房地產企業(yè)商業(yè)模式課件

房地產企業(yè)商業(yè)模式研究1關于商業(yè)模式3房地產企業(yè)的商業(yè)模式12香港模式22美國模式28

內容頁數(shù)2關于商業(yè)模式13

商業(yè)模式是為了實現(xiàn)客戶價值最大化，將能使企業(yè)運行的內外各要素整合起來，形成一個完整的、高效率的、具有獨特核心競爭力的運行系統(tǒng)，并通過提供產品和服務使系統(tǒng)持續(xù)達成贏利目標的整體解決方案。什么是商業(yè)模式4商業(yè)模式的分類運營性商業(yè)模式策略性商業(yè)模式運營性商業(yè)模式創(chuàng)造企業(yè)的核心優(yōu)勢、能力、關系和知識：產業(yè)價值鏈定位：企業(yè)處于什么樣的產業(yè)鏈條中，在這個鏈條中處于何種地位，企業(yè)結合自身的資源條件和發(fā)展戰(zhàn)略應如何定位。贏利模式設計：收入來源、收入分配等，如企業(yè)從哪里獲得收入，獲得收入的形式有哪幾種，這些收入以何種形式和比例在產業(yè)鏈中分配，企業(yè)是否對這種分配有話語權。策略性商業(yè)模式涉及企業(yè)生產經營的方方面面：業(yè)務模式：企業(yè)向客戶提供什么樣的價值和利益，包括品牌、產品等。渠道模式：企業(yè)如何向客戶傳遞業(yè)務和價值，包括渠道倍增、渠道集中/壓縮等。組織模式：企業(yè)如何建立先進的管理控制模型，比如建立面向客戶的組織結構，通過企業(yè)信息系統(tǒng)構建數(shù)字化組織等。5價值鏈分拆模式定位于分拆后價值鏈中的最優(yōu)環(huán)節(jié)案例：微軟切入IBM一體化PC價值鏈價值鏈擠壓模式將價值鏈的某個片段外包出去案例:耐克運動鞋的制造環(huán)節(jié)外包價值鏈修補模式改善那些阻礙企業(yè)創(chuàng)造價值的業(yè)績不良的上下游企業(yè)案例：豐田通過培育供應商實現(xiàn)即時上線模式價值鏈重新整合模式重新整合價值鏈，控制系統(tǒng)中的盈利點案例：可口可樂從經營價值鏈的20%（原漿和廣告）發(fā)展到經營價值鏈的80%（從原料到分銷）★價值鏈模式6利潤轉移模式利潤從所有客戶分布變成大部分客戶沒有盈利案例：銀行對不同客戶采用差別定價、差別服務和差別投資微型分割模式客戶得到的產品或服務由相同到不同，再到獨一無二案例：保險業(yè)根據年齡、收入水平或其他變量收取不同保險費權力轉移模式客戶與供應商之間的市場定價權力優(yōu)勢會來回交替變動案例：沃爾瑪利用渠道優(yōu)勢逼使供應商降低價格重新定位模式從舊的客戶世界到新的你希望的客戶世界案例：GE將其客戶由采購部經理轉移到高級管理人員★客戶模式7渠道倍增模式將同一產品通過不同渠道以不同價格銷售案例：圖書銷售渠道由書店擴張到機場、超市、報攤、禮品店以及網站渠道集中模式從數(shù)量眾多的