寶業(yè)項目策劃思路說明2

寶業(yè)項目策劃思路說明

1.大盤林立屈指數(shù)來，合肥房地產(chǎn)市場風(fēng)頭較勁的樓盤多是總建筑面積數(shù)十萬平方米的大型社區(qū)，如金色池塘、國際花都、綠城桂花園、世紀(jì)陽光花園等等。像這種十余萬方樓盤比比皆是的情況，在其他省會城市是不多見的。游戲規(guī)則

GameRules綠城·桂花園項目位于合肥高新區(qū)，與人工湖及合肥唯一的山脈大蜀山隔路相望，以“溫馨秀麗、清新典雅的江南小城”為主宣傳語，突出自己為風(fēng)景住宅，以及歐陸風(fēng)格的外立面。無論立面還是會所、景觀，整體承襲了杭州桂花城的風(fēng)格。金色池塘項目位于合肥城西，處于合肥唯一水源地董鋪水庫與合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之間，主要推廣思想是制定“合肥以西為貴”的游戲規(guī)則，宣傳自己所處區(qū)位為“合肥最適宜居住的地方”，是“離市中心最近的風(fēng)景區(qū)住宅”。東?；▓@小區(qū)占地16.6萬平方米，一期規(guī)劃5幢高層，其中1、2、3號樓已成為現(xiàn)房，均價3500—3600元/平方米，據(jù)稱是合肥價格最高的住宅，頂樓復(fù)合式面積超過600平方米，號稱“樓王”，價格逾400萬以上。項目建筑及園林規(guī)劃為新加坡雅科本設(shè)計管理服務(wù)有限公司，示范單元由香港雅思設(shè)計顧問。2.重視品牌各大開發(fā)商均比較重視樓盤品牌的塑造，有較好的策劃公司、廣告公司服務(wù)；樓市營銷策劃水平較高，是各種操盤手段的競技場。游戲規(guī)則

GameRules3.認(rèn)真定位由于供應(yīng)量巨大，且價格并未拉開差距，目標(biāo)客戶重疊，因此每個大盤都形成自己清晰的市場定位，做出區(qū)域概念，以爭奪客戶。游戲規(guī)則

GameRules樓盤定位推廣語關(guān)鍵詞金色池塘合肥最適宜居住的地方董鋪水庫、水景、空氣質(zhì)量、亮麗立面國際花都政務(wù)新區(qū)之都市首席新區(qū)CLD、500強(qiáng)、主題公園、國花組團(tuán)綠城桂花園溫馨秀麗、清新典雅的江南小城蜀山風(fēng)景區(qū)、歐陸風(fēng)格、品質(zhì)世紀(jì)陽光花園成熟社區(qū)生活環(huán)境成熟、低價聯(lián)邦花園新都市主義次級市中心、新都會東?；▓@高尚社區(qū)徽園、會展中心、純高層繁華世家新都市中心大學(xué)城、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、明珠公園萬振?逍遙苑合肥東南上風(fēng)口地段、純凈水入戶、中央空調(diào)金星家園第三種生活合肥陸家嘴、大學(xué)城游戲規(guī)則

GameRules4.猛龍過江合肥市場“外來和尚”較多，外地實(shí)力開發(fā)商操作的項目在當(dāng)?shù)厝〉玫臉I(yè)績要明顯好于當(dāng)?shù)貥潜P。外地開發(fā)商的品牌競爭力、產(chǎn)品開發(fā)理念、營銷手段確實(shí)要優(yōu)于當(dāng)?shù)亻_發(fā)商；另一方面，也從中反映出，合肥居民還存在明顯的崇外心理；本案市場如何定位？如何在產(chǎn)品形態(tài)與市場形象上均與對手形成差別，獨(dú)樹一幟？市場空白點(diǎn)在哪里？怎樣多、快、好、省的建立自己戰(zhàn)略優(yōu)勢？怎樣挖掘所處本案區(qū)域價值，影響消費(fèi)者的價值判斷？問題啟示

