huì)行為選擇在“廚房”的極少。這是否說(shuō)明一起燒菜做飯這樣的活動(dòng)并不常見？青年群體住宅行為模式產(chǎn)品規(guī)劃2“第二個(gè)臥室”、“第三間臥室”與“書房”之間的關(guān)系。行為三：客人留宿青年群體住宅行為模式產(chǎn)品規(guī)劃2行為四：看電視1、“在客廳看電視”仍是日常生活不可或缺的一部分。80%以上青年人群仍保持看電視這一基本的生活習(xí)慣。只有20％青年人很少看或從來(lái)不看。2、隨著網(wǎng)絡(luò)的出現(xiàn)，看電視行為的“重要性”已有所下降，但“必要性”受影響并不大。3、平板電視接受度日益增高，普及程度增加。平板電視體量較GRC小，但是否會(huì)實(shí)質(zhì)性影響客廳面寬或臥室面寬？或者還有其他影響？4、發(fā)生在獨(dú)立餐廳的選擇極低，但個(gè)人認(rèn)為這說(shuō)明不了“吃飯時(shí)是否看電視”這一行為的選擇傾向。5、發(fā)生在主衛(wèi)的選擇極低，可能說(shuō)明“泡澡時(shí)看電視”屬于個(gè)案奢侈需求。青年群體住宅行為模式產(chǎn)品規(guī)劃2行為五：看DVD一、采用DVD機(jī)和電視結(jié)合的方式：“看電視”和“看DVD碟片”的活動(dòng)空間選擇頻率很接近，這表明“用電視機(jī)看DVD”者應(yīng)占大多數(shù)。采用“一組沙發(fā)＋電視機(jī)柜”解決小型家庭影院仍是目前的主流模式。目前平板電視帶DVD功能已有普及之勢(shì)。意味著專門的DVD機(jī)未來(lái)也可能消失。如對(duì)音響效果要求較高，音箱系統(tǒng)仍不可或缺。二、采用電腦：在選擇采用電腦的情況下，行為發(fā)生在客廳或主臥的頻率大大高于書房。選擇書房上網(wǎng)的頻率僅40-50%，而在書房看DVD者僅5%左右，這表明選擇電腦作為看DVD工具者非常少，絕大多數(shù)使用者選擇電視機(jī)＋DVD機(jī)。三、采用家用LED投影機(jī)：目前尚無(wú)具體的數(shù)據(jù)可以表明青年群體中有多少選擇購(gòu)置家用投影機(jī)＋屏幕看碟，但隨著家用投影機(jī)價(jià)格下降到可接受范圍（普及型1.5萬(wàn)元左右），在4米面寬的居室內(nèi)享受80-100英寸畫面確實(shí)很有誘惑性。我們認(rèn)為這代表未來(lái)可能的趨勢(shì)之一。家用LED投影儀對(duì)客廳需求面寬4米以上，面積20平米以上為宜。青年群體住宅行為模式行為六：上網(wǎng)一、上網(wǎng)行為方式1、傳統(tǒng)網(wǎng)線目前住宅設(shè)計(jì)一般會(huì)在客廳、主臥、書房三處提供網(wǎng)絡(luò)插口。而實(shí)際使用中，次臥等也有可能有上網(wǎng)的需求。在過(guò)去的項(xiàng)目中，時(shí)常會(huì)對(duì)到底哪些房間應(yīng)設(shè)置網(wǎng)絡(luò)插口問(wèn)題有爭(zhēng)議，這也是客戶投訴較集中的問(wèn)題之一。2、無(wú)線網(wǎng)絡(luò)家用無(wú)線路由器＋筆記本，便可解決家內(nèi)隨時(shí)隨地上網(wǎng)的問(wèn)題。甚至廚房、衛(wèi)生間等區(qū)域也可抱著筆記本舒適的瀏覽網(wǎng)頁(yè)。不再受到網(wǎng)線、網(wǎng)絡(luò)插口的局限。二、上網(wǎng)行為分析1、在主臥中上網(wǎng)的選擇率最高，超過(guò)1/2。結(jié)合后文“工作”、“看DVD”活動(dòng)，我們可以認(rèn)為主臥承擔(dān)了較傳統(tǒng)更多的信息接收功能，甚至超過(guò)專門的書房。2、選擇在客廳上網(wǎng)的比例約1/5。但是客廳中主要家俱——沙發(fā)和茶幾的高度關(guān)系并適合長(zhǎng)時(shí)間舒適的使用電腦，筆記本電腦放置在膝蓋上也不適合長(zhǎng)時(shí)間使用。3、選擇在餐廳上網(wǎng)的人幾乎沒(méi)有。這表示雖然餐桌椅高度合適，但居住者似乎并不習(xí)慣使用餐桌作為臨時(shí)的電腦桌使用。4、綜合以上3點(diǎn)，可考慮主臥或客廳中設(shè)計(jì)專門的上網(wǎng)區(qū)——不僅僅只是提供一張書桌，而是更為舒適、功能更多樣化的區(qū)域。