衡東江山御景營銷策略提報

StartProjectmarketingstrategyreport江山御景項目營銷策略提報（簡案）把脈（市場分析）診斷（競爭分析）定位（形象推導(dǎo)）策略（推售計劃）目錄目錄部署（排兵布陣）把脈—市場分析PleaseenterthefirstchapterheadingsPleaseenterthefirstchapterheadings

1新“四限”“一提”時代限價限購限簽限貸實行審、競、限三大類土地拍賣政策，限房價競地價。限制性拿地，降低土地溢價率從源頭至終端、政策全面收緊！?去庫存效果明顯，銷售面積及庫存面積雙降?熱點帶動房價下滑，非熱點的三四線城市價格輪動。長沙政策擠壓，地縣市坐收紅利3.1838號文件重啟限購、限貸提首付3.202號文件公積金首付比例上調(diào)3.2296號文件限價提出3.23318細則落實5.2071號文件限購進一步精縮，二手房納入，開啟限價6.1520政策細則落實8.27住宅用地“限房價、競地價”的熔斷+搖號新政10.24實施公證搖號選房細則?供給：內(nèi)五區(qū)和四市縣均上漲；?成交：內(nèi)五區(qū)下跌，四市縣上漲；?價格：內(nèi)五區(qū)下跌，四市縣上漲；宏觀市場小結(jié)壹宏觀市場繼續(xù)貫徹落實“房住不炒”的政策精神，以“穩(wěn)定市場、控制房價”為目標，二線城市通過人才政策吸引落戶，放寬剛需客戶置業(yè)門檻。貳叁政府從土地供應(yīng)端及市場需求端進行調(diào)節(jié)，力求市場穩(wěn)定健康發(fā)展。金融貨幣政策方面利惠不再，客戶資金方面的成本將會增加，進一步遏制非剛需購房需求，客戶購房心態(tài)將會影響市場持續(xù)高走的態(tài)勢。2017年衡陽市區(qū)商品住宅:供應(yīng)：343.64萬㎡，同比上漲16.96%；成交：465.42萬㎡，同比上漲25.52%；價格：4794元/㎡，同比上漲15.69%。衡陽市量價齊飛，供不應(yīng)求，價格猛漲2013-2017年衡東縣商品房:投資：2017年房地產(chǎn)投資猛增80%，新開工商品房面積激增；成交：近五年銷售面積穩(wěn)步增長，2016年激增，2017增速回落；衡東縣經(jīng)濟穩(wěn)步增長，商品房市場增速放緩。房地產(chǎn)投資（商品房）預(yù)估年份投資額（億元）增長施工面積（萬㎡）增長竣工面積（萬㎡）增長銷售面積（萬㎡）增長銷售額增長按120㎡每套年去化套數(shù)增長20137.0866.20%67.91.80%33.588.20%26.5010.3115.70%2208

