民法（第二版）課件第三編物權(quán)法

第三編物權(quán)法第十二章物權(quán)總論第一節(jié)物權(quán)法概述第二節(jié)物權(quán)的概念和特征第三節(jié)物權(quán)的效力第四節(jié)物權(quán)法定原則第五節(jié)公示公信原則第六節(jié)物權(quán)變動(dòng)本章重點(diǎn)問題1．物權(quán)的概念和特征2．物權(quán)的效力3．物權(quán)法定原則4．物權(quán)的變動(dòng)和公示第一節(jié)物權(quán)法的調(diào)整對象一、物的歸屬關(guān)系物的歸屬關(guān)系，是指特定的物歸特定民事主體所有的財(cái)產(chǎn)關(guān)系。二、物的利用關(guān)系對物的利用有兩種不同情況：一是自主利用，即所有人將物用于自身生產(chǎn)或消費(fèi)；二是他主利用，即所有人將物交給他人進(jìn)行有限的利用并從中獲取對價(jià)。所謂物的利用關(guān)系，是指物的所有權(quán)人基于其意思，將所有物交付他人優(yōu)先利用而發(fā)生的，以該他人為利用主體的社會(huì)關(guān)系。第二節(jié)物權(quán)的概念和特征一、物權(quán)的概念（一）物權(quán)與債權(quán)共同構(gòu)成近現(xiàn)代財(cái)產(chǎn)權(quán)體系的兩大基石（二）物權(quán)概念的生成經(jīng)歷了長期的歷史發(fā)展進(jìn)程（三）物權(quán)是人對人的權(quán)利而不是人對物的權(quán)利二、物權(quán)的特征（一）客體為物一般而言，作為客體的物只能是特定物、獨(dú)立物、有體物。（二）具有絕對性物權(quán)的絕對性又叫對世性，是指物權(quán)的權(quán)利主體是特定的一個(gè)人或一些人，而義務(wù)主體是不特定的多數(shù)人。（三）為支配物的權(quán)利所謂支配，是指物權(quán)人依自己的意思，根據(jù)標(biāo)的物的不同屬性，對標(biāo)的物加以管領(lǐng)，其形式包括占有、使用、收益或處分。（四）以直接享受物之利益為目的一是利用物的使用價(jià)值滿足生產(chǎn)經(jīng)營和日常生活的需要；二是利用物的交換價(jià)值獲取對價(jià)，或者通過信用擔(dān)保獲得融資。（五）具有排他性一方面，物權(quán)具有排除他人侵害、妨礙、干涉的性質(zhì)；另一方面，內(nèi)容相同的物權(quán)之間具有相互排斥性，在同一物上不容同一性質(zhì)或同一內(nèi)容的兩種以上物權(quán)并存。

第三節(jié)物權(quán)的效力物權(quán)的效力支配效力請求效力

追及效力

優(yōu)先效力直接支配間接支配

對內(nèi)優(yōu)先效力

對外優(yōu)先效力一、支配效力支配效力為物權(quán)最基本的效力，指物權(quán)人得以通過管領(lǐng)、控制等方式支配標(biāo)的物的法力。（一）直接支配指物權(quán)人直接占有標(biāo)的物時(shí)，其對標(biāo)的物所具有的支配力。（二）間接支配指物權(quán)人不直接占有標(biāo)的物的情況下，通過與標(biāo)的物直接占有人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系來支配標(biāo)的物的權(quán)利。二、請求效力（一）物上請求權(quán)的概念物上請求權(quán)是指物權(quán)人對物的圓滿支配狀態(tài)受到妨害或有被妨害之虞時(shí)，為回復(fù)其對物的圓滿支配狀態(tài)而產(chǎn)生的請求權(quán)。（二）物上請求權(quán)與債權(quán)請求權(quán)的區(qū)別

■兩者的發(fā)生根據(jù)不同

■兩者的目的不同

■兩者的行使后果不同

■兩者的效力不同（三）物上請求權(quán)的具體內(nèi)容1．請求返還原物2．請求恢復(fù)原狀3．請求排除妨害4．請求消除危險(xiǎn)三、追及效力物權(quán)的追及效力是指物權(quán)標(biāo)的物無論輾轉(zhuǎn)落入何人之手，除法律另有規(guī)定外，物權(quán)人均可追及至物之所在，而直接支配標(biāo)的物。物權(quán)的追及效力設(shè)有若干限制：善意第三人依即時(shí)取得制度取得標(biāo)的物的所有權(quán)。無權(quán)占有人因取得時(shí)效完成而取得所有權(quán)。物權(quán)欠缺法定公示方法時(shí)，對善意第三人不具追及效力。四、優(yōu)先效力（一）物權(quán)的對內(nèi)優(yōu)先效力在多個(gè)不相排斥的物權(quán)并存于同一物上時(shí)，先成立的物權(quán)優(yōu)先于后成立的物權(quán)。（二）物權(quán)的對外優(yōu)先效力

1．物權(quán)阻礙債權(quán)目的之實(shí)現(xiàn)

2．擔(dān)保物權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)

