房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程講解課件

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程1房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程1CONTENTS目錄項(xiàng)目決策階段01前期準(zhǔn)備階段02工程建設(shè)階段03項(xiàng)目銷售階段04交付使用階段052CONTENTS目錄項(xiàng)目決策階段01前期準(zhǔn)備階段02工程建從開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個(gè)階段，即可行性研究和項(xiàng)目決策階段、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、銷售階段和交付使用階段。概述3從開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)第一章：項(xiàng)目決策階段4第一章：項(xiàng)目決策階段4項(xiàng)目決策階段

產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)董事會(huì)（企業(yè)主）批準(zhǔn)初步立項(xiàng)后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究中心（策劃部）進(jìn)行可行性研究。5項(xiàng)目決策階段

產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)董事會(huì)（企業(yè)主）批可行性研究根本目的：

實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。主要內(nèi)容：(1)項(xiàng)目概況；(2)開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及動(dòng)遷安置；(3)市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定；(4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù)；(5)資源供給及資本運(yùn)作方案；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；(7)項(xiàng)目開發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究；(8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；(9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析；(10)結(jié)論及建議。6可行性研究根本目的：6可行性研究成員知識(shí)組成經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)專家建筑工程專家財(cái)會(huì)師及律師市場(chǎng)分析專家7可行性研究成員知識(shí)組成經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)專家建筑工財(cái)會(huì)師市場(chǎng)分析專可行性研究的工作階段階段一投資機(jī)會(huì)研究該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目主要是土地進(jìn)行初步摸底和意向性談判，并對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。階段二初步可行性研究亦稱“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。階段三詳細(xì)可行性研究即通常所說(shuō)的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。8可行性研究的工作階段階段一該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目主要可行性研究的步驟集團(tuán)公司董事會(huì)通過(guò)，批準(zhǔn)正式立項(xiàng)，項(xiàng)目進(jìn)入前期開發(fā)階段。(1)項(xiàng)目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會(huì)立項(xiàng);(2)調(diào)查研究;(3)方案選擇與優(yōu)化;(4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià);(5)編制可行性研究報(bào)告。9可行性研究的步驟(1)項(xiàng)目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會(huì)立項(xiàng)第二章：前期準(zhǔn)備階段一、獲取土地使用權(quán)二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》三、規(guī)劃設(shè)計(jì)

四、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，

確定勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工隊(duì)伍。五、申辦《施工許可證》六、招標(biāo)10第二章：前期準(zhǔn)備階段一、獲取土地使用權(quán)10一、獲取土地使用權(quán)前期準(zhǔn)備階段11一、獲取土地使用權(quán)前期準(zhǔn)備階段11獲取土地使用權(quán)1、通過(guò)行政劃撥方式取得；2、舊城改造取得中標(biāo)地塊國(guó)有土地使用權(quán)；3、轉(zhuǎn)讓取得；4、出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）；5、聯(lián)合開發(fā)并報(bào)有關(guān)主管部門立項(xiàng)、審批后取得；6、通過(guò)司法裁決取得；7、通過(guò)兼并、收購(gòu)等股權(quán)重組方式取得。開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式12獲取土地使用權(quán)1、通過(guò)行政劃撥方式取得；開發(fā)商獲取土地使用權(quán)土地使用權(quán)有償出讓的方式：

出讓方式是指政府作為國(guó)有土地的代表以什么形式或程序?qū)?guó)有土地使用權(quán)出讓與土地使用者。按照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。獲取土地使用權(quán)開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序13土地使用權(quán)有償出讓的方式：獲取土地使用權(quán)開發(fā)商獲取土地使用權(quán)協(xié)議出讓

指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國(guó)有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國(guó)有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對(duì)一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。招標(biāo)出讓

指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人以書面投標(biāo)形式，競(jìng)投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。拍賣

又稱競(jìng)投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場(chǎng)，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價(jià)競(jìng)投，按“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。依照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設(shè)用地凡屬于營(yíng)利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂(lè)等用途的，必須通過(guò)市土地交易中心掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，并取得《成交確認(rèn)書》，然后簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。獲取土地使用權(quán)14協(xié)議出讓獲取土地使用權(quán)14

開發(fā)商取得《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報(bào)建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時(shí)應(yīng)提交以下資料并送至土地主管部門：1、《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉(zhuǎn)讓批文；2、開發(fā)商營(yíng)業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；3、屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》；屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料。4、1：2000地形圖2份；5、加蓋了“權(quán)屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份6、地上附著物權(quán)屬證明；7、土地登記申請(qǐng)書；8、土地登記法人代表證明和身份證明；9、土地登記委托書。獲取土地使用權(quán)15開發(fā)商取得《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管獲取土地使用權(quán)（1）土地使用權(quán)出讓地管理部門負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批工作，遠(yuǎn)郊區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理不足10畝土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批工作。（2）土地使用權(quán)劃撥房地局負(fù)責(zé)辦理10畝以上（含10畝）的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理10畝以下的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。（3）征用土地征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門審核后報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批準(zhǔn)。征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區(qū)（縣）人民政府批準(zhǔn)。（4）地價(jià)評(píng)估市房地局負(fù)責(zé)城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的地價(jià)評(píng)估工作及評(píng)估報(bào)告的審查、地價(jià)審核和報(bào)批工作。16獲取土地使用權(quán)（1）土地使用權(quán)出讓16獲取土地使用權(quán)用地者見到招標(biāo)公告后到指定地點(diǎn)索取招標(biāo)文件。用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。用地者進(jìn)行投資分析。到指定地點(diǎn)辦理投資登記，提交企業(yè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標(biāo)保證金。用地者填寫投標(biāo)書送達(dá)指定方進(jìn)行投標(biāo)。收到中標(biāo)通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。按合同的約定支付余款。付清40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)后向市或區(qū)、縣房地局申請(qǐng)正式國(guó)有土地使用證。招標(biāo)受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)程序：17獲取土地使用權(quán)用地者見到招標(biāo)公告后到指定地點(diǎn)索取招標(biāo)文件。招獲取土地使用權(quán)用地者見到拍賣公告到指定地點(diǎn)索取拍賣文件。用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。用地者進(jìn)行投資分析。到指定地點(diǎn)辦理競(jìng)投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競(jìng)投保證金。用地者到指定地點(diǎn)領(lǐng)取競(jìng)叫牌。用地者在規(guī)定時(shí)間、指定地點(diǎn)到拍賣現(xiàn)場(chǎng)參加競(jìng)投。企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。按合同的約定支付余款。付清40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國(guó)有土地使用證。拍賣受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)程序：18獲取土地使用權(quán)用地者見到拍賣公告到指定地點(diǎn)索取拍賣文件。拍賣獲取土地使用權(quán)

屬經(jīng)營(yíng)性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過(guò)招標(biāo)、掛牌、競(jìng)買或協(xié)議出讓程序取得《成交確認(rèn)書》。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進(jìn)行土地登記，取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》。19獲取土地使用權(quán)屬經(jīng)營(yíng)性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過(guò)招二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》前期準(zhǔn)備階段20二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》前期準(zhǔn)備階段20征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》拆遷城市房屋拆遷是對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展需要的部分進(jìn)行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。21征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》拆遷城市房屋拆遷是征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》政府組織拆遷主要指通過(guò)批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷。這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請(qǐng)拆遷許可證。拆遷人自行拆遷拆遷人委托拆遷適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗(yàn)時(shí)委托專門從事房屋拆遷工作的單位進(jìn)行。拆遷方式22征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》政府組織拆遷主要指通過(guò)征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》房屋拆建，如危舊房改造；010203城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造；環(huán)境治理，如擴(kuò)展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項(xiàng)目的前期工作階段。拆遷的主要內(nèi)容包括：23征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》房屋拆建，如危舊房改造征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》申辦拆遷許可證應(yīng)提交的申報(bào)資料：填寫《城市房屋拆遷申請(qǐng)表》一式五份；建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書）拆遷代辦單位和評(píng)估機(jī)構(gòu)資料。拆遷安置計(jì)劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補(bǔ)償資金來(lái)源及預(yù)算資金額度）有關(guān)金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。24征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》申辦拆遷許可證應(yīng)提交的征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》

