房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算

第6章房地產(chǎn)成本開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算

第一節(jié)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容一、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本概念（一）成本與費(fèi)用聯(lián)系與區(qū)別1、區(qū)別（1）對(duì)象不同成本是以產(chǎn)品為對(duì)象的企業(yè)資源的消耗；費(fèi)用是企業(yè)以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)生的各種消耗。（2）作用不同成本是為產(chǎn)品取得經(jīng)營(yíng)收入補(bǔ)償?shù)暮馁M(fèi)；費(fèi)用是為企業(yè)利潤(rùn)而發(fā)生消耗。2、相同點(diǎn)性質(zhì)相同：即都是產(chǎn)生的費(fèi)用。（二）概念開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)商品房過(guò)程發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。（三）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容1、土地開(kāi)發(fā)成本；2、房屋開(kāi)發(fā)成本；3、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本。成本與費(fèi)用結(jié)構(gòu)合計(jì)合計(jì)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)12其他費(fèi)用11開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)10銷售費(fèi)用9財(cái)務(wù)費(fèi)用8管理費(fèi)用7開(kāi)發(fā)間接費(fèi)6公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)5建筑安裝工程費(fèi)4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)3前期工程費(fèi)2土地費(fèi)用1項(xiàng)目序號(hào)工程成本企業(yè)開(kāi)發(fā)全部費(fèi)用

開(kāi)發(fā)成本甲方乙方直接成本1、2、3、4、5二、開(kāi)發(fā)成本在建筑產(chǎn)品中的結(jié)構(gòu)4103054.568.530工程建設(shè)材料采購(gòu)其他費(fèi)用市場(chǎng)費(fèi)用銷售費(fèi)用建造成本38.5%銷售成本9%社區(qū)配套市政建設(shè)土地成本30%土地轉(zhuǎn)讓未加財(cái)務(wù)成本與管理費(fèi)用環(huán)境因素設(shè)計(jì)因素1055577.5基本利潤(rùn)項(xiàng)目收益率22.5%5941彈性成本和利潤(rùn)剛性成本和利潤(rùn)關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程圖三、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本對(duì)象1、土地開(kāi)發(fā)成本：指公司開(kāi)發(fā)土地（建設(shè)場(chǎng)地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。2、配套設(shè)施成本：公司開(kāi)發(fā)有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施、不能計(jì)入配套的公共基礎(chǔ)設(shè)計(jì)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。3、房屋開(kāi)發(fā)成本：指公司開(kāi)發(fā)房屋所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。4、開(kāi)發(fā)成本：是指公司在土地、配套設(shè)施、房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

房地產(chǎn)成本核算的步驟：1、確定成本對(duì)象2、確定成本項(xiàng)目3、將成本支出計(jì)入成本對(duì)象具體項(xiàng)目4、確定已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本

[比較與掌握]：確定成本對(duì)象的原則？