3．優(yōu)先購買權(quán)第四節(jié)物權(quán)法定原則一、物權(quán)法定原則的含義（一）類型強(qiáng)制（二）內(nèi)容固定（三）變動(dòng)強(qiáng)制二、物權(quán)法定的原因（一）物權(quán)的性質(zhì)決定了物權(quán)法定（二）物權(quán)法的調(diào)整對象需要物權(quán)法定（三）商品交換期待物權(quán)法定（四）物權(quán)法定便于物權(quán)公示三、違反物權(quán)法定原則的后果不符合物權(quán)法定要求的法律行為，雖不產(chǎn)生創(chuàng)設(shè)物權(quán)的法律后果，卻可能產(chǎn)生債權(quán)法上的效果。（一）違反法定的物權(quán)類型（二）違反法定的物權(quán)內(nèi)容（三）違反法定的物權(quán)移轉(zhuǎn)或創(chuàng)設(shè)方式四、法定的物權(quán)種類五、對法定物權(quán)的分類（一）自物權(quán)與他物權(quán)自物權(quán)是物的所有人對自己所有的物依法進(jìn)行全面支配的物權(quán)，即所有權(quán)，又稱完全物權(quán)。他物權(quán)是指物的非所有人根據(jù)法律規(guī)定或所有人的意思對他人所有的物享有的進(jìn)行優(yōu)先支配的物權(quán)，包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，又稱限制物權(quán)。（二）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與權(quán)利物權(quán)這是以物權(quán)客體為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行的分類。（三）用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)用益物權(quán)是以支配物的使用價(jià)值為內(nèi)容的物權(quán)，如地上權(quán)、地役權(quán)等。擔(dān)保物權(quán)是以支配物的交換價(jià)值為內(nèi)容的物權(quán)，如抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等。（四）主物權(quán)與從物權(quán)（五）意定物權(quán)與法定物權(quán)（六）普通物權(quán)與特別物權(quán)普通物權(quán)指由民事基本法所規(guī)定的物權(quán)，又稱民法上的物權(quán)。特別物權(quán)是指由特別法規(guī)定的具有物權(quán)性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)權(quán)，又稱準(zhǔn)物權(quán)、特許物權(quán)。第五節(jié)公示公信原則一、公示原則物權(quán)公示原則是指物權(quán)的存在和變動(dòng)，應(yīng)以一定的方式向外界公開，使外界知悉物權(quán)歸屬或者變動(dòng)的情況。在動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，其公示方法為占有和交付，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，公示方法為登記。二、公信原則公信原則是指物權(quán)依法公示后，即具有社會(huì)的公信力。公示的公信力是指對于因信賴虛假公示而為物權(quán)交易的主體，將公示于外的權(quán)利關(guān)系按真實(shí)的權(quán)利關(guān)系處理，使形式與真實(shí)的權(quán)利關(guān)系相分離，并發(fā)生獨(dú)立的效力。具體表現(xiàn)為占有的公信力和登記的公信力。四、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示除法律另有規(guī)定外，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)通過占有公示其存在，通過交付公示其物權(quán)變動(dòng)。占有是指人對物進(jìn)行掌握和控制的狀態(tài)，可分為直接占有和間接占有。交付指當(dāng)事人一方將物之占有移轉(zhuǎn)給另一方，由于移轉(zhuǎn)物的占有的性質(zhì)不同，交付分為現(xiàn)實(shí)交付、簡易交付、占有改定、指示交付和擬制交付。四、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示（一）不動(dòng)產(chǎn)登記的概念和性質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)根據(jù)申請人的申請，或依職權(quán)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、消滅等情況，依法定程序記載于專門設(shè)置的登記簿上的行為。（二）統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立（三）不動(dòng)產(chǎn)登記的分類1．實(shí)體權(quán)利登記與程序權(quán)利登記2．權(quán)利登記與表彰登記二者不可分割，權(quán)利登記實(shí)際上都是建立在表彰登記的基礎(chǔ)之上的。3．設(shè)權(quán)登記與宣示登記設(shè)權(quán)登記是指具有創(chuàng)設(shè)、移轉(zhuǎn)物權(quán)效力的登記，適用于因法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)。宣誓登記是指將已經(jīng)成立的物權(quán)變動(dòng)，昭示于外的登記，其主要適用于因非法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)。4．本登記與預(yù)備登記本登記是指能直接發(fā)生當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)效果的登記。預(yù)備登記是對不動(dòng)產(chǎn)的非終局性登記，其目的是在登記要求的實(shí)質(zhì)要件和程序要件尚不充分時(shí)，保全當(dāng)事人的登記請求權(quán)。預(yù)備登記包括預(yù)告登記和異議登記。5．總登記與日常登記

第六節(jié)物權(quán)變動(dòng)物權(quán)變動(dòng)

物權(quán)的取得

物權(quán)的變更物權(quán)的消滅原始取得繼受取得內(nèi)容的變更主體的變更相對消滅絕對消滅物權(quán)變動(dòng)基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)基于非法律行為的物權(quán)變動(dòng)一、物權(quán)變動(dòng)概述（一）物權(quán)變動(dòng)的概念物權(quán)變動(dòng)是指物權(quán)的發(fā)生（取得）、變更、消滅（喪失）。（二）物權(quán)的取得1．原始取得原始取得是指不以他人的權(quán)利或意志為依據(jù)取得物權(quán)。2．繼受取得繼受取得是指以他人的權(quán)利及意志為依據(jù)取得物權(quán)。（三）物權(quán)的消滅1．物權(quán)的絕對消滅物權(quán)的絕對消滅指物權(quán)與特定主體分離，而他人又未取得其權(quán)利。主要包括物權(quán)標(biāo)的物滅失、約定或法定存續(xù)期間屆滿、因法定原因被撤銷、、擔(dān)保物權(quán)因債權(quán)消滅而消滅、物權(quán)人拋棄其物權(quán)、混同等。2．物權(quán)的相對消滅物權(quán)的相對消滅指物權(quán)與原主體分離而歸于新主體。二、基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)（一）物權(quán)變動(dòng)模式意思主意是指，只要當(dāng)事人意思表示一致，法律行為有效成立，即可發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效果。形式主義是指，即便當(dāng)事人意思表示一致，法律行為有效成立，只要尚未進(jìn)行動(dòng)產(chǎn)的交付、不動(dòng)產(chǎn)的登記，就不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果。意思主義

形式主義（二）物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則在形式主義，物權(quán)變動(dòng)的原因行為與物權(quán)變動(dòng)本身是相互區(qū)別的，這就導(dǎo)致了所謂區(qū)分原則的確立。區(qū)分原則是指，以物權(quán)變動(dòng)為目的的原因行為，自合法成立之時(shí)生效，該原因行為本身不直接導(dǎo)致物權(quán)的變動(dòng)，物權(quán)的變動(dòng)尚需公示方法之完成。公示形式之完成也僅僅是物權(quán)變動(dòng)的條件，并非物權(quán)變動(dòng)原因行為的成立或生效要件，物權(quán)變動(dòng)上的瑕疵不能反射到原因行為之上并影響原因行為的效力。（三）物權(quán)行為理論1.物權(quán)行為的概念由物權(quán)變動(dòng)的意思表示與登記或交付相結(jié)合，產(chǎn)生物權(quán)的設(shè)定、變更或消滅效果的法律行為。2.物權(quán)行為的獨(dú)立性指物權(quán)行為和債權(quán)行為具有各自不同的意思表示內(nèi)容，二者在意思表示的內(nèi)容和法律行為的目的上相互區(qū)別，完全獨(dú)立。3.物權(quán)行為無因性物權(quán)行為無因性，是指當(dāng)物權(quán)行為與債權(quán)行為共存時(shí)，作為原因行為的債權(quán)行為不成立、無效或被撤銷時(shí)，并不影響物權(quán)行為的效力，物權(quán)行為是否有效依據(jù)物權(quán)行為自身的有效要件獨(dú)立判斷。在債權(quán)行為無效，而物權(quán)行為本身有效地情況下發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，買受人取得標(biāo)的物的所有權(quán)，出賣人不得依物上請求權(quán)請求買受人（標(biāo)的物的所有權(quán)人）返還標(biāo)的物，而只能依不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)請求返還標(biāo)的物。三、非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)原因包括因新建、繼承、強(qiáng)制執(zhí)行、公用征收、法院判決、先占、取得時(shí)效、混同等原因而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)。相對于基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)，此類物權(quán)變動(dòng)的特點(diǎn)在于，物權(quán)變動(dòng)的發(fā)生未必以公示為要件。有兩個(gè)方面的理由：第一，避免出現(xiàn)權(quán)力真空。第二，為了體現(xiàn)國家公權(quán)力的嚴(yán)肅性并更好地保護(hù)相關(guān)當(dāng)事人利益。本章復(fù)習(xí)與思考1．如何評價(jià)物權(quán)在整個(gè)財(cái)產(chǎn)權(quán)體系中的地位和作用？2．物權(quán)變動(dòng)和物權(quán)公示表現(xiàn)為何種關(guān)系？3．我國民法是否應(yīng)該承認(rèn)物權(quán)行為？4．物上請求權(quán)與民事責(zé)任之間存在何種關(guān)系？本章法律適用問題

