地產(chǎn)公司成本管理制度

成本管理制度1事前確定1.1概算編審在項(xiàng)目開(kāi)始前，由集團(tuán)分管副總裁組織各單位、部門(mén)完成項(xiàng)目可行性研究，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位并測(cè)算成本效益。根據(jù)集團(tuán)批準(zhǔn)的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，集團(tuán)成本控制中心編制項(xiàng)目完全成本計(jì)劃，包括土地獲取成本（含拆遷成本）、工程建設(shè)成本、管理成本、營(yíng)銷(xiāo)成本、財(cái)務(wù)成本等，并預(yù)留一定比例不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用。該成本計(jì)劃經(jīng)集團(tuán)總裁批準(zhǔn)后作為項(xiàng)目成本控制依據(jù)和考核根據(jù)。在工程開(kāi)工前，由集團(tuán)執(zhí)行副總裁牽頭，組織集團(tuán)成本控制中心、財(cái)務(wù)管理中心、項(xiàng)目公司共同編制工程概算，概算的立項(xiàng)要詳盡，體現(xiàn)概算的三要素：“分項(xiàng)目、分專(zhuān)業(yè)、按時(shí)間”，工程建設(shè)的所有內(nèi)容都應(yīng)當(dāng)有單項(xiàng)總額控制、都要有出處。概算編制完成后，由集團(tuán)執(zhí)行副總裁核準(zhǔn)、常務(wù)副總裁審核、總裁批準(zhǔn)后下發(fā)各項(xiàng)目公司執(zhí)董/總經(jīng)理和集團(tuán)成本控制中心貫徹落實(shí)，同時(shí)交給審計(jì)人員監(jiān)督執(zhí)行。在工程建設(shè)過(guò)程中，所有工程費(fèi)用的支出都要有概算對(duì)比，按年、季、月核實(shí)概算的實(shí)際執(zhí)行情況。1.2限額設(shè)計(jì)定期分析已完工程的成本指標(biāo)，收集整理建筑行業(yè)的同類(lèi)項(xiàng)目的成本資料，建立成本信息庫(kù)，及時(shí)測(cè)定成本限額指標(biāo)。限額設(shè)計(jì)指標(biāo)由集團(tuán)技術(shù)研發(fā)中心和成本控制中心共同商議，經(jīng)執(zhí)行副總裁、常務(wù)副總裁審定、總裁批準(zhǔn)后才能委托設(shè)計(jì)。1.3限額施工采取限額施工招標(biāo)的方式，由投標(biāo)單位按照限額調(diào)整、優(yōu)化施工圖設(shè)計(jì)，經(jīng)技術(shù)評(píng)審后，擇優(yōu)選定中標(biāo)施工單位。施工單位按自己優(yōu)化后的施工圖進(jìn)行清單報(bào)價(jià)。在施工中，嚴(yán)格執(zhí)行我們確定的限額施工指標(biāo)，若超過(guò)限額施工指標(biāo)，由施工單位自負(fù)。把工程成本控制的責(zé)任落實(shí)到施工單位身上。2過(guò)程控制2.1設(shè)計(jì)變更建立施工圖“集中內(nèi)審”制度，開(kāi)工前，項(xiàng)目公司牽頭組織集中審圖，并要求施工單位認(rèn)真做圖紙會(huì)審準(zhǔn)備，對(duì)施工單位的審圖責(zé)任在施工合同中做專(zhuān)項(xiàng)約定，對(duì)設(shè)計(jì)單位出圖質(zhì)量在設(shè)計(jì)合同中也要做專(zhuān)項(xiàng)約定，減少施工期間的設(shè)計(jì)變更，開(kāi)工前應(yīng)當(dāng)明確建筑內(nèi)外裝修做法和材料設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，減少“邊施工邊修改”的現(xiàn)象。對(duì)設(shè)計(jì)變更的限額由集團(tuán)總部根據(jù)不同物業(yè)類(lèi)型和其他影響因素在與項(xiàng)目所簽訂的責(zé)任書(shū)中明確，或以發(fā)文形式明確。項(xiàng)目公司每月5日前匯總上月設(shè)計(jì)變更，報(bào)集團(tuán)成本控制中心備案。2.2工程簽證一切變更都是通過(guò)工程簽證體現(xiàn)的，嚴(yán)格控制工程簽證行為，實(shí)行“先批后簽”制度。未事先按程序得到授權(quán)人審批同意的簽證一律不予認(rèn)可（搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急情況下的工程簽證可在征得審批人同意后補(bǔ)辦簽證審批單）。工程簽證須要求施工單位月初匯總報(bào)送上月簽證，逾期做自動(dòng)放棄處理。項(xiàng)目公司每月5日前匯總上月工程簽證，報(bào)集團(tuán)成本控制中心備案。工程簽證在限額指標(biāo)內(nèi)消化。零星工程通過(guò)工程簽證解決，今后逐步減少并杜絕。2.3材料設(shè)備成本控制材料設(shè)備價(jià)格嚴(yán)格控制在施工圖預(yù)算價(jià)格內(nèi)，若超出施工預(yù)算指標(biāo)，首先考慮如何替換或變更。