新聯(lián)康重慶溫泉城項(xiàng)目定位產(chǎn)品建議報(bào)告

[重慶溫泉城項(xiàng)目]3、首期產(chǎn)品建議提報(bào)綱要1、項(xiàng)目定位2、開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目定位1、我們的立地條件與核心價(jià)值是什么？地塊位置天星橋沙坪公園本案內(nèi)環(huán)天梨路梨楊路渝碚路三峽廣場(chǎng)站西路地塊位于沙坪壩西部的梨樹灣地區(qū)。由內(nèi)環(huán)線高架分為兩塊，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)地塊相比較小，占地100畝，內(nèi)環(huán)線以外地塊占地1100畝。楊公橋交通條件沙坪公園本案內(nèi)環(huán)天梨路梨楊路渝碚路站西路周邊天梨路和梨楊路路況差，北面的站西路路況好，到三峽廣場(chǎng)較方便。內(nèi)環(huán)線以內(nèi)地塊可以直接到達(dá)路況較好的站西路，所以交通條件相對(duì)較好。楊公橋三峽廣場(chǎng)天星橋配套設(shè)施一中三中八中重慶大學(xué)天星橋沙坪公園本案內(nèi)環(huán)天梨路梨楊路渝碚路重慶師大三峽廣場(chǎng)站西路教育配套只有紅槽房中學(xué)；醫(yī)療配套主要依靠西南醫(yī)院，距離較遠(yuǎn)；商業(yè)配套主要依靠三峽廣場(chǎng)和天星橋的商業(yè)。項(xiàng)目主要依靠的配套都在天星橋和三峽廣場(chǎng)。所以內(nèi)環(huán)以內(nèi)地塊由于交通條件較好，配套情況也比較好。楊公橋天星橋中學(xué)紅槽房中學(xué)精神病醫(yī)院三軍醫(yī)大西南醫(yī)院重慶大學(xué)周邊環(huán)境天星橋沙坪公園本案內(nèi)環(huán)天梨路梨楊路渝碚路三峽廣場(chǎng)站西路梨樹灣原為工業(yè)園，內(nèi)部多為家具、五金、機(jī)械廠，地塊周邊環(huán)境較差。有豐富的溫泉資源。內(nèi)環(huán)線以內(nèi)地塊的南面是在建經(jīng)濟(jì)適用房和商品房樓盤，環(huán)境相對(duì)成熟。楊公橋周邊環(huán)境地塊內(nèi)部有大量高壓線，將對(duì)居住環(huán)境產(chǎn)生極大影響；同時(shí)也將給樓盤規(guī)劃帶來極大難度。地塊SWOT有利點(diǎn)規(guī)?！嫉?200畝，建筑面積達(dá)200萬平方米，超大規(guī)模溫泉——溫泉城概念，溫泉資源豐富不利點(diǎn)交通——周邊道路陳舊，路況較差配套——周邊基本沒有生活配套設(shè)施環(huán)境——原為工業(yè)區(qū)，整體環(huán)境較差地塊SWOT機(jī)會(huì)點(diǎn)規(guī)劃——以溫泉城規(guī)劃為核心，未來將極大提升區(qū)域?qū)傩酝{點(diǎn)高壓線——對(duì)居住環(huán)境影響較大競(jìng)爭壓力——周邊在售項(xiàng)目較多，競(jìng)爭壓力較大地塊塊核核心心價(jià)價(jià)值值規(guī)模模優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)使本本案案具具有有更更廣廣泛泛的的空空間間來來進(jìn)進(jìn)行行整整體體規(guī)規(guī)劃劃及及產(chǎn)產(chǎn)品品塑塑造造，，以以提提高高社社區(qū)區(qū)品品質(zhì)質(zhì)。。溫泉泉資資源源梨樹樹灣灣內(nèi)內(nèi)有有豐豐富富的的溫溫泉泉資資源源，，項(xiàng)項(xiàng)目目可可充充分分利利用用溫溫泉泉資資源源。。發(fā)展展?jié)摑摿α鏄錁錇碁车氐貐^(qū)區(qū)雖雖然然目目前前環(huán)環(huán)境境較較差差，，但但規(guī)規(guī)劃劃為為溫溫泉泉城城，，未未來來極極具具發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿α??！?、、我我們們的的客客源源結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)及及特特點(diǎn)點(diǎn)？？