本章與法律適用密切相關(guān)的問題是物權(quán)的效力、物權(quán)的變動(dòng)和物權(quán)的公示?？赏ㄟ^一則案例將這些問題貫串起來。甲繼承了一套房屋，在辦理繼承登記前將房屋出賣并交付給乙，辦理繼承登記后又將房屋出賣與丙并辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。丙將房屋抵押于己后，受丁之欺詐而將房屋移轉(zhuǎn)登記于丁，丁旋即將房屋出賣并移轉(zhuǎn)登記于戊。在該案中，甲基于繼承這一法律行為之外的事實(shí)，在登記之前已經(jīng)取得了房屋的所有權(quán)。甲、乙之間的買賣未辦理產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記，不能夠發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，但依物權(quán)變動(dòng)中的區(qū)分原則，買賣合同本身的效力不因此而受到影響，乙可基于買賣合同向甲主張債權(quán)法上的責(zé)任。

甲、丙之間不僅簽訂了買賣合同，而且辦理了產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記，丙因此取得房屋的所有權(quán)。若乙、丙均對房屋主張權(quán)利，由于丙已取得所有權(quán)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，丙可以排斥乙的權(quán)利主張，并可基于物上請求權(quán)要求乙返還房屋。由于丙受欺詐而將房屋移轉(zhuǎn)登記于丁，其可撤消與丁之間的買賣合同。在買賣合同撤消后，由于不承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性和無因性，丙、丁之間的產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記無效，丙可主張回復(fù)原登記狀態(tài)。但在丙回復(fù)原登記之前，戊相信丁之錯(cuò)誤登記而與其實(shí)施法律行為并完成產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記，基于不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力，其能取得該房屋的所有權(quán)?？紤]到在丙、丁之間移轉(zhuǎn)登記前，丙已將房屋抵押給己，己的抵押權(quán)可借其登記公示力而對抗善意第三人，故戊只能取得有抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的所有權(quán)，在具備抵押權(quán)的實(shí)行條件時(shí)，己可追及到戊處行使抵押權(quán)。另，相對于戊而言，乙對房屋的占有為無權(quán)占有，戊也可以對其行使物上請求權(quán)。

相關(guān)法律條文1.《憲法》第6條、第10條；2.《民法通則》第84條；《貫徹執(zhí)行民法通則的意見》第86條；3.《物權(quán)法》第1-3章，第39—42條，第101條，第9—10章，第158、174、180條，第186—190條，第193、199、203、208、212、219、223、224、239條；4.《海商法》第22、25條；5.《合同法》第44、230、239條；《合同法解釋（一）》第9條；6.《企業(yè)破產(chǎn)法》第38條、第109條；7.《城市房地產(chǎn)管理法》第25條。

本章參考書目孫鵬著：《物權(quán)公示論—以物權(quán)變動(dòng)為中心》，法律出版社2004年版梁慧星、陳華彬著：《物權(quán)法》，法律出版社2007年第四版第十三章所有權(quán)第一節(jié)所有權(quán)概述第二節(jié)國家所有權(quán)、集體所有權(quán)和私人所有權(quán)第三節(jié)所有權(quán)取得的特別規(guī)則第四節(jié)共有第五節(jié)不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系第六節(jié)建筑物區(qū)分所有權(quán)1．所有權(quán)的概念和特點(diǎn)2．所有權(quán)取得的幾種特別規(guī)則——善意取得、先占取得、拾得遺失物、發(fā)現(xiàn)埋藏物、添附3．共有關(guān)系中的權(quán)利和義務(wù)4．相鄰關(guān)系的種類和處理原則5．區(qū)分所有權(quán)的法律構(gòu)造本章重點(diǎn)問題

一、所有權(quán)的概念和特征所有權(quán)是民事主體依法排除他人干涉而獨(dú)占某物，并依自己的意思通過占有、使用、收益、處分等方式利用該物，實(shí)現(xiàn)其對該物的壟斷利益的權(quán)利（一）所有權(quán)為自物權(quán)（二）所有權(quán)為完全物權(quán)（三）所有權(quán)為恒久物權(quán)（四）所有權(quán)為原始物權(quán)（五）所有權(quán)是具有彈性力和回歸力的權(quán)利二、所有權(quán)的權(quán)能（一）占有權(quán)能（二）使用權(quán)能（三）收益權(quán)能（四）處分權(quán)能第一節(jié)所有權(quán)概述一、國家所有權(quán)（一）國家所有權(quán)的概念國家所有權(quán)是國家對國有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行占有、使用、收益、處分的權(quán)利（二）國家所有權(quán)法律關(guān)系

1．國家所有權(quán)的主體

2．國家所有權(quán)的客體

3．國家所有權(quán)的行使

4．國家所有權(quán)的保護(hù)二、集體所有權(quán)（一）集體所有權(quán)概述集體所有權(quán)是勞動(dòng)群眾成員集體占有、使用、收益和處分其財(cái)產(chǎn)的權(quán)利

第二節(jié)國家所有權(quán)、集體所有權(quán)和私人所有權(quán)（二）集體所有權(quán)法律關(guān)系

1．集體所有權(quán)的主體

2．集體所有權(quán)的客體

3．集體所有權(quán)的行使和保護(hù)三、私人所有權(quán)（一）私人所有權(quán)概述私人所有權(quán)是自然人、個(gè)體工商戶、私營經(jīng)濟(jì)等非公有制經(jīng)濟(jì)的主體，依法享有的占使收益和處分其生產(chǎn)資料和生活資料的權(quán)利（二）私人所有權(quán)的行使和保護(hù)四、國家所有權(quán)、集體所有權(quán)和私人所有權(quán)的平等保護(hù)一、善意取得（一）善意取得的概念善意取得又稱即時(shí)取得，是指無權(quán)處分人將不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人（受讓人），如果第三人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意，則第三人依法即時(shí)取得該不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或者其他物權(quán)的制度（二）善意取得的構(gòu)成要件