對(duì)甲供材料設(shè)備通過(guò)招標(biāo)和監(jiān)測(cè)市場(chǎng)價(jià)格等辦法降低采購(gòu)價(jià)格，在材料設(shè)備供應(yīng)合同和建筑施工合同中均須明確有關(guān)施工配合事宜（特別是配合費(fèi)用的承擔(dān)方和結(jié)算辦法），減少扯皮、杜絕成本失控現(xiàn)象。對(duì)甲控乙供材料，在施工合同中應(yīng)明確指定材料設(shè)備品牌和價(jià)格范圍；具體詢(xún)價(jià)則由成本部門(mén)牽頭，組織不少于兩個(gè)部門(mén)的至少三人共同進(jìn)行；詢(xún)價(jià)結(jié)果應(yīng)該與施工單位協(xié)商，取得對(duì)方認(rèn)可。建立健全統(tǒng)計(jì)分析制度，材料設(shè)備管理人員要按年、季、月匯總分析材料設(shè)備采購(gòu)的執(zhí)行情況，與概、預(yù)算做對(duì)比分析，使材料設(shè)備采購(gòu)工作時(shí)刻控制在事前限定的概預(yù)算之內(nèi)；各單項(xiàng)工作完工、整個(gè)工程竣工后及時(shí)匯總材料設(shè)備執(zhí)行結(jié)果，與總成本計(jì)劃做出對(duì)比分析。2.4非工程成本控制對(duì)營(yíng)銷(xiāo)成本、管理成本、財(cái)務(wù)成本、商業(yè)運(yùn)營(yíng)成本、人力成本等，每季和年終由財(cái)務(wù)管理中心將實(shí)際發(fā)生額與計(jì)劃額做對(duì)比分析，并預(yù)測(cè)成本變化情況，及時(shí)提醒相關(guān)單位和部門(mén)采取降低成本措施。3最終審定3.1工程結(jié)算未突破概算或限額指標(biāo)的工程結(jié)算由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)，成本控制中心對(duì)結(jié)算做抽查，抽查結(jié)果與項(xiàng)目公司結(jié)算相差3%以上的項(xiàng)目公司必須作出解釋?zhuān)檎以?，追究?zé)任。項(xiàng)目公司與施工單位做結(jié)算的初步洽談，對(duì)洽談中有爭(zhēng)議很大的問(wèn)題可反饋到集團(tuán)總部，由集團(tuán)執(zhí)行副總裁負(fù)責(zé)與施工單位最終洽談、確定；經(jīng)集團(tuán)常務(wù)副總裁確認(rèn)、總裁批準(zhǔn)后進(jìn)入最后結(jié)算。3.2工程概算對(duì)比及結(jié)算審計(jì)工程結(jié)算數(shù)確定后，由項(xiàng)目公司做概算和結(jié)算的對(duì)比，對(duì)超出概算的原因做出分析、報(bào)集團(tuán)總部，接受集團(tuán)總部的考核和審計(jì)。對(duì)集團(tuán)總部提出的審計(jì)疑問(wèn)做出書(shū)面解答，著重今后的改正措施?？己私Y(jié)果和審計(jì)結(jié)論記入項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)班子成員業(yè)績(jī)檔案，作為年終考核、項(xiàng)目后考核實(shí)施獎(jiǎng)罰的依據(jù)。3.3項(xiàng)目決算及審計(jì)在項(xiàng)目工程結(jié)算全部或基本完成后，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行決算，對(duì)項(xiàng)目收益和成本進(jìn)行確認(rèn)（未出售或未出租部分收益進(jìn)行預(yù)估或做資產(chǎn)入賬，少部分未結(jié)算的費(fèi)用進(jìn)行預(yù)估），并與項(xiàng)目可研報(bào)告、完全成本計(jì)劃、概算、預(yù)算分別進(jìn)行分析對(duì)比，分析其偏差和偏差產(chǎn)生原因，指出成本控制的成功經(jīng)驗(yàn)和不足之處，形成項(xiàng)目決算報(bào)告，交集團(tuán)成本控制中心、監(jiān)審部、執(zhí)行副總裁、常務(wù)副總裁審核，總裁審批，審批后的決算報(bào)告作為考核相關(guān)責(zé)任人業(yè)績(jī)和實(shí)施獎(jiǎng)罰的依據(jù)。4計(jì)劃外成本管理成本管理是企業(yè)管理永恒的主題，而概、預(yù)算管理作為企業(yè)管理的核心內(nèi)容，其管理深度和廣度是無(wú)止境的，在實(shí)際工作中仍會(huì)有計(jì)劃外開(kāi)支發(fā)生，對(duì)計(jì)劃外發(fā)生的成本，按以下規(guī)定管理。4.1專(zhuān)題報(bào)告制度對(duì)一切計(jì)劃外成本開(kāi)支，各公司在實(shí)施前，應(yīng)向所屬集團(tuán)管理中心專(zhuān)題報(bào)告，說(shuō)明原因，并附預(yù)算和開(kāi)支計(jì)劃，經(jīng)所屬集團(tuán)管理中心和財(cái)務(wù)管理中心核準(zhǔn)，由集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后才能實(shí)施。集團(tuán)總部各部門(mén)對(duì)計(jì)劃外開(kāi)支也需要向財(cái)務(wù)管理中心和常務(wù)副總裁專(zhuān)題報(bào)告，經(jīng)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。4.2單獨(dú)