物業(yè)公司如何盈利

..實(shí)用文檔...物業(yè)公司如何盈利眾所周知，專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)是一種微利型企業(yè)，其所收取的物業(yè)管理費(fèi)在用于管理工程的支出后所剩無(wú)幾，當(dāng)物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)較為困難時(shí)，立刻面臨運(yùn)轉(zhuǎn)也就十分困難，因而導(dǎo)致不少物我們不能限于收取有限的物業(yè)費(fèi)中，而應(yīng)該廣開(kāi)思路，適應(yīng)市場(chǎng)的實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利，走出物業(yè)管理停滯不前的圈子。而且也只有物業(yè)管理企業(yè)盈利才能做到不斷地提高物業(yè)管理水平，為廣闊客戶提供更加優(yōu)質(zhì)的效勞打下堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)根底。一、目前物業(yè)管理企業(yè)存在的多種問(wèn)題物業(yè)管理這一行業(yè)在我國(guó)從八十年代初期的深圳開(kāi)始起步，經(jīng)過(guò)20多年的開(kāi)展，現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍般的不斷出現(xiàn)，不管是大城市還是中小城市都活潑著物業(yè)管理企業(yè)的身影。但是，由于不少企業(yè)受國(guó)營(yíng)舊有體制影響，觀念還停留在七十、八十年代，把自己的職責(zé)局限于：環(huán)境衛(wèi)生，治安消防，設(shè)備維修、物業(yè)收費(fèi)等事情中。如此觀念物業(yè)管理企業(yè)還有開(kāi)展的前景嗎？這樣的結(jié)果只會(huì)影響到相當(dāng)一批物業(yè)管理企業(yè)越來(lái)越經(jīng)營(yíng)困難，直接后果就會(huì)致使物業(yè)管理人員素質(zhì)低下，業(yè)務(wù)知識(shí)得不到提高、效勞態(tài)度差、效勞質(zhì)量下降、引起客戶投訴、拒絕交納管理費(fèi)，甚至嚴(yán)重的引起法律糾紛。物業(yè)管理企業(yè)面對(duì)如此困境時(shí)，大多數(shù)的企業(yè)只能是停滯不前，維持現(xiàn)狀，根本無(wú)暇顧及企業(yè)的開(kāi)展和壯大。物業(yè)管理工作，不僅僅是通過(guò)衛(wèi)生、安保和維修等到達(dá)業(yè)主或使用者感覺(jué)平安舒適的目標(biāo)，這僅是管理的一局部?jī)?nèi)容，或者說(shuō)是一小局部工作，它的更大的目標(biāo)，是要給你所效勞的物業(yè)工程一個(gè)市場(chǎng)定位，并使它成為產(chǎn)生價(jià)值的一種存在，即可以用經(jīng)濟(jì)價(jià)值來(lái)衡量的升值產(chǎn)品。二、物業(yè)管理企業(yè)的收支分析先看看物業(yè)企業(yè)的收入來(lái)源，大致歸納就包含四個(gè)方面的收入：一是公共性效勞費(fèi)用的收入，就是通常所說(shuō)的物業(yè)管理費(fèi)；二是公眾代辦性效勞費(fèi)的收入；三是特約效勞費(fèi)的收入；四是物業(yè)企業(yè)的綜合經(jīng)營(yíng)的收入。就上述的四種收入，經(jīng)過(guò)多年的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)調(diào)查、研究、分析，可以看出，第一種的物業(yè)管理費(fèi)根本是在政府物價(jià)部門控制的范圍之內(nèi)，為業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)接受的價(jià)位，收費(fèi)遵循的原那么是公開(kāi)、合理且與效勞水平相適應(yīng)。當(dāng)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的管理費(fèi)用確定后，物業(yè)效勞費(fèi)根本成了一個(gè)固定值，不可能隨意變動(dòng)或者增加。第二種的公眾代辦效勞費(fèi)，就目前的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，水、電及其他代辦工程都是控制在國(guó)家能源相關(guān)部門，物業(yè)管理企業(yè)得不到任何的手續(xù)費(fèi)，只能是物業(yè)管理企業(yè)免費(fèi)為住戶和業(yè)主提供效勞。