小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)權(quán)屬的實(shí)務(wù)研究,物權(quán)法論文

小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)權(quán)屬的實(shí)務(wù)研究,物權(quán)法論文本篇論文目錄導(dǎo)航：【題目】【導(dǎo)言】【第一章】【第二章】【第三章】【第四章】小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)權(quán)屬的實(shí)務(wù)研究【結(jié)束語(yǔ)/以下為參考文獻(xiàn)】第四章小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)權(quán)屬的實(shí)務(wù)研究第一節(jié)對(duì)我們國(guó)家(物權(quán)法〕第七十四條的理解與適用我們國(guó)家(物權(quán)法〕第七十四條48初次以立法的形式對(duì)小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的權(quán)屬作出明文規(guī)定，比方：明確了車(chē)位和車(chē)庫(kù)的使用必需要首先知足業(yè)主的需要。能夠講，當(dāng)今住宅小區(qū)中關(guān)于車(chē)位、車(chē)庫(kù)上演的停車(chē)糾紛愈演愈烈，(物權(quán)法〕的公布可謂提供了及時(shí)雨，但是該條規(guī)定不夠明確和詳細(xì)，過(guò)于粗糙與原則，缺乏操作性，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的糾紛并未完全停止，并產(chǎn)生了一些新的爭(zhēng)議。一、(物權(quán)法〕第七十四條的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)〔一〕(物權(quán)法〕第七十四條的優(yōu)點(diǎn)第一，對(duì)車(chē)位、車(chē)庫(kù)進(jìn)行分類規(guī)定，更顯公平合理。我們國(guó)家(物權(quán)法〕第七十四條對(duì)車(chē)庫(kù)、車(chē)位的權(quán)屬分別進(jìn)行規(guī)定，采用了不同的權(quán)屬規(guī)則。車(chē)位一般沒(méi)有建筑物的特征，建造成本低廉，遠(yuǎn)不能與車(chē)庫(kù)相提并論，其大多占用屬于小區(qū)全體業(yè)主共有的場(chǎng)地和道路，且在建造車(chē)位時(shí)，其投入建造的成本已經(jīng)分?jǐn)傊琳麄€(gè)小區(qū)的建造成本中。反之，車(chē)庫(kù)具有建筑物的特征，四至封閉，投資建造的成本比擬高，并且建造車(chē)庫(kù)的費(fèi)用不一定被分?jǐn)傊琳w的建筑成本中。正由于住宅小區(qū)車(chē)位和車(chē)庫(kù)的這些不同之處，若是在管理和規(guī)定上套用一樣的法律，那么必然無(wú)法到達(dá)公平合理的境地?，F(xiàn)(物權(quán)法〕對(duì)小區(qū)車(chē)庫(kù)、車(chē)位的權(quán)屬分別進(jìn)行規(guī)定，是立法技術(shù)進(jìn)步的具體表現(xiàn)出。第二，保障民事主體的協(xié)商權(quán)利，具體表現(xiàn)出了意思自治的原則。(物權(quán)法〕給予開(kāi)發(fā)商和業(yè)主以協(xié)商確定車(chē)位權(quán)屬的權(quán)利，具體表現(xiàn)出了私法領(lǐng)域所奉行的意思自治原則，通過(guò)這種私法自治，能夠更好地協(xié)調(diào)雙方權(quán)利和義務(wù)，有利于分別具體表現(xiàn)出業(yè)主和開(kāi)發(fā)商的利益和意志，在發(fā)生糾紛時(shí)，也利于解決爭(zhēng)議。第三，首先知足小區(qū)業(yè)主停車(chē)需求，在這里前提下對(duì)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的使用進(jìn)行合理干涉。對(duì)于已購(gòu)買(mǎi)私家車(chē)的業(yè)主來(lái)講，停車(chē)需求已經(jīng)成為生活的重要需求之一。然而隨著購(gòu)買(mǎi)私家車(chē)的業(yè)主數(shù)量的增加，小區(qū)內(nèi)用于停車(chē)的車(chē)位和車(chē)庫(kù)的數(shù)量卻還是那樣不變，導(dǎo)致停車(chē)難成為住宅小區(qū)的普遍現(xiàn)在狀況。