TheQuestion怎樣將本案案做加法，，再做減法法？（產(chǎn)品品功能的復(fù)復(fù)合性與產(chǎn)產(chǎn)品氣質(zhì)的的統(tǒng)一性））從何入手建建立寶業(yè)與與本案在合合肥當(dāng)?shù)氐牡钠放?？本案開發(fā)的的價值觀或或氣質(zhì)是什什么？本案開發(fā)的的策劃脈絡(luò)絡(luò)或方法論論是什么？？本案開發(fā)的的機(jī)會點(diǎn)、、創(chuàng)新點(diǎn)在在哪里？問題啟示TheQuestion定位觀“定位”最最核心的思思想，是區(qū)區(qū)隔市場、、焦點(diǎn)經(jīng)營營。我們認(rèn)為所所謂“區(qū)隔隔市場”，，在于仔細(xì)細(xì)分析一下下市場，看看一下各種種競爭力量量可在消費(fèi)費(fèi)者心智中中的大概位位置，以及及他們的優(yōu)優(yōu)勢和弱點(diǎn)點(diǎn)。找出一一塊適合自自己的市場場。所謂““焦點(diǎn)經(jīng)營營”，就是是做到第一一，做到唯唯一。在市市場中最為為本質(zhì)的一一點(diǎn)就是創(chuàng)創(chuàng)造某一個個類別的市市場，使得得自己能夠夠在該類別別的市場中中成為第一一。思考方式ThoughtMode2.價值觀觀廣告巨擘李李奧貝納說說：“每一一件商品都都有與生俱俱來的戲劇劇性”！區(qū)隔不是空空中樓閣，，消費(fèi)者需需要我們證證明給他看看，我們必必須能支撐撐起自己的的概念。要要區(qū)隔市場場、焦點(diǎn)經(jīng)經(jīng)營，必須須自己有““料”！思考方式ThoughtMode1.市場形形象產(chǎn)品思索TheProduct2.推廣理理念歷史的慶典典延續(xù)城市歷歷史文脈的的開放理念念，在于本本案是一種種賦予歷史史感的多層層次的住宅宅街區(qū)。充充分利用老老廠區(qū)的遺遺留資源，，寓舊于新新，是整個個樓盤成為為“歷史的的慶典”。。領(lǐng)受時間的的饋贈，根根據(jù)所在地地具有的強(qiáng)強(qiáng)烈時代特特征，通過過保留，改改造舊有建建筑物和構(gòu)構(gòu)筑物來使使其呈現(xiàn)出出清晰的歷歷史文脈。。在現(xiàn)代材材料和形式式的包裝下下，歷史通通過建筑穿穿越時空，，呈現(xiàn)在現(xiàn)現(xiàn)代人面前前，建筑成成為真正城城市歷史的的延續(xù)。產(chǎn)品思索TheProduct青年林，曾經(jīng)是一代代人愛情的的見證，至至今它蒼翠翠依舊，但但亦難掩衰衰落。舊廠房，它不僅僅是是人們曾經(jīng)經(jīng)生活和工工作的空間間場所，它它還是特定定時代、特特定社會中中的政治經(jīng)經(jīng)濟(jì)文化的的場所，它它能夠在一一定程度上上折射出一一個時代、、一個社會會的精神特特征。安徽拖拉機(jī)機(jī)廠，曾是安徽的的顯赫一時時的國有大大型生產(chǎn)企企業(yè)，有太太多的合肥肥人曾經(jīng)以以它為傲，，雖然進(jìn)入入90年代代以來，它它已日漸衰衰落，但它它仍在合肥肥市民心目目中占有極極重要的地地位。樟樹林，植株茂盛，，保存良好好，在合肥肥市區(qū)內(nèi)不不可多得。。3.項目氣氣質(zhì)歷史的文文化的厚厚重的城城市的關(guān)鍵詞：懷懷舊時代代純真主主流信信仰熱愛愛故事理理想愛愛情城市市愿望………產(chǎn)品思索TheProduct5.項目功能能城市客廳+城市臥室室“守正出奇””成為中原針針對本案的重重要策劃脈絡(luò)絡(luò)。所謂“守守正”就是遵遵循客觀市場場需求的引導(dǎo)導(dǎo)，依據(jù)地塊塊的規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)及現(xiàn)有的優(yōu)優(yōu)、劣勢，踏踏踏實(shí)實(shí)的做做開發(fā)，消滅滅一切多余動動作。而“出出奇”則是在在現(xiàn)有的基礎(chǔ)礎(chǔ)條件之下的的創(chuàng)造性的變變通，通過外外來文化與本本土文化的撞撞擊，迸發(fā)出出新的火花，，使項目從一一開始就立于于較高的起點(diǎn)點(diǎn)，具有創(chuàng)新新的個性。產(chǎn)品思索TheProduct5.1城市市客廳項目銅陵路以以西部分（以以下簡稱西區(qū)區(qū)），該區(qū)域域?qū)俪墒炀幼∽》秶?，三面面臨街的地塊塊條件，使其其具備了商業(yè)業(yè)開發(fā)的潛質(zhì)質(zhì)。