20146.44-9%67.1-1.20%14.7-56.10%21.618.60%10.744.20%1800-41%20156.2-3.50%84.841%13.7-5.90%22.674.80%7.3-8.40%18899%20166.433.50%100.3422%21.656.70%37.3164.50%13.2982.30%3109122%201711.6380.80%134.931%8.1262.40%45.5622.10%16.0520.80%379769%萬物衡東市場研判政策市場競爭一二線政策嚴緊，銀行政策緊縮，不排除將從嚴政策進一步下放至三四線城市。2018年衡東土地供應(yīng)及投資建設(shè)將進一步放量，在市場需求量相對穩(wěn)定的條件下，呈現(xiàn)供過于求的趨勢，但由于2017年市場整體上漲，價格將維持一個相對上漲水平。競爭項目產(chǎn)品同質(zhì)化情況較為嚴重，開發(fā)商需加大產(chǎn)品研發(fā)力度，同時做好軟性服務(wù)以及賦予產(chǎn)品更多附加值，以贏得市場競爭先機。金鷹城11萬㎡均價4200鳳凰臺9萬㎡均價4000紫金灣60萬㎡均價4500金匯玉園5萬㎡均價3900錦泰新城14.5萬㎡均價4200伴山帝景15.8萬㎡均價4500萬尚廣場8.4萬㎡均價5500世紀匯11.8萬㎡均價4000本案洣水新城70萬㎡均價4200萬象城18萬㎡均價4100城北板塊待開發(fā)量：48.4萬㎡新增開發(fā)：2個項目銷售價格：3900-4500板塊屬性：開發(fā)集中，配套不足，剛需主力市場板塊配套：大潤發(fā)、6大園區(qū)、汽車站、育新小學(xué)等城央板塊城西板塊城央板塊待開發(fā)量：8.4萬㎡新增開發(fā)：無銷售價格：5500板塊屬性：老城中央，商業(yè)中心，改善型市場板塊配套：全配套城西板塊待開發(fā)量：63.4萬㎡新增開發(fā)：11萬㎡銷售價格：4000-4300板塊屬性：新城，文、教、體中心，改善為主，剛需為輔板塊配套：全教育配套，生活配套缺失，交通不便衡東縣在售商品房項目匯總Pleaseinputthischaptertitlehere梯隊項目名稱總建面住宅面積容積率綠化率建筑密度總套數(shù)面積區(qū)間已售面積未售面積折后起價折后均價折后最高價第一梯隊紫金灣6000005000003.3835%13.47%3450二房：99-104

三房：112-152四房：138-181五房：184250000250000408043714500洣水新城7000005000003.235%25%3632二房：90

三房：125-139150000350000380040004200錦泰新城2250001450002.1838%26.58%700三房：113-125四房：143-15012000025000390041604500萬尚廣場8400053000230%38%400三房：121-136四房：140-143053000530055005600第二梯隊萬象城1800001464473.230.58%25.60%982三房：132.42四房：14436000110000380041004400伴山帝景1584001460001.5635%21.61%1012二房：81-97

三房：120-141四房：140-15013000016000420046004800第三梯隊金匯玉園40000360002.335%40%300二房：94

三房：130-1341800018000370039004000鳳凰臺89000810003.440.00%25.96%520三房：103、132四房：1411593265399380039004020奧體世紀匯11800084000350%20%600二房：110三房：121、133

四房：134-144

五房：160084000380040004200合計719932971399

項目已推售樓棟已推未售約即將推售推售計劃核心價值萬象城5-9和4號棟A單元20套4號棟B單元5.1推90套0公攤河西中心項目已推售樓棟已推未售約即將推售推售計劃核心價值金鷹城1-4棟21套6、7、8棟5.1推90套大贈送現(xiàn)房項目已推售樓棟已推未售約即將推售推售計劃核心價值紫金灣1-19棟72套20-22棟預(yù)計下半年江景、科技、大盤萬象城金鷹城恒建·紫金灣項目已推售樓棟已推未售約即將推售推售計劃核心價值洣水新城1-6#、10#、23#、24#15套21、22棟5.1推江景、大盤、銷冠項目已推售樓棟已推未售約即將推售推售計劃核心價值萬尚財富廣場1-3棟1-3棟400套1-3棟預(yù)計下半年中心、學(xué)校、配套萬尚財富廣場洣水新城衡東現(xiàn)有樓盤特征掃描：

重產(chǎn)品本身，輕客戶體驗

規(guī)模性優(yōu)勢，大盤滾動開發(fā)

產(chǎn)品體驗缺失，缺乏文化主張

產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重2023/1/2對本案的啟示：

本案在規(guī)模上不具備優(yōu)勢，甚至相比個別項目在現(xiàn)階段地段、配套等方面優(yōu)勢不足，如何實現(xiàn)將本案打造為衡東標桿？如何實現(xiàn)高溢價銷售？三流企業(yè)賣產(chǎn)品，二流企業(yè)賣服務(wù)，一流企業(yè)賣文化！重產(chǎn)品體驗，緊抓目標客戶深層次需求，樹立目標客戶樣板新生活主張！打造1（產(chǎn)品）+1（服務(wù)）+1（文化）>3的品牌診斷—項目分析PleaseenterthesecondchapterheadingsPleaseenterthesecondchapterheadings