如何確定成本對(duì)象？1.土地征用用費(fèi)及拆拆遷補(bǔ)償償費(fèi)2.前期工程程費(fèi)3.基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)費(fèi)4.建筑安裝裝工程費(fèi)費(fèi)5.公共配套套設(shè)施費(fèi)費(fèi)6.開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)請(qǐng)分析:哪些成本本項(xiàng)目可可控?房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品六大成本項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品成本項(xiàng)目目1、土地征征用及拆拆遷補(bǔ)償償費(fèi)：為取得土土地開(kāi)發(fā)發(fā)使用權(quán)權(quán)（開(kāi)發(fā)發(fā)權(quán)）而而發(fā)生的的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用。主主要包括括以下項(xiàng)項(xiàng)目：包括土地出讓讓金、土地轉(zhuǎn)讓讓費(fèi)、土地變變更用途途及超面面積補(bǔ)交交的地價(jià)價(jià)、繳納的契契稅和印花稅稅等；拆遷補(bǔ)償償費(fèi)；土地閑置置費(fèi)。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品成本項(xiàng)目目2、前期工工程費(fèi)：：是指在取取得土地地開(kāi)發(fā)權(quán)權(quán)之后，，項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)工之前前發(fā)生的的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用。如如項(xiàng)目前前期報(bào)建建費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)評(píng)估費(fèi)、、勘測(cè)丈量費(fèi)、、三通一平平費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施施費(fèi)（甲方的的）。3、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)：：供電工程費(fèi)、、給排水工程費(fèi)、、供熱、供氣工程費(fèi)、、道路工程、通訊工程、電視、照明、綠化、、環(huán)衛(wèi)4、建筑安安裝工程程費(fèi)：土建工程程費(fèi)（基礎(chǔ)、、主體、、甲供材材料費(fèi)））和安裝工程程費(fèi)（電氣安安裝、弱弱電安裝裝、給排排水安裝裝工程費(fèi)費(fèi)、電梯梯安裝、、空調(diào)、、消防、、燃?xì)?、、煤氣和和門(mén)窗等等安裝工工程費(fèi)。。工程監(jiān)監(jiān)理費(fèi)））。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品成本項(xiàng)目目5、公共配配套設(shè)施施費(fèi)：不可經(jīng)營(yíng)營(yíng)性公共配套套設(shè)施、、業(yè)主和和小區(qū)可可經(jīng)營(yíng)性公共配套套設(shè)施（（幼兒園園、郵局局等）；；地下室室、車庫(kù)庫(kù)可按產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況況劃分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品成本項(xiàng)目目6、開(kāi)發(fā)間間接費(fèi)用用：是指房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)組織房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)而發(fā)發(fā)生的各各項(xiàng)費(fèi)用用。主要包括括管理人人員工資資、職工工福利費(fèi)費(fèi)、折舊舊費(fèi)、修修理費(fèi)、、辦公費(fèi)費(fèi)、水電電費(fèi)、勞勞動(dòng)保護(hù)護(hù)費(fèi)、工工程管理理費(fèi)、周周轉(zhuǎn)房攤攤銷以及及項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷設(shè)施施建造費(fèi)費(fèi)等。如利息貸貸款費(fèi)用用、物業(yè)業(yè)管理基基金、質(zhì)質(zhì)檢費(fèi)、、開(kāi)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)管理理費(fèi)等。。為取得土地開(kāi)開(kāi)發(fā)使用權(quán)（（開(kāi)發(fā)權(quán)）而而發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用。主要要包括以下項(xiàng)項(xiàng)目：1、土地買(mǎi)價(jià)（（出讓金）2、大市政配套套費(fèi)3、契稅4、耕地占用稅稅5、土地使用費(fèi)費(fèi)6、土地閑置費(fèi)費(fèi)注意國(guó)家相關(guān)關(guān)政策。土地征用費(fèi)及及拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)7、土地變更用用途和超面積積補(bǔ)交的地價(jià)價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)費(fèi)8、拆遷補(bǔ)償支支出9、安置及動(dòng)遷遷支出10、回遷房建造造支出11、農(nóng)作物補(bǔ)償償費(fèi)12、危房補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)土地征用費(fèi)及及拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期期發(fā)生的水文文地質(zhì)勘察、、測(cè)繪、規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)、可可行性研究、、籌建、場(chǎng)地地通平等前期期費(fèi)用。