第三、第四種效勞費(fèi)的收取靠的是物業(yè)管理企業(yè)有能力去充分開(kāi)掘、開(kāi)拓市場(chǎng)，如果無(wú)視或者沒(méi)有能力作到，那么企業(yè)就根本沒(méi)有開(kāi)展的前途和空間。再看看物業(yè)管理企業(yè)的支出情況：一是物業(yè)管理的本錢包含有效勞人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)；物業(yè)管理區(qū)域公用部位、公用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi)；清潔費(fèi)用；綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)；公共秩序維護(hù)費(fèi)；辦公費(fèi)；固定資產(chǎn)折舊等等，我們?cè)诤怂銧I(yíng)業(yè)本錢的時(shí)候包含了直接的人工費(fèi)、材料費(fèi)；二是核算開(kāi)展物業(yè)管理過(guò)程中發(fā)生的管理費(fèi)用；三是核算財(cái)務(wù)費(fèi)用；四是核算所得稅。從以上的收支分析的中我們不難看出，物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)構(gòu)成為：利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入–營(yíng)業(yè)本錢–管理費(fèi)用–營(yíng)業(yè)稅金–財(cái)務(wù)費(fèi)用在實(shí)際工作中我們做了一些調(diào)查，并針對(duì)調(diào)查的資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，得出了如下的結(jié)果：物業(yè)管理企業(yè)的支出〔企業(yè)是在標(biāo)準(zhǔn)化操作下〕，占物業(yè)管理費(fèi)的比例分別為：園林：5％；社區(qū)活動(dòng)：517％，其它及不可預(yù)計(jì)費(fèi)3%，總計(jì)物業(yè)管理企業(yè)支出費(fèi)用占到物業(yè)管理費(fèi)的95％。那么，企5%。參照這些數(shù)據(jù)，不難看出物業(yè)管理確實(shí)是個(gè)微利行業(yè)，哪個(gè)環(huán)節(jié)都不能稍稍出點(diǎn)問(wèn)題，如果物業(yè)管理費(fèi)不能正常、全額收取，那么一點(diǎn)微利都無(wú)從談起。所以，從整個(gè)行業(yè)現(xiàn)狀來(lái)看，如果能按照效勞合同約定的內(nèi)容提供質(zhì)價(jià)相符的效勞標(biāo)準(zhǔn)，我們說(shuō)80％的物業(yè)管理企業(yè)都還處于虧損狀態(tài)是一點(diǎn)也不為過(guò)的。三、市場(chǎng)需求物業(yè)管理企業(yè)從管理物業(yè)向經(jīng)營(yíng)物業(yè)過(guò)度一個(gè)行業(yè)如此大面積的虧損是極不正常的現(xiàn)象，值得所有從事這一行業(yè)的所有人士去關(guān)注，并認(rèn)真的分析，查找原因。當(dāng)然政府主管部門也應(yīng)該積極的去調(diào)查、研究，給予行業(yè)更好的保護(hù)和支持。本文重點(diǎn)是探討物業(yè)管理企業(yè)自身如何找到企業(yè)開(kāi)展的思路，去實(shí)現(xiàn)盈利。就目前的物業(yè)管理市場(chǎng)來(lái)看，急待物業(yè)管理有新的出路，否者，整個(gè)行業(yè)都會(huì)陷入困境中，如何從管理物業(yè)到經(jīng)營(yíng)物業(yè)，如何選取其全力搞其他經(jīng)營(yíng)，因而相應(yīng)降低物業(yè)效勞的質(zhì)量，也不能死死看守物業(yè)工程，只顧日常作業(yè)，不搞創(chuàng)新而將物業(yè)工程中的大好資源白不斷創(chuàng)新增加效勞工程的同時(shí)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)創(chuàng)利活動(dòng)。四、經(jīng)營(yíng)物業(yè)的資源分析及管理運(yùn)作經(jīng)營(yíng)管理，就是籌劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)及控制一個(gè)物業(yè)企業(yè)的資源，以求實(shí)現(xiàn)企業(yè)的管理效勞及經(jīng)營(yíng)的總目標(biāo)。