1．處分財(cái)產(chǎn)的讓與人須是具備公示手段的無處分權(quán)人

2．無權(quán)處分人與受讓人之間存在交易行為

3．無權(quán)處分人與受讓人之間的交易行為為有償行為

4．無權(quán)處分人和第三人之間的交易行為符合法律行為的其他有效要件

5．無權(quán)處分人的權(quán)利外觀因真正權(quán)利人的原因而產(chǎn)生

6．受讓人已完成物權(quán)變動(dòng)的公示

7．受讓人取得財(cái)產(chǎn)時(shí)須出于善意第三節(jié)所有權(quán)取得的特別規(guī)則（三）善意取得的效力

1．物權(quán)效力第三人即時(shí)取得受讓財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，原所有人對該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)歸于消滅，并不得向善意第三人請求返還原物

2．債權(quán)效力原權(quán)利人可向無權(quán)處分人主張返還不當(dāng)?shù)美?，如返還不當(dāng)?shù)美胁蛔阋詮浹a(bǔ)原權(quán)利人的損失的，原權(quán)利人可以進(jìn)一步要求無權(quán)處分人承擔(dān)損害賠償責(zé)任，原權(quán)利人既可以基于其與無權(quán)處分人之間的合同要求無權(quán)處分人承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任，也可以直接基于無權(quán)處分的事實(shí)要求其承擔(dān)侵權(quán)損害賠償責(zé)任，在不動(dòng)產(chǎn)善意取得之情形，原權(quán)利人還可向登記機(jī)關(guān)主張賠償責(zé)任

二、征收（一）征收的概念征收是為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，由國家強(qiáng)制取得集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，并對失去土地或其他不動(dòng)產(chǎn)的集體、單位和個(gè)人給予合理補(bǔ)償?shù)闹贫龋ǘ┕怖婺康墓怖媸侵冈诜ê偷赖碌壬鐣?huì)規(guī)范所調(diào)整的秩序中形成的帶有社會(huì)普遍性的利益（三）征收補(bǔ)償

三、先占（一）先占的概念先占是指以所有的意思，占有無主動(dòng)產(chǎn)，而取得其所有權(quán)的法律事實(shí)（二）先占取得所有權(quán)的條件

1.先占標(biāo)的物須為無主動(dòng)產(chǎn)

2.必須以所有的意思取得占有（三）《物權(quán)法》應(yīng)當(dāng)規(guī)定先占制度四、遺失物的拾得（一）遺失物的所有權(quán)歸屬（二）拾得遺失物引發(fā)的其他權(quán)利義務(wù)關(guān)系五、埋藏物、隱藏物之發(fā)現(xiàn)六、添附（一）添附取得所有權(quán)之規(guī)則添附是指不同所有人之物被結(jié)合、混合在一起成為一個(gè)新物，或利用他人之物加工出一個(gè)新物的事實(shí)狀態(tài)，包括附合、混合和加工三種方式（二）因添附而產(chǎn)生的債的關(guān)系一、共有概述

（一）共有的概念共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上權(quán)利主體共同分享一個(gè)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的法律狀態(tài)（二）共有的特征

1．共有主體多元化

2．共有的客體是尚未分割的特定的獨(dú)立物

3．權(quán)利人行使權(quán)利受其他共有人牽制

4．共有是所有權(quán)的聯(lián)合，不是一種獨(dú)立的所有權(quán)類型

（三）共有的分類第四節(jié)共有二、按份共有（一）按份共有的概念按份共有是指在整個(gè)共有關(guān)系存續(xù)期間，存在顯在的權(quán)利權(quán)利份額的共有

1．在共有關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)存在顯在的權(quán)利份額

2．按份共有人的權(quán)利義務(wù)仍及于全部共有財(cái)產(chǎn)

3．按份共有人對其權(quán)利份額擁有相當(dāng)于分別所有的權(quán)利（二）按份共有人的權(quán)利和義務(wù)

1.共有物的管理與處分

2.共有物的占有、使用與收益

3.共有份額的處分

4.優(yōu)先購買權(quán)

5.費(fèi)用分擔(dān)和對外債權(quán)債務(wù)

三、共同共有（一）共同共有的概念和特征共同共有是指在共有關(guān)系存續(xù)期間，不存在確定和顯在的份額，直接由各共有人共同行使所有權(quán)各項(xiàng)權(quán)能的共有

1.共同共有是基于共同關(guān)系而形成

2.共同共有中不存在明確的、顯在的份額（二）共同共有的類型

1.夫妻共有財(cái)產(chǎn)

2.家庭共有財(cái)產(chǎn)3.遺產(chǎn)分割前的共有

（三）共同共有人的權(quán)利和義務(wù)1.共同共有人之間的權(quán)利和義務(wù)

2.共同共有人對外的權(quán)利義務(wù)

四、共有物的分割（一）共有財(cái)產(chǎn)的分割方式——實(shí)物分割和價(jià)款分割（二）共有財(cái)產(chǎn)分割的效力

一、相鄰關(guān)系的概念相鄰關(guān)系是指不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人在行使其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利時(shí)，因相互間給予方便或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系（一）相鄰關(guān)系的主體為相鄰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人（二）相鄰關(guān)系客體的特殊性二、相鄰關(guān)系的種類（一）相鄰防險(xiǎn)關(guān)系（二）相鄰?fù)ㄐ嘘P(guān)系（三）相鄰營繕使用關(guān)系（四）相鄰地界關(guān)系

第五節(jié)不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系

（五）相鄰用水排水關(guān)系（六）相鄰?fù)L(fēng)、采光和日照關(guān)系（七）相鄰環(huán)保關(guān)系三、處理相鄰關(guān)系的原則（一）互敬互讓，相互團(tuán)結(jié)（二）有利生產(chǎn)，方便生活（三）公平合理一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和特征建筑物區(qū)分所有權(quán)是指在某一特定的物業(yè)范圍內(nèi)，建筑物為多人分別所有時(shí)，由各所有人的專有部分所有權(quán)、共有部分持分權(quán)及其因共同關(guān)系所生的成員權(quán)三要素所構(gòu)成的特別所有權(quán)（一）對建筑物區(qū)分所有的事實(shí)（二）權(quán)利內(nèi)容的復(fù)合性（三）專有部分所有權(quán)的主導(dǎo)性（四）權(quán)利的一體性第六節(jié)建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律構(gòu)造專有所有權(quán)共有部分持份權(quán)成員權(quán)

二、專有所有權(quán)（一）專有所有權(quán)的概念專有權(quán)所有權(quán)又稱“專有權(quán)”或者“特別所有權(quán)”，是區(qū)分所有人對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等單獨(dú)所有部分予以自由使用、收益和處分的權(quán)利（二）專有部分的界定

1．構(gòu)成專有部分的條件（1）構(gòu)造上的獨(dú)立性（2）利用上的獨(dú)立性

2．專有部分的范圍（1）中心說（壁心說）（2）空間說（3）最后粉刷表層說（4）壁心和最后粉刷表層說3.專有所有權(quán)的行使三、共有部分持分權(quán)（一）共有部分持分權(quán)的概念和特征共有部分持分權(quán)又稱共有所有權(quán)，指建筑物區(qū)分所有人依照法律或者管理規(guī)約的規(guī)定，對該建筑物的共有部分所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利