根據(jù)《市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》的規(guī)定，房屋拆遷管理部門在收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)審查完畢。符合條件的，依法收取拆遷管理費(fèi)（住宅為7元/平方米，非住宅為3元/平方米），頒發(fā)房屋拆遷許可證。開發(fā)商取得《房屋拆遷許可證》后，即可組織拆遷，并與拆遷人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議。安置補(bǔ)償共有三種方式，一是貨幣安置，二是現(xiàn)房安置，三是就地或異地還建。拆遷完畢后，申請(qǐng)拆遷驗(yàn)收，取得《房屋拆遷驗(yàn)收合格證》。25征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》根據(jù)《三、規(guī)劃設(shè)計(jì)前期準(zhǔn)備階段26三、規(guī)劃設(shè)計(jì)前期準(zhǔn)備階段26規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設(shè)計(jì)方案、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證27規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容有：27規(guī)劃設(shè)計(jì)在已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國(guó)有土地范圍，項(xiàng)目規(guī)劃申報(bào)的基本步驟是：在項(xiàng)目建議書報(bào)批或可行性研究報(bào)告編制之前，開發(fā)商要向規(guī)劃局申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)，規(guī)劃管理部門應(yīng)在要點(diǎn)通知書中對(duì)批復(fù)時(shí)的參考依據(jù)；在項(xiàng)目建議書批復(fù)后，開發(fā)商應(yīng)向規(guī)劃局申報(bào)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)，即向申請(qǐng)單位下發(fā)選址規(guī)劃意見通知書，對(duì)項(xiàng)目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細(xì)的意見，并須同時(shí)下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，是項(xiàng)目選址后，由建設(shè)單位申請(qǐng)，規(guī)劃部門下達(dá)的委托設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的依據(jù)性文件。開發(fā)商在完成方案設(shè)計(jì)后，須向規(guī)劃部門提出審定申請(qǐng)；通過(guò)審定的設(shè)計(jì)方案，是編制初步設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù)，也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備條件；開發(fā)商依據(jù)審定的設(shè)計(jì)方案通知書和可行性研究報(bào)告批復(fù)，并在規(guī)劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關(guān)用地及拆遷安置的意見后，應(yīng)向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權(quán)的必備文件；申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是在項(xiàng)目列入年度正式計(jì)劃后，申請(qǐng)辦理開工手續(xù)之前，需進(jìn)行的驗(yàn)證工程建設(shè)符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證申辦開工的必備文件。28規(guī)劃設(shè)計(jì)在已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國(guó)有土地范圍，項(xiàng)目規(guī)劃申報(bào)的基本步規(guī)劃設(shè)計(jì)

進(jìn)行營(yíng)利性的房地產(chǎn)開發(fā)，必須取得國(guó)有土地使用權(quán)才能進(jìn)行。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地一級(jí)市場(chǎng)取得方式有兩種：即出讓和劃撥。通過(guò)出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國(guó)有土地使用權(quán)證。通過(guò)劃撥取得地使用權(quán)的臨時(shí)證件是建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書。29規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行營(yíng)利性的房地產(chǎn)開發(fā)，必須取得國(guó)有土規(guī)劃設(shè)計(jì)一、申辦項(xiàng)目選址定點(diǎn)，取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。并取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》的附件。30規(guī)劃設(shè)計(jì)一、申辦項(xiàng)目選址定點(diǎn)，取得《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)（土地使用）條件1、建設(shè)項(xiàng)目選址申請(qǐng)

城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展策略、城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等各級(jí)規(guī)劃，按照國(guó)家《城市規(guī)劃法》、《建設(shè)項(xiàng)目選址規(guī)劃管理辦法》等，考慮建設(shè)項(xiàng)目的要求，在規(guī)定期限內(nèi)提出規(guī)劃方面的初審意見和選址意見。此后，由城市規(guī)劃行政主管部門會(huì)同土地管理部門并征求項(xiàng)目所涉及到的有關(guān)部門的意見，對(duì)初審意見及其選址提出復(fù)審意見，對(duì)于同意的項(xiàng)目報(bào)政府審批后，在規(guī)定的審批期限內(nèi)核發(fā)項(xiàng)目選址意見書。建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的主要內(nèi)容應(yīng)包括：建設(shè)項(xiàng)目的基本情況和建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃選址的主要依據(jù)。31規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)（土地使用）條件31規(guī)劃設(shè)計(jì)2、申辦建設(shè)用地規(guī)劃

城市建設(shè)用地規(guī)劃管理的基本是依據(jù)城市規(guī)劃確定的不同地段的土地使用性質(zhì)和總體布局，決定建設(shè)工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿足建設(shè)項(xiàng)目功能和使用要求的前提下，如何經(jīng)濟(jì)、合理地使用土地。城市規(guī)劃行政主管部門對(duì)城市用地進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃管理，實(shí)行嚴(yán)格的規(guī)劃控制是實(shí)施城市規(guī)劃的基本保證。32規(guī)劃設(shè)計(jì)2、申辦建設(shè)用地規(guī)劃32規(guī)劃設(shè)計(jì)3、委托設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，送審設(shè)計(jì)方案。申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)：

規(guī)劃要點(diǎn)是計(jì)劃立項(xiàng)或建設(shè)工程可行性研究的規(guī)劃基本依據(jù)。計(jì)劃部門可以要求開發(fā)單位初始規(guī)劃部門對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目的意見，再行決定對(duì)可行性研究報(bào)告的批復(fù)。當(dāng)建設(shè)單位完成計(jì)劃報(bào)批手續(xù)之后，應(yīng)到規(guī)劃部門申報(bào)選址定點(diǎn)，以獲取選址規(guī)劃意見通知書申報(bào)選址定點(diǎn)。33規(guī)劃設(shè)計(jì)3、委托設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，送審設(shè)計(jì)方案。33規(guī)劃設(shè)計(jì)辦理上述“一書一證”時(shí)，需提交以下申報(bào)資料：1）建設(shè)用地申請(qǐng)；2）房地產(chǎn)開發(fā)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；3）土地使用證或土地權(quán)屬證明；4）1：2000地形圖。34規(guī)劃設(shè)計(jì)辦理上述“一書一證”時(shí)，需提交以下申報(bào)資料：34規(guī)劃設(shè)計(jì)開發(fā)商取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，即可同步到下列地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)：建管處辦理規(guī)劃方案報(bào)建手續(xù)，取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；到耕保處辦理土地征用、轉(zhuǎn)用手續(xù)，取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。到土地利用處辦理土地出讓合同或劃撥手續(xù)，簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或取得《建設(shè)用地劃撥決定書》。到地籍處辦理《國(guó)有土地使用權(quán)證》；到拆遷處辦理《拆遷許可證》；35規(guī)劃設(shè)計(jì)開發(fā)商取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》及《建設(shè)用地規(guī)劃許可規(guī)劃設(shè)計(jì)二、持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請(qǐng)建筑方案報(bào)建，取得建筑核位紅線圖和施工圖。36規(guī)劃設(shè)計(jì)二、持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到建管處申規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑方案報(bào)建分兩階段：1）規(guī)劃方案審批階段，取得《規(guī)劃建筑方案批準(zhǔn)意見書》。

在此階段需要提供的資料為：A、1：2000地形圖1份；B、1：500地形圖1份（附道路紅線及光盤）；

C、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃建筑方案圖紙1套及光盤（大型項(xiàng)目需提供2-3個(gè)不同設(shè)計(jì)單位的規(guī)劃方案及光盤）；D、“一書一證”及其附件（規(guī)劃設(shè)計(jì)使用條件和規(guī)劃用地范圍線）。37規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑方案報(bào)建分兩階段：37規(guī)劃設(shè)計(jì)2）施工圖核準(zhǔn)階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。

在此階段需要提供的資料為：A、土地證復(fù)印件或宗地圖或《出讓合同》或《劃撥決定書》；B、公安、消防、審圖辦、人防、供水、供電、城管、交管、通信管線、抗震、環(huán)衛(wèi)、燃?xì)狻@林、

等部門審查意見或回執(zhí)；C、施工圖3份及光盤。38規(guī)劃設(shè)計(jì)2）施工圖核準(zhǔn)階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3規(guī)劃設(shè)計(jì)三、申辦建設(shè)工程紅線定位與驗(yàn)線，取得建筑核位紅線圖。紅線定位包括建筑紅線定位和市政紅線定位。流程是先紅線定位，再驗(yàn)線。紅線定位工作完成后，當(dāng)建筑物施工至正負(fù)零或市政管線埋設(shè)溝槽覆土前，建設(shè)單位應(yīng)申請(qǐng)紅線驗(yàn)線。39規(guī)劃設(shè)計(jì)三、申辦建設(shè)工程紅線定位與驗(yàn)線，取得建規(guī)劃設(shè)計(jì)辦理紅線定位時(shí)應(yīng)提交以下資料原件：建筑紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、建筑施工圖，以及建筑紅線放線通知單。建筑試放紅線：紅線圖、建筑總平面圖或建筑施工圖、試放紅線通知單。市政紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。若所放紅線與規(guī)劃道路或其它預(yù)留規(guī)劃控制范圍相關(guān)，建設(shè)單位還須到市級(jí)規(guī)劃部門提取道路坐標(biāo)及其它相關(guān)數(shù)據(jù)。40規(guī)劃設(shè)計(jì)辦理紅線定位時(shí)應(yīng)提交以下資料原件：40規(guī)劃設(shè)計(jì)四、申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》，辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理《施工許可證》。建設(shè)工程施工至正負(fù)零時(shí)，持通知書等相關(guān)資料申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。持建筑紅線圖到城管部門固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費(fèi)。

