關(guān)于物業(yè)管理方面的材料

關(guān)于物業(yè)管理方面的材料物業(yè)管理從目前來(lái)看存在許多問題，這個(gè)問題表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一個(gè)方面就是作為物業(yè)公司來(lái)講，你的權(quán)利定位，以及權(quán)利保護(hù)，權(quán)利的行使，這是一些問題。這些問題表現(xiàn)在，有的物業(yè)公司感覺到很委屈，唯一的權(quán)利，收費(fèi)權(quán)利得不到充分的保障，收費(fèi)非常困難，還有一些特殊情況（少數(shù)）的問題，這是一方面。

另外一方面是表現(xiàn)在業(yè)主，業(yè)主和物業(yè)公司究竟是什么關(guān)系呢？我想大家無(wú)論是企業(yè)的老總也好，但你首先是業(yè)主。業(yè)主和物業(yè)公司的關(guān)系我過去說(shuō)，大家還不太贊同，我說(shuō)就是主人和保姆的關(guān)系。有人不贊同，說(shuō)我們和業(yè)主是平等的，我也沒說(shuō)保姆和主人不是平等的。（物業(yè)）就是提供服務(wù)，但是在實(shí)踐中業(yè)主的權(quán)利受到損害，或者是少數(shù)的物業(yè)公司，有些物業(yè)公司的一些做法應(yīng)該說(shuō)損害了業(yè)主的利益。這種現(xiàn)象目前在一定程度上還比較多的存在，應(yīng)該說(shuō)也受到一些高層的關(guān)注。但是根本解決都期待著《物權(quán)法》能夠考慮。

八個(gè)方面的問題，首先第一個(gè)是物業(yè)收費(fèi)，我前面把物業(yè)公司的定位作為類似于保姆，提供服務(wù)的一個(gè)企業(yè)?？赡艽蠹以谛睦砩鲜紫葘?duì)我排斥了，有些朋友對(duì)我排斥了，我為了討好這些朋友，我先講收費(fèi)。物業(yè)公司最大的權(quán)利，或者說(shuō)僅有的權(quán)利，那就是物業(yè)收費(fèi)。我給你提供這樣的服務(wù)，按照權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，享有相應(yīng)的權(quán)利，權(quán)利等價(jià)有償，那就是收費(fèi)。

物業(yè)收費(fèi)，按照《物業(yè)服務(wù)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)收費(fèi)包括兩種方式：一種就是包干制。包干制是指業(yè)主向物業(yè)公司支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。盈余或者虧損的均由物業(yè)公司來(lái)承擔(dān)。包干制通常所理解的就是大包干，多了也不退，少了也不補(bǔ)。包干制是作為物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，所以，這種情況不需要公布帳目。業(yè)主也沒有權(quán)利要求公布，因?yàn)槲沂樟硕嗌伲抑Я硕嗌?，我賺了多少，虧了多少，跟業(yè)主沒有關(guān)系，所以這個(gè)時(shí)候就不需要公布。

第二種收費(fèi)方式就是酬金制。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按照約定的數(shù)額或比例提取酬金，來(lái)支付給物業(yè)公司，其它的全部用于物業(yè)合同約定的支出，結(jié)余的由業(yè)主享有。不足的由業(yè)主來(lái)承擔(dān)（補(bǔ)交），這樣的一種物業(yè)收費(fèi)制度的方式就是酬金制?；蛘哒f(shuō)酬金制可以理解成，所收的費(fèi)是一種預(yù)收性質(zhì)的，其所有權(quán)理論上還屬于業(yè)主所有。是一種代收性質(zhì)。按照合同的約定，按照法律進(jìn)行支出，除此之外，物業(yè)公司要享有相應(yīng)的報(bào)酬。既然這種費(fèi)用收取是一種代收性質(zhì)，是預(yù)收性質(zhì)，所以理論上屬于業(yè)主享有。所以，這種開支的項(xiàng)目需要公布。因?yàn)槟愕玫降膱?bào)酬是按照規(guī)定，按照約定獲取相應(yīng)的報(bào)酬，多了要退，少了要補(bǔ)，所以酬金制需要公布。

酬金制也有一個(gè)服務(wù)成本的問題，就是哪些項(xiàng)目在物業(yè)服務(wù)合同中通過約定在物業(yè)公司和業(yè)主之間產(chǎn)生約束力。

物業(yè)服務(wù)成本就包括下面這些內(nèi)容：第一個(gè)內(nèi)容是管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和相應(yīng)的福利費(fèi)。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)需要人去實(shí)施，需要員工，需要管理者，服務(wù)人員的工資、報(bào)酬、社會(huì)福利等。

第二個(gè)內(nèi)容是物業(yè)共用部位、共用設(shè)施日常維護(hù)的費(fèi)用。物業(yè)小區(qū)的路燈、綠化、電梯、保安都是正常的開支。

第三項(xiàng)是清潔。

第四項(xiàng)是綠化。

第五項(xiàng)是秩序的維護(hù)，秩序除了保安之外，有的采用閉路監(jiān)控。還有安防設(shè)施，

第六個(gè)方面是辦公費(fèi)用，物業(yè)公司正常的辦公需要的費(fèi)用。

第七個(gè)方面是固定資產(chǎn)折舊。

第八個(gè)方面是共用部位設(shè)施費(fèi)用及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。這里我做一個(gè)說(shuō)明，鑒于以前出現(xiàn)的一些案例，比如業(yè)主的車輛丟失發(fā)生以后，物業(yè)公司承擔(dān)主要責(zé)任。有的物業(yè)公司覺得我就收你2塊錢，或者是一個(gè)月就收多少錢的停車費(fèi)，車丟了，你讓我賠這么多？是不是顯失公平？我想這個(gè)問題可以通過公眾責(zé)任保險(xiǎn)加以解決。公眾責(zé)任保險(xiǎn)是指對(duì)公共場(chǎng)所、公共設(shè)施，對(duì)這個(gè)物向保險(xiǎn)公司投保，出現(xiàn)規(guī)定的損害以后，由保險(xiǎn)公司承擔(dān)。比如說(shuō)物業(yè)小區(qū)的停車場(chǎng)投公眾責(zé)任險(xiǎn)，公眾責(zé)任險(xiǎn)從04年就已經(jīng)有了。如果出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)以后，你這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)移了。

第三個(gè)問題，專項(xiàng)維修資金的使用。有的是大修資金，買房人在買房子的時(shí)候交了2%的專項(xiàng)維修資金，2%的專項(xiàng)資金，現(xiàn)在有的地方管理不是很規(guī)范，甚至被開發(fā)公司挪用，被開發(fā)公司挪用的現(xiàn)象比較普遍。有的開發(fā)公司把專項(xiàng)資金挪用之后，本來(lái)物業(yè)公司可以依照法律來(lái)申請(qǐng)專項(xiàng)維修資金，來(lái)用于物業(yè)的大修，比如說(shuō)電梯、下水管、下水道更換、更新，本來(lái)這些資金是用于專項(xiàng)維修資金，由于這個(gè)資金被開發(fā)企業(yè)挪用，挪用之后經(jīng)營(yíng)不善，倒閉，或者資金轉(zhuǎn)移，本來(lái)由法定的方式，最后造成由物業(yè)公司來(lái)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。

第四個(gè)問題，酬金制收取費(fèi)用的性質(zhì)，前面已經(jīng)提過了，它是一種代收性質(zhì)，多退、少補(bǔ)。

第五個(gè)問題，接受業(yè)主的質(zhì)詢，業(yè)主有權(quán)利就相關(guān)的問題，特別是費(fèi)用的開支，當(dāng)然這是指酬金制，包干制沒有權(quán)利質(zhì)詢，對(duì)酬金制的收費(fèi)方式，業(yè)主有權(quán)利質(zhì)詢。比如說(shuō)一個(gè)物業(yè)小區(qū)有幾千個(gè)業(yè)主，物業(yè)公司還得專門有人接受質(zhì)詢嗎？我覺得也不應(yīng)該是，任何一個(gè)業(yè)主個(gè)體在任何時(shí)間都能行使權(quán)利。比如我們的《憲法》規(guī)定，公民享有什么什么權(quán)利，這種權(quán)利難道任何一個(gè)公民都到全國(guó)人大質(zhì)詢嗎？他必須通過法定的一定形式。當(dāng)然這方面很難規(guī)范，比如接受業(yè)主委員會(huì)的質(zhì)詢，業(yè)主委員會(huì)要求你對(duì)某一個(gè)開支公開說(shuō)明。但是對(duì)有些不應(yīng)當(dāng)給予他一定的權(quán)利，如果給他權(quán)利了，我們這個(gè)物業(yè)公司打交道的是眾多業(yè)主，眾口南調(diào)，每個(gè)業(yè)主都有自身的個(gè)性，很難100%滿意，也不可能。這里面總有少數(shù)瞎搗亂、瞎起哄的業(yè)主，他跟你較真。所以，將來(lái)《物業(yè)管理辦法》如果上升到“法”的話，接受業(yè)主的質(zhì)詢應(yīng)當(dāng)細(xì)化，比如說(shuō)有多少比例，或者有多少數(shù)額的，要么就是業(yè)主委員會(huì)的（質(zhì)詢）。

另外，接受業(yè)主的監(jiān)督，當(dāng)然這種屬于集體的監(jiān)督。像人大行使職權(quán)的是通過人代會(huì)及常委委員會(huì)行使權(quán)利。那么人大代表本身的監(jiān)督應(yīng)該是由限度的，因?yàn)楝F(xiàn)在已經(jīng)突顯了負(fù)面的影響。（從現(xiàn)在開始）每年最高法院，其實(shí)半個(gè)月之前就開始了，可以說(shuō)很多人大代表關(guān)注的一些案子，都要認(rèn)真復(fù)查，然后給他寫報(bào)告，不然到時(shí)候他不投你票。當(dāng)然也發(fā)現(xiàn)一些問題，有些人大代表所關(guān)注的案子，比如他是河北的，他居然關(guān)注到海南、東北，再仔細(xì)分析案子都是重大影響類的一些標(biāo)的比較大的案件，甚至懷疑個(gè)別人大代表有犯罪行為。這個(gè)問題也曾向人大常委會(huì)匯報(bào)過。后來(lái)人大常委會(huì)、全國(guó)人大制定的《監(jiān)督法》。我們國(guó)家的人民代表大會(huì)是最高權(quán)利機(jī)構(gòu)，但是這個(gè)權(quán)利機(jī)構(gòu)人民代表大會(huì)集體行使權(quán)利，而不是個(gè)別代表行使權(quán)利，否則的話，任何個(gè)體，如果給予他無(wú)限的權(quán)利，這種權(quán)利同樣會(huì)濫用，并不因?yàn)槟闶侨舜蟠砟憔蜁?huì)公正行使，并不是因?yàn)槟闶欠ü倬蜁?huì)公正行使，行使任何權(quán)利都得有監(jiān)督。

從理論方面來(lái)講，拋開物業(yè)來(lái)說(shuō)，我們說(shuō)司法中的司法權(quán)是最高的、最終的，那么有人問為什么？那是因?yàn)椤端痉?quán)》具備完備的監(jiān)督體系。另外司法權(quán)有嚴(yán)格的監(jiān)督程序，所以它才有最后的權(quán)利、最高的權(quán)利。

業(yè)主具有質(zhì)詢權(quán)、監(jiān)督權(quán)，但不代表任何業(yè)主個(gè)人具有這個(gè)權(quán)利，這個(gè)需要細(xì)化，需要將來(lái)建設(shè)部，或者國(guó)務(wù)院來(lái)立法細(xì)化。但是目前來(lái)講，至少業(yè)主委員會(huì)質(zhì)詢，業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督，這是法定權(quán)利，應(yīng)該接受。

第七個(gè)問題，物業(yè)公司沒有強(qiáng)制措施權(quán)。因?yàn)槲飿I(yè)公司是公司，是企業(yè)法人，是市場(chǎng)的主體，從法律上來(lái)講，他是私權(quán)的主體，與之相對(duì)應(yīng)的公權(quán)主體，國(guó)家機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)是公權(quán)的主體，相比之下物業(yè)公司肯定是私權(quán)的主體。作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主體，它是從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，提供服務(wù)來(lái)獲得相應(yīng)的收益。所以，物業(yè)公司與其它企業(yè)一樣，沒有強(qiáng)制措施權(quán)。強(qiáng)制措施權(quán)是公權(quán)力的表現(xiàn)，所以不能夠停水、供電、供氣、供熱，或者停止服務(wù)這種行為。業(yè)主通過服務(wù)合同進(jìn)行的約定，如果業(yè)主拖欠什么費(fèi)，我就有權(quán)利停止服務(wù)，我覺得物業(yè)公司不應(yīng)當(dāng)有這種抗辯權(quán)，不應(yīng)當(dāng)有這種對(duì)抗權(quán)，業(yè)主拖欠費(fèi)用，你享有的是追償權(quán)，但不應(yīng)當(dāng)停止服務(wù)。像北京政府對(duì)相關(guān)公司都有過要求，當(dāng)然這種要求是作為政治層面的要求。我想作為法律來(lái)講，就是因?yàn)槟銢]有強(qiáng)制措施權(quán)，你這種服務(wù)有一種社會(huì)責(zé)任。企業(yè)不僅僅是為了獲取利潤(rùn)、追求效益，還需要承擔(dān)一定的社會(huì)責(zé)任。社會(huì)責(zé)任就表現(xiàn)在（業(yè)主）欠你的錢可以，你也不能停止服務(wù)。那他欠你的錢就白欠嗎？法律有規(guī)定，你可以通過正當(dāng)途徑來(lái)追償。比如說(shuō)訴訟，當(dāng)然也可以采取其它的方式。

