新河項目階段性情況匯報

新河項目階段性匯報

新河項目在集團及公司領(lǐng)導(dǎo)的支持下已經(jīng)具有了初步的進展。本次匯報旨在集思廣益，促進項目的快速推進。由于項目的特殊性，沒有太多可借鑒的經(jīng)驗，請公司同仁給我們提出寶貴意見和建議！

新河項目階段性匯報

一、項目的整體目標(biāo)二、項目基本情況介紹三、項目目前操作的關(guān)鍵問題四、項目的整體操作思路五、項目經(jīng)濟效益分析及資金解決方案一、項目的整體目標(biāo)項目財務(wù)目標(biāo)強大的社會影響力行業(yè)的影響力對于集團的深遠(yuǎn)影響財務(wù)目標(biāo)

新河項目總體可實現(xiàn)銷售額58億元，銷售均價達到住宅3380元，經(jīng)營性公建5650元，實現(xiàn)銷售利潤13.5億元。通過對項目起步區(qū)的操作，將總計實現(xiàn)銷售額10億元，銷售均價達到住宅2834元，經(jīng)營性公建5400元。實現(xiàn)銷售利潤2億元，即為后續(xù)項目開發(fā)提供2億元現(xiàn)金流量。

塘沽區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的速度，無論是與天津市還是全國整體水平相比較都是處于領(lǐng)先地位。從今年看1-7月份區(qū)屬國內(nèi)生產(chǎn)總值完成28.2億同比增長30.1%，而全國的增長指標(biāo)是8.3%；區(qū)級財政收入完成4.67億元同比增長25.48%；區(qū)內(nèi)固定資產(chǎn)投資完成1.06億同比增長1.16倍，全國的增長率是20%；全區(qū)消費品零售額實現(xiàn)3.54億同比增長12.19%，國內(nèi)增長指標(biāo)是8.6%。由此可見，從宏觀經(jīng)濟角度來分析塘沽區(qū)的整體發(fā)展。作為現(xiàn)代化港口城市標(biāo)志區(qū)、濱海新區(qū)綜合服務(wù)功能區(qū)兩大目標(biāo)區(qū)域，它的發(fā)展趨勢和前景還是非常樂觀的。經(jīng)濟的快速推進和房地產(chǎn)市場的相對落后，為新河項目的開發(fā)提供了廣闊的發(fā)展空間。強大的社會影響力塘沽區(qū)的總體城市規(guī)劃已經(jīng)和其經(jīng)濟發(fā)展速度不協(xié)調(diào)，區(qū)域近期的固定資產(chǎn)投資大幅度提高，政府積極進行城市的新規(guī)劃，新河老城區(qū)的改造對塘沽區(qū)乃至濱海新區(qū)的城市規(guī)劃都是具有深遠(yuǎn)影響的工程，加之天津市區(qū)的東擴和開發(fā)區(qū)的西移進一步帶動了該區(qū)域的土地成熟。通過公司的強大推廣效力，使項目亮相時在濱海新區(qū)、京津地區(qū)造成轟動性的社會影響力，促使順馳品牌社會效應(yīng)的進一步提升。對行業(yè)的影響力

順馳品牌下的新河項目在規(guī)劃理念、銷售速度、開發(fā)速度、產(chǎn)品品質(zhì)四方面來看都具備強大的行業(yè)影響力。新河項目本身運用了新都市主義的理念兼顧分期開發(fā)和整體的連貫、延續(xù)性，通過九大元素形成方案整體架構(gòu)：包括中心區(qū)、水濱人行漫步區(qū)、訪客碼頭、商務(wù)中心、辦公花園等。通過新河干渠的修復(fù)將水系引入樓間、組團間、鄰里間形成整體的景觀網(wǎng)。項目的快速銷售會給行業(yè)帶來極大的沖擊力。新河項目預(yù)計在5月29日開盤時當(dāng)月銷售460套、回款1.3億，到2004年底每月的銷售量平均在130套，回款在3600萬。到2005年項目起步區(qū)期基本清盤。項目計劃在2003年12月初開工，2004年10月竣工。項目的整體開發(fā)周期比較短，開發(fā)速度快，各種程序交叉作業(yè)，極大支持銷售、推廣所需形象部位，獲得最大限度回款。

產(chǎn)品的高品質(zhì)，通過對產(chǎn)品的質(zhì)量、景觀環(huán)境的把控，以達到精品建筑。同時良好的售后和物業(yè)服務(wù)從另一方面支撐了項目的高品質(zhì)。