客源源地塊塊條條件件位置置：：區(qū)區(qū)域域中中心心或或有有做做成成中中心心的的條條件件規(guī)模模：：50萬萬平平方方米米以以上上超超大大規(guī)規(guī)模模類似似重慶慶：：上上海海城城、、融融僑僑半半島島上海海：：明明日日星星城城、、中中遠(yuǎn)遠(yuǎn)兩兩灣灣城城50%以上上為為區(qū)區(qū)域域客客源源年齡齡跨跨度度大大家庭庭結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)多多樣樣全民民總總動(dòng)動(dòng)員員家庭庭結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)及及需需求求分分析析家庭主體家庭結(jié)構(gòu)需求要點(diǎn)青年25-34歲青年或青年伴侶（無孩子、無老人）需求交通方便、有健身娛樂場(chǎng)所25-34歲的青年+父母（無小孩）需求環(huán)境優(yōu)美、周邊有公園、有大醫(yī)院、有健身娛樂場(chǎng)所、交通方便中年0-11歲小孩+父母關(guān)注文化教育及安全需求12-17歲小孩+父母需求靠近文化教育高等院校，且希望能靠近父母老年包括老人一代（空巢中年或老年）、老人二代（老人+中年夫婦）、老人三代（老人+中年夫婦+18歲以上孩子）需求環(huán)境優(yōu)美、就醫(yī)方便全民民總總動(dòng)動(dòng)員員的的客客源源結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)需需要要全全面面的的配配套套條條件件土地地屬屬性性分分析析事項(xiàng)狀況描述區(qū)域交通地塊位于沙坪壩區(qū)的西部，地塊周邊道路除站西路路況較好以外，天梨路和梨陽路路況較差周邊配套目前配套設(shè)施較為缺乏交通公交線路較為缺乏，目前只有228路公交，可到達(dá)天星橋、楊公橋和沙坪壩教育紅槽房中學(xué)，其他學(xué)校都在天星橋和楊公橋附近，離地塊距離較遠(yuǎn)醫(yī)院西南醫(yī)院商業(yè)目前主要依靠三峽廣場(chǎng)和天星橋的商業(yè)配套文化娛樂體育目前娛樂休閑配套缺乏銀行目前主要依靠三峽廣場(chǎng)和天星橋的商業(yè)配套郵局目前主要依靠三峽廣場(chǎng)和天星橋的商業(yè)配套而地地塊塊周周邊邊的的各各項(xiàng)項(xiàng)條條件件都都比比較較缺缺乏乏3、、土土地地條條件件和和客客源源需需求求決定定我我們們要要做做怎怎么么樣樣的的定定位位？？HOPSCA距三三峽峽廣廣場(chǎng)場(chǎng)直直線線距距離離較較近近規(guī)模模超超大大有大大體體量量的的商商業(yè)業(yè)用用地地我們們有有什什么么？？項(xiàng)目目定定位位一個(gè)個(gè)商商務(wù)務(wù)中中心心＋＋一一個(gè)個(gè)居居住住中中心心HOTELOFFICECONVENTION、、CLUBPARKING、、PARKSHOPPINGMALLAPARTMENTHOPSCAHOPSCA概念念，，就就是是一一個(gè)個(gè)將將寫寫字字樓樓、、酒酒店店、、住住宅宅、、商商場(chǎng)場(chǎng)等等結(jié)結(jié)合合到到一一起起進(jìn)進(jìn)行行綜綜合合性性開開發(fā)發(fā)的的地地產(chǎn)產(chǎn)模模式式，，從從社社會(huì)會(huì)發(fā)發(fā)展展的的角角度度上上來來說說，，這這種種模模式式必必然然成成為為未未來來地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展的的主主流流方方向向。。非概概念念定定位位，，而而是是一一種種成成熟熟的的有有成成功功案案例例的的經(jīng)經(jīng)典典開開發(fā)發(fā)模模式式。。在巴巴黎黎————拉德德芳芳斯斯依依照照豪豪布布斯斯卡卡的的規(guī)規(guī)劃劃理理念念劃劃分分為為商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)、、公公園園區(qū)區(qū)和和住住宅宅區(qū)區(qū)，，并并建建造造有有歐歐洲洲最最大大的的商商業(yè)業(yè)中中心心和和公公交交換換乘乘中中心心。。