房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈關聯(lián)交易與稅務風險防范

房地產(chǎn)行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈關聯(lián)交易與稅務風險防范主講：張輝主要內(nèi)容一、服務金額偏高勘察、設計、監(jiān)理、建筑二、違法與非法支出三、還原抵銷交易四、實質(zhì)重于形式2稅收征管法第三十六條企業(yè)或者外國企業(yè)在中國境內(nèi)設立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營的機構(gòu)、場所與其關聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務往來，應當按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務往來收取或者支付價款、費用；不按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務往來收取或者支付價款、費用，而減少其應納稅的收入或者所得額的，稅務機關有權進行合理調(diào)整。3關聯(lián)交易的公允性2006企業(yè)財務通則第三十五條企業(yè)發(fā)生關聯(lián)交易的，應當遵守國家有關規(guī)定，按照獨立企業(yè)之間的交易計價結(jié)算投資者或者經(jīng)營者不得利用關聯(lián)交易非法轉(zhuǎn)移企業(yè)經(jīng)濟利益或者操縱關聯(lián)企業(yè)的利潤。4關聯(lián)方認定特別納稅調(diào)整\第二章關聯(lián)申報1、股權控制：直接或間接25%2、資金控制：實收資本50%或借貸資金10%3、人員控制：董事成員半數(shù)以上或一票否決4、經(jīng)營控制：特許權/

銷售/勞務5、親屬關系：直系/三代以內(nèi)旁系/近姻親6、其他關系：享受共同的經(jīng)濟利益5無效合同合同法第五十二條有下列情形之一的，合同無效：（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；注：惡意，明知或應知某種行為將造成損害而故意為之；串通，當事人都具有共同的目的，相互配合或共同實施非法行為6準備同期資料的法律依據(jù)稅收征收管理法第51條第二款納稅人有義務就其與關聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務往來，向當?shù)囟悇諜C關提供有關的價格、費用標準等資料。企業(yè)所得稅法實施條例第114條第三款企業(yè)應當在稅務機關規(guī)定的期限內(nèi)提供與關聯(lián)業(yè)務往來有關的價格、費用的制定標準、計算方法和說明等資料72009法釋5號關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第十九條對于合同法第七十四條規(guī)定的“明顯不合理的低價”，人民法院應當以交易當?shù)匾话憬?jīng)營者的判斷，并參考交易當時交易地的物價部門指導價或者市場交易價，結(jié)合其他相關因素綜合考慮予以確認。82009法釋5號轉(zhuǎn)讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價；對轉(zhuǎn)讓價格高于當?shù)刂笇r或者市場交易價百分之三十的，一般可以視為明顯不合理的高價。91998價格法第二條在中華人民共和國境內(nèi)發(fā)生的價格行為，適用本法。本法所稱價格包括商品價格和服務價格。商品價格是指各類有形產(chǎn)品和無形資產(chǎn)的價格。服務價格是指各類有償服務的收費。101998價格法法第三條條國國家實實行并并逐步步完善善宏觀觀經(jīng)濟濟調(diào)控控下主主要由由市場場形成成價格格的機機制。。價格格的制制定應應當符符合價價值規(guī)規(guī)律，，大多多數(shù)商商品和和服務務價格格實行行市場場調(diào)節(jié)節(jié)價，，極少數(shù)數(shù)商品品和服服務價價格實實行政政府指指導價價或者者政府府定價價。111998價格法法政府指指導價價，是是指依依照本本法規(guī)規(guī)定，，由政政府價價格主主管部部門或或者其其他有有關部部門，，按照照定價價權限限和范范圍規(guī)規(guī)定基基準價價及其其浮動動幅度度，指指導經(jīng)經(jīng)營者者制定定的價價格。如：勘勘查、、設計計、監(jiān)監(jiān)理等等市場調(diào)調(diào)節(jié)價價，是是指由由經(jīng)營營者自自主制制定，，通過過市場場競爭爭形成成的價價格。。122002工程勘勘察設設計收收費管管理規(guī)規(guī)定第五條條工工程勘勘察和和工程程設計計收費費根據(jù)據(jù)建設設項目目投資資額的的不同同情況況，分分別實實行政政府指指導價價和市市場調(diào)調(diào)節(jié)價價。建建設項項目總總投資資估算算額500萬元及及以上上的工程程勘察察和工工程設設計收收費實實行政政府指指導價價；建建設項項目總總投資資估算算額500萬元以以下的工程程勘察察和工工程設設計收收費實實行市市場調(diào)調(diào)節(jié)價價。13以上/以下2009立法技技術規(guī)規(guī)范（（試行行）（（一））“以上上、以以下、、以內(nèi)內(nèi)”均均含本本數(shù)，，“不滿滿、超超過””均不不含本本數(shù)。?！叭铡薄卑?jié)假假日，，“工作作日””不包包含節(jié)節(jié)假日日。142002工程勘勘察設設計收收費管管理規(guī)規(guī)定第六條條實實行政政府指指導價價的工工程勘勘察和和工程程設計計收費費，其其基準準價根根據(jù)《《工程勘勘察收收費標標準》或者者《工程設設計收收費標標準》計算算，除本規(guī)規(guī)定第第七條條另有有規(guī)定定者外外，浮動動幅度度為上上下20%，發(fā)包包人和和勘察察人、、設計計人應應當根根據(jù)建建設項項目的的實際際情況況在規(guī)規(guī)定的的浮動動幅度度內(nèi)協(xié)協(xié)商確確定收收費額額。