細小渠道到少量的大規(guī)模渠道案例：家樂福將多種多樣的商店集中到一個超級市場內渠道壓縮模式/直銷模式取消多余環(huán)節(jié)，與客戶建立直接聯(lián)系案例：戴爾計算機直銷模式配電盤模式在分銷系統(tǒng)中創(chuàng)造出新的增值服務環(huán)節(jié)案例：eBay電子拍賣平臺區(qū)域領先模式在某個區(qū)域內構建產品銷售市場的絕對優(yōu)勢案例：啤酒★渠道模式8技能轉移模式將獲利重點和資源從一種職能轉到別一種職能案例：諾基亞將核心技能由硬件工程轉向軟件工程金字塔—網絡模式使組織與外界的接觸最大化案例：ABB公司構建了數(shù)以萬計的利潤中心與每一市場的客戶密切相連基石建設模式整個組織從某個戰(zhàn)略性強項開始，加強，再加強案例：微軟從BASIC到DOS到WINDOWS到OFFICE到NT數(shù)字化企業(yè)設計模式將所有無形（信息、溝通、知識）的業(yè)務專移到電子管理案例：戴爾數(shù)字化采購、銷售、物流模式★組織模式9資源模式優(yōu)勢資源模式/寄居蟹模式/資源整合模式/創(chuàng)業(yè)家模式知識模式-經驗曲線模式（GE六西格瑪模式）-從產品到客戶知識模式（沃爾瑪按消費者習性開發(fā)精確銷售模式）-從經營到知識模式（酒店托管模式）-從知識到產品模式（SAP軟件，企業(yè)出書，出售培訓課件）巨型模式-走為上模式（英特爾忍痛退出蕊片制造）-趨同模式（計算機、電視、電訊行業(yè)開始爭奪客戶-行業(yè)標準模式（微軟、英特爾、思科）-技術改變格局模式★其他商業(yè)模式10商業(yè)模式持續(xù)贏利利原則融資有效效性原則資源整合合原則風險控制制原則組織管理理高效率原原則創(chuàng)新原則則合理避稅稅原則客戶價值值最大化原原則成功的商商業(yè)模式式應符合合八大核核心原則則11房地產企企業(yè)的商商業(yè)模式式212房企商業(yè)業(yè)模式選選擇三原原則香港模式式美國模式式13房地產企企業(yè)商業(yè)模式式價值鏈模模式HOW產品業(yè)態(tài)態(tài)模式WHAT區(qū)域發(fā)展展模式WHERE房地產企企業(yè)選擇擇商業(yè)模模式遵循循三個原原則14物業(yè)出租規(guī)劃設計招標投標標施工組織織進度質量量成本營銷管理物業(yè)管理理土地開發(fā)市場研究究投資決策策土地獲取取市場定位位產品策劃劃土地開發(fā)發(fā)階段決策拿地地階段規(guī)劃設計計階段項目施工工階段銷售服務務階段單一價值值鏈環(huán)節(jié)節(jié)—地產開開發(fā)型陸家嘴有限價值值鏈集成成（主導導模式））——房產產開發(fā)型型（萬科科）——物業(yè)業(yè)持有型型（國貿貿）——金融融投資型型（凱德德置地））完整價值值鏈集成成—綜合運運作型金融街★價值鏈模模式15

