房地產(chǎn)開發(fā)流程及業(yè)務(wù)價值鏈解讀

非業(yè)務(wù)部門的房地產(chǎn)開發(fā)流程及業(yè)務(wù)價值鏈解讀營銷系統(tǒng)開發(fā)流程培訓

目錄第二部分房地產(chǎn)開發(fā)總流程介紹第三部分流程各階段輸出成果介紹第一部分課程設(shè)計目的及思路課程設(shè)計目的本課程旨在讓各位了解以下內(nèi)容

1、房地產(chǎn)開發(fā)總流程；

2、流程各階段主要工作流程及各階段主要負責部門；

3、流程各階段主要輸出成果。房地產(chǎn)主要價值鏈分析確認產(chǎn)品實現(xiàn)的主流程作為重點穿插階段性工作成果介紹各部門階段性成果介紹歡迎提問由此進入溝通課程目的定位為公司主要業(yè)務(wù)流程介紹課程設(shè)計框架思路

目錄第二部分房地產(chǎn)開發(fā)總流程介紹第三部分流程各階段輸出成果介紹第一部分課程設(shè)計目的及思路說明及圖例：、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)劃分為六個階段：項目論證、項目策劃、設(shè)計管理、工程施工管理、銷售管理和客戶關(guān)系管理。、工程施工管理階段和銷售管理階段的時間存在重疊。：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈項目論證階段項目策劃階段設(shè)計管理階段工程管理階段項目立項主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售入伙竣工銷售管理階段客戶關(guān)系管理階段拓展營銷設(shè)計工程組織項目論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點/規(guī)劃草案組織項目策劃/產(chǎn)品、市場及客戶定位研究概念規(guī)劃設(shè)計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標、施工準備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理成本估算測算預(yù)算、標底、合同價進度款、工程變更、招標采購結(jié)算入伙事務(wù)管理客服報建建設(shè)用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同設(shè)計方案及施工圖報建、初步設(shè)計報建、基礎(chǔ)提前開工報建辦理房地產(chǎn)預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)初始登記合同備案、按揭辦理工程施工配合設(shè)計配合銷售配合采購管理從價值鏈分析，部門設(shè)置按照業(yè)務(wù)層面和職能層面大致劃分如下：金融投資與財務(wù)管理人力資源與行政管理主價值鏈輔助價值鏈戰(zhàn)略管理財務(wù)管理人力資源與行政管理成本管理營銷策劃部設(shè)計部工程管理部物業(yè)公司營銷發(fā)展中心人力行政中心財務(wù)管理中心業(yè)務(wù)部門管理部門根據(jù)實際情況，各業(yè)務(wù)部門或職能部門通常會有所合并或拆分產(chǎn)品實現(xiàn)過程項目策劃建筑設(shè)計采購管理工程管理銷售管理售后服務(wù)物業(yè)管理土地獲取投資策劃各項目部各項目營銷部客服部營銷發(fā)展中心投資發(fā)展部招標采購部產(chǎn)品實現(xiàn)的主要流程項目立項主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售竣工入伙項目論證階段項目策劃階段設(shè)計管理階段工程施工管理階段入伙管理階段拓展營銷設(shè)計工程