152002工程勘勘察設設計收收費管管理規(guī)規(guī)定第七條條工工程勘勘察費費和工工程設設計費費，應應當體體現(xiàn)優(yōu)優(yōu)質(zhì)優(yōu)優(yōu)價的的原則則。工工程勘勘察和和工程程設計計收費費實行行政府府指導導價的的，凡在工工程勘勘察設設計中中采用用新技技術、、新工工藝、、新設設備、、新材材料，，有利利于提提高建建設項項目經(jīng)經(jīng)濟效效益、、環(huán)境境效益益和社社會效效益的的，發(fā)發(fā)包人人和勘勘察人人、設設計人人可以以在上上浮25%的幅度度內(nèi)協(xié)協(xié)商確確定收收費額額。16勘察2013財稅37號應稅稅服務務范圍圍注釋釋工程勘勘察勘勘探服服務，，是指指在采采礦、、工程程施工工以前前，對對地形形、地地質(zhì)構(gòu)構(gòu)造、、地下下資源源蘊藏藏情況況進行行實地地調(diào)查查的業(yè)業(yè)務活活動。。鉆井勘探和和爆破勘探探按“建筑筑業(yè)”稅目目17設計2013財稅37號應稅服務務范圍注釋釋設計服務，，是指把計計劃、規(guī)劃劃、設想通通過視覺、、文字等形形式傳遞出出來的業(yè)務務活動。包包括工業(yè)設設計、造型型設計、服服裝設計、、環(huán)境設計計、平面設設計、包裝裝設計、動動漫設計、、展示設計計、網(wǎng)站設設計、機械械設計、工程設計、廣告設計計、創(chuàng)意策策劃、文印印曬圖等18境外設計2004關于外國企企業(yè)在中華華人民共和和國境內(nèi)從從事建設工工程設計活活動的管理理暫行規(guī)定定四外國企業(yè)承承擔中華人人民共和國國境內(nèi)建設設工程設計計，必須選選擇至少一一家持有建建設行政主主管部門頒頒發(fā)的建設設工程設計計資質(zhì)的中中方設計企企業(yè)進行中中外合作設設計，且在在所選擇的的中方設計計企業(yè)資質(zhì)質(zhì)許可的范范圍內(nèi)承接接設計業(yè)務務。19境外設計（（續(xù)）境外設計單單位，無權權在中國境境內(nèi)單獨承承攬設計勞勞務。如果果單獨承攬攬設計勞務務，屬于非非法支出，，不允許在在企業(yè)所得得稅和土地地增值稅前前申報扣除除。如果房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)向境外支支付設計費費，應當扣扣繳增值稅稅，同時有可能能涉及預提提所得稅。。20設計的營改改增1.應扣增值稅稅=接受方支付付的價款÷÷（1+稅率）×稅稅率2.判斷是否轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓著作權權，扣繳預預提所得稅稅應扣預提所所得稅=接受方支付付的價款÷÷（1+稅率）×10%2008國稅發(fā)120號關于調(diào)整整新增企業(yè)業(yè)所得稅征征管范圍問問題的通知知21著作權的人人身權利（一）發(fā)表表權，即決決定作品是是否公之于于眾的權利利（二）署名名權，即表表明作者身身份，在作作品上署名名的權利；；（三）修改改權，即修修改或者授授權他人修修改作品的的權利；（四）保護護作品完整整權，即保保護作品不不受歪曲、、篡改的權權利；22著作權的財財產(chǎn)權（五）復制制權，即以以印刷、復復印、拓印印、錄音、、錄像、翻翻錄、翻拍拍等方式將將作品制作作一份或者者多份的權權利；信息網(wǎng)絡傳傳播權發(fā)行權、出出租權、展展覽權、表表演權、放放映權廣播權、攝攝制權、改改編權、翻翻譯權、匯匯編權23設計圖紙的的著作權焦點：是否否限制使用用1、復制權：：甲方是否否有權復制制到其他工工程項目2、發(fā)行權：：向社會公公開3、改編權：：根據(jù)已有有圖紙創(chuàng)作作另一圖紙紙24虛擬境外設設計費用地域管轄權權居民管轄權權對來源于境境外的所得得不征稅：中國香港/中國澳門/新加坡/馬來西亞/文萊阿根廷/巴西/委內(nèi)瑞拉/危地馬拉巴拿馬/巴拉圭/烏拉圭/哥斯達黎加加肯尼亞/贊比亞25監(jiān)理范圍2000建設工程監(jiān)監(jiān)理范圍和和規(guī)模標準準規(guī)定第五條成成片開發(fā)建建設的住宅宅小區(qū)工程程，建筑面面積在5萬平方米以以上的住宅宅建設工程程必須實行行監(jiān)理；5萬平方米以以下的住宅宅建設工程程，可以實行監(jiān)理，，具體范圍圍和規(guī)模標標準，由省省、自治區(qū)區(qū)、直轄市市人民政府府建設行政政主管部門門規(guī)定。262007建設工程監(jiān)監(jiān)理與相關關服務收費費管理規(guī)定定第四條建建設工程監(jiān)監(jiān)理與相關關服務收費費根據(jù)建設設項目性質(zhì)質(zhì)不同情況況，分別實實行政府指指導價或市市場調(diào)節(jié)價價。依法必須實實行監(jiān)理的的建設工程程施工階段段的監(jiān)理收收費實行政政府指導價價；其它建設工工程施工階階段的監(jiān)理理收費和其其它階段的的監(jiān)理與相相關服務收收費實行市市場調(diào)節(jié)價價。272007建設工程監(jiān)監(jiān)理與相關關服務收費費管理規(guī)定定第五條實實行政府指指導價的建建設工程施施工階段監(jiān)監(jiān)理收費，，其基準價價根據(jù)《建設工程監(jiān)監(jiān)理與相關關服務收費費標準》計算，浮浮動幅度為為上下20%。發(fā)包人和和監(jiān)理人應應當根據(jù)建建設項目的的實際情況況在規(guī)定的的浮動幅度度內(nèi)協(xié)商確確定收費額額282013財稅37號應稅服務務范圍注釋釋鑒證服務，，是指具有專專業(yè)資質(zhì)的的單位，為為委托方的的經(jīng)濟活動動及有關資資料進行鑒鑒證，發(fā)表表具有證明明力的意見見的業(yè)務活活動。