房屋產(chǎn)權(quán)登記培訓(xùn)教材課件

房屋登記制度與實(shí)務(wù)

寧波市

2010.4.24房屋登記制度與實(shí)務(wù)寧波市2010.4.241從《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》到《房屋登記辦法》有一個(gè)觀念轉(zhuǎn)變的過程，也要面對許多新的問題，因此，對房屋登記的基本理論還要稍作介紹?！斗课莸怯涋k法》實(shí)施近兩年來在實(shí)踐中產(chǎn)生了一些新的問題。這次介紹以實(shí)際問題和案例為主。從《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》2一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度和登記簿的起源

目的:保護(hù)交易的安全。不動(dòng)產(chǎn)登記制度依據(jù)物權(quán)公示的原則建立。

《法國民法典》第1583條規(guī)定：“當(dāng)事人就標(biāo)的物及其價(jià)金相互同意時(shí)，即使標(biāo)的物尚未交付，價(jià)金尚未支付，買賣即告成立，而標(biāo)的物的所有權(quán)亦于此時(shí)在法律上由出賣人移轉(zhuǎn)于買受人”。一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度和登記簿的起源3法國1855年制定《不動(dòng)產(chǎn)登記法》確定不登記不能對抗第三人的原則。創(chuàng)立契據(jù)登記制德國法的基本的思考就是，債權(quán)意義上的合同只是請求權(quán)發(fā)生的根據(jù)，不是支配權(quán)發(fā)生的根據(jù)。*德國登記制*托倫斯登記制。登記簿的起源法國1855年制定《不動(dòng)產(chǎn)登記法》確定不登記不能對抗第三人的4澳大利亞的權(quán)屬證書：澳大利亞的權(quán)屬證書：5房屋產(chǎn)權(quán)登記培訓(xùn)教材6二．《房屋登記辦法》與《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的主要區(qū)別一、修改了登記的定義，明確了登記簿的核心作用。二、擴(kuò)大了房產(chǎn)登記管轄的范圍。(一)地域范圍：(二)登記權(quán)利的標(biāo)的物范圍?！斗课莸怯涋k法》規(guī)定：具有獨(dú)立利用價(jià)值的特定空間以及碼頭、油庫等其他建筑物、構(gòu)筑物，可以參照執(zhí)行。二．《房屋登記辦法》與《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的主要區(qū)別7三、調(diào)整了登記的程序，把“受理登記申請”分為“申請”和“受理”兩個(gè)部分，使登記的程序更為清晰，并加入了“記載于登記簿”這一重要環(huán)節(jié)。(一)房屋權(quán)屬登記程序由當(dāng)事人啟動(dòng)。取消了當(dāng)事人提出登記申請的時(shí)限。(二)申請人可以在登記機(jī)構(gòu)將申請登記事項(xiàng)記載于登記簿之前，撤回登記申請。(三)登記機(jī)構(gòu)不能自行注銷登記。(四)規(guī)定了房屋權(quán)屬登記應(yīng)由相關(guān)的當(dāng)事人共同申請。三、調(diào)整了登記的程序，把“受理登記申請”分為“申請”和“受理8四、增加了登記的種類和權(quán)利的種類，刪去了總登記。五、對登記機(jī)構(gòu)的工作人員有了更為嚴(yán)格的要求。(一)對故意或者重大過失造成登記錯(cuò)誤的工作人員，有權(quán)追償（92條)。(二)對不符合登記條件的予以登記，或者對符合登記條件的登記申請不予登記的要給予處分（93條）。房屋產(chǎn)權(quán)登記培訓(xùn)教材9問題和案例問題和案例10一、一起房產(chǎn)交易糾紛案和登記機(jī)構(gòu)相關(guān)的幾個(gè)問題

1995年張某按房改方案購買赤峰路一間房屋，房屋產(chǎn)權(quán)登記為張某一人。最近，張某偶然得知自己一直居住的房屋竟然已經(jīng)過戶到了住在隔壁的孫女小張名下。

張某感到房地產(chǎn)交易中心查詢后發(fā)現(xiàn)，一份2003年4月張老先生與小張簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》約定：小張購買該房屋，房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款為11萬元。合同上

“已購公房參加房改購房時(shí)同住成年人意見：同意出售上述房屋”簽名一欄，蓋有張某配偶談某的私章，并有談某簽名。

與兒子一家協(xié)商無果，老人將孫女告至法院。一、一起房產(chǎn)交易糾紛案和登記機(jī)構(gòu)相關(guān)的幾個(gè)問題

11被告認(rèn)為：張某本人確實(shí)已經(jīng)在買賣合同上簽了名，談某的簽名雖是他人代簽，但蓋有談某的私章，張與談某是夫妻關(guān)系，張某的賣房行為構(gòu)成了對談某的代理，被告也已經(jīng)支付了房屋房款，所以買賣合同是合法有效的。經(jīng)鑒定，買賣合同上的簽名確實(shí)是張某本人所簽。張某回憶起來，有一次兒媳以其他理由將自己帶到交易中心簽了一些材料。被告認(rèn)為：張某本人確實(shí)已經(jīng)在買賣合同上簽了名，談某的簽名雖是12

法院認(rèn)為:房屋產(chǎn)權(quán)人雖登記為張某一人，但購房時(shí)兩位老人是夫妻關(guān)系，張某在婚后所得的房屋應(yīng)屬兩位老人的共同財(cái)產(chǎn)，所以房屋的處分理應(yīng)征得談某的同意?，F(xiàn)在買賣合同中雖有談某的蓋章，但簽名并非談老太太本人所簽。鑒于老人年事已高，行動(dòng)不便，圖章較易為他人掌握，僅憑圖章不能證明房屋轉(zhuǎn)讓給小張是談某的真實(shí)意思表示，所以，不能證明談某對房屋轉(zhuǎn)讓一事知情，張某轉(zhuǎn)讓該房屋的行為屬于無權(quán)處分行為。

法院認(rèn)為:13被告未能提供其向原告支付11萬元購房款證據(jù)，僅提供辦理產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的上海市個(gè)人房屋出售發(fā)票一張，不能證明其已支付購房款的事實(shí)。因此被告受讓該房屋不構(gòu)成善意取得，不能依據(jù)該規(guī)則取得該房屋的所有權(quán)。

據(jù)此，一審法院判決支持原告的訴訟請求，確認(rèn)張某與小張簽訂的房屋買賣合同無效。二審法院維持一審判決，駁回了被告的上訴。（據(jù)2009-06-23上海法治報(bào)）被告未能提供其向原告支付11萬元購房款證據(jù)，僅提供辦理產(chǎn)權(quán)過14幾個(gè)相關(guān)的問題：1、詢問申請人問題；2、婚后所得的房屋應(yīng)屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)；3、加蓋圖章能否證明是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示；4、善意取得的條件；5、法院認(rèn)定交易無效登記機(jī)構(gòu)如何處理。幾個(gè)相關(guān)的問題：15澳大利亞的詢問表內(nèi)容：賣方：買方：房地產(chǎn)：日期：作為本次交易的買方我們就協(xié)議出售的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況提出申請及詢問。本申請書中“所有人”意指本次交易中的賣方或抵押人。1、由誰保管相關(guān)產(chǎn)權(quán)證副本，其保管行為基于何種目的？2、賣方是否為登記簿記載的房地產(chǎn)所有人？如不是，必須提交證據(jù)證明其系依據(jù)什么權(quán)利、授權(quán)將該宗房地產(chǎn)出售和轉(zhuǎn)讓給買方（費(fèi)用由賣方承擔(dān)）.澳大利亞的詢問表內(nèi)容：163、賣方是否提交處理土地轉(zhuǎn)讓、解除抵押、撤銷異議登記及律師執(zhí)行的其他法律文書？如果是，依據(jù)《1958年文件法》，賣方必須提供正式公證的復(fù)印件。（費(fèi)用由賣方承擔(dān)）4、由誰基于什么權(quán)利對房地產(chǎn)進(jìn)行支配和占有？必須寫明租賃的詳細(xì)情況，并提供一份契約文本、契約協(xié)定、租賃協(xié)議?！?7、該房地產(chǎn)是否受團(tuán)體法人影響：(a)賣方必須根據(jù)《1989年團(tuán)體法人分區(qū)條例》提供團(tuán)體法人證書(b)團(tuán)體法人是否根據(jù)《條例》第7部分之規(guī)定履行其保險(xiǎn)義務(wù)？(c)是否有修正以上規(guī)則的建議？(d)必須提供團(tuán)體法人管理代表或秘書的姓名和地址。3、賣方是否提交處理土地轉(zhuǎn)讓、解除抵押、撤銷異議登記及律17二、法院認(rèn)定為表見代理的。未經(jīng)丈夫同意賣房為何被判有效法官:妻子賣房構(gòu)成表見代理，第三人購房屬善意取得，該房屋買賣行為有效。仝某和姜某系夫妻，雙方于1999年購買一套住房，房屋產(chǎn)權(quán)登記人為丈夫仝某。2005年，雙方因家庭矛盾發(fā)生爭吵后，丈夫仝某賭氣離家出走。2007年10月，姜某因女兒患病需巨額費(fèi)用，便以10.6萬元的價(jià)格將樓房出售給了張某。2008年12月，仝某從外地回來后，認(rèn)為姜某無權(quán)代理自己處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)，于是向法院提起訴訟，要求撤銷姜某和張某訂立的房屋買賣協(xié)議。