產(chǎn)品規(guī)劃2青年群體住宅行為模式產(chǎn)品規(guī)劃2行為七：工作1，如果假設(shè)“工作”全部是使用電腦的行為，那么對(duì)比“上網(wǎng)”行為，在書房?jī)?nèi)進(jìn)行的頻率有較大上升，而在主臥內(nèi)進(jìn)行的則明顯下降。這表明“在家工作”需要更為安靜、封閉和獨(dú)立的空間，不希望受到干擾。2，近1/3的人群選擇在主臥工作，近1/2的人選擇在主臥上網(wǎng)，這表示確實(shí)有相當(dāng)一部分人日常在主臥中放置、使用電腦。青年群體住宅行為模式產(chǎn)品規(guī)劃2行為八：更衣1、超過(guò)9成的青年群體有回家立刻換衣服的習(xí)慣。更衣地點(diǎn)的選擇依次為主臥（80%以上）、主臥衣帽間（5％左右）、進(jìn)門處衣帽間（2％左右）。2、在主臥更衣占絕大多數(shù)，表示將當(dāng)季衣物、家居服基本存儲(chǔ)在主臥衣柜是普遍行為。3、在主臥衣帽間更衣的選擇頻率低，可能是因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)上針對(duì)青年人群的中小戶型帶主臥更衣間較少的緣故。4、在進(jìn)門處衣帽間更衣的選擇頻率極低，這表示絕大部分居住者考慮到個(gè)人隱私，并不愿意將家居服放置在離門近的位置。青年群體住宅行為模式行為九：梳裝打扮一、梳妝行為對(duì)環(huán)境的要求：1、鏡面光線充足，最好是自然光；2、較大的臺(tái)面，堆放化妝品瓶瓶罐罐；3、臨近洗手臺(tái)。4、化妝桌最好是獨(dú)立使用的，不再承擔(dān)寫字臺(tái)等其他功能。二、大部分居住者選擇在主臥梳妝打扮，結(jié)合“更衣”項(xiàng)分析得出，主臥是承擔(dān)出門前的準(zhǔn)備工作的主要空間。以主臥靠窗位置擺放梳妝臺(tái)方式解決此項(xiàng)行為是常見方式。三、少數(shù)居住者選擇在主衛(wèi)梳妝打扮，可能是由于目前中小面積住宅設(shè)計(jì)，主衛(wèi)面積并不充裕（一般僅布置三件套，四件套都很少見），不太可能寬裕的放下坐凳。另外如果是暗衛(wèi)則感覺(jué)更加不好。但主衛(wèi)中有洗手臺(tái)，比較便捷。如果希望引導(dǎo)客戶在主衛(wèi)化妝，那么對(duì)于主衛(wèi)生間的環(huán)境就提出更高的要求。四、中小戶型住宅中不可能設(shè)計(jì)專門的化妝間，但一個(gè)相對(duì)完整、采光良好、桌椅獨(dú)立的梳妝空間對(duì)女性而言吸引力很大。產(chǎn)品規(guī)劃2青年群體住宅行為模式產(chǎn)品規(guī)劃2行為十：洗衣1、此項(xiàng)調(diào)研結(jié)果與目前市場(chǎng)上中小戶型設(shè)計(jì)提供的洗衣機(jī)位有較大出入。常見洗衣機(jī)位布置選擇順序一般是：次衛(wèi)、廚房、廚房封陽(yáng)臺(tái)、客廳陽(yáng)臺(tái)、主衛(wèi)、單獨(dú)洗衣機(jī)位等等。2、選擇在“主衛(wèi)洗衣”的頻率相當(dāng)高。這可能因?yàn)榍嗄耆后w家中僅1-2人居住，在主臥衣柜存放日常衣物，在主臥更換日常衣物，在主衛(wèi)洗澡時(shí)換衣服，因此選擇將洗衣機(jī)放置主衛(wèi)，隨手洗滌。但目前市場(chǎng)中小戶型中在主衛(wèi)設(shè)置洗衣機(jī)位的并不多見。青年群體住宅行為模式產(chǎn)品規(guī)劃2行為十一：曬衣1、超過(guò)6成居住者選擇在客廳陽(yáng)臺(tái)晾曬衣物，明顯大于在主臥陽(yáng)臺(tái)晾曬衣服。但比較“洗衣服”選項(xiàng)，如在主衛(wèi)洗衣，則晾曬在主臥陽(yáng)臺(tái)肯定比客廳陽(yáng)臺(tái)便捷。分析原因可能是因?yàn)槟壳皯粜驮O(shè)計(jì)中，客廳帶陽(yáng)臺(tái)的普遍多于主臥帶陽(yáng)臺(tái)的。2、我國(guó)大多采用懸掛的方式晾衣，近年來(lái)手搖式伸縮衣架開始普及。懸掛式晾衣的缺點(diǎn)之一是影響陽(yáng)臺(tái)景觀、遮擋室內(nèi)視線和美觀度。這是需要在陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)時(shí)考慮的。青年群體住宅行為模式產(chǎn)品規(guī)劃2行為十二：健身1，超過(guò)一半人群“希望在家健身”。