41規(guī)劃設(shè)計(jì)四、申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》，辦規(guī)劃設(shè)計(jì)申報(bào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》應(yīng)提交以下資料：國(guó)有土地使用權(quán)證；城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收據(jù)；人防費(fèi)收據(jù)；《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》申請(qǐng)表；投資許可證；經(jīng)放線的《紅線定位冊(cè)》正本。42規(guī)劃設(shè)計(jì)申報(bào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》應(yīng)提交以下資料：42規(guī)劃設(shè)計(jì)五、申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。申辦完畢后開發(fā)商持《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》至建管部門辦理建設(shè)工程正負(fù)零以上部分相關(guān)施工手續(xù)；建設(shè)工程竣工后3個(gè)月內(nèi)，開發(fā)商持竣工圖申辦《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》。43規(guī)劃設(shè)計(jì)五、申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。申辦完規(guī)劃設(shè)計(jì)申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時(shí)提交以下資料：《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》；經(jīng)正負(fù)零驗(yàn)線、蓋章的《紅線定位冊(cè)》副本；經(jīng)正負(fù)零驗(yàn)線、蓋章的《核位紅線圖》；垃圾處理費(fèi)聯(lián)系單。44規(guī)劃設(shè)計(jì)申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時(shí)提交以下資料：44規(guī)劃設(shè)計(jì)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》出現(xiàn)變更事由時(shí)，提交以下資料辦理：變更申請(qǐng)；工商部門更名通知、變更后的工商執(zhí)照；開發(fā)商資質(zhì)證明；土地變更批復(fù)；變更后的土地使用證；（土地批租費(fèi)、使用費(fèi)）收據(jù)；原建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建筑紅線圖；抵押權(quán)人同意變更的意見（辦理了在建工程抵押的）；法院裁決項(xiàng)目還應(yīng)提交判決書。45規(guī)劃設(shè)計(jì)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》出現(xiàn)變更事由時(shí)，提交以下資料辦四、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工隊(duì)伍。前期準(zhǔn)備階段46四、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工隊(duì)伍項(xiàng)目報(bào)建總流程：

建設(shè)工程交易中心依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，按照省人民政府的規(guī)定執(zhí)行。施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在50萬(wàn)元人民幣以上或建筑面積達(dá)到1000㎡

的建設(shè)工程新建、擴(kuò)建和改建的建筑的建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)。工程建設(shè)項(xiàng)目必須在發(fā)包前,由建設(shè)單位或其委托代理機(jī)構(gòu)到相關(guān)交易中心進(jìn)行報(bào)建。應(yīng)當(dāng)報(bào)建而未報(bào)建的工程項(xiàng)目，不得進(jìn)行招投標(biāo)。47建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工隊(duì)伍報(bào)建時(shí)須交驗(yàn)工程建設(shè)項(xiàng)目以下文書：立項(xiàng)的批準(zhǔn)文件、銀行出具該工程項(xiàng)目資信證明、經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地證明和規(guī)劃審批文件等。工程建設(shè)項(xiàng)目的報(bào)建內(nèi)容主要包括：工程名稱、建設(shè)地點(diǎn)、投資規(guī)模、資金來(lái)源、當(dāng)年投資額度、工程規(guī)模、擬開工與竣工日期、發(fā)包方式、工程籌建情況。48建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工隊(duì)伍工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建程序：建設(shè)單位或其委托的代理機(jī)構(gòu)到建設(shè)工程交易中心（建設(shè)局）領(lǐng)取《工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建表》。按報(bào)建表的內(nèi)容如實(shí)填寫,蓋上項(xiàng)目法人公章后報(bào)送建設(shè)局。工程建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批文、資信證明、建設(shè)用地證明、規(guī)劃審批文件、施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書連同報(bào)建表同時(shí)提交。屬于試樁建設(shè)工程項(xiàng)目,須辦理試樁登記手續(xù)。工程建設(shè)項(xiàng)目的投資和建設(shè)規(guī)模發(fā)生變化時(shí),建設(shè)單位或其委托代理機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)到市交易中心進(jìn)行補(bǔ)充登記o籌建負(fù)責(zé)人變更時(shí),應(yīng)辦理變更手續(xù)。49建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工隊(duì)伍1、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記工作內(nèi)容：填報(bào)《建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建表》需帶下列資料：（1）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；（2）建設(shè)工程項(xiàng)目土地使用合法證明文件；（3）施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書；（4）資金證明（銀行出具的六聯(lián)單或?qū)徲?jì)報(bào)告）；（5）私營(yíng)、民營(yíng)、合資項(xiàng)目必須出具合法證明文件。報(bào)建信息管理：（1）、建設(shè)局核實(shí)報(bào)建資料，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘踏（7個(gè)工作日內(nèi)）；（2）、將報(bào)建信息轉(zhuǎn)至各有關(guān)管理機(jī)構(gòu)。50建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工隊(duì)伍2、審核“一費(fèi)制”收費(fèi)認(rèn)定表、核發(fā)繳款通知填報(bào)《建設(shè)工程“一費(fèi)制”收費(fèi)認(rèn)定表》按下列程序辦理在報(bào)建臺(tái)領(lǐng)取收費(fèi)認(rèn)定表（共兩份）；到各執(zhí)收?qǐng)?zhí)罰單位辦事“窗口”辦理繳費(fèi)認(rèn)定手續(xù)；應(yīng)繳費(fèi)用從工程報(bào)建開始20日內(nèi)憑建設(shè)局（咨詢臺(tái)）開具的《市行政事業(yè)性收費(fèi)、基金繳款通知書》到代理銀行專柜辦理繳款手續(xù)。其它以中標(biāo)價(jià)為計(jì)算基數(shù)的繳費(fèi)項(xiàng)目，在招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)對(duì)招標(biāo)投標(biāo)情況書面報(bào)告核準(zhǔn)前按上述程序辦理。51建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工隊(duì)伍3、投標(biāo)申請(qǐng)人投標(biāo)報(bào)名（1）投標(biāo)報(bào)名、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)的依據(jù)資料：a、投標(biāo)申請(qǐng)人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；b、資質(zhì)證書；c、投標(biāo)申請(qǐng)人信譽(yù)檔案資料；d、項(xiàng)目經(jīng)理有關(guān)資料；e、業(yè)績(jī)及其它與投標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的資料。（2）網(wǎng)上投標(biāo)報(bào)名52建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工隊(duì)伍4、招標(biāo)人根據(jù)工程需要對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人資格預(yù)審工作內(nèi)容：招標(biāo)人根據(jù)工程需要對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人投標(biāo)資格預(yù)審的，應(yīng)按已發(fā)布公告的內(nèi)容和要求對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人進(jìn)行資格預(yù)審；投標(biāo)申請(qǐng)人到建設(shè)局領(lǐng)取資審?fù)ㄖ獣唾?gòu)買資格預(yù)審格式文件；招標(biāo)人采用對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人資格預(yù)審的，凡預(yù)審合格者少于7家的，應(yīng)重新發(fā)布招標(biāo)公告；預(yù)審合格者過(guò)多時(shí)，又不便直接確定的，應(yīng)在市建設(shè)局采用隨機(jī)方式抽取不少于7家的投標(biāo)申請(qǐng)人。53建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工隊(duì)伍5、投標(biāo)文件的編制、內(nèi)容、遞交和接收工作內(nèi)容：（1）招標(biāo)文件編制標(biāo)人應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件和招標(biāo)工程圖紙以及工程技術(shù)規(guī)范要求，結(jié)合踏勘施工現(xiàn)場(chǎng)和招標(biāo)答疑會(huì)所了解的情況，編制投標(biāo)文件和工程預(yù)算。投標(biāo)文件編制完成后應(yīng)仔細(xì)校核，按招標(biāo)文件的規(guī)定打印、裝訂、密封和標(biāo)志，并滿足招標(biāo)文件要求的份數(shù)。采用標(biāo)準(zhǔn)保密化評(píng)審技術(shù)標(biāo)的（暗標(biāo)）嚴(yán)格按武建招辦字[2002]18號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。（2）投標(biāo)文件的內(nèi)容1、投標(biāo)函；2、施工組織設(shè)計(jì)或者施工方案；3、投標(biāo)報(bào)價(jià)；4、招標(biāo)文件要求提供的其他材料。54建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工隊(duì)伍（3）投標(biāo)文件的遞交和接收a、投標(biāo)文件的遞交投標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。在投標(biāo)截止時(shí)限以前，投標(biāo)人可以對(duì)所遞交的投標(biāo)文件進(jìn)行補(bǔ)充、修改或撤回，補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。并須按招標(biāo)文件的規(guī)定進(jìn)行編制、密封和標(biāo)志。b、投標(biāo)文件的接收在投標(biāo)截止時(shí)間前，招標(biāo)人應(yīng)做好投標(biāo)文件的接收工作。在接收中應(yīng)注意核對(duì)投標(biāo)文件是否按招標(biāo)文件的規(guī)定進(jìn)行密封和標(biāo)志，并做好接收時(shí)間的記錄，未按時(shí)或提前送達(dá)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。55建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工隊(duì)伍6、組織評(píng)標(biāo)委員會(huì)工作內(nèi)容：（1）招標(biāo)人于開標(biāo)前（上午召開的評(píng)標(biāo)會(huì)應(yīng)提前18小時(shí)以上，下午召開的評(píng)標(biāo)會(huì)應(yīng)提前4小時(shí)以上5小時(shí)以內(nèi)）在招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下，通過(guò)市建設(shè)工程交易中心計(jì)算機(jī)系統(tǒng)按規(guī)定隨機(jī)抽取評(píng)委，并提供以下資料：a、《建設(shè)局抽取評(píng)標(biāo)評(píng)委申請(qǐng)表》；b、代理銀行代收專柜開具的以建設(shè)面積為計(jì)算基數(shù)的“一費(fèi)制”收費(fèi)項(xiàng)目的繳款憑據(jù)。（2）由建設(shè)局指定專人通知評(píng)委參加評(píng)標(biāo)；（3）建設(shè)局負(fù)責(zé)將已抽取評(píng)委的詳細(xì)資料及通知結(jié)果打印密封（密封套破損無(wú)效），分別交由招標(biāo)人和招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)簽收保存。56建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工隊(duì)伍7、開標(biāo)工作內(nèi)容：（1）招標(biāo)人介紹投標(biāo)單位和招投標(biāo)監(jiān)督管理部門人員；（2）當(dāng)眾檢驗(yàn)投標(biāo)文件是否符合規(guī)定，按規(guī)定啟封投標(biāo)書；（3）報(bào)投標(biāo)標(biāo)價(jià)、工期、質(zhì)量、主要材料用量以及需要特別說(shuō)明的內(nèi)容；（4）設(shè)有標(biāo)底的公布標(biāo)底；（5）招標(biāo)人填寫開標(biāo)匯總表，并由投標(biāo)人簽字認(rèn)可。（6）招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督管理57建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工隊(duì)伍8、定標(biāo)工作內(nèi)容：