房產開發(fā)型價價值鏈物業(yè)出租規(guī)劃設計招標投標施工組織進度質量成本本營銷管理物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產品策劃決策拿地階段段規(guī)劃設計階段段項目施工階段段銷售服務階段段房產開發(fā)型價價值鏈包括決決策拿地、規(guī)規(guī)劃設計、項項目施工和銷銷售服務四個個階段，在四四個階段中，，決策拿地和和規(guī)劃設計階階段的增值幅幅度最大；在在各價值鏈環(huán)環(huán)節(jié)中，投資資決策和土地地獲取環(huán)節(jié)最最為關鍵，企企業(yè)必須自己己擁有，其它它環(huán)節(jié)原則上上均可以選擇擇外包；同時時由于環(huán)節(jié)比比較多，對組組織資源的依依賴高于其它它盈利模式，，需要投入相相對多的人力力資源。16

物業(yè)持有型價價值鏈物業(yè)管理規(guī)劃設計招標投標施工組織進度質量成本本經營管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產品策劃決策拿地階段段規(guī)劃設計階段段項目施工階段段經營管理階段段物業(yè)持有型價價值鏈增值主主要來源于優(yōu)優(yōu)質投資物業(yè)業(yè)的長期投資資增值，該種種模式降低了了開發(fā)企業(yè)的的持續(xù)發(fā)展風風險，不會因因為缺乏土地地而使開發(fā)業(yè)業(yè)務中斷；同同時這種模式式對組織資源源和管理團隊隊的要求遠不不如房產開發(fā)發(fā)型那么強烈烈，可以在更更廣闊的范圍圍內選擇投資資持有對象；；持有物業(yè)的最最大問題是它它會占有相當當多的財務資資源，需要極極強大的資金金實力和籌資資能力，因此此，持有物業(yè)業(yè)的數(shù)量、結結構需要根據據企業(yè)的發(fā)展展戰(zhàn)略、投資資戰(zhàn)略保持一一個合理的比比例；與房產產開發(fā)型價值值鏈一樣，投投資決策和土土地獲取兩個個環(huán)節(jié)最為關關鍵，需企業(yè)業(yè)自己擁有，，其它環(huán)節(jié)可可以選擇外包包。17

金融投資型價價值鏈開發(fā)控制財務監(jiān)控投資收回擬投資項目研研究投資決策投資洽商簽訂契約投資分析階段段投資確定階段段投資管理階段段金融投資型價價值鏈的特點點是投資于房房地產項目，，只派出有限限的管理人員員（如財務人人員等），著著眼于獲取投投資收益的盈盈利模式，這這種模式大大大節(jié)省組織資資源，從資本角度涉涉足于房地產產開發(fā)，通過過開發(fā)外包與與經營管理外外包實現(xiàn)增值值，注重資產產增值與現(xiàn)金金回收；其盈盈利來源貫穿穿房地產產業(yè)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)，，既有短期參參與開發(fā)銷售售回收投資，，也有長期租租金收入，總總體盈利豐厚厚；主價值鏈鏈上的投資分分析、投資決決策和投資管管理等各個價價值鏈環(huán)節(jié)都都是關鍵環(huán)節(jié)節(jié)，都需要企企業(yè)具備相應應能力；這種種價值鏈是國國外房地產運運營的主要模模式之一，國國內隨市場發(fā)發(fā)展未來前景景寬闊。18

房地產企業(yè)價價值鏈導向的的業(yè)務模型物業(yè)經營規(guī)劃設計招標管理工程管理營銷管理物業(yè)管理土地開發(fā)及獲取項目策劃項目預算綜合運作型地產開發(fā)型房產開發(fā)型物業(yè)持有型金融投資型19★產品業(yè)態(tài)態(tài)模式公益型物業(yè)：：學校、醫(yī)院等等生產型物業(yè)：：工業(yè)廠房、倉倉儲物流居住型物業(yè)：：普通住宅、公公寓、別墅商業(yè)型物業(yè)：：寫字樓、購物物中心經營型物業(yè)：：酒店、汽車旅旅館、服務式公寓不同業(yè)態(tài)類型型商業(yè)模式各異異20★區(qū)域發(fā)展展模式

土地交易公開開化為房地產產企業(yè)跨區(qū)域域發(fā)展掃清了了障礙。企業(yè)業(yè)在綜合權衡衡資源和能力力的情況下，，進入哪個區(qū)區(qū)域、哪個城城市，已成為為一項重要的的戰(zhàn)略選擇。。房地產企業(yè)的的區(qū)域發(fā)展模式式異地擴張戰(zhàn)略略進行異地擴張張，選擇合適適的市場，可可以有效地避避免房地產企企業(yè)在本地市市場的殘酷競競爭，并提高高企業(yè)資源的的利用效率。。進行異地擴張張，有可能實實現(xiàn)企業(yè)資產產

