房地產(chǎn)產(chǎn)品定位概述

第7章房地產(chǎn)產(chǎn)品定位

韓國(guó)波華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院第7章華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院第7章7.1

房地產(chǎn)產(chǎn)品的概念與產(chǎn)品定位華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院7.1.1房地產(chǎn)產(chǎn)品的概念第7章7.1

房地產(chǎn)產(chǎn)品的概念與產(chǎn)品定位華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院圖7.1房地產(chǎn)產(chǎn)品第7章7.1

房地產(chǎn)產(chǎn)品的概念與產(chǎn)品定位華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院7.1.2房地產(chǎn)產(chǎn)品的基本類型第7章7.1

房地產(chǎn)產(chǎn)品的概念與產(chǎn)品定位華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院寫字樓物業(yè)第7章7.1

房地產(chǎn)產(chǎn)品的概念與產(chǎn)品定位華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院寫字樓物業(yè)第7章7.1

房地產(chǎn)產(chǎn)品的概念與產(chǎn)品定位華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院寫字樓物業(yè)第7章7.1

房地產(chǎn)產(chǎn)品的概念與產(chǎn)品定位華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院寫字樓物業(yè)第7章7.1

房地產(chǎn)產(chǎn)品的概念與產(chǎn)品定位華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院寫字樓物業(yè)第7章7.1房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品的概概念與與產(chǎn)品品定位位華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院第7章7.1房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品的概概念與與產(chǎn)品品定位位華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院7.1.2房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品的基基本類類型第7章7.1房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品的概概念與與產(chǎn)品品定位位華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院7.1.3房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品定位位第7章7.1房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品的概概念與與產(chǎn)品品定位位產(chǎn)品定定位的的意義義（1）以開開發(fā)商商或土土地使使用人人的立立場(chǎng)為為出發(fā)發(fā)點(diǎn)，，滿足足其利利益目目標(biāo)；；（2）以目目標(biāo)市市場(chǎng)潛潛在客客戶需需求為為導(dǎo)向向，滿滿足其其產(chǎn)品品期望望；（3）以同同時(shí)滿滿足規(guī)規(guī)劃、、市場(chǎng)場(chǎng)、財(cái)財(cái)務(wù)三三者的的可行行性為為原則則，設(shè)設(shè)計(jì)供供需有有效的的產(chǎn)品品。華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院第7章7.1房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品的概概念與與產(chǎn)品品定位位（1）開發(fā)發(fā)、取取得或或處分分土地地前，，可進(jìn)進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品定定位，，以確確定土土地的的使用用方向向；（2）銷售售、出出租、、經(jīng)營(yíng)營(yíng)或興興建建建筑物物前，，可進(jìn)進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品定定位，，以確確定產(chǎn)產(chǎn)品的的規(guī)劃劃方向向；（3）變更更或調(diào)調(diào)整土土地及及建筑筑物用用途前前，可可進(jìn)行行產(chǎn)品品定位位，以以確定定房地地產(chǎn)變變更用用途的的方向向。產(chǎn)品定定位的的時(shí)機(jī)機(jī)華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院第7章7.1房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品的概概念與與產(chǎn)品品定位位（1）降低低市場(chǎng)場(chǎng)銷售售風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，避避免因因不符符市場(chǎng)場(chǎng)需求求、時(shí)時(shí)機(jī)不不當(dāng)或或供過過于求求等可可能造造成的的收益益損失失；產(chǎn)品定定位的的目的的（2）增加加投資資報(bào)酬酬利潤(rùn)潤(rùn)，例例如創(chuàng)創(chuàng)造個(gè)個(gè)別產(chǎn)產(chǎn)品的的單位位利潤(rùn)潤(rùn)，或或增加加組合合產(chǎn)品品的整整體利利潤(rùn)，，或通通過分分期銷銷售獲獲得全全程利利潤(rùn)等等；（3）發(fā)揮揮整體體作業(yè)業(yè)效果果，避避免開開發(fā)、、銷售售、規(guī)規(guī)劃及及財(cái)務(wù)務(wù)等的的沖突突，能能同時(shí)時(shí)兼顧顧收益益成本本、品品質(zhì)及及時(shí)效效。