1.在主體上，區(qū)分共有人身份具有復(fù)合性

2.在內(nèi)容上，區(qū)分共有權(quán)具有多層次性

3.在權(quán)利變動(dòng)上，區(qū)分所有權(quán)的變更取決于專有所有權(quán)的變更

4.在標(biāo)的物的分割上，區(qū)分共有權(quán)的標(biāo)的物不得請求分割（二）共有部分持份權(quán)的客體——建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地其他公共場所（如會(huì)所）、公用設(shè)施（如健身娛樂設(shè)施）、物業(yè)用房、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位以及建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金屬于業(yè)主共有（三）共有部分持份權(quán)的內(nèi)容

四、建筑物區(qū)分所有人的成員權(quán)（一）建筑物區(qū)分所有人成員權(quán)的概念建筑物區(qū)分所有人成員權(quán)是指建筑物區(qū)分所有人基于特定物業(yè)范圍內(nèi)建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的密切關(guān)系而形成的，作為建筑物管理團(tuán)體之一的成員所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)（二）建筑物區(qū)分所有人成員權(quán)的內(nèi)容（三）建筑物區(qū)分所有人成員權(quán)行使中的特殊問題

1.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

2.議事規(guī)則1．國家、集體、私人所有權(quán)平等保護(hù)的意義是什么？2．在征收中如何實(shí)現(xiàn)國家公權(quán)力和私權(quán)利的平衡？3．權(quán)利不得濫用原則在相鄰關(guān)系和建筑物區(qū)分所有權(quán)關(guān)系中有何體現(xiàn)？本章復(fù)習(xí)與思考1、善意取得的構(gòu)成要件和法律后果，可通過如下案例來觀察。甲將一臺(tái)生產(chǎn)設(shè)備出租給乙使用，乙擅自將其賣抵押給庚并辦理登記后，又將其出賣與善意無過失的丙，丙將該設(shè)備遺失后為丁拾得，丁將其修飾一新后委托專銷該設(shè)備的戊商店銷售，己從戊商店購得該設(shè)備。在該案中，庚善意取得設(shè)備的抵押權(quán)，丙善意取得設(shè)備的所有權(quán)，且由于庚的抵押權(quán)成立在先且辦理了登記，其能夠?qū)股埔獾谌耍埔馊〉玫乃袡?quán)仍需承受庚的抵押權(quán)負(fù)擔(dān)。甲因丙的善意取得喪失所有權(quán)，而取得不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)，有權(quán)要求乙返還出賣設(shè)備所得的收入，就不足部分還有權(quán)要求乙賠償損失。丙可以要求丁、戊返還其所遺失的設(shè)備，也可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道以后的2年時(shí)間內(nèi)向其要求返還，但在要求己返還時(shí)必須支付己對戊付出的費(fèi)用，而丙向己支付的費(fèi)用可向丁追償。本章法律適用問題2、拾得遺失物的法律后果。在拾得遺失物后，拾得者如果及時(shí)尋找失主或者將拾得物交給有關(guān)機(jī)構(gòu)，其行為構(gòu)成無因管理，可以在返還拾得物時(shí)要求失主償付其支出的必要費(fèi)用以及失主所懸賞的報(bào)酬，但無權(quán)索取報(bào)酬，除非因故意或重大過失，拾得人不對物之毀損滅失承擔(dān)責(zé)任。若拾得者一開始就將遺失物據(jù)為己有，則構(gòu)成對遺失物的侵占，產(chǎn)生比一般非法占有更為不利的法律后果：其通過遺失物取得的一切利益都構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，?yīng)連同遺失物一道返還，并且不能要求償付所支出的必要費(fèi)用，不能請求失主懸賞的報(bào)酬，而且應(yīng)對侵占遺失物期間物的毀損滅失承擔(dān)責(zé)任。3、共有關(guān)系中的權(quán)利和義務(wù)，主要涉及到共有物的處分和共有物的負(fù)擔(dān)兩個(gè)方面。從法律上處分共有物或者對共有物為重大修繕，應(yīng)經(jīng)占共有份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，不遵守前述規(guī)則，擅自處分共有物的法律行為為無權(quán)處分、事實(shí)行為為侵權(quán)行為，處分人可能對其他共有人承擔(dān)責(zé)任。但對共有物的處分不同于按份共有人對其份額的處分，在尊重其他共有人優(yōu)先購買權(quán)的情況下，按份共有人可自由地處理其權(quán)利份額。共有物引發(fā)的債務(wù)在外部原則上都表現(xiàn)為連帶責(zé)任，債權(quán)人可以要求任何一個(gè)共有人履行全部債務(wù)，被要求履行債務(wù)的共有人不得推委。按份共有人承擔(dān)責(zé)任超越自己應(yīng)當(dāng)分擔(dān)的份額的，可以向其他共有人追償。共同共有人直接以共有財(cái)產(chǎn)承擔(dān)責(zé)任，在共有關(guān)系存續(xù)期間，不發(fā)生向其他共有人追償?shù)膯栴}。

相關(guān)法律條文1.《憲法》第6—7條、第9—13條；2.《民法通則》第71—93條；《貫徹執(zhí)行民法通則的意見》第86條、第88—92條、第94條、第97—103條；3.《物權(quán)法》第3、4、21、39條，第42—66條，第70—104條，第106—116條；4.《合同法》第372條；5.《土地管理法》第2、8、58條；《土地管理法實(shí)施條例》第2條、第25—27條；6.《物業(yè)管理?xiàng)l例》第6—12條、第15、18、19條；7.《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的解釋》第1、3、4、6、7條。本章參考書目史尚寬，《物權(quán)法論》，中國政法大學(xué)出版社，2000年版梁慧星、陳華彬，《物權(quán)法》（第三版），法律出版社，2005年版陳華彬，《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)研究》，法律出版社，1995年版第十四章用益物權(quán)第一節(jié)用益物權(quán)概述第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)第三節(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)第四節(jié)地役權(quán)1．出讓建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容及其流轉(zhuǎn)2．土地承包經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容3．地役權(quán)的性質(zhì)、地役權(quán)關(guān)系中當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)本章重點(diǎn)問題第一節(jié)用益物權(quán)概述一、用益物權(quán)的概念和特征（一）概念用益物權(quán)，是以物的使用收益為目的而設(shè)立的他物權(quán)。（二）特征

1.用益物權(quán)為限制物權(quán)；

2.用益物權(quán)是具有獨(dú)立性的他物權(quán)；

3.用益物權(quán)是以物的使用收益為目的的他物權(quán)；

4.用益物權(quán)的標(biāo)的物主要為不動(dòng)產(chǎn)；

5.用益物權(quán)以占有標(biāo)的物為前提。二、用益物權(quán)的社會(huì)作用一、建設(shè)用地使用權(quán)概述（一）建設(shè)用地使用權(quán)的概念