另外，從理性思考，我們物業(yè)公司也不應(yīng)當(dāng)采取這種措施，即便是少數(shù)，我們也盡可能不采取正面沖突的手段。他欠你的費(fèi)從情理上來(lái)講是他的不對(duì)，但我們物業(yè)公司應(yīng)該是寬以待人，在融洽的工作環(huán)境中工作，因?yàn)槲覀兾飿I(yè)公司打交道的是人，你今天得罪一個(gè)，他會(huì)記恨你一輩子，你很長(zhǎng)時(shí)間的工作就會(huì)有磕磕碰碰，所以我的觀點(diǎn)是，物業(yè)公司盡可能不去直接得罪任何一個(gè)業(yè)主，哪怕他做得再不對(duì)，那我們通過法定方式來(lái)維護(hù)我們自身的權(quán)利。你完全沒有當(dāng)面讓你的工作人員跟他（業(yè)主）吵架，他做得不對(duì)，就先放著，總有辦法來(lái)對(duì)付。更不能采取和一些社會(huì)閑散人員、黑社會(huì)組織勾結(jié)，達(dá)到你維護(hù)物業(yè)的權(quán)利。

這個(gè)問題曾經(jīng)也受到中央領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注，物業(yè)公司做被告，在北京一中院開庭。物業(yè)公司派來(lái)一撥社會(huì)閑散人員，都剃著光頭，穿著黑衣服，站在法院門口排著長(zhǎng)長(zhǎng)一排，當(dāng)然沒有怎么樣，但是這已經(jīng)引起了中央領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注。我覺得作為物業(yè)，社會(huì)主義國(guó)家的企業(yè)，不應(yīng)當(dāng)采取這么一種措施，即便和業(yè)主有利益之爭(zhēng)，有矛盾，完全可以通過法定的方式來(lái)解決。

當(dāng)然，物業(yè)公司也沒有處罰權(quán)。如果是在一定的范圍之內(nèi)，通過業(yè)主公約，設(shè)定了一些權(quán)利義務(wù)，我覺得在不違法的前提之下享有。如果是物業(yè)公司單方面制定的所謂規(guī)定是沒有效力的，一旦產(chǎn)生后果，首先從過錯(cuò)判斷來(lái)講，你是有過錯(cuò)者。比如說(shuō)踐踏草坪者罰款300，你有權(quán)利讓他賠，但你沒有權(quán)利罰他款。

第八個(gè)問題，業(yè)主與承租人對(duì)物業(yè)費(fèi)負(fù)連帶繳納責(zé)任。我們說(shuō)所有權(quán)，包括業(yè)主，就是權(quán)利人對(duì)他所享有的標(biāo)的物享有（占有、使用、收益和處分），處分就表現(xiàn)在業(yè)主可以依法租賃自己的房屋。我不知道在座的有沒有國(guó)管局系統(tǒng)的物業(yè)公司，我想可能會(huì)有。

國(guó)管局物業(yè)處，約我最近一段時(shí)間給他們上一課。有的人說(shuō)，我的物業(yè)公司跟其它物業(yè)公司不一樣，我說(shuō)怎么不一樣，就是所謂管庇護(hù)的公司，你仍然應(yīng)該遵守管理?xiàng)l例，你仍然是服務(wù)者。業(yè)主租賃房屋，有的租賃公司同加干涉，這是不對(duì)的。人家享有的權(quán)利就包括行使租賃權(quán)。你說(shuō)不便于你管理，你搞錯(cuò)了，你是服務(wù)，而不是管理。

另外，業(yè)主租賃房屋，有的擔(dān)心租賃以后不知道物業(yè)該找誰(shuí)要了。其實(shí)立法的時(shí)候已經(jīng)考慮了，如果業(yè)主和承租人簽訂的有租賃合同，租賃合同上約定了由承租人承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，比如我把房子租給人家了，租賃合同寫由承租人寫物業(yè)費(fèi)，結(jié)果承租人住著住著走了，結(jié)果發(fā)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)沒繳，這個(gè)時(shí)候怎么辦呢？無(wú)論你的合同怎么寫的，你的租賃合同關(guān)于物業(yè)費(fèi)的約定不能夠?qū)刮飿I(yè)公司，因?yàn)槟闶牵ㄎ铮┑南碛腥?，除了你享有（物）的?quán)利之外，還要承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。所以，要依法繳納物業(yè)費(fèi)。當(dāng)承租人去向不明，難以追償?shù)臅r(shí)候，你完全可以不向承租人追，就找業(yè)主，這是連帶責(zé)任。業(yè)主不能說(shuō)合同上寫了是承租人（交物業(yè)費(fèi)），你為什么不讓他交呢。承租人搬家以后，物業(yè)公司沒有義務(wù)去找（承租人）繳納物業(yè)費(fèi)，所以這個(gè)問題物業(yè)公司不需要擔(dān)心。承租人走了就找業(yè)主，業(yè)主找不到?jīng)]關(guān)系，就找房子，你業(yè)主找不到，我就告你。有人說(shuō)我?guī)啄暾也坏綐I(yè)主怎么辦呢？公告送達(dá)，法院有辦法。法院判決他承擔(dān)責(zé)任，執(zhí)行他的房子。

有的說(shuō)這個(gè)房子買了以后，多少年見不到（業(yè)主），講到這兒我就想到一個(gè)情況，河北有一個(gè)廳長(zhǎng)，他有一個(gè)嗜好，賄賂收的現(xiàn)金都搬到他的一所房子，沒事就來(lái)看看。（我們的物業(yè)會(huì)不會(huì)也面對(duì)這種情況呢？）當(dāng)然你從你的物業(yè)公司來(lái)講不用擔(dān)心，只要他的房子跑不掉，不用擔(dān)心見不著人。

第九個(gè)問題，業(yè)主處分房屋所有權(quán)的限制。

雖然所有權(quán)包括業(yè)主對(duì)標(biāo)的物的自由處分權(quán)，也就是可以賣，但是你在賣之前要把物業(yè)費(fèi)交清了，你沒有交清，不讓你賣。比如法院把某一個(gè)業(yè)主欠物業(yè)費(fèi)，來(lái)拍賣的時(shí)候，法院就會(huì)審查房子的所有權(quán)，看這些權(quán)利哪些瑕疵，瑕疵包括拖欠物業(yè)費(fèi)、稅，還有其它費(fèi)，這都叫權(quán)利瑕疵。在拍賣的時(shí)候他就會(huì)公示，會(huì)告訴買受人拖欠了幾點(diǎn)的物業(yè)費(fèi)，大概多少錢，你買的時(shí)候，等于你首先知道了，你舉這個(gè)牌的時(shí)候等于認(rèn)可了權(quán)利瑕疵，這個(gè)權(quán)利瑕疵由你來(lái)承擔(dān)。法院主持的拍賣，對(duì)于拖欠的物業(yè)費(fèi)是轉(zhuǎn)加給權(quán)利人（買受人）。

業(yè)主正常出售自己的房屋，這個(gè)物業(yè)費(fèi)由原業(yè)主承擔(dān)，在原業(yè)主沒有繳納之前，房管部門應(yīng)該拒絕給他辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。如果房管局擅自轉(zhuǎn)移了，我們可以以利害管理人為由向法院提起訴訟，告房管局。業(yè)主來(lái)辦二手房登記的時(shí)候，首先要查有沒有物業(yè)公司，如果有物業(yè)公司了，然后看物業(yè)公司出據(jù)的證明，證明什么什么時(shí)候之前物業(yè)費(fèi)全部繳清，這樣才辦所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

第十個(gè)問題，未出售的房屋也應(yīng)繳納物業(yè)費(fèi)。

這涉及到兩個(gè)關(guān)系，一個(gè)關(guān)系是指開發(fā)公司和物業(yè)公司的關(guān)系。開發(fā)公司開發(fā)之后，開發(fā)和物業(yè)管理相分離。你把房子建好了，賣掉了，應(yīng)該由物業(yè)公司來(lái)管理。但是從目前的做法來(lái)看，開發(fā)公司委托物業(yè)公司，之所以委托你這個(gè)公司，因?yàn)槟氵@個(gè)物業(yè)公司和開發(fā)商之間存在利益關(guān)系，存在著父子兵、子弟兵的關(guān)系，或者是有的開發(fā)公司派生出了一個(gè)物業(yè)公司，有各種密切關(guān)聯(lián)的利益。有的物業(yè)公司就擔(dān)心，向開發(fā)商主張權(quán)利。比如說(shuō)你長(zhǎng)期有幾套房沒賣掉，那也要交物業(yè)費(fèi)，誰(shuí)交呢？開發(fā)公司交。

在房子出售之后，你要掌握一個(gè)原則，出售比例超過50%之后，他就沒有權(quán)利來(lái)解聘（物業(yè)）。所以如果從工作策略上來(lái)講，前50%銷售過程中，你大力配合他，他欠的錢先欠到這兒，到他賣差不多的時(shí)候你就跟他翻臉。翻臉，你也不用怕他，他沒有權(quán)利把你解聘了。誰(shuí)有權(quán)利？業(yè)主大會(huì)。沒有開業(yè)主大會(huì)他就沒有權(quán)利，他僅僅是部分業(yè)主。部分業(yè)主不能代行業(yè)主大會(huì)的權(quán)利。所以說(shuō)既然開發(fā)和物業(yè)管理相分離，我們是獨(dú)立的一個(gè)主體。業(yè)主和開發(fā)商的關(guān)系，如果是普通的商品房買受人，作為業(yè)主，他交了費(fèi)，而有些房子沒賣掉，開發(fā)公司不交費(fèi)，等于開發(fā)公司沒賣掉之前他是業(yè)主，為什么有的業(yè)主交費(fèi)，有的業(yè)主不交費(fèi)，這會(huì)給交費(fèi)的業(yè)主造成不公平。因?yàn)槟汜槍?duì)每一個(gè)業(yè)主按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，也是對(duì)交給費(fèi)用的業(yè)主的公平待遇，不然有的業(yè)主會(huì)想你這個(gè)物業(yè)公司外面來(lái)欠那么多錢你不去主張，不去要，你這種服務(wù)肯定達(dá)到部分到應(yīng)有的水平。所以不交費(fèi)的情形存對(duì)合同約定交費(fèi)業(yè)主的不公平待遇，當(dāng)然最直接受害的是我們業(yè)主公司。這個(gè)問題法律上沒有爭(zhēng)議，就是實(shí)踐操作中，就是看物業(yè)公司的老總有沒有魄力。有的擔(dān)心跟開發(fā)公司的老總吵翻了不太好看，或者他將來(lái)還有項(xiàng)目不給你，你這個(gè)擔(dān)心有必要。但是從法律規(guī)定上，你可以給他做解釋說(shuō)明，做工作，爭(zhēng)取必要的時(shí)候通過訴訟。

第十一個(gè)問題，“回遷戶”也應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費(fèi)。我們知道舊城改造、城市房屋拆遷，應(yīng)該對(duì)被拆遷人補(bǔ)償，或者安置。被拆遷人，他有權(quán)利是要錢，還是要房子，一個(gè)是貨幣補(bǔ)償，一個(gè)是產(chǎn)權(quán)調(diào)換。對(duì)于舊城改造來(lái)講，很多人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，解決回遷。被拆遷人應(yīng)當(dāng)享有選擇權(quán)利，他愿意要錢你就給他錢，他愿意要房子你就給他房子，開發(fā)商就要給他房子，就要保證他們的選擇權(quán)。開發(fā)商在拆房子的時(shí)候，和被拆遷人簽訂的《補(bǔ)償安置協(xié)議》，他沒有權(quán)利對(duì)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行豁免。

據(jù)我了解有許多開發(fā)公司，為了當(dāng)時(shí)擺平被拆遷人，就同意他回遷。因?yàn)槭且闵唐贩块_發(fā)，商品房的物業(yè)費(fèi)相對(duì)比較高，被拆遷人說(shuō)了，首先我愿意回遷，回遷以后我還不交物業(yè)費(fèi)，有的開發(fā)商就同意了，就跟他簽了這個(gè)協(xié)議。有的甚至和開發(fā)商簽協(xié)議之后，他又委托物業(yè)公司，和物業(yè)公司也簽了協(xié)議，就是你不要向他收物業(yè)費(fèi)，我認(rèn)為這是沒有道理的。你覺得你要免掉（回遷戶）的物業(yè)費(fèi)，但是這個(gè)物業(yè)費(fèi)應(yīng)該你替他交。比如你給回遷戶免掉十年的物業(yè)費(fèi)，那這十年的物業(yè)費(fèi)（開發(fā)商）你應(yīng)該交，你不交的話，你是沒有免除（物業(yè)費(fèi)）權(quán)利的。放棄這個(gè)權(quán)利是物業(yè)公司，開發(fā)公司沒有豁免權(quán)。所以說(shuō)這個(gè)結(jié)論是（拆遷、回遷戶）應(yīng)該與商品房一樣的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費(fèi)。當(dāng)出現(xiàn)這種爭(zhēng)議的時(shí)候，我們從法律關(guān)系上來(lái)講，你的服務(wù)對(duì)象，你這個(gè)物業(yè)服務(wù)合同的主體是誰(shuí)呢？就是業(yè)主和物業(yè)公司。至于回遷戶就會(huì)拿到拆遷補(bǔ)償?shù)膮f(xié)議來(lái)找物業(yè)，你就會(huì)跟他解釋說(shuō)明，你這個(gè)東西對(duì)我沒有說(shuō)服力，你覺得不該交物業(yè)費(fèi)，你找開發(fā)公司要去，但是我給你提供服務(wù)，你必須給我交。這是兩個(gè)法律完全，一個(gè)是《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》，一個(gè)叫《物業(yè)服務(wù)合同》，這是兩個(gè)合同?，F(xiàn)在我發(fā)現(xiàn)很多物業(yè)公司對(duì)回遷戶少交，或者是不交物業(yè)費(fèi)，我覺得這也是對(duì)自身權(quán)利沒有有效的保護(hù)。