二、法院認(rèn)定為表見代理的。18

張某認(rèn)為，其與姜某訂立的房屋買賣協(xié)議不應(yīng)撤銷。理由是姜某以仝某的名義處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)，對仝某已構(gòu)成表見代理;自己購買樓房是善意取得，已搬進(jìn)去居住一年多時(shí)間，且該樓房的產(chǎn)權(quán)已登記。法院經(jīng)審理認(rèn)為，張某所述理由和主張于法有據(jù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其與姜某訂立的房屋買賣協(xié)議為有效合同，遂判決駁回了仝某的訴訟請求。雙方當(dāng)事人均沒有上訴。張某認(rèn)為，其與姜某訂立的房屋買賣協(xié)議不應(yīng)撤銷。理由是姜某19本案中的房屋買賣協(xié)議不應(yīng)被撤銷的原因主要涉及兩個(gè)法律關(guān)系:

第一，姜某的行為對仝某已構(gòu)成表見代理。表見代理，是指代理人雖無代理權(quán)，但善意第三人在客觀上有充足的理由相信代理人有代理權(quán)，并因此與代理人為民事法律行為，該項(xiàng)法律行為的效果直接歸屬于本人的法律制度。表見代理具有以下構(gòu)成要件:1.行為人不具有代理權(quán);2.有使相對人相信行為人具有代理權(quán)的事實(shí)和理由;3.須第三人善意且無過失;4.須行為人與相對人之間的民事行為具備民事法律行為成立的有效要件。第二，張某所購房屋符合善意取得制度。但對登記機(jī)構(gòu)來說，這是一起不合法的登記行為本案中的房屋買賣協(xié)議不應(yīng)被撤銷的原因主要涉及兩個(gè)法律關(guān)系:20

三、法院判登記機(jī)構(gòu)不作為案中的問題某甲將房屋租給某乙，后某乙以小孩讀書為由，借走了房主某甲的《房屋所有權(quán)證》，并找了一個(gè)年貌和某甲相似的人，把房屋賣給趙某，并申請了轉(zhuǎn)移登記。某乙隨即逃之夭夭。后某甲發(fā)現(xiàn)，到登記機(jī)構(gòu)反映，此時(shí)登記機(jī)構(gòu)已完成三審，但還未記載登記簿，也未發(fā)證。但趙某堅(jiān)持要登記機(jī)構(gòu)發(fā)證，認(rèn)為他是善意第三人，且是因登記機(jī)構(gòu)受理才付清房款。但某甲提出如發(fā)證要登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)要趙某和某甲通過訴訟解決，但趙某向法院提起行政訴訟，告登記機(jī)構(gòu)不作為，最后法院判令登記機(jī)構(gòu)作出處理決定。

三、法院判登記機(jī)構(gòu)不作為案中的問題211、登記機(jī)構(gòu)存在一定的責(zé)任（盡注意的義務(wù)）；2、某甲有一定過錯(cuò)；3、趙某不是善意第三人；并不是付清了房款是就是善意第三人4、登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何處理。1、登記機(jī)構(gòu)存在一定的責(zé)任（盡注意的義務(wù)）；22四、協(xié)議離婚案中常見的幾個(gè)問題：1、能否憑離婚協(xié)議由一方申請登記；2、當(dāng)事人未按離婚協(xié)議所約定的房屋歸屬進(jìn)行登記前，雙方變更離婚協(xié)議內(nèi)容的處理。3、協(xié)議離婚時(shí)雙方一致同意給小孩，而后反悔，要作為共有房產(chǎn)登記是否可以，登記時(shí)要不要成年后的小孩簽字。四、協(xié)議離婚案中常見的幾個(gè)問題：23五、集體土地上的房屋登記：1、宅基地上的房屋城市居民是否可以繼承；2、法院如將宅基地上的房屋判給他人，登記機(jī)構(gòu)可否辦理轉(zhuǎn)移登記；3、配偶為城市居民的村民可否以夫妻共有財(cái)產(chǎn)申請宅基地上房屋登記；4、村民小組是否可以作為房屋登記的申請人；5、農(nóng)村集體土地上的房屋可否對非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員進(jìn)行贈(zèng)與；五、集體土地上的房屋登記：246、集體土地上的房屋登記登記機(jī)構(gòu)張貼的公告要不要拍照取證。7、部分村民持有的是五、六十年代的建筑執(zhí)照，且有的房屋已經(jīng)翻建，但沒有翻建手續(xù)，對于這樣的房屋我們可否給予辦理產(chǎn)權(quán)登記？8、集體土地上房屋有的房屋多次轉(zhuǎn)讓未辦登記手續(xù)，現(xiàn)實(shí)際占有人如何辦理登記手續(xù)？9、農(nóng)民在耕地上建設(shè)蔬菜大棚時(shí)，隨之也建了30—60平方米不等的正規(guī)房屋（也叫看護(hù)房），現(xiàn)農(nóng)民提出申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)?！斗课莸怯涋k法》第八十二條已規(guī)定了：除了宅基地以外，“依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋”，可以申請房屋登記。6、集體土地上的房屋登記登記機(jī)構(gòu)張貼的公告要不要拍照取證。2510、有《集體土地使用權(quán)證》，但使用權(quán)人戶口不在村上的，現(xiàn)申請辦理房屋初始登記，是否可以辦理？11、土地使用權(quán)人和規(guī)劃批準(zhǔn)人已過世，現(xiàn)申請初始登記,該如何辦理?12、原為村民，建房后變?yōu)槌鞘芯用?，是否可以初始登記?0、有《集體土地使用權(quán)證》，但使用權(quán)人戶口不在村上的，現(xiàn)申26六、退休教師向某，1992年與師范退休教師張某再婚后不久，張某因病去世，2000年師范進(jìn)行房改，向某以張某的名義向單位申請購房，并獲得批準(zhǔn)，向某向單位交納了房款后（有為向某開具的房款收據(jù)）由單位代向某向房管處申領(lǐng)了房產(chǎn)證?，F(xiàn)在向某要求將房產(chǎn)證上的張某的名字改為自己的，而她本人又提供不出與張某的結(jié)婚證明，能否辦理？該房算不算與張某的共同財(cái)產(chǎn)？張某的婚前子女要求分割產(chǎn)權(quán)，理由是否成立？六、退休教師向某，1992年與師范退休教師張某再婚后不久，張27

申領(lǐng)的房產(chǎn)證是否合法（不久，張某因病去世）。沒有合法的婚姻關(guān)系不產(chǎn)生因婚姻關(guān)系產(chǎn)生的權(quán)利。張某的婚前子女要求分割產(chǎn)權(quán)（是否遺產(chǎn)）。這是一起民事糾紛。 申領(lǐng)的房產(chǎn)證是否合法（不久，張某因病去世）。28七、登記應(yīng)使用中文名稱問題：1、登記應(yīng)使用中文名稱；<居民身份證法>第四條居民身份證使用規(guī)范漢字和符合國家標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)字符號(hào)填寫。

2、關(guān)于公證和認(rèn)證；3、原件是外文的，應(yīng)有經(jīng)公證的中文譯本七、登記應(yīng)使用中文名稱問題：29

證

明

書

（2010）×公協(xié)核字第

號(hào)

茲證明

持有的“

”公證書經(jīng)與臺(tái)灣海峽交流基金會(huì)根據(jù)《兩岸公證書使用查證協(xié)議》寄送我會(huì)的同字號(hào)公證書的副本核對相符。