建設(shè)用地使用權(quán)指以在他人土地上建造房屋或者其他建筑物、構(gòu)建物為目的而使用他人土地的權(quán)利。（二）建設(shè)用地使用權(quán)的特征

1．建設(shè)用地使用權(quán)的目的在于建造建筑物或其他構(gòu)筑物；

2．建設(shè)用地使用權(quán)的客體是國家或集體的土地；

3．建設(shè)用地使用權(quán)的主體具有廣泛性；

4．建設(shè)用地使用權(quán)是受到多方面制約的權(quán)利。第二節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)二、國有出讓建設(shè)用地使用權(quán)（一）國有出讓建設(shè)用地使用權(quán)的概念和特征

1.概念指根據(jù)土地使用權(quán)出讓行為取得的建設(shè)用地使用權(quán)，所謂土地使用權(quán)出讓行為，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2.特征（1）商品性（2）有期性（3）有償性

（二）出讓建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立

1．建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同

2．支付出讓金在簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同后，受讓方應(yīng)在60日內(nèi)一次性支付全部土地使用權(quán)出讓金，未按法律規(guī)定或出讓合同約定支付出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并請求違約賠償。

3．辦理建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立登記（三）出讓建設(shè)用地使用權(quán)的期限與內(nèi)容

1．出讓建設(shè)用地使用權(quán)的期限

《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條：建設(shè)用地的最高年限為：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅行、娛樂用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。

2．出讓建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利（1）對使用權(quán)的客體享有占有、使用和收益的權(quán)利；（2）除非有相反證據(jù)證據(jù)證明，對在該土地上建造的建筑物、構(gòu)建物及其附屬設(shè)施擁有所有權(quán)，從而排除添附規(guī)則在建設(shè)用地使用權(quán)關(guān)系中的適用。（3）依法享有轉(zhuǎn)讓、互換、贈(zèng)與、出租和抵押的權(quán)利。

3．出讓建設(shè)用地使用權(quán)人的義務(wù)（1）依據(jù)出讓合同的約定和城市規(guī)劃的要求開發(fā)、利用和經(jīng)營土地，不得使土地閑置；（2）依據(jù)出讓合同約定的用途使用土地，不得擅自改變土地的用途；（3）依據(jù)法律規(guī)定及出讓合同約定支付出讓金等費(fèi)用并依法繳納各種稅收。（四）出讓建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與、抵押、出租

1.轉(zhuǎn)讓、互換、贈(zèng)與、出資

2.抵押應(yīng)遵循有關(guān)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)則，具體參考本書抵押權(quán)部分的內(nèi)容。

3.出租（1）不得改變建設(shè)用地使用權(quán)法律關(guān)系，出租人仍須履行出讓合同中的義務(wù)。（2）未按出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，建設(shè)用地使用權(quán)不得出租。（五）出讓建設(shè)用地使用權(quán)的終止

1.出讓合同約定的年限屆滿；

2.國家根據(jù)法定事由提前收回建設(shè)用地使用權(quán)；（1）為公共利益需要；（2）為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；（3）除非因不可抗力或者政府、政府部門有關(guān)行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期2年未動(dòng)工開發(fā)的。

3.作為出讓建設(shè)用地使用權(quán)標(biāo)的物的土地滅失。三、國有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)（一）國有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的概念和特征

1.概念指通過行政劃撥方式無償取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)。

2.特征（1）無償性；

（2）無期性；（3）限定性；

（4）非商品性；（二）劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的變更

1.劃撥土地使用前變更為出讓建設(shè)用地使用權(quán)：補(bǔ)簽出讓合同并補(bǔ)交出讓金，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門的批準(zhǔn)，將劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租或者抵押，并最終轉(zhuǎn)化為出讓建設(shè)用地使用權(quán)。

2.變通做法：法律允許先批準(zhǔn)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)及其地上附著物轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，然后以所獲收益抵交土地出讓金。

四、集體建設(shè)用地使用權(quán)（一）集體建設(shè)用地使用權(quán)概述

1.概念

集體建設(shè)用地使用權(quán)，是在農(nóng)民集體土地上設(shè)立的，以營造、保有建筑物、其他構(gòu)建物及附屬設(shè)施為目的的土地使用權(quán)。

2.限制（1）范圍上的限制：只適用于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）公共設(shè)施建設(shè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）公益事業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)建設(shè)、農(nóng)民住宅建設(shè)；（2）程序上的限制：應(yīng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，并依法報(bào)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，其中涉及農(nóng)用地的，還應(yīng)依法辦理土地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。（二）宅基地使用權(quán)

根據(jù)《土地管理法》第62條，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。（三）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)，是鄉(xiāng)、村農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織投資興辦的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)以農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織投資、入股的土地為客體而設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)。第三節(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)一、土地承包經(jīng)營權(quán)的概念土地承包經(jīng)營權(quán)，是指個(gè)人或農(nóng)戶依據(jù)承包合同，取得對農(nóng)民集體所有或國家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地進(jìn)行占有、使用和收益的權(quán)利。二、土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立

1.土地承包方案或本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議2/3以上成員及2/3以上村民代表同意；2.簽訂承包經(jīng)營權(quán)合同。承包合同生效時(shí)，土地承包經(jīng)營權(quán)即行設(shè)立。3.本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的優(yōu)先承包權(quán)。三、土地承包經(jīng)營權(quán)的保護(hù)四、土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)(一)流轉(zhuǎn)方式轉(zhuǎn)包、出租、入股、互換、轉(zhuǎn)讓等方式(二)流轉(zhuǎn)規(guī)則1.不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)用用途；2.流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限；3.受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力；

4.采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意，采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)包發(fā)包方備案；5.采互換方式流轉(zhuǎn)的，只能對同一集體經(jīng)濟(jì)組織的土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行互換；6.采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，承包方必須有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或有穩(wěn)定的收入來源；7.在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有有優(yōu)先權(quán)。一、地役權(quán)概述（一）地役權(quán)的概念

依一定目的，以他人土地供自己土地便利之用的權(quán)利。（二）地役權(quán)的類型1.作為地役權(quán)與不作為地役權(quán)2.繼續(xù)地役權(quán)與不繼續(xù)地役權(quán)

3.表見地役權(quán)與不表見地役權(quán)

第四節(jié)地役權(quán)（二）地役權(quán)與相鄰權(quán)

1．權(quán)利性質(zhì)不同；

2．權(quán)利發(fā)生原因不同；

3．權(quán)利內(nèi)容不同；

4．適用范圍不同；

5．相鄰權(quán)的行使只要不給鄰人造成損失，通常是無償?shù)模坏匾蹤?quán)的取得一般是有償?shù)?，?dāng)然也可是無償?shù)?。二、地役?quán)的特征（一）地役權(quán)的從屬性（二）地役權(quán)的不可分性三、地役權(quán)的取得和消滅（一）地役權(quán)的取得