綜上所述新河項目的行業(yè)影響力是深遠(yuǎn)的，它勢必帶動整個天津區(qū)域乃至大北京地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展。對集團發(fā)展的的深遠(yuǎn)影響項目的規(guī)模體體量在集團目目前開發(fā)項目目中是屬于最最龐大的。項項目整體200萬平米的的占地面積和和完善的城市市運營功能是是集團以往項項目所不具備備的。并且項項目處在天津津市區(qū)外圍的的塘沽區(qū)，在在這種相對較較小的市場下下要將大盤迅迅速融入濱海海新區(qū)和京津津地區(qū)如此大大的范圍也是是首次嘗試。。項目所包含的的產(chǎn)品類型豐豐富，包含住住宅、（多層層、洋房，獨獨棟、雙拼、、聯(lián)排別墅））、體育館、、商業(yè)街、超超市、大型餐餐飲、商務(wù)花花園、茶室、、植物栽培室室、酒店、學(xué)學(xué)校、醫(yī)療設(shè)設(shè)施、碼頭等等功能齊全。。極大滿足了了城市的主要要功能，是非非常適合人居居的城鎮(zhèn)。項目的短周期期、高目標(biāo)也也是新河的獨獨特之處。由此可見，新新河項目的成成功運作極大大推動了集團團的全國化戰(zhàn)戰(zhàn)略，如果說說太陽城項目目將集團推向向了全國房地地產(chǎn)市場的舞舞臺，那么新新河項目將更更加鞏固集團團在全國房地地產(chǎn)市場的NO.1地位。項目的的成功操作對對集團的發(fā)展展有著深遠(yuǎn)的的影響。新河項目宗地地位于新河地地區(qū)的東南部部，地塊四至至為：東至新新北路、南接接津濱高速公公路、西臨新新河干渠以北北的規(guī)劃路、、北靠京津唐唐高速公路。。項目的東南南方為塘沽中中心城區(qū)；項項目東北側(cè)為為開發(fā)區(qū)；項項目北側(cè)為海海洋高科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)；項項目西側(cè)為塘塘沽區(qū)轄區(qū)。。由項目的地理理位置可以看看出：項目的的坐落區(qū)域恰恰恰是開發(fā)區(qū)區(qū)、塘沽區(qū)、、市區(qū)和京唐唐地區(qū)的中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)樞紐，更是是連接天津市市區(qū)和濱海新新區(qū)的戰(zhàn)略要要地。項目的地理位位置項目的用地范范圍宗地總占地面面積約200萬平米，是是由東側(cè)新北北公路、南側(cè)側(cè)津濱高速公公路、西側(cè)規(guī)規(guī)劃道路和北北側(cè)京津塘高高速公路圍合合成的，南北北長度2278米，東西西長度約1000米的不不規(guī)則長方形形地塊。其中，涉及轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的土地為為東臨新北路路、南到津濱濱高速公路、、西到新河干干渠、北到京京津塘高速公公路的約145萬平米（（不包含軍事事管理區(qū)和廣廣電局用地在在內(nèi)）的土地地和東到華北北電網(wǎng)西60米處、南到到津濱高速公公路、西到規(guī)規(guī)劃路、北到到京津塘高速速公路的約46.3萬平平米土地，總總計約191.3萬平米米。(除去區(qū)區(qū)域內(nèi)道路））以上用地的準(zhǔn)準(zhǔn)確面積仍需需要和塘沽區(qū)區(qū)相關(guān)政府進進行核定。土土地規(guī)模的龐龐大雖然成為為項目的自身身優(yōu)勢，但也也給項目的總總體定位和規(guī)規(guī)劃造成一定定的難度。項目的宗地現(xiàn)現(xiàn)狀宗地現(xiàn)狀地貌貌以現(xiàn)狀平房房居民區(qū)、原原始坑塘溝渠渠、農(nóng)業(yè)用地地、少量工廠廠廠區(qū)和大量量的倉儲用地地為主。現(xiàn)狀平房居民民區(qū)主要為原原新河大隊村村民自建的民民居，目前居居民主要為少少量當(dāng)?shù)剞r(nóng)民民和大量的外外來人口，居居民成份復(fù)雜雜，人口密度度大，建筑物物相對老舊，，現(xiàn)狀住宅主主要集中在宗宗地東部；原始坑塘溝渠渠主要是區(qū)內(nèi)內(nèi)農(nóng)業(yè)用地灌灌溉、土方平平衡形成的小小型溝渠和新新河干渠附近近的原始荒地地和葦塘；以以上現(xiàn)狀物除除新河干渠經(jīng)經(jīng)政府改造后后可形成區(qū)內(nèi)內(nèi)景觀，其他他均沒有利用用價值；農(nóng)業(yè)用地主要要為現(xiàn)狀的成成片菜田和大大棚，面積較較大，主要集集中在宗地的的西部；宗地的工廠廠廠區(qū)和倉儲用用地主要為農(nóng)農(nóng)業(yè)用倉儲用用地和簡單農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品加工企企業(yè)，占地面面積較大，主主要集中在宗宗地的北部。。依上所述，宗宗地自然條件件良好、污染染較少。并且且新河地區(qū)是是塘沽區(qū)的發(fā)發(fā)源地，對塘塘沽的整體發(fā)發(fā)展具有很大大的影響力。。周邊交通及設(shè)設(shè)施現(xiàn)狀道路系統(tǒng)：塘塘黃公路從東東南至西北貫貫穿整個宗地地，目前作為為連接天津市市和塘沽新港港的主要交通通道路，同時時主要為過路路的大型運輸輸車輛通道。。宗地東側(cè)有有一條南北向向的新北公路路連接?xùn)|西向向的杭州道和和廣州道。