浙江省公證員協(xié)會(huì)

證

明

書30八、與最高額抵押登記有關(guān)的新規(guī)定（一）最高額抵押的解釋。最高額抵押的特點(diǎn)：1、擔(dān)保的債權(quán)是不特定的；2、不以主債權(quán)的存在為前提；3、雙方約定的是債權(quán)確定的期間。而非主債權(quán)的履行期限。八、與最高額抵押登記有關(guān)的新規(guī)定31_________________________________________________________________________________32（二）與以往的不同規(guī)定：1、最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。2、允許最高額抵押所擔(dān)保的主債權(quán)轉(zhuǎn)讓(部分和全部的不同對待)。3、最高額抵押的確定登記。（二）與以往的不同規(guī)定：33《房屋登記辦法》第五十六條規(guī)定了：“最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)確定前，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓部分債權(quán)的，除當(dāng)事人另有約定外，房屋登記機(jī)構(gòu)不得辦理最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。當(dāng)事人約定最高額抵押權(quán)隨同部分債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)在辦理最高額抵押權(quán)確定登記之后，……辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記”（請注意最后一句已經(jīng)是“辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記”而非最高額抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記）?！斗课莸怯涋k法》第五十六條規(guī)定了：“最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)確34

(最高額抵押的確定:一、約定的債權(quán)確定期間屆滿；二、沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請求確定債權(quán)；三、新的債權(quán)不可能發(fā)生；四、抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押；五、債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或被撤銷；六、法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。)(最高額抵押的確定:35請注意：最高額抵押、最高額抵押的確定、最高額抵押的確定登記三者是不同的概念。凡最高額抵押都有最高額抵押的確定。辦理最高額抵押的確定登記極為少數(shù)。請注意：36（三）關(guān)于最高額抵押的幾個(gè)問題：1、最高額抵押擔(dān)保的范圍是否只是主債權(quán)；2、當(dāng)事人簽訂的合同是最高額抵押，如果一次就將貸款限額放足的，是否還是最高額抵押；3、對于最高額抵押，是否有最長時(shí)限的限定；4、當(dāng)事人沒有約定債權(quán)確定期間的，是否以2年為限；（三）關(guān)于最高額抵押的幾個(gè)問題：375、“債權(quán)確定的期間”的變更登記是不是必須在債權(quán)確定期間屆滿前辦理？約定的債權(quán)確定期間屆滿后，如雙方同意，能否辦理最高額抵押（變更債權(quán)確定期間）的變更登記？6、約定債權(quán)確定日到期后未還清貸款的最高額抵押是否都要按約辦理債權(quán)確定登記？5、“債權(quán)確定的期間”的變更登記是不是必須在債權(quán)確定期間屆滿38九、三種新的登記種類及問題（一）更正登記。

《物權(quán)法》：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正”。1、當(dāng)事人提出（前提是登記錯(cuò)誤）；2、登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)登記錯(cuò)誤；（1）不涉及權(quán)利歸屬的更正登記；（2）涉及權(quán)利歸屬的更正登記。九、三種新的登記種類及問題39更正登記在實(shí)際工作中的應(yīng)用。法院撤銷了登記機(jī)構(gòu)注銷登記的決定規(guī)劃為住宅，登記用途為“商住”，拆遷單位反映后，登記機(jī)構(gòu)撤銷了該登記，當(dāng)事人不服，提起行政訴訟，法院撤銷登記機(jī)構(gòu)注銷登記的決定。房屋用途問題。更正登記在實(shí)際工作中的應(yīng)用。40（二）異議登記。1、定義：不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記（更正登記的請求被拒絕）。2、效力(阻斷登記的公信力)。3、和產(chǎn)權(quán)異議的區(qū)別。4、適用范圍5、操作。（異議登記可否重復(fù)提出？）（二）異議登記。41（三）預(yù)告登記。1、定義：簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。2、效力：預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。3、和登記備案的聯(lián)系和區(qū)別。4、適用范圍：預(yù)售、期權(quán)抵押、現(xiàn)房。5、操作。6、失效時(shí)間。按揭問題[現(xiàn)房抵押問題《辦法》第六十七條第三項(xiàng)“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押”]（三）預(yù)告登記。42（四）預(yù)告登記中的幾個(gè)問題:1、預(yù)告登記到期后，如果申請人不辦理本登記，登記機(jī)關(guān)應(yīng)如何處理；

2、集資建房的買房人可否申請預(yù)告登記；

3、預(yù)告登記是否可以注銷；

《房屋登記辦法》第六十八條【預(yù)告登記的效力】第二款：預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行相應(yīng)的房屋登記之日起三個(gè)月內(nèi)，當(dāng)事人申請房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的登記。債權(quán)消滅，預(yù)告登記的權(quán)利也消滅。（四）預(yù)告登記中的幾個(gè)問題:434、預(yù)購商品房預(yù)告登記買受方申請人是自然人的，除提交自己的身份證明外，是否要其配偶也到場共同申請登記；5、預(yù)告登記權(quán)利人死亡的處理；6、對于共有人共同申請預(yù)告登記的，登記證明是只發(fā)一本還是所有共有人每人一本？登記證明上是否要注記“共有”新版的《房屋所有權(quán)證》有“共有情況”，而《房屋預(yù)告登記證明》則是“預(yù)告登記權(quán)利人”和“預(yù)告登記義務(wù)人”。在《房屋權(quán)屬證書、登記證明填寫說明》中，明確了《房屋預(yù)告登記證明》中的“預(yù)告登記權(quán)利人”應(yīng)填寫“房屋買賣合同中的購房人或者抵押合同中的抵押權(quán)人”。登記證明只能發(fā)一本，登記證明上也不應(yīng)當(dāng)注記“共有”字樣（不是“所有權(quán)”，因此依法不存在“共有情況”）4、預(yù)購商品房預(yù)告登記買受方申請人是自然人的，除提交自己的身447、登記機(jī)構(gòu)如何來判斷預(yù)告登記是否失效？

《物權(quán)法》第二十條第二款已規(guī)定了：“預(yù)告登記后，……自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效”能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的條件應(yīng)是兩個(gè)方面：一是客觀上的條件；二是是預(yù)告登記的義務(wù)人是否配合。7、登記機(jī)構(gòu)如何來判斷預(yù)告登記是否失效？

《物權(quán)法》第二十457、登記機(jī)構(gòu)如何來判斷預(yù)告登記是否失效？

《物權(quán)法》第二十條第二款已規(guī)定了：“預(yù)告登記后，……自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效”能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的條件應(yīng)是兩個(gè)方面：一是客觀上的條件；二是是預(yù)告登記的義務(wù)人是否配合。7、登記機(jī)構(gòu)如何來判斷預(yù)告登記是否失效？