按照中華人民共和國(guó)建設(shè)部令[第89號(hào)]令《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》進(jìn)行。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。58建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工隊(duì)伍9、核準(zhǔn)招投標(biāo)情況報(bào)告、中標(biāo)通知書的簽發(fā)及中標(biāo)人的公示公告工作內(nèi)容：招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書面報(bào)告。在向招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)提交招投標(biāo)情況書面報(bào)告核準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)提交下列資料：1、由各收費(fèi)單位確認(rèn)的《建設(shè)管理收費(fèi)認(rèn)定表》；2、由代理銀行代收專柜開具的以中標(biāo)價(jià)為計(jì)算基數(shù)的“一費(fèi)制”收費(fèi)項(xiàng)目的繳款憑據(jù)。59建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工隊(duì)伍10、簽訂工程承發(fā)包合同

招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；

招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。訂立書面合同后7日內(nèi)，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)將合同送管理機(jī)構(gòu)備案。60建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)五、申辦《施工許可證》前期準(zhǔn)備階段61五、申辦《施工許可證》前期準(zhǔn)備階段61申辦《施工許可證》1、施工許可證申辦范圍：

在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱發(fā)證機(jī)關(guān)）申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。工程投資額在３０萬(wàn)元以下或者建筑面積在３００平方米以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證。按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開工報(bào)告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。62申辦《施工許可證》1、施工許可證申辦范圍：62申辦《施工許可證》2、施工許可證辦理機(jī)構(gòu)：建設(shè)局3、施工許可證辦理程序：填寫《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》，并領(lǐng)取《辦理建筑工程施工許可證必備資料清單》。提供以下必備資料：《建設(shè)工程用地許可證》；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；《拆遷許可證》或施工現(xiàn)場(chǎng)是否具備施工條件的證明；中標(biāo)通知書及施工合同；施工圖紙及技術(shù)資料；施工組織設(shè)計(jì)；監(jiān)理合同或建設(shè)單位工程技術(shù)人員情況；質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)；資金保函或證明；施工許可申請(qǐng)表和辦理建管手續(xù)聯(lián)系單。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起三個(gè)月內(nèi)開工。因故不能按期開工的，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期；延期以兩次為限，每次不超過(guò)三個(gè)月。既不開工又不申請(qǐng)延期或者超過(guò)延期時(shí)限的，施工許可證自行作廢。63申辦《施工許可證》2、施工許可證辦理機(jī)構(gòu)：建設(shè)局63申辦《施工許可證》（1）建設(shè)工程報(bào)建表；（2）建設(shè)單位資信證明（可用復(fù)印件）；（3）立項(xiàng)批文、總體規(guī)劃平面圖、規(guī)劃許可證(可用復(fù)印件)；（4）施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書；（5）建設(shè)工程試樁施工申報(bào)登記證（可用復(fù)印件）；（6）招標(biāo)申請(qǐng)表；（7）招標(biāo)公告；（8）招標(biāo)日程安排；（9）招標(biāo)文件及評(píng)標(biāo)辦法；（10）投標(biāo)申請(qǐng)書；（11）投標(biāo)單位資格預(yù)審文件（保存6個(gè)月）；（12）答疑會(huì)紀(jì)要；（13）投標(biāo)書；（14）評(píng)委人員名單；（15）開標(biāo)記錄表；（16）評(píng)委評(píng)分表及評(píng)分匯總表；（17）評(píng)標(biāo)報(bào)告；（18）中標(biāo)公示證明；（19）中標(biāo)通知書；（20）施工合同或監(jiān)理合同；（21）合同備案表；（22）施工許可申請(qǐng)表或辦理建管手續(xù)聯(lián)系（23）市行政事業(yè)性收費(fèi)、基金繳款通知書及收據(jù)；市建設(shè)管理收費(fèi)

認(rèn)定表（共2份）（24）安全和文明施工開工驗(yàn)收合格證（可用復(fù)印件）4、辦理施工許可證所需歸檔資料64申辦《施工許可證》（1）建設(shè)工程報(bào)建表；（14）評(píng)委人員名單六、招標(biāo)前期準(zhǔn)備階段65六、招標(biāo)前期準(zhǔn)備階段65招標(biāo)招標(biāo)條件：勘察、設(shè)計(jì)招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)取得該項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并辦理建設(shè)用地手續(xù)和立項(xiàng)審批手續(xù)；建設(shè)工程全過(guò)程監(jiān)理招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成立項(xiàng)審批手續(xù)；建設(shè)工程施工階段監(jiān)理招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成勘察和設(shè)計(jì)工作；施工招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成立項(xiàng)審批手續(xù)，建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)實(shí)行建設(shè)監(jiān)理的工程已簽訂建設(shè)監(jiān)理合同；材料、設(shè)備招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成設(shè)計(jì)工作，材料設(shè)備的技術(shù)性能已經(jīng)確定，所需資金已經(jīng)落實(shí)；法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。66招標(biāo)招標(biāo)條件：66招標(biāo)

招標(biāo)要求：

公開招標(biāo)工程應(yīng)實(shí)行資格預(yù)審，邀請(qǐng)招標(biāo)工程可實(shí)行資格預(yù)審，也可實(shí)行資格后審，但資格預(yù)審和資格后審不能同時(shí)進(jìn)行。施工招標(biāo)項(xiàng)目需要?jiǎng)澐謽?biāo)段和確定工期的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)合理劃分標(biāo)段、確定工期，并在招標(biāo)文件中載明。應(yīng)積極推行總承包負(fù)責(zé)制，不得將一個(gè)單位工程主樓、附樓、分部工程分開招標(biāo)，嚴(yán)禁招標(biāo)人肢解工程或中標(biāo)人將中標(biāo)工程違法轉(zhuǎn)包、分包，如分部工程專業(yè)性較強(qiáng)需要另行選擇承包人的，必須進(jìn)入有形建筑市場(chǎng)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式確定。任何為招標(biāo)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備或者監(jiān)理工作提供設(shè)計(jì)、咨詢服務(wù)的法人及其附屬機(jī)構(gòu)（單位），均不得參加該招標(biāo)項(xiàng)目的投標(biāo)。67招標(biāo)招標(biāo)要求：67招標(biāo)招標(biāo)方式：開發(fā)建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)可以采取公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和協(xié)商議標(biāo)等幾種方式。(1)公開招標(biāo)