宗宗地南北側(cè)分分別是津濱和和京塘高速公公路。配套條件：由由于目前宗地地內(nèi)部主要以以平房居住區(qū)區(qū)、農(nóng)業(yè)用地地和坑塘溝渠渠為地貌特征征和地上建筑筑物，因此各各種配套條件件匱乏。沒有有供暖管線、、天然氣管線線，上下水管管線、供電線線路也比較落落后，不能滿滿足開發(fā)要求求，因此在開開發(fā)工作中將將成為難點之之一。周邊的規(guī)劃及及未來發(fā)展趨趨勢規(guī)劃中，涉及及到新河項目目的城市基礎(chǔ)礎(chǔ)建設(shè)項目：：杭州道延長線線穿穿越宗宗地形成40米寬的城市市主干道福州道道延長長線穿穿越越宗地地形成成40米寬寬的城城市主主干道道新北公公路改改造改改造造完成成后形形成60米米寬的的城市市主干干道津濱輕輕軌工工程2004年4月開開通，，胡家家園車車站距距離宗宗地較較近新河干干渠工工程形形成成貫穿穿宗地地的水水系，，極大大改善善區(qū)域域景觀觀以上城城市基基礎(chǔ)市市政建建設(shè)，，將在在很大大程度度上影影響項項目的的開發(fā)發(fā)。首首先，，津濱濱輕軌軌工程程的實實施，，將配配合高高速公公路，，形成成立體體的交交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，，使項項目作作為連連接天天津市市中心心城區(qū)區(qū)與濱濱海新新區(qū)的的中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)站的的地位位更加加穩(wěn)固固；其其次，，內(nèi)部部道路路系統(tǒng)統(tǒng)的完完善，，將項項目宗宗地完完全納納入塘塘沽區(qū)區(qū)城區(qū)區(qū)；最最后，，新河河干渠渠的改改造工工程，，將有有效的的改善善宗地地內(nèi)部部的景景觀環(huán)環(huán)境，，提高高土地地價值值。土地的的性質(zhì)質(zhì)、價價格等等宗地目目前規(guī)規(guī)劃用用地性性質(zhì)為為居住住、農(nóng)農(nóng)業(yè)、、工業(yè)業(yè)、教教育、、醫(yī)療療、宗宗教，，按照照項目目整體體開發(fā)發(fā)計劃劃，將將全部部規(guī)劃劃成為為居住住用地地和商商業(yè)用用地。。新河土土地基基本地地價為為400元元/平平米，，其中中包括括100元元的土土地出出讓金金，100元的市市政配配套費費，200元的拆拆遷款款。宗地用用地條條件總總體情情況存存在一一定問問題，，其中中，新新河干干渠東東側(cè)的的145萬萬平米米出讓讓土地地總體體用地地比較較規(guī)整整，但但用地地南側(cè)側(cè)出現(xiàn)現(xiàn)了明明顯的的邊角角，不不利于于規(guī)劃劃設(shè)計計；同同時在在用地地東北北部，，保留留了約約1.5萬萬平米米的廣廣電局局發(fā)射射設(shè)備備用地地，打打破了了用地地的完完整性性；規(guī)規(guī)劃道道路東東側(cè)的的用地地，由由于受受到規(guī)規(guī)劃道道路和和華北北電網(wǎng)網(wǎng)的限限制，，形成成了最最寬處處180米米的三三角形形用地地。整體主主要經(jīng)經(jīng)濟指指標(biāo)項目單位數(shù)值規(guī)劃總用地Ha250可用總地Ha200總建筑面積萬平方米191住宅萬平方米155經(jīng)營性公建萬平方米25非經(jīng)營性公建萬平方米11容積率0.975建筑密度23%綠地率43%起步區(qū)區(qū)主要要經(jīng)濟濟指標(biāo)標(biāo)項目單位數(shù)值總用地面積萬平方米37.38其中：湖面萬平方米2.7綠島萬平方米0.84總建筑面積萬平方米31.99其中：住宅面積萬平方米23.87其中：獨棟別墅萬平方米0.154雙拼別墅萬平方米0.547聯(lián)排別墅萬平方米3.438高檔住宅萬平方米14.55項目單位數(shù)值多層住宅萬平方米5.3商業(yè)街住宅萬平方米0.733商業(yè)街公建面積萬平方米7.26其中：商業(yè)街萬平方米3.006體育館萬平方米1.07大型餐飲萬平方米1大型超市萬平方米2茶室萬平方米0.0635植物栽培室萬平方米0.0201項目單位數(shù)值俱樂部0.106總停車位輛1241其中：住宅停車輛889公建停車輛352容積率0.86建筑密度24%綠地率38%日照間距1：1.5平均層數(shù)3.8總戶數(shù)戶1788三、項項目操操作的的關(guān)鍵鍵點1、土地獲獲取宗地體體量較較大且且涉及及拆遷遷，造造成土土地獲獲取的的周期期長。。起步區(qū)區(qū)共有有13家企企業(yè)，，二期期還存存在36家家。這這些企企業(yè)需需要由由政府府牽頭頭組織織與地地塊內(nèi)內(nèi)企業(yè)業(yè)盡早早達成成拆遷遷協(xié)議議，推推動土土地的的掛牌牌。