華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院第7章7.2房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品定位位流程程華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院第7章7.2房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品定位位流程產(chǎn)品定位位是一種種具有成成本及效效益性質(zhì)質(zhì)的策劃劃活動(dòng)，，它的成成本反映映在所運(yùn)運(yùn)用的方方法、所所收集的的信息（（包括質(zhì)質(zhì)與量））及所耗耗用的時(shí)時(shí)間及人人力上，，而它的的效益，，則表現(xiàn)現(xiàn)為產(chǎn)品品定位的的結(jié)果所所能產(chǎn)生生的實(shí)質(zhì)質(zhì)利益。。產(chǎn)品定位位的過程程，實(shí)際際上就是是發(fā)掘市市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)，并針針對(duì)目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展適當(dāng)當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品品，以創(chuàng)創(chuàng)造空間間價(jià)值的的過程。。三層次次產(chǎn)品定定位程序序是依據(jù)據(jù)影響項(xiàng)項(xiàng)目基地地的環(huán)境境范圍大大小所劃劃分的市市（區(qū)））級(jí)層次次的一般般因素、、商圈（生生活圈））層次的的區(qū)域因因素及基基地層次次的個(gè)別別因素。。也就是是說，三三層次定定位的思思路是：：由整體體到局部部、由表表及里地地進(jìn)行分分析定位位。雖然然這三個(gè)個(gè)層次都都包括待待定位的的基地，，但是各各層次所所相對(duì)比比較的對(duì)對(duì)象卻不不同。華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院第7章7.2房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品定位位流程華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院第7章7.2房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品定位位流程華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院第7章7.2房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品定位位流程華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院第7章7.3產(chǎn)品定位位原則Titleinhere華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院第7章7.3產(chǎn)品定位位原則Titleinhere華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院第7章7.3產(chǎn)品定位位原則Titleinhere華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院第7章7.3產(chǎn)品定位位原則Titleinhere華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院第7章7.3產(chǎn)品定位位原則Titleinhere華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院第7章7.3產(chǎn)品定位位原則Titleinhere華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院第7章7.4產(chǎn)品定位位的目標(biāo)標(biāo)取舍華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院第7章7.4產(chǎn)品定位位的目標(biāo)標(biāo)取舍華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院第7章7.4產(chǎn)品定位位的目標(biāo)標(biāo)取舍華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院第7章7.4產(chǎn)品定位位的目標(biāo)標(biāo)取舍華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院第7章7.5產(chǎn)品定位位的實(shí)用用技巧項(xiàng)目物業(yè)類型的分布項(xiàng)目的樓座排布項(xiàng)目的交通組織項(xiàng)目的區(qū)隔建筑形式選擇定位技巧巧華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院7.5.1項(xiàng)目總體體規(guī)劃的的技巧第7章7.5產(chǎn)品定位位的實(shí)用用技巧華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院7.5.2產(chǎn)品單體體定位的的技巧第7章7.5產(chǎn)品定位位的實(shí)用用技巧華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院7.5.2產(chǎn)品單體體定位的的技巧第7章7.5產(chǎn)品定位位的實(shí)用用技巧華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院7.5.2產(chǎn)品單體體定位的的技巧第7章7.5產(chǎn)品定位位的實(shí)用用技巧華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院