和規(guī)模在在較短時期內內的高速增長長，

從而增增強企業(yè)抗拒拒市場風險的的能力，成成為具有全國國性影響的房房地產企業(yè)固守戰(zhàn)略利用企業(yè)在本本地市場多年年經營的優(yōu)勢勢，增加土地地儲備，確保保企業(yè)在未來來3-5年內內可以在本地地市場保持足足夠的開發(fā)量量，鞏固企業(yè)業(yè)的市場地位位，也增強與與外來競爭者者進行對抗的的籌碼。整合企業(yè)的所所有資源，集集中投入在本本地市場和房房地產行業(yè)，，放棄異地投投資和大規(guī)模模多元化發(fā)展展目標，進一一步增強企業(yè)業(yè)在當?shù)厥袌鰣龅母偁幍匚晃?，主動適應應更加激烈的的競爭環(huán)境，，爭取競爭的的主動權聯(lián)盟戰(zhàn)略利用企業(yè)熟悉悉本地市場和和公關、政府府等方面的優(yōu)優(yōu)勢，與先進進的企業(yè)或者者強大的外來來競爭者結成成戰(zhàn)略聯(lián)盟，，或者選擇并并購、交互持持股、整體出出售等方式，，發(fā)揮各自的的優(yōu)勢，力求求”雙贏“的的結果21房企商業(yè)模式式選擇三原則則香港模式美國模式22什么是香港模模式所謂的香港模模式，即綜合合開發(fā)模式，，是房地產開開發(fā)的全部流流程，從買地地、建造、賣賣房、管理都都由一家開發(fā)發(fā)商獨立完成成，房子建好好后，地產公公司不持有物物業(yè)，直接出出售。香港房地產開開發(fā)商以相對對廉價的資金金取得土地為為經營導向。。這主要源于香香港土地資源源嚴重稀缺，，土地高度壟壟斷，商品住住宅產品供不應求。香港模式的一一個顯著特點點房地產開發(fā)發(fā)商更多依賴賴于銀行提供供資金。20世紀80年代以來，，中國內地大大部分房地產產企業(yè)基本屬屬于這種模式式23香港模式的背背景和特點—地皮最值錢。。香港擁有660萬人口，，卻只是1070平方公公里的彈丸之之地，而作為為中國人口高高密度最高的的上海，1700萬人卻卻擁有6340平方公里里。對香港地地產商而言，，有地才是生生存的硬道理理?！L期作為支柱柱產業(yè)。作為亞太地區(qū)區(qū)的國際貿易易、金融和航航運中心，城城邦經濟的特特性使港府財財政倚重房地地產業(yè)。二戰(zhàn)戰(zhàn)至今，香港港房地產業(yè)經經歷了五次盛盛衰，雖然幾幾經起伏，但但房地產業(yè)一一直是香港經經濟的支柱之之一，占GDP的比重在在20%以上上，是香港經經濟的“晴雨雨表”?！恋貕艛嘈越浗洜I。政府高度壟斷斷土地，大開開發(fā)商高度壟壟斷市場，房房地產發(fā)展商商占有了最具具稀缺性的土土地資源后，，其它行業(yè)和和社會財富自自動聚攏而來來。24—地產巨巨頭全全能運運作。。即開發(fā)發(fā)商利利用大大量銀銀行資資金拿拿地、、蓋房房、銷銷售、、物管管一條條龍式式的斂斂財滾滾動開開發(fā)模模式，，可稱稱作““全能能開發(fā)發(fā)商””。長長江實實業(yè)、、新鴻鴻基地地產、、新世世界發(fā)發(fā)展、、恒基基兆業(yè)業(yè)等十十家地地產集集團開開發(fā)量量約占占香港港總開開發(fā)量量的80%左右右，市市場集集中度度非常常高。?！诜糠款A預售售制制。。1953年年，，在在香香港港嚴嚴重重供供小小于于求求的的買買方方市市場場下下，，李李嘉嘉誠誠首首創(chuàng)創(chuàng)賣賣樓樓花花的的游游戲戲規(guī)規(guī)劃劃，，從從而而在在資資金金要要求求上上大大大大降降低低了了開開發(fā)發(fā)商商的的入入行行門門檻檻，，有有效效促促進進了了開開發(fā)發(fā)速速度度和和開開發(fā)發(fā)規(guī)規(guī)模模。。香港港模模式式的的背背景景和和特特點點（（續(xù)續(xù)））25香港港房房地地產產企企業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展經經歷歷四四個個階階段段—第一一階階段段：：50、、60年年代代，，市市場場分分散散，，魚魚龍龍混混雜雜。。—第第二二階階段段：70年年代代，，小小型型地地產產公公司司被被淘淘汰汰，，大大型型地地產產公公司司在在競競爭爭中中開開始始出出現(xiàn)現(xiàn)。。這這一一階階段段主主要要影影響響因因素素有有如如下下三三個個方方面面：：（1））市市區(qū)區(qū)舊舊樓樓重重建建基基本本完完成成，，小小幅幅地地皮皮大大大大減減少少；；（2））工工業(yè)業(yè)樓樓宇宇的的興興建建需需要要申申請請比比較較大大幅幅的的土土地地，，加加上上香香港港當當局局批批租租住住宅宅用用地地呈呈現(xiàn)現(xiàn)大大型型化化發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢，，競競投投需需要要付付巨巨款款，，（3））新新建建樓樓宇宇造造價價不不斷斷提提高高，，超超過過了了小小型型地地產產公公司司的的承承受受能能力力26—第三三階階段段：：大型型地地產產公公司司通通過過資資本本運運作作開開始始加加強強其其優(yōu)優(yōu)勢勢地地位位。。