2項目區(qū)位分析RawdenimtypewriterCarlesirony.中心之芯（大衡東發(fā)展之心、河西板塊之芯）配套之王（劍橋中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、楊山中學(xué)、體育館、坪塘公園……）項目本體分析RawdenimtypewriterCarlesirony.產(chǎn)品之王（高贈送、戶戶景觀王、類板戶型、闊景樓間距……）品質(zhì)標桿（展示先行、殿堂級入口大堂、星級雙入戶大堂、5A園林、新古典建筑風格……）實力開發(fā)（規(guī)范化開發(fā)流程、標桿房企實力）項目短板分析RawdenimtypewriterCarlesirony.規(guī)模較?。椖矿w量相比大盤，規(guī)模優(yōu)勢不足）到達率相對不足（河西板塊交通尚待完善）生活配套不足（新城區(qū)生活配套尚需完善，項目自身商業(yè)僅能滿足基本生活配套）?短板只是目前的短板，未來都將隨著河西板塊的開發(fā)而豐富，以發(fā)展的視角看都將是優(yōu)勢。定位—形象推導(dǎo)PleaseenterthethirdchapterheadingsPleaseenterthethirdchapterheadings

3定位推導(dǎo)Pleaseinputthischaptertitlehere中心之芯（大衡東發(fā)展之心、河西板塊之芯）配套之王（劍橋中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、楊山中學(xué)、體育館、坪塘公園……）產(chǎn)品之王（高贈送、戶戶景觀王、類板戶型、闊景樓間距……）品質(zhì)標桿（展示先行、殿堂級入口大堂、星級雙入戶大堂、5A園林、新古典建筑風格……）實力開發(fā)（規(guī)范化開發(fā)流程、標桿房企實力）擇地而居（以發(fā)展視角看地段，河西以改善型需求為主，項目以136㎡四房為主）擇鄰而居（同質(zhì)而居，頂級圈層、身份感，注重鄰里文化）品質(zhì)而居（強調(diào)項目建筑、園林、入戶的品質(zhì)感，不在乎價格）便捷而居（注重孩子教育、休閑空間、環(huán)境）服務(wù)而居（注重物業(yè)服務(wù)，在乎服務(wù)細節(jié)）項目硬實力客戶真需求家庭——宅內(nèi)空間系統(tǒng)鄰里——樓宇空間系統(tǒng)社區(qū)——公共空間系統(tǒng)江山御景墅級中央公館領(lǐng)袖豪宅圈層時代5A產(chǎn)品價值體系3S客戶價值體系中心之芯配套之王產(chǎn)品之王品質(zhì)標桿實力開發(fā)家庭宅內(nèi)空間系統(tǒng)童享宅配第三空間優(yōu)氧系統(tǒng)童夢花園友鄰前廳友趣系統(tǒng)鄰里樓宇空間系統(tǒng)項目價值體系構(gòu)建社區(qū)公共空間系統(tǒng)休閑泛會所夢工廠會所全能運動場小主人系統(tǒng)將兒童居者作為社區(qū)正式服務(wù)對象，打造0-12歲兒童在社區(qū)生活成長中對安全、娛樂、教育、尊重優(yōu)配社區(qū)兒童成長系統(tǒng)優(yōu)秀的社區(qū)生活運營者產(chǎn)品配套提升、城市資源整合、社區(qū)配套價值共享。七大基本社區(qū)配套：社區(qū)超市、24小時便利店、咖啡+書吧、美容美發(fā)、藥房、ATM機、干洗店童夢童享、友鄰友趣、樂享樂配兒童成長、人文親鄰、居住配套

產(chǎn)品價值體系

客戶價值體系中心之芯配套之王產(chǎn)品之王品質(zhì)標桿實力開發(fā)問鼎衡東的5A產(chǎn)品硬實力墅級中央公館為客戶提供一流的產(chǎn)品領(lǐng)袖豪宅圈層時代為客戶提供全生命周期的社區(qū)服務(wù)江山御景童夢童享Pleaseinputthischaptertitlehere多重安全體系