1.基于法律行為取得（1）設(shè)定取得（2）讓與取得

2.基于法律行為之外的事實(shí)而取得（二）地役權(quán)的消滅

除了物權(quán)消滅的通常原因外，地役權(quán)還可因下列原因而消滅：

1.當(dāng)事人約定的地役權(quán)存續(xù)期間屆滿；

2.需役地滅失；

3.設(shè)定地役權(quán)的目的已經(jīng)不可能實(shí)現(xiàn)；

4.地役權(quán)人違反法律規(guī)定或者當(dāng)事人之間的約定；

5.在有償設(shè)立地役權(quán)的情況下，在約定的付款期間屆滿后的合理期間內(nèi)，地役權(quán)人經(jīng)兩次催告仍不支付費(fèi)用，導(dǎo)致供役地權(quán)利人解除地役權(quán)合同。四、地役權(quán)的效力（一）地役權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)

1.地役權(quán)人的權(quán)利（1）供役地的使用權(quán)（2）為必要附隨行為的權(quán)利（3）物上請求權(quán)

2.地役權(quán)人的義務(wù)（1）維持工作物的義務(wù)（2）合理使用供役地的義務(wù)（3）允許供役地所有人使用設(shè)施的義務(wù)（4）支付費(fèi)用的義務(wù)（二）供役地人的權(quán)利和義務(wù)

1.供役地人的權(quán)利（1）在不妨礙地役權(quán)行使的范圍內(nèi)，可對供役地行使一切權(quán)利；（2）在不妨礙地役權(quán)行使的范圍內(nèi)，有權(quán)使用地役權(quán)人添置于其地上的設(shè)施；（3）對有償?shù)牡匾蹤?quán)，享有請求給付對價(jià)的權(quán)利；（4）在地役權(quán)人行使權(quán)力不當(dāng)時(shí)，有權(quán)要求變更使用供役地的場所和方法，且該請求權(quán)不得以特約限制或排除。

2.供役地人的義務(wù)（1）容忍地役權(quán)人與供役地上為一定行為、或自己在供役地上不為一定行為的義務(wù)；（2）使用添置設(shè)施的，應(yīng)按其受益程度，分擔(dān)為維護(hù)設(shè)施所支出的費(fèi)用。1．為何不能通過出讓的方式設(shè)立集體土地上的建設(shè)用地使用權(quán)？2．土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)受到哪些限制？為什么要受到這些限制？

本章復(fù)習(xí)與思考國有出讓建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)以及地役權(quán)的設(shè)立和流轉(zhuǎn)問題。在實(shí)踐中應(yīng)把握出讓建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)條件，出讓建設(shè)用地使用權(quán)在具備法定條件后可以各種手段自由流轉(zhuǎn)，但在流轉(zhuǎn)時(shí)應(yīng)堅(jiān)持房地一體原則。地役權(quán)隨合同生效而設(shè)立，未經(jīng)登記不能對抗善意第三人。地役權(quán)從屬于需役地權(quán)利，原則上不因需役地和供役地權(quán)利的變化而受影響。前述內(nèi)容可通過如下案例貫串起來。甲、乙均為出讓建設(shè)用地本章法律適用問題使用權(quán)人，為方便乙眺望遠(yuǎn)方的風(fēng)景，雙方約定，甲不得在其建設(shè)用地上修建十層以上高樓，但未辦理相應(yīng)的登記。后甲依法將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙，乙則在將其建設(shè)用地使用權(quán)抵押給丁后，又將該建設(shè)用地上的房屋抵押給戊。后乙不能清償?shù)狡趥鶆?wù)。在該案中，乙的眺望地役權(quán)已經(jīng)成立，但因其沒有登記，不能對抗善意取得供役地權(quán)利的丙。乙雖然單獨(dú)將建設(shè)用地使用權(quán)抵押給丁，將地上建筑物抵押給戊，但丁、戊的抵押權(quán)都覆蓋建設(shè)用地及其上的建筑物，且丁的抵押權(quán)具有優(yōu)先于戊的效力。若乙、丁、戊協(xié)商，最后由丁、戊按比例取得建設(shè)用地使用權(quán)及其上的建筑物，且甲、乙之間的地役權(quán)辦理了設(shè)立登記，則乙之地役權(quán)移轉(zhuǎn)于丁、戊，為其二人準(zhǔn)共有，丙必須對丁、戊蒙受地役權(quán)負(fù)擔(dān)。

相關(guān)法律條文《憲法》第9—10條；《民法通則》第27、80、81條；《貫徹執(zhí)行民法通則的意見》：第95條；《物權(quán)法》第117、119、123條，第10—15章，第201、208、230條；《合同法》第196條、第212條；《土地管理法》第4條，第9—31條，第54—65條；《土地管理法實(shí)施條例》第4、6、7、19、29條；《農(nóng)村土地承包法》第3—27條，第30—38條，第40—43條、第47—50條；《城市房地產(chǎn)管理法》第3—17條，第20—23條，第25、31條，第38—47條；《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第3、8條，第11—23條，第26—28條，第32條，第39—47條。本章參考書目

屈茂輝著：《用益物權(quán)論：源流分析·制度比較·立法思考》，湖南出版社1999年版第十五章占有第一節(jié)占有概述第二節(jié)占有的種類第三節(jié)占有的效力1．占有的性質(zhì)和構(gòu)成要件2．占有與物權(quán)的關(guān)系3．占有的分類和效力本章重點(diǎn)問題第一節(jié)占有概述一、占有的概念

占有是人對物（包括動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)）進(jìn)行支配、管領(lǐng)、控制的客觀事實(shí)。二、占有的構(gòu)成要件（一）主觀說

該說源于羅馬法，并為德國學(xué)者薩維尼所發(fā)展與倡導(dǎo)。其為占有系以所有的意思而為物的事實(shí)上支配，占有意思為行使所有權(quán)的意思。（二）客觀說該說由德國學(xué)者耶林提出，其認(rèn)為只有因意思而生人與物的關(guān)系時(shí)，始成立法律關(guān)系上的占有。

（三）純客觀說

該說為德國學(xué)者貝克爾所創(chuàng)，認(rèn)為占有為人對物的單純的事實(shí)上支配，不以任何意思為要件。三、占有與物權(quán)（一）從占有到物權(quán)

人類早期社會(huì)，人對資源的占有為自然狀態(tài)；但隨著對自然資源的利用能力不斷提高，對資源需求不斷增加，同時(shí)需求也逐漸由維持生存擴(kuò)及到對于財(cái)富的擁有和精神生活等方面的滿足，轉(zhuǎn)變?yōu)槿伺c人之間的關(guān)系，從而具有的一致性、支配性和排他性特征，構(gòu)成了物權(quán)概念的起點(diǎn)和基石。后發(fā)展為物權(quán)觀念和物權(quán)制度。