土地的的獲取取方式式掛牌牌，影影響到到土地地證的的辦理理，延延誤申申報計計劃，，不利利于將將土地地快速速抵押押變現(xiàn)現(xiàn)。2、拆拆遷工工作拆遷宗宗地中中包括括國有有土地地和的的集體體用地地，包包括民民宅和和企業(yè)業(yè)占地地，給給拆遷遷工作作造成成很大大的障障礙拆遷公公司沒沒有操操作大大項目目的經(jīng)經(jīng)驗，，影響響到拆拆遷速速度項目要要拆遷遷的范范圍較較大，，造成成拆遷遷周期期較長長，影影響到到地質(zhì)質(zhì)勘察察的速速度和和出施施工圖圖的時時間。。3、銷銷售售和置置業(yè)連連鎖及及時介介入拆拆遷地地塊。。4、前前期手手續(xù)由于項項目的的土地地尚未未獲取取，不不具備備辦件件條件件。5、地塊現(xiàn)現(xiàn)有的的市政政基礎(chǔ)礎(chǔ)配套套設(shè)施施匱乏乏，不不足以以支撐撐起步步區(qū)的的操作作，延延緩項項目開開工時時間，，影響響項目目的開開發(fā)速速度。。規(guī)劃道道路實實施及及落成成時間間將影影響項項目的的實施施；排排水設(shè)設(shè)施不不具備備；電電力只只能滿滿足起起步區(qū)區(qū)用電電要求求。6、開盤時時形象象部位位，不不足以以支撐撐大盤盤項目目所需需的影影響效效果。。項目目推廣廣要在在短期期內(nèi)迅迅速鋪鋪開，，達到到廣泛泛效果果，會會有很很大的的困難難。7、現(xiàn)有人人員架架構(gòu)不不足以以支撐撐項目目快速速操作作的要要求（（后附附人員員架構(gòu)構(gòu)表））。四、新新河項項目整整體操操作思思路1、整整體土土地的的順利利獲得得1）拆拆遷情情況督促拆拆遷公公司工工作的的推進進，縮縮短拆拆遷周周期。。加速速土地地的獲獲取。。為促進進拆遷遷進度度，拆拆遷公公司出出臺了了一系系列獎獎勵辦辦法來來推動動搬遷遷工作作。協(xié)調(diào)區(qū)區(qū)政府府盡快快與拆拆遷區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)企業(yè)業(yè)簽訂訂拆遷遷協(xié)議議，為為后續(xù)續(xù)土地地的獲獲取創(chuàng)創(chuàng)造條條件，，加快快土地地的獲獲取速速度。。協(xié)調(diào)拆拆遷公公司根根據(jù)工工程進進度及及開盤盤要求求的形形象部部位安安排拆拆遷順順序，，以滿滿足項項目開開發(fā)節(jié)節(jié)奏。。銷售與置置業(yè)連鎖鎖聯(lián)動為為拆遷戶戶提供充充足的房房源，一一方面促促進拆遷遷進度，，另一方方面加速速萊茵春春天的銷銷售速度度。2）土地地落實情情況土地出讓讓的條件件已滿足足新河項目目整體控控規(guī)做完完新河路網(wǎng)網(wǎng)調(diào)整并并落實勘測定界界已經(jīng)準(zhǔn)準(zhǔn)備就緒緒農(nóng)用地占占補平衡衡方案已已落實土地掛牌牌一期掛牌牌時間在在10月底左右右，11月底即可可摘牌二期12月中旬掛掛牌，摘摘牌時間間在春節(jié)節(jié)左右土地合同同簽定一期土地地出讓合合同簽定定時間11月底底，12月中旬旬可獲得得土地證證二期土地地出讓合合同簽定定時間2月初，，2月中中旬獲得得土地證證土地出讓讓金支付付時間及及方式一期土地地出讓金金于11月底一一次性支支付4300萬萬元二期1月月底一次次性支付付1.57億元元（以實實際核定定面積為為準(zhǔn)）1）前期手續(xù)續(xù)a、總體概念念性規(guī)劃劃方案已已通過區(qū)區(qū)政府和和規(guī)劃局局的審批批起步區(qū)詳詳細(xì)規(guī)劃劃方案已已經(jīng)通過過規(guī)劃局局審批（（但因土土地未落落實，尚尚未有詳詳規(guī)的正正式批復(fù)復(fù)手續(xù)））b、項目的立立項項目立項項申請已已經(jīng)報送送塘沽區(qū)區(qū)建委（（十一后后上班即即能批復(fù)復(fù)），待待正式批批準(zhǔn)后即即可進行行施工圖圖審查、、組織招招投標(biāo)、、質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督、合合同備案案，與消消防、人人防、綠綠化、環(huán)環(huán)保等部部門協(xié)調(diào)調(diào)落實相相關(guān)手續(xù)續(xù)。C、已與塘沽沽區(qū)政府府協(xié)商項項目在手手續(xù)不全全的情況況下確保保開工，，并以文文件形式式由區(qū)政政府簽發(fā)發(fā)到各職職能部門門和各專專業(yè)局，，以加快快項目的的推進速速度。