（1））上上市市，，增增強強資資本本實實力力；；（2））通通過過資資本本市市場場上上的的換換股股、、收收購購、、合合并并等等活活動動使使資資本本進進一一步步集集中中—第第四四階階段段：：壟斷斷發(fā)發(fā)展展階階段段。。80年年代代以以來來，，香香港港房房地地產產業(yè)業(yè)已已逐逐漸漸為為大大集集團團所所壟壟斷斷，，"長長江江實實業(yè)業(yè)"、、"新新鴻鴻基基地地產產"、、"新新世世界界發(fā)發(fā)展展"、、"恒恒基基兆兆業(yè)業(yè)"、、"合合和和"、、"太太古古"、、"九九龍龍倉倉"等等最最大大的的10家家地地產產集集團團的的市市值值約約占占地地產產建建筑筑類類上上市市公公司司總總市市值值的的七七成成，，開開發(fā)發(fā)量量約約占占總總開開發(fā)發(fā)量量的的80%左左右右，，市市場場集集中中度度相相當當高高。。27房企企商商業(yè)業(yè)模模式式選選擇擇三三原原則則香港港模模式式美國模模式28房地產發(fā)展展的美國模模式，其特特點在于房房地產金融融產業(yè)鏈、、開發(fā)產業(yè)鏈、中介介產業(yè)鏈和和流通產業(yè)業(yè)鏈非常完完整并相互互協(xié)調發(fā)展展，以房地產基金（（REITs）為主的金金融產業(yè)鏈鏈非常發(fā)達達，開發(fā)商商是吸引資資金、把控中中介和流通通的組織者者。在這種模式式下，房地地產的核心心是金融運運作而非開開發(fā)營建，，房地產基基金或者投資商商成為房地地產市場的的主導者，，地產建造造商或中介介商只不過過是圍繞房房地產基金金的配套環(huán)環(huán)節(jié)。美國模式的的本質特征征，是以實實際研究消消費群的購購買力及需需求細分為為經營導向。。其原因在在于美國的的土地資源源幾乎無限限供應。什么是美國國模式29—土地自由供供應。理論上講，，在1990年代初日本本地產泡沫沫最大的時時候，東京京賣掉可以以買下整個個美國，由由此可知日日本地價之之高，美國國地價之低低。如果再再追溯一下下歷史，當當年美國西西部大開發(fā)發(fā)時，只須須交納10美元手續(xù)費費就可以免免費獲得無無人居住土土地160英畝，只要要定居和開開墾5年，土地就就永遠歸私私人所有；；由此形成成美國62％土地私有有的格局。?！叨葘I(yè)化化。開發(fā)模式走走的則是另另一條專業(yè)業(yè)化道路，，投資、開開發(fā)、物業(yè)業(yè)經營等各各業(yè)務板塊塊相對獨立立。專業(yè)化化程度越高高，社會化化大生產的的效率也就就越高，同同時也是充充分市場化化的明證。。美國模式的的背景和特特點30—融資多元化化。在美國，融融資方式除除銀行提供供貸款外，，還依靠退退休基金、、不動產信信貸等多種種金融工具具，只有15％左右是銀銀行資金，，70％是社會大大眾的資金金，其中35％是退休基基金，35％是不動產產基金。—收益大眾化化。美國的房地地產行業(yè)是是長期投資資型的，基基本屬于全全民投資型型的產業(yè)，，追求股東東權益的最最大化，由由于利潤被被民眾攤平平，所以開開發(fā)商難以以斂聚暴利利，也就不不會出現(xiàn)危危害行業(yè)健健康的行為為。美國模式的的背景和特特點（續(xù)））31典型美國房房地產企業(yè)業(yè)分析美國四大房地產公司司PulteHomes:基于客戶細細分和產品品設計、建建造能力關關注價值鏈鏈的前端依靠客戶細細分進行產產品設計建建造，滿足足最大多數(shù)數(shù)客戶的需需求依靠縱向整整合價值鏈鏈降低原材材料成本提高質量Lennar:基于融、投投資和營銷銷能力選擇擇了價值鏈鏈中的土地地和銷售通過獨特的的期權和建建立松散的的合作關系系的方式來擴大土土地資源的的來源--多渠道及雙雙營銷模式式促進銷售售--向顧客提供供完善的金金融服務Centex:基于原材料料生產和房房屋建造優(yōu)勢，，選擇價值值鏈的中段段強化房屋建建設為中心心的主營業(yè)業(yè)務，注重重提提高房房屋質量和和運營效率率發(fā)揮一貫的的在原材料料生產上的的優(yōu)勢，降降低生產成成本Horton:基于其源于于家族企業(yè)業(yè)管控能力力而選擇價價值鏈的前前后端--建筑外外包，監(jiān)督督人員負責責監(jiān)控所有有房屋的建設設并參與重重要的設計計決策--實現(xiàn)在在分散化經經營中的產產品個性化化與規(guī)?；a的統(tǒng)一一32