成本項目策劃及產(chǎn)品、市場、客戶定位初步定位營銷策劃、項目推廣策劃、項目前期推廣、銷售前期準備銷售事務(wù)管理入伙事務(wù)管理初步定位測算規(guī)劃要點/規(guī)劃草案方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計工程施工配合、銷售配合及入伙配合設(shè)計配合、招標配合、施工準備及樁基工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備銷售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合估算預(yù)算、標底及招投標、合同進度款、工程變更、招標采購結(jié)算概念設(shè)計項目拓展及論證流程產(chǎn)品定位策劃流程營銷承包商選擇控制流程售前管理流程銷售過程管理流程設(shè)計前期管理流程方案設(shè)計管理流程施工圖設(shè)計管理流程設(shè)計承包商選擇控制流程設(shè)計變更管理流程施工供應(yīng)商選擇控制流程合同管理流程材料設(shè)備供應(yīng)商選擇控制流程材料設(shè)備管理流程工程簽證管理流程成本管理流程工程施工管理流程工程質(zhì)量管理流程工程進度管理流程工程付款管理流程客戶投訴管理流程銷售管理階段什么是房地產(chǎn)開發(fā)流程流程流程就是多個人員、多個活動有序的組合。它關(guān)心的是誰做了什么事，產(chǎn)生了什么結(jié)果，傳遞了什么信息給誰。這些活動一定是體現(xiàn)企業(yè)價值的。開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)商從立項、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營行為。根據(jù)公司51關(guān)鍵節(jié)點，一個完整的項目開發(fā)流程可分為三個大的階段，11個小的階段。前期11個小階段主要工作中期后期項目拓展階段定位策劃階段設(shè)計階段項目報批報建階段成本管理階段招標管理階段項目運營策劃階段項目施工階段銷售階段驗收交付階段后評估階段成立業(yè)主委員會各階段主主要工作作主要工作作拿地產(chǎn)品定位位圖紙設(shè)計計施工單位位確定相關(guān)證件件的辦理理注冊新公公司前期中期后期項目拓展階段定位策劃階段設(shè)計階段項目報批報建階段成本管理階段招標管理階段項目運營策劃階段項目施工階段銷售階段驗收交付階段后評估階段成立業(yè)主委員會各階段主主要工作作主要工作作項目施工工管理設(shè)計配合合項目施施工目標成本本動態(tài)監(jiān)監(jiān)控產(chǎn)品銷售售前期中期后期項目拓展階段定位策劃階段設(shè)計階段項目報批報建階段成本管理階段招標管理階段項目運營策劃階段項目施工階段銷售階段驗收交付階段后評估階段成立業(yè)主委員會各階段主主要工作作主要工作作竣工驗收收物業(yè)驗收收交付業(yè)主主整改工作作項目經(jīng)驗驗總結(jié)-后評估前期中期后期項目拓展階段定位策劃階段設(shè)計階段項目報批報建階段成本管理階段招標管理階段項目運營策劃階段項目施工階段銷售階段驗收交付階段后評估階段成立業(yè)主委員會成立業(yè)主主委員會會主要輸出成果主責部門配合部門土地信息采集表投資發(fā)展部營銷、財務(wù)項目可研報告投資發(fā)展部營銷、設(shè)計、財務(wù)、成本1、項目拓拓展階段段項目拓展階段定位策劃階段設(shè)計階段項目報批報建階段成本管理階段招標管理階段項目運營策劃階段項目施工階段銷售階段驗收交付階段后評估階段成立業(yè)主委員會1、項目拓拓展階段段投資發(fā)展展部負責責土地市市場信息息的收集集與研究究工作，，跟蹤研研究內(nèi)容容包含土土地市場場信息、、城市規(guī)規(guī)劃動態(tài)態(tài)研究、、政策法法規(guī)研究究和競爭爭對手研研究等；；對于建議議運作拿拿地的拓拓展工作作，報公公司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)后，進進入項目目可研階階段。。