中國地權(quán)與相鄰關(guān)系制度若干問題研究

中國地權(quán)與相鄰關(guān)系制度若干問題研究前言\o"物權(quán)法"物權(quán)法出臺前，理論與司法實務(wù)界對不動產(chǎn)物權(quán)的取得制度往往盲目尊崇“登記”規(guī)則的“硬性”效力而忽視合同在物權(quán)設(shè)立中的作用，甚至用是否經(jīng)過登記作為確認(rèn)物權(quán)合同效力的基本規(guī)則。但物權(quán)法打破了這一“鐵律”，在諸如土地承包經(jīng)營權(quán)的原初設(shè)立制度中即采取了“合同”主義方式而拋棄了“登記”主義。這一變動完全是為適應(yīng)中國大陸地區(qū)農(nóng)村的實際狀況而作出的特殊立法安排。物權(quán)法對地役權(quán)的原初設(shè)立亦采取了合同主義而不是登記主義?？梢?，將“合同”作為取得某些特殊不動產(chǎn)物權(quán)的標(biāo)志性規(guī)則是物權(quán)法對我國地權(quán)制度的一次重大價值重構(gòu)。物權(quán)法施行前，司法實踐中對物權(quán)登記與物權(quán)原因行為之間的效力牽制關(guān)系亦存在嚴(yán)重的認(rèn)識誤區(qū)。一般認(rèn)為，未進(jìn)行物權(quán)登記則物權(quán)合同本身的效力也將受到局限甚至應(yīng)被確認(rèn)為無效。有關(guān)司法解釋將預(yù)售登記的完成與否作為確認(rèn)商品房預(yù)售合同有效性的前置性條件即是認(rèn)識誤區(qū)方面的一個顯著性例證。以建筑物區(qū)分所有權(quán)為標(biāo)志的不動產(chǎn)是公民財產(chǎn)權(quán)的一種重要形式，其基于建設(shè)用地使用權(quán)等土地用益權(quán)利的存在而存在，是土地權(quán)利在財產(chǎn)法領(lǐng)域的一種轉(zhuǎn)化形態(tài)。根據(jù)地權(quán)與建筑物區(qū)分所有權(quán)而引發(fā)的相鄰關(guān)系則既是\o"民法"民法調(diào)整的任務(wù)，又屬物權(quán)法調(diào)整的范疇。其中關(guān)于業(yè)主權(quán)利的確立和保護(hù)又是與人民群眾切身利益密切相關(guān)的物權(quán)法制度。本文擬通過對我國土地承包經(jīng)營權(quán)制度、業(yè)主權(quán)利制度及相鄰關(guān)系規(guī)則和地役權(quán)制度的解析來研判中國地權(quán)制度的\o"法律"法律價值。一、現(xiàn)行土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立與流轉(zhuǎn)規(guī)則——合同主義現(xiàn)行土地承包經(jīng)營權(quán)是以“包產(chǎn)到戶”為標(biāo)志的中國大陸地區(qū)第三次土地改革的產(chǎn)物。物權(quán)法對土地承包經(jīng)營權(quán)制度繼續(xù)給予了法律上的認(rèn)可和保護(hù)。土地承包經(jīng)營權(quán)是立足于中國國情的特殊用益物權(quán)，其設(shè)立和流轉(zhuǎn)制度具有明顯的中國特色。土地承包經(jīng)營權(quán)的原初設(shè)立采取“合同”主義方式，繼受設(shè)立取“登記對抗”主義的設(shè)立方式。物權(quán)\o"法規(guī)"法規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包\o"經(jīng)營合同"經(jīng)營合同生效時設(shè)立，這是指土地承包經(jīng)營權(quán)的原初設(shè)立，即用益物權(quán)人直接從所有權(quán)人處獲取一級用益物權(quán)的法律形式。其原初設(shè)立拋棄了“登記”這種不動產(chǎn)物權(quán)傳統(tǒng)的取得方式而采用“合同”為標(biāo)志的意思表示主義，完全是為適應(yīng)中國大陸地區(qū)農(nóng)村的實際狀況而作出的特殊立法安排。土地承包經(jīng)營權(quán)的繼受設(shè)立是指用益物權(quán)人通過流轉(zhuǎn)方式從另一用益物權(quán)人處所獲得的次級用益權(quán)。其設(shè)立方式采取的是以合同為基礎(chǔ)的登記對抗主義規(guī)則，即未經(jīng)登記的不能對抗善意第三人。獲取二級土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)方式主要有轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式，但不包括抵押。主要是由于各類流轉(zhuǎn)方式在農(nóng)業(yè)用途和受讓主體方面均受到嚴(yán)格的限制，從而防止對發(fā)生大規(guī)模土地兼并的擔(dān)憂。但抵押則不同，如果抵押權(quán)的主體一旦突破同一集體經(jīng)濟(jì)組織的范圍，則勢必將使得農(nóng)村地權(quán)間接地獲得了自由流轉(zhuǎn)的效力，這為現(xiàn)行法律和國家政策所不容。