根據(jù)(物權(quán)法〕的規(guī)定，小區(qū)內(nèi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的使用應(yīng)當(dāng)首先知足小區(qū)業(yè)主的需要。法律規(guī)定了車(chē)位、車(chē)庫(kù)的出租與出售必需要首先知足小區(qū)內(nèi)業(yè)主的停車(chē)需求，若有盈余才可另行出售、出租。即小區(qū)內(nèi)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)在沒(méi)有知足本小區(qū)業(yè)主停車(chē)需求的情況下，車(chē)位和車(chē)庫(kù)不應(yīng)被隨意出租、出售給非業(yè)主。對(duì)小區(qū)內(nèi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的出售、出租進(jìn)行一定的限制，能夠在知足業(yè)主停車(chē)需求的同時(shí)，也保證車(chē)位、車(chē)庫(kù)的使用率。第四，遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則，鼓勵(lì)小區(qū)開(kāi)發(fā)商建造更多的車(chē)位、車(chē)庫(kù)。近年來(lái)，由于汽車(chē)保有量的大幅增長(zhǎng)，我們國(guó)家各大城市都出現(xiàn)了停車(chē)難的窘狀，怎樣來(lái)解決這一窘境？增加更多的車(chē)位、車(chē)庫(kù)是最實(shí)際的方式方法，而增加車(chē)位、車(chē)庫(kù)最有效的方式方法即是鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商多建。車(chē)位、車(chē)庫(kù)能夠出售和出租，具有其獨(dú)立的價(jià)值，開(kāi)發(fā)商在投資建造車(chē)位、車(chē)庫(kù)之后能夠通過(guò)協(xié)商來(lái)簽訂相關(guān)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)買(mǎi)賣(mài)合同、租賃合同來(lái)獲得車(chē)位、車(chē)庫(kù)的價(jià)值。能夠講停車(chē)難的問(wèn)題越突出，開(kāi)發(fā)商所建造車(chē)位、車(chē)庫(kù)的隱性價(jià)值也會(huì)越高。相反，假如法律不分青紅皂白，讓業(yè)主對(duì)小區(qū)內(nèi)所有的車(chē)位、車(chē)庫(kù)享有共有權(quán)，那么勢(shì)必會(huì)讓開(kāi)發(fā)商失去投資建造車(chē)位、車(chē)庫(kù)的動(dòng)力，導(dǎo)致小區(qū)停車(chē)難的問(wèn)題無(wú)法得到本質(zhì)地緩解，受損害的一方還是業(yè)主。(物權(quán)法〕第七十四條的規(guī)定讓開(kāi)發(fā)商能夠就自個(gè)投資開(kāi)發(fā)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)享有應(yīng)有的權(quán)利，得到應(yīng)有的利潤(rùn)，鼓舞開(kāi)發(fā)商去建造更多的車(chē)庫(kù)、車(chē)位，能有效地增加車(chē)位、車(chē)庫(kù)的數(shù)量，進(jìn)而從根本上解決停車(chē)難的問(wèn)題。這種做法也更符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則和要求。〔二〕(物權(quán)法〕第七十四條的缺陷第一，(物權(quán)法〕的規(guī)定過(guò)于原則化，缺乏可操作性。(物權(quán)法〕對(duì)于首先知足業(yè)主需要的規(guī)定缺少可操作性且過(guò)于原則化。怎樣來(lái)認(rèn)定小區(qū)業(yè)主的需要，多少車(chē)位、車(chē)庫(kù)的預(yù)留才能夠知足全體業(yè)主的需要也很難估量，是每一戶預(yù)留一個(gè)車(chē)位還是每幾戶分享一個(gè)車(chē)位，法律都沒(méi)有明文規(guī)定，容易造成執(zhí)行上的困難。在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)時(shí)，若業(yè)主沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的經(jīng)濟(jì)能力或需求，那么盈余的車(chē)位、車(chē)庫(kù)必然被開(kāi)發(fā)商出售或出租給非業(yè)主。