集集中中的的商商務(wù)務(wù)體體系系、、大大規(guī)規(guī)模模的的居居住住面面積積、、優(yōu)優(yōu)良良的的綠綠化化環(huán)環(huán)境境以以及及快快速速的的交交通通捷捷運(yùn)運(yùn)使使它它成成為為歐歐洲洲著著名名的的現(xiàn)現(xiàn)代代城城區(qū)區(qū)代代表表，，并并引引領(lǐng)領(lǐng)著著巴巴黎黎最最新新經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的發(fā)發(fā)展展。。HOPSCA在紐紐約約————素有有““紐紐約約市市的的心心臟臟””之之稱稱的的曼曼哈哈頓頓集集聚聚了了紐紐約約市市政政廳廳和和聯(lián)聯(lián)邦邦、、州州、、市市、、縣縣許許多多辦辦公公機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)、、美美國國最最高高的的摩摩天天樓樓群群、、紐紐約約中中央央公公園園以以及及大大多多著著名名的的旅旅社社、、餐餐館館、、百百貨貨公公司司、、專專業(yè)業(yè)商商店店、、影影劇劇院院、、音音樂樂廳廳和和博博物物館館大大都都集集中中于于此此，，被被譽(yù)譽(yù)為為HOPSCA形態(tài)的典典范。HOPSCA在東京———日本東京京的六本本木，也也是近幾幾年才誕誕生的豪豪布斯卡卡全新聚聚落，它它集住宅宅、商業(yè)業(yè)大樓、、購物中中心、旅旅館、餐餐廳、游游憩、文文藝設(shè)施施及新住住宅群于于一體，，短短的的時(shí)間內(nèi)內(nèi)從無到到有昂然然挺起，，不僅攫攫取了來來自全世世界的關(guān)關(guān)注，同同時(shí)還成成為了許許多時(shí)代代尖端人人士競(jìng)相相在六本本木留下下造訪腳腳印的黃黃金區(qū)域域。HOPSCA上海———綠洲雅雅賓利重慶———中新城城上城鄭州———方圓創(chuàng)創(chuàng)世深圳———大中華華國際交交易廣場(chǎng)場(chǎng)HOPSCA在在中國開發(fā)計(jì)劃劃開發(fā)思路路一、總體體形象定定位統(tǒng)一一HOPSCA（城市綜綜合體））溫泉城的整體規(guī)規(guī)劃和定定位樹立項(xiàng)目目整體形形象，使使溫泉城城成為一一個(gè)熱門門概念二、分多多個(gè)街區(qū)區(qū)（項(xiàng)目目）靈活活開發(fā)開發(fā)思路路ⅠⅡⅢⅣ共分四個(gè)個(gè)項(xiàng)目，，依次開開發(fā)1、顯示示公司實(shí)實(shí)力雄厚厚樣板：龍龍湖、金金科、華華宇金科·東東方王榭榭金科·天天湖美鎮(zhèn)鎮(zhèn)龍湖西苑苑龍湖·水晶酈酈城龍湖花園園華宇·西西城麗景景華宇·林林泉雅舍舍2、靈活活開發(fā)，，提升產(chǎn)產(chǎn)品力3、每期期策劃，，產(chǎn)生市市場(chǎng)熱點(diǎn)點(diǎn)二、分多多個(gè)街區(qū)區(qū)（項(xiàng)目目）靈活活開發(fā)開發(fā)思路路ⅠⅡⅢⅣ接待中心心景觀樣板板段樣板房周邊道路路修葺完完成必備條件件溫泉會(huì)館館會(huì)所天梨路、、梨楊路路重建完完成商業(yè)及其其他配套套一、二期期交房入入住良好的建建筑和景景觀規(guī)劃劃呈現(xiàn)高知名度度和好口口碑推案計(jì)劃劃首期產(chǎn)品品建議西片區(qū)東片區(qū)南片區(qū)沙坪壩房房產(chǎn)板塊塊板塊案名開盤時(shí)間建筑類型容積率總建規(guī)模（萬m2））均價(jià)（元/m2）主力面積（m2）主力總價(jià)（萬元）推出套數(shù)/銷售套數(shù)月均銷售套數(shù)銷售率西區(qū)華宇西城麗景06.5小高層、高層2.35253500二房64-76二房22-27753/4705260%華宇林泉雅舍06.9高層2.99283400二房67-78三房90-105二房23-27三房31-36768/53010670%龍鳳云洲06.10高層4.6233400二房66-72三房92-100二房22-24三房31