《物權(quán)法》第二十46十、經(jīng)常被業(yè)內(nèi)人士提出的幾個(gè)問題：1、私立的學(xué)?；蛴變簣@的房產(chǎn)是否可以抵押？《中華人民共和國民辦教育促進(jìn)法》第三條明確規(guī)定：“民辦教育事業(yè)屬于公益性事業(yè)，是社會(huì)主義教育事業(yè)的組成部分”全國人大法工委編寫的《中華人民共和國物權(quán)法釋義》在對《物權(quán)法》第一百八十四條進(jìn)行解釋時(shí)，明確表示：“學(xué)校、幼兒園不論是公辦的，還是民辦的，都是為社會(huì)公益目的而設(shè)立的”。因此，即使是私立的學(xué)校或幼兒園，其用于教育的房產(chǎn)仍然不能設(shè)定抵押。十、經(jīng)常被業(yè)內(nèi)人士提出的幾個(gè)問題：472010年1月4日，建設(shè)部在關(guān)于《私立學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施能否抵押的復(fù)函》中，已明私立學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施“不得抵押”。2010年1月4日，建設(shè)部在關(guān)于《私立學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院482、《物權(quán)法》實(shí)施后，以在建工程設(shè)定抵押與以往有何區(qū)別？不再在抵押合同上注記、發(fā)《在建工程抵押證明》（仍然不能為第三人擔(dān)保、不得為貸款以外的債權(quán)擔(dān)保）。2、《物權(quán)法》實(shí)施后，以在建工程設(shè)定抵押與以往有何區(qū)別？493、《物權(quán)法》規(guī)定了抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)，如超過了這一期間，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)否注銷該項(xiàng)登記？關(guān)于抵押權(quán)是否因除斥期間屆滿而消滅的問題，我國立法對抵押權(quán)未有除斥期間的規(guī)定。德國等國的立法規(guī)定：抵押權(quán)經(jīng)過一定的時(shí)間，經(jīng)公示催告程序以后，可宣布為無效。房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)并不能依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定來認(rèn)定抵押權(quán)的消滅，但對抵押權(quán)人來說，要十分注意，及時(shí)行使權(quán)利3、《物權(quán)法》規(guī)定了抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押504、土地已抵押，當(dāng)事人申請房屋轉(zhuǎn)移登記、登記機(jī)構(gòu)可否辦理？5、在房地分管的體制下，因各種原因，造成土地使用權(quán)人與房屋所有權(quán)人權(quán)利主體不一致的情況，對這類地上房屋如何進(jìn)行房屋抵押登記？6、《房屋登記辦法》對房屋價(jià)值資料沒有要求，超值抵押是否可以辦理？4、土地已抵押，當(dāng)事人申請房屋轉(zhuǎn)移登記、登記機(jī)構(gòu)可否辦理？517、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》上的權(quán)利價(jià)值一欄，填寫的抵押金是指房屋價(jià)值還是貸款金額？8、在建工程是否可以設(shè)定最高額抵押？9、相鄰的基本單元，是否可以登記為一個(gè)產(chǎn)權(quán)人？《房屋登記辦法釋義》第36頁；“位置相鄰的基本單元，可以登記為一個(gè)產(chǎn)權(quán)人”。7、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》上的權(quán)利價(jià)值一欄，填寫的抵押金是指房屋價(jià)5210、受委托人是否可以同時(shí)代理雙方申請登記？自己代理行為是指代理人以被代理人的名義與自己實(shí)施民事法律行為。雙方代理訂立合同，是指代理人一人同時(shí)擔(dān)任雙方的代理人訂立合同。在這種情況下，代理人同時(shí)作為合同關(guān)系中的代理人和相對人，或同時(shí)作為合同關(guān)系中的雙方代理人，交易雙方的交易行為實(shí)際上只是由代理人一個(gè)人來實(shí)施。雖然我國法律至今未對此作出直接的規(guī)定，但“自己代理”明顯地濫用代理權(quán)，在“雙方代理”時(shí)，一旦有利益沖突，代理人不可能完全正常地履行代理職能，因此都應(yīng)當(dāng)被禁止。因此，受委托人可以同時(shí)代理雙方申請登記。10、受委托人是否可以同時(shí)代理雙方申請登記？5311、遺失補(bǔ)證：（1）對房屋所有權(quán)證書遺失聲明公告的期限；（2）公告刊登的報(bào)紙有否其他的限制。（3）刊登遺失聲明后又找到權(quán)屬證書的。11、遺失補(bǔ)證：5412、協(xié)助司法部門執(zhí)行的幾個(gè)問題：介紹法發(fā)（2004）5號(hào)文件。幾個(gè)主要概念：先行查詢、查封登記、預(yù)查封、輪候查封登記、查封時(shí)限、登記機(jī)構(gòu)不對人民法院生效司法文書進(jìn)行審查。第二條：人民法院對土地使用權(quán)、房屋實(shí)施查封或者進(jìn)行實(shí)體處理前，應(yīng)當(dāng)向國土資源、房地產(chǎn)管理部門查詢該土地、房屋的權(quán)屬。12、協(xié)助司法部門執(zhí)行的幾個(gè)問題：55第三條第二款:”國土資源、房地產(chǎn)管理部門在協(xié)助人民法院執(zhí)行土地使用權(quán)、房屋時(shí)，不對生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行實(shí)體審查”。第十一條：人民法院對土地使用權(quán)、房屋的查封期限不得超過二年。期限屆滿可以續(xù)封一次……

查封期限屆滿，人民法院未辦理繼續(xù)查封手續(xù)的，查封的效力消滅。第三條第二款:”國土資源、房地產(chǎn)管理部門在協(xié)助人民法院執(zhí)行土56依據(jù)生效的法律文書登記中的問題：（1）通過判決或裁定而發(fā)生的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，而產(chǎn)權(quán)人的房屋無法提供初始登記所需材料；（2）離婚判決中將第三人房屋判給一方；(法院將登記為小孩的房屋判給一方)（3）未經(jīng)登記的房產(chǎn)法院能否查封或拍賣。（法律文書是否生效如何判定，是否必須要有生效文書或協(xié)執(zhí)通知書；調(diào)解離婚的是否需要生效文書，是否可以單方申請；附條件的調(diào)解或判決是否需要法院出具條件已履行的說明）。依據(jù)生效的法律文書登記中的問題：5713、一人公司能否為股東擔(dān)保問題。立法的本意：（1）避免損害其他股東利益（2）防止抽逃資金《公司法》既然已經(jīng)規(guī)定了為公司股東提供擔(dān)保必須經(jīng)股東會(huì)或者股東大會(huì)決議，這就是一項(xiàng)必要的程序。對一人公司來說，由于這種表決實(shí)際上因股東不能參加而無法進(jìn)行，因此，可以理解為《公司法》在程序上已經(jīng)否定了一人公司對其股東進(jìn)行擔(dān)保的權(quán)利。13、一人公司能否為股東擔(dān)保問題。5814、規(guī)劃部門批準(zhǔn)建設(shè)的產(chǎn)權(quán)式酒店如何辦理各個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)人的房產(chǎn)證，需注意什么問題？建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司于1997年以（97）建房產(chǎn)字第019號(hào)文此作了補(bǔ)充說明。這一文件明確規(guī)定：對已建成的商業(yè)、辦公或其它樓宇分割出售的，如有明確的權(quán)屬范圍和具體的權(quán)屬界限，不同于搞變相集資的"一平方米"產(chǎn)權(quán)出售，應(yīng)視為正常的房產(chǎn)交易。可以憑購房合同及其它有關(guān)文書辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并在《房屋所有權(quán)證》中的測繪圖件上對權(quán)屬界限準(zhǔn)確反映。14、規(guī)劃部門批準(zhǔn)建設(shè)的產(chǎn)權(quán)式酒店如何辦理各個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)人的房5915、人防工程的地下車位產(chǎn)權(quán)如何界定，建設(shè)單位可否將車位出售，可否辦理產(chǎn)權(quán)登記，有何特殊要求和注意的問題？15、人防工程的地下車位產(chǎn)權(quán)如何界定，建設(shè)單位可否將車位出售60《中華人民共和國人民防空法》只是規(guī)定。“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有”，體現(xiàn)了誰投資誰收益的原則，但并未規(guī)定誰投資，誰所有。人防工程和設(shè)施的產(chǎn)權(quán)問題，屬于國家的民事基本法律制度，超出了地方立法的權(quán)限，還是應(yīng)該等候國家的法律設(shè)定。《中華人民共和國人民防空法》只是規(guī)定?！叭嗣穹揽展こ唐綍r(shí)由投61