下列費(fèi)用可否否列入前期工工程費(fèi)：1、報(bào)批報(bào)建費(fèi)費(fèi)2、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)費(fèi)前期工程費(fèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所所發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支支出，主要包包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目?jī)?nèi)道路、供供水、供電、、供氣、排污污、排洪、通通訊、照明等等社區(qū)管網(wǎng)工工程費(fèi)和環(huán)境境衛(wèi)生、園林林綠化等園林林環(huán)境工程費(fèi)費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程中發(fā)生生的各項(xiàng)建筑筑安裝費(fèi)用，，主要包括開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)等。自營(yíng)方式發(fā)生生的建筑安裝裝工程費(fèi)和以以出包方式支支付給承包單單位的建筑安安裝工程費(fèi)。。一般稱為““建安成本””。建筑安裝工程程費(fèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所所發(fā)生的、獨(dú)獨(dú)立的非營(yíng)利利性的，且產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬于全體體業(yè)主的，或或無(wú)償贈(zèng)予地地方政府、政政府公用事業(yè)業(yè)單位的公共共配套設(shè)施支支出。公共配套設(shè)施施費(fèi)企業(yè)為直接組組織和管理開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)發(fā)生的，且不不能將其歸屬屬于特定成本本對(duì)象的成本本費(fèi)用性支出出。主要包括括管理人員工工資、職工福福利費(fèi)、折舊舊費(fèi)、修理費(fèi)費(fèi)、辦公費(fèi)、、水電費(fèi)、勞勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、、工程管理費(fèi)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤攤銷以及項(xiàng)目目營(yíng)銷設(shè)施建建造費(fèi)等。[運(yùn)用]：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)與管理費(fèi)用用的區(qū)別開(kāi)發(fā)間接費(fèi)2土地開(kāi)發(fā)成本本核算一、土地開(kāi)發(fā)發(fā)內(nèi)容按用途可分為為2類：一是：為了轉(zhuǎn)讓、、出租而構(gòu)臺(tái)臺(tái)商品性土地地，可出售的的土地?！?dú)立成為房地產(chǎn)商品二是：為開(kāi)發(fā)自己己的商品房產(chǎn)產(chǎn)品而開(kāi)發(fā)的的土地，即為為建造產(chǎn)品而開(kāi)發(fā)土地。?！欠课萆唐返囊徊糠?。二、土地開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)項(xiàng)目共計(jì)4項(xiàng)1.土地征用及拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)2.前期工程費(fèi)3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)4.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)三、土地開(kāi)發(fā)發(fā)成本會(huì)計(jì)語(yǔ)語(yǔ)言表達(dá)（一）科目設(shè)設(shè)置方法1.“生產(chǎn)成本”——一級(jí)科目庫(kù)庫(kù)存存商品1.土地購(gòu)買(mǎi)的實(shí)際成本2.前期工程的實(shí)際成本3.基礎(chǔ)設(shè)施的實(shí)際成本4.間接費(fèi)用的實(shí)際成本開(kāi)發(fā)完工，驗(yàn)收合格。（二）會(huì)計(jì)分分錄（1）發(fā)生的土地地出讓金時(shí)借：生產(chǎn)成本——某×××商品性土地（（成本對(duì)象））—土地征用及拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)（（成本項(xiàng)目））貸：銀行存款等（2）發(fā)生前期工工程費(fèi)時(shí)借：生產(chǎn)成本——某×××商品性土地（（成本對(duì)象））—前期工程費(fèi)（（成本項(xiàng)目））貸：銀行存款等（3）發(fā)生基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)時(shí)借：生產(chǎn)成本——某×××商品性土地（（成本對(duì)象））—基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