2）市政政配套a、新河起步步區(qū)臨水水、臨排排、臨電電滿足施施工要求求臨時水源源引自新新北公路路與塘黃黃路交口口臨時排水水利用新新北路原原有管網(wǎng)網(wǎng)，并計計劃于冬冬季開始始起步區(qū)區(qū)內(nèi)干管管施工臨電引自自新北路路10KV高壓線路路b、由塘沽城城市建設(shè)設(shè)投資公公司組織織相關(guān)專專業(yè)部門門論證并并制定區(qū)區(qū)域市政政道路和和配套實實施時間間紅線外大大配套方方案設(shè)計計10月底完成成紅線內(nèi)管管網(wǎng)綜合合設(shè)計11月中旬完完成紅線內(nèi)各各專業(yè)配配套管線線設(shè)計12月初完成成c、新河干渠渠的利用用與塘沽區(qū)區(qū)政府、、水務(wù)局局協(xié)商新新河干渠渠水源供供應(yīng)及渠渠道改造造具體方方案，以以提升新新河整體體地塊的的區(qū)域價價值。新河干渠渠爭取明明年10月份注水水。3）開盤盤時工程程的形象象部位開盤時間間：2004年年5月29日屆時：人人工湖完完成湖濱步道道完成作為銷售售大廳的的體育館館落成周周邊環(huán)境境形成示范區(qū)6套樣板間間完成商業(yè)街、、湖東住住宅主體體封頂，，進入外外檐裝修修階段湖心島上上3棟獨體別別墅主體體完成配套設(shè)施施電力、、排水基基本完成成項目的整整體設(shè)計計宗旨是是：推動動人的活活動和交交流，促促進社區(qū)區(qū)發(fā)展，，使社區(qū)區(qū)與城市市和自然然環(huán)境更更好的融融為一體體。在規(guī)劃設(shè)設(shè)計理念念方面，，考慮避避免一貫貫采用的的大規(guī)模模小區(qū)建建設(shè)，以以形成大大規(guī)劃上上的連續(xù)續(xù)性，依依靠街坊坊式的規(guī)規(guī)劃，營營造良好好的空間間結(jié)構(gòu)，，與道路路相結(jié)合合，實現(xiàn)現(xiàn)部分形形式的住住宅小區(qū)區(qū)的開放放型布局局。新河項目目充分體體現(xiàn)了一一種建筑筑的親和和性，引引入街區(qū)區(qū)鄰里的的概念，，通過中中心花園園、核心心廣場及及組團間間的五分分鐘步行行距離設(shè)設(shè)置來體體現(xiàn)建筑筑尺度上上的人性性化。通通過規(guī)劃劃設(shè)計的的優(yōu)化將將地塊上上的劣式式轉(zhuǎn)化成成項目的的特色。。4）規(guī)劃劃設(shè)計理理念的前前瞻性為了加速速項目的的快速成成熟，在在規(guī)劃設(shè)設(shè)計中采采用入口口地標(biāo)式式建筑及及公建功功能的合合理分布布來催化化地塊的的成熟。。例如起起步區(qū)體體育館、、中心湖湖、商業(yè)業(yè)街、商商業(yè)中心心的投入入，后幾幾期中商商務(wù)花園園、星級級酒店的的建設(shè)等等。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)方面，，由于項項目規(guī)模模比較大大同時開開發(fā)周期期相對比比較長，，因此在在產(chǎn)品形形式方面面，將涉涉及到多多種形式式。起步區(qū)整整體建筑筑形式為為多層、、洋房、、聯(lián)排、、獨體、、高層商商業(yè)街、、livingstudio、體育館等等。一期住宅宅建筑形形式以中中心湖為為軸心向向規(guī)劃路路和高速速公路推推進依次次為：獨獨體、雙雙拼、聯(lián)聯(lián)排、洋洋房和普普通多層層住宅。。5）分期期開發(fā)規(guī)規(guī)模安排排一期二期三期四期五期合計住宅24.72公頃29公頃30公頃32公頃27.28公頃143多層與洋房、少量聯(lián)排多層、聯(lián)排和高層多層、高層、聯(lián)排洋房、聯(lián)排聯(lián)排、獨體經(jīng)營性公建6公頃3公頃5公頃3公頃4.5公頃21.5商業(yè)街、大型超市、大型餐飲商業(yè)街、大型餐飲購物、中型商業(yè)、SHOPPINGMALL商業(yè)街、中型商業(yè)、商業(yè)街、中型商業(yè)、酒店、非經(jīng)營性公建1公頃3.5公頃2.5公頃3公頃1.5公頃11.5體育館學(xué)校、醫(yī)療、體育館學(xué)校、醫(yī)療私立學(xué)校其他其他5.66公頃6公頃6公頃6.34公頃24主要道路和主要景觀次級道路和分散景觀次級道路和分散景觀次級道路和分散景觀合計37.38公頃41.5公頃43.5公頃44.34公頃33.28公頃2006）營銷銷推廣思思路銷售目標(biāo)標(biāo)全盤銷售售目標(biāo)分分解：一期2004年年4月-2005年10月37.38公頃二期2005年年8月-2006年12月41.5公公頃三期2006年年10月月-2007年年10月月43.5公頃四期2007年年8月-2008年9月44.34公公頃五期2008年年8月-2009年9月33.28公公頃起步區(qū)銷銷售目標(biāo)標(biāo)：一期住宅宅24.72萬萬平方米米?？