16、外籍人士的外文名稱使用中文譯名，是需要公證部門認(rèn)可的中文譯名還是戶籍部門提供的中文譯名申請房屋登記。公證部門不會(huì)認(rèn)可中文譯名，戶籍部門也不能提供中文譯名，除日、韓、朝、越因姓名翻譯一般用他們原來使用的漢字外，其他只要譯音對就行。16、外籍人士的外文名稱使用中文譯名，是需要公證部門認(rèn)可的6217、如果當(dāng)事人提供虛假資料騙取了房屋產(chǎn)權(quán)登記，而后又設(shè)定了抵押，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何處理？一、關(guān)于審查的性質(zhì)：（一）理論界和司法界的不同觀點(diǎn)；（二）程序?qū)彶楹蛯?shí)質(zhì)審查相結(jié)合，對虛假的申報(bào)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)盡注意的義務(wù)。《房屋登記辦法》第十一條第三款:“申請人應(yīng)當(dāng)對申請登記材料的真實(shí)性、合法性、有效性負(fù)責(zé)，不得隱瞞真實(shí)情況或者提供虛假材料申請房屋登記”。17、如果當(dāng)事人提供虛假資料騙取了房屋產(chǎn)權(quán)登記，而后又設(shè)定了63二、審查的事項(xiàng)：（一）申請人與依法提交的材料記載的主體一致；（二）申請初始登記的房屋與提交的規(guī)劃證明材料記載一致，申請其他登記的房屋與登記簿記載一致；（三）申請登記的內(nèi)容與有關(guān)材料證明事實(shí)一致，包括申請材料內(nèi)容之間的一致；二、審查的事項(xiàng)：64（四）申請登記的事項(xiàng)與房屋登記簿記載的房屋權(quán)利不沖突；（五）不存在本辦法規(guī)定的不予登記的情形。申請登記事項(xiàng)有無違反法律的禁止性或限制性規(guī)定；（六）對合同內(nèi)容的審查問題。（四）申請登記的事項(xiàng)與房屋登記簿記載的房屋權(quán)利不沖突；65不予登記的情形（一）未依法取得規(guī)劃許可、施工許可或者未按照規(guī)劃許可的面積等內(nèi)容建造的建筑申請登記的《建筑工程施工許可證管理辦法》:工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下。（二）申請人不能提供合法、有效的權(quán)利來源證明文件或者申請登記的房屋權(quán)利與權(quán)利來源證明文件不一致的；（三）申請登記事項(xiàng)與房屋登記簿記載沖突的；不予登記的情形（一）未依法取得規(guī)劃許可、施工許可或者未按照規(guī)66（四）申請登記房屋不能特定或者不具有獨(dú)立利用價(jià)值的；（五）房屋已被依法征收、沒收，原權(quán)利人申請登記的；（六）房屋被依法查封期間，權(quán)利人申請登記的；（七）法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的其他不予登記的情形。（四）申請登記房屋不能特定或者不具有獨(dú)立利用價(jià)值的；6718、《房屋登記辦法》實(shí)施后，登記機(jī)構(gòu)已不能自行注銷登記，如發(fā)現(xiàn)登記錯(cuò)誤的處理。1、其他行政機(jī)關(guān)確定為虛假申報(bào)；2、行政復(fù)議或行政訴訟；3、利用更正登記。18、《房屋登記辦法》實(shí)施后，登記機(jī)構(gòu)已不能自行注銷登記，如68

我國的登記官制度我國的登記官制度69一、登記官的性質(zhì)意大利：土地登記的公共事務(wù)官員。瑞士,登記機(jī)關(guān)屬于法院,登記官屬于法官。日本,登記機(jī)關(guān)（法務(wù)局）屬于行政機(jī)關(guān),登記官屬于行政官員.德國：法院登記官是受公務(wù)員法約束的中等級別的司法公務(wù)員。澳大利亞：地權(quán)登記局官員。登記官是準(zhǔn)司法官員。一、登記官的性質(zhì)70我國目前的規(guī)定：通過房屋登記人員培訓(xùn)考核或確認(rèn)，取得《房屋登記官考核合格證書》在房屋登記機(jī)構(gòu)從事初審、復(fù)審、終審等具有房屋登記審核性質(zhì)工作的人員。我國目前的規(guī)定：通過房屋登記人員培訓(xùn)考核或確認(rèn)，取得《房屋登71二、為什么要建立登記官制度？（一）逐步建立起多層次的房屋登記人員培訓(xùn)考核和管理體系，全面提高房屋登記人員的整體素質(zhì)。（二）改革傳統(tǒng)的事務(wù)處理模式、提高登記機(jī)構(gòu)工作效率。

受理窗口受理后，按照登記類別不同，進(jìn)入某個(gè)部門后，可由一名登記官全程負(fù)責(zé)登記事宜并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。可把初審、復(fù)審、終審三審合為一審，由不動(dòng)產(chǎn)登記官一人完成。“一人經(jīng)辦、一人處理，一人簽字，一人負(fù)責(zé)二、為什么要建立登記官制度？72三、登記官資格的取得。2010年起，開展房屋登記官培訓(xùn)考核工作。從2012年起，未取得《房屋登記官考核合格證書》的人員，應(yīng)調(diào)離房屋登記審核崗位。三、登記官資格的取得。73感謝寧波市房產(chǎn)交易與權(quán)籍管理中心的領(lǐng)導(dǎo)及同行們！

不當(dāng)之處敬請批評指正!感謝寧波市房產(chǎn)交易與74演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！75房屋登記制度與實(shí)務(wù)

寧波市

2010.4.24房屋登記制度與實(shí)務(wù)寧波市2010.4.2476從《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》到《房屋登記辦法》有一個(gè)觀念轉(zhuǎn)變的過程，也要面對許多新的問題，因此，對房屋登記的基本理論還要稍作介紹?！斗课莸怯涋k法》實(shí)施近兩年來在實(shí)踐中產(chǎn)生了一些新的問題。這次介紹以實(shí)際問題和案例為主。從《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》77一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度和登記簿的起源

目的:保護(hù)交易的安全。不動(dòng)產(chǎn)登記制度依據(jù)物權(quán)公示的原則建立。

《法國民法典》第1583條規(guī)定：“當(dāng)事人就標(biāo)的物及其價(jià)金相互同意時(shí)，即使標(biāo)的物尚未交付，價(jià)金尚未支付，買賣即告成立，而標(biāo)的物的所有權(quán)亦于此時(shí)在法律上由出賣人移轉(zhuǎn)于買受人”。一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度和登記簿的起源78法國1855年制定《不動(dòng)產(chǎn)登記法》確定不登記不能對抗第三人的原則。創(chuàng)立契據(jù)登記制德國法的基本的思考就是，債權(quán)意義上的合同只是請求權(quán)發(fā)生的根據(jù)，不是支配權(quán)發(fā)生的根據(jù)。*德國登記制*托倫斯登記制。登記簿的起源法國1855年制定《不動(dòng)產(chǎn)登記法》確定不登記不能對抗第三人的79澳大利亞的權(quán)屬證書：澳大利亞的權(quán)屬證書：80房屋產(chǎn)權(quán)登記培訓(xùn)教材81二．《房屋登記辦法》與《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的主要區(qū)別一、修改了登記的定義，明確了登記簿的核心作用。二、擴(kuò)大了房產(chǎn)登記管轄的范圍。(一)地域范圍：(二)登記權(quán)利的標(biāo)的物范圍?！斗课莸怯涋k法》規(guī)定：具有獨(dú)立利用價(jià)值的特定空間以及碼頭、油庫等其他建筑物、構(gòu)筑物，可以參照執(zhí)行。二．《房屋登記辦法》與《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的主要區(qū)別82三、調(diào)整了登記的程序，把“受理登記申請”分為“申請”和“受理”兩個(gè)部分，使登記的程序更為清晰，并加入了“記載于登記簿”這一重要環(huán)節(jié)。(一)房屋權(quán)屬登記程序由當(dāng)事人啟動(dòng)。取消了當(dāng)事人提出登記申請的時(shí)限。(二)申請人可以在登記機(jī)構(gòu)將申請登記事項(xiàng)記載于登記簿之前，撤回登記申請。(三)登記機(jī)構(gòu)不能自行注銷登記。(四)規(guī)定了房屋權(quán)屬登記應(yīng)由相關(guān)的當(dāng)事人共同申請。三、調(diào)整了登記的程序，把“受理登記申請”分為“申請”和“受理83四、增加了登記的種類和權(quán)利的種類，刪去了總登記。五、對登記機(jī)構(gòu)的工作人員有了更為嚴(yán)格的要求。(一)對故意或者重大過失造成登記錯(cuò)誤的工作人員，有權(quán)追償（92條)。(二)對不符合登記條件的予以登記，或者對符合登記條件的登記申請不予登記的要給予處分（93條）。房屋產(chǎn)權(quán)登記培訓(xùn)教材84問題和案例問題和案例85一、一起房產(chǎn)交易糾紛案和登記機(jī)構(gòu)相關(guān)的幾個(gè)問題

1995年張某按房改方案購買赤峰路一間房屋，房屋產(chǎn)權(quán)登記為張某一人。最近，張某偶然得知自己一直居住的房屋竟然已經(jīng)過戶到了住在隔壁的孫女小張名下。

張某感到房地產(chǎn)交易中心查詢后發(fā)現(xiàn)，一份2003年4月張老先生與小張簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》約定：小張購買該房屋，房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款為11萬元。合同上