資源在我們所操作的物業(yè)工程中主要分為兩大局部：一是物質(zhì)資源；一是人力資源。物業(yè)工程中的人力資源是最重要的資源。因?yàn)槊總€(gè)物業(yè)工程的經(jīng)營(yíng)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的、細(xì)致的工作，它涉及的面廣、范圍大，要求高與其他行業(yè)有所不同。它是人對(duì)人的工作，表達(dá)的就是效勞，可是在效勞過(guò)程中的人因性別、年齡、興趣、文化水準(zhǔn)、教養(yǎng)程度、環(huán)境、情緒等的不同，表現(xiàn)在對(duì)待客戶的態(tài)度，文化能力，工作效率等方面有所不同，要求他們每天、每時(shí)、每刻都一樣是困難的。因此，各個(gè)物業(yè)工程的管理者在人力資源上要花大功夫做好工作。隨著管中立于不敗之地，其最終的競(jìng)爭(zhēng)歸根到底就是人才競(jìng)爭(zhēng)。般都具備的資源，只是能力的大小、資金的多少的區(qū)別。物業(yè)企業(yè)的品牌、良好的信譽(yù)及形象，物業(yè)工程與其他單位或企業(yè)的良好關(guān)系，一定的經(jīng)營(yíng)客源網(wǎng)絡(luò)，有用的資料、時(shí)間等，都可視為物業(yè)工程的珍貴資源。物業(yè)工程的經(jīng)營(yíng)管理者的目標(biāo)就是要通過(guò)利用這些資源提供應(yīng)客戶一流的效勞，同時(shí)獲得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，實(shí)現(xiàn)盈利的目標(biāo)。經(jīng)營(yíng)物業(yè)大致有以下四個(gè)方面的根本管理運(yùn)作：1、籌劃。籌劃即預(yù)先確定目標(biāo)及方針，然后根據(jù)目標(biāo)制定一整套詳細(xì)的實(shí)施方案來(lái)到達(dá)目標(biāo)?；I劃的目的是要確定一個(gè)明確的行動(dòng)方物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理籌劃是指如何實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)。要實(shí)現(xiàn)物業(yè)工程的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)，就必須根據(jù)每一個(gè)物業(yè)工程的實(shí)際情況，物業(yè)經(jīng)營(yíng)的資源的優(yōu)缺點(diǎn)，甲方及業(yè)主的心態(tài)，將來(lái)的市場(chǎng)的開(kāi)展趨勢(shì)和方向，制定可行性方案。2、組織。組織是指充分利用物業(yè)工程中一切可利用之資源，以便最有效地到達(dá)經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)，每一個(gè)單獨(dú)的物業(yè)工程又是一個(gè)綜合性企業(yè)，它有一套完整的系統(tǒng)。組織就是充分地、有效地利用物業(yè)協(xié)調(diào)一致地發(fā)揮其功能和作用。有一個(gè)嚴(yán)密的整體感，就象一部完整的機(jī)車，有節(jié)奏地、正常地、快速地向著目標(biāo)運(yùn)動(dòng)。3、領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)是促進(jìn)和指揮屬下員工履行崗位職責(zé)，對(duì)員工給予指導(dǎo)和監(jiān)督，以確保得到最高和最正確的工作效率及經(jīng)濟(jì)收益。4、控制?？刂萍幢O(jiān)督和檢查方案的執(zhí)行情況和目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度。一個(gè)方案的制訂、傳達(dá)、貫徹和執(zhí)行必須進(jìn)行監(jiān)督、檢查和考核，看是否按方案執(zhí)行，執(zhí)行過(guò)程中有沒(méi)有發(fā)生偏差或不妥。如有就必須及時(shí)給予指正或作適當(dāng)?shù)男拚?，使方案逐步完善，并能到達(dá)理想的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，這些活動(dòng)即稱為控制?？刂圃诠芾韺W(xué)上包括多方面的內(nèi)容，如本錢控制、財(cái)務(wù)控制、質(zhì)量控制。