第十二個(gè)問題，業(yè)主委員會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)來(lái)源是什么？這個(gè)問題目前沒有解決。立法的時(shí)候也沒有考慮，業(yè)主委員會(huì)純業(yè)務(wù)性質(zhì)的，條件好的弄個(gè)電腦，打印文件等，這是正常的，但是這種經(jīng)費(fèi)來(lái)源沒有規(guī)定。沒有規(guī)定就通過物業(yè)公司來(lái)給他一點(diǎn)。給他以后，業(yè)主委員會(huì)就沒有相對(duì)的獨(dú)立性。他在維護(hù)業(yè)主權(quán)利方面可能就有些問題，這是一個(gè)情況。

業(yè)主委員會(huì)的成員不享有特權(quán)，不僅不享有特權(quán)，而且他應(yīng)該首先承擔(dān)義務(wù)之后，才能夠成為業(yè)主委員會(huì)成員。比如說(shuō)有的地方規(guī)定了，拖欠物業(yè)費(fèi)，不能夠被選舉成為業(yè)主委員會(huì)成員，我覺得有道理。你作為一個(gè)業(yè)主，履行合同約定的義務(wù)，也是法律規(guī)定的義務(wù)。當(dāng)你不履行法定義務(wù)的時(shí)候，你來(lái)享有這個(gè)權(quán)利，是兩種極端，要么是成為物業(yè)公司的走狗，要么就成為物業(yè)公司針鋒相對(duì)，他還有一個(gè)協(xié)助的問題，我們說(shuō)構(gòu)建和諧社區(qū)，也需要多方面的協(xié)助和配合。同樣，業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)公司的工作也有一個(gè)協(xié)助和配合。你拖欠、拒交物業(yè)費(fèi)，很難去協(xié)助和配合（物業(yè)公司）。

第十三個(gè)問題，對(duì)房改房物業(yè)費(fèi)的收取。房改房是我們國(guó)家歷史遺留的問題，過去是低收入、高福利。分配房屋作為分配之一，結(jié)合到物業(yè)，涉及到物業(yè)關(guān)系的時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)，過去由物業(yè)公司提供服務(wù)，物業(yè)費(fèi)都由相關(guān)單位統(tǒng)一繳納。

比如我單位給我分的房子物業(yè)費(fèi)也是統(tǒng)一交，過去是報(bào)，現(xiàn)在干脆單位代交。據(jù)說(shuō)要改革，改革之后就是你自己交自己的，按照級(jí)別、待遇再補(bǔ)貼多少錢。這里將會(huì)有一個(gè)物業(yè)費(fèi)的銜接。作為物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，你是對(duì)物，不對(duì)人。我對(duì)你這個(gè)房子正常的使用提供了服務(wù)，通過物業(yè)合同，盡管這個(gè)合同無(wú)論你簽字，還是沒簽字，這本身已經(jīng)承認(rèn)了事實(shí)合同。我只要沒有被依法解聘之前，我只要正常給你提供了服務(wù)，無(wú)論你簽字也好，沒簽字也罷，甚至你簽字的合同到期以后，法院都會(huì)認(rèn)為服務(wù)合同有效，你都要交物業(yè)費(fèi)。但是這個(gè)物業(yè)費(fèi)過去單位交，現(xiàn)在單位效益不好，房改了，單位不替你交了，就由業(yè)主來(lái)交。

有一些過去舊的小區(qū)面臨這個(gè)問題，有的就想走掉，我們說(shuō)攬一個(gè)活不容易，別走。那他拖欠的費(fèi)怎么辦呢？你可以做一個(gè)月的宣傳，一個(gè)月的動(dòng)員，后面就通過對(duì)少數(shù)人抓典型，訴訟，我想法院一定會(huì)支持你的。你不要大面積起訴，你作為物業(yè)公司當(dāng)原告的時(shí)候，業(yè)主拖欠費(fèi)用很多，建議不要大面積起訴，先禮后兵，你這個(gè)兵要少用，但是也要用。把少數(shù)業(yè)主告為被告，發(fā)運(yùn)做了判決之后，其他的業(yè)主都好辦。

第十四個(gè)問題，業(yè)主大歸召開之后，選舉出來(lái)業(yè)主委員會(huì)，通過法定程序選聘了新的物業(yè)公司，原物業(yè)公司的費(fèi)用有約定的按照約定，沒有約定的，費(fèi)用要進(jìn)行結(jié)算。關(guān)鍵就看是包干制，還是酬金制，是酬金制的必須要進(jìn)行結(jié)算。不結(jié)算，即便是物業(yè)公司走了，業(yè)主委員會(huì)仍然有權(quán)向法院起訴，法院會(huì)判決結(jié)算。你不結(jié)算，法院強(qiáng)行組織結(jié)算，多退少補(bǔ)，這是以前的費(fèi)用。業(yè)主拖欠的費(fèi)用，比如說(shuō)將來(lái)《物權(quán)法》之后，肯定有一大批物業(yè)公司被解聘，又有一大批新的物業(yè)公司上來(lái)，他們之間的銜接，舊的物業(yè)公司就會(huì)說(shuō)有的業(yè)主拖我錢，欠我的錢我就不走，這是兩碼事，欠你錢是少數(shù)的，大部分業(yè)主是趕你走，你必須先走，你走了以后所欠的費(fèi)用怎么辦？依法追繳。

第十五個(gè)問題，小區(qū)的地下停車場(chǎng)是為業(yè)主服務(wù)的，但在銷售時(shí)沒有分?jǐn)偟臉I(yè)主，其所有權(quán)屬于誰(shuí)，對(duì)相應(yīng)的業(yè)主如何收費(fèi)？

幾類房屋的所有權(quán)，現(xiàn)在在立法的時(shí)候都很大爭(zhēng)議，停車場(chǎng)、停車庫(kù)所有權(quán)，有些高檔住宅小區(qū)的會(huì)所所有權(quán)，還有人防工程所有權(quán)，應(yīng)該說(shuō)這三類房屋的所有權(quán)，現(xiàn)在立法的時(shí)候有一些分歧。當(dāng)然地下停車場(chǎng)所有權(quán)的問題，現(xiàn)在的《物權(quán)法》規(guī)定，第七條和第六稿比較，我比較贊成第六稿，第六稿規(guī)定，在滿足業(yè)主基本需求的情形下，依照約定，沒有約定的，推定由業(yè)主享有所有權(quán)。第六個(gè)是著重保護(hù)業(yè)主的利益。第七稿，改成有約定的依照約定，停車場(chǎng)所有權(quán)屬于開發(fā)公司，你要有車就必須向開發(fā)公司買停車位。現(xiàn)在許多地方的停車位的價(jià)格比房子還貴，一小塊（幾平米）就十幾萬(wàn)。有的買捷達(dá)車不到十萬(wàn)塊錢，一個(gè)停車位就十幾萬(wàn)。

我個(gè)人預(yù)見，停車場(chǎng)的所有權(quán)，在《物權(quán)法》既不是第七稿的內(nèi)容，也不是第六稿的內(nèi)容，我覺得應(yīng)該有一個(gè)折中。但是無(wú)論停車場(chǎng)的所有權(quán)屬于業(yè)主，還是屬于開發(fā)公司，但物業(yè)公司對(duì)停車場(chǎng)是不享有所有權(quán)的，這一點(diǎn)在什么時(shí)候都沒有爭(zhēng)議。無(wú)論誰(shuí)享有所有權(quán)，物業(yè)公司只要給你看車，都有權(quán)力收費(fèi)，你不用擔(dān)心所有權(quán)屬于誰(shuí)。收費(fèi)當(dāng)然是針對(duì)停車業(yè)主來(lái)收費(fèi)，比如有的地方出現(xiàn)車輛丟失以后，在南京就有一個(gè)案例，一個(gè)車丟了以后賠了二十多萬(wàn)。為什么賠了呢？因?yàn)闃I(yè)主拿了一個(gè)收費(fèi)條：停車服務(wù)費(fèi)：2元錢，結(jié)果丟了，最后被法院判賠20多萬(wàn)。后來(lái)這個(gè)小區(qū)經(jīng)律師指點(diǎn)，把服務(wù)條改成“停車占地條2塊”，收的不是服務(wù)費(fèi)，是車占我這個(gè)地方要收2塊錢，他的意思將來(lái)丟了就不管，我沒跟你收看管費(fèi)。要說(shuō)律師出的這個(gè)主意也是餿主意，也不會(huì)得到支持。

現(xiàn)在有人考問，停車占地費(fèi)，這個(gè)地是業(yè)主的，你有權(quán)利收占地費(fèi)嗎？這叫公共設(shè)施，路上實(shí)際上是公共設(shè)施，公共設(shè)施的所有權(quán)屬于全體業(yè)主，這是毋庸置疑的，你憑什么收占地費(fèi)呢？實(shí)際上你這是掛羊頭賣狗肉，表面上是占地費(fèi)，實(shí)際上本質(zhì)還是停車服務(wù)費(fèi)。所以，車丟了，你照樣還是得賠。

第十六個(gè)問題，物業(yè)服務(wù)合同的效力。

物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主和物業(yè)公司這兩個(gè)主體都具有約束力。但是物業(yè)服務(wù)合同有一個(gè)前期委托合同，和通過招標(biāo)、投標(biāo)業(yè)主委員會(huì)簽訂的正式物業(yè)服務(wù)合同中間有一個(gè)銜接，首先開發(fā)公司在出示之前，他在申請(qǐng)銷售許可合同之前，房管局要求他提供物業(yè)公司，有物業(yè)合同才發(fā)銷售許可證，房管局發(fā)銷售許可證，他要保證業(yè)主不斷進(jìn)入的情況正常物業(yè)的秩序?，F(xiàn)在物業(yè)區(qū)域也是社會(huì)的一個(gè)重要組成部分，和諧社區(qū)也是和諧社會(huì)的組成部分，所以為了保持秩序的和諧，發(fā)許可證，準(zhǔn)許你賣之前，得先有物業(yè)公司。

這個(gè)時(shí)候就通過委托合同，應(yīng)該說(shuō)他和你簽訂合同的這個(gè)時(shí)刻，開發(fā)公司是最大的業(yè)主。他作為業(yè)主來(lái)說(shuō)，他有權(quán)利委托，請(qǐng)一個(gè)保姆，請(qǐng)誰(shuí)，出多少錢，這都是他協(xié)商合同。這個(gè)合同叫前期物業(yè)合同。當(dāng)原來(lái)的業(yè)主（開發(fā)商）把房子賣完之后，業(yè)主的構(gòu)成發(fā)生了變化，有新的業(yè)主了，召開業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，然后選正式的物業(yè)服務(wù)合同。在新的合同沒有簽訂之前，原物業(yè)服務(wù)合同，我們認(rèn)為是有效的。比如說(shuō)原來(lái)跟你簽訂的三年，開發(fā)公司預(yù)計(jì)三年賣完，結(jié)果到第四年、第五年，業(yè)主大會(huì)沒有開成，開不成正常的服務(wù)還要提供，于是在第四、第五年的時(shí)候，有部分業(yè)主就提出，前期物業(yè)服務(wù)合同早就到期了，第三年的時(shí)候就到齊了，第四、第五年沒有合同依據(jù)，所以這個(gè)費(fèi)用我就不交。這個(gè)合同起訴到法院，法院一般都會(huì)認(rèn)為這個(gè)合同有效。但是前提條件，你的履行義務(wù)不要有瑕疵，特別是超過合同期之后更應(yīng)該謹(jǐn)慎服務(wù)。

第二，物業(yè)公司的協(xié)助義務(wù)。

物業(yè)公司不是公權(quán)力的主體，沒有處罰權(quán)和強(qiáng)制措施權(quán)，但它對(duì)相應(yīng)的一些事項(xiàng)具有相助、配合的義務(wù)。

第一個(gè)問題，對(duì)業(yè)主裝修的告知義務(wù)。有的地方采取業(yè)主拿鑰匙，向物業(yè)公司拿。這一筆相應(yīng)的錢不交，這個(gè)鑰匙就拿不走。但是后來(lái)發(fā)生一些案件，業(yè)主說(shuō)我買房子是和開發(fā)商簽協(xié)議，我的錢交了，你的房子就要給我。怎么給呢？交付的標(biāo)志性事件就是交鑰匙，而開發(fā)商鑰匙交給物業(yè)公司，并且還附加條件的交付。結(jié)果有有的較真業(yè)主倒不說(shuō)物業(yè)費(fèi)不該交，他說(shuō)你沒有給我鑰匙之前我就不交物業(yè)費(fèi)，然后物業(yè)公司說(shuō)你不交物業(yè)費(fèi)我就不給鑰匙，有的業(yè)主說(shuō)反正我這一段房子也不用，比如說(shuō)房子的要負(fù)時(shí)間應(yīng)該是06年12月31號(hào)，結(jié)果因?yàn)檫@種爭(zhēng)議之后，一直到07年5月1號(hào)才交，這中間的四個(gè)月算不算商品房沒有交付？后來(lái)官司打到法院以后，法院判決開發(fā)公司遲延交付。最高法院是有解釋的，要承擔(dān)違約金的。于是就出現(xiàn)一個(gè)物業(yè)費(fèi)和原來(lái)開發(fā)商的房屋交付銜接問題，這個(gè)問題的解決，現(xiàn)在開發(fā)公司也覺悟了，水平也高了，有的開發(fā)公司特意寫到（物業(yè)方面的條款），要繳納一年的物業(yè)費(fèi)，我再交付房屋，這是從商品房買賣合同的地方就已經(jīng)考慮的物業(yè)費(fèi)的問題了。假如說(shuō)在房屋買賣合同里面有這個(gè)條款，那個(gè)人主張的四個(gè)月的違約金法院就不會(huì)支持他，這是附的交付。附帶條件沒有交付，沒有履行。這個(gè)問題物業(yè)公司應(yīng)該和開發(fā)公司銜接好，讓他制定合同文本的時(shí)候就把這個(gè)問題考慮進(jìn)去。其實(shí)不考慮進(jìn)去也沒有關(guān)系，比如說(shuō)這個(gè)房子到期了，一般業(yè)主都會(huì)準(zhǔn)備交物業(yè)費(fèi)，但是真正較真的業(yè)主，合同上又沒有條款的，你要跟他說(shuō)清楚，告訴他物業(yè)費(fèi)要交，他真的不交也要把鑰匙給他，后面有辦法讓治他。交鑰匙是開發(fā)公司的義務(wù)，你現(xiàn)在代行開發(fā)公司的義務(wù)，把鑰匙給他，事后再催他，催不上來(lái)的，再訴訟。