主要內(nèi)容容、目的的主要成果果土地市場場信息土地拍賣賣信息解解讀：項項目概況況、規(guī)劃劃指標、、周邊環(huán)環(huán)境及配配套、不不利因素素；市場研究究：區(qū)域域宏觀經(jīng)經(jīng)濟、區(qū)區(qū)域市場場分析；；項目定位位：SWOT分析、項項目定位位、產(chǎn)品品定位、、客戶定定位；成本測算算及財務(wù)務(wù)分析：：確定拍拍賣承受受價格區(qū)區(qū)間。項目可研研上報可研研報告，，確定拍拍賣土地地價格上上限；參與競拍拍；土地獲取取后，組組織項目目相關(guān)資資料的順順利移交交和存檔檔。土地獲取取2、項目運運營策劃劃階段主要輸出成果主責部門配合部門項目運營目標書營銷發(fā)展中心投資發(fā)展、設(shè)計、計劃管理、成本等部門項目關(guān)鍵節(jié)點計劃項目總控計劃計劃管理部設(shè)計、營銷、招采等部門項目拓展階段定位策劃階段設(shè)計階段項目報批報建階段成本管理階段招標管理階段項目運營策劃階段項目施工階段銷售階段驗收交付階段后評估階段成立業(yè)主委員會明確項目目總體目目標和項項目開開發(fā)進度度；提出營銷銷側(cè)重點點和項目目開發(fā)決決策優(yōu)先先等級；；對項目運運營過程程中需重重點關(guān)注注的地方方進行分分析。。主要內(nèi)容容、目的的主要成果果項目運營營目標書明確項目目各項關(guān)關(guān)鍵節(jié)點點，諸如如：方案案設(shè)計、、施工圖圖報建、、土方單單位確定定、總包包單位確確定、土土方施工工、正負負零施工工、開盤盤、主體體結(jié)構(gòu)封封頂、竣竣工、交交付小業(yè)業(yè)主等開開始時間間和完成成時間，，以便公公司各部部門合理理安排各各項工作作；明確各項項節(jié)點的的主責部部門。項目關(guān)鍵鍵節(jié)點計劃劃根據(jù)關(guān)鍵鍵節(jié)點計計劃，由由項目部部負責牽牽頭完成成；定義了階階段內(nèi)主主要可交交付成果果、關(guān)鍵鍵節(jié)點和和工作交交叉結(jié)合合部，是是項目關(guān)關(guān)鍵節(jié)點點計劃各各節(jié)點工工作的擴擴展和細細化；根據(jù)項目目總控計計劃，營營銷、設(shè)設(shè)計、招招采等部部門組織織本部門門人員編編寫各專專項計劃劃。項目總控控計劃2、項目運運營策劃劃階段3、產(chǎn)品定定位階段段主要輸出成果主責部門配合部門初步產(chǎn)品建議書營銷策劃部設(shè)計部深化產(chǎn)品建議書營銷策劃部設(shè)計部整體營銷方案營銷策劃部設(shè)計部項目拓展階段定位策劃階段設(shè)計階段項目報批報建階段成本管理階段招標管理階段項目運營策劃階段項目施工階段銷售階段驗收交付階段后評估階段成立業(yè)主委員會營銷部針針對調(diào)研研中的表表述和結(jié)結(jié)論性意意見，進進行修正正、再分分析后編編寫完成成；主要內(nèi)容容包括：：市場定定位、產(chǎn)產(chǎn)品描述述、預(yù)期期價格、、經(jīng)營模模式的考考慮等；；由營銷提提供給設(shè)設(shè)計部供供其進行行概念設(shè)設(shè)計，待待概念設(shè)設(shè)計完成成后，結(jié)結(jié)合建議議書一起起給成本本部供其其進行成成本測算算。