中原建議議通過對部分分廠房的改造造，樹立文化化形象，成為為合肥時尚人人士聚集之地地，并通過大大眾化的公眾眾性配套設(shè)施施的營建，打打造成開放式式的商業(yè)街區(qū)區(qū)，進(jìn)而提升升其商業(yè)價值值。產(chǎn)品思索TheProduct主主要思路以畫廊、工作作室、文化中中心等藝術(shù)機(jī)機(jī)構(gòu)為核心樹樹立品牌及帶帶動人氣，再再聚集商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、餐飲、、服務(wù)業(yè)興起起文化娛樂業(yè)業(yè)，最后帶動動西區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)。使之成為為“最時尚的的生活櫥窗””，充分發(fā)掘掘其商業(yè)價值值。產(chǎn)品思索TheProduct北京798798，原為為華北無線電電零部件廠?！，F(xiàn)為北京藝藝術(shù)家基地，，798內(nèi)比比較知名的有有：時態(tài)空間間、風(fēng)和日麗麗家居廊、仁仁俱樂部、北北京東京藝術(shù)術(shù)工程、百年年印象攝影畫畫廊、二萬五五千里文化傳傳播中心、八八十座、左岸岸公社、NOW設(shè)計俱樂樂部等等。798的舊廠廠房與本案驚驚人的相似本項目北京798北京798的的“江湖”在展覽中找到到精致生活北京798的的“時態(tài)空間間”在展覽中體味味歷史北京798的的“百年印象象”在展覽中細(xì)述述回憶泰康路泰康路原為上上海一條普通通街巷。自１９９７年年以來，國際際著名油畫大大師陳逸飛、、著名攝影家家爾冬強(qiáng)等藝藝術(shù)家先后在在泰康路“安安家”，從此此，上海的泰康路路搖身一變，，成為集展示、交流和和培育功能于于一體的上?！八囆g(shù)特特色街”。泰康路原本只只是一條上海海舊巷安托舊廠房泰康路上的工工業(yè)化樓宇安托舊廠房幾幾乎是工業(yè)化化樓宇前生人民針織廠辦辦事處改成的的紅門食品工業(yè)機(jī)械械廠鈑金車間間改成的漢源源主主要物業(yè)類型型：文化視覺中心心（老廠房重重新修葺及裝裝修）、小廣廣場、LOFT商住公寓寓（底層為商商業(yè)街）、酒酒店式精裝修修小公寓、普普通公寓。產(chǎn)品思索TheProduct視覺文化中心心時裝展模特婀娜而下下，幾個紅色色的雕塑人以以不變的清道道夫的姿態(tài)背背向她們視覺文化中心心畫展當(dāng)代藝術(shù)不再再神秘或者孤孤芳自賞，它它以一種民間間的姿態(tài)出現(xiàn)現(xiàn)，以滿足大大眾的時尚追追逐視覺文化中心心視覺藝術(shù)展即使是非官方方的視覺藝術(shù)術(shù)，亦有其忠忠實(shí)的追隨者者小廣場廣場廣場是最容易易吸納人流、、最聚集人氣氣的地方，各各種有特色文文化味道的商商業(yè)活動讓商商業(yè)在街區(qū)文文化的包裝和和烘托下價值值可以倍增。。廣場雕塑運(yùn)用一些具視視覺沖擊力的的雕塑品作為為廣場標(biāo)志。。LOFT商住住公寓酒店式精裝修修小公寓極簡主義風(fēng)格格5.2城市市臥室項目銅陵路以以東部分（以以下簡稱東區(qū)區(qū)）作為本案案的高檔住宅宅式街區(qū)。關(guān)鍵詞：青年年林透明會所所包豪斯風(fēng)風(fēng)格原生態(tài)態(tài)產(chǎn)品思索TheProduct青年林透明會會所透明綠樹掩映下的的透明會所新材料、新技技術(shù)的運(yùn)用根據(jù)不同建筑筑業(yè)態(tài)的差異異，有選擇的的運(yùn)用新材料料、新結(jié)構(gòu)，，以注重滿足足更高的實(shí)用用要求。如通通過采用同層排水系統(tǒng)統(tǒng)，提升衛(wèi)生間間設(shè)備的靈活活性；采用柔性隔音材料料，降低管壁噪噪音；采用置換式新風(fēng)系系統(tǒng)，提供人體健健康所需的新新鮮空氣。充充分發(fā)揮新材材料和新結(jié)構(gòu)構(gòu)的技術(shù)性能能和美學(xué)性能能。對建筑功能的的重視表現(xiàn)為按空間間的用途、性性質(zhì)、相互關(guān)關(guān)系來合理組組織和布局，，按人的生理理要求、人體體尺度來確定定空間的最小小極限等街街區(qū)住宅，，講究圍合街區(qū)住宅，實(shí)實(shí)際上是開放放型小區(qū)，小小區(qū)內(nèi)建筑與與道路具有很很高的親和力力。街區(qū)住宅宅，從公共性性到私密性，，有一個層次次分明的區(qū)域域，相應(yīng)的配配套也被有序序的組合。通通過路徑的不不同，劃分出出小區(qū)內(nèi)外私私密