另外還有一個(gè)裝修保證金，從《物業(yè)管理?xiàng)l例》的層面來(lái)講，物業(yè)公司要求業(yè)主繳納裝修保證金，沒有法律依據(jù)，也沒有實(shí)際意義。你讓他交（裝修保證金）兩三千塊錢，對(duì)你有什么好處呢？首先的好處是在你帳戶上保管三個(gè)月，這三個(gè)月可能還會(huì)有活期存款的一點(diǎn)點(diǎn)利息。第二個(gè)好處，你的帳戶資金數(shù)額顯得都比較大（都不是你的）。

除了這兩個(gè)好處之外，我覺得壞處有，壞處在哪個(gè)地方呢？第一個(gè)壞處，你收了裝修保證金，就會(huì)給業(yè)主一個(gè)錯(cuò)覺，業(yè)主就會(huì)認(rèn)為一旦房子將來(lái)裝修出了問題，他就會(huì)找物業(yè)公司來(lái)賠，就會(huì)把物業(yè)公司作為責(zé)任成單主體告到法院。比如說(shuō)樓上有一個(gè)水管子裝修的時(shí)候爆了，把我的墻體全搞壞了，又碰上我出差幾天沒在家，整個(gè)\o"地板"地板什么的損害不少，我考慮到是樓上的鄰居，我愿意跟他打官司嗎，打官司以后，將來(lái)兩家產(chǎn)生矛盾以后，樓上的鄰居腳步聲大一點(diǎn)我就覺得有問題，所以這樣考慮以后，就不會(huì)跟鄰居翻臉，我就會(huì)跟物業(yè)公司翻臉，你怎么監(jiān)督的？你還收了保證金，你收了保證金應(yīng)該有義務(wù)監(jiān)督，現(xiàn)在出了后果就會(huì)不利，就會(huì)把你告到法院，然后法院就會(huì)判斷你有沒有過錯(cuò)。你收了錢不監(jiān)管，你只享有權(quán)利，不享有義務(wù)，那就是過錯(cuò)，那你不是冤大頭嗎？

第二個(gè)，你收了這個(gè)錢是不是有權(quán)利沒收？他即便違規(guī)了，你能不能沒收。你說(shuō)我承擔(dān)了責(zé)任，我當(dāng)然沒收了。你沒收的是三千塊錢，你承擔(dān)的責(zé)任可能就比三千多多了。而且對(duì)于這個(gè)小區(qū)里的絕大多數(shù)的，甚至全部的裝修保證金，到最后都應(yīng)該退給人家，你敢不退嗎？

其實(shí)物業(yè)公司有告知義務(wù)，告知你裝修應(yīng)當(dāng)注意得失相，第一不要破壞防水層，第二不要破壞管道，第三不要破壞承重墻等等，就這些就行了。所以我建議裝修保證金別收，收了也沒用。這個(gè)問題將來(lái)可能產(chǎn)生訴訟，我后面會(huì)舉證。你沒有告訴業(yè)主裝修注意事項(xiàng)，你說(shuō)你當(dāng)面跟他說(shuō)了，你要拿出證據(jù)，這就要完善你的檔案管理。當(dāng)初你進(jìn)住的時(shí)候，我專門給你一個(gè)單子（交付物品清單），其中包括“裝修注意事項(xiàng)”，你在后面簽字了，你看沒看，你怎么看的，怎么理解成是你的事，我有這個(gè)東西，這就完成了舉證責(zé)任，法院就不會(huì)認(rèn)定我有過錯(cuò)，我物業(yè)公司就不承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二個(gè)問題，對(duì)違章建筑沒有拆除權(quán)。小區(qū)內(nèi)搭建違章建筑，影響小小區(qū)的形象和品質(zhì)，也影響鄰里關(guān)系，應(yīng)該說(shuō)違章建筑在小區(qū)里面是很壞的一個(gè)東西，但是它再壞，物業(yè)公司沒有權(quán)利強(qiáng)制拆除。別說(shuō)物業(yè)公司，連一些行政機(jī)關(guān)都沒有權(quán)利拆除，現(xiàn)在對(duì)違章建筑的認(rèn)定，法定機(jī)關(guān)就是城市規(guī)劃部門。《城市規(guī)劃法》規(guī)定，規(guī)劃部門有權(quán)對(duì)規(guī)章建筑的行為人做出責(zé)令拆除、責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)，以及罰款的處理決定。它有三種手段，但是它沒有強(qiáng)制拆除權(quán)。誰(shuí)拆除？比如規(guī)劃部門做了處理決定，他就是不拆，那不成了廢紙一張了嗎？法律規(guī)定，凡是行政機(jī)關(guān)做出行政處罰決定的，他沒有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)利，《行政訴訟法》做了決定，應(yīng)當(dāng)向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，人民法院應(yīng)當(dāng)設(shè)立，這是它的法定職責(zé)。公權(quán)力機(jī)關(guān)的職權(quán)由不得他自由行使和不行使，法律規(guī)定的權(quán)利就要行使。違章建筑的處理權(quán)誰(shuí)來(lái)處理？規(guī)劃部門。比如說(shuō)小區(qū)里有人搭建違章建筑，我們應(yīng)該向規(guī)劃部門舉報(bào)，規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)做出處理決定。他不處理、不理睬的，他是不履行法定職責(zé)。制約他的辦法有向法院提起行政訴訟，法院做一個(gè)判決，指令他履行職責(zé)。

現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)依法行政，各地政府對(duì)行政機(jī)關(guān)的考核也有一些規(guī)定，比如說(shuō)像北京市政府對(duì)各個(gè)區(qū)政府的考核指標(biāo)里面就有，行政訴訟的被告一年內(nèi)如果出現(xiàn)兩次敗訴，你這個(gè)領(lǐng)導(dǎo)班子兩年之內(nèi)不考慮提拔。其實(shí)這個(gè)情況看起來(lái)好像是很重視依法行政，實(shí)際上從行政審判的角度來(lái)講，這是政府又給法院依法審判設(shè)置了一個(gè)障礙。比如說(shuō)北京市海淀區(qū)當(dāng)?shù)谋桓?，海淀區(qū)法院來(lái)審理海淀區(qū)政府（被告），北京市政府規(guī)定，海淀區(qū)有兩次敗訴，你們這一撥領(lǐng)導(dǎo)就不提拔。海淀區(qū)長(zhǎng)是海淀區(qū)委副書記，法院院長(zhǎng)在他面前就是小撮撮，法院就不敢判敗訴。但是規(guī)劃部門來(lái)說(shuō)沒有這么大壓力，規(guī)劃部門對(duì)違章建筑進(jìn)行處理是法定職責(zé)，不處理的法院應(yīng)當(dāng)判決敗訴，讓他履行職責(zé)。作為物業(yè)公司來(lái)講，你不能夠不理不睬，應(yīng)該是協(xié)助、配合，可以向規(guī)劃部門舉報(bào)，要求規(guī)劃部門來(lái)處理。

第三個(gè)問題，對(duì)于破壞環(huán)保的行為也沒有處罰權(quán)。環(huán)保、污染，有些搞廢水、廢氣、廢渣，還有噪音污染，這對(duì)于我們正常的物業(yè)服務(wù)、對(duì)社區(qū)和諧都是不利的。有些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，搞一些家庭經(jīng)濟(jì)：小作坊，一些高污染的生產(chǎn)，這些情況物業(yè)公司沒處罰權(quán)，那你也沒有這個(gè)權(quán)利。物業(yè)公司就告訴環(huán)保局、工商局他們違章經(jīng)營(yíng)，他們都會(huì)來(lái)處理，這就是協(xié)助義務(wù)。

第四個(gè)問題，對(duì)違章經(jīng)營(yíng)沒有處罰權(quán)。有一些住宅小區(qū)，有一些業(yè)主在住宅小區(qū)里從事經(jīng)營(yíng)，比如說(shuō)卡拉OK，搞一些小飯店，有一些商業(yè)性的經(jīng)營(yíng)，許多情況是沒有取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，應(yīng)該視為違章經(jīng)營(yíng)。違章經(jīng)營(yíng)法定處理機(jī)關(guān)是工商局，我們有權(quán)向工商局舉報(bào)，要求工商局來(lái)處理。也就是說(shuō)有些業(yè)主的不法行為、違法行為，這種違法行為造成相關(guān)鄰居有意見，對(duì)于我們的服務(wù)質(zhì)量提高有障礙，對(duì)于社會(huì)管理秩序也是破壞，誰(shuí)來(lái)承擔(dān)遏制他的主體，而且也可能發(fā)生一些矛盾，在這個(gè)矛盾中我們物業(yè)公司既要積極、審慎的來(lái)做我們?cè)撟龅氖虑椋植荒軌虬炎约和粕亠L(fēng)口浪尖。違章的業(yè)主，不信你跟他一說(shuō)，一制止，你馬上跟你發(fā)生矛盾，物業(yè)公司就成為風(fēng)口浪尖，打一個(gè)電話，工商局就給他取締了，用不著物業(yè)公司去處理。

第五個(gè)問題，安全、衛(wèi)生的提示義務(wù)。

第六個(gè)問題，對(duì)相關(guān)公司維修、養(yǎng)護(hù)的協(xié)助義務(wù)。像自來(lái)水、電力、天然氣、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等相應(yīng)的公司，相應(yīng)的公司要提供相應(yīng)的服務(wù)，要提供相應(yīng)的產(chǎn)品，常常需要對(duì)一些設(shè)備、設(shè)施的維修，對(duì)一些管道的養(yǎng)護(hù)，這些維修和養(yǎng)護(hù)，作為物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，人家首先找你物業(yè)公司，物業(yè)公司就是通知業(yè)主，就是配合告知的義務(wù)，相應(yīng)的費(fèi)用應(yīng)該相應(yīng)的人來(lái)承擔(dān)。比如說(shuō)小區(qū)的水管爆了誰(shuí)來(lái)修？自來(lái)水公司來(lái)修。他拒絕修理，我們物業(yè)公司可以修，可以代墊費(fèi)用，這個(gè)費(fèi)用應(yīng)該有權(quán)向相應(yīng)的自來(lái)水公司追償，這是法定義務(wù)。一般以房屋為界限，房屋以外的線路維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任是相應(yīng)的公司，之內(nèi)的一些問題，我覺得應(yīng)該是業(yè)主承擔(dān)，比如說(shuō)正常損耗的、正常壞掉的（屬于業(yè)主的責(zé)任），但是屬于房屋本身出現(xiàn)的意想不到的，或者需要維修的，不屬于消耗品的，比如說(shuō)水龍頭壞了，時(shí)間長(zhǎng)（生銹）了，這種情況應(yīng)該是業(yè)主本人承擔(dān)。如果是自來(lái)水水管子爆了，既不是房屋質(zhì)量，也不是業(yè)主自己承擔(dān)，我覺得物業(yè)公司應(yīng)該積極來(lái)維修。物業(yè)公司說(shuō)我不可能天天蹲在你家里，但物業(yè)公司要有一種積極的責(zé)任。比如說(shuō)打了電話，物業(yè)公司沒有人，按照你的服務(wù)合同（約定），24小時(shí)值班，倒不是夜里管道工也在值班，但是應(yīng)該保證第二天24小時(shí)來(lái)值班。

另外，我覺得維修工的上下班時(shí)間應(yīng)該調(diào)整。作為一個(gè)業(yè)主，我深刻的感受到，物業(yè)公司也像機(jī)關(guān)一樣，你下班他也下班。有的時(shí)候好幾個(gè)物業(yè)費(fèi)交不了，你去的時(shí)候，他說(shuō)對(duì)不起，我們下班了。我覺得上班時(shí)間能不能差開，正常的上下班時(shí)間改成值班日，人家業(yè)主下班的時(shí)候你改成正常上班，我不知道能不能探索。

當(dāng)然還涉及到維修養(yǎng)護(hù)的責(zé)任和開發(fā)商的責(zé)任，比如房頂漏水究竟是物業(yè)，還是開發(fā)公司，再保險(xiǎn)期內(nèi)是開發(fā)公司的責(zé)任，保險(xiǎn)期的時(shí)間是五年。這五年從交付時(shí)間開始算，什么時(shí)候交付我們物業(yè)公司最清，什么時(shí)候交鑰匙，業(yè)主領(lǐng)了一個(gè)清單，那是交付日期。在這個(gè)時(shí)間內(nèi)物業(yè)公司來(lái)維修，開發(fā)公司把房子賣掉，開發(fā)公司跟物業(yè)公司有一個(gè)合同，比如出了管道漏水什么的你替我維修，費(fèi)用是開發(fā)公司的。如果沒有這個(gè)合同的話，應(yīng)該由開發(fā)公司來(lái)承擔(dān)責(zé)任。也不能說(shuō)明確了是開發(fā)公司的責(zé)任，房頂漏雨了就不管，我覺得你應(yīng)該管，你修了之后，再找開發(fā)公司來(lái)結(jié)算，如果情況緊急的話，我認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)該先來(lái)排除這種損害。

