不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估-模擬題參考答案 中國(guó)地質(zhì)大學(xué)

中國(guó)地質(zhì)大學(xué)(北京)繼續(xù)教育學(xué)院第第頁(yè)《不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估》模擬題一.單選題1.教育.科技.文化.衛(wèi)生.體育用地的土地使用權(quán)出讓的最高年限為():A.70B.60C.50D.40[答案]:C2.城市基準(zhǔn)地價(jià)是根據(jù)用途相似.地塊相連.地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段,調(diào)查評(píng)估的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的().A.最低價(jià)格B.平均價(jià)格C.出讓地價(jià)D.標(biāo)定地價(jià)[答案]:B3.在出讓土地使用權(quán)上建造商場(chǎng),土地使用權(quán)出讓年限為40年,建造期為3年,建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年,則計(jì)算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為()年;A.37B.43C.63D.60[答案]:A4.下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是().A.交通擁擠B.建筑技術(shù)減少C.城市規(guī)劃改變D.自然環(huán)境惡化[答案]:B5.收益法是基于哪種原理?()A.替代原理B.預(yù)期收益原理C.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論D.區(qū)位論[答案]:B6.某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè),現(xiàn)狀為超市,年凈收益為18萬(wàn)元,預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬(wàn)元,除此無(wú)其他更好的用途,則根據(jù)()應(yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價(jià).A.合法原則B.最高最佳使用原則C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則D.替代原則[答案]:B7.下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是().A.上調(diào)貸款利率B.收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款C.開(kāi)征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D.增加土地供應(yīng)[答案]:B8.引起真正的房地產(chǎn)自然增值的原因是().A.裝修改造B.需求增加C.通貨膨脹D.改進(jìn)物業(yè)管理[答案]:B9."五通一平"一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路.()等設(shè)施或條件以及場(chǎng)地平整.A.給水.排水.電力.通信B.給水.排水.燃?xì)?熱力C.排水.電力.通信.燃?xì)釪.排水.電力.通信.熱力[答案]:A10.估價(jià)報(bào)告有效期應(yīng)從()起計(jì).A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)B.估價(jià)作業(yè)期C.出具估價(jià)報(bào)告之日D.簽訂估價(jià)委托合同之日[答案]:C11.有一不動(dòng)產(chǎn),利用該宗不動(dòng)產(chǎn)正常情況下每年所獲得的總收益為30萬(wàn)元,每年所需指出的總費(fèi)用為1萬(wàn)元,該類不動(dòng)產(chǎn)的收益率為8%,則該不動(dòng)產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬(wàn)元.A.150B.200C.225D.250[答案]:C12.商業(yè).旅游.娛樂(lè)用地的土地使用權(quán)出讓的最高年限為():A.70B.60C.50D.40[答案]:D13.在出讓土地使用權(quán)上建筑普通商品住宅,土地使用權(quán)出讓年限為70年,建造器2年,建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年,則在計(jì)算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為()年.A.52B.70C.68D.50[答案]:D14.運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)時(shí),可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)期日不宜超過(guò)():A.1年B.2年C.3年D.4年[答案]:B15.某人購(gòu)買某不動(dòng)產(chǎn),到銀行辦理抵押貸款,獲得購(gòu)房資金的70%,貸款的年利息率為5%,自由資金的一般收益率為8%,試算不動(dòng)產(chǎn)的資本化率()A.0.058B.0.059C.0.06D.0.061[答案]:B16.某公司購(gòu)買一宗房地產(chǎn),土地使用期限為40年,不可續(xù)期,至今已使用了8年.該宗房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)在正常情況下第一年獲得凈收益6萬(wàn)元,以后每年凈收益增長(zhǎng)2％,從第8年開(kāi)始,凈收益保持穩(wěn)定,該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7％.則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)收益價(jià)格為()萬(wàn)元.A.85.45B.87.16C.88.5D.88.9[答案]:B17.若較為精確地應(yīng)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí),應(yīng)考慮().A.通貨膨脹影響B(tài).投資利息因素C.資金時(shí)間價(jià)值D.投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償[答案]:C18.某高層住宅大樓,房地總價(jià)值為8000萬(wàn)元,其中建筑物價(jià)值占40％.某人擁有其中的一套住宅,房地價(jià)值為150萬(wàn)元,該部分的建筑物價(jià)值為50萬(wàn)元,則此人占有的土地份額為().A.0.19B.0.21C.0.23D.0.25[答案]:B19.防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線是().A.撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告B.審核估價(jià)報(bào)告C.出具估價(jià)報(bào)告D.估價(jià)資料歸檔[答案]:B20.下列表述中不正確的是().A.在實(shí)際估價(jià)中,不同的估價(jià)方法將影響估價(jià)結(jié)果B.在實(shí)際估價(jià)中,不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)將影響估價(jià)結(jié)果C.在實(shí)際估價(jià)中,不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果D.在實(shí)際估價(jià)中,不同的估價(jià)作業(yè)期將影響估價(jià)結(jié)果[答案]:D21.下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是().A.上調(diào)貸款利率B.收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款C.開(kāi)征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D.增加土地供應(yīng)[答案]:B22.引起真正的房地產(chǎn)自然增值的原因是().A.裝修改造B.需求增加C.通貨膨脹D.改進(jìn)物業(yè)管理[答案]:B23.商業(yè).旅游.娛樂(lè)用地的土地使用權(quán)出讓的最高年限為().A.70B.60C.50D.40[答案]:D24.在出讓土地使用權(quán)上建筑普通商品住宅,土地使用權(quán)出讓年限為70年,建造器2年,建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年,則在計(jì)算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為()年.A.52B.70C.68D.50[答案]:D25.運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)時(shí),可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)日期不宜超過(guò)().A.1年B.2年C.3年D.4年[答案]:B26.有一不動(dòng)產(chǎn),利用該宗不動(dòng)產(chǎn)正常情況下,每年所獲得的總收益為20萬(wàn)元,每年需支出的總費(fèi)用為12萬(wàn)元,該類不動(dòng)產(chǎn)的收益率為8%,該不動(dòng)產(chǎn)土地使用權(quán)年限為50年,已經(jīng)使用了5年,則該宗不動(dòng)產(chǎn)的收益價(jià)格為().A.91.56萬(wàn)元B.93.86萬(wàn)元C.94.56萬(wàn)元D.96.86萬(wàn)元[答案]:D27.某人購(gòu)買某不動(dòng)產(chǎn),到銀行辦理抵押貸款,獲得購(gòu)房資金的70%,貸款的年利息率為5%,自由資金的一般收益率為8%,試算不動(dòng)產(chǎn)的資本化率().A.0.058B.0.059C.0.06D.0.061[答案]:B28.某公司購(gòu)買一宗房地產(chǎn),土地使用期限為40年,不可續(xù)期,至今已使用了8年.該宗房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)在正常情況下第一年獲得凈收益6萬(wàn)元,以后每年凈收益增長(zhǎng)2％,從第8年開(kāi)始,凈收益保持穩(wěn)定,該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7％.則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)收益價(jià)格為()萬(wàn)元.A.85.45B.87.16C.88.5D.88.9[答案]:B29.某高層住宅大樓,房地總價(jià)值為8000萬(wàn)元,其中建筑物價(jià)值占40％.某人擁有其中的一套住宅,房地價(jià)值為150萬(wàn)元,該部分的建筑物價(jià)值為50萬(wàn)元,則此人占有的土地份額為().A.0.19B.0.21C.0.23D.0.25[答案]:B30.防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線是().A.撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告B.審核估價(jià)報(bào)告C.出具估價(jià)報(bào)告D.估價(jià)資料歸檔[答案]:B31.下列表述中不正確的是().A.在實(shí)際估價(jià)中,不同的估價(jià)方法將影響估價(jià)結(jié)果B.在實(shí)際估價(jià)中,不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)將影響估價(jià)結(jié)果C.在實(shí)際估價(jià)中,不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果D.在實(shí)際估價(jià)中,不同的估價(jià)作業(yè)期將影響估價(jià)結(jié)果[答案]:D32.教育.科技.文化.衛(wèi)生.體育用地的土地使用權(quán)出讓的最高年限為().A.70B.60C.50D.40[答案]:C33.收益法是基于哪種原理?().A.替代原理B.預(yù)期收益原理C.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論D.區(qū)位論[答案]:B34.某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè),現(xiàn)狀為超市,年凈收益為18萬(wàn)元,預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬(wàn)元,除此無(wú)其他更好的用途,則根據(jù)()應(yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價(jià).A.合法原則B.最高最佳使用原則C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則D.替代原則[答案]:B35.有三個(gè)比較實(shí)例A.B.C,成交價(jià)分別為1500元/m2.1650元/m2.1600元/m2.現(xiàn)將可比實(shí)例及估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域因素與標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域因素進(jìn)行比價(jià),得到:標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn):100分.估價(jià)對(duì)象:92分.實(shí)例A:89分.實(shí)例B:97分.