其比例較預(yù)想的大。這說(shuō)明隨著生活條件的改善，人們對(duì)健康狀況的重視越來(lái)越高。同時(shí)，青年群體一般處于事業(yè)積累期，工作繁忙，外出健身不是很便利，在家中不受時(shí)間等因素的影響，隨時(shí)健身具有相當(dāng)?shù)奈Α?，“擺放器械”和“有塊地方舒展身體”的選擇比例差不多。近年來(lái)跑步機(jī)等器械價(jià)格也不斷下降，進(jìn)入普通家庭越來(lái)越多。3，選擇“瑜伽”者的比例達(dá)到近1/10，這表示目前學(xué)習(xí)瑜伽確實(shí)在青年人群中較為風(fēng)行。4，選擇在客廳健身的頻率約40%，分析原因可能因?yàn)榭蛷d空間大，可擺放器械或舒展身體。選擇在主臥的頻率約25%，這對(duì)于主臥空間提出更高的要求。青年群體住宅行為模式產(chǎn)品規(guī)劃2行為十三：養(yǎng)花草一、超過(guò)一半的人群非常希望在家養(yǎng)花草。綠色植物可以增加家中的自然感覺(jué)，緩解情緒，美化家居。二、在家養(yǎng)花草通常包括：1、普通盆栽植物：一般需要經(jīng)常性澆水，要曬太陽(yáng)。常放置在陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、入戶花園等位置。這類植物需要經(jīng)常性的照顧，青年群體工作繁忙，選擇可能不是很高。2、室內(nèi)裝飾植物：室內(nèi)陽(yáng)光照射時(shí)間較短，家居選擇植物最好是以能較長(zhǎng)時(shí)間耐蔭蔽的陰生觀葉植物或半陰生植物為主，如文竹、萬(wàn)年青、龜背竹、棕竹、虎尾蘭、橡皮樹等。大型的如橡皮樹等一般放置在較大的空間如客廳、主臥等。小型的可隨處擺設(shè)在茶幾、桌面等位置。青年群體住宅行為模式產(chǎn)品規(guī)劃2行為十四：養(yǎng)寵物一、養(yǎng)寵物涉及：（1）寵物日?；顒?dòng)空間：空間大，開闊，可以與主人親密接觸。如客廳、主臥、露臺(tái)等。（2）寵物夜間休憩空間：如貓屋狗屋等，一般會(huì)放置于陽(yáng)臺(tái)、入戶花園等位置。（3）寵物便溺空間：如貓沙盆。要求不妨礙居室感受、易于清理的空間。如衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等。二、“非常希望養(yǎng)寵物”的超過(guò)1/4，較之前預(yù)期的高。分析原因，青年群體作為白領(lǐng)，生活壓力大，感情需要?dú)w宿。媒體甚至有“很多年輕人選擇不生小孩改養(yǎng)寵物”之類的說(shuō)法。三、總體而言，如豢養(yǎng)寵物，則對(duì)于陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、入戶花園等灰空間要求較高。青年群體住宅行為模式產(chǎn)品規(guī)劃2行為十五：收藏展示1、收藏展示可能包括照片陳列和物件擺設(shè)兩種方式。前者對(duì)“完整而顯眼的墻面”有較高的要求，往往會(huì)選擇客廳、餐廳、走廊的墻壁。后者可能需要置物架、臺(tái)面等。2、超過(guò)6成的人選擇在客廳展示，由于客廳作為接待客人的最主要場(chǎng)所，在這里展示家庭個(gè)性最為適宜。3、書房的選擇比例也較高。一般來(lái)說(shuō)書房有置物架，裝飾作用強(qiáng)。青年群體住宅空間需求分析：面積需求產(chǎn)品規(guī)劃2青年人群對(duì)面積的選擇（%）產(chǎn)品規(guī)劃2青年人群對(duì)戶型的選擇（%）青年群體住宅空間需求分析：居數(shù)室需求產(chǎn)品規(guī)劃2首次置業(yè)的居住年限意愿（%)絕大部分青年群體生小孩的時(shí)間，是在該首次置業(yè)的房屋年限內(nèi)。且小孩將在該住房?jī)?nèi)成長(zhǎng)到一定年紀(jì)。即是說(shuō)，該住房將跨越該群體的生命周期，從青年之家到小太陽(yáng)。青年群體住宅空間需求分析：居室可變性需求產(chǎn)品規(guī)劃2選二居的青年人群對(duì)第二間的使用選擇（%)主臥書房客廳如果選擇二居，第二間房可能同時(shí)作為書房、客房、父母留宿的房間、預(yù)留兒童房、興趣空間這5項(xiàng)，“多功能”使用。其中，“書房”、“興趣空間”這兩項(xiàng)，允許第二間房和主臥的聯(lián)系較緊密，不必通過(guò)公共空間而直接進(jìn)入。