第七個(gè)問題，沒有公權(quán)力。對(duì)于維修小區(qū)的秩序，可以建議業(yè)主大會(huì)，在修改《業(yè)主臨時(shí)公約》的時(shí)候把一些條款加進(jìn)去?！稑I(yè)主臨時(shí)公約》的制定也是房地產(chǎn)管理局在頒發(fā)銷售許可證之前的一個(gè)基本要件?！稑I(yè)主臨時(shí)公約》將來(lái)再轉(zhuǎn)化為正式的公約，要通過業(yè)主大會(huì)，物業(yè)公司可以把自己的想法、建議提交業(yè)主大會(huì)，來(lái)修改《臨時(shí)公約》的時(shí)候作為參考。但是本身公權(quán)力包括立法權(quán)沒有，執(zhí)法權(quán)也沒有。

第七個(gè)問題，物業(yè)公司對(duì)拖欠、欠費(fèi)的業(yè)主能否停水、停電、停止服務(wù)、停止供暖？我們都有一種樸素的意識(shí)，是不能的。政府有要求，政府為什么要求呢？這些是老百姓的基本生活保障。欠費(fèi)是少數(shù)的，有一些人履行了職責(zé)，有些人按時(shí)交費(fèi)了，你不能停，一停就停一大片。即便是能夠停掉的也不能停，除非現(xiàn)在采取了IC卡，雖然有一些法學(xué)教授對(duì)IC卡買電提出置疑。因?yàn)榘凑铡峨娏Ψā肥窍忍峁┓?wù)后收費(fèi)，但是IC卡就成了先交費(fèi)后提供服務(wù)了，我買200個(gè)字，錢交了，然后才用這個(gè)電，有教授較真去置疑，置疑也沒用，將來(lái)《電力法》應(yīng)該修改，是它規(guī)定不合理而已。

講到電力IC卡的問題，又出現(xiàn)了一些新情況，過去有些物業(yè)小區(qū)用的是讀字的電表，后來(lái)電力公司覺得收電費(fèi)有麻煩，物業(yè)公司代他收又收不完，物業(yè)公司覺得委屈，總表與分表的字?jǐn)?shù)差，物業(yè)公司老承擔(dān)。電力公司覺得催交電費(fèi)也麻煩，于是就改裝表，把電表都改成IC卡了。改裝表的費(fèi)用誰(shuí)承擔(dān)？我認(rèn)為從法律上來(lái)講，改裝表這叫供電設(shè)施，這個(gè)設(shè)施應(yīng)該由供電企業(yè)來(lái)承擔(dān)。不能說(shuō)你就賣電，負(fù)責(zé)收電費(fèi)，電表計(jì)量表都屬于供電設(shè)施，按照法律規(guī)定由供電企業(yè)承擔(dān)。這塊我目前也有問題，物業(yè)公司說(shuō)你需要交二三百塊錢，然后領(lǐng)走IC卡，雖然這個(gè)道理清楚，我也不愿意跟他較真。包括那個(gè)物業(yè)公司的老總，曾經(jīng)也聽過我的課，但是該交還得交。

第九個(gè)問題，個(gè)別業(yè)主擅自關(guān)水、氣總閥門后外出。比如住管道層的業(yè)主，管道層中間有一個(gè)開關(guān)，但是這個(gè)業(yè)主有一個(gè)基本的生活規(guī)則，他就知道那個(gè)開關(guān)和管道方向一致的是開著，搬一下垂直了就關(guān)了，他覺得他要出遠(yuǎn)門，要出國(guó)，他把房間所有的開關(guān)都變垂直了，結(jié)果一不小心，比如說(shuō)把天然氣的供暖管道弄垂直（關(guān)了），他走了。到通氣的時(shí)候麻煩了，他之上的都沒有暖氣，或者都沒有水。在這種情況下，物業(yè)公司能夠有什么作為？我認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)該可以代行責(zé)任人的責(zé)任，對(duì)這種行為可以采取恢復(fù)原狀的方法。但是為了避免一些可能產(chǎn)生的爭(zhēng)議和糾紛，我建議應(yīng)該由公證機(jī)關(guān)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)公證；或者是請(qǐng)公信力比較高的，比如說(shuō)社區(qū)的一些業(yè)主，居委會(huì)、派出所，不是說(shuō)有困難就找人民警察嘛，現(xiàn)在有困難了就找人民警察。但是要從法律上來(lái)講，作為一個(gè)法律工作者該怎么理解呢？我覺得法定的方式應(yīng)該是公證，請(qǐng)公證員現(xiàn)場(chǎng)公證。需要把他的門鎖給混掉，混掉之后還要恢復(fù)，把鎖還要裝好，裝好的鑰匙，我覺得應(yīng)該可以交公證機(jī)關(guān)保管。所產(chǎn)生的合理費(fèi)用由這個(gè)業(yè)主來(lái)承擔(dān)。

講到這兒，警察能不能在這種現(xiàn)場(chǎng)來(lái)出現(xiàn)呢？這個(gè)現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)是不是他的法定職責(zé)呢？我個(gè)人倒有些置疑。我們知道國(guó)家設(shè)立警察制度，建立一支龐大的警察隊(duì)伍，其目的是干什么呢？不是給你干這個(gè)事的。我也注意到了，過去為了體現(xiàn)人民警察司法為民、執(zhí)法為民，有的老太太門鎖住了，鑰匙沒帶，然后打119，救護(hù)車弄云梯，爬進(jìn)去，把鑰匙拿出來(lái)。這個(gè)提出置疑了，而且有的地方明確規(guī)定，消防對(duì)拿鑰匙、破門之類的事，警察不再出警。為什么？因?yàn)樗缲?fù)著法定的職責(zé)。沒準(zhǔn)你去給他拿鑰匙的期間，發(fā)生了重大火災(zāi)，你是24小時(shí)備勤，你跑去干了不該干的事。老百姓你的鑰匙沒帶，你找專業(yè)的開鎖公司，費(fèi)用自己擔(dān)，下次就會(huì)精心、注意。國(guó)家設(shè)立警察隊(duì)伍是打擊犯罪、維護(hù)治安的，進(jìn)行一些專業(yè)的管理，而不是給你強(qiáng)行破門、公證，公證是法定機(jī)關(guān)，他是有償服務(wù)，要收費(fèi)。我覺得為了對(duì)業(yè)主的懲罰，應(yīng)該請(qǐng)專業(yè)的機(jī)構(gòu)，出多少錢將來(lái)他來(lái)承擔(dān)。

第三，物業(yè)公司與相關(guān)部門權(quán)利義務(wù)銜接。

第一個(gè)問題，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。這個(gè)問題處理不好，物業(yè)公司的權(quán)利，也可以說(shuō)物業(yè)公司付出的勞動(dòng)，最后還要賠錢。特別是電費(fèi)的問題、水費(fèi)的問題很突出。

我剛才說(shuō)物業(yè)公司在電費(fèi)的問題上當(dāng)?shù)脑┐箢^，還要從開發(fā)公司說(shuō)起，開發(fā)公司要銷售房屋，把他的投資利潤(rùn)拿到，他必須把房子賣掉，必須銷售這些產(chǎn)品。他必須實(shí)現(xiàn)幾通，包括水電氣要通，于是開發(fā)公司和電力公司協(xié)商接頭的時(shí)候，電力公司由于是壟斷公司，他就提出一些額外的要求，如果不滿足他，電就通不了。什么要求呢？有的電力公司要求開發(fā)公司置購(gòu)變壓設(shè)備，這個(gè)小區(qū)要購(gòu)幾臺(tái)變壓設(shè)備，誰(shuí)出錢？由開發(fā)公司出錢。當(dāng)時(shí)申報(bào)的時(shí)候，作為用戶申報(bào)，但是就是開發(fā)公司是用戶了。于是，電力公司就給他接一塊電表，這個(gè)電表接在變壓器之前。這樣就會(huì)有一個(gè)終端用戶的理解問題，開發(fā)商在賣房子之間（終端用戶）就是開發(fā)商，他是唯一最終端的用戶。但是隨著房子不斷的銷售，終端用戶的構(gòu)成在發(fā)生變化，從一個(gè)業(yè)主變成眾多業(yè)主，而電力公司保持一種永久的不變，所以他的收費(fèi)就收的電表，就看電表走多少字，他就向你收多少錢。而電費(fèi)的問題，開發(fā)公司又委托了物業(yè)公司，于是物業(yè)公司在電費(fèi)的問題上就成了冤大頭。一方面交費(fèi)，就按照電表的總數(shù)交費(fèi)，另一方面收費(fèi)又到一家一戶去收，總表和分表之和總是有差距的。我們且不說(shuō)有些業(yè)主偷電，還有一些漏電，就是變壓器能耗大概在20%，一百字里面有20個(gè)字就耗掉了，能耗作為熱量，這樣把分表加起來(lái)，這里面有偷電、漏電，還有一些不交費(fèi)的，真正收上來(lái)和總表之差總是有，而且還差不少。這樣物業(yè)公司覺得就很委屈了，就把這個(gè)損失轉(zhuǎn)嫁，物業(yè)公司只能轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主，于是每一度電要增加一毛錢，干脆一戶的一塊電表要多少多少度的電錢。應(yīng)該說(shuō)物業(yè)公司這個(gè)損失是客觀的，但轉(zhuǎn)嫁是錯(cuò)誤的。

這就涉及到《電力法》供電規(guī)則中對(duì)終端用戶的理解，終端用戶不能是死水一潭，也不能是靜止的，它應(yīng)該是動(dòng)態(tài)發(fā)展的。當(dāng)初開發(fā)商就是一個(gè)用戶，我不向你收向誰(shuí)收呢。隨著房子的銷售，終端用戶的構(gòu)成發(fā)生了變化。過去是一個(gè)表，現(xiàn)在是多個(gè)表。所以，我建議第二個(gè)問題，物業(yè)公司不承擔(dān)總表與分表數(shù)字之差，這是供電的規(guī)定。還有《物業(yè)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定，終端用戶的理解就是電力公司靜止的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。所以我建議物業(yè)公司，過去聽過我講課的物業(yè)公司，我覺得最大的收獲就是把電表的問題解決了。你第一次參加培訓(xùn)的我還是給你這么一個(gè)建議，你正式給電力公司發(fā)一個(gè)函，告訴他：“本公司從本月起，或者從下月起不再為貴公司收取電費(fèi)”《通知》，告訴他根本什么規(guī)定，《電力法》、《物業(yè)收費(fèi)管理辦法》條款找出來(lái)，物業(yè)公司沒有義務(wù)為你代收電費(fèi)，如果貴公司仍然想與本公司合作，我們就收費(fèi)的費(fèi)用問題，我們?cè)傩袇f(xié)商。這樣你告知電力公司之后，他就開始攻你的關(guān)，就看你愿不愿意干，不干了損失我們不承擔(dān)。如果我代你收費(fèi)，必須有兩個(gè)條款要明確，第一，總表和分表的數(shù)字（差），我們不承擔(dān)。第二，我代你收的電費(fèi)，我要按百分比收取報(bào)酬和傭金。第三，收不上來(lái)的電費(fèi)你們自己去追償。為什么現(xiàn)在電力公司愿意改了IC卡呢？且不說(shuō)電表的費(fèi)用，過去是你擔(dān)著，現(xiàn)在是他擔(dān)著。為什么他愿意改？因?yàn)樗惨庾R(shí)到了終端用戶的問題了。你要態(tài)度強(qiáng)硬一些，他就會(huì)妥協(xié)，你不強(qiáng)硬，你就妥協(xié)。所以從法律上來(lái)講，物業(yè)公司沒有這個(gè)責(zé)任，更不能把這個(gè)損失轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主。

第三個(gè)問題，高層塔樓雙路供電所用的變壓器的能耗承擔(dān)。過去這個(gè)是物業(yè)公司承擔(dān)，我認(rèn)為現(xiàn)在都應(yīng)該是開發(fā)公司來(lái)承擔(dān)。如果物業(yè)公司和開發(fā)公司有密切關(guān)系，我建議以開發(fā)公司的名義向電力公司主張當(dāng)時(shí)所購(gòu)變壓器設(shè)備的資金。因?yàn)樽儔浩魇请娏ζ髽I(yè)提供合格產(chǎn)品所必須的設(shè)施、設(shè)備，我們說(shuō)民用電是多少伏220，這個(gè)變壓器顯然是電力公司向用戶提供合格合理的設(shè)施、設(shè)備。當(dāng)然開發(fā)公司可以說(shuō)是被脅迫，被電力公司脅迫，怎么脅迫你了？打刀、打槍了沒有？我不買變壓器你不通電，我的房子就賣不掉。所以即便開發(fā)公司跟電力公司簽訂有合同，但是這個(gè)合同是受電力公司的脅迫，被迫無(wú)奈，他也是違反了法律規(guī)定。有的電力公司這么理解，他說(shuō)變壓器是你開發(fā)公司買的吧？是。這個(gè)所有權(quán)是你的吧？覺得既然是我買的，是我的。既然是你的，耗的電你承不承擔(dān)？你應(yīng)該反過來(lái)說(shuō)，這個(gè)變壓器是我買的，是我代你出錢，代為你買的，當(dāng)時(shí)購(gòu)變壓器的錢你應(yīng)該歸我，所有權(quán)是電力公司的，我不享有所有權(quán)?，F(xiàn)在要享有所有權(quán)之后麻煩了，不光是能耗要承擔(dān)，它正常的維修、養(yǎng)護(hù)還要出錢。干脆權(quán)我也不要了，錢我也不出了。我當(dāng)時(shí)替你買的變壓器，就看開發(fā)商有沒有這個(gè)魄力，有這個(gè)魄力就向他要，向他追。