新舊法律體系對土地承包經(jīng)營權(quán)的沖突適用不同的解決規(guī)則。最高法院此前于2005年9月1日施行的《農(nóng)村土地承包糾紛解釋》中所確立的確權(quán)制度首先是登記優(yōu)先規(guī)則；其次是當(dāng)均未登記時，則適用合同先生效者優(yōu)先的規(guī)則；第三是當(dāng)不能以前兩種方式確定優(yōu)先權(quán)人時，則合法先占者優(yōu)先。筆者認(rèn)為，在物權(quán)法生效后不應(yīng)再適用前述規(guī)則。因為物權(quán)法對土地承包經(jīng)營權(quán)的原初設(shè)立取得方式只有一個標(biāo)準(zhǔn)，即“合同生效”一種方式，并沒有登記對抗制度，只在繼受設(shè)立的二級用益物權(quán)中才規(guī)定了登記對抗規(guī)則?！督忉尅返娜毕菰谟趯ν恋爻邪?jīng)營權(quán)的取得層級不加區(qū)分地一律機(jī)械地適用登記優(yōu)先規(guī)則，將會對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的穩(wěn)定性產(chǎn)生危害。因為這種確權(quán)制度不能排除惡意登記的可能。試想，當(dāng)某一農(nóng)戶用承包合同獲取合法的土地承包經(jīng)營權(quán)后并未登記（因為按照現(xiàn)行法律制度其沒有登記的義務(wù)），而另一農(nóng)戶就同一宗土地與發(fā)包人簽訂了承包合同且進(jìn)行了登記的話，則按照《解釋》的確權(quán)規(guī)則無疑是后一農(nóng)戶的權(quán)利優(yōu)先，前一農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權(quán)等于受到登記優(yōu)先規(guī)則的剝奪。這將使得所有通過合同方式但未登記而取得一級承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶權(quán)利均處于不穩(wěn)定狀態(tài)中，故對一級和次級流轉(zhuǎn)的性質(zhì)不加區(qū)分而無條件地直接適用《解釋》的確權(quán)規(guī)則顯然將會與物權(quán)法第一百二十七條的規(guī)定發(fā)生嚴(yán)重沖突。須知，物權(quán)法對農(nóng)戶取得一級土地承包經(jīng)營權(quán)的方式之所以設(shè)定為合同方式而棄用登記主義，正是建立在對我國農(nóng)村現(xiàn)實給予充分尊重的特殊的國情基礎(chǔ)之上的立法抉擇，我們不能機(jī)械地套用“登記”式物權(quán)原理而危及農(nóng)村地權(quán)狀態(tài)的穩(wěn)定。通過招標(biāo)、拍賣和公開協(xié)商等方式獲得的以荒山、荒溝、荒丘、荒灘、荒沙為流轉(zhuǎn)對象的“五荒”地承包經(jīng)營權(quán)是一種具有相對完整權(quán)能的用益物權(quán)。其不僅可以互換、轉(zhuǎn)包，而且可以采取轉(zhuǎn)讓、入股、抵押及其他方式進(jìn)行自由流轉(zhuǎn)，但在土地用途等方面仍要受到嚴(yán)格的限制。諸如其可以作為農(nóng)民專業(yè)合作社的入股資本，但不能作為以房地產(chǎn)開發(fā)為目的的入股資本。但應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到，這種可以相對充分流轉(zhuǎn)的用益物權(quán)并不是我國現(xiàn)行農(nóng)村地權(quán)制度的主流形態(tài)。二、農(nóng)村地權(quán)中的憲政價值與物權(quán)權(quán)能沖突的協(xié)調(diào)物權(quán)法中涉及集體財產(chǎn)權(quán)的條款約35條，以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)為主要內(nèi)容的集體土地制度是整個物權(quán)法體系中一個及其特殊的不動產(chǎn)權(quán)利制度。農(nóng)村地權(quán)的特殊性在于其最主要的物權(quán)權(quán)能處分權(quán)受到了嚴(yán)格的限制，無論是農(nóng)民或其所在的集體經(jīng)濟(jì)組織均不自由地享有對農(nóng)村土地的處分權(quán)。該限制性可見諸于物權(quán)法第一百八十四條，其總體立法精神是禁止耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地使用權(quán)進(jìn)行抵押。禁止抵押即意味著禁止流轉(zhuǎn)，也就體現(xiàn)出農(nóng)村地權(quán)的權(quán)利人作為市場主體的一部分對自己的物權(quán)并不享有與其他物權(quán)主體平等的處分權(quán)。