由招標(biāo)單位通過(guò)報(bào)刊、廣播、電視等轉(zhuǎn)播媒介發(fā)布招標(biāo)通告，公開請(qǐng)承包者參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。凡具備規(guī)定條件的單位都可自愿參加投標(biāo)。在眾多的投標(biāo)單位中選擇報(bào)價(jià)合理、工期較短、信譽(yù)良好的承包商。這種公開招標(biāo)方式，由于參加投標(biāo)的單位較多，所以審查投標(biāo)資格及其標(biāo)書的工作量較大，招標(biāo)費(fèi)用開支較多。實(shí)行公開招標(biāo)工程應(yīng)實(shí)行投標(biāo)人資格預(yù)審，當(dāng)資格預(yù)審的潛在投標(biāo)人過(guò)多時(shí)，由招標(biāo)人通過(guò)隨機(jī)方法從中選擇投標(biāo)人，且數(shù)量不得少于7家。公開招標(biāo)一般適用于工程規(guī)模較大、技術(shù)復(fù)雜、報(bào)價(jià)水平不易掌握的大中型工程建設(shè)建設(shè)項(xiàng)目，以及采購(gòu)數(shù)量多，金額大的物資設(shè)備、材料的供應(yīng)。68招標(biāo)招標(biāo)方式：開發(fā)建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)可以采取公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)招標(biāo)(2)邀請(qǐng)招標(biāo)

招標(biāo)單位不公開發(fā)布招標(biāo)通告，而是根據(jù)工程特點(diǎn)向經(jīng)預(yù)先選擇的承包商發(fā)出招標(biāo)通知書或邀請(qǐng)函，然后根據(jù)各單位回函答復(fù)情況，確定投標(biāo)對(duì)象，請(qǐng)他們參加招標(biāo)項(xiàng)目的投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)。邀請(qǐng)參加投標(biāo)單位的個(gè)數(shù)，世界各國(guó)都有規(guī)定，我省在有關(guān)規(guī)定中，明確要求不少于三家。邀請(qǐng)招標(biāo)方式由于對(duì)邀請(qǐng)對(duì)象的技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)和信譽(yù)方面比較了解和信任，所以組織工作比較簡(jiǎn)單。不僅可以節(jié)省招標(biāo)費(fèi)用、縮短招標(biāo)工作的周期，也可以提高投標(biāo)中標(biāo)率。邀請(qǐng)招標(biāo)屬于有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)，這種招標(biāo)方式限制了競(jìng)爭(zhēng)范圍，有可能失去優(yōu)秀的投標(biāo)者。實(shí)行邀請(qǐng)招標(biāo)工程可實(shí)行投標(biāo)人資格預(yù)審，也可以實(shí)行投標(biāo)人資格后審。69招標(biāo)(2)邀請(qǐng)招標(biāo)69招標(biāo)(3)協(xié)商議標(biāo)

由建設(shè)單位直接選擇投標(biāo)單位，就工程的工期和造價(jià)等條件，雙方直接商談中標(biāo)條件和要求。參加議標(biāo)的單位應(yīng)不少于兩家。議標(biāo)適用于招標(biāo)工作開展有困難的地區(qū)。工程規(guī)模不大、專業(yè)性較強(qiáng)或特殊要求多，面對(duì)造價(jià)要求并不十分苛刻的工程項(xiàng)目。雙方在招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中費(fèi)用支出最少，招標(biāo)工作的周期也最短。議標(biāo)缺乏競(jìng)爭(zhēng)性，在造價(jià)上一般都偏高。70招標(biāo)(3)協(xié)商議標(biāo)70招標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)基本程序

招標(biāo)工作由開發(fā)公司主持，沒有組織招標(biāo)和編制標(biāo)底能力的開發(fā)公司，可委托工程咨詢公司等招標(biāo)服務(wù)公司代理。但這類服務(wù)機(jī)構(gòu)必須具備一定技術(shù)資質(zhì)，具有法人地位，經(jīng)招標(biāo)投標(biāo)管理部門審查批準(zhǔn)的企事業(yè)單位。71招標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)基本程序71招標(biāo)1、工作程序?qū)彶檎袠?biāo)單位的資格；報(bào)批招標(biāo)申請(qǐng)書；編制招標(biāo)文件，編制標(biāo)底并送審，指定評(píng)標(biāo)、定標(biāo)方法；發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書；審查投標(biāo)單位資格；分發(fā)招標(biāo)文件及有關(guān)技術(shù)資料、圖紙等，組織投標(biāo)單位現(xiàn)場(chǎng)勘察和招標(biāo)文件答疑；編制和寄送投標(biāo)文件；開標(biāo)，公開標(biāo)底，審查投標(biāo)書和保函；評(píng)標(biāo)、定標(biāo)、決定中標(biāo)單位；發(fā)出中標(biāo)通知書，招標(biāo)單位與中標(biāo)單位簽訂承包合同。招標(biāo)申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：項(xiàng)目名稱、情況、概算；開發(fā)公司負(fù)責(zé)組織招標(biāo)的人員的姓名、年齡、業(yè)務(wù)簡(jiǎn)歷、職務(wù)、職稱；資金來(lái)源及落實(shí)情況；圖紙、場(chǎng)地等情況是否具備招標(biāo)條件；招標(biāo)方式。72招標(biāo)1、工作程序72招標(biāo)2、應(yīng)注意的問(wèn)題工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)必須編制完整的招標(biāo)文件和投標(biāo)標(biāo)書。招標(biāo)文件和投標(biāo)標(biāo)書一經(jīng)發(fā)出，除另有規(guī)定外，一般不得變更。招標(biāo)必須依據(jù)有關(guān)規(guī)定編制標(biāo)底，并送政府主管招標(biāo)投標(biāo)的部門或其委托單位審查批準(zhǔn)。編制標(biāo)底人員的資格，須審核批準(zhǔn)。此外，一個(gè)招標(biāo)工程，只能編制一個(gè)標(biāo)底。為了保證招標(biāo)的公正性，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)單位為主，約請(qǐng)有關(guān)部門及專家成立評(píng)標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，進(jìn)行評(píng)標(biāo)、決標(biāo)。對(duì)于大中型建設(shè)項(xiàng)目，招標(biāo)單位還可以邀請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富、有較高技術(shù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)估水平的專家組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)，對(duì)各投標(biāo)方案作出評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上，推薦一、二個(gè)投標(biāo)企業(yè)，供評(píng)標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組審定，確定中標(biāo)單位。如果決標(biāo)結(jié)果有損于國(guó)家利益時(shí)，政府主管招標(biāo)投標(biāo)的部門，有權(quán)予以否決。73招標(biāo)2、應(yīng)注意的問(wèn)題73招標(biāo)投標(biāo)單位在提交投標(biāo)標(biāo)書的同時(shí)，必須提交由其開戶銀行出具的投標(biāo)保證金證書。投標(biāo)單位中標(biāo)后，如果拒絕承擔(dān)中標(biāo)的工程任務(wù)，招標(biāo)單位有權(quán)向?yàn)槠涑鼍弑：膯挝凰魅⊥稑?biāo)保證金。簽訂承發(fā)包合同時(shí)，必須嚴(yán)格履行標(biāo)書的各項(xiàng)條件，不得修改和變更；雙方應(yīng)互換各自開戶銀行出具的履約保證金證書。保證金額在合同期滿后應(yīng)當(dāng)退回。招標(biāo)單位和中標(biāo)單位簽訂合同后毀約，對(duì)方有權(quán)持履約保證金證書向其擔(dān)保銀行索兌保證金。由于違約給對(duì)方造成的損失如超過(guò)履約保證金的，還應(yīng)補(bǔ)償履約保證金的不足部分。74招標(biāo)投標(biāo)單位在提交投標(biāo)標(biāo)書的同時(shí)，必須提交由其開戶銀行出具的招標(biāo)應(yīng)提交的招標(biāo)資料目錄1）招標(biāo)代理合同及招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件(如有代理)?

2）招標(biāo)備案登記表

3）經(jīng)批準(zhǔn)的邀請(qǐng)招標(biāo)報(bào)告(如系邀請(qǐng)招標(biāo))?

4）招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書

5）投標(biāo)報(bào)名名單(公開招標(biāo))?