墒凵虡I(yè)業(yè)6萬平平方米：：商業(yè)街街3萬平方方米大型超市市2萬平平方米大型餐飲飲1萬平平方米銷售周期期：2004年年5月———2005年年10月月銷售目標(biāo)標(biāo)：2004年年合合同6億回款5.7億開盤銷售售目標(biāo)：：合合同2億億回款1.3億推廣策略略確立重點點區(qū)域推推廣結(jié)合合廣泛市市場宣傳傳的推廣廣思路，，以針對對性的營營銷活動動結(jié)合軟軟、硬廣廣告宣傳傳，配合合銷售進進度在不不同銷售售節(jié)點做做集中的的密集宣宣傳。使使項目知知名度短短期內(nèi)達達到一定定的社會會影響力力，同時時在目標(biāo)標(biāo)客戶群群中引起起轟動。。在項目目前期完完成銷售售設(shè)定的的目標(biāo)。。營銷策略略1、階段性策策略預(yù)熱期：：預(yù)告告項目特特點，提提醒客戶戶注意，，暫緩其其購買行行為，吸吸引其等等待項目目推出。。內(nèi)部認(rèn)購購期：全全方位介介紹項目目，結(jié)合合現(xiàn)場展展示，以以項目的的競爭優(yōu)優(yōu)勢及具具體銷售售措施令令消費者者產(chǎn)生購購買行動動。正式發(fā)售售期：各各種銷售售措施組組合刺激激市場，，多種銷銷售渠道道共同對對目標(biāo)市市場發(fā)動動再次進進攻。強銷期：：開辟新新的銷售售渠道，，全新概概念的現(xiàn)現(xiàn)場展示示，最大大限度的的創(chuàng)造人人潮，讓讓項目家家喻戶曉曉。在不同階階段，結(jié)結(jié)合推出出的產(chǎn)品品類型，，瞄準(zhǔn)目目標(biāo)客戶戶群，結(jié)結(jié)合相應(yīng)應(yīng)銷售政政策，促促使其購購買。2、促銷手手段及實實施步驟驟開盤前：：分三次次派籌首次派籌籌：3月月14日日-3月月31日日，發(fā)放放150張卡，，限時限限量售卡卡，規(guī)定定優(yōu)惠幅幅度，制制造緊迫迫感，引引起市場場關(guān)注。。二次派籌籌：4月月10日日，發(fā)放放250張卡，，限量不不限時，，優(yōu)惠幅幅度較前前次有所所減少。。三次派籌籌：5月月1日，，發(fā)放200張張卡，限限量不限限時，優(yōu)優(yōu)惠幅度度再次減減少。5月15日開始始轉(zhuǎn)協(xié)議議、簽合合同。5月29日開盤盤，售價價上調(diào)，，開盤優(yōu)優(yōu)惠措施施。進入正常常銷售周周期，每每月結(jié)合合推出的的樓盤，，進行階階段性宣宣傳，舉舉辦SP活動，出出臺針對對性措施施，保持持市場熱熱度，促促進目標(biāo)標(biāo)客群的的購買。?？蛻舳ㄎ晃豁椖块_發(fā)發(fā)初期，，將主要要面對塘塘沽區(qū)內(nèi)內(nèi)、項目目周邊的的固有客客戶，主主要集中中在塘沽沽區(qū)內(nèi)進進行住房房改善的的一般市市民；項目開發(fā)發(fā)中期，，將大量量的面對對更廣泛泛的濱海海地區(qū)客客戶，其其中港口口、石油油、開發(fā)發(fā)區(qū)等區(qū)區(qū)域的客客戶將成成為主力力客群；；由于萊茵茵春天項項目后期期漲幅較較大，有有一些客客戶一直直在關(guān)注注新河項項目的推推進，包包括萊茵茵春天老老客戶的的重復(fù)購購買，這這兩部分分將是很很大一批批客戶群群體；在保稅區(qū)區(qū)、開發(fā)發(fā)區(qū)工作作，居住住在市里里的高薪薪鐘擺式式人群；；項目開發(fā)發(fā)后期，，隨項目目影響力力的逐步步加強，，項目功功能的不不斷完善善，客戶戶范圍將將逐漸擴擴大到整整個濱海海新區(qū)和和京津地地區(qū)。結(jié)合目標(biāo)標(biāo)客戶群群分布區(qū)區(qū)域，進進一步完完善連鎖鎖店布點點，在連連鎖店放放置沙盤盤和項目目資料。。通過連連鎖店完完成對塘塘沽區(qū)域域市場覆覆蓋。通過現(xiàn)有有塘沽區(qū)區(qū)購買萊萊茵春天天客戶傳傳播新河河項目信信息，擴擴大項目目在目標(biāo)標(biāo)客戶群群中的影影響力。。在市內(nèi)設(shè)設(shè)置銷售售中心，，作為新新河項目目市區(qū)展展示的窗窗口，利利用項目目較高的的性價比比吸引市市區(qū)客戶戶。在天津市市內(nèi)各區(qū)區(qū)、北京京市重點點區(qū)域選選擇示范范店，作作為在市市區(qū)的宣宣傳觸角角，展示示項目形形象，擴擴大項目目知名度度，增強強項目影影響力。。實現(xiàn)項項目的跨跨區(qū)域營營銷。同同時各示示范店結(jié)結(jié)合項目目階段性性大型展展示活動動，負(fù)責(zé)責(zé)各區(qū)域域的客源源組織工工作。使使各區(qū)域域客戶能能不斷到到訪，親親身感受受社區(qū)的的氛圍。?？