但是，物權(quán)法一方面禁止農(nóng)村地權(quán)的流轉(zhuǎn)，另一方面卻在第三十九條中宣示“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”，這之間似乎存在著某種矛盾。其亦與物權(quán)法第三條所宣告的“國家實行社會主義市場經(jīng)濟(jì)，保障一切市場主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利”相沖突。那么，在整個物權(quán)法體系中為什么會出現(xiàn)這種在立法上對農(nóng)村地權(quán)進(jìn)行權(quán)能限制的特殊現(xiàn)象呢？為什么土地法和農(nóng)村土地承包法等法律以及國務(wù)院的一系列涉農(nóng)政策均對農(nóng)村地權(quán)的自由流轉(zhuǎn)屢屢拒絕解禁呢？筆者認(rèn)為，對我國現(xiàn)行農(nóng)村地權(quán)制度權(quán)能結(jié)構(gòu)的設(shè)置價值不能用一般的私法原理進(jìn)行解讀。因為我國的農(nóng)村地權(quán)承載的不僅是農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的民事權(quán)益，而且承載著穩(wěn)定我國社會主義政權(quán)支柱的特殊的憲政功能。從歷史上看，我國目前的農(nóng)村土地制度是土地改革和農(nóng)業(yè)合作化運動及“包產(chǎn)到戶”政策的歷史性結(jié)合與演變的產(chǎn)物。土地改革建立了農(nóng)民享有完整所有權(quán)的私有土地制度。但為防止因農(nóng)民自由買賣土地而出現(xiàn)新的農(nóng)業(yè)無產(chǎn)者、新的土地兼并和出現(xiàn)新的赤貧階層所導(dǎo)致的階級對立而動搖我國新生的社會主義政權(quán)基礎(chǔ)，引發(fā)了另一場社會主義革命運動即農(nóng)業(yè)“合作化”。這樣，農(nóng)民的私有土地所有權(quán)制度就轉(zhuǎn)變?yōu)榧w土地所有權(quán)制度，使農(nóng)民完全喪失了對土地的自由處分權(quán)并且徹底地消滅了在我國存在了數(shù)千年歷史的土地私有制，從而成功地避免了大規(guī)模的土地兼并和廣大農(nóng)村社會的動蕩局面?！鞍a(chǎn)到戶”政策的實施實際上是新中國的第三次土地改革。但這次地權(quán)制度的改革是在集體土地所有權(quán)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的一次有限度的改制，用土地承包經(jīng)營權(quán)的方式賦予了農(nóng)民對集體土地的占有、使用、收益三項權(quán)能，但同時國家卻保留了對集體土地處分權(quán)的控制，以此來防止出現(xiàn)以農(nóng)民為主體的社會赤貧階層，保持我國廣大農(nóng)村的穩(wěn)定，從而使集體土地制度繼續(xù)發(fā)揮著穩(wěn)固我國社會主義政權(quán)基礎(chǔ)的重要憲政價值。從現(xiàn)實的角度看，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)目前依然承擔(dān)著為我國9億農(nóng)民提供最基本的“保命田”和“安居”的作用。雖然從局部或某一時期而言，部分城市近郊的農(nóng)村土地在這方面的功能已經(jīng)弱化，但從總體而言，農(nóng)村集體土地作為我國社會主義政權(quán)支柱之一的憲政功能并未從根本上改變。從法律權(quán)利平等的角度看，賦予農(nóng)民對自己土地享有完整的權(quán)利將是一個歷史的必然，但其取決于我國整體社會經(jīng)濟(jì)的全面和可持續(xù)發(fā)展以及城鎮(zhèn)化和全面社會保障制度構(gòu)建的進(jìn)程?？梢哉f，什么時候我國基本完成了城鎮(zhèn)化的歷史任務(wù)，使土地作為農(nóng)民生存保障底線的價值功能弱化或喪失，其時即是農(nóng)村地權(quán)的解禁之際。但在一個較為長遠(yuǎn)的歷史階段中，農(nóng)民的處分權(quán)只能讓位于國家的憲政功能，從而為實現(xiàn)二者之間的利益和諧埋下了隱患。在司法實務(wù)中可能會遇有諸如媒體報道的北京通州區(qū)“畫家村”購房合同無效之訴的\o"案例"案例。但為了法律實施的統(tǒng)一性，對于農(nóng)村地權(quán)的流轉(zhuǎn)功能只能繼續(xù)實施禁限制度。因此，所謂的“小產(chǎn)權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房是不會得到現(xiàn)行法律價值體系的認(rèn)可的。此類權(quán)益受到損害的購房者雖然不能用物權(quán)法體系維護(hù)自己的權(quán)益，但仍可以通過\o"合同法"合同法體系來彌補(bǔ)自己所喪失的地產(chǎn)增值損失。當(dāng)然，這已是另外一層法律關(guān)系了。