PulteHomes企業(yè)概況33

PulteHomes發(fā)展歷程34

PulteHomes的最佳實踐踐始終堅持““能力第一一，機會第第二”。從公司的發(fā)發(fā)展歷程可可以印證，，PulteHomes之之所以能夠夠成為美國國第一大房房地產商,它的所有有重大突破破都圍繞一一個基本的的戰(zhàn)略信念念：始終強強調公司卓卓越的競爭爭能力始終如一地地提供超越越期望的客客戶體驗是唯一一個個全美客戶戶滿意度連連續(xù)四年排排名第一的的房地產公公司注重長期持持續(xù)的股東東回報—創(chuàng)下了連連續(xù)53年年持續(xù)盈利利的記錄，，從1994年到2002年年，PulteHomes公司的每股股盈利復合合年增長率率高達26%—管理層最最重要的責責任就是決決定怎樣最最好地把公公司的資源源有效地進進行投資，以保保證業(yè)務的的長期成功功，并讓PulteHomes公司司股東的利利益最大化35

Centex企業(yè)概況36

Centex發(fā)展歷程37

Centex的最佳實踐踐強調“正直直”的Centex之道Centex公司格格外強調商商業(yè)的基本本準則：通通過正確的的途徑獲得得成功。Centex之道：：有闖勁的的、具想象象力的、足足智多謀的的，并且永永遠遵循商商業(yè)倫理和商業(yè)公平平性。CentexWay有三個基基礎：首先先，所有的的員工，特特別是Centex的領導人必必須始終不不渝地遵循循。其次，，所有的員員工能夠跟跟蹤監(jiān)督商商業(yè)行為的的執(zhí)行情況。。第三，最最為重要的的是，Centex提醒同自自己合作的的每一個客客戶也要遵循商業(yè)行行為準則。。以制度和流流程設計促促進增長Centex公司的的戰(zhàn)略是為為增長而設設計的，背背后是系統(tǒng)統(tǒng)而嚴格的的設計：它它強調非常常嚴格的制制度約束，，強調非常常專注、堅堅定的態(tài)度度以及長期期承諾。嚴格的制度度和流程是是Centex公司司在管理上上——尤其其是處理并并購事務時時強有力的的基礎。Centex公司的的努力獲得得了顯著的的回報。近近五年來，，其組合收收益增長率率為29%；股票業(yè)業(yè)績是同期期S&P500指數(shù)數(shù)的140%。38