蛻羟赖澜鉀Q方方案商業(yè)銷售售思路開發(fā)思路路：1）借鑒鑒目前行行業(yè)內(nèi)““商業(yè)地地產(chǎn)”模模式的經(jīng)經(jīng)驗和教教訓(xùn)，為為商家搭搭建可持持續(xù)經(jīng)營營、發(fā)展展的平臺臺。2）建立立形成新新型商業(yè)業(yè)經(jīng)營管管理模式式。3）引領(lǐng)領(lǐng)地區(qū)商商業(yè)潮流流，填補補區(qū)域市市場空白白，通過過公建項項目的開開發(fā)，加加強整個個項目的的競爭力力、影響響力，成成為整個個項目有有持續(xù)效效應(yīng)的黃黃金點銷售思路路：1）開盤盤——項項目入住住階段進行商業(yè)業(yè)街發(fā)售售，通過過對業(yè)態(tài)態(tài)的控制制，使商商業(yè)街達達到營造造獨特品品位，提提升地塊塊價值，，聚集旺旺盛人氣氣的效果果。在商商家的選選擇上，，注重品位位與個性性，形成成與項目目相匹配配的情調(diào)調(diào)商業(yè)氛氛圍。通通過商業(yè)業(yè)街的經(jīng)經(jīng)營與景景觀湖、、體育館館的開放放，形成成區(qū)域市市場購物物、休閑閑的新景景點。能能快速增增強項目目影響力力，引發(fā)發(fā)市場關(guān)關(guān)注，吸吸引目標(biāo)標(biāo)客戶視視線，對對住宅的的銷售產(chǎn)產(chǎn)生極大大推動作作用。在此階段段，同時時做好大大型餐飲飲、大型型超市的的前期招招商工作作。待時時機成熟熟，進行行引進。。2）項目目入住———清盤盤階段隨著入住住客戶的的不斷增增加，區(qū)區(qū)域市場場的消費費能力不不斷增強強，此時時引入國國內(nèi)外知知名超市市和餐飲飲業(yè)，一一方面滿滿足區(qū)域域內(nèi)客戶戶的需求求，另一一方面，，作為該該行業(yè)在在濱海地地區(qū)的旗旗艦店，，吸引更更多客源源光顧，，為經(jīng)營營者帶來來豐厚的的利潤，，同時也也為項目目創(chuàng)造更更大的社社會影響響。五、經(jīng)濟濟效益分分析及資資金解決決方案起步區(qū)項項目成本本說明起步區(qū)住住宅類平平均直接接成本為為2120.83元/平米，，可售類類公建平平均直接接成本2841.96元/平平米，總總平均直直接成本本2265.77元/平米。。由于新新河項目目整體規(guī)規(guī)劃中非非經(jīng)營性性公建占占有相當(dāng)當(dāng)比例（（起步區(qū)區(qū)只包含含一部分分），需需要將其其分?jǐn)偟降叫潞涌偪偟目墒凼勖娣e中中。分?jǐn)倲偤箜椖磕棵科矫酌卓墒勖婷娣e將增增加直接接成本155元元。即起起步區(qū)住住宅類平平均直接接成本將將上升為為2275.83元/平米，，可售類類公建平平均直接接成本將將上升為為2996.96元/平米，，總平均均直接成成本上升升為2420.77元元/平米米。經(jīng)測算，，起步區(qū)區(qū)預(yù)算總總直接成成本支出出為72310.60萬元，，其中土土地費（（不包含含小配套套費）15231.56萬元元，前期期費用3501.78萬元，，工程費費用32151.95萬元，，配套費費用19393.31萬元，，資金成成本2032萬萬元。土地費用用說明新河項目目整體土土地費包包括補償償費、出出讓金和和大配套套費在內(nèi)內(nèi)約為8億元，，其中拆拆遷補償償4億元元，土地地出讓金金2億元元，大配配套費2億元。。目前，，已經(jīng)通通過融資資形式支支付整體體拆遷補補償費用用2億元元，另2億元拆拆遷費在在2003年底底前付清清。起步步區(qū)的土土地出讓讓金計劃劃將在11月份份左右支支付，大大約為4300萬元，，也需要要通過融融資或其其他項目目的資金金支持來來解決。。銷售費用用計劃新河項目目整體銷銷售費用用預(yù)計為為8000萬元，以以總體可可售面積積計算平平米銷售售費用為為50元。為了了使起步步區(qū)的銷銷售推廣廣達到轟轟動效應(yīng)應(yīng)，推廣廣活動中中不會僅僅僅圍繞繞起步區(qū)區(qū)，勢必必會針對對新河整整體進行行宣傳策策劃，從從而使得得銷售費費用前期期投入偏偏大，相相對影響響后期投投入減少少，在金金額的時時間分布布上呈前前高后低低。預(yù)計截至至起步區(qū)區(qū)清盤將將發(fā)生銷銷售費用用2000萬元，相相對起步步區(qū)可售售面積計計算的銷銷售費用用為67元/平米。銷售價格格銷售進度度計劃2004年5月開盤，，2005年10月清盤，，銷售周周期18個月。利潤分析析按照住宅宅類平均均售價2834元/平平米、可可售類公公建平均均售價5400元/平平米測算算，預(yù)計計住宅類類可實現(xiàn)現(xiàn)毛利13327萬元元，可售售類公建建可實現(xiàn)現(xiàn)毛利14432萬元元，毛利利率分別別為20%和45%，，起步區(qū)區(qū)總體毛毛利為22158萬元元，總體體毛利率率為28%扣除稅金金（本次次分析未未考慮稅稅收返還還）、銷銷售和管管理費用用合計7680萬元，，項目預(yù)預(yù)計總體體稅前利利潤為20080萬元元，項目目總體銷銷售利潤潤率為20%，，稅后凈凈收益13453萬元元。