三、農(nóng)村地權(quán)流轉(zhuǎn)及投資法律制度十七屆三中全會關(guān)于農(nóng)村改革的《決定》重申了黨在“三農(nóng)”問題上的一貫政策，繼續(xù)保持以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)為基礎(chǔ)的地權(quán)機(jī)制的長久穩(wěn)定和賦予農(nóng)民更加充分、靈活的流轉(zhuǎn)權(quán)，為以土地投資入股為主要利用形式的農(nóng)民專業(yè)合作社的發(fā)展指明了方向。在農(nóng)民土地相對資本化的進(jìn)程中如何充分保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益是司法實務(wù)中的一項重要課題。筆者認(rèn)為，根據(jù)中央一貫政策和農(nóng)村土地承包法的立法精神，以家庭承包方式所產(chǎn)生的土地承包經(jīng)營權(quán)中蘊含著兩種基本權(quán)能：一是對土地的耕作經(jīng)營權(quán)；二是賦予農(nóng)民以占有土地為主要形式的社會保障受益權(quán)。根據(jù)土地承包經(jīng)營權(quán)產(chǎn)生的歷史實際，其是基于“名為承包、實為分配”的原則而產(chǎn)生的具有社會保障功能的特殊地權(quán)機(jī)制。除互換、轉(zhuǎn)讓流轉(zhuǎn)形式外，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的實質(zhì)性內(nèi)容均是指第一層權(quán)能即耕作經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，而不涉及對農(nóng)民社會保障受益權(quán)的處分?；谏鲜鲈恚?dāng)家庭土地承包經(jīng)營權(quán)被作為資本投資入股于農(nóng)民專業(yè)合作社等集體經(jīng)濟(jì)組織后，農(nóng)戶實際投入的只是土地承包經(jīng)營權(quán)中的第一層權(quán)能即耕作經(jīng)營權(quán)，第二層權(quán)能仍由農(nóng)民保留。農(nóng)民專業(yè)合作社不得因該“入股”行為而將其轉(zhuǎn)化為合作社的土地資產(chǎn)，該部分投資不屬合作社法人財產(chǎn)權(quán)的構(gòu)成范疇，故也不存在入股農(nóng)民與合作社之間對土地承包經(jīng)營權(quán)主體進(jìn)行變更的法律問題。這與\o"公司法"公司法關(guān)于所有的投資均必須進(jìn)行物權(quán)權(quán)屬主體轉(zhuǎn)換并形成公司法人財產(chǎn)權(quán)的制度完全不同。因此，當(dāng)農(nóng)民根據(jù)“進(jìn)退自由”的原則退社或合作社解散時，所入股的土地必須返還于入股農(nóng)民或其合法繼承人。合作社本身及合作社的債權(quán)人不得將入股農(nóng)民的土地作為民事責(zé)任財產(chǎn)。且農(nóng)民的退社和撤回土地不構(gòu)成對合作社的出資瑕疵或未出資責(zé)任，這是因為對土地耕作經(jīng)營權(quán)的使用具有自然屬性，只要其在合作社存在一年，則農(nóng)民在合作社以耕作經(jīng)營權(quán)權(quán)能為入股內(nèi)容的當(dāng)年出資義務(wù)即已完全履行。撤回入股土地不能否認(rèn)此前歷年以耕作經(jīng)營權(quán)出資的效力，故不存在農(nóng)民因撤回土地而構(gòu)成出資瑕疵或未出資責(zé)任的法律空間。因此，當(dāng)入股土地涉及征收或征用時，享有安置與土地補(bǔ)償權(quán)的主體是入股農(nóng)戶而并非合作社，在其他被投資的集體經(jīng)濟(jì)組織中亦是如此。在以轉(zhuǎn)包、出租、代耕等方式流轉(zhuǎn)時皆不發(fā)生承包地第二層權(quán)能即社會保障受益權(quán)的流轉(zhuǎn)問題。互換與轉(zhuǎn)讓形式的流轉(zhuǎn)中因涉及到承包主體的變更，故系轉(zhuǎn)讓方對兩種權(quán)能的一種一并處分行為，相當(dāng)于轉(zhuǎn)讓方放棄了在原承包地上所承載的社會保障權(quán)益。只有將家庭土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)能分解為社會保障受益權(quán)和耕作經(jīng)營權(quán)兩種權(quán)能才可有效地解釋相關(guān)政策與法律安排的合理性。維護(hù)農(nóng)村穩(wěn)定是我國社會主義政權(quán)能夠長治久安的基本保證。故在實行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制之初是按照人人有份的原則承包的，而不論其是否具備經(jīng)營能力，顯然具有按戶分配的特性。此后的歷次延包均是在以戶為單位的基礎(chǔ)上遵循“增人不增地、減人不減地”的原則下開展的，2003年3月1日施行的農(nóng)村土地承包法只是對該地權(quán)制度的繼續(xù)認(rèn)可而不是重新確認(rèn)，其根本目的在于繼續(xù)保有“以土地?fù)Q穩(wěn)定”的特殊社會保障機(jī)制?？