6）資格預(yù)審文件

7）資格預(yù)審評(píng)審報(bào)告8）招標(biāo)文件

9）購(gòu)買招標(biāo)文件登記表

10）答疑會(huì)紀(jì)要(或答疑資料)及簽收回執(zhí)

11）標(biāo)底(工程預(yù)算書)及市建設(shè)工程項(xiàng)目造價(jià)咨詢核

準(zhǔn)證(如有標(biāo)底)?

12）評(píng)委名單

13）招標(biāo)人評(píng)委委托書14）開標(biāo)會(huì)簽到表

15）招標(biāo)記錄一覽表

16）投標(biāo)函及投標(biāo)函附表

17）評(píng)委評(píng)分表

18）評(píng)分匯總表

19）評(píng)標(biāo)報(bào)告

20）招標(biāo)投標(biāo)情況書面報(bào)告

21）中標(biāo)通知書及中標(biāo)公示證明

22）辦理建管手續(xù)聯(lián)系單

23）合同備案表

24）行政事業(yè)性收費(fèi)、基金繳款通知書及收據(jù)

25）建設(shè)管理收費(fèi)認(rèn)定表（共2份）

26）安全和文明施工開工驗(yàn)收合格證75招標(biāo)應(yīng)提交的招標(biāo)資料目錄1）招標(biāo)代理合同及招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)資質(zhì)證招標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)的管理1）施工企業(yè)資質(zhì)管理：筑施工企業(yè)可分為工程施工總承包企業(yè)，施工承包企業(yè)和專項(xiàng)分包企業(yè)三類。

按企業(yè)的建設(shè)業(yè)績(jī)、人員素質(zhì)、管理水平、資金數(shù)量、技術(shù)裝備等，將工程總承包企業(yè)資質(zhì)登記為為一、二級(jí)；施工承包企業(yè)資質(zhì)登記分為一至四級(jí)。各資質(zhì)登記標(biāo)準(zhǔn)及承包工程范圍由建設(shè)部統(tǒng)一制定、發(fā)布。目前，施工企業(yè)資質(zhì)登記標(biāo)準(zhǔn)按1989年建設(shè)部《施工企業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批。一級(jí)企業(yè)由建設(shè)部審批，二至四級(jí)根據(jù)隸屬關(guān)系由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門和省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門審批，經(jīng)審查合格的企業(yè)由自治管理部門頒發(fā)《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。76招標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)的管理76招標(biāo)(1)施工企業(yè)資質(zhì)的動(dòng)態(tài)管理

企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)管理是指由于情況變化，當(dāng)構(gòu)成及影響企業(yè)資質(zhì)的條件已經(jīng)高于或低于原定資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，由資質(zhì)管理部門對(duì)其資質(zhì)等級(jí)或承包工程范圍作相應(yīng)調(diào)整的管理。動(dòng)態(tài)管理通過(guò)資質(zhì)年度檢查和其它形式的監(jiān)督檢查進(jìn)行。對(duì)企業(yè)資質(zhì)的升級(jí)、降級(jí)實(shí)行公告制度。實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，主要是為了突出在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制中內(nèi)在素質(zhì)和用戶評(píng)價(jià)對(duì)其資質(zhì)的決定作用。通過(guò)對(duì)企業(yè)的資質(zhì)審查確定資質(zhì)等級(jí)，由資質(zhì)等級(jí)確定企業(yè)承接施工任務(wù)的范圍與規(guī)模；通過(guò)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)果凍及工作業(yè)績(jī)的考核來(lái)重新評(píng)定資質(zhì)等級(jí)。這種雙向的動(dòng)態(tài)的資質(zhì)管理就是我國(guó)對(duì)施工企業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理的主要手段和發(fā)展方向。77招標(biāo)(1)施工企業(yè)資質(zhì)的動(dòng)態(tài)管理77招標(biāo)(2)工程總承包企業(yè)的管理

隨著加工管理體制改革的不斷深入，出現(xiàn)了以實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目總承包為宗旨的企業(yè)集團(tuán)。這種對(duì)工程從立項(xiàng)到交付適用全過(guò)程承包的企業(yè)，稱為工程項(xiàng)目總承包企業(yè)。為加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目總承包企業(yè)的資質(zhì)管理，1992年4月建設(shè)部發(fā)布了《工程總承包企業(yè)資質(zhì)管理暫行規(guī)定》。工程項(xiàng)目總承包企業(yè)資質(zhì)分為三級(jí)?！稌盒幸?guī)定》從企業(yè)曾承擔(dān)國(guó)總承包的工程數(shù)量、自有資金、人員素質(zhì)、專業(yè)人員數(shù)量、企業(yè)承包總產(chǎn)值等方面規(guī)定了各資質(zhì)等級(jí)須具備的具體條件。2003年7月，建設(shè)部出臺(tái)文件，廢止《工程總承包資格證書》，對(duì)從事工程總承包業(yè)務(wù)的企業(yè)不專門設(shè)立工程總承包資質(zhì)。具有工程勘察、設(shè)計(jì)或施工總承包資質(zhì)的企業(yè)可以在其資質(zhì)等級(jí)許可的工程項(xiàng)目范圍內(nèi)開展工程總承包業(yè)務(wù)。但工程的施工應(yīng)由具有相應(yīng)施工承包資質(zhì)的企業(yè)承擔(dān)。78招標(biāo)(2)工程總承包企業(yè)的管理78招標(biāo)工程建設(shè)項(xiàng)目組織實(shí)施方式：其一是工程總承包方式，即指從事工程總承包的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱工程總承包企業(yè)）受業(yè)主委托，按照合同約定對(duì)工程項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、試運(yùn)行（竣工驗(yàn)收）等實(shí)行全過(guò)程或若干階段的承包。工程總承包企業(yè)按照合同約定對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量、工期、造價(jià)等向業(yè)主負(fù)責(zé)。工程總承包企業(yè)可依法將所承包工程中的部分工作發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)的分包企業(yè)；分包企業(yè)按照分包合同的約定對(duì)總承包企業(yè)負(fù)責(zé)。工程總承包方式通行的做法有四種，即設(shè)計(jì)采購(gòu)施工（EPC）/交鑰匙總承包、設(shè)計(jì)—施工總承包（D-B）、根據(jù)工程項(xiàng)目的不同規(guī)模、類型和業(yè)主要求，還可采用設(shè)計(jì)—采購(gòu)總承包（E-P）、采購(gòu)—施工總承包(P-C)等方式。79招標(biāo)工程建設(shè)項(xiàng)目組織實(shí)施方式：79招標(biāo)工程建設(shè)項(xiàng)目組織實(shí)施方式：其二是工程項(xiàng)目管理方式，工程項(xiàng)目管理是指從事工程項(xiàng)目管理的企業(yè)受業(yè)主委托，按照合同約定，代表業(yè)主對(duì)工程項(xiàng)目的組織實(shí)施進(jìn)行全過(guò)程或若干階段的管理和服務(wù)。工程項(xiàng)目管理企業(yè)不直接與該工程項(xiàng)目的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)計(jì)、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同，但可以按合同約定，協(xié)助業(yè)主與工程項(xiàng)目的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)計(jì)、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同，并受業(yè)主委托監(jiān)督合同的履行。工程項(xiàng)目管理有兩種基本方式，即項(xiàng)目管理服務(wù)型或項(xiàng)目管理承包型，項(xiàng)目管理服務(wù)是指工程項(xiàng)目管理企業(yè)按照合同約定，在工程項(xiàng)目決策階段，為業(yè)主編制可行性研究報(bào)告，進(jìn)行可行性分析和項(xiàng)目策劃；在工程項(xiàng)目實(shí)施階段，為業(yè)主提供招標(biāo)代理、設(shè)計(jì)管理、采購(gòu)管理、施工管理和試運(yùn)行（竣工驗(yàn)收）等服務(wù)，代表業(yè)主對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量、安全、進(jìn)度、費(fèi)用、合同、信息等管理和控制。工程項(xiàng)目管理企業(yè)一般應(yīng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的管理責(zé)任。項(xiàng)目管理承包是指工程項(xiàng)目管理企業(yè)按照合同約定，除完成項(xiàng)目管理服務(wù)的全部工作內(nèi)容外，還可以負(fù)責(zé)完成合同約定的工程初步設(shè)計(jì)（基礎(chǔ)工程設(shè)計(jì)）等工作。對(duì)于需要完成工程初步設(shè)計(jì)（基礎(chǔ)工程設(shè)計(jì)）工作的工程項(xiàng)目管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的工程設(shè)計(jì)資質(zhì)。項(xiàng)目管理承包企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)一定的管理風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。80招標(biāo)工程建設(shè)項(xiàng)目組織實(shí)施方式：80招標(biāo)2）工程建設(shè)管理：