包括會計鑒鑒證、稅務務鑒證、法法律鑒證、、工程造價價鑒證、資資產(chǎn)評估、、環(huán)境評估估、房地產(chǎn)產(chǎn)土地評估估、建筑圖圖紙審核、、醫(yī)療事故故鑒定等注：北京、、安徽、山山東292004法函96號關于審理行行政案件適適用法律規(guī)規(guī)范問題的的座談會紀紀要法律規(guī)范在在列舉其適適用的典型型事項后，，又以“等等”、“其其他”等詞詞語進行表表述的，屬屬于不完全全列舉的例例示性規(guī)定定。注：正列舉+等，基層執(zhí)執(zhí)法部門不不得擴展302004法函96號以“等”、、“其他””等概括性性用語表示示的事項，，均為明文文列舉的事事項以外的的事項，且且其所概括括的情形應應為與列舉舉事項類似似的事項。。注：正列舉+等+概括性詞語語，基層執(zhí)執(zhí)法部門可可以擴展31監(jiān)理公司的的營業(yè)稅納納稅地點2009營業(yè)稅暫行行條例第十四條營營業(yè)稅納納稅地點：：（一）納稅稅人提供應應稅勞務應應當向其機機構(gòu)所在地地或者居住住地的主管管稅務機關關申報納稅稅。但是，納稅稅人提供的的建筑業(yè)勞勞務以及國務院財政政、稅務主主管部門規(guī)規(guī)定的其他他應稅勞務務，應當向向應稅勞務務發(fā)生地的的主管稅務務機關申報報納稅。32稅收征管法法第二十一條條從事生生產(chǎn)、經(jīng)營營的納稅人人到外縣（（市）臨時時從事生產(chǎn)產(chǎn)、經(jīng)營活活動的，應應當持稅務務登記證副副本和所在在地稅務機機關填開的的外出經(jīng)營營活動稅收收管理證明明，向營業(yè)業(yè)地稅務機機關報驗登登記，接受受稅務管理理。從事生產(chǎn)、、經(jīng)營的納納稅人外出出經(jīng)營，在在同一地累累計超過180天的，應當當在營業(yè)地地辦理稅務務登記手續(xù)續(xù)。33監(jiān)理公司的的營業(yè)稅納納稅地點（（續(xù)）2004總局令第7號稅務登記記管理辦法法第十條（五五）從事生產(chǎn)、、經(jīng)營的納納稅人外出出經(jīng)營，自自其在同一一縣（市））實際經(jīng)營營或提供勞勞務之日起起，在連續(xù)續(xù)的12個月內(nèi)累計計超過180天的，應當當自期滿之之日起30日內(nèi)，向生生產(chǎn)、經(jīng)營營所在地稅稅務機關申申報辦理稅稅務登記，，稅務機關關核發(fā)臨時時稅務登記記證及副本本；34監(jiān)理合同的的印花稅2000深圳關于工工程監(jiān)理合合同是否征征收印花稅稅問題的批批復經(jīng)請示總局局地方稅司司，“工程程監(jiān)理合同同”不屬于于“技術合合同”，也也不屬于印印花稅稅法法中列舉的的征稅范圍圍。因此，，工程監(jiān)理理單位承接接監(jiān)理業(yè)務務而與建筑筑商簽訂的的合同不征征印花稅。。352012青島關于進一步步加強房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營業(yè)務企企業(yè)所得稅稅管理有關關問題的通通知注重建筑筑工程支支出真實實性的審審核，重重點審核核建筑安安裝成本本、配套套工程成成本，參參照建筑筑工程定定額，查查看建筑筑安裝工工程合同同，衡量量成本費費用水平平是否真真實、合合理，如如與建筑筑工程定定額差距距較大，，應當要要求企業(yè)業(yè)說明原原因。2012國稅發(fā)34號36建筑業(yè)虛虛開發(fā)票票（續(xù)））開發(fā)產(chǎn)品品成本超超過預算算，應當當要求企企業(yè)提供供雙方簽簽訂的變變更合同同，說明明變更的的理由以以及變更更是否在在合理的的范圍以以內(nèi)，否否則主管管地稅機機關應當當核定計計稅成本本。對于明顯顯超出房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)建筑安安裝工程程成本參參考范圍圍的，主主管地稅稅機關要要重點核核實，加加大管理理力度。。37公司的社社會責任任第五條公公司從從事經(jīng)營營活動，，必須遵遵守法律律、行政政法規(guī)，，遵守社社會公德德、商業(yè)業(yè)道德，，誠實守守信，接接受政府府和社會會公眾的的監(jiān)督，，承擔社社會責任任。公司的合合法權益益受法律律保護，，不受侵侵犯。38稅法的社社會責任任一、違反反法律的的各種收入入，應當視視為企業(yè)業(yè)應稅收收入，但但有關職職權部門門已經(jīng)裁裁判為違違法或非非法除外外二、違反反法律的的禁止規(guī)規(guī)定（不不得/應當）的的扣除項項目，在在有關職職權部門門裁判為為違法或或非法行行為前暫暫時可以以申報扣扣除，但但應當取得得行政許許可和可可以直接接認定的違法事事實除外外39行政許可可一、扣除除類應當取得得而沒有有取得的的，不予予扣除2009財稅29號關于企企業(yè)手續(xù)續(xù)費及傭傭金支出出稅前扣扣除政策策的通知知二、收入入類有無許可可證不影影響征稅稅2008國稅函660號關于互互聯(lián)網(wǎng)廣廣告代理理業(yè)務營營業(yè)稅問問題的批批復混業(yè)經(jīng)營營一般經(jīng)經(jīng)營項目目和許可可經(jīng)營項項目，許許可經(jīng)營營項目的的收入有有可能從從高征稅稅402004企業(yè)經(jīng)營營范圍登登記管理理規(guī)定第四條經(jīng)經(jīng)營范范圍分為為許可經(jīng)經(jīng)營項目目和一般般經(jīng)營項項目。許可經(jīng)營營項目是是指企業(yè)業(yè)在申請請登記前前依據(jù)法法律、行行政法規(guī)規(guī)、國務務院決定定應當報報經(jīng)有關關部門批批準的項項目。一般經(jīng)營營項目是是指不需需批準，，企業(yè)可可以自主主申請的的項目。。411999法釋19號關于適用用《中華人民民共和國國合同法法》若干問題題的解釋釋（一））第十條當當事人人超越經(jīng)經(jīng)營范圍圍訂立合合同，人人民法院院不因此認認定合同同無效。