第四個(gè)問題，購(gòu)置變壓器的費(fèi)用承擔(dān)，由電力公司承擔(dān)。

第五個(gè)問題，設(shè)計(jì)缺陷的協(xié)助彌補(bǔ)。房屋的設(shè)計(jì)缺陷、規(guī)劃缺陷，作為物業(yè)公司來(lái)講，出現(xiàn)設(shè)計(jì)缺陷以后，可能給正常的物業(yè)服務(wù)、物業(yè)管理就帶來(lái)不便。一些業(yè)主對(duì)此還有一些意見。在這種情況下，有的業(yè)主向物業(yè)公司提出彌補(bǔ)，但責(zé)任不在物業(yè)公司，雖然不在物業(yè)公司，但物業(yè)公司應(yīng)該積極配合業(yè)主，來(lái)和開發(fā)公司主張，進(jìn)行彌補(bǔ)。比如說(shuō)能夠調(diào)整的能夠改的進(jìn)行改。比如有的小區(qū)出路，這個(gè)大門蓋的不對(duì)，或者當(dāng)時(shí)蓋的對(duì)，市政道路發(fā)生了變化，需要調(diào)整。這種情況我想物業(yè)公司可以積極和開發(fā)公司協(xié)商，爭(zhēng)取開發(fā)公司彌補(bǔ)他。如果確實(shí)難以找到是開發(fā)公司的責(zé)任，應(yīng)該力所能及的去改變。比如說(shuō)原來(lái)這個(gè)路的大門朝著哪兒，后來(lái)市政道路發(fā)生了改變，剛好有另外一個(gè)交通很便捷的路，這個(gè)大門就得改了。

第六個(gè)問題，維修資金如何管理？維修資金是國(guó)家規(guī)定的買房人買房時(shí)應(yīng)當(dāng)繳納的2%的資金。這個(gè)資金是轉(zhuǎn)用于物業(yè)的大修，正常的維修費(fèi)用是物業(yè)公司的，比如電梯運(yùn)行中間出現(xiàn)的小問題，這個(gè)時(shí)候保證正常的使用是物業(yè)公司的義務(wù)。但出現(xiàn)了電梯需要報(bào)廢，重新安裝電梯的誰(shuí)出錢？不是物業(yè)公司出，應(yīng)該動(dòng)用維修資金。而維修資金是在買賣合同中，有很多是開發(fā)商把2%的資金代收，而代收現(xiàn)在國(guó)家又沒有很剛性的監(jiān)管，結(jié)果就導(dǎo)致維修資金被開發(fā)公司挪用，被長(zhǎng)期挪用，后來(lái)出來(lái)問題之后，沒有維修資金，大修就是問題了。所以，我覺得物業(yè)公司在你接管物業(yè)的時(shí)候，對(duì)維修資金應(yīng)該通過合同條款加以明確。什么合同條款呢？比如說(shuō)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)將維修資金多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)交有關(guān)法定機(jī)關(guān)，比如說(shuō)應(yīng)該交維修管理中心來(lái)保管。如果是將來(lái)《物權(quán)法》出臺(tái)以后，開業(yè)主大會(huì)招投標(biāo)，有些物業(yè)公司被解聘，新物業(yè)公司進(jìn)入的時(shí)候，新的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)注意到維修資金，雖然這個(gè)資金目前沒有處置權(quán)、沒有使用權(quán)，但是對(duì)于保障將來(lái)是很有好處的，是一種保障作用。房屋的五年保修期過了，出現(xiàn)了問題，出現(xiàn)了裂縫，出現(xiàn)了漏水，或者是下沉，這種情況怎么辦？應(yīng)該動(dòng)用維修資金。這是幾個(gè)銜接和協(xié)助的問題。

第四，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)。

第一個(gè)問題，物業(yè)管理用房的所有權(quán)歸屬問題。物業(yè)管理規(guī)定，物業(yè)管理用房所有權(quán)屬于全體業(yè)主，它也是動(dòng)態(tài)的，在開發(fā)公司申請(qǐng)銷售許可證的時(shí)候，他需要提供物業(yè)管理用房，千分之七到千分之三的銷售面積的比例，提出來(lái)作為物業(yè)管理用房。應(yīng)該說(shuō)在這個(gè)時(shí)候，僅有的（唯一的）業(yè)主就是開發(fā)公司。開發(fā)公司作為房子的所有權(quán)人，他同時(shí)對(duì)物業(yè)管理用房當(dāng)然享有所有權(quán)。他在辦理初始登記的時(shí)候，也就是拿大產(chǎn)權(quán)的時(shí)候，產(chǎn)權(quán)面積包括物業(yè)管理用房。但是隨著房屋的銷售，業(yè)主的構(gòu)成發(fā)生變化，直到房屋全部被銷售完之后，開發(fā)公司就不能作為業(yè)主了，他就不享有業(yè)主權(quán)利了。但是當(dāng)初在辦理初始登記的時(shí)候，產(chǎn)權(quán)范圍包括物業(yè)管理用房了。在上海就出現(xiàn)過這種案件，開發(fā)商把房子全賣掉了，后來(lái)對(duì)物業(yè)管理用房有一部分交給了物業(yè)公司，但另有一部分，他申請(qǐng)房管局給他變更登記，把本來(lái)做辦公用的房子，比如有十幾間房子就變成了經(jīng)營(yíng)性用房，經(jīng)營(yíng)用房還辦了房地產(chǎn)證，房主是房地產(chǎn)公司，就把它出租了。出租以后業(yè)主發(fā)現(xiàn)了，這個(gè)房子是我們的，你怎么給它出租了？最后就提起民事訴訟了，最后人家開發(fā)商就把房產(chǎn)證拿出來(lái)了，說(shuō)這個(gè)房子是我們的，所以我們可以租用。原告業(yè)主本來(lái)要搞開發(fā)商，要?dú)w還這個(gè)房子，他說(shuō)這是物業(yè)管理用房，應(yīng)該給我們，你不應(yīng)該出租。結(jié)果提起民事訴訟，開發(fā)公司就把這個(gè)房產(chǎn)證拿出來(lái)，就發(fā)現(xiàn)他變更登記的一些過程。這個(gè)時(shí)候法院告訴他，這叫闡明權(quán)，也叫釋明權(quán)，告訴他你這個(gè)房產(chǎn)證的變更對(duì)你這個(gè)民事判決起到至關(guān)重要的作用，建議原告向法院提起行政訴訟，或者申請(qǐng)行政復(fù)議。后來(lái)法院就讓被告承擔(dān)舉證責(zé)任，法院?jiǎn)柗抗芫帜銥槭裁匆堰@個(gè)房子變更，你知不知道業(yè)主所有呢？后來(lái)就把房子給撤銷了。當(dāng)初物業(yè)擁有所有權(quán)，所以這些房子仍然以業(yè)主的名義處置的，缺乏法律依據(jù)，法院就把它撤銷，撤銷以后，房管局重新把這個(gè)房子又回歸業(yè)主當(dāng)中，屬于物業(yè)管理用房。

第二個(gè)問題，地壓停車場(chǎng)的所有權(quán)。我前面也提到了，現(xiàn)在爭(zhēng)議是開發(fā)公司，還是業(yè)主，還是通過協(xié)議，或者是通過法律的強(qiáng)制規(guī)定，現(xiàn)在有幾種方案都是有爭(zhēng)議的。地下停車場(chǎng)所有權(quán)如果是業(yè)主所有，開發(fā)商就不會(huì)出錢建停車場(chǎng)，他是要投資的。但如果認(rèn)為停車場(chǎng)認(rèn)為誰(shuí)投資誰(shuí)所有，也就是開發(fā)商所有，那么開發(fā)商就會(huì)永久對(duì)停車場(chǎng)享有所有權(quán)，他將長(zhǎng)期控制物業(yè)公司，控制業(yè)主。比如說(shuō)房子比較便宜的賣給你了，但是你停車的所有權(quán)是我的，我就收很高的費(fèi)用。比如說(shuō)有的開發(fā)商甚至說(shuō)房子白送給你，但是你要出過這個(gè)門，走過這個(gè)路，就要停下買路費(fèi)。這顯然是對(duì)業(yè)主，對(duì)房子充分的行使所有權(quán)是極為不利的。為了考慮平衡，我比較贊成《物權(quán)法》第六稿，在保證業(yè)主基本需求的前提下，本著誰(shuí)投資誰(shuí)受益的原則。有協(xié)議的通過協(xié)議，協(xié)議總是被開發(fā)商所控制，只要你寫這個(gè)規(guī)定了，可以說(shuō)最后都是開發(fā)公司的。所以，我覺得第七稿在人大會(huì)上肯定有代表提出置疑的。

對(duì)《物權(quán)法》制定起著至關(guān)重要作用的教授是王教授，是人大代表，他本人先后發(fā)表的文章有不同觀點(diǎn)。早期的觀點(diǎn)，他寫文章表示，停車場(chǎng)建設(shè)本著投資受益的原則，誰(shuí)投資誰(shuí)受益，那很顯然是開發(fā)商投資，開發(fā)商所有。后來(lái)他又發(fā)表文章，無(wú)論誰(shuí)投資，所有權(quán)都是業(yè)主的。后來(lái)問他的學(xué)生，為什么會(huì)有這種變化呢？他本人過去在人民大學(xué)校園里住，沒有停車的麻煩，后來(lái)買了房子，發(fā)現(xiàn)停車確實(shí)是大問題，就重新對(duì)這個(gè)法律問題進(jìn)行的深入研究，得出了新的結(jié)論。作為物業(yè)公司，假如讓你立法，你完全沒有必要站在開發(fā)商的角度，相反如果你站在開發(fā)商的角度，將來(lái)對(duì)你停車收費(fèi)反而不利，別看你眼前有利，他是你的老大哥，他委托你，但是經(jīng)過業(yè)主大會(huì)之后，他就可能不再是你的老大哥了，可能換到另一個(gè)物業(yè)小區(qū)了。所以，我一開始就講，物業(yè)公司要增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，別看現(xiàn)在穩(wěn)坐，業(yè)績(jī)不錯(cuò)，如果你沒有服務(wù)意識(shí)，業(yè)主大會(huì)制度早晚會(huì)暢通的?，F(xiàn)在的業(yè)主大會(huì)顯然召開沒有很正常的渠道，這已經(jīng)被國(guó)家的高層重視到，《物權(quán)法》出臺(tái)之后一定會(huì)改變。一定會(huì)通過業(yè)主大會(huì)行使權(quán)利，如果你的服務(wù)質(zhì)量不高，業(yè)主意見比較大，肯定會(huì)流動(dòng)起來(lái)。但整體上來(lái)講，還是這么多物業(yè)，還是這么多公司，最后整體上就像用工制度一樣，這么多勞動(dòng)力，這么多崗位，大家都有活干，就是動(dòng)起來(lái)了，作為物業(yè)企業(yè)要有一個(gè)危機(jī)感，要有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，將來(lái)通過業(yè)主大會(huì)招投標(biāo)，你就可以參加投標(biāo)。

無(wú)論誰(shuí)享有所有權(quán)，對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的停車場(chǎng)收費(fèi)還是你的權(quán)利，你收的是服務(wù)費(fèi)，不是占地費(fèi)，不是基于所有權(quán)而收費(fèi)。物業(yè)公司是基于提供服務(wù)收費(fèi)，開發(fā)公司基于所有權(quán)收費(fèi)。如果允許開發(fā)公司基于所有權(quán)收費(fèi)，那么作為業(yè)主來(lái)講，承受能力就減少了。比如說(shuō)開發(fā)商一次性拿走不少錢，然后每個(gè)月還要交這么多錢，你想想業(yè)主會(huì)怎么想？開發(fā)商拍屁股走了，可是你物業(yè)公司要長(zhǎng)期跟業(yè)主打交道，你收費(fèi)再高了，業(yè)主對(duì)你物業(yè)公司有意見。所以，如果從物業(yè)公司的角度來(lái)講，什么立法對(duì)我們有利？所有權(quán)為業(yè)主的立法對(duì)我們物業(yè)公司有利。

比如說(shuō)有的小區(qū)，他的車位賣了，要買這個(gè)車位的，每個(gè)月要交60塊錢，如果沒買這個(gè)車位的每個(gè)月要交300塊錢（地下停車）。這300塊錢誰(shuí)收取的？都是物業(yè)公司收取的。顯然作為物業(yè)公司來(lái)講，停車位別賣，如果你賣掉以后，業(yè)主會(huì)說(shuō)我買的停車場(chǎng)，你憑什么收費(fèi)呢？他就會(huì)有情緒。所以，我們要關(guān)注立法，《物權(quán)法》出來(lái)以后，我們要把條款看清楚，這個(gè)直接涉及到我們的利益。

第三個(gè)問題，會(huì)所的所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)。在有些高檔社區(qū)里的會(huì)所，所有權(quán)的問題跟我們的物業(yè)服務(wù)，跟業(yè)主的情緒都有很大、很密切的聯(lián)系。現(xiàn)在會(huì)所的所有權(quán)究竟屬于誰(shuí)？是屬于業(yè)主，還是屬于投資者？業(yè)主在里面是不是享有所有權(quán)？物業(yè)公司在里面能夠起到什么作用？我覺得這個(gè)關(guān)系還是挺微妙的。我個(gè)人認(rèn)為，會(huì)所畢竟不是業(yè)主生活必須的，也不是業(yè)主對(duì)房屋最大限度使用的一個(gè)時(shí)必然因素，比如說(shuō)有些小區(qū)就有會(huì)所，會(huì)所的所有權(quán)現(xiàn)在發(fā)生的爭(zhēng)議，作為房管局來(lái)講，房產(chǎn)證應(yīng)該發(fā)給誰(shuí)呢？都有問題。既然這個(gè)會(huì)所是有價(jià)值的，能不能用會(huì)所設(shè)定向幾家銀行貸款呢？都有問題。有的業(yè)主主張，這是小區(qū)的公共設(shè)施，我們來(lái)主張所有權(quán)，他主張所有權(quán)拿走以后，他來(lái)經(jīng)營(yíng)，這是誰(shuí)來(lái)經(jīng)營(yíng)的問題。甚至有的小區(qū)業(yè)主想到把所有權(quán)拿到，交給物業(yè)公司，物業(yè)公司來(lái)經(jīng)營(yíng)，用收益來(lái)折抵物業(yè)費(fèi)。