（二）占有與物權(quán)的區(qū)別

1.占有是具體的、客觀的、現(xiàn)實(shí)的支配狀態(tài)；物權(quán)為抽象的、主觀的、觀念化的法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；

2.有權(quán)利能力者并非都能對物加以占有；而有權(quán)利能力者都可享受物權(quán)；

3.物之構(gòu)成部分可成立占有；但原則上不能單獨(dú)構(gòu)成物權(quán)之標(biāo)的；

4.占有無主從之分；而物權(quán)有主從之分；

5.占有有直接間接之分；而物權(quán)無直接間接之分；

6.占有不能成為擔(dān)保物權(quán)的對象；物權(quán)可以成為擔(dān)保物權(quán)的客體；

7.占有與占有無混同可能，物權(quán)與物權(quán)有混同的問題。（三）占有與物權(quán)的聯(lián)系1.物權(quán)人與占有人可能發(fā)生重疊；2.占有是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明手段和公示方法；3.占有是取得動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的重要手段；4.占有的保護(hù)手段與物權(quán)較為雷同；5.即便是對無本權(quán)的占有進(jìn)行保護(hù)，也與物權(quán)保護(hù)相銜接。第二節(jié)占有的種類一、自主占有與他主占有自主占有：以所有的意思而為占有；他主占有：不以所有人的意思而為占有，如承租人，借用人的占有等。區(qū)分意義：1.只有自主占有人才能依取得時(shí)效取得占有物的所有權(quán)；2.只有自主占有人才能依先占原則取得占有物的所有權(quán)；3.傳統(tǒng)民法中，他主占有人因可歸責(zé)于自己的事由致使占有物毀損滅失時(shí)，須對返還原物請求人負(fù)擔(dān)損害賠償責(zé)任；善意自主占有人不負(fù)擔(dān)此種責(zé)任。二、直接占有與間接占有直接占有：指不以他人的占有為媒介，直接對于物有事實(shí)上的管領(lǐng)力之占有；間接占有：指以他人的占有為媒介，自己不現(xiàn)實(shí)占有其物，僅本于一定的法律關(guān)系，對物有間接支配力之占有。三、有權(quán)占有與無權(quán)占有有權(quán)占有:又稱合法占有，指占有人具有可為占有的權(quán)利。無權(quán)占有：為無本權(quán)的占有，如對盜贓物、遺失物的占有等。區(qū)分意義：1.有權(quán)占有中，占有人基于其占有（所有權(quán)之外）之本權(quán)可對抗所有權(quán)人的返還請求；無權(quán)占有人在所有權(quán)人或其他物權(quán)人請求返還占有物時(shí)，負(fù)返還義務(wù)；2.有權(quán)占有除受占有制度保護(hù)外，還受其他法律制度如所有權(quán)制度、他物權(quán)制度及某些債的規(guī)定、人身權(quán)的規(guī)定等的保護(hù)；無權(quán)占有則只能根據(jù)其占有的事實(shí)狀態(tài)受占有制度的保護(hù)。四、善意占有與惡意占有注：其是對無權(quán)占有的進(jìn)一步分類善意占有：又稱“誠實(shí)占有”，指占有人不知道，也不可能知道自己占有為無權(quán)占有，從而誤信自己有權(quán)占有的占有。惡意占有：又稱“非誠實(shí)占有”，指占有人知道或者可能知道其占有為無權(quán)占有的占有。區(qū)分意義：1.取得時(shí)效制度，一些國家和地區(qū)規(guī)定占有人須為善意，方能依時(shí)效取得物之所有權(quán)；2.善意取得制度中，占有人（第三人）善意為其構(gòu)成要件；3.善意占有人對占有物有使用、收益之權(quán)（但占有表彰的權(quán)利不具有使用收益權(quán)能的除外），且無須向真正權(quán)利人返還其占有期間所獲利益；惡意占有人對占有物則無使用和收益的權(quán)利，其占有期間獲得的收益應(yīng)返還給真正權(quán)利人。4.善意占有人返還占有物時(shí)僅返還現(xiàn)存利益；惡意占有人則應(yīng)一并返還由占有物產(chǎn)生的一切利益。5.善意占有人有權(quán)要求真正權(quán)利人返還其為占有物支出的必要費(fèi)用，并要求真正權(quán)利人在受益范圍內(nèi)返還其為占有物支出的有益費(fèi)用；惡意占有人只能依無因管理的規(guī)定請求真正權(quán)利人返還必要費(fèi)用無權(quán)要求償還有益費(fèi)用。6.善意自主占有人對因可歸責(zé)于自己的原因而致占有物毀損滅失時(shí)，不負(fù)賠償責(zé)任；惡意占有人則須賠償全部損失。

五、繼續(xù)占有與不繼續(xù)占有繼續(xù)占有：指對于占有物為不間斷的占有；不繼續(xù)占有：指曾因某種原因而喪失，其后又恢復(fù)對同一物的占有。區(qū)分意義：在于因時(shí)效取得物之所有權(quán)，須以繼續(xù)占有達(dá)一定期間為其要件。六、瑕疵占有與無瑕疵占有瑕疵占有：包括強(qiáng)暴占有和秘密占有；無瑕疵占有：指和平公然的非強(qiáng)暴、非隱秘方式取得和維持的占有。區(qū)分意義：在于惟有無瑕疵的占有才可在法定期間經(jīng)過后，依取得時(shí)效制度取得占有物的所有權(quán)。七、單獨(dú)占有與共同占有單獨(dú)占有：指一人單獨(dú)對物而為占有；共同占有：指數(shù)人共同占有一物。八、自己占有與輔助占有自己占有：指占有人不使用輔助人，僅以自己的行為對物進(jìn)行事實(shí)上的管領(lǐng)；輔助占有：指占有人在使用輔助人的情況下，輔助人依占有人的指示而對物為事實(shí)上的管領(lǐng)。九、準(zhǔn)占有準(zhǔn)占有：指以財(cái)產(chǎn)權(quán)利為客體的占有，又稱權(quán)利占有。一、占有制度的功能

一般認(rèn)為，近現(xiàn)代民法上的占有制度同時(shí)具有維持社會(huì)秩序和保護(hù)交易安全的雙重作用。第三節(jié)占有的效力二、占有權(quán)（一）占有權(quán)具體內(nèi)容1.占有人于占有物上行使的權(quán)利，推定為其適法擁有的權(quán)利；2.具備一定條件的占有人對其占有的動(dòng)產(chǎn)可基于善意取得制度或取得時(shí)效制度取得所有權(quán)或其他物權(quán)；3.占有人在其占有遭受侵害時(shí)，可請求排除侵害；4.善意占有人對其占有之物可使用、收益；5.占有人在物權(quán)人請求返還原物時(shí)，可按法律規(guī)定要求物權(quán)人償還其在占有物上所支出的必要費(fèi)用