但違反反國家限限制經(jīng)營營、特許許經(jīng)營以以及法律律、行政政法規(guī)禁禁止經(jīng)營營規(guī)定的的除外注：視為為主行為為的價外外費用42違法—非法2011立法技術術規(guī)范（（試行））（二））“違法””一般用用于違反反法律強強制性規(guī)規(guī)范的行行為?！胺欠ā薄蓖ǔＧ榍闆r下也也是違法法，但主主要強調(diào)調(diào)缺乏法法律依據(jù)據(jù)的行為為。注：具具體規(guī)定定/原則規(guī)定定43法律原則則公理性原原則，即由法律律原理構(gòu)構(gòu)成的原原則，是是嚴格意意義的法法律原則則，例如如法律平平等原則則、誠實實信用原原則、等等價有償償原則、、無罪推推定原則則、罪刑刑法定原原則等，，具有較較大的普普適性。。政策性原原則，是一個國國家或民民族出于于一定的的政策考考量而制制定的一一些原則則，具有有針對性性、民族族性和時時代性。。442004城市商品品房預售售管理辦辦法第六條商商品房房預售實實行許可可制度。。開發(fā)企企業(yè)進行行商品房房預售，，應當向向房地產(chǎn)產(chǎn)管理部部門申請請預售許許可，取取得《商品房預預售許可可證》。未取得《商品房預預售許可可證》的，不得得進行商商品房預預售。451995國稅函156號營業(yè)稅暫暫行條例例實施細細則第二二十八條條規(guī)定：：“納稅人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地地使用權權或銷售售不動產(chǎn)產(chǎn)，采用用預收款款方式的的，其納納稅義務務發(fā)生時時間為收收到預收收款的當當天?！薄贝隧椧?guī)規(guī)定所稱稱預收款，，包括預預收定金金。因此，預收收定金的營業(yè)業(yè)稅納稅義務務發(fā)生時間為為收到預收定定金的當天。。46違法的廣告宣宣傳1998房地產(chǎn)廣告發(fā)發(fā)布暫行規(guī)定定2002關于進一步加加強房地產(chǎn)廣廣告管理的通通知在取得預售許許可證之前發(fā)發(fā)生的廣告支支出（不含業(yè)務宣傳費），屬于違法法支出，不得得申報扣除；；47違法的廣告宣宣傳（續(xù)）2010關于進一步加加強房地產(chǎn)市市場監(jiān)管完善善商品住房預預售制度有關關問題的通知知未取得預售許許可的商品住住房項目，房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)不得進行行預售，不得得以認購、預預訂、排號、、發(fā)放VIP卡等方式向買買受人收取或或變相收取定定金、預定款款等性質(zhì)的費費用，不得參加任何何展銷活動。48房地產(chǎn)經(jīng)紀2011房地產(chǎn)經(jīng)紀管管理辦法房地產(chǎn)經(jīng)紀，，是指房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和和房地產(chǎn)經(jīng)紀紀人員為促成成房地產(chǎn)交易易，向委托人人提供房地產(chǎn)產(chǎn)居間、代理理等服務并收收取傭金的行行為。2009財稅29號關于企業(yè)手手續(xù)費及傭金金支出稅前扣扣除政策的通通知492011房地產(chǎn)經(jīng)紀管管理辦法第十四條房房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)業(yè)務應當由房房地產(chǎn)經(jīng)紀機機構(gòu)統(tǒng)一承接接，服務報酬酬由房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀機構(gòu)統(tǒng)一一收取。分支機構(gòu)應當當以設立該分分支機構(gòu)的房房地產(chǎn)經(jīng)紀機機構(gòu)名義承攬攬業(yè)務。房地產(chǎn)經(jīng)紀人人員不得以個個人名義承接接房地產(chǎn)經(jīng)紀紀業(yè)務和收取取費用。50違法的認定2002法釋21號關于行政訴訴訟證據(jù)若干干問題的規(guī)定定第六十八條下下列事實法法庭可以直接接認定：（一）自然規(guī)律及定定理；（二）眾所周周知的事實；；（三）按照法法律規(guī)定推定定的事實；（四）已經(jīng)依依法證明的事事實；（五）根據(jù)日常生活活經(jīng)驗法則推推定的事實。。511993反不正當競爭爭法第十三條經(jīng)經(jīng)營者不得得從事下列有有獎銷售（三）抽獎式式的有獎銷售售，最高獎的的金額超過五五千元。1993關于禁止有獎獎銷售活動中中不正當競爭爭行為的若干干規(guī)定52反不正當競爭爭法第十二條經(jīng)經(jīng)營者銷售商商品，不得得違背購買者者的意愿搭售售商品或者附附加其他不合合理的條件。。注：從高適用用稅率，不考考慮是否分別別核算53精裝修房屋1998國稅函53號關于銷售不不動產(chǎn)兼裝修修行為征收營營業(yè)稅問題的的批復納稅人將銷售售房屋的行為為分解成銷售售房屋與裝修修房屋兩項行行為，分別簽簽訂兩份契約約（或合同）），向?qū)Ψ绞帐杖煞輧r款款。對納稅人人向?qū)Ψ绞杖∪〉难b修及安安裝設備的費費用，應一并并列入房屋售售價，按“銷銷售不動產(chǎn)””稅目征收營營業(yè)稅。54營業(yè)稅暫行條條例（混業(yè)））第三條納稅稅人兼有不同同稅目的，應當繳納營業(yè)業(yè)稅的勞務、、轉(zhuǎn)讓無形資資產(chǎn)或者銷售售不動產(chǎn)，應應當分別核算算不同稅目的的營業(yè)額、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓額、銷售售額；未分別別核算營業(yè)額額的，從高適適用稅率。第九條納稅稅人兼營免稅稅、減稅項目目的，應當分分別核算免稅稅、減稅項目目的營業(yè)額；；未分別核算算營業(yè)額的，，不得免稅、、減稅。