梢?，“承包”實際上是一次土地再分配，對“承包合同”不能機(jī)械套用等價有償?shù)暮贤ㄔ磉M(jìn)行解讀，因為其根本沒有價格條款，在國家取消農(nóng)業(yè)稅后這種分配的性質(zhì)就更加明顯。筆者認(rèn)為，在司法實務(wù)中遇有農(nóng)民承包地征收或征用補(bǔ)償糾紛時，必須正確把握土地承包經(jīng)營權(quán)中雙層權(quán)能的歸屬狀況并以此確認(rèn)有關(guān)補(bǔ)償權(quán)益的受益主體。四、相鄰關(guān)系及在建筑物區(qū)分所有權(quán)體系下的業(yè)主權(quán)利（一）業(yè)主及其集合體的訴權(quán)機(jī)制在舊物權(quán)制度中，業(yè)主及其集合體即業(yè)主大會和業(yè)主委員會是否享有獨立而充分的訴權(quán)是一個在立法上模糊且在司法實務(wù)中難以廓清的問題。由于物權(quán)法只對業(yè)主內(nèi)部訴權(quán)機(jī)制作了規(guī)定而未對其外部訴權(quán)體系進(jìn)行規(guī)范，從而給司法實務(wù)提出了新課題。業(yè)主之間及其與業(yè)主大會和業(yè)主委員會之間的內(nèi)部訴權(quán)機(jī)制已有了物權(quán)法上的根據(jù)。即該法第七十八條“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷”；第八十三條規(guī)定“業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟”。業(yè)主內(nèi)部訴權(quán)類型的構(gòu)成涉及四種情形：一是針對業(yè)主大會及業(yè)主委員會的決議類行為所提起的撤銷權(quán)訴訟；二是針對業(yè)主委員會所實施的規(guī)定及管理類行為引發(fā)的訴訟；三是部分業(yè)主內(nèi)部之間因相鄰關(guān)系或其他糾紛所涉之訴；四是針對業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決議所提起的確認(rèn)無效之訴。之所以涉及無效之訴是因為物權(quán)法雖僅規(guī)定了撤銷權(quán)訴訟類型，但因“兩會”決議有可能直接違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，從而構(gòu)成民法所禁止的無效行為，故僅用撤銷權(quán)訴訟難以準(zhǔn)確界別其糾紛性質(zhì)。鑒此，撤銷之訴并不能當(dāng)然地排除確認(rèn)決議無效之訴存在的可能。業(yè)主針對包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)在內(nèi)的外部管理人或來自第三人的侵權(quán)時是否享有獨立的訴權(quán)，這在物權(quán)法中似乎找不到明確的對應(yīng)依據(jù)。但筆者認(rèn)為，其答案應(yīng)當(dāng)是不言而喻的。即除了根據(jù)法律、法規(guī)及管理規(guī)約而明確讓度給業(yè)主大會和業(yè)主委員會行使的權(quán)利外，凡是業(yè)主未被明確禁止且符合訴訟法基本受案要件的糾紛均可訴諸司法救濟(jì)程序。諸如，單個的業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)瑕疵及其造成的損害或?qū)碜晕飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的侵權(quán)行為應(yīng)享有當(dāng)然的訴權(quán)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以其聘用人是業(yè)主大會或業(yè)主委員會為由而利用合同相對性原則對單個業(yè)主的訴權(quán)進(jìn)行抗辯。因為“兩會”只是業(yè)主權(quán)利的集合體，是業(yè)主權(quán)利延伸的一種表現(xiàn)形式，其設(shè)立和存續(xù)的價值就是為維護(hù)業(yè)主權(quán)利。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與“兩會”構(gòu)建物業(yè)服務(wù)合同時即應(yīng)當(dāng)明知其所服務(wù)的對象是一個個具體存在的“業(yè)主”而不是“虛化”的業(yè)主大會和業(yè)主委員會。故只要業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間存在獨立的訴爭且符合法院主管范圍和管轄的構(gòu)成要件，則均可涉訴?！皟蓵弊陨硎欠裣碛性V訟主體地位是司法實務(wù)中長期爭議的一個難題。在新物權(quán)法制度中，對二者能否充任當(dāng)事人的法律地位仍未明確。但筆者認(rèn)為，完全否認(rèn)該“兩會”的訴訟主體地位的觀點顯然再難以為繼。