重服務(wù)體系圓弧形邊角設(shè)計

遠離危險的舒適地帶

360°無死角家長看護

防兒童走失保安崗

無毒無刺安全植物

兒童洗手池兒童衛(wèi)生間電梯兒童專享設(shè)施樓棟單元門禁兒童專用模塊卡通主題導(dǎo)視系統(tǒng)

滿足四大年齡段不同成長需求

嬰兒時期（0~1歲）

契合孩子和父母的需求，滿足孩子對戶外世界的好奇心，激發(fā)孩子學(xué)步興趣。托兒所時期（1~3歲）

為孩子貼心打造互動玩樂區(qū)，除了與家人互動，孩子還可以與更多小伙伴一起玩耍。幼兒園時期（3~6歲）

創(chuàng)造專屬于孩子的童話樂園，讓孩子在探險中發(fā)現(xiàn)自我，在成長中收獲驚喜。小學(xué)時期（6~12歲）

全方位滿足孩子運動、學(xué)習、社交的需求，讓孩子健康快樂地成長友鄰友趣Pleaseinputthischaptertitlehere

百大興趣社團

少兒藝術(shù)團——生活不甘平凡，愛好也能發(fā)光。

——藝術(shù)之路從此啟航，小夢想也有大能量。

你好！新朋友

大師進社區(qū)——拉進準業(yè)主距離。

——名家薈萃，大師云集！

年度盛典

520——住江山御景，好好玩！

——大聲說出我愛你。

行走系列活動

節(jié)日活動

——行走吧，老友！

——父親節(jié)特別活動“好姻緣，爸媽牽”七夕特別活動兒童抗戰(zhàn)紀念游重陽節(jié)特別活動以打造共享互助的鄰里關(guān)系為核心的社區(qū)狀態(tài)

以打造人文親鄰的社區(qū)生活為目的，通過設(shè)置分豐富多樣的社區(qū)活動，加強人與人之間的情感溝通，構(gòu)建良性的社區(qū)生態(tài)系統(tǒng)。樂享樂配Pleaseinputthischaptertitlehere百店聯(lián)盟形象推導(dǎo)Pleaseinputthischaptertitlehere本案是年輕的、時尚的、活力的、童夢的、共享的、好玩的！以兒童為夢，鄰里為情，社區(qū)為家的社區(qū)生態(tài)系統(tǒng)！我們是：5+3樣板生活家，一席一珍藏5：中心之芯、配套之王、產(chǎn)品之王、品質(zhì)標桿、實力開發(fā)五大墅級中央公館3：童夢童享、友鄰友趣、樂享樂配，家庭、鄰里、社區(qū)三級生活示范樣本突出稀缺性，僅有522席！旨在打造衡東最高品質(zhì)、具有活力的“有樣”“友趣”生活社區(qū)。策略—推售計劃PleaseenterthefourthchapterheadingsPleaseenterthefourthchapterheadings

4展示先行品質(zhì)服務(wù)樣板主張圈層營銷價值導(dǎo)入—展示先行標桿！標準！標簽！打造衡東頂級品質(zhì)住宅標桿！開創(chuàng)衡東新生活標準！烙上衡東頂級圈層身份新標簽！規(guī)范操作—形象細節(jié)理念導(dǎo)入—樣板生活建立圈層—打造圈營推售策略Pleaseinputthischaptertitlehere2018.5臨時售樓處開放，團隊組建到位項目啟動誠意登記2018.9正式售樓部、樣本生活示范區(qū)、樣板房開放項目正式啟動認籌2018.10項目首開（1、3棟正式開盤）二批（2、4棟）啟動認籌2018.11項目加推（2、4棟正式開盤）啟動商業(yè)認籌車位同步銷售2018.12項目總體銷售率達到80%以上推售計劃Pleaseinputthischaptertitlehere考慮商業(yè)的價值最大化，建議商業(yè)銷售后置到2019年5月以后銷售。推廣鋪排Pleaseinputthischaptertitlehere5月底6月11月12月底啟動推廣誠意登記入市期（起勢）認籌期