“已購公房參加房改購房時(shí)同住成年人意見：同意出售上述房屋”簽名一欄，蓋有張某配偶談某的私章，并有談某簽名。

與兒子一家協(xié)商無果，老人將孫女告至法院。一、一起房產(chǎn)交易糾紛案和登記機(jī)構(gòu)相關(guān)的幾個(gè)問題

86被告認(rèn)為：張某本人確實(shí)已經(jīng)在買賣合同上簽了名，談某的簽名雖是他人代簽，但蓋有談某的私章，張與談某是夫妻關(guān)系，張某的賣房行為構(gòu)成了對談某的代理，被告也已經(jīng)支付了房屋房款，所以買賣合同是合法有效的。經(jīng)鑒定，買賣合同上的簽名確實(shí)是張某本人所簽。張某回憶起來，有一次兒媳以其他理由將自己帶到交易中心簽了一些材料。被告認(rèn)為：張某本人確實(shí)已經(jīng)在買賣合同上簽了名，談某的簽名雖是87

法院認(rèn)為:房屋產(chǎn)權(quán)人雖登記為張某一人，但購房時(shí)兩位老人是夫妻關(guān)系，張某在婚后所得的房屋應(yīng)屬兩位老人的共同財(cái)產(chǎn)，所以房屋的處分理應(yīng)征得談某的同意?，F(xiàn)在買賣合同中雖有談某的蓋章，但簽名并非談老太太本人所簽。鑒于老人年事已高，行動(dòng)不便，圖章較易為他人掌握，僅憑圖章不能證明房屋轉(zhuǎn)讓給小張是談某的真實(shí)意思表示，所以，不能證明談某對房屋轉(zhuǎn)讓一事知情，張某轉(zhuǎn)讓該房屋的行為屬于無權(quán)處分行為。

法院認(rèn)為:88被告未能提供其向原告支付11萬元購房款證據(jù)，僅提供辦理產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的上海市個(gè)人房屋出售發(fā)票一張，不能證明其已支付購房款的事實(shí)。因此被告受讓該房屋不構(gòu)成善意取得，不能依據(jù)該規(guī)則取得該房屋的所有權(quán)。

據(jù)此，一審法院判決支持原告的訴訟請求，確認(rèn)張某與小張簽訂的房屋買賣合同無效。二審法院維持一審判決，駁回了被告的上訴。（據(jù)2009-06-23上海法治報(bào)）被告未能提供其向原告支付11萬元購房款證據(jù)，僅提供辦理產(chǎn)權(quán)過89幾個(gè)相關(guān)的問題：1、詢問申請人問題；2、婚后所得的房屋應(yīng)屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)；3、加蓋圖章能否證明是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示；4、善意取得的條件；5、法院認(rèn)定交易無效登記機(jī)構(gòu)如何處理。幾個(gè)相關(guān)的問題：90澳大利亞的詢問表內(nèi)容：賣方：買方：房地產(chǎn)：日期：作為本次交易的買方我們就協(xié)議出售的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況提出申請及詢問。本申請書中“所有人”意指本次交易中的賣方或抵押人。1、由誰保管相關(guān)產(chǎn)權(quán)證副本，其保管行為基于何種目的？2、賣方是否為登記簿記載的房地產(chǎn)所有人？如不是，必須提交證據(jù)證明其系依據(jù)什么權(quán)利、授權(quán)將該宗房地產(chǎn)出售和轉(zhuǎn)讓給買方（費(fèi)用由賣方承擔(dān)）.澳大利亞的詢問表內(nèi)容：913、賣方是否提交處理土地轉(zhuǎn)讓、解除抵押、撤銷異議登記及律師執(zhí)行的其他法律文書？如果是，依據(jù)《1958年文件法》，賣方必須提供正式公證的復(fù)印件。（費(fèi)用由賣方承擔(dān)）4、由誰基于什么權(quán)利對房地產(chǎn)進(jìn)行支配和占有？必須寫明租賃的詳細(xì)情況，并提供一份契約文本、契約協(xié)定、租賃協(xié)議?！?7、該房地產(chǎn)是否受團(tuán)體法人影響：(a)賣方必須根據(jù)《1989年團(tuán)體法人分區(qū)條例》提供團(tuán)體法人證書(b)團(tuán)體法人是否根據(jù)《條例》第7部分之規(guī)定履行其保險(xiǎn)義務(wù)？(c)是否有修正以上規(guī)則的建議？(d)必須提供團(tuán)體法人管理代表或秘書的姓名和地址。3、賣方是否提交處理土地轉(zhuǎn)讓、解除抵押、撤銷異議登記及律92二、法院認(rèn)定為表見代理的。未經(jīng)丈夫同意賣房為何被判有效法官:妻子賣房構(gòu)成表見代理，第三人購房屬善意取得，該房屋買賣行為有效。仝某和姜某系夫妻，雙方于1999年購買一套住房，房屋產(chǎn)權(quán)登記人為丈夫仝某。2005年，雙方因家庭矛盾發(fā)生爭吵后，丈夫仝某賭氣離家出走。2007年10月，姜某因女兒患病需巨額費(fèi)用，便以10.6萬元的價(jià)格將樓房出售給了張某。2008年12月，仝某從外地回來后，認(rèn)為姜某無權(quán)代理自己處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)，于是向法院提起訴訟，要求撤銷姜某和張某訂立的房屋買賣協(xié)議。

二、法院認(rèn)定為表見代理的。93

張某認(rèn)為，其與姜某訂立的房屋買賣協(xié)議不應(yīng)撤銷。理由是姜某以仝某的名義處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)，對仝某已構(gòu)成表見代理;自己購買樓房是善意取得，已搬進(jìn)去居住一年多時(shí)間，且該樓房的產(chǎn)權(quán)已登記。法院經(jīng)審理認(rèn)為，張某所述理由和主張于法有據(jù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其與姜某訂立的房屋買賣協(xié)議為有效合同，遂判決駁回了仝某的訴訟請求。雙方當(dāng)事人均沒有上訴。張某認(rèn)為，其與姜某訂立的房屋買賣協(xié)議不應(yīng)撤銷。理由是姜某94本案中的房屋買賣協(xié)議不應(yīng)被撤銷的原因主要涉及兩個(gè)法律關(guān)系:

第一，姜某的行為對仝某已構(gòu)成表見代理。表見代理，是指代理人雖無代理權(quán)，但善意第三人在客觀上有充足的理由相信代理人有代理權(quán)，并因此與代理人為民事法律行為，該項(xiàng)法律行為的效果直接歸屬于本人的法律制度。表見代理具有以下構(gòu)成要件:1.行為人不具有代理權(quán);2.有使相對人相信行為人具有代理權(quán)的事實(shí)和理由;3.須第三人善意且無過失;4.須行為人與相對人之間的民事行為具備民事法律行為成立的有效要件。第二，張某所購房屋符合善意取得制度。但對登記機(jī)構(gòu)來說，這是一起不合法的登記行為本案中的房屋買賣協(xié)議不應(yīng)被撤銷的原因主要涉及兩個(gè)法律關(guān)系:95

三、法院判登記機(jī)構(gòu)不作為案中的問題某甲將房屋租給某乙，后某乙以小孩讀書為由，借走了房主某甲的《房屋所有權(quán)證》，并找了一個(gè)年貌和某甲相似的人，把房屋賣給趙某，并申請了轉(zhuǎn)移登記。某乙隨即逃之夭夭。后某甲發(fā)現(xiàn)，到登記機(jī)構(gòu)反映，此時(shí)登記機(jī)構(gòu)已完成三審，但還未記載登記簿，也未發(fā)證。但趙某堅(jiān)持要登記機(jī)構(gòu)發(fā)證，認(rèn)為他是善意第三人，且是因登記機(jī)構(gòu)受理才付清房款。但某甲提出如發(fā)證要登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)要趙某和某甲通過訴訟解決，但趙某向法院提起行政訴訟，告登記機(jī)構(gòu)不作為，最后法院判令登記機(jī)構(gòu)作出處理決定。