主要內(nèi)容容、目的的主要成果果初步產(chǎn)品品建議書由營銷部部根據(jù)概概念設(shè)計計成果、、項目成成本測算算等資料料組織編編寫；主要包括括：市場場定位、、產(chǎn)品描描述、服服務(wù)、經(jīng)經(jīng)營、項項目開發(fā)發(fā)方案、、營銷思思路等；；定稿后成成為【正式產(chǎn)品品建議書書】，根據(jù)項項目進展展或由于于市場變變化對其其所做的的補充及及修訂，，應(yīng)由營營銷部以以會議紀紀要的形形式提交交董事會會審批，，并提供供給設(shè)計計部作為為設(shè)計輸輸入資料料。深化產(chǎn)品品建議書產(chǎn)品定位位策劃完完成后，，項目營營銷部負負責整體體、階段段營銷計計劃、銷銷售開盤盤計劃；；項目營銷銷部組織織編制完完成營銷銷方案；；主要包括括：區(qū)域域市場研研究、項項目分析析、目標標客戶分分析、項項目競爭爭態(tài)勢分分析、營營銷推廣廣策略、、項目銷銷售策略略等。整體營銷銷方案3、產(chǎn)品定定位階段段4、設(shè)計階階段主要輸出成果主責部門配合部門主要關(guān)注事項概念設(shè)計設(shè)計部營銷、成本輸入條件為營銷提供的初步產(chǎn)品建議書方案設(shè)計營銷、成本擴初設(shè)計營銷、成本開挖圖無可以啟動土方招標施工報建圖項目工程部可以開始總包招標全套施工圖項目工程部可以開始總包招標其他（精裝修、景觀等）項目工程部項目拓展階段定位策劃階段設(shè)計階段項目報批報建階段成本管理階段招標管理階段項目運營策劃階段項目施工階段銷售階段驗收交付階段后評估階段成立業(yè)主委員會根據(jù)【初步產(chǎn)品品建議書書】進行概念念規(guī)劃設(shè)設(shè)計，其其成果將將作為營營銷部【深化產(chǎn)品品建議書書】的一部分分；土地獲取取后提出出的產(chǎn)品品的設(shè)計計原則和和構(gòu)思，，包括總總平面設(shè)設(shè)計、市市政條件件分析、、配套套建設(shè)分分析、交交通路線線組織、、綠化景景觀組織織等。主要內(nèi)容容、目的的主要成果果概念設(shè)計計建筑組負負責建筑筑規(guī)劃設(shè)設(shè)計，同同時景觀觀組負責責編制【景觀設(shè)計計任務(wù)書書】，并依據(jù)據(jù)【景觀設(shè)計計管理流流程】，開始進進行景觀觀概念設(shè)設(shè)計工作作；主要指建建筑規(guī)劃劃設(shè)計和和建筑單單體設(shè)計計；根據(jù)【材料設(shè)備備選型定定板流程程】，起草【材料設(shè)備備選型定定板清單單及計劃劃（初稿稿）】，并由招招標采購購部據(jù)此此開展該該項目的的材料設(shè)設(shè)備調(diào)研研。方案設(shè)計計作為方案案階段的的深化，，若設(shè)計計周期較較短時，，一般可可以直接接進入施施工圖階階段；若項目目時間緊緊迫，可可在擴初初設(shè)計階階段啟動動總包招招標，但但對后期期成本控控制不利利。擴初設(shè)計計4、設(shè)計階階段施工圖圖作為施施工的的依據(jù)據(jù)，待待擴初初完成成后，，首先先形成成施工工報建建圖，，此時時可啟啟動總總包招招標；；根據(jù)建建委意意見進進行修修改并并形成成最終終施工工圖，，接著著進行行二次次改造造及二二次深深化設(shè)設(shè)計；；對于設(shè)設(shè)計、、施工工一體體化的的專項項設(shè)計計，無無需進進行施施工單單位選選擇，，直接接進入入施工工階段段。根據(jù)景景觀擴擴初設(shè)設(shè)計并并結(jié)合合建筑筑施工工圖形形成最最終景景觀施施工圖圖；景觀施施工圖圖完成成后，，啟動動二次次深化化設(shè)計計，主主要包包括：：室外外游泳泳池設(shè)設(shè)備、、綠化化水電電系統(tǒng)統(tǒng)、園園建構(gòu)構(gòu)造做做法二二次設(shè)設(shè)計、、景觀觀燈光光工程程、標標識設(shè)設(shè)計、、水景景設(shè)計計、景景觀小小品設(shè)設(shè)計等等；景觀施施工圖圖作為為營銷銷制作作沙盤盤景觀觀方面面的依依據(jù)。。