注：單獨核算算＋自愿55抵銷交易情形：出售小小區(qū)內(nèi)已建成成商鋪，但書書面合同約定定三年后再實實際交付。在在這段期間，，開發(fā)商保留留控制權，用用于售樓部或或樣板間、家家居展示等用用途。2008國稅函576號關于個人與與房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)簽訂有有條件優(yōu)惠價價格協(xié)議購買買商店征收個個人所得稅問問題的批復56抵銷交易（續(xù)續(xù)）2009國稅發(fā)2號特別納稅調(diào)調(diào)整實施辦法法第四十條企業(yè)與關聯(lián)方方之間收取價價款與支付價價款的交易相相互抵銷的，，稅務機關在在可比性分析析和納稅調(diào)整整時，原則上上應還原抵銷交易。注：應當分別別確認營業(yè)收收入和營業(yè)成成本，應收賬賬款和應付賬賬款可以相互互抵頂，避免免影響流轉(zhuǎn)稅稅和財產(chǎn)行為為稅57抵消—抵銷2009立法技術規(guī)范范（試行）（（一）“抵消”用于于表述兩種事事物的作用因因相反而互相相消除，“抵抵銷”用于表表述賬的沖抵抵。法律中表述債債權債務的相相互沖銷抵免免情形時，用用“抵銷”，，不用“抵消消”。58帳/賬2009立法技術規(guī)范范（試行）（（一）表述貨幣、貨貨物出入的記記載、賬簿以以及債等意思思時，用“賬賬”，不用““帳”。賬簿/賬單/賬戶/賬冊/入賬價值帳篷/帳子/帳幕59抵銷交易（合合同法）第九十九條當當事人互負負到期債務，，該債務的標標的物種類、、品質(zhì)相同的的，任何一方方可以將自己己的債務與對對方的債務抵抵銷，但依照照法律規(guī)定或或者按照合同同性質(zhì)不得抵抵銷的除外。。第一百條當當事人互負債債務，標的物物種類、品質(zhì)質(zhì)不相同的，，經(jīng)雙方協(xié)商商一致，也可可以抵銷。602009國稅發(fā)31號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)業(yè)所得稅處理理辦法第三十七條企企業(yè)以換換取開發(fā)產(chǎn)品品為目的，將將土地使用權權投資其他企企業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)項目的，，企業(yè)應在首首次取得開發(fā)發(fā)產(chǎn)品時，將將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用用權和購入開發(fā)產(chǎn)品品兩項經(jīng)濟業(yè)務務進行所得稅稅處理，并按按應從該項目目取得的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品（包括括首次取得的的和以后應取取得的）的市市場公允價值值計算確認土土地使用權轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損損失。61出地方會計處處理借：銀行存款款借借：：固定資產(chǎn)應收賬款貸：應收賬款累計攤銷營營業(yè)外收入入貸：無形資產(chǎn)產(chǎn)營業(yè)外收入62開發(fā)商會計處處理分析：房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)接受土土地時暫不確確認其成本，，待實際分出出開發(fā)產(chǎn)品時時，再按照其其公允價格和和補價以及應應支付的相關關稅費確認土土地成本，同同時計算繳納納契稅借：開發(fā)成本本—土地成本貸：主營業(yè)務務收入63代建房屋行為為2000遼寧關于代建建房收入征收收營業(yè)稅問題題的批復代建房即統(tǒng)建建房（也稱稱委托建房））是指委托方方向受托方提提供規(guī)劃定點點通知、建設設項目立項批批復和年度投投資計劃，受受托方按照委委托方要求，，以委托方名名義建蓋房屋屋并按規(guī)定標標準向委托方方收取手續(xù)費費。64代建房屋行為為（續(xù)）同時符合上述述條件的代建建房，對受托托方取得的手手續(xù)費收入按按代理業(yè)征收收營業(yè)稅；凡凡不同時符合合上述條件的的，對受托方方建蓋的房屋屋一律按自營營業(yè)務由主管管稅務機關核核定其計稅依依據(jù)按銷售不不動產(chǎn)征收營營業(yè)稅。1999陜西于委托建建房征收營業(yè)業(yè)稅問題的通通知1995云南關于營業(yè)業(yè)稅若干征稅稅問題的通知知7651998國稅函554號關于代建房屋屋行為應如何何征收營業(yè)稅稅問題的批復復（現(xiàn)行有效））房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)（以下簡簡稱甲方）取取得土地使用用權并辦理施施工手續(xù)后根根據(jù)其他單位位（以下簡稱稱乙方）的要要求進行施工工，并按施工工進度向乙方方預收房款，，工程完工后后，甲方替乙乙方辦理產(chǎn)權權轉(zhuǎn)移等手續(xù)續(xù)。甲方的上上述行為屬于于銷售不動產(chǎn)產(chǎn)，應按“銷銷售不動產(chǎn)””稅目征收營營業(yè)稅；66代建房屋與定定向開發(fā)代建房屋定定向開發(fā)土地使用權：：工工廠開開發(fā)商商報建手續(xù)：工工廠開開發(fā)商土地轉(zhuǎn)移：x√√開發(fā)商：代代理業(yè)銷銷售不動產(chǎn)產(chǎn)營業(yè)稅：5%（差額）5%（全額）土地增值稅x√√67代建工程1995國稅函156號營業(yè)稅問題題解答（之一一）工程承包公司司不與建設單單位簽訂承包包建筑安裝工工程合同，只只是負責工程程的組織協(xié)調(diào)調(diào)業(yè)務，對工工程承包公司司的此項業(yè)務務則按“服務務業(yè)”稅目征征收營業(yè)稅。。68聯(lián)合建設承擔擔特定項目工業(yè)企業(yè)將擁擁有的土地通通過土地部門門協(xié)議轉(zhuǎn)讓給給開發(fā)商，約約定完成另一一宗土地的特特定項目建設設。