工程建設(shè)階段，指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成，通過(guò)建設(shè)主管部門主持的綜合驗(yàn)收，達(dá)到客戶可以住用程序的過(guò)程。本階段開發(fā)商要完成的主要報(bào)批手續(xù)有：在取得土地使用權(quán)后，向計(jì)委申請(qǐng)列入年度施工計(jì)劃；同時(shí)，與“四源”供應(yīng)單位簽定供源協(xié)議，按規(guī)定支付有關(guān)費(fèi)用。此后，向建委提出申請(qǐng)開工報(bào)告，填報(bào)建設(shè)開發(fā)審批表；到市招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室，辦理招標(biāo)批準(zhǔn)手續(xù)，選擇施工單位；到工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督總站，辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)手續(xù)；到建委申領(lǐng)建設(shè)工程開工證。項(xiàng)目竣工后，及時(shí)報(bào)請(qǐng)建設(shè)主管部門進(jìn)行建設(shè)工程綜合驗(yàn)收及建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收。81招標(biāo)2）工程建設(shè)管理：81第三章：工程建設(shè)階段82第三章：工程建設(shè)階段82工程建設(shè)階段

工程建設(shè)階段是將開發(fā)過(guò)程涉及到的人力、材料、機(jī)械設(shè)備、資金等資源聚集在一個(gè)特定的時(shí)空點(diǎn)上所從事的施工生產(chǎn)活動(dòng)。83工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段是將開發(fā)過(guò)程涉及到的人工程建設(shè)階段施工階段的工作包括：1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要；2、施工場(chǎng)地平整，達(dá)到施工條件；3、施工通道疏通，滿足施工運(yùn)輸條件；4、施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備；5、施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備；6、臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理；7、施工許可批文及辦理開工手續(xù)；8、確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)；9、組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底；10、編制工程進(jìn)度計(jì)劃；11、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)；84工程建設(shè)階段施工階段的工作包括：84第四章：現(xiàn)場(chǎng)銷售階段一、申辦《銷售許可證》二、商品房銷售及按揭辦理三、申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》四、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收五、進(jìn)行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書》六、物業(yè)移交85第四章：現(xiàn)場(chǎng)銷售階段一、申辦《銷售許可證》85一、申辦《銷售許可證》現(xiàn)場(chǎng)銷售階段86一、申辦《銷售許可證》現(xiàn)場(chǎng)銷售階段86申辦《銷售許可證》商品房銷售有商品房預(yù)售和現(xiàn)售兩種方式。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。商品房現(xiàn)售，則是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。商品房現(xiàn)售標(biāo)準(zhǔn)是指房屋已通過(guò)竣工驗(yàn)收或分期驗(yàn)收，并取得《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目交付使用證》。87申辦《銷售許可證》商品房銷售有商品房預(yù)售和現(xiàn)售兩種方式。87申辦《銷售許可證》商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。規(guī)定為多層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的全部；小高層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的三分之二；高層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的二分之一。開發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書；工程施工合同；商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。88申辦《銷售許可證》商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。未取得《商品房預(yù)申辦《銷售許可證》商品房現(xiàn)售實(shí)行現(xiàn)售備案證?，F(xiàn)售備案證只用辦一次，直到房子全部賣光，不必每年更換，當(dāng)消費(fèi)者看到該證是去年辦理的，也可以照買不誤。應(yīng)當(dāng)符合以下條件：現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；已通過(guò)竣工驗(yàn)收；拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。89申辦《銷售許可證》商品房現(xiàn)售實(shí)行現(xiàn)售備案證?，F(xiàn)售備案證只用辦二、商品房銷售及按揭辦理現(xiàn)場(chǎng)銷售階段90二、商品房銷售及按揭辦理現(xiàn)場(chǎng)銷售階段90商品房銷售及按揭辦理1、銷售前期準(zhǔn)備工作（可委托銷售代理公司進(jìn)行）可分為以下四個(gè)階段：第一階段：基礎(chǔ)市場(chǎng)調(diào)研第二階段：物業(yè)賣點(diǎn)與利益點(diǎn)轉(zhuǎn)換分析第三階段：推廣主題的制定第四階段：各銷售環(huán)節(jié)的配合91商品房銷售及按揭辦理1、銷售前期準(zhǔn)備工作（可委托銷售代理公司商品房銷售及按揭辦理地塊環(huán)境與街區(qū)功能調(diào)研區(qū)域經(jīng)濟(jì)及政策調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及非競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域項(xiàng)目調(diào)查重點(diǎn)項(xiàng)目考察市場(chǎng)需求抽樣調(diào)研重點(diǎn)客戶（群體）市場(chǎng)調(diào)研經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)分析市場(chǎng)需求趨勢(shì)分析出具市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告物業(yè)的全面解析及定位項(xiàng)目SWOT分析1）、競(jìng)爭(zhēng)要素全面解讀2）、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

3）、項(xiàng)目劣勢(shì)分析4）、項(xiàng)目機(jī)會(huì)利用5）、市場(chǎng)威脅與困難點(diǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估1）、地段價(jià)值與發(fā)展評(píng)估2）、項(xiàng)目差異性支撐力評(píng)估3）、消費(fèi)者選擇性標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估4）、項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估目標(biāo)市場(chǎng)定位與消費(fèi)者需求研究

目標(biāo)市場(chǎng)定位

目標(biāo)市場(chǎng)特征描述

目標(biāo)消費(fèi)者行為分析

消費(fèi)個(gè)案描述

置業(yè)顧問(wèn)營(yíng)銷理念提升

營(yíng)銷核心理念提升

賣點(diǎn)體系設(shè)計(jì)與提升

營(yíng)銷戰(zhàn)略與主線策略

置業(yè)顧問(wèn)營(yíng)銷攻擊體系建立

現(xiàn)場(chǎng)攻擊體系的建立

價(jià)格定位及策略

價(jià)格策略

價(jià)格定位

定價(jià)預(yù)控及說(shuō)明

付款方式建議

銷售額動(dòng)態(tài)測(cè)算

項(xiàng)目促銷計(jì)劃建議

渠道促銷建議

公關(guān)活動(dòng)促銷建議

客戶促銷建議

品牌促銷建議

示范單位及環(huán)境的設(shè)計(jì)建議

置業(yè)顧問(wèn)營(yíng)銷預(yù)算

推廣費(fèi)用預(yù)計(jì)

營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)計(jì)第一階段：基礎(chǔ)市場(chǎng)調(diào)研92商品房銷售及按揭辦理地塊環(huán)境與街區(qū)功能調(diào)研項(xiàng)目SWOT分析目商品房銷售及按揭辦理第二階段：物業(yè)賣點(diǎn)與利益點(diǎn)轉(zhuǎn)換分析品牌策略方向建議與定義

消費(fèi)者心理感受定位

宣傳攻勢(shì)的確定

宣傳途徑的制定

功能劃分建議

裝修方向建議

樣板房的功能劃分定義

看房通道的布局建議

傳播媒介的確定及具體媒介發(fā)布計(jì)劃

項(xiàng)目標(biāo)識(shí)（LOGO）設(shè)計(jì)

中英文標(biāo)準(zhǔn)字設(shè)計(jì)

標(biāo)準(zhǔn)色系

輔助色系

標(biāo)準(zhǔn)組合規(guī)范

特許組合

禁用組合

銷售培訓(xùn)

銷售管理策劃

銷售隊(duì)伍進(jìn)駐

銷售執(zhí)行93商品房銷售及按揭辦理第二階段：物業(yè)賣點(diǎn)與利益點(diǎn)轉(zhuǎn)換分析93商品房銷售及按揭辦理第三階段：推廣主題的制定（1）

推廣口號(hào)的制定（2）

整體包裝風(fēng)格的確定（3）主要街區(qū)路段包裝風(fēng)格及具體形式（4）現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造風(fēng)格及具體形式（5）展示中心及示范環(huán)境具體裝修風(fēng)格建議（6）樣板房具體裝修風(fēng)格建議（7）看樓通道裝飾風(fēng)格建議

名片、信紙、信封、傳真紙、文件袋、請(qǐng)柬、工作卡、水杯、煙灰缸、垃圾桶、車體、工地圍墻設(shè)計(jì)、工地廣告牌設(shè)計(jì)、導(dǎo)示牌設(shè)計(jì)、條幅設(shè)計(jì)、路旗設(shè)計(jì)、掛旗設(shè)計(jì)、車體包裝設(shè)計(jì)、主要街區(qū)大型形象廣告牌的設(shè)計(jì)、展板設(shè)計(jì)、售樓處導(dǎo)示招貼、噴繪畫設(shè)計(jì)、看樓通道設(shè)計(jì)、戶形形象說(shuō)明設(shè)計(jì)、樣板房導(dǎo)示卡、牌、標(biāo)志等設(shè)計(jì)、行車導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)、售樓書、售樓雜志、宣傳折頁(yè)、宣傳海報(bào)、郵遞單張、影視廣告腳本創(chuàng)意。94商品房銷售及按揭辦理第三階段：推廣主題的制定名片、信紙、信封商品房銷售及按揭辦理第四階段：各銷售環(huán)節(jié)的配合各銷售期的廣告具體創(chuàng)意、傳播媒介的確定及具體媒介發(fā)布計(jì)劃