7.5.2產(chǎn)品單體體定位的的技巧第7章7.5產(chǎn)品定位位的實(shí)用用技巧華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院7.5.2產(chǎn)品單體體定位的的技巧第7章7.5產(chǎn)品定位位的實(shí)用用技巧華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院7.5.2產(chǎn)品單體體定位的的技巧第7章7.5產(chǎn)品定位位的實(shí)用用技巧華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院7.5.2產(chǎn)品單體體定位的的技巧第7章7.5產(chǎn)品定位位的實(shí)用用技巧華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院7.5.2產(chǎn)品單體體定位的的技巧第7章一塊土地地原則上上僅能有有一種規(guī)規(guī)劃方式式四個(gè)層面面要分別別給予權(quán)權(quán)重。各個(gè)層面面的評(píng)估估產(chǎn)品要要依照基基地特性性及產(chǎn)品品定位特特性對(duì)其其重視程程度作必必要的調(diào)調(diào)整。評(píng)估產(chǎn)品品的權(quán)重重以相對(duì)對(duì)性來分分配。7.6產(chǎn)品定位位方案的的分析與與評(píng)價(jià)華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院7.6.1產(chǎn)品的整整體可行行性分析析第7章7.6產(chǎn)品定位位方案的的分析與與評(píng)價(jià)規(guī)劃可行行性分析析有四個(gè)個(gè)因素要要注意，，即容積積率、公公共設(shè)施施、車位位數(shù)量及及動(dòng)線規(guī)規(guī)劃。1針對(duì)面積不大的個(gè)案，容積率是很重要的因素。2不景氣時(shí)時(shí)，公共共設(shè)施比比例要控控制在一一定范圍圍內(nèi)。3市區(qū)內(nèi)的的個(gè)案，，要注意意車位供供應(yīng)的充充分性。。4大面積的的個(gè)案，，須注意意公共設(shè)設(shè)施的分分配。5單層戶數(shù)數(shù)多，動(dòng)動(dòng)線規(guī)劃劃須列為為重點(diǎn)。。6公司經(jīng)營(yíng)營(yíng)規(guī)模大大小會(huì)影影響各規(guī)規(guī)劃產(chǎn)品品的重要要程度。。華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院7.6.2產(chǎn)品的規(guī)規(guī)劃可行行性分析析第7章Titleinhere投資回收期財(cái)務(wù)可行行性分析析的因素素有四個(gè)個(gè)，分別別為投資資報(bào)酬率率、凈現(xiàn)現(xiàn)值、投投資回收收期限及及資金投投入量等等，這四四個(gè)因素素的重要要性，要要視公司司政策、、產(chǎn)品形形態(tài)、景景氣、金金融政策策等外界界環(huán)境的的特性，，而作不不同的調(diào)調(diào)整。預(yù)選方案案評(píng)估時(shí)時(shí)應(yīng)考慮慮財(cái)務(wù)可可行性Titleinhere公司政策Titleinhere個(gè)案規(guī)模模財(cái)務(wù)可行行性分析析7.6產(chǎn)品定位位方案的的分析與與評(píng)價(jià)Titleinhere金融政策Titleinhere市場(chǎng)景氣度華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院第7章在管理理理論中著著名的““二因素素”激勵(lì)勵(lì)理論指指出，有有一種激激勵(lì)因素素當(dāng)它存存在時(shí)，，享受的的人不會(huì)會(huì)感覺到到其好處處，因此此激勵(lì)效效果有限限，然而而一旦失失去它的的時(shí)候，，大家都都會(huì)察覺覺到其痛痛苦與不不便，所所以反激激勵(lì)效果果很大。。在預(yù)選方方案評(píng)估估時(shí)，管管理可行行性也扮扮演類似似角色，，即管理理上軌道道，對(duì)銷銷售也許許僅僅有有些幫助助，但是是管理無(wú)無(wú)序、雜雜亂無(wú)章章，卻絕絕對(duì)是銷銷售失敗敗的致命命關(guān)鍵。。在進(jìn)行行管理可可行性分分析時(shí)，，有三個(gè)個(gè)因素必必須納入入考慮，，即居住住水準(zhǔn)、、樓層用用途與管管理方法法，這三三個(gè)因素素隨著訴訴求客戶戶群、個(gè)個(gè)案規(guī)模模、公司司政策等等的不同同，而分分別給予予重要程程度不一一的權(quán)重重。7.6產(chǎn)品定位位方案的的分析與與評(píng)價(jià)華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院第7章7.6產(chǎn)品定位位方案的的分析與與評(píng)價(jià)居住水準(zhǔn)準(zhǔn)的合理理性分析析（1）單元面面積的一一致性要要高。（2）樓層用用途單一一性要強(qiáng)強(qiáng)。（3）樓上住住戶與樓樓下營(yíng)業(yè)業(yè)場(chǎng)所的的出入動(dòng)動(dòng)線要能能獨(dú)立分分開。（4）戶數(shù)要要適當(dāng)。。管理方法法合理性性分析（1）要控制制大樓管管理的人人事費(fèi)用用。（2）單元面面積不宜宜過小。。（3）避免采采用復(fù)合合式產(chǎn)品品。（4）單元面面積大小小要較一一致。（5）大樓的的公共空空間與私私有空間間要能界界定清楚楚。（6）公共設(shè)設(shè)施要適適當(dāng)。。。樓層用途途的合理理性分析析（1）單元面面積大小小要盡量量一致。。（2）各樓層層用途以以一致為為宜。（3）不同用用途的樓樓層，其其出入口口要獨(dú)立立。華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院第7章7.6產(chǎn)品定位位方案的的分析與與評(píng)價(jià)華北科技學(xué)院建筑工程學(xué)院復(fù)習(xí)思考考題1.考慮房地地產(chǎn)產(chǎn)品品和服務(wù)務(wù)差異化化的不同同方式，，如果你你進(jìn)行房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品消