項目目投資（（包含稅稅費）回回報率為為17%。現(xiàn)金流量分分析截至8月份已支付付新河整體體拆遷費2億元，且后后期支付剩剩余拆遷費費用和其他他土地費用用的準(zhǔn)確時時間、順序序不好預(yù)計計，而除起起步區(qū)外新新河后續(xù)開開發(fā)規(guī)劃尚尚處于研發(fā)發(fā)階段，也也不能合理理、準(zhǔn)確預(yù)預(yù)計土地成成本中各項項內(nèi)容在各各開發(fā)階段段的分?jǐn)倲?shù)數(shù)額，所以以本次起步步區(qū)現(xiàn)金流流量分析的的一個假設(shè)設(shè)即保守的的認(rèn)為新河河起步區(qū)的的土地成本本已一次性性付齊，多多付款部分分及后續(xù)付付款均視為為支付后期期土地成本本，不在起起步區(qū)的現(xiàn)現(xiàn)金流量中中反映。根據(jù)對銷售售回款和工工程款、銷銷售費用等等收支進度度的預(yù)計，，起步區(qū)項項目獲得穩(wěn)穩(wěn)定的正現(xiàn)現(xiàn)金流的時時間大約在在2005年5月份。從支支付項目拆拆遷款開始始（2003年8月）計算的的資金平衡衡時間為20個月。資金解決方方案規(guī)模宏大，，開發(fā)周期期漫長，全全部土地的的及早獲取取可以大大大降低項目目總體海量量投入的風(fēng)風(fēng)險。而短短期內(nèi)獲取取全部土地地需要資金金的集中支支持。在這這一點上我我們可以做做到基本不不需集團提提供資金支支持，通過過滾動融資資形式解決決巨大資金金缺口，并并且已經(jīng)在在具體運作作過程中。。具具體計劃劃為：首首先在2003年底底之前通過過從塘沽城城市建設(shè)投投資公司及及塘沽區(qū)規(guī)規(guī)劃局融資資4億元付付清全部拆拆遷款，并并利用置地地公司暨有有現(xiàn)金4300萬元元摘牌，起起步區(qū)土地地款2003年年8月已通通過此方式式支付2億億元拆遷費費用。2004年年1~2月月通過從塘塘沽區(qū)規(guī)劃劃局融資1億元，并并利用公司司周轉(zhuǎn)資金金7000萬元即可可摘牌付齊齊剩余全部部地塊的土土地款1.57億元元。預(yù)計利利用此地塊塊土地證可可長期融資資2.36億元（2年或以上上），除補補齊7000萬元周周轉(zhuǎn)資金外外可支持項項目開盤前前的工程支支出并維持持正的資金金流。2004年8月底前，，利用項目目本身回款款支付本身身工程款后后的凈資金金流即可輕輕松償付2003年年8月融資資的2億元元，另外還還可通過起起步區(qū)土地地及地上建建筑物抵押押再融資1.65億億元。從2004年到2005年，，用起步區(qū)區(qū)回款可陸陸續(xù)償還拆拆遷及土地地的融資款款4.65億元，除除支付項目目支出外保保持2億元元左右的正正資金流量量。這2億億元即可支支持2005年新河河后期開發(fā)發(fā)開盤前的的資金需求求。這還未未考慮利用用項目剩余余地上建筑筑物再抵押押融入資金金。剩剩余融融資款2.36億元元即可用后后期回款償償還。預(yù)計計從2006年第二二季度起，，新河項目目各期即可可開始通過過回款和建建筑物抵押押為其他項項目的獲取取、開發(fā)提提供穩(wěn)定的的現(xiàn)金流支支持。綜上分析不不難看出，，僅僅利用用置地公司司4300萬元的前前期資金投投入和7000萬元元的周轉(zhuǎn)資資金，完全全依靠土地地運作方式式的創(chuàng)新，，新河大盤盤就可以順順利啟動了了。謝謝大家??！9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/20226:57:02AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Saturday,December24,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。24十十二月20222022/12/242022/12/242022/12/2415、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月222022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202216、行動出成果果，工作出財財富。。2022/12/242022/12/2424December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/249、沒有失敗，，只有暫