所以，當(dāng)一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)具備上述的運(yùn)作能力后，我們不能再象過(guò)去一樣將著眼點(diǎn)僅限于根本固定的物業(yè)費(fèi)的收取中，而應(yīng)該廣開(kāi)思路，適應(yīng)市場(chǎng)的需要，由管理物業(yè)到經(jīng)營(yíng)物業(yè)兼容并行。大力開(kāi)展物業(yè)管理中的綜合經(jīng)營(yíng)，拓展思路，力求企業(yè)生存和開(kāi)展有更大的空間，實(shí)現(xiàn)盈利的目標(biāo)。也許有人認(rèn)為我們強(qiáng)調(diào)了經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)，從而會(huì)導(dǎo)致放松了管理效勞，其實(shí)恰恰相反，因?yàn)槲覀兘?jīng)營(yíng)物業(yè)的目的就是效勞，就是想把效勞工作做得更好，就是在物業(yè)企業(yè)能有盈利的情況，讓效勞更加的有保障，就可以防止出現(xiàn)當(dāng)企業(yè)陷入困境中出現(xiàn)的各種問(wèn)題。所專業(yè)管理、至誠(chéng)效勞〞的口號(hào)經(jīng)營(yíng)與效勞在物業(yè)管理中不是矛盾的而是相輔相成的。五、物業(yè)經(jīng)營(yíng)中綜合效勞工程的選擇通過(guò)調(diào)查、綜合、分析，我們把物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中的綜合經(jīng)營(yíng)工程用下表表達(dá)出來(lái)：`類別餐飲類快餐店、茶室、特色餐館、咖啡廳生活效勞類干洗店、服裝加工點(diǎn)、美容美發(fā)、代聘家教、洗車、食品配送等文化娛樂(lè)類書(shū)店、音像店、報(bào)刊亭、打字復(fù)印、健身房、活動(dòng)室教育類幼兒園、老年學(xué)校、托兒所醫(yī)療保健類商務(wù)類維修類家電、汽車、自行車、及各類生活用品維修點(diǎn)房地產(chǎn)中介類代辦房屋買賣、轉(zhuǎn)讓、租賃業(yè)務(wù)、室內(nèi)裝飾、裝修，中介效勞家政類金融類與有關(guān)部門合作開(kāi)辦銀行分理處環(huán)保物資回收類物資回收站、舊報(bào)紙書(shū)刊回收銷售這些工程需要每個(gè)物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自身管理物業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際需求來(lái)綜合考慮，工程可多可少，還可以增加一些有特色的內(nèi)容，總之要表達(dá)出方便住戶、用戶滿意、穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)、優(yōu)質(zhì)高效、企業(yè)盈利的原那么。物業(yè)的經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)應(yīng)側(cè)重在物業(yè)管理效勞的相關(guān)行業(yè)內(nèi)，特別是緊密相關(guān)的行業(yè)，因此，下面的幾項(xiàng)經(jīng)營(yíng)效勞可以作為重點(diǎn)工程，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的盈利。1、家居裝修行業(yè)。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，城鄉(xiāng)居民生活水平也不斷提高，家居裝飾行業(yè)呈加速開(kāi)展的趨勢(shì)，蘊(yùn)藏著巨大的市場(chǎng)商機(jī)和消費(fèi)潛力。物業(yè)管理效勞行業(yè)與裝修行業(yè)有著緊密的聯(lián)系，裝修過(guò)程中對(duì)房屋結(jié)構(gòu)和質(zhì)量的關(guān)口把好了將會(huì)對(duì)今后的物業(yè)管理效勞帶來(lái)便利，降低管理效勞本錢和減少業(yè)主之間的矛盾。