（（成本項(xiàng)目））貸：銀行存款等（4）發(fā)生現(xiàn)場(chǎng)管管理費(fèi)用時(shí)借：生產(chǎn)成本——某×××商品性土地（（成本對(duì)象））—開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（成本項(xiàng)目））貸：開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)用（5）開(kāi)發(fā)完工后后借：庫(kù)存商品——某×××商品性土地（（產(chǎn)品名稱））貸：生產(chǎn)成本（（開(kāi)發(fā)成本總總額）——某×××商品性土地開(kāi)開(kāi)發(fā)成本自用土地開(kāi)發(fā)發(fā)完成時(shí)，計(jì)計(jì)入房屋成本本的項(xiàng)目中借：生產(chǎn)成本——×××房屋開(kāi)發(fā)成本本（產(chǎn)品名稱稱）——土地征用及拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)貸：生產(chǎn)成本（（開(kāi)開(kāi)發(fā)土地成本本總額）——×××自用土地開(kāi)發(fā)發(fā)成本3配套設(shè)施開(kāi)發(fā)發(fā)成本核算一、配套設(shè)施施內(nèi)容（一）房地產(chǎn)產(chǎn)配套設(shè)施定定義公共配套設(shè)施施：主要指住住宅區(qū)內(nèi)的市市政公用設(shè)施施和綠地。1、公用設(shè)施包括道路、公公交站場(chǎng)、環(huán)環(huán)衛(wèi)設(shè)施、各各類公用管線線(自來(lái)水、電力力、電信、燃燃?xì)狻崃?、、有線電視、、雨水、污水水等)及相應(yīng)的建筑筑物、構(gòu)筑物物。2、公共設(shè)施主主要包括教育育、醫(yī)療衛(wèi)生生、文化體育育、商業(yè)服務(wù)務(wù)、行政管理理和社區(qū)服務(wù)務(wù)和綠地二、公共配套套設(shè)施分類1、建成后能夠夠有償轉(zhuǎn)讓的的（1）公用管線(自來(lái)水、電力力、電信、燃燃?xì)?、熱力、、有線電視、、雨水、污水水等)及相應(yīng)的建筑筑物、構(gòu)筑物物。（2）規(guī)劃小區(qū)內(nèi)內(nèi)的銀行、商商店、郵局等等（3）非營(yíng)業(yè)性性配套設(shè)施，，如學(xué)校、幼幼兒園、醫(yī)院院等。2、建成后不能能轉(zhuǎn)讓的如業(yè)主辦公室室、水塔、車車棚、公廁等等商業(yè)配套設(shè)施施小區(qū)設(shè)計(jì)圖三、配套設(shè)施施成本項(xiàng)目共計(jì)6個(gè)1.土地征用費(fèi)及及拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)2.前期工程費(fèi)3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)4.建筑安裝工程程費(fèi)5.公共配套設(shè)施施費(fèi)6.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)四、配套設(shè)施施會(huì)計(jì)核算（一）原則對(duì)可轉(zhuǎn)讓的當(dāng)當(dāng)作房屋單獨(dú)獨(dú)為成本對(duì)象象。對(duì)不可轉(zhuǎn)讓的的，費(fèi)用可以以作為房屋核核算對(duì)象的下下的子成本項(xiàng)項(xiàng)目——“配套設(shè)施工程程費(fèi)”（二）科目設(shè)設(shè)置1、開(kāi)發(fā)成本——商店（成本對(duì)對(duì)象）——土地征用及拆拆遷補(bǔ)償——前期工程費(fèi)——基礎(chǔ)設(shè)施工程程費(fèi)——建安工程費(fèi)——配套設(shè)施工程程費(fèi)（不轉(zhuǎn)讓的如如水塔）——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用用五、配套設(shè)施施計(jì)算配套設(shè)施預(yù)提提率=某配套設(shè)施預(yù)預(yù)算成本/應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)設(shè)施預(yù)算成本的合計(jì)注意：主要是不轉(zhuǎn)讓配套設(shè)設(shè)施的向商品房和可轉(zhuǎn)讓的商品性配套套設(shè)施分配。。案例書(shū)P170-171分子：不能轉(zhuǎn)讓的配配套設(shè)施預(yù)算算成本；分母：商品房和可轉(zhuǎn)讓的商品性配套套設(shè)施預(yù)算成成本。4房屋開(kāi)發(fā)成本本核算一、房屋開(kāi)發(fā)發(fā)成本構(gòu)成（1）土地征用及及拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)或批租地價(jià)價(jià)（2）前期工程費(fèi)費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)；（4）建筑安裝工工程費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)；（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用用分配P160定義：指現(xiàn)成發(fā)生的的甲方管理費(fèi)費(fèi)用。