主要內(nèi)內(nèi)容、、目的的主要成成果景觀施施工圖圖4、設(shè)計計階段段主要包包括公公共空空間裝裝修施施工圖圖以及及精裝裝修施施工圖圖；公共空空間及及精裝裝修前前期定定位及及方案案，需需營銷銷參與與評審審。裝修施施工圖圖5、報批批報建建階段段主要輸出成果主責部門配合部門主要關(guān)注事項規(guī)劃用地許可證項目工程部財務(wù)、總經(jīng)辦土地合同簽署后開始辦理施工許可證項目工程部項目工程部、財務(wù)預(yù)售證項目工程部項目營銷部竣工驗收備案項目工程部項目工程部項目拓展階段定位策劃階段設(shè)計階段項目報批報建階段成本管理階段招標管理階段項目運營策劃階段項目施工階段銷售階段驗收交付階段后評估階段成立業(yè)主委員會取得規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計條條件后后，政政府主主管部部門對對擬建建建筑筑設(shè)計計方案案的審審查，，是過過程性性指導(dǎo)導(dǎo)文件件，作作為申申報的的前提提；一般在在完成成建委委各項項備案案工作作及報報建費費核準準后完完成，，作為為施工工許可可證辦辦理的的前提提。主要內(nèi)內(nèi)容、、目的的主要成成果規(guī)劃用用地許可證證由項目目工程程部負負責。。提供供相關(guān)關(guān)資料料及督督促收收集施施工單單位的的資料料，完完成相相關(guān)合合同、、質(zhì)監(jiān)監(jiān)、安安監(jiān)備備案后后，開開始施施工許許可證證辦理理工作作；作為建建設(shè)單單位進進行工工程施施工的的法律律憑證證，也也是房房屋權(quán)權(quán)屬登登記的的主要要依據(jù)據(jù)之一一，沒沒有開開工證證的建建設(shè)項項目均均屬違違章建建筑，，不受受法律律保護護。施工許許可證證預(yù)售證證辦理理所需需文件件：預(yù)預(yù)測面面積審審核成成果（（項目目工程程部））、建建筑區(qū)區(qū)位劃劃分（（物業(yè)業(yè)公司司）以以及施施工許許可證證；待場地地達到到預(yù)售售許可可后開開始辦辦理：：多層層建筑筑封頂頂，高高層建建筑達達到±0.000；作為項項目開開盤的的憑證證，預(yù)預(yù)售證證辦理理完成成后十十天內(nèi)內(nèi)必須須開盤盤。預(yù)售證證5、報批批報建建階段段5、報批批報建建階段段投資發(fā)發(fā)展部部應(yīng)將將該階階段辦辦證成成果【規(guī)劃設(shè)設(shè)計條條件】、紅線線圖及及電子子文檔檔、地地鐵意意見函函等交交與設(shè)設(shè)計部部，進進行概概念規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計；；此階段段須向向項目目工程程部提提供：：土地地使用用權(quán)出出讓合合同、、國土土證、、外商商投資資項目目核準準（立立項））批文文。主要成成果、、內(nèi)容容階段土地獲獲取階階段完成建建筑方方案總總平審審查和和確定定人防防工程程設(shè)計計標準準；進行各各階段段圖紙紙以及及消防防、交交通、、地震震等專專項審審查，，取得得【建筑方方案總總平面面圖】、【房屋建建筑工工程初初步設(shè)設(shè)計審審查批批復(fù)】、【建筑施施工圖圖設(shè)計計審查查批復(fù)復(fù)】、專項項審查查論證證批復(fù)復(fù)等成成果；；申請辦辦理提提前開開挖、、提前前開工工等相相關(guān)手手續(xù)。。