三、法院判登記機(jī)構(gòu)不作為案中的問題961、登記機(jī)構(gòu)存在一定的責(zé)任（盡注意的義務(wù)）；2、某甲有一定過錯(cuò)；3、趙某不是善意第三人；并不是付清了房款是就是善意第三人4、登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何處理。1、登記機(jī)構(gòu)存在一定的責(zé)任（盡注意的義務(wù)）；97四、協(xié)議離婚案中常見的幾個(gè)問題：1、能否憑離婚協(xié)議由一方申請登記；2、當(dāng)事人未按離婚協(xié)議所約定的房屋歸屬進(jìn)行登記前，雙方變更離婚協(xié)議內(nèi)容的處理。3、協(xié)議離婚時(shí)雙方一致同意給小孩，而后反悔，要作為共有房產(chǎn)登記是否可以，登記時(shí)要不要成年后的小孩簽字。四、協(xié)議離婚案中常見的幾個(gè)問題：98五、集體土地上的房屋登記：1、宅基地上的房屋城市居民是否可以繼承；2、法院如將宅基地上的房屋判給他人，登記機(jī)構(gòu)可否辦理轉(zhuǎn)移登記；3、配偶為城市居民的村民可否以夫妻共有財(cái)產(chǎn)申請宅基地上房屋登記；4、村民小組是否可以作為房屋登記的申請人；5、農(nóng)村集體土地上的房屋可否對非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員進(jìn)行贈(zèng)與；五、集體土地上的房屋登記：996、集體土地上的房屋登記登記機(jī)構(gòu)張貼的公告要不要拍照取證。7、部分村民持有的是五、六十年代的建筑執(zhí)照，且有的房屋已經(jīng)翻建，但沒有翻建手續(xù)，對于這樣的房屋我們可否給予辦理產(chǎn)權(quán)登記？8、集體土地上房屋有的房屋多次轉(zhuǎn)讓未辦登記手續(xù)，現(xiàn)實(shí)際占有人如何辦理登記手續(xù)？9、農(nóng)民在耕地上建設(shè)蔬菜大棚時(shí)，隨之也建了30—60平方米不等的正規(guī)房屋（也叫看護(hù)房），現(xiàn)農(nóng)民提出申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)?！斗课莸怯涋k法》第八十二條已規(guī)定了：除了宅基地以外，“依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋”，可以申請房屋登記。6、集體土地上的房屋登記登記機(jī)構(gòu)張貼的公告要不要拍照取證。10010、有《集體土地使用權(quán)證》，但使用權(quán)人戶口不在村上的，現(xiàn)申請辦理房屋初始登記，是否可以辦理？11、土地使用權(quán)人和規(guī)劃批準(zhǔn)人已過世，現(xiàn)申請初始登記,該如何辦理?12、原為村民，建房后變?yōu)槌鞘芯用瘢欠窨梢猿跏嫉怯洠?0、有《集體土地使用權(quán)證》，但使用權(quán)人戶口不在村上的，現(xiàn)申101六、退休教師向某，1992年與師范退休教師張某再婚后不久，張某因病去世，2000年師范進(jìn)行房改，向某以張某的名義向單位申請購房，并獲得批準(zhǔn)，向某向單位交納了房款后（有為向某開具的房款收據(jù)）由單位代向某向房管處申領(lǐng)了房產(chǎn)證?，F(xiàn)在向某要求將房產(chǎn)證上的張某的名字改為自己的，而她本人又提供不出與張某的結(jié)婚證明，能否辦理？該房算不算與張某的共同財(cái)產(chǎn)？張某的婚前子女要求分割產(chǎn)權(quán)，理由是否成立？六、退休教師向某，1992年與師范退休教師張某再婚后不久，張102

申領(lǐng)的房產(chǎn)證是否合法（不久，張某因病去世）。沒有合法的婚姻關(guān)系不產(chǎn)生因婚姻關(guān)系產(chǎn)生的權(quán)利。張某的婚前子女要求分割產(chǎn)權(quán)（是否遺產(chǎn)）。這是一起民事糾紛。 申領(lǐng)的房產(chǎn)證是否合法（不久，張某因病去世）。103七、登記應(yīng)使用中文名稱問題：1、登記應(yīng)使用中文名稱；<居民身份證法>第四條居民身份證使用規(guī)范漢字和符合國家標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)字符號(hào)填寫。

2、關(guān)于公證和認(rèn)證；3、原件是外文的，應(yīng)有經(jīng)公證的中文譯本七、登記應(yīng)使用中文名稱問題：104

證

明

書

（2010）×公協(xié)核字第

號(hào)

茲證明

持有的“

”公證書經(jīng)與臺(tái)灣海峽交流基金會(huì)根據(jù)《兩岸公證書使用查證協(xié)議》寄送我會(huì)的同字號(hào)公證書的副本核對相符。

浙江省公證員協(xié)會(huì)

證

明

書105八、與最高額抵押登記有關(guān)的新規(guī)定（一）最高額抵押的解釋。最高額抵押的特點(diǎn)：1、擔(dān)保的債權(quán)是不特定的；2、不以主債權(quán)的存在為前提；3、雙方約定的是債權(quán)確定的期間。而非主債權(quán)的履行期限。八、與最高額抵押登記有關(guān)的新規(guī)定106_________________________________________________________________________________107（二）與以往的不同規(guī)定：1、最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。2、允許最高額抵押所擔(dān)保的主債權(quán)轉(zhuǎn)讓(部分和全部的不同對待)。3、最高額抵押的確定登記。（二）與以往的不同規(guī)定：108《房屋登記辦法》第五十六條規(guī)定了：“最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)確定前，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓部分債權(quán)的，除當(dāng)事人另有約定外，房屋登記機(jī)構(gòu)不得辦理最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。當(dāng)事人約定最高額抵押權(quán)隨同部分債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)在辦理最高額抵押權(quán)確定登記之后，……辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記”（請注意最后一句已經(jīng)是“辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記”而非最高額抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記）。《房屋登記辦法》第五十六條規(guī)定了：“最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)確109

(最高額抵押的確定:一、約定的債權(quán)確定期間屆滿；二、沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請求確定債權(quán)；三、新的債權(quán)不可能發(fā)生；四、抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押；五、債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或被撤銷；六、法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。)(最高額抵押的確定:110請注意：最高額抵押、最高額抵押的確定、最高額抵押的確定登記三者是不同的概念。凡最高額抵押都有最高額抵押的確定。辦理最高額抵押的確定登記極為少數(shù)。請注意：111（三）關(guān)于最高額抵押的幾個(gè)問題：1、最高額抵押擔(dān)保的范圍是否只是主債權(quán)；2、當(dāng)事人簽訂的合同是最高額抵押，如果一次就將貸款限額放足的，是否還是最高額抵押；3、對于最高額抵押，是否有最長時(shí)限的限定；4、當(dāng)事人沒有約定債權(quán)確定期間的，是否以2年為限；（三）關(guān)于最高額抵押的幾個(gè)問題：1125、“債權(quán)確定的期間”的變更登記是不是必須在債權(quán)確定期間屆滿前辦理？約定的債權(quán)確定期間屆滿后，如雙方同意，能否辦理最高額抵押（變更債權(quán)確定期間）的變更登記？6、約定債權(quán)確定日到期后未還清貸款的最高額抵押是否都要按約辦理債權(quán)確定登記？5、“債權(quán)確定的期間”的變更登記是不是必須在債權(quán)確定期間屆滿113九、三種新的登記種類及問題（一）更正登記。

《物權(quán)法》：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正”。1、當(dāng)事人提出（前提是登記錯(cuò)誤）；2、登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)登記錯(cuò)誤；（1）不涉及權(quán)利歸屬的更正登記；（2）涉及權(quán)利歸屬的更正登記。九、三種新的登記種類及問題114更正登記在實(shí)際工作中的應(yīng)用。法院撤銷了登記機(jī)構(gòu)注銷登記的決定規(guī)劃為住宅，登記用途為“商住”，拆遷單位反映后，登記機(jī)構(gòu)撤銷了該登記，當(dāng)事人不服，提起行政訴訟，法院撤銷登記機(jī)構(gòu)注銷登記的決定。房屋用途問題。更正登記在實(shí)際工作中的應(yīng)用。115（二）異議登記。1、定義：不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記（更正登記的請求被拒絕）。2、效力(阻斷登記的公信力)。3、和產(chǎn)權(quán)異議的區(qū)別。4、適用范圍5、操作。（異議登記可否重復(fù)提出？）（二）異議登記。116（三）預(yù)告登記。1、定義：簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。2、效力：預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。3、和登記備案的聯(lián)系和區(qū)別。4、適用范圍：預(yù)售、期權(quán)抵押、現(xiàn)房。5、操作。6、失效時(shí)間。按揭問題[現(xiàn)房抵押問題《辦法》第六十七條第三項(xiàng)“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押”]（三）預(yù)告登記。117（四）預(yù)告登記中的幾個(gè)問題:1、預(yù)告登記到期后，如果申請人不辦理本登記，登記機(jī)關(guān)應(yīng)如何處理；