用途：向各商品房和和出售的配套套設(shè)施分配公式：分配率=本月實(shí)際開(kāi)發(fā)發(fā)單位費(fèi)用/分配產(chǎn)品直接接成本×100%某產(chǎn)品應(yīng)分配配的開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)=該產(chǎn)品直接成成本×分配率1.一般房屋開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目，以每每一獨(dú)立編制制設(shè)計(jì)概（預(yù)預(yù)）算，或每每一獨(dú)立的單單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程程為成本核算算對(duì)象。2.同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類型型相同的群體體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，，開(kāi)竣工時(shí)間間相近，同一一施工隊(duì)伍施施工的，并為為一個(gè)成本核核算對(duì)象，開(kāi)開(kāi)發(fā)完成后，，再按各個(gè)單單項(xiàng)工程概預(yù)預(yù)算數(shù)的比例例，計(jì)算各幢幢房屋的開(kāi)發(fā)發(fā)成本。二、房屋開(kāi)發(fā)發(fā)成本對(duì)象小區(qū)商品住房房3.對(duì)于個(gè)別規(guī)模模較大、工期期較長(zhǎng)的房屋屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，，可以結(jié)合經(jīng)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的的需要，按房房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的部位劃分分成本核算對(duì)對(duì)象。二、房屋開(kāi)發(fā)發(fā)成本對(duì)象（一）科目設(shè)設(shè)置方法1.“生產(chǎn)成本”——商品房庫(kù)庫(kù)存商商品三、會(huì)計(jì)核算算設(shè)置1.土地購(gòu)買(mǎi)的實(shí)際成本2.前期工程的實(shí)際成本3.基礎(chǔ)設(shè)施的實(shí)際成本4.建安工程實(shí)際成本5.配套設(shè)施實(shí)際成本6.間接費(fèi)用的實(shí)際成本開(kāi)發(fā)完工，驗(yàn)收合格。三、會(huì)計(jì)核算算設(shè)置（二）成本核核算方法1、發(fā)生的土地地拆遷及補(bǔ)償償費(fèi)借：生產(chǎn)成本本—101商品房開(kāi)發(fā)成成本__土地征用及拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)—土地出讓金1800000貸：銀行存款款1800000（二）成本核核算方法2、發(fā)生的前期期工程費(fèi)借：生產(chǎn)成本本—101商品房開(kāi)發(fā)成成本__前期工程費(fèi)—設(shè)計(jì)費(fèi)280000貸：銀行存款款280000三、會(huì)計(jì)核算算設(shè)置（二）成本核核算方法3、發(fā)生的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)借：生產(chǎn)成本本—101商品房開(kāi)發(fā)成成本__基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)—供水設(shè)施費(fèi)200000貸：銀行存款款200000三、會(huì)計(jì)核算算設(shè)置（二）成本核核算方法4、發(fā)生的建筑筑安裝工程費(fèi)費(fèi)借：生產(chǎn)成本本—101商品房開(kāi)發(fā)成成本__建安工程費(fèi)—土建費(fèi)用19000000貸：銀行存款款19000000三、會(huì)計(jì)核算算設(shè)置（二）成本核核算方法5、公共設(shè)施配配套費(fèi)借：生產(chǎn)成本本—101商品房開(kāi)發(fā)成成本__配套設(shè)施費(fèi)—水塔修建費(fèi)300000貸：應(yīng)付費(fèi)用用/預(yù)提費(fèi)用300000三、會(huì)計(jì)核算算設(shè)置（二）成本核核算方法5、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用借：生產(chǎn)成本本—101商品房開(kāi)發(fā)成成本__開(kāi)發(fā)間接費(fèi)—現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)50000貸：開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)用50000三、會(huì)計(jì)核算算設(shè)置（三）開(kāi)發(fā)成成本完成借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品/庫(kù)存商品—A房屋開(kāi)發(fā)成本本26130000貸：開(kāi)發(fā)成本本/生產(chǎn)成本26130000以上6項(xiàng)目之和=總成本單位成本=總成本/建筑面積=2613（萬(wàn)元）/20000（平米）=1081.5元/平米三、會(huì)計(jì)核算算設(shè)置（三）開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品銷售時(shí)