圖紙審審查階階段項目部部負責責提供供相關(guān)關(guān)資料料及收收集施施工單單位資資料，，完成成相關(guān)關(guān)合同同、質(zhì)質(zhì)監(jiān)及及安監(jiān)監(jiān)備案案，以以及施施工許許可證證辦理理；方案設(shè)設(shè)計階階段委委托測測繪結(jié)結(jié)構(gòu)進進行面面積預(yù)預(yù)測工工作，，測算算或復(fù)復(fù)核報報建方方案總總平各各項建建筑面面積數(shù)數(shù)據(jù)，，形成成【房產(chǎn)面面積預(yù)預(yù)測成成果】。施工許許可階階段5、報批批報建建階段段提交【房產(chǎn)面面積預(yù)預(yù)測成成果】進行技技術(shù)審審查；；需向政政府報報批的的設(shè)計計變更更及二二裝、、精裝裝圖紙紙，設(shè)設(shè)計部部向工工程項項目部部提供供圖紙紙，按按相關(guān)關(guān)規(guī)定定進行行審查查后再再移交交給設(shè)設(shè)計部部。主要成成果、、內(nèi)容容階段預(yù)售及及施工階階段工程項項目部部督促促測繪繪機構(gòu)構(gòu)形成成【房產(chǎn)面面積實實測成成果】，并與與【房產(chǎn)面面積預(yù)預(yù)測成成果】、建筑筑方案案總平平經(jīng)濟濟指標標進行行比對對，若若誤差差值超超過規(guī)規(guī)定，，需形形成書書面報報告報報相關(guān)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)進行行決策策；項目部部負責責完成成質(zhì)監(jiān)監(jiān)竣工工驗收收、消消防竣竣工驗驗收，，負責責相關(guān)關(guān)設(shè)備備驗收收及提提供驗驗收所所需相相關(guān)資資料，，負責責達到到各項項驗收收條件件；工程項項目部部負責責完成成規(guī)劃劃竣工工驗收收、竣竣工驗驗收備備案及及各項項專項項驗收收?？⒐を烌炇针A階段項目竣竣工后后，項項目銷銷售部部向房房管局局申請請辦理理房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)初初始登登記，，取得得房屋屋權(quán)屬屬證明明書后后辦理理小業(yè)業(yè)主房房產(chǎn)證證。產(chǎn)權(quán)辦辦理階階段6、成本本管理理階段段主要輸出成果主責部門配合部門主要關(guān)注事項概念設(shè)計階段成本測算、方案設(shè)計階段成本匡算成本部設(shè)計【概念設(shè)計階段成本測算】作為【深化產(chǎn)品建議書】的附件目標成本成本部財務(wù)、董事會擴初設(shè)計階段成本概算土建總包工程量清單成本部項目、招采配合土建總包招標工程及材料設(shè)備招標階段清單編制

成本部項目、招采配合招標項目竣工結(jié)算及評估

成本部項目工程部項目拓展階段定位策劃階段設(shè)計階段項目報批報建階段成本管理階段招標管理階段項目運營策劃階段項目施工階段銷售階段驗收交付階段后評估階段成立業(yè)主委員會目標成成本主主要作作為該該項目目的正正式成成本控控制目目標；；依據(jù)擴擴初圖圖紙針針對典典型配配套（（如地地下室室、會會所、、網(wǎng)球球場館館等））及不不同層層高塔塔樓標標準層層的主主體結(jié)結(jié)構(gòu)砼砼含量量、模模板含含量、、砌體體含量量、地地面、、墻面面裝修修等分分項工工程計計算單單位含含量，，并套套用現(xiàn)現(xiàn)行綜綜合價價按規(guī)規(guī)定取取費并并按平平均市市場下下浮水水平計計算，，部分分因圖圖紙設(shè)設(shè)計深深度不不夠的的項目目暫按按估算算指標標值，，專業(yè)業(yè)分包包工程程按市市場價價格。。主要內(nèi)容、、目的主要成果目標成本依據(jù)招采部部提交的項項目開辦計計劃、圖紙紙清單及技技術(shù)要求文文件、招標標圖紙進行行招標用工工程量清單單的編制及及準備；一般依據(jù)施施工報建圖圖作為招標標圖紙進行行清單編制制工作；招采部根據(jù)據(jù)清單開始始總包的招招標工作。。