注：特定項目目不涉及土地地使用權的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，單獨辦辦理報建手續(xù)續(xù)，屬于開發(fā)發(fā)商的代建項項目，不涉及及轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)產(chǎn)的營業(yè)稅69聯(lián)合建設承擔擔特定項目（（續(xù)）開發(fā)商應將特特定項目對應應的建設成本本作為土地成成本的組成部部分，付款人為開發(fā)發(fā)商，但發(fā)票票抬頭應當填填寫工業(yè)企業(yè)業(yè)2002國稅函1094號關于以項目目換土地等方方式承受土地地使用權有關關契稅問題的的批復70代建保障房情形：政府在在出讓土地時時與開發(fā)商書書面約定在宗地面積外由開發(fā)商代建建保障房由于建設期間間沒有擁有土土地的使用權權，因此未來來交付不涉及及房屋所有權權轉(zhuǎn)移，沒有有營業(yè)稅和土土地增值稅注：抵抵銷交交易，，相互互開票票、換換票71建設保保障房房2007廉租住住房保保障辦辦法第十四四條新新建建廉租租住房房，應應當采采取配配套建建設與與相對對集中中建設設相結(jié)結(jié)合的的方式式，主主要在在經(jīng)濟濟適用用住房房、普普通商商品住住房項項目中中配套套建設設。注：宗地內(nèi)內(nèi)，轉(zhuǎn)讓讓不動動產(chǎn)，，計算算營業(yè)業(yè)稅，，不涉涉及土土地增增值稅稅和企企業(yè)所所得稅稅72拆一還還一1995國稅函函549號關于于外商商投資資企業(yè)業(yè)從事事城市市住宅宅小區(qū)區(qū)建設設征收收營業(yè)業(yè)稅問問題的的批復復對外商商投資資企業(yè)業(yè)從事事城市市住宅宅小區(qū)區(qū)建設設，應應當按按照《《中華華人民民共和和國營營業(yè)稅稅暫行行條例例》的的有關關規(guī)定定，就就其取取得的的營業(yè)業(yè)額計計征營營業(yè)稅稅；對償還還面積積與拆拆遷建建筑面面積相相等的的部分分，由由當?shù)氐囟悇談諜C關關按同同類住住宅房房屋的的成本本價核核定計計征營營業(yè)稅稅。73拆一還一一1999廣東關于于舊城拆拆遷改造造有關營營業(yè)稅問問題的批批復以房產(chǎn)補補償給被被遷戶的的，對補補償面積積與拆遷遷面積相相等的部部分，按按同類住住宅房屋屋的成本本價核定定計征““銷售不不動產(chǎn)””的營業(yè)業(yè)稅；對補償面面積超過過拆遷面面積的部部分，按按營業(yè)稅稅暫行條條例實施施細則第第十五條條規(guī)定，，核定營營業(yè)額計計征“銷銷售不動動產(chǎn)”的的營業(yè)稅稅。74計算公式式拆一還一一：工程造價價÷（1－5.6%）×5.6%開發(fā)成本本，不含含土地但但包括資資本化利利息超面積部部分：工程造價價×（1＋15%）×5.6%75尚未出售售房屋2007物業(yè)管理理條例第四十二二條第二二款已已竣工但但尚未出出售或者者尚未交交給物業(yè)業(yè)買受人人的物業(yè)業(yè)，物業(yè)業(yè)服務費費用由建建設單位位交納。。注：可以以在企業(yè)業(yè)所得稅稅前申報報扣除，，但由于于與已售售商品無無關，不不允許在在計算土土地增值值稅前申申報扣除除76尚未出售售房屋（（續(xù)）2009國稅發(fā)31號房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營業(yè)務務企業(yè)所所得稅處處理辦法法第十五條條企業(yè)對尚尚未出售售的已完完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品和按照有有關法律律、法規(guī)規(guī)或合同同規(guī)定對對已售開開發(fā)產(chǎn)品品（包括括共用部部位、共共用設施施設備））進行日日常維護護、保養(yǎng)養(yǎng)、修理理等實際際發(fā)生的的維修費費用，準準予在當當期據(jù)實實扣除77商品房買買賣合同同范本第十七條條雙方方可以就就下列事事項約定定：1、該商品品房所在在樓宇的的屋面使使用權___________________________________；2、商品房房所在樓樓宇的外外墻面使使用權___________________________________；注：權利利與義務務對等78法律實質(zhì)質(zhì)要件民法通則則第五十五五條民民事法律律行為應應當具備備下列條條件：（一）行為人具具有相應應的民事事行為能能力；（二）意思表示示真實；（三）不違反法法律或者者社會公公共利益益。思考：如如果實質(zhì)質(zhì)要件與與形式要要件不一一致79無效合同同合同法第第五十二二條有有下列情情形之一一的，合合同無效效：（（二）惡意串通通，損害害國家、、集體或或者第三三人利益益；注：惡意，明知或應應知某種行行為將造成成損害而故故意為之；；串通，當事人都都具有共同同的目的，，相互配合合或共同實實施非法行行為80非法目的合同法第五五十二條有有下列情情形之一的的，合同無無效：（三）以合合法形式掩掩蓋非法目目的；注：又稱隱隱匿行為，，這種合同同的外觀合合法，但其其目的違法法。當事人人故意表示示的形式或或故意實施施的行為并并不是要達達到的目的的，也不是是真實意思思。81實質(zhì)重于形形式企業(yè)會計準準則——基本準則第第十六條企業(yè)應當按按照交易或或者事項的的經(jīng)濟實質(zhì)質(zhì)進行會計計確認、計計量和報告告，不應僅僅以交易或或者事項的的法律形式式為依據(jù)。。企業(yè)會計準準則——基本準則講講解企業(yè)發(fā)生的的交易或事事項在多數(shù)數(shù)情況下其其經(jīng)濟實質(zhì)質(zhì)和法律形形式是一致致的，但在在有些情況況下也會出出現(xiàn)不一致致。82不合理的商商業(yè)安排企業(yè)所得稅稅法第四十七條條企業(yè)實施其其他不具有有合理商業(yè)業(yè)目的的安安排而減少少其應納稅稅收入或者者所得額的的，稅務機機關有權按按照合理方方法調(diào)整。。