Horton企業(yè)概況39

Horton發(fā)展歷程40

Horton的最佳實踐踐大規(guī)模并購購從1994年到2002年，，Horton公司司連續(xù)開展展了17項項并購活動動。Horton公司通通過并購當當?shù)爻墒斓牡墓緦崿F(xiàn)現(xiàn)快速地域域擴張。價值鏈專業(yè)業(yè)化Horton公司只只控制價值值鏈的前后后兩端：專專注于設計計、質量和和售后服務務的控制。。在前端，，靈活設計計房屋和處處理細節(jié)的的能力，以以及在提供供低廉價格格住房方面面的努力，，讓Horton公公司成為全全美最佳的的居民住宅宅建筑公司司之一。在在后端，對對客戶友好好謙恭的服服務也是贏贏得青睞和和業(yè)務的賣賣點。Horton公司對價價值鏈前后后兩端的控控制，使其其能夠專注注于向顧客客提供有吸吸引力的產產品，減少少公司的管管理成本，，提高公司司的運營效效率，從而而實現(xiàn)快速速的擴張行行動。分散化經營營Horton公司的的分散化經經營有三個個重要特征征:第一是是簡單的組組織機構。。公司有48個單獨獨的運營單單元，第二二是直接的的激勵機制制。第三是是明確的總總分部管控控體系。41

Lennar企業(yè)概況42

Lennar發(fā)展歷程43

Lennar的最佳實踐踐“關懷”和和“溝通””的企業(yè)文文化公司自成立立之初的文文化基調：：對人的關關懷，把關關懷客戶和和員工作為為公司存在在的首要基基礎。Lennar公司向客客戶承諾：：ICare。把把質量、簡簡單、價值值、創(chuàng)新、、人性作為為客戶關系系的基石。。簡單而一致致的管理系系統(tǒng)—流程管理理：建立了了有序的分分權組織和和嚴密的運運營管控體體系。將土土地確認、、社區(qū)開發(fā)發(fā)、住房設設計、住房房建設、住住房營銷和和銷售等具具體權力下下放給各地地分支機構構，公司總總部在公司司整體戰(zhàn)略略、土地并并購和獲取取、風險控控制、融資資、現(xiàn)金流流管理、信信息系統(tǒng)等等決策方面面保持總體體的控制和和把握。—業(yè)務管理理：通過各各業(yè)務模塊塊的資產負負債表管理理，加強各各地分公司司體系的有有效運行。。Lennar認為為，并購資資產的價值值在于良好好的定位，，資產的流流動性根植植于持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)健的資產產負債管理理。—融資管理理：流動性性、多元化化、不斷努努力。資產產的流動性性帶動了長長期的增長長，同時讓讓Lennar的收收益保持增增長；多樣樣化的長期期負債給Lennar提供了了長期的穩(wěn)穩(wěn)定性；不不斷的努力力保證了Lennar穩(wěn)固的的資產基礎礎。449、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。01:57:4501:57:4501:5712/24/20221:57:45AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2201:57:4501:57Dec-2224-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。01:57:4501:57:4501:57Saturday,December24,202213、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2201:57:4501:57:45December24,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。24十二月月20221:57:45上午01:57:4512月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月221:57上上午12月-2201:57December24,202216、行動出成成果，工作作出財富。。。2022/12/241:57:4501:57:4524December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。1:57:45上上午午1:57上上午午01:57:4512月月-229、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、很多事情努努力了未必有有結果，但是是不努力卻什什么改變也沒沒有。。01:57:4501:57:4501:5712/24/20221:57:45AM11、成功功就是是日復復一日日那一一點點點小小小努力力的積積累。。。12月月-2201:57:4501:57Dec-2224-Dec-2212、世間間成事事，不不求其其絕對對圓