“客房”、“父母留宿”、“兒童房”，又要求此房間與主臥無(wú)彼此干擾。青年群體住宅空間需求分析：居室可變性需求產(chǎn)品規(guī)劃2選三居的青年人群對(duì)第三間的使用選擇（%)主臥書房次臥客廳如果選擇三居，其中一間一般是作為比較固定的書房。此時(shí)該書房與主臥的空間聯(lián)系可以比較緊密。另一間房往往作為客房，也可能作為興趣工作室。從某種意義而言，第三間房閑置率較高，是比較浪費(fèi)的。三居較二居而言，跨越生命周期的彈性更大。但90以下三居往往非常緊湊，舒適度不足。青年群體住宅空間需求分析：居室可變性需求產(chǎn)品規(guī)劃2青年群體住宅空間需求分析：房屋形態(tài)需求一、對(duì)房屋形態(tài)有要求的： 包括復(fù)式、錯(cuò)層、挑空客廳三項(xiàng)。選擇比例分別在33%、27%、26%左右。這表明非平層住宅對(duì)青年人群而言具有較大吸引力。 在定性階段發(fā)現(xiàn)，部分青年人群認(rèn)為“復(fù)式”住宅比較“洋氣”，較平層住宅更顯個(gè)性和活力。錯(cuò)層情況也很類似。 挑空客廳在資源緊張的小面積住宅中比較難以實(shí)現(xiàn)。且北京目前規(guī)定4.9米以上要計(jì)算2層面積。二、對(duì)房屋灰空間有要求的： 包括露臺(tái)、入戶花園、陽(yáng)光房三項(xiàng)。選擇比例分別在26%、26%、18%左右。 其中，露臺(tái)一般屬于贈(zèng)送面積，是房屋附加值，非普及資源。在高層住宅中設(shè)計(jì)類似空間一般都是利用各地計(jì)算建筑面積的方法，如深圳兩層以上不算面積。 入戶花園在南方一般是開敞式的，按照陽(yáng)臺(tái)計(jì)算一半面積。通過(guò)窗的設(shè)計(jì)，廳和入戶花園之間有視線的溝通，將綠意引進(jìn)室內(nèi)。 入戶花園在北方，一般都需要封閉。如果不朝南，則使用價(jià)值更小。比較起來(lái)，陽(yáng)光房更適合北方的氣候。 以上3個(gè)空間的共同特征為“可與戶外有直接接觸、面積適合一定的活動(dòng)、以便改善室內(nèi)環(huán)境“。產(chǎn)品規(guī)劃2青年社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要素本案借鑒：1、89㎡小三房；2、創(chuàng)新戶型，多贈(zèng)送空間；3、社區(qū)配套，滿足青年各種生活所需；4、4.89米層高LOFT小戶型；項(xiàng)目社區(qū)規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃2客群與產(chǎn)品對(duì)應(yīng)總結(jié)項(xiàng)目社區(qū)規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃2項(xiàng)目社區(qū)規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃2項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目社區(qū)規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃2建筑示意圖項(xiàng)目社區(qū)規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃289平米三房示意圖一項(xiàng)目社區(qū)規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃289平米三房示意圖二項(xiàng)目社區(qū)規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃2LOFT公館建議項(xiàng)目社區(qū)規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃2LOFT公館建議項(xiàng)目社區(qū)規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃2LOFT公館建議LOFT：LOFT英語(yǔ)的意思是指工廠或倉(cāng)庫(kù)的樓層，