展銷會(huì)的配合

促銷活動(dòng)的配合

其他外賣場(chǎng)的配合

廣告效果測(cè)定與監(jiān)控

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手監(jiān)控

競(jìng)爭(zhēng)者咨詢報(bào)告

競(jìng)爭(zhēng)者廣告監(jiān)控及具體分析

銷售控制及月度目標(biāo)制定95商品房銷售及按揭辦理第四階段：各銷售環(huán)節(jié)的配合95商品房銷售及按揭辦理2、銷售合同的簽訂。3、按揭辦理。1）公積金貸款：貸款對(duì)象：在本地購(gòu)買自住住房，同時(shí)在當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理中心系統(tǒng)交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工。貸款條件：1、具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶口或有效居留身份（如身份證、戶口簿、軍人證件、暫住證等）；2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力；3、具有購(gòu)買住房的合同或有關(guān)證明文件；4、提供住房資金管理中心同意的擔(dān)保方式；5、符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。96商品房銷售及按揭辦理2、銷售合同的簽訂。96第五章：交付使用階段97第五章：交付使用階段97項(xiàng)目交房使用階段一、媒介、電話告知客戶

1、時(shí)間、地點(diǎn)，所交單位門牌；

2、清楚告知客戶需要攜帶的手續(xù)，費(fèi)用及費(fèi)用清單；

3、物業(yè)使用說(shuō)明書及保修說(shuō)明書。二、物業(yè)管理的準(zhǔn)備

1、物業(yè)管理協(xié)議；

2、小區(qū)氛圍的營(yíng)造；

3、前期管理費(fèi)用的收取。98項(xiàng)目交房使用階段一、媒介、電話告知客戶98THANKS99THANKS99房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程100房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程1CONTENTS目錄項(xiàng)目決策階段01前期準(zhǔn)備階段02工程建設(shè)階段03項(xiàng)目銷售階段04交付使用階段05101CONTENTS目錄項(xiàng)目決策階段01前期準(zhǔn)備階段02工程建從開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個(gè)階段，即可行性研究和項(xiàng)目決策階段、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、銷售階段和交付使用階段。概述102從開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)第一章：項(xiàng)目決策階段103第一章：項(xiàng)目決策階段4項(xiàng)目決策階段

產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)董事會(huì)（企業(yè)主）批準(zhǔn)初步立項(xiàng)后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究中心（策劃部）進(jìn)行可行性研究。104項(xiàng)目決策階段

產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)董事會(huì)（企業(yè)主）批可行性研究根本目的：

實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。主要內(nèi)容：(1)項(xiàng)目概況；(2)開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及動(dòng)遷安置；(3)市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定；(4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù)；(5)資源供給及資本運(yùn)作方案；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；(7)項(xiàng)目開發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究；(8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；(9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析；(10)結(jié)論及建議。105可行性研究根本目的：6可行性研究成員知識(shí)組成經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)專家建筑工程專家財(cái)會(huì)師及律師市場(chǎng)分析專家106可行性研究成員知識(shí)組成經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)專家建筑工財(cái)會(huì)師市場(chǎng)分析專可行性研究的工作階段階段一投資機(jī)會(huì)研究該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目主要是土地進(jìn)行初步摸底和意向性談判，并對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。階段二初步可行性研究亦稱“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。階段三詳細(xì)可行性研究即通常所說(shuō)的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。107可行性研究的工作階段階段一該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目主要可行性研究的步驟集團(tuán)公司董事會(huì)通過(guò)，批準(zhǔn)正式立項(xiàng)，項(xiàng)目進(jìn)入前期開發(fā)階段。(1)項(xiàng)目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會(huì)立項(xiàng);(2)調(diào)查研究;(3)方案選擇與優(yōu)化;(4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià);(5)編制可行性研究報(bào)告。108可行性研究的步驟(1)項(xiàng)目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會(huì)立項(xiàng)第二章：前期準(zhǔn)備階段一、獲取土地使用權(quán)二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》三、規(guī)劃設(shè)計(jì)

四、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，

確定勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工隊(duì)伍。五、申辦《施工許可證》六、招標(biāo)109第二章：前期準(zhǔn)備階段一、獲取土地使用權(quán)10一、獲取土地使用權(quán)前期準(zhǔn)備階段110一、獲取土地使用權(quán)前期準(zhǔn)備階段11獲取土地使用權(quán)1、通過(guò)行政劃撥方式取得；2、舊城改造取得中標(biāo)地塊國(guó)有土地使用權(quán)；3、轉(zhuǎn)讓取得；4、出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）；5、聯(lián)合開發(fā)并報(bào)有關(guān)主管部門立項(xiàng)、審批后取得；6、通過(guò)司法裁決取得；7、通過(guò)兼并、收購(gòu)等股權(quán)重組方式取得。開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式111獲取土地使用權(quán)1、通過(guò)行政劃撥方式取得；開發(fā)商獲取土地使用權(quán)土地使用權(quán)有償出讓的方式：

出讓方式是指政府作為國(guó)有土地的代表以什么形式或程序?qū)?guó)有土地使用權(quán)出讓與土地使用者。按照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。獲取土地使用權(quán)開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序112土地使用權(quán)有償出讓的方式：獲取土地使用權(quán)開發(fā)商獲取土地使用權(quán)協(xié)議出讓

指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國(guó)有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國(guó)有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對(duì)一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。招標(biāo)出讓

指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人以書面投標(biāo)形式，競(jìng)投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。拍賣

又稱競(jìng)投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場(chǎng)，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價(jià)競(jìng)投，按“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。依照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設(shè)用地凡屬于營(yíng)利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂(lè)等用途的，必須通過(guò)市土地交易中心掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，并取得《成交確認(rèn)書》，然后簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。獲取土地使用權(quán)113協(xié)議出讓獲取土地使用權(quán)14

開發(fā)商取得《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報(bào)建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時(shí)應(yīng)提交以下資料并送至土地主管部門：1、《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉(zhuǎn)讓批文；2、開發(fā)商營(yíng)業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；3、屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》；屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料。4、1：2000地形圖2份；5、加蓋了“權(quán)屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份6、地上附著物權(quán)屬證明；7、土地登記申請(qǐng)書；8、土地登記法人代表證明和身份證明；9、土地登記委托書。獲取土地使用權(quán)114開發(fā)商取得《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管獲取土地使用權(quán)（1）土地使用權(quán)出讓地管理部門負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批工作，遠(yuǎn)郊區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理不足10畝土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批工作。（2）土地使用權(quán)劃撥房地局負(fù)責(zé)辦理10畝以上（含10畝）的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理10畝以下的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。（3）征用土地征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門審核后報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批準(zhǔn)。征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區(qū)（縣）人民政府批準(zhǔn)。（4）地價(jià)評(píng)估市房地局負(fù)責(zé)城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的地價(jià)評(píng)估工作及評(píng)估報(bào)告的審查、地價(jià)審核和報(bào)批工作。115獲取土地使用權(quán)（1）土地使用權(quán)出讓16獲取土地使用權(quán)用地者見到招標(biāo)公告后到指定地點(diǎn)索取招標(biāo)文件。用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。用地者進(jìn)行投資分析。到指定地點(diǎn)辦理投資登記，提交企業(yè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標(biāo)保證金。用地者填寫投標(biāo)書送達(dá)指定方進(jìn)行投標(biāo)。收到中標(biāo)通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。按合同的約定支付余款。付清40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)后向市或區(qū)、縣房地局申請(qǐng)正式國(guó)有土地使用證。招標(biāo)受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)程序：116獲取土地使用權(quán)用地者見到招標(biāo)公告后到指定地點(diǎn)索取招標(biāo)文件。招獲取土地使用權(quán)用地者見到拍賣公告到指定地點(diǎn)索取拍賣文件。用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。用地者進(jìn)行投資分析。到指定地點(diǎn)辦理競(jìng)投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競(jìng)投保證金。用地者到指定地點(diǎn)領(lǐng)取競(jìng)叫牌。用地者在規(guī)定時(shí)間、指定地點(diǎn)到拍賣現(xiàn)場(chǎng)參加競(jìng)投。企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金。按合同的約定支付余款。付清40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國(guó)有土地使用證。拍賣受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)程序：117獲