企業(yè)所得稅稅法實施條條例第一百二十十條企業(yè)業(yè)所得稅法法第四十七七條所稱不不具有合理理商業(yè)目的的，是指以以減少、免免除或者推推遲繳納稅稅款為主要要目的。83實質(zhì)課稅原原則特別納稅調(diào)調(diào)整\第十章一一般反避稅稅管理第九十四條條稅務機機關應按照照經(jīng)濟實質(zhì)質(zhì)對企業(yè)的的避稅安排排重新定性性，取消企企業(yè)從避稅稅安排獲得得的稅收利利益。前提：法律律事實與法法律形式不不一致，并并且對稅收收造成消極極影響84事實認定與與稅法一、經(jīng)人民民法院判決決或國家職職權部門實質(zhì)審查的，稅法無無權否定，，不考慮稅稅務機關提提供相反證證據(jù)足以推推翻二、經(jīng)人民民法院調(diào)解解或國家職職權部門形式審查的的，以及經(jīng)經(jīng)專業(yè)技術術部門或具具有法定資資質(zhì)的中介介機構(gòu)鑒定定的，稅法一般承承認，但稅稅務機關提提供相反證證據(jù)足以推推翻的除外外85裁判文書判決書：一一般針對對實體問題題裁定書：一一般針對程程序問題調(diào)解書：調(diào)調(diào)解是指雙雙方或多方方當事人就就爭議的實實體權利、、義務，在在人民法院院等主持下下，自愿進進行協(xié)商，，通過教育育疏導，促促成各方達達成協(xié)議、、解決糾紛紛的辦法。。無須事實認認定和證據(jù)據(jù)質(zhì)證862003行政許可法法第三十四條條行政機機關應當對對申請人提提交的申請請材料進行行審查。申請人提交交的申請材材料齊全、、符合法定定形式，行行政機關能能夠當場作作出決定的的，應當當當場作出書書面的行政政許可決定定。根據(jù)法定條條件和程序序，需要對對申請材料料的實質(zhì)內(nèi)內(nèi)容進行核核實的，行行政機關應應當指派兩兩名以上工工作人員進進行核查。。872009國稅發(fā)31號第六條企企業(yè)通過過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售售合同》或《房地產(chǎn)預售售合同》所取得的收收入，應確確認為銷售售收入的實實現(xiàn)，2003法釋7號第五條商品房的認認購、訂購購、預訂等等協(xié)議具備備《商品房銷售售管理辦法法》第十六條規(guī)定的商品品房買賣合合同的主要要內(nèi)容，并并且出賣人人已經(jīng)按照照約定收受受購房款的的，該協(xié)議議應當認定定為商品房房買賣合同同。88商品房買賣賣合同1、當事人名名稱或者姓姓名和住所所；2、商品房基基本狀況；；3、商品房的的銷售方式式；4、商品房價價款的確定定方式及總總價款、付付款方式、、付款時間間；5、交付使用用條件及日日期；892009國稅發(fā)31號采取視同買斷方方式委托銷售開開發(fā)產(chǎn)品的的，屬于企業(yè)與購買買方簽訂銷銷售合同或或協(xié)議，或企業(yè)、受托托方、購買買方三方共共同簽訂銷銷售合同或或協(xié)議的，如果銷售合合同或協(xié)議議中約定的的價格高于于買斷價格格，則應按按銷售合同同或協(xié)議中中約定的價價格計算的的價款于收收到受托方方已銷開發(fā)發(fā)產(chǎn)品清單單之日確認認收入的實實現(xiàn)；902009國稅發(fā)31號采取視同買斷方方式委托銷售開開發(fā)產(chǎn)品的的，如果屬屬于受托方方與購買方方簽訂銷售售合同或協(xié)協(xié)議的，則則應按買斷斷價格計算算的價款于于收到受托托方已銷開開發(fā)產(chǎn)品清清單之日確確認收入的的實現(xiàn)。2005國稅函917號2007國稅函645號91房地產(chǎn)企業(yè)是否參與最終的商品房買賣合同參與全額確認收入，不得扣除傭金沒有參與按照買斷價格確認收入，受托方再次確認收入公益性捐贈贈2009財稅124號關于通過過公益性群群眾團體的的公益性捐捐贈稅前扣扣除有關問問題的通知知企業(yè)通過公公益性群眾眾團體用于于公益事業(yè)業(yè)的捐贈支支出，在年年度利潤總總額12%以內(nèi)的部分分，準予在在計算應納納稅所得額額時扣除。。年度利潤總總額，是指企業(yè)業(yè)依照國家家統(tǒng)一會計計制度的規(guī)規(guī)定計算的的大于零的的數(shù)額。思考：會計計利潤<0，所得額>093組織員工對對外捐贈包裝：先發(fā)發(fā)放給員工工，再以員員工的名義義通過特定定機構(gòu)對外外公益捐贈贈，可以全全額在個人人所得稅前前申報扣除除，還可以以變相在企企業(yè)所得稅稅前申報扣扣除特定機構(gòu)：：紅十字會會、農(nóng)村義義務教育2009國稅函3號關于企業(yè)業(yè)工資薪金金及職工福福利費扣除除問題的通通知94股權信托股權信托主主要是指信信托機構(gòu)通通過資金信信托計劃向向投資者募募集資金，，然后購買買房地產(chǎn)公公司定向增增發(fā)的股本本，從而成成為房地產(chǎn)產(chǎn)公司的股股東，但一一般不參與與生產(chǎn)經(jīng)營營。在約定的一一定期限屆屆滿后，房房地產(chǎn)公司司溢價回購購信托機構(gòu)構(gòu)持有的股股權，然后后減少房地地產(chǎn)公司實實收資本95股權信托投投資（續(xù)））2002財稅191號關于股權權轉(zhuǎn)讓有關關營業(yè)稅問問題的通知知一、以無形形資產(chǎn)、不不動產(chǎn)投資資入股，參參與接受投投資方利潤潤分配，共共同承擔投投資風險的的行為，不不征收營業(yè)業(yè)稅。二、對股權權轉(zhuǎn)讓不征征收營業(yè)稅稅。焦點問題：：信托公司司股權投資資期間是否否承擔投資資風險。962005法釋5號關于審理涉涉及國有土土地使用權權合同糾紛紛案件適用用法律問題題的解釋第二十六條條合作開開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)合同約定定提供資金金的當事人人不承擔經(jīng)經(jīng)營風險，，只收取固固定數(shù)額貨貨幣的，應當認定為借款款合同。