首先，物權(quán)法既然已經(jīng)賦予了業(yè)主對“兩會”決議的撤銷訴權(quán)，則當(dāng)有此訴爭時作出決議的業(yè)主大會或業(yè)主委員會必然要充任被告，從而成為當(dāng)然的合法的訴訟主體；其次，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)是由業(yè)主大會承擔(dān)聘用與解聘責(zé)任的，故對于服務(wù)合同解除類訴訟的涉訴主體一般應(yīng)是業(yè)主大會或經(jīng)授權(quán)的業(yè)主委員會，只有特殊情況下才有可能以業(yè)主代表訴訟的機(jī)制提請解決；第三，根據(jù)物權(quán)法第八十三條的規(guī)定，“兩會”在特定的情形下享有要求行為人停止侵權(quán)、消除危險、排除妨害、賠償損失等請求權(quán)，此類權(quán)利的實現(xiàn)并不能完全依靠“兩會”自身的強(qiáng)力來完成，而是必須依靠司法強(qiáng)制力作為保護(hù)機(jī)制。故無論如何，“兩會”已經(jīng)獲得了在其決議和管理職能范圍內(nèi)的訴訟主體地位是一個不爭的立法成果。此外，“兩會”因訴訟所獲公共權(quán)益應(yīng)歸全體業(yè)主享有。但是，對于訴訟負(fù)擔(dān)或不利后果則應(yīng)由對作出決議投支持票的業(yè)主來共同承擔(dān)，對該項決議持反對意見的業(yè)主則享有免責(zé)權(quán)。此點有類于公司法上的股東會和董事會決議規(guī)則，也是業(yè)主大會中物權(quán)股權(quán)化的一種體現(xiàn)。（二）不動產(chǎn)相鄰關(guān)系中的隱性原則物權(quán)法用專章規(guī)范相鄰關(guān)系，應(yīng)當(dāng)說單從文義解釋的角度而言，不動產(chǎn)相鄰關(guān)系是物權(quán)法體系中較為通俗易懂的章節(jié)。但是，在現(xiàn)實中相鄰關(guān)系糾紛卻因表現(xiàn)形式繁雜而致處理難度較大。為此，應(yīng)當(dāng)正確把握物權(quán)法條款之外的幾個處理好相鄰關(guān)系的隱性原則。首先，應(yīng)正確認(rèn)識相鄰關(guān)系中不動產(chǎn)物權(quán)之間所隱含的謙讓、兼容原則。物權(quán)法關(guān)于“不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系”的規(guī)定，以及要求“相關(guān)物權(quán)人應(yīng)提供必要的便利”的規(guī)定正是謙讓和兼容原則的體現(xiàn)。但是，相關(guān)物權(quán)人的謙讓和兼容義務(wù)也不是無限度的，而是要受到最低必要性原則的制約。其次，應(yīng)合理把握“后建服從先建”的原則以及對后建方只能給予“最低必要性保護(hù)”的原則。后建者不得損害先建方合法的在先權(quán)利是一個基本原則，這就要求后建者必須先在自身的不動產(chǎn)范圍內(nèi)窮盡其物權(quán)利用方式，只有當(dāng)其在自身范圍內(nèi)無法解決且又有必要給予其最低必要性的保障時才可以要求先建方承擔(dān)謙讓和兼容義務(wù)，從而為自己的相鄰權(quán)利提供必要的便利。這就意味著當(dāng)先建方成為承擔(dān)謙讓和兼容義務(wù)的一方后，“后建服從先建”的原則仍然不得被顛覆，而是轉(zhuǎn)換為補(bǔ)償或賠償法律關(guān)系來體現(xiàn)這一原則。即如對先建方造成損害或重大權(quán)利限制時，后建方有承擔(dān)賠償或補(bǔ)償?shù)牧x務(wù)。第三，建設(shè)方獲得行政許可并不能當(dāng)然地排除民事侵權(quán)構(gòu)成的可能性。相鄰關(guān)系中法律關(guān)系最為復(fù)雜的糾紛是涉有行政許可權(quán)參與的情形。由于有行政許可的支持，后建方往往漠視先建方合理的在先權(quán)利，使得糾紛的解決難度明顯地高于普通相鄰關(guān)系糾紛。那么，此時何者權(quán)利應(yīng)當(dāng)受到優(yōu)先保護(hù)？筆者認(rèn)為，先建方的在先權(quán)利仍然應(yīng)當(dāng)受到優(yōu)先保護(hù)，后建方獲得相關(guān)行政許可并不意味著其已經(jīng)排除了一切民事侵權(quán)的可能。相反，此時后建方和行政許可部門有可能對先建方構(gòu)成民事和行政雙重侵權(quán)。因為相鄰關(guān)系中的后建方即便取得了規(guī)劃或建設(shè)行政許可，只能確認(rèn)其建設(shè)行為已符合\o"行政法"行政法規(guī)范，但如果對相鄰利害關(guān)系方民事權(quán)利構(gòu)成妨害的，仍要承擔(dān)民事侵權(quán)責(zé)任或補(bǔ)償責(zé)任。同時，如果由于行政部門的過錯而導(dǎo)致規(guī)劃或建設(shè)行政許可本身對先建方的在先權(quán)利構(gòu)成損害的，則相關(guān)行政許可部門可能須承擔(dān)國家賠償責(zé)任。