-34792/3007538%藍(lán)溪谷地06.10高層、花園洋房2.08583300二房66-85四房113-128二房22-28四房37-42660/1505023%尚賞居06.10高層582800二房67-72二房19-20712/1353419%梨樹新居06.10高層6.372700一房32-46二房52-60一房9-12二房14-16827/65016391%光華陽光水城06.11高層2.74423400二房68-75三房90-95二房23-26三房31-32204/802740%蓓蕾城06.12高層6.9953650一房37-46二房61-65一房14-17二房22-24681/36018053%雅豪麗景06.7高層4.02203650二房81三房94-121二房30三房34-44600/5507992%東區(qū)華宇金沙港灣06.3超高層、高層、小高層3.1503600江景超高層4580二房71-85江景超高層：二房81-86三房100-113二房26-31江景超高層：二房37-39三房46-521839/110010060%上島酈舍06.5高層6.9293650二房66-72二房24-26660/3804258%旭東家天下06.5高層6.3763100二房52-61三房76-85二房16-19三房24-26693/5806484%嘉新桃花里06.5高層、小高層3.7173400二房62-77二房21-26478/3103465%美麗山水06.8高層3.99163500三房82-106三房29-37676/2804740%雪梨澳鄉(xiāng)06.9高層4.973500二房46-61二房16-21230/2004087%南區(qū)華彩俊豪06.5高層3.9173400二房53-63三房91-112二房18-21三房31-381300/5506142%巨東青春華庭06.9高層543400二房55-65二房19-22514/1803635%金陽易誠國際06.9高層4.1323500二房57-72二房20-25993/58911860%升偉新時(shí)空06.9高層3.9223700二房63-74二房23-27834/2625231%西片區(qū)東片區(qū)南片區(qū)房產(chǎn)板塊塊基本描描述區(qū)域描述述：主要指三三峽廣場(chǎng)場(chǎng)以西、、天星橋橋以北區(qū)域域，目前前的主要要開發(fā)區(qū)區(qū)域包括天天星橋、、梨樹灣灣和楊公公橋周邊區(qū)區(qū)域。產(chǎn)品類型型：高層層產(chǎn)品區(qū)域行情情：集中中在3300-3500元/平方方米部分地段段較好的的小戶型型和景觀房項(xiàng)目目達(dá)到3650元/平方方米主力面積積：二房房65-75平方米西片區(qū)東片區(qū)南片區(qū)房產(chǎn)板塊塊基本描描述區(qū)域描述述：主要指三三峽廣場(chǎng)場(chǎng)以東區(qū)區(qū)域，目目前的主要要開發(fā)區(qū)區(qū)域包括括沙濱路路和漢渝路路沿線。。產(chǎn)品類型型：高層層產(chǎn)品區(qū)域行情情：集中中在3400-3600元/平方方米金沙港灣灣江景房房超過4500元/平方米主力面積積：二房房60-70平方米西片區(qū)東片區(qū)南片區(qū)房產(chǎn)板塊塊基本描描述區(qū)域描述述：主要指天天星橋以以南區(qū)域域，目前前的主要開開發(fā)區(qū)域域是鳳天天大道沿沿線。產(chǎn)品類型型：高層層產(chǎn)品區(qū)域行情情：集中中在3400-3500元/平方方米區(qū)域最高高的是升升偉新時(shí)時(shí)空達(dá)到到3700元/平方方米主力面積積：二房房55-65平方米競(jìng)爭區(qū)域域判斷整個(gè)沙坪坪壩，所所有三個(gè)個(gè)片區(qū)。。競(jìng)爭范圍圍圈定重點(diǎn)競(jìng)爭區(qū)域：西片區(qū)重點(diǎn)競(jìng)爭爭區(qū)域確確定沙坪壩的的三個(gè)片片區(qū)在產(chǎn)產(chǎn)品類型型、價(jià)格格、戶型型面積和和客源情情況方面面都十分分相似；；都可能與與本案產(chǎn)產(chǎn)生競(jìng)爭爭。