土建總包工程量清單單項目竣工后后，由成本本部后期成成本組進行行工程竣工工結(jié)算及項項目成本后后評估總結(jié)結(jié)；成本部形成成成本后評評估報告（（初稿），，并提交各各相關(guān)部門門，各相關(guān)關(guān)部門分別別解釋各責責任成本范范圍內(nèi)實際際成本與目目標成本差差異的原因因，書面提提出改進措措施。項目竣工結(jié)算及評估估6、成本管理理階段7、招標采購購階段主要輸出成果主責部門配合部門主要關(guān)注事項土方單位確定招采部設(shè)計、項目部、成本對于快速開發(fā)項目，土方需盡快進場總包單位確定招采部設(shè)計、項目部、成本施工階段各分包工程招標招采部設(shè)計、項目部、成本依據(jù)項目施工進度，合理安排項目拓展階段定位策劃階段設(shè)計階段項目報批報建階段成本管理階段招標管理階段項目運營策劃階段項目施工階段銷售階段驗收交付階段后評估階段成立業(yè)主委員會待開挖圖繪繪制完成后后，可以啟啟動土方單單位招標；；土方單位確確定后，即即可開始土土方開挖。。主要內(nèi)容、、目的主要成果土方單位確確定施工報建圖圖完成后，，成本開始始核算工程程量清單，，根據(jù)清單單啟動總包包招標；總包確定后后，即可開開始監(jiān)理及及分包的招招標工作；；總包及監(jiān)理理確定是作作為施工許許可證辦理理的前提條條件?？偘鼏挝淮_確定7、招標采購購階段采購方式有有：招標（（30萬以上）、、議標（10-30萬）、直接接委托（10萬以下）；；議標：項目目部提出開開辦計劃，，招采部在在【合格供方庫庫】中選擇符合合要求的意意向供方；；直接委托一一般包括工工程采購、、材料設(shè)備備采購、具具有行業(yè)壟壟斷性質(zhì)供供方等。供應(yīng)商選擇擇8、項目施工工階段主要輸出成果主責部門配合部門土方施工項目部集團工程管理部、招采部、設(shè)計部、財務(wù)部正負零施工主體結(jié)構(gòu)施工銷售展示區(qū)實施時間集團設(shè)計部、項目營銷部砌體施工、地坪施工、門窗施工集團工程部、招采部、設(shè)計部、財務(wù)部規(guī)劃驗收交付小業(yè)主項目拓展階段定位策劃階段設(shè)計階段項目報批報建階段成本管理階段招標管理階段項目運營策劃階段項目施工階段銷售階段驗收交付階段后評估階段成立業(yè)主委員會8、項目施工工階段主要輸出成果主責部門配合部門公共空間裝修項目部防火、防盜門施工集團設(shè)計部、財務(wù)部變配電及總平電氣安裝外腳手架拆除室外配套園建施工消防、竣工驗收項目部精裝修施工項目部項目拓展階段定位策劃階段設(shè)計階段項目報批報建階段成本管理階段招標管理階段項目運營策劃階段項目施工階段銷售階段驗收交付階段后評估階段成立業(yè)主委員會8、項目施工工階段施工開始時時間為土方方基坑通過過質(zhì)檢站驗驗收的時間間，完成時時間以正負負零結(jié)構(gòu)完完成為準；；高層正負零零施工完成成后，即可可開始預(yù)售售證的辦理理。主要內(nèi)容、、目的主要成果正負零施工工由設(shè)計部負負責設(shè)計，，營銷提供供方案建議議；銷售展示區(qū)區(qū)包括售樓樓部、樣板板間、示范范區(qū)（含土土建、裝飾飾、景觀等等）、銷售售通道；售樓部需至至少在開盤盤前兩周到到一個月開開放，以便便于營銷蓄蓄水。售樓部、樣板間施工工項目部完成成施工樣板板間后，會會同其它相相關(guān)部門對對樣板間進進行驗收。。設(shè)計部確確認使用功功能是否滿滿足要求；；項目營銷銷部確認現(xiàn)現(xiàn)場施工是是否與銷售售物料宣傳傳一致，是是否滿足小小業(yè)主需求求。