此時，在先權(quán)利方可以通過行政附帶民事訴訟程序?qū)で蠼鉀Q之道。第四，合理而適當(dāng)?shù)淖粤葷?jì)應(yīng)予免責(zé)的原則。尤其在后建方獲得行政許可情形下的相鄰建設(shè)糾紛中，后建方所獲得的行政許可建設(shè)權(quán)可能與先建方的自力救濟(jì)權(quán)發(fā)生激烈的沖突。一方面，獲得建設(shè)許可的后建方自恃有行政許可的支持而無視相關(guān)方正當(dāng)?shù)目罐q擬強(qiáng)行建設(shè)；另一方面，先建方會因情況緊急而采取自行阻擋等自力救濟(jì)的方式進(jìn)行維權(quán)，從而導(dǎo)致糾紛的復(fù)雜化和沖突的暴力化。此時，實施行政許可的有關(guān)部門有義務(wù)重新審查其行政許可是否構(gòu)成對相關(guān)方民事權(quán)益的妨害并應(yīng)主動采取相應(yīng)的救濟(jì)措施。如已涉司法程序后則司法機(jī)關(guān)也有義務(wù)采取緊急禁令等措施暫時中止建設(shè)行為以防止矛盾的進(jìn)一步激化。經(jīng)司法審查認(rèn)定先建方的自力救濟(jì)具有必要性或合理性時，則其可獲得合理的免責(zé)待遇?？梢?，上述隱性原則中的“隱”在于其雖未見諸于物權(quán)法的明確規(guī)定，但對于處理好相鄰關(guān)系卻尤為重要，故應(yīng)予準(zhǔn)確理解和正確把握。五、中國的地役權(quán)制度（一）地役權(quán)的設(shè)立與運行制度地役權(quán)是物權(quán)法新設(shè)的一項用益物權(quán)制度，是指按照合同的約定，利用他人的不動產(chǎn)以提高自己不動產(chǎn)效益的一種權(quán)利。在物權(quán)法頒行之前的不動產(chǎn)制度中雖也有“地役”的利用形態(tài)，但將其升格為一項明確的物權(quán)權(quán)利形態(tài)——“地役權(quán)”則是物權(quán)法的獨創(chuàng)。地役權(quán)與傳統(tǒng)的不動產(chǎn)物權(quán)在設(shè)立方式上的重大區(qū)別是拋棄了“登記”這一固有的權(quán)利取得形態(tài)而轉(zhuǎn)用“合同”方式設(shè)立，登記只是針對第三人權(quán)利要求的一項對抗要件。物權(quán)法規(guī)定：“地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立”。這就表明，地役權(quán)的設(shè)立要同時適用合同法的有關(guān)規(guī)定。即地役權(quán)人實際取得地役權(quán)的形式要受合同生效形態(tài)的限制，其至少包括合同成立生效、附條件的生效和附期限的生效三種可能性。地役權(quán)的運行機(jī)制主要取決于當(dāng)事人的約定，但其仍應(yīng)受到一些共同規(guī)則的約束。首先是不應(yīng)將地役權(quán)與相鄰關(guān)系權(quán)利混淆，地役權(quán)設(shè)立的基本條件是應(yīng)當(dāng)遵循自愿原則。供役地權(quán)利人享有接受或拒絕提供供役地的權(quán)利，司法裁判可以強(qiáng)制相鄰關(guān)系方互相提供相鄰關(guān)系便利，但不得強(qiáng)制設(shè)立地役權(quán)。其次，需役地對供役地的利用不得對供役地產(chǎn)生根本性沖擊或致使供役地人完全放棄原有的利用權(quán)。否則，即等同于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而不應(yīng)適用地役權(quán)制度來調(diào)整。第三，供役地對需役地的土地交付只能是部分交付而不能是全部交付，否則即等同于整宗土地租賃而喪失了地役權(quán)制度的特征。第四，供役地在需役地一方設(shè)立的有關(guān)附屬設(shè)施需役人負(fù)有維護(hù)的權(quán)利和義務(wù)，否則對供役地造成損害的應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。此時，其民事責(zé)任的性質(zhì)已經(jīng)超出地役權(quán)有償使用費的范疇而轉(zhuǎn)化為物的侵權(quán)責(zé)任。前屬共性規(guī)則的合理性在于，地役權(quán)在本質(zhì)是為一方增益而為另一方設(shè)定負(fù)擔(dān)的權(quán)利形態(tài)。如果增益的一方達(dá)到了對另一方土地?zé)o限制的利用程度，致負(fù)擔(dān)的一方完全喪失了對原有土地的利用權(quán)的話，則必然導(dǎo)致其土地權(quán)利的流轉(zhuǎn)性質(zhì)發(fā)生了本質(zhì)性的變動，亦完全超出了“地役”的范疇而轉(zhuǎn)化為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或土地租賃等法律形態(tài)了。