我個(gè)人認(rèn)為，會(huì)所的所有權(quán)應(yīng)該本著誰(shuí)投資誰(shuí)受益的原則。但是對(duì)于業(yè)主來(lái)講，應(yīng)當(dāng)考慮業(yè)主的利益。業(yè)主在這里面享有什么利益呢？我認(rèn)為畢竟會(huì)所占用了（公共資源），就是業(yè)主的公共資源。對(duì)他們正常的生活、休閑有某些不利的影響，比如說(shuō)小區(qū)里面開了一個(gè)卡拉OK、游泳池，或者是健身房，他要維持正常的良性循環(huán)，除了對(duì)業(yè)主提供服務(wù)，他還面向社會(huì)提供服務(wù)，你不讓他向社會(huì)提供服務(wù)，他就保不住，保不住最后就得關(guān)門，所以還得讓他服務(wù)。之后就對(duì)小區(qū)的治安秩序的任務(wù)加重了，同時(shí)也對(duì)小區(qū)的安寧造成不良影響，這樣應(yīng)該給業(yè)主一些補(bǔ)償。怎么補(bǔ)償呢？比如說(shuō)由會(huì)所承擔(dān)比較高的物業(yè)費(fèi)來(lái)彌補(bǔ)。會(huì)所對(duì)業(yè)主的開放，采取優(yōu)惠的辦法。比如說(shuō)市場(chǎng)價(jià)6折對(duì)業(yè)主，讓業(yè)主感覺到的確是作為主人。另外，你經(jīng)營(yíng)搞得人來(lái)人往，也是對(duì)我的一個(gè)補(bǔ)償。物業(yè)公司在這里開一個(gè)公共設(shè)施：健身房、游泳池、娛樂場(chǎng)，人家社會(huì)上的人進(jìn)來(lái)了，保安的工作難度也加大了，所以物業(yè)費(fèi)要提高，我認(rèn)為應(yīng)該采取這樣一個(gè)措施、對(duì)策。

第四個(gè)問題，地上停車場(chǎng)，比如（路邊）劃個(gè)線就成為停車場(chǎng)的，我認(rèn)為這個(gè)所有權(quán)屬于全體業(yè)主，因?yàn)檫@屬于公共設(shè)施。包括小區(qū)的綠化、場(chǎng)地、路，所有權(quán)都應(yīng)該屬于業(yè)主。業(yè)主享有了所有權(quán)，物業(yè)公司享有停車服務(wù)收費(fèi)所有權(quán)，這個(gè)收費(fèi)是基于服務(wù)而獲得的收益。

第五個(gè)問題，人防工程。人防工程是上個(gè)世紀(jì)毛澤東主席時(shí)代，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，或者說(shuō)是戰(zhàn)爭(zhēng)之后的一種傳統(tǒng)思維，過去叫深挖洞，深挖洞就是為了防衛(wèi)。這種思維的延伸，至今就使得地下工程的所有權(quán)模糊，出現(xiàn)了混亂。甚至有些地方人防辦還在插手地下層，他說(shuō)這個(gè)是你建的，當(dāng)然我們?nèi)朔擂k要管理。我覺得人防辦也得學(xué)《物權(quán)法》，什么叫《物權(quán)法》呢？就是規(guī)范人們對(duì)物占有、收益、處分的最大限度、最為自由活動(dòng)的一種法律規(guī)范。人防辦不要拿大帽子來(lái)嚇人，動(dòng)不動(dòng)說(shuō)我是從國(guó)家利益考慮，在戰(zhàn)爭(zhēng)緊急時(shí)期，他有戰(zhàn)略的價(jià)值，如果確實(shí)是這樣的話，應(yīng)該有專家評(píng)估是不是。如果即便是，國(guó)家應(yīng)該出錢把它賣走，這叫征收。《物權(quán)法》考慮了征收的規(guī)定，基于公共利益的需要，有戰(zhàn)略價(jià)值的部分國(guó)家可以買走。但是后面又補(bǔ)充條款了，國(guó)家應(yīng)當(dāng)進(jìn)行不低于市場(chǎng)價(jià)的補(bǔ)償，而不能象征性的補(bǔ)償。過去國(guó)家是基于適當(dāng)補(bǔ)償，適當(dāng)補(bǔ)償被司法者、執(zhí)法者理解成象征性補(bǔ)償?，F(xiàn)在這個(gè)物既然是國(guó)家的，國(guó)家應(yīng)該體現(xiàn)對(duì)私權(quán)的尊重和保護(hù)，你把它買走，不可爭(zhēng)議，但是你要出錢，要出不低于市場(chǎng)價(jià)，這是《物權(quán)法》最大的轉(zhuǎn)變。

前一段人大辦公廳公布的“文件”中還是說(shuō)給予適當(dāng)補(bǔ)償，后來(lái)高層提出意見，什么叫適當(dāng)，只要寫了適當(dāng)，將來(lái)就成了象征性，不能寫適當(dāng)。市場(chǎng)價(jià)格是多少，政府就要拿出多少錢。不能說(shuō)國(guó)家的事情大，國(guó)家的財(cái)力也大，比如說(shuō)這個(gè)地下工程值一百萬(wàn)，國(guó)家不能花十萬(wàn)塊洽就拿走，要花不低于一百萬(wàn)的價(jià)格，然后把這個(gè)錢分散給全體公民，我覺得這個(gè)思路是對(duì)的。

第六個(gè)問題，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行晶瑩的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修基金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。我覺得可以作為酬金制資金的內(nèi)容，所有權(quán)屬于業(yè)主，占有是物業(yè)公司，所有權(quán)是業(yè)主。

對(duì)物業(yè)公司擅自將物業(yè)管理用房改作他用，這個(gè)行為應(yīng)該是不法行為。這個(gè)行為損害了業(yè)主對(duì)物的享有所有權(quán)。這里規(guī)定了，物業(yè)管理用房是專門為物業(yè)管理提供的用房，本來(lái)這個(gè)房子就是為業(yè)主提供公益服務(wù)的場(chǎng)所。

第七問題，小區(qū)的無(wú)形資產(chǎn)屬于誰(shuí)？就是小區(qū)的美化、規(guī)劃很好，這個(gè)問題在上海出現(xiàn)過，比如這個(gè)小區(qū)規(guī)劃得好，業(yè)主覺得好，物業(yè)公司也覺得好，后來(lái)另一個(gè)公司完全造了跟他雷同的東西，后來(lái)就造成了訴訟，就問它是不是一種權(quán)利，這種權(quán)利人是誰(shuí)？是不是侵權(quán)？我個(gè)人理解它應(yīng)該屬于知識(shí)產(chǎn)權(quán)，知識(shí)產(chǎn)權(quán)屬于著作權(quán)？如果是著作規(guī)劃屬于著作權(quán)。這個(gè)權(quán)利屬于設(shè)計(jì)者，還是開發(fā)公司？但可以肯定的是不是物業(yè)公司，也不是業(yè)主。人家模仿，開發(fā)公司不起訴，設(shè)計(jì)者不起訴，物業(yè)公司是沒有權(quán)利起訴的，物業(yè)公司沒有主張權(quán)利的權(quán)利。

第七個(gè)問題，小區(qū)的配套設(shè)施能出租。比如說(shuō)有些小區(qū)的場(chǎng)地的配套設(shè)施，他把小區(qū)搭建一個(gè)什么東西，然后對(duì)外進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)，這種情況是不允許的。除非經(jīng)過業(yè)主大會(huì)同意。

第九個(gè)問題，小區(qū)的樓頂廣告、無(wú)線發(fā)射出租的收益歸誰(shuí)所有？有些樓層比較高，有廣告價(jià)值，有些廣告商就把它買走了，在上面做廣告。比如小靈通建立自己的發(fā)射基站，建天線。據(jù)說(shuō)建天線，連租房子，連設(shè)備，大概需要20萬(wàn)左右。我有一個(gè)朋友就是搞這個(gè)工作，我了解到的情況，他說(shuō)這里面有相當(dāng)一部要行賄，一旦有權(quán)機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)了還是要查處。實(shí)際上這部分收益應(yīng)該屬于公共設(shè)施的收益，理論上講所有權(quán)屬于業(yè)主。物業(yè)公司即便全部入帳，算什么？是一種代收性質(zhì)，如果是酬金制是代收，如果是包干制你就是侵占。如果把這個(gè)錢裝到自己兜里，我想那就是犯罪了。廣告收益，建基站的收益，應(yīng)該屬于全體業(yè)主的共有收益。不屬于物業(yè)公司，也不屬于少數(shù)業(yè)主，特別是頂層業(yè)主。有的說(shuō)你把天線建到我的樓頂上，我在上層，我是受害者，或者說(shuō)我認(rèn)為那個(gè)樓頂是我的，這個(gè)樓頂不是他的，他沒有權(quán)利說(shuō)是他的。但是他有權(quán)利主張，說(shuō)你的無(wú)線發(fā)射、無(wú)線電波對(duì)我可能有損害，既然是對(duì)業(yè)主收益的一個(gè)好事，在科學(xué)技術(shù)沒有排除他沒有害處之前，應(yīng)該給業(yè)主適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。有的樓頂廣告很高、很大，北方風(fēng)又很大，住在高層的業(yè)主有噪音干擾，我覺得應(yīng)該給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

第五，物業(yè)公司提起訴訟的有關(guān)問題。

前面說(shuō)到業(yè)主不給錢，物業(yè)公司盡可能不要當(dāng)面和任何一個(gè)業(yè)主產(chǎn)生矛盾沖突。是微笑服務(wù)業(yè)好，還是其它的服務(wù)，有的說(shuō)是虛偽的，這邊告你了，那邊是微笑服務(wù)，我覺得服務(wù)行業(yè)就應(yīng)該這樣，我這邊給你微笑服務(wù)，那邊我向法院提起訴訟，這不矛盾。所以，必要的時(shí)候，向法院提起訴訟，這也是我們物業(yè)公司依法維權(quán)的最有效方式；也可以說(shuō)我提出必要的訴訟，來(lái)促進(jìn)業(yè)主交費(fèi)。比如說(shuō)不交費(fèi)的現(xiàn)象比較普遍，大家可能也看到《焦點(diǎn)訪談》上報(bào)道了一個(gè)物業(yè)公司的老總背著一個(gè)牌子，上面寫了幾個(gè)字，大概意思是“請(qǐng)業(yè)主交費(fèi)”，這個(gè)物業(yè)公司的老總走到哪兒就笑哪兒，最后有的業(yè)主還真交了，因?yàn)橛械臉I(yè)主沒想起來(lái)，或者沒把這個(gè)事放到心上。我覺得沒放到心上就是一個(gè)問題沒有注意到，你簽物業(yè)服務(wù)合同的時(shí)候，應(yīng)該有一個(gè)條款，叫違約（滯納金），為什么國(guó)家壟斷的一些行業(yè)，比如說(shuō)電費(fèi)，你超過多長(zhǎng)時(shí)間不交收滯納金的。比如說(shuō)一個(gè)企業(yè)拖欠電力公司，是要收滯納金的，稅收有滯納金。我們知道車主要交養(yǎng)路費(fèi)，養(yǎng)路費(fèi)的滯納金很高，一天3%，一個(gè)月就翻一番。為什么業(yè)主的物業(yè)費(fèi)就想不起來(lái)呢？就是因?yàn)闆]有滯納金。我覺得物業(yè)公司如果有機(jī)會(huì)作為立法的參與者，應(yīng)該提出物業(yè)費(fèi)的滯納金。不光是通過合同約定，也應(yīng)該通過法定，這也是對(duì)物業(yè)公司權(quán)利的一種有效保護(hù)。當(dāng)然如果沒有這個(gè)法律規(guī)定之前，我們可以通過約定，而這個(gè)約定不能弄每天交3%（滯納金），這是沒有依據(jù)的，法院也不會(huì)支持。這個(gè)3%法院肯定會(huì)判決顯失公平，可以按照銀行的貸款預(yù)期不還的交滯納金，但不管怎么說(shuō)，有了滯納金，業(yè)主就會(huì)惦記這個(gè)事，就免得造成今天交和一年以后交都一樣，這個(gè)狀況要扭轉(zhuǎn)、改變。將來(lái)再立類似《物業(yè)法》的話會(huì)考慮這個(gè)問題。將來(lái)國(guó)家通過合同約定寫進(jìn)這個(gè)條款。