實(shí)例C:92分;區(qū)域修正后,可得到實(shí)例A在估價(jià)對(duì)象區(qū)域條件下的價(jià)格為()元/m2A.1551B.1565C.1600D.1625[答案]:A36.有一不動(dòng)產(chǎn),利用該宗不動(dòng)產(chǎn)正常情況下每年所獲得的總收益為30萬(wàn)元,每年所需指出的總費(fèi)用為1萬(wàn)元,該類不動(dòng)產(chǎn)的收益率為8%,則該不動(dòng)產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬(wàn)元.A.150B.200C.225D.250[答案]:C37.某建筑物的建筑面積為200m2,有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為12年,重置價(jià)格為800元/m2,建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年,殘值率為2％,則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為()萬(wàn)元.A.10.2B.11C.11.3D.11.5[答案]:C38.某建筑物的建筑面積為100m2,已經(jīng)使用10年,單位建筑面積的重置價(jià)格為500元/m2,該建筑的經(jīng)濟(jì)壽命為30年,殘值率為5%,試用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額().A.1583元B.1589元C.1683元D.1689元[答案]:A39.某城市2000年和2005年普通商品房的平均價(jià)格分別是3500元/m2和4800元/m2,采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2008年的價(jià)格最接近于()元/m2.A.4800B.5124C.5800D.7124[答案]:C40.有一不動(dòng)產(chǎn),未來(lái)第一年的純收益為16萬(wàn)元,預(yù)計(jì)此后各年的純收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2%,該類不動(dòng)產(chǎn)的收益率為9%,另外,該宗不動(dòng)產(chǎn)是在政府有償出讓土地使用權(quán)的地塊上建造的,土地使用權(quán)年限為50年,已經(jīng)使用了5年,則該宗不動(dòng)產(chǎn)的收益價(jià)格為().A.216.08萬(wàn)元B.217.04萬(wàn)元C.218.04萬(wàn)元D.19.08萬(wàn)元[答案]:B二．判斷題1.不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)位置或移動(dòng)位置后引起性質(zhì).性狀改變而造成經(jīng)濟(jì)損失的財(cái)產(chǎn).()[答案]:T2.土地使用權(quán)的形成包括"出讓"."劃撥"和"租賃"三種方式.()[答案]:F3.不動(dòng)產(chǎn)的基本特征是保值增值性,是由土地的經(jīng)濟(jì)特性所決定的.()[答案]:F4.因素修正主要包括交易情況.交易日期.區(qū)域因素.個(gè)別因素四大方面的修正.()[答案]:T5.市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是替代原理.()[答案]:T6.毛地是指現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)建筑物待拆遷的集體土地,受讓者除支付毛地價(jià)外還需對(duì)建筑物的所有者和使用者支付拆遷安置補(bǔ)償費(fèi).()[答案]:F7.不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是不動(dòng)產(chǎn)對(duì)象在某一權(quán)利狀況下某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格,時(shí)點(diǎn)不同則價(jià)格不同.()[答案]:T8.一份完整的估價(jià)報(bào)告內(nèi)容包括:封面.目錄.估價(jià)師聲明.估價(jià)的假設(shè)和限制提案件.估價(jià)結(jié)果報(bào)告和附件.()[答案]:F9."七通一平"包括通上水.通下水.通電.通訊.通氣.通熱.通路.平整地面.()[答案]:T10.在有較多土地供應(yīng)者的情況下,地價(jià)水平主要取決于房地產(chǎn)價(jià)格水平.()[答案]:T11.收益法的理論依據(jù)是預(yù)期原理.()[答案]:T12.在利用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí),應(yīng)特別注意包括開(kāi)發(fā)成本.管理費(fèi)用銷售稅費(fèi)等在內(nèi)的投資利息的估算.()[答案]:F13.在進(jìn)行交易情況修正系數(shù)確定時(shí),都應(yīng)以實(shí)際價(jià)格為基準(zhǔn).()[答案]:F14.土地整理.復(fù)墾類型的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)適用假設(shè)開(kāi)發(fā)法.()[答案]:T15.按照規(guī)定,純土地估價(jià)有效期為一年,建筑物和不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)有效期為半年.()[答案]:F三.問(wèn)答題1.簡(jiǎn)述不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的意義.[答案]:不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)其意義在于:1.為不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易提供客觀標(biāo)準(zhǔn);2.不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)值化更有利于優(yōu)化資源配置;3.為開(kāi)發(fā)投資及確立科學(xué)的收益分配制度服務(wù);4.便于公民賦稅.2.簡(jiǎn)述市場(chǎng)比較法的適用條件.[答案]:首先要有充足的市場(chǎng)交易資料,這是市場(chǎng)比較法應(yīng)用的最基本的條件;其次,運(yùn)用市場(chǎng)比較法,需要有與估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)程度高.可比性強(qiáng)的比較實(shí)例,即比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象具有相關(guān)性和替代性.3.簡(jiǎn)述收益法的使用范圍.[答案]:收益法是以求取不動(dòng)產(chǎn)純收益為途徑評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的一種方法,它只適用