地役權(quán)作為一種用益物權(quán)與所有權(quán)或其他用益物權(quán)發(fā)生權(quán)利沖突時，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情形而決定各自權(quán)利的優(yōu)先性。首先，在我國大陸地區(qū)的地權(quán)制度中土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)等三種典型的用益物權(quán)應(yīng)優(yōu)于所有權(quán)，除非因公共利益而涉及土地征收時則土地所有權(quán)優(yōu)于此類用益物權(quán)。故當(dāng)國家或集體等所有權(quán)人濫設(shè)地役權(quán)而對其他在先的用益物權(quán)構(gòu)成限制或妨害的，在先存續(xù)的用益物權(quán)應(yīng)當(dāng)受到優(yōu)先保護(hù)；其次，用益物權(quán)人在設(shè)定地役權(quán)時享有充分和自主的決定權(quán)，所有權(quán)人負(fù)有不得進(jìn)行不當(dāng)干涉的義務(wù)。這主要是由于我國特殊的“兩制雙層”土地制度對所有權(quán)形態(tài)進(jìn)行“虛化”的產(chǎn)物。此外，應(yīng)當(dāng)注意地役權(quán)與相鄰關(guān)系中的鄰地利用權(quán)的不同性質(zhì)。相鄰關(guān)系權(quán)利是由于不動產(chǎn)相鄰而產(chǎn)生的天然性權(quán)利，其中的通行、采光、通風(fēng)、排水等權(quán)利是相鄰關(guān)系人之間要互相照顧和謙讓的必然義務(wù)，故相鄰權(quán)利的法律保護(hù)具有最低必要性特征。而地役權(quán)的設(shè)定不僅不限于完全相鄰的兩宗地域，即便完全相鄰但在不具有對需役地進(jìn)行最低保護(hù)的必要性時則不屬相鄰關(guān)系制度調(diào)整的范疇。此時，當(dāng)需役地有增益需求時應(yīng)當(dāng)適用地役權(quán)規(guī)則與合同法制度進(jìn)行規(guī)范。顯然，地役權(quán)相對于相鄰關(guān)系而言，具有權(quán)利利用形態(tài)上的擴(kuò)張性。（二）地役權(quán)流轉(zhuǎn)與消滅制度地役權(quán)是附屬于所有權(quán)或普通用益物權(quán)之上的一種“寄居”性用益物權(quán)，具有從屬性特征。因此，地役權(quán)的流轉(zhuǎn)和消滅制度也具有特殊性，主要涉及到的問題是地役權(quán)的繼受取得制度。繼受取得應(yīng)遵循的基本規(guī)則包括：一是地役權(quán)流轉(zhuǎn)時的從屬性。即地役權(quán)只能隨著其所依附的土地所有權(quán)或用益物權(quán)的轉(zhuǎn)讓而流轉(zhuǎn)，物權(quán)法明確規(guī)定了地役權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，也不得單獨抵押；二是在地役權(quán)流轉(zhuǎn)的法律效果中應(yīng)當(dāng)保持權(quán)利與義務(wù)的一體性。即在流轉(zhuǎn)前的義務(wù)方在流轉(zhuǎn)后仍負(fù)有供役義務(wù)，地役權(quán)的受讓方在受讓后當(dāng)然地享有地役權(quán)。這種自動繼受規(guī)則保障了地役權(quán)的穩(wěn)定性，避免出現(xiàn)因所有權(quán)或用益物權(quán)的流轉(zhuǎn)而對地役權(quán)必須進(jìn)行重新約定的不便或不確定狀態(tài)，對需役地的增值效應(yīng)尤為有利；三是流轉(zhuǎn)后存續(xù)期限的有限性。即地役權(quán)的繼受取得要受到原地役權(quán)剩余期限和供役地的總使用期限的雙重限制。繼受的地役權(quán)既不能超過原有地役權(quán)的設(shè)立期限，也不能超過其所依附的土地使用權(quán)的存續(xù)期限。否則，超出部分應(yīng)當(dāng)歸于無效；四是繼受的地役權(quán)要受到原設(shè)地役權(quán)合同中有關(guān)使用范圍、地役用途等內(nèi)容限制。地役權(quán)新的繼受人不能自動獲得對原有地役權(quán)的擴(kuò)張效果，而必須與原供役地人重新協(xié)商方可獲取更大范圍的地役權(quán)。在地役權(quán)的流轉(zhuǎn)制度中有一點比較特殊，即地役權(quán)轉(zhuǎn)讓中從屬性規(guī)則的例外問題。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定：“地役權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外”。這里的關(guān)鍵是如何理解“合同另有約定的除外”的正確含義。鑒此，必須厘清的是該“合同”到底指得是原設(shè)立地役權(quán)的合同還是因流轉(zhuǎn)而新設(shè)的地役權(quán)合同？筆者認(rèn)為，這里的合同指得應(yīng)是原設(shè)立地役權(quán)的合同