實景樣板間施工工8、項目施工工階段根據(jù)公司關(guān)關(guān)鍵節(jié)點計計劃，由計計劃運營部部主責編寫寫總控計劃劃和工程規(guī)規(guī)劃書，項項目工程部部向招采部部提交開辦辦計劃進行行土方和總總包單位招招標；工程部、項項目部組織織施工圖會會審及交底底，設(shè)計、、成本、施施工單位、、質(zhì)監(jiān)站等等分別對圖圖紙?zhí)岢鲆庖庖姡稍O(shè)設(shè)計部進行行匯總并交交設(shè)計院進進行修改。。主要任務(wù)階段施工前期準備階段項目部完成成施工許可可證的辦理理；當項目達到到預(yù)售節(jié)點點后，項目目部辦理預(yù)預(yù)售許可證證；同時還應(yīng)做做好實景樣樣板間施工工、總分包包進場、驗驗槽、竣工工測量、專專項驗收等等工作。施工階段竣工驗收完完成后，主主要工作為為對問題進進行整改，，向物業(yè)進進行項目移移交；項目部審核核結(jié)算資料料，匯總后后分類填報報【結(jié)算交接單單】；項目部按城城建檔案館館資料要求求整理竣工工資料，并并進行竣工工備案工作作；竣工驗收后后，項目部部按物業(yè)公公司要求進進行工程整整改，整改改完成后移移交給物業(yè)業(yè)；項目部對已已完成的工工程項目進進行后評估估工作，為為以后的項項目提供經(jīng)經(jīng)驗教訓。。項目施工收尾階段9、銷售階段段主要輸出成果主責部門配合部門銷售展示區(qū)、樣板房開放項目營銷部集團營銷策劃部、設(shè)計部；項目部銷售開盤銷售管理項目拓展階段定位策劃階段設(shè)計階段項目報批報建階段成本管理階段招標管理階段項目運營策劃階段項目施工階段銷售階段驗收交付階段后評估階段成立業(yè)主委員會產(chǎn)品定位策策劃：項目目營銷部組組織編制銷銷售方案目目標，與營營銷部進行行溝通后，，由營銷部部將銷售方方案目標納納入【初步產(chǎn)品建建議書】內(nèi)；整體營銷策策劃方案：：產(chǎn)品定位位策劃完成成后，項目目營銷部負負責組織制制定整體、、階段營銷銷計劃、銷銷售開盤計計劃；銷售前期準準備：樓盤盤表、總平平面圖、效效果圖、戶戶型圖、合合同附圖、、面積預(yù)測測報告、預(yù)預(yù)售許可證證（五證））等資料；；其他事務(wù)還包包括：項目VI系統(tǒng)設(shè)計、銷銷售道具準備備、銷售包裝裝等。主要任務(wù)階段銷售前期準備階段包括銷售開盤盤至銷售完成成分期或全部部銷售任務(wù)期期間，所有營營銷、銷售管管理工作；；主要工作有案案場管理、營營銷事務(wù)管理理、營銷總結(jié)結(jié)等；銷售管理階段段9、銷售階段10、驗收交付階階段主要輸出成果主責部門配合部門規(guī)劃驗收許可證項目部投資發(fā)展部竣工備案項目部物業(yè)移交項目部、物業(yè)公司交房項目營銷部公司相關(guān)部門工程整改項目工程部大產(chǎn)權(quán)證項目營銷部投資發(fā)展部項目拓展階段定位策劃階段設(shè)計階段項目報批報建階段成本管理階段招標管理階段項目運營策劃階段項目施工階段銷售階段驗收交付階段后評估階段成立業(yè)主委員會項目部完成規(guī)規(guī)劃要求施工工工作，組織規(guī)劃驗收，報報原審批的城城市規(guī)劃行政政主管部門進進行規(guī)劃驗收收，一般在現(xiàn)場場驗收之前進進行；取得【建設(shè)工程規(guī)劃劃驗收合格證證】后開始竣工驗驗收備案。主要內(nèi)容、目目的主要成果規(guī)劃驗收許可證項目部完成人人防、環(huán)保、、電梯、燃氣氣、消防、氣氣象防雷等專專項驗收后，，項目部組織織工程竣工驗驗收工作，竣竣工備案表交交由項目部進進行竣工備案案工作；所需資料包括括：工程竣工工驗收報告、、質(zhì)量檢查報報告、工程質(zhì)質(zhì)量評估報告告、工程質(zhì)量量保修書、住住宅質(zhì)量保證證書、住宅使使用說明書、、電梯扶梯工工程驗收安全全檢驗合格證證、工程決算算書、質(zhì)監(jiān)報報告等?？⒐浒赴凑辗课葙I賣賣合同的約定定，將房產(chǎn)移