物業(yè)管理效勞行業(yè)進(jìn)入家居裝修行業(yè)的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)在：便于管理，裝修過(guò)程中存在的問(wèn)題，最終的矛盾交點(diǎn)會(huì)歸集到物業(yè)管理企業(yè)；容易贏得客戶的依賴，因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)工作的職責(zé)就是區(qū)域內(nèi)的管理；保證質(zhì)量，跑了和尚跑不了廟；有資源保證，物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入裝修行業(yè)，有先天的客觀條件，將會(huì)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)。2成為一種消費(fèi)趨勢(shì)，汽車將是繼住房之后，家庭消費(fèi)的又一個(gè)主流立體化〞停車場(chǎng)行業(yè)成為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入這個(gè)行業(yè)同樣有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，資源、收費(fèi)絕對(duì)有保障。3、環(huán)保產(chǎn)業(yè)是與物業(yè)管理效勞行業(yè)最緊密相關(guān)的行業(yè)。國(guó)家為鼓勵(lì)環(huán)保行業(yè)的開(kāi)展，已出臺(tái)了一系列相關(guān)的優(yōu)惠政策。物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入環(huán)保產(chǎn)業(yè)同樣有著獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。建立區(qū)域性污水處理中心〔站〕。隨著人們生活水平的提高，生態(tài)以收費(fèi)的形式，建設(shè)區(qū)域性污水處理中心，將污水處理后作為非飲用水循環(huán)使用，將是一個(gè)巨大的潛在市場(chǎng)。建立區(qū)域性廢舊家電、電器回收處理中心。隨著國(guó)家對(duì)環(huán)保的重視和人們環(huán)保意識(shí)的提高，廢舊家電、電器回收處理行業(yè)將會(huì)成為新興產(chǎn)業(yè)。建立區(qū)域性垃圾分類處理中心。垃圾分類處理產(chǎn)業(yè)，也是一個(gè)有待開(kāi)發(fā)的新興行業(yè)。4、組建區(qū)域性物流配送中心。物流配送是生活現(xiàn)代化、信息化的一個(gè)重要標(biāo)志和效勞手段。物業(yè)管理效勞企業(yè)只要在現(xiàn)有的小區(qū)管理構(gòu)架中增加一兩個(gè)環(huán)節(jié)，就可以在短時(shí)間內(nèi)形成〔五金交電、日常生活用品〕社區(qū)物流配送，為商家和居民帶來(lái)方便。521效勞企業(yè)，圍繞社區(qū)效勞這個(gè)中心進(jìn)入信息效勞領(lǐng)域，組建區(qū)域性社區(qū)效勞網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，利用信息技術(shù)為社區(qū)居民提供全方位、全天候的效勞。如清潔公司擴(kuò)展家政效勞業(yè)等。從客觀上講，物業(yè)管理效勞企業(yè)進(jìn)入信息效勞領(lǐng)域，在資源方面有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)和有利條件。6、開(kāi)展社區(qū)旅游效勞。社區(qū)旅游有著巨大的市場(chǎng)潛力，隨著人們回歸社會(huì)，社區(qū)觀光游覽、居民家中做客、品嘗家常便飯、體驗(yàn)家庭生活〔住宿〕等方式中蘊(yùn)藏著的巨大商機(jī)。關(guān)鍵是看物業(yè)管理企業(yè)如何正確合理的操作。7、社區(qū)駐點(diǎn)展區(qū)設(shè)置?，F(xiàn)在越來(lái)越多的產(chǎn)品走向社區(qū)，更多的商家在宣傳上希望能夠直接進(jìn)入人們生活的地方進(jìn)行面對(duì)面宣傳，如家電類、建筑裝飾材料類、生活用品類、等等，因此，作為物業(yè)管理企業(yè)又獲得了一定的時(shí)機(jī)，加強(qiáng)與商家的聯(lián)系，既方便了產(chǎn)品的宣傳，又能夠更好的為住戶提供更多的便利，讓住戶也感覺(jué)到學(xué)習(xí)和了解了一些新產(chǎn)品、新知識(shí)，最終企業(yè)能增加收入，何樂(lè)而不為？8原來(lái)百貨市場(chǎng)的主體已經(jīng)發(fā)生動(dòng)搖，超市、小便利店、專賣店等社區(qū)商業(yè)將成為新的開(kāi)展亮點(diǎn)。有專家指出，城市社區(qū)建設(shè)的加快，今后的一段時(shí)