訴訟的幾個(gè)問題，一個(gè)是把握訴訟時(shí)效，民事訴訟的訴訟時(shí)效是指，：作為原告主張權(quán)利的有效時(shí)間。有時(shí)候拖欠款超出好長(zhǎng)時(shí)間，物業(yè)公司作為原告肯定是合同糾紛，合同糾紛普通訴訟時(shí)效即兩年，從合同約定履行債務(wù)起算，兩年之內(nèi)。如果你主張了權(quán)利這叫重新計(jì)算，比如他欠我兩千塊錢物業(yè)費(fèi)，三年以前就欠了，今年能不能起訴呢？未必不能起訴。如果在其期我有證明向他起訴過，找到業(yè)主，業(yè)主說(shuō)沒錢，沒沒錢好辦，作為一個(gè)工作人員，我們應(yīng)該培訓(xùn)他的工作技能。作為工作人員和物業(yè)公司是兩個(gè)概念，工作人員更不應(yīng)該和任何業(yè)主發(fā)生爭(zhēng)議，我想物業(yè)公司老總應(yīng)該對(duì)員工提出這樣的要求。哪怕物業(yè)公司的老總對(duì)業(yè)主恨得就想咬他一口，物業(yè)公司的員工還要對(duì)業(yè)主微笑，不然將來(lái)的工作就受到影響。比如工作人員找到業(yè)主敲門，業(yè)主說(shuō)沒錢，要說(shuō)沒錢，也好辦，我回去好跟老總完成任務(wù)，但是你得寫上字，或者專門留下業(yè)主的意見。業(yè)主說(shuō)了，我對(duì)你的服務(wù)不滿意，所以我不交，可以，這樣寫沒問題，讓他簽上日期，簽上名字。拿回去以后，你這個(gè)業(yè)主要成為典型了，你要告他，沒問題。但是你如果口頭上催，沒有證據(jù)證明，你的訴訟時(shí)效就出了問題，超過兩年法院就不受理了。

第二個(gè)問題，注重保管和保存證據(jù)。作為原告是舉證責(zé)任，作為被告舉證權(quán)利，在有些侵權(quán)的情況下，很可能要承擔(dān)做舉證責(zé)任，所以要有證據(jù)的保存意識(shí)。

第三個(gè)問題，正確確定訴訟的主體資格。當(dāng)你做原告的時(shí)候，那就是誰(shuí)做被告的問題，能不能把業(yè)主大會(huì)當(dāng)被告呢？不行。能不能把業(yè)主委員會(huì)當(dāng)被告呢？不行。應(yīng)該把業(yè)主做被告?？梢赃@么說(shuō)，業(yè)主能夠做被告，而業(yè)主本人不能做原告。什么時(shí)候又能做原告呢？當(dāng)他訴物業(yè)公司侵權(quán)的時(shí)候，業(yè)主能做原告。當(dāng)他訴物業(yè)公司違約的時(shí)候，他不能當(dāng)原告。比如說(shuō)物業(yè)公司當(dāng)了被告，是業(yè)主告我們物業(yè)服務(wù)合同糾紛，說(shuō)我們服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同約定，你就別實(shí)體答辯，給法院寫一句話，希望法院駁回起訴，駁回起訴是程序上的，法院不進(jìn)行實(shí)體審查。

但是如果業(yè)主起訴物業(yè)公司侵權(quán)，比如說(shuō)有這樣一個(gè)案件，這是一個(gè)高檔小區(qū)，物業(yè)服務(wù)合同簽訂24小時(shí)全監(jiān)控，保安24小時(shí)巡邏，結(jié)果有一個(gè)女業(yè)主在住所被害，后來(lái)公安機(jī)關(guān)也沒破案，他的家人，他的親屬就向法院起訴物業(yè)公司侵權(quán)，什么侵權(quán)呢？他說(shuō)你的人又不是我們物業(yè)公司害的，我怎么侵權(quán)呢？這叫不作為侵權(quán)。什么不作為呢？他說(shuō)兩個(gè)原因，一個(gè)是你說(shuō)全方位24小時(shí)監(jiān)控，可是你的監(jiān)控設(shè)備根本沒有工作。攝像機(jī)鏡頭根本沒有運(yùn)作，假如你運(yùn)作，這個(gè)犯罪分子肯定能抓住，假如能運(yùn)作，犯罪分子也不敢，這個(gè)因果關(guān)系存在。后來(lái)法院真判物業(yè)公司賠了十幾萬(wàn)。當(dāng)然你賠了以后，將來(lái)犯罪分子抓獲了，他又有償付能力你可以追償，但是在抓獲之前，物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任，這就是侵權(quán)。原告還提了一個(gè)理由，他說(shuō)你的閉路監(jiān)控沒有按合同約定來(lái)進(jìn)行監(jiān)控。第三，你的保安也沒有24小時(shí)巡邏。這個(gè)問題物業(yè)公司可以抗辯，他說(shuō)我24小時(shí)巡邏并不代表24小時(shí)保安就站在你家門口，我三個(gè)保安轉(zhuǎn)一個(gè)小時(shí)、半個(gè)小時(shí)，很可能案發(fā)的時(shí)候保安巡邏到其它地方了，你要保證我一直有保安，一直在保安視線的監(jiān)控之下，你要專門交保安費(fèi)，有利于保安不到崗、不到位，或者是不巡邏為由，我覺得這個(gè)不是合理的。當(dāng)然有些案件的發(fā)生，比如是持續(xù)時(shí)間比較長(zhǎng)，持續(xù)一個(gè)小時(shí)肯定完不成的犯罪，那么你這個(gè)保安就有責(zé)任了。24小時(shí)巡邏，你巡邏的一個(gè)周期應(yīng)該計(jì)算一下，應(yīng)該比較合理，要有一個(gè)基本的判斷。

物業(yè)公司作為原告，不能告業(yè)主大會(huì)，不能告業(yè)主委員會(huì)，因?yàn)樗旧聿荒艹袚?dān)責(zé)任，他沒有自身的權(quán)利。你告他無(wú)非是拖欠費(fèi)，誰(shuí)拖欠費(fèi)就告誰(shuí)，不要告業(yè)主大會(huì)，因?yàn)樗麤]有承擔(dān)責(zé)任的能力。但是如果以業(yè)主來(lái)起訴物業(yè)公司的話，現(xiàn)在上海和北京的做法不一樣，上海要告物業(yè)公司必須以業(yè)主大會(huì)的名義，在北京以業(yè)主委員會(huì)，或者業(yè)主大會(huì)都可以。我個(gè)人比較贊同北京的做法，我認(rèn)為上海的做法對(duì)于業(yè)主維權(quán)不利，要求過高。

第四個(gè)問題，物業(yè)公司不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，就是不承擔(dān)差價(jià)的責(zé)任，不承擔(dān)像水、氣、電等壟斷公司主張權(quán)利。

另外，有的物業(yè)公司說(shuō)了，停車可以，我必須看你的保險(xiǎn)，你買全險(xiǎn)了才讓你停，這個(gè)要求是過高了，而且也是不可行的。作為物業(yè)公司，物業(yè)管理的附隨業(yè)務(wù)，車輛保管是附隨業(yè)務(wù)，不能說(shuō)我是對(duì)你的房子服務(wù)，停車（砸爛了）我不管，這樣不行，這是附隨業(yè)務(wù)，收不收費(fèi)是你的事，當(dāng)然收費(fèi)多了還要說(shuō)到《價(jià)格法》的監(jiān)管，還要受到物業(yè)合同的約束。你說(shuō)你的物業(yè)公司收費(fèi)很多，將來(lái)又有一個(gè)收費(fèi)少的物業(yè)公司，你就缺少市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)（滯納金），滯納金可以通過合同的約定，可以再定物業(yè)服務(wù)合同繳納滯納金的問題，可以一并起訴。

物業(yè)合同公證能否申請(qǐng)支付令，支付令是可以的。但有風(fēng)險(xiǎn)，什么風(fēng)險(xiǎn)呢？只要被申請(qǐng)人提出異議，支付令就失效。你這一百塊錢就打漂了。如果想試一試也不妨，就啟動(dòng)一下法院，只要一申請(qǐng)，法院就會(huì)給他發(fā)通知。無(wú)論怎么樣，對(duì)被申請(qǐng)人來(lái)講，他如果不是法律專家，他就會(huì)知道法院找他的事了。但是他要是法院專家，他要給我發(fā)，我就知道，我只要提出異議你就沒用了，你的一百塊錢根本就沒用了。所以，支付令可以試一試。但是我想和業(yè)主的關(guān)系盡可能是通過協(xié)商、融洽的關(guān)系，通過完善物業(yè)服務(wù)合同，來(lái)提高、保護(hù)我們自身的權(quán)利。如果業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，他可能有一些客觀的抗辯理由，但是更多的是主觀原因，我想我們物業(yè)公司應(yīng)該采取先禮后兵，先很客氣的通知他，然后一家一戶的送達(dá)一個(gè)書面通知，可能通過這個(gè)過程，大部分該交的就交了。最后有少數(shù)的，也未必把他都起訴了，抓住一兩個(gè)，你覺得想把誰(shuí)樹為典型，就把他告了，我想法院一定會(huì)支持。

北京朝陽(yáng)區(qū)法院，去年06年期間，兩次炒作，我們認(rèn)為都是違法的。一次集中執(zhí)行拖欠物業(yè)費(fèi)，結(jié)果強(qiáng)制執(zhí)行，本來(lái)有一個(gè)送達(dá)，有一個(gè)履行的期限，沒有，直接連夜把人拘了，特別是把北京市公安局的兩個(gè)警察（刑警）拘留了，這純粹是炒作，也可以說(shuō)是違法的。法院強(qiáng)制執(zhí)行有一個(gè)強(qiáng)制執(zhí)行通知書，你有一個(gè)合理的期限，在這個(gè)期限內(nèi)，法院不得動(dòng)用強(qiáng)制執(zhí)行力。這是一個(gè)。

接下來(lái)又有一個(gè)，是受上案件的導(dǎo)向，也是對(duì)物業(yè)公司極不利的一面，物業(yè)公司起訴原告業(yè)主的法院不受理，不受理是錯(cuò)誤，是履行職責(zé)，這是司法權(quán)，容不得你受理和不受理，法律規(guī)定的受理，夠沒有彈性余地。

第十二個(gè)問題，非業(yè)主實(shí)際使用人有權(quán)起訴應(yīng)訴嗎？非業(yè)主的使用人可能是基于租賃，也可能是基于一種正義，比如說(shuō)他的親戚，我的房子讓他無(wú)償?shù)挠?，這是什么合同呢？可能有待研究。但是物業(yè)費(fèi)的問題，他如果來(lái)起訴物業(yè)公司，我認(rèn)為他沒有權(quán)利，他應(yīng)該通過業(yè)主來(lái)起訴，即便是侵權(quán)，我認(rèn)為也應(yīng)該通過業(yè)主來(lái)起訴。比如說(shuō)承租人，他簽訂了合同，在這兒住了，他的孩子在小區(qū)里玩可不可以玩？當(dāng)然可以玩。結(jié)果他玩了一堆建筑垃圾，在允許放鞭炮的地方，孩子拿著打火機(jī)放鞭炮，結(jié)果不小心把鞭炮爆了，有一個(gè)案子把小孩炸死了。還有一個(gè)小孩在建筑垃圾上玩，一下子摔到了，結(jié)果玻璃渣子把動(dòng)脈血管割斷了，這種損害作為業(yè)主來(lái)講，他可以作為直接的原告告物業(yè)公司，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)直接的賠償責(zé)任。但是作為承租人來(lái)講，我覺得他能不能作為原告，這個(gè)還值得研究。這兩個(gè)案例法院都有過判決，一個(gè)是孩子放鞭炮，一個(gè)是在那兒玩摔倒動(dòng)脈血管割破，這種情況物業(yè)公司都相應(yīng)的賠償了。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)合同有約定，建筑垃圾當(dāng)天清理，結(jié)果他的建筑垃圾幾天沒有人清理。建筑施工企業(yè)，裝修的施工企業(yè)，他的建筑垃圾不倒你這兒倒哪兒，當(dāng)然倒這兒。并且業(yè)主入住的時(shí)候，每一個(gè)房間收多少垃圾清理費(fèi)，費(fèi)用也收了，所以人家的裝修垃圾自然而然在這兒堆著，誰(shuí)清理呢？當(dāng)然是物業(yè)公司清理。結(jié)果長(zhǎng)期沒有清理，比如裝修要用的油漆桶，還有酸流水（溶劑），剩一點(diǎn)沒有用完的，放鞭炮的時(shí)候就爆炸了，所有施工企業(yè)不應(yīng)該視為有過錯(cuò)，但是孩子的監(jiān)護(hù)人（家長(zhǎng)）具有法定責(zé)任，所以法院判決監(jiān)護(hù)人承擔(dān)一部分責(zé)任，物業(yè)公司承擔(dān)一部分責(zé)任。

第十五個(gè)，補(bǔ)繳費(fèi)用的舉證責(zé)任。比如說(shuō)正常的繳費(fèi)，突然有一天物業(yè)說(shuō)了，你三年的物業(yè)費(fèi)沒繳。這個(gè)時(shí)候我覺得業(yè)主舉證，誰(shuí)舉證呢？有的業(yè)主說(shuō)我繳了，物業(yè)公司就說(shuō)你繳了，那你拿出發(fā)票來(lái)。我覺得不應(yīng)該是這樣，業(yè)主只要能夠拿出在你三年之內(nèi)最近兩年的發(fā)票，那就間接證明之前的都繳了。所以物業(yè)收費(fèi)應(yīng)該怎么做呢？中間不要有空缺，繳就要連續(xù)繳，不能把后面的收了，前面的不收。如果中間某一年有爭(zhēng)議的費(fèi)用，應(yīng)該專門有一個(gè)書面的東西特別證明。比如說(shuō)04年的物業(yè)費(fèi)有爭(zhēng)議，這個(gè)以后我們?cè)賲f(xié)商處理，或者法定的方式處理，那物業(yè)公司要蓋章，業(yè)主簽了字，你們兩家各持一份，以后再解決。如果沒有特別證明的話，人家業(yè)主只要有證據(jù)證明之后的繳了，你再主張前面的沒繳，法律沒有規(guī)定業(yè)主繳費(fèi)的證據(jù)永久保存。如果這樣的話，你很可能20年以后，你又站出來(lái)說(shuō)20年前的物業(yè)費(fèi)你沒繳，你說(shuō)繳了你就要拿出證據(jù)，這個(gè)舉證責(zé)任誰(shuí)承擔(dān)？不是業(yè)主承擔(dān)，是物業(yè)公司承擔(dān)，這符合誰(shuí)主張誰(shuí)舉證，你要