97應當2009立法技術規(guī)規(guī)范（試行行）（一））“應當”與與“必須””的含義沒沒有實質(zhì)區(qū)區(qū)別。法律在表述述義務性規(guī)規(guī)范時，一一般用“應應當”，不不用“必須須”。98股權信托投投資的處理理借：實收資資本資本公積、、盈余公積積、利潤分分配貸：銀行存存款注：按照順順序沖減，，前兩項減減至零為限限2006財企67號關于《公司法》施行后有關關企業(yè)財務務處理問題題的通知992012公告15號根據(jù)《企業(yè)業(yè)所得稅法法》第二十十一條規(guī)定定，對企業(yè)業(yè)依據(jù)財務務會計制度度規(guī)定，并并實際在財財務會計處處理上已確確認的支出出，凡沒有有超過《企企業(yè)所得稅稅法》和有有關稅收法法規(guī)規(guī)定的的稅前扣除除范圍和標標準的，可可按企業(yè)實實際會計處處理確認的的支出，在在企業(yè)所得得稅前扣除除，計算其其應納稅所所得額。1002000國稅函687號關于以轉(zhuǎn)讓讓股權名義義轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)行為征征收土地增增值稅問題題的批復鑒于深圳市市能源集團團有限公司司和深圳能能源投資股股份有限公公司一次性性共同轉(zhuǎn)讓讓深圳能源源（欽州）實業(yè)有限公公司100%的股權，且且這些以股股權形式表表現(xiàn)的資產(chǎn)產(chǎn)主要是土土地使用權權、地上建建筑物，對對此應按土土地增值稅稅的規(guī)定征征稅。1012002財稅191號關于股權轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓有關營營業(yè)稅問題題的通知一、以無形資產(chǎn)產(chǎn)、不動產(chǎn)產(chǎn)投資入股股，參與接接受投資方方利潤分配配，共同承承擔投資風風險的行為為，不征收收營業(yè)稅。。二、對股權權轉(zhuǎn)讓不征征收營業(yè)稅稅。102有限責任公司法第三條公司以其全全部財產(chǎn)對對公司的債債務承擔責責任。有限限責任公司司的股東以以其認繳的的出資額為為限對公司司承擔責任任…注：雙方約約定以前的的債務由以以前的股東東承擔，違違背了法律律強制性規(guī)規(guī)定。103變相轉(zhuǎn)讓土土地變相轉(zhuǎn)讓土土地，開發(fā)發(fā)商取得固固定收益，，投資人既既提供工程程所需資金金，又提供供工程管理理服務，相相關的經(jīng)營營風險由投投資人承擔擔，但對外外完全是以以開發(fā)商的的名義從事事經(jīng)營活動動注：與專業(yè)業(yè)承包的區(qū)區(qū)別在于開開發(fā)商是否否承擔一定定風險104變相轉(zhuǎn)讓土土地和承包包經(jīng)營承包經(jīng)營：：投資人對對開發(fā)項目目的經(jīng)營成成果不擁有有所有權，，僅是按合合同（協(xié)議議）規(guī)定取取得一定所所得的注：開發(fā)商商承擔經(jīng)營營風險變相轉(zhuǎn)讓土土地：投資資人按合同同（協(xié)議））的規(guī)定只只向開發(fā)商商繳納一定定費用后，，開發(fā)項目目的經(jīng)營成成果全部歸歸其所有的的105不動產(chǎn)所有有權變更（（續(xù)）2005法釋5號關于審理理涉及國有有土地使用用權合同糾糾紛案件適適用法律問問題的解釋釋第二十四條條合作開發(fā)房房地產(chǎn)合同同約定提供供土地使用用權的當事事人不承擔擔經(jīng)營風險險，只收取取固定利益益的，應當當認定為土土地使用權權轉(zhuǎn)讓合同同。106不動產(chǎn)所有有權變更（（續(xù)）2005法釋5號第八條土地使用權權人作為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方與受受讓方訂立立土地使用用權轉(zhuǎn)讓合合同后，當當事人一方方以雙方之之間未辦理理土地使用用權變更登登記手續(xù)為為由，請求求確認合同同無效的，，不予支持持。合同效力≠≠登記確認認107變相轉(zhuǎn)讓土土地（營業(yè)業(yè)稅）2003財稅16號關于營業(yè)業(yè)稅若干政政策問題的的通知二（七）單位和個人人轉(zhuǎn)讓在建建項目時，，不管是否否辦理立項項人和土地地使用人的的更名手續(xù)續(xù)，其實質(zhì)質(zhì)是發(fā)生了了轉(zhuǎn)讓不動動產(chǎn)所有權權或土地使使用權的行行為。1082009青島十三1、企業(yè)（出出地方）取取得國有土土地使用權權后，聯(lián)合合其他單位位（出資方方）一同開開發(fā)的，若若雙方約定定，出地方方不承擔經(jīng)經(jīng)營風險而而只收取固固定利益的的，包括貨貨幣資金和和其他非貨貨幣資產(chǎn)，，對出地方方應當按照照轉(zhuǎn)讓國有有土地使用用權計算征征收營業(yè)稅稅和土地增值稅稅，并向出資資方開具發(fā)發(fā)票；1092009青島2、對于取得得土地使用用權的出資資方，繼續(xù)續(xù)投資進行行開發(fā)并建建房出售的的，以新建建房作為開開發(fā)項目，，計算征收收土地增值值稅。其中中對出地方方計算征收收轉(zhuǎn)讓國有有土地使用用權土地增增值稅的價價格，即作作為出資方方取得土地地使用權所所支付的金金額，憑發(fā)發(fā)票在其土土地增值稅稅清算時據(jù)據(jù)以扣除。。110變相轉(zhuǎn)讓土土地（續(xù)））土地和前期期工程費成本1.4億作價價1.5差額0.1億銷售收入4個億，后續(xù)續(xù)發(fā)生2.2億支出4－2.2=1.8（獨立建賬賬并且對方方未繳稅））4－2.2－1.4=0.4（承包經(jīng)營營）4－2.2－1.5=0.3（對方已繳繳稅）111開發(fā)項目封封閉運作工業(yè)企業(yè)擁擁有土地，，聯(lián)合乙方方組建合資資的房地產(chǎn)產(chǎn)公司，雙雙方按照