2、集資建房的買房人可否申請預(yù)告登記；

3、預(yù)告登記是否可以注銷；

《房屋登記辦法》第六十八條【預(yù)告登記的效力】第二款：預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行相應(yīng)的房屋登記之日起三個(gè)月內(nèi)，當(dāng)事人申請房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的登記。債權(quán)消滅，預(yù)告登記的權(quán)利也消滅。（四）預(yù)告登記中的幾個(gè)問題:1184、預(yù)購商品房預(yù)告登記買受方申請人是自然人的，除提交自己的身份證明外，是否要其配偶也到場共同申請登記；5、預(yù)告登記權(quán)利人死亡的處理；6、對于共有人共同申請預(yù)告登記的，登記證明是只發(fā)一本還是所有共有人每人一本？登記證明上是否要注記“共有”新版的《房屋所有權(quán)證》有“共有情況”，而《房屋預(yù)告登記證明》則是“預(yù)告登記權(quán)利人”和“預(yù)告登記義務(wù)人”。在《房屋權(quán)屬證書、登記證明填寫說明》中，明確了《房屋預(yù)告登記證明》中的“預(yù)告登記權(quán)利人”應(yīng)填寫“房屋買賣合同中的購房人或者抵押合同中的抵押權(quán)人”。登記證明只能發(fā)一本，登記證明上也不應(yīng)當(dāng)注記“共有”字樣（不是“所有權(quán)”，因此依法不存在“共有情況”）4、預(yù)購商品房預(yù)告登記買受方申請人是自然人的，除提交自己的身1197、登記機(jī)構(gòu)如何來判斷預(yù)告登記是否失效？

《物權(quán)法》第二十條第二款已規(guī)定了：“預(yù)告登記后，……自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效”能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的條件應(yīng)是兩個(gè)方面：一是客觀上的條件；二是是預(yù)告登記的義務(wù)人是否配合。7、登記機(jī)構(gòu)如何來判斷預(yù)告登記是否失效？

《物權(quán)法》第二十1207、登記機(jī)構(gòu)如何來判斷預(yù)告登記是否失效？

《物權(quán)法》第二十條第二款已規(guī)定了：“預(yù)告登記后，……自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效”能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的條件應(yīng)是兩個(gè)方面：一是客觀上的條件；二是是預(yù)告登記的義務(wù)人是否配合。7、登記機(jī)構(gòu)如何來判斷預(yù)告登記是否失效？

《物權(quán)法》第二十121十、經(jīng)常被業(yè)內(nèi)人士提出的幾個(gè)問題：1、私立的學(xué)校或幼兒園的房產(chǎn)是否可以抵押？《中華人民共和國民辦教育促進(jìn)法》第三條明確規(guī)定：“民辦教育事業(yè)屬于公益性事業(yè)，是社會(huì)主義教育事業(yè)的組成部分”全國人大法工委編寫的《中華人民共和國物權(quán)法釋義》在對《物權(quán)法》第一百八十四條進(jìn)行解釋時(shí)，明確表示：“學(xué)校、幼兒園不論是公辦的，還是民辦的，都是為社會(huì)公益目的而設(shè)立的”。因此，即使是私立的學(xué)?；蛴變簣@，其用于教育的房產(chǎn)仍然不能設(shè)定抵押。十、經(jīng)常被業(yè)內(nèi)人士提出的幾個(gè)問題：1222010年1月4日，建設(shè)部在關(guān)于《私立學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施能否抵押的復(fù)函》中，已明私立學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施“不得抵押”。2010年1月4日，建設(shè)部在關(guān)于《私立學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院1232、《物權(quán)法》實(shí)施后，以在建工程設(shè)定抵押與以往有何區(qū)別？不再在抵押合同上注記、發(fā)《在建工程抵押證明》（仍然不能為第三人擔(dān)保、不得為貸款以外的債權(quán)擔(dān)保）。2、《物權(quán)法》實(shí)施后，以在建工程設(shè)定抵押與以往有何區(qū)別？1243、《物權(quán)法》規(guī)定了抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)，如超過了這一期間，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)否注銷該項(xiàng)登記？關(guān)于抵押權(quán)是否因除斥期間屆滿而消滅的問題，我國立法對抵押權(quán)未有除斥期間的規(guī)定。德國等國的立法規(guī)定：抵押權(quán)經(jīng)過一定的時(shí)間，經(jīng)公示催告程序以后，可宣布為無效。房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)并不能依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定來認(rèn)定抵押權(quán)的消滅，但對抵押權(quán)人來說，要十分注意，及時(shí)行使權(quán)利3、《物權(quán)法》規(guī)定了抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押1254、土地已抵押，當(dāng)事人申請房屋轉(zhuǎn)移登記、登記機(jī)構(gòu)可否辦理？5、在房地分管的體制下，因各種原因，造成土地使用權(quán)人與房屋所有權(quán)人權(quán)利主體不一致的情況，對這類地上房屋如何進(jìn)行房屋抵押登記？6、《房屋登記辦法》對房屋價(jià)值資料沒有要求，超值抵押是否可以辦理？4、土地已抵押，當(dāng)事人申請房屋轉(zhuǎn)移登記、登記機(jī)構(gòu)可否辦理？1267、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》上的權(quán)利價(jià)值一欄，填寫的抵押金是指房屋價(jià)值還是貸款金額？8、在建工程是否可以設(shè)定最高額抵押？9、相鄰的基本單元，是否可以登記為一個(gè)產(chǎn)權(quán)人？《房屋登記辦法釋義》第36頁；“位置相鄰的基本單元，可以登記為一個(gè)產(chǎn)權(quán)人”。7、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》上的權(quán)利價(jià)值一欄，填寫的抵押金是指房屋價(jià)12710、受委托人是否可以同時(shí)代理雙方申請登記？自己代理行為是指代理人以被代理人的名義與自己實(shí)施民事法律行為。雙方代理訂立合同，是指代理人一人同時(shí)擔(dān)任雙方的代理人訂立合同。在這種情況下，代理人同時(shí)作為合同關(guān)系中的代理人和相對人，或同時(shí)作為合同關(guān)系中的雙方代理人，交易雙方的交易行為實(shí)際上只是由代理人一個(gè)人來實(shí)施。雖然我國法律至今未對此作出直接的規(guī)定，但“自己代理”明顯地濫用代理權(quán)，在“雙方代理”時(shí)，一旦有利益沖突，代理人不可能完全正常地履行代理職能，因此都應(yīng)當(dāng)被禁止。因此，受委托人可以同時(shí)代理雙方申請登記。10、受委托人是否可以同時(shí)代理雙方申請登記？12811、遺失補(bǔ)證：（1）對房屋所有權(quán)證書遺失聲明公告的期限；（2）公告刊登的報(bào)紙有否其他的限制。（3）刊登遺失聲明后又找到權(quán)屬證書的。11、遺失補(bǔ)證：12912、協(xié)助司法部門執(zhí)行的幾個(gè)問題：介紹法發(fā)（2004）5號(hào)文件。幾個(gè)主要概念：先行查詢、查封登記、預(yù)查封、輪候查封登記、查封時(shí)限、登記機(jī)構(gòu)不對人民法院生效司法文書進(jìn)行審查。第二條：人民法院對土地使用權(quán)、房屋實(shí)施查封或者進(jìn)行實(shí)體處理前，應(yīng)當(dāng)向國土資源、房地產(chǎn)管理部門查詢該土地、房屋的權(quán)屬。12、協(xié)助司法部門執(zhí)行的幾個(gè)問題：130第三條第二款:”國土資源、房地產(chǎn)管理部門在協(xié)助人民法院執(zhí)行土地使用權(quán)、房屋時(shí)，不對生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行實(shí)體審查”。第十一條：人民法院對土地使用權(quán)、房屋的查封期限不得超過二年。期限屆滿可以續(xù)封一次……

查封期限屆滿，人民法院未辦理繼續(xù)查封手續(xù)的，查封的效力消滅。第三條第二款:”國土資源、房地產(chǎn)管理部門在協(xié)助人民法院執(zhí)行土131依據(jù)生效的法律文書登記中的問題：（1）通過判決或裁定而發(fā)生的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，而產(chǎn)權(quán)人的房屋無法提供初始登記所需材料；（2）離婚判決中將第三人房屋判給一方；(法院將登記為小孩的房屋判給一方)（3）未經(jīng)登記的房產(chǎn)法院能否查封或拍賣。（法律文書是否生效如何判定，是否必須要有生效文書或協(xié)執(zhí)通知書；調(diào)解離婚的是否需要生效文書，是否可以單方申請；附條件的調(diào)解或判決是否需要法院出具條件