西片區(qū)在在地段概概念、交交通和配配套方面面與本案案更加相相近。板塊案名可售及未來待推體量（萬平方米）月均銷售體量（萬平方米）年銷售體量（萬平方米）預(yù)計(jì)完成銷售時(shí)間西區(qū)華宇西城麗景120.67.208.12華宇林泉雅舍311207.4龍鳳云洲170.89.609.1藍(lán)溪谷地300.78.410.9光華陽光水城200.44.811.4蓓蕾城20.99.607.4雅豪麗景111207.2東區(qū)華宇金沙港灣101.113.207.9上島酈舍40.5607.9旭東家天下20.78.407.4美麗山水100.67.208.6雪梨澳鄉(xiāng)0.50.5607.3南區(qū)華彩俊豪80.78.408.2巨東青春華庭30.44.807.9金陽易誠國際101.214.407.10升偉新時(shí)空70.5608.6銷售分析析銷售持續(xù)續(xù)期與未未來競(jìng)爭爭板塊案名銷售持續(xù)期07年三季度07年四季度08年一季度08年二季度08年三季度08年四季度西區(qū)本案華宇西城麗景龍鳳云洲藍(lán)溪谷地光華陽光水城東區(qū)華宇金沙港灣上島酈舍美麗山水南區(qū)華彩俊豪巨東青春華庭金陽易誠國際升偉新時(shí)空07年下下半年推推案，屆屆時(shí)沙坪坪壩主要要的競(jìng)爭爭樓盤共共有8個(gè)。08年推推案，屆屆時(shí)沙坪坪壩主要要的競(jìng)爭爭樓盤共共有6個(gè)，且主主要集中中在西片片區(qū)。產(chǎn)品類型型以高層層為主，，輔以少少量小高高層和花花園洋房房。競(jìng)爭市場(chǎng)場(chǎng)分析2個(gè)樓盤容容積率在在3以下，6個(gè)樓盤在在3.8以上?？偨ㄒ?guī)模?；径级荚?0萬平方米米以上。。均價(jià)集中中在3300-3500元/平方方米。主力面積積集中在在二房65-75平方米。。主力總價(jià)價(jià)集中在在二房22-25萬元。板塊案名開盤時(shí)間建筑類型容積率總建規(guī)模（萬m2））均價(jià)（元/m2）主力面積（m2）主力總價(jià)（萬元）推出套數(shù)/銷售套數(shù)月均銷售套數(shù)銷售率西區(qū)華宇西城麗景06.5小高層、高層3.8253500二房64-76二房22-27753/4705260%龍鳳云洲06.10高層5233400二房66-72三房92-100二房22-24三房31-34792/3007538%藍(lán)溪谷地06.10高層、花園洋房2.08583300二房66-85四房113-128二房22-28四房37-42660/1505023%光華陽光水城06.11高層2.9423400二房68-75三房90-95二房23-26三房31-32204/802740%東區(qū)美麗山水06.8高層3.99163500三房82-106三房29-37676/2804740%南區(qū)華彩俊豪06.5高層3.9173400二房53-63三房91-112二房18-21三房31-381300/5506142%金陽易誠國際06.9高層4.1323500二房57-72二房20-25993/58911860%升偉新時(shí)空06.9高層3.9223700二房63-74二房23-27834/2625231%一房面積積集中在在35-45平方米，，去化也也比較快快，尤其其是地段段較好，，交通便便利的項(xiàng)項(xiàng)目；兩房較三三房去化化快，面面積在65-75平方米的的兩房市市場(chǎng)接受受度最高高；三房面積積段中，，90-100平方米去去化較快快；面積超過過110平方米的的大戶型型去化相相對(duì)較慢慢。戶型去化化分析一期初步步產(chǎn)品建建議一、產(chǎn)品品類型為為高層；；戶型一房二房三房合計(jì)套內(nèi)面積（平方米）35-4565-7590-100110-120/比例10%60%20%10%100%二、戶型型面積配配比：規(guī)劃和景景觀產(chǎn)品力分分析及建建議案名容積率綠化率布局形式景觀特色景觀主題華宇西城麗景3.830%圍合式雙中庭集中大面積景觀綠化/龍鳳云洲544%圍合式超寬中庭景觀、中央水溪/藍(lán)溪谷地2.0850%兵營式森林公園和清水溪水景英法園林光華陽光水城2.934%