假如未買(mǎi)車(chē)庫(kù)、車(chē)位的業(yè)主在多年后購(gòu)買(mǎi)了車(chē)輛，需要再行購(gòu)買(mǎi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)時(shí)，那么矛盾就產(chǎn)生了，是由非業(yè)主繼續(xù)持有車(chē)位、車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)還是應(yīng)當(dāng)遵照(物權(quán)法〕的規(guī)定，堅(jiān)守首先知足的陣地？現(xiàn)行的(物權(quán)法〕并未對(duì)此進(jìn)行詳盡的規(guī)定，脫離了現(xiàn)實(shí)情況。第二，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主間地位不等，不利于保衛(wèi)業(yè)主的利益。我們國(guó)家(物權(quán)法〕第七十四條的規(guī)定與(物權(quán)法〔草案〕〕第七十六條第二款49的規(guī)定相比照，能夠看出(物權(quán)法〕對(duì)業(yè)主利益的保衛(wèi)更弱。在購(gòu)房經(jīng)過(guò)中，開(kāi)發(fā)商與小業(yè)主的地位并不對(duì)等，小業(yè)主與開(kāi)發(fā)商相比，明顯處于弱勢(shì)地位。(物權(quán)法〕固然賦予小區(qū)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商通過(guò)協(xié)商的方式來(lái)約定車(chē)位、車(chē)庫(kù)權(quán)屬的權(quán)利，看似充分具體表現(xiàn)出雙方當(dāng)事人的意思自治，但是由于小業(yè)主、與開(kāi)發(fā)商的地位并不對(duì)等，對(duì)小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的權(quán)屬也沒(méi)有相應(yīng)的配套法規(guī)或規(guī)章予以進(jìn)一步地規(guī)定，且現(xiàn)今的購(gòu)房合同大都是格式合同，處于弱勢(shì)地位的小業(yè)主一般只能被動(dòng)地接受合同，被剝奪了與開(kāi)發(fā)商平等協(xié)商的權(quán)利。除此之外，對(duì)小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的權(quán)屬發(fā)生糾紛時(shí)，開(kāi)發(fā)商的舉證能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于小業(yè)主，這對(duì)保衛(wèi)小業(yè)主的權(quán)利也是很不利的。二、首先知足業(yè)主需要的規(guī)定應(yīng)當(dāng)怎樣理解小區(qū)內(nèi)的道路是業(yè)主行走的道路，小區(qū)內(nèi)的設(shè)施是業(yè)主使用的設(shè)施，小區(qū)內(nèi)的綠地是業(yè)主觀賞的綠地，同樣的，小區(qū)內(nèi)的車(chē)位應(yīng)當(dāng)是業(yè)主享用的車(chē)位。小區(qū)內(nèi)車(chē)輛、車(chē)庫(kù)等配套設(shè)施的建設(shè)不僅僅是開(kāi)發(fā)商出售房屋時(shí)的增值項(xiàng)目，更是為了知足小區(qū)業(yè)主的停車(chē)需求，提高業(yè)主的生活質(zhì)量。為了保障小業(yè)主使用車(chē)位、車(chē)庫(kù)的權(quán)利，(物權(quán)法〕規(guī)定了車(chē)位、車(chē)庫(kù)的使用應(yīng)當(dāng)首先知足業(yè)主需要,其設(shè)計(jì)的目的很明顯是為了保衛(wèi)小業(yè)主的利益。關(guān)于怎樣理解應(yīng)當(dāng)首先知足業(yè)主需要的規(guī)范性質(zhì)，有學(xué)者以為，這一規(guī)定只能在交易秩序上起一種倡導(dǎo)性的作用，對(duì)權(quán)屬問(wèn)題沒(méi)有本質(zhì)性的意義。小業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)大都與開(kāi)發(fā)商單獨(dú)簽訂相關(guān)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，對(duì)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的出租、出售等通常也是由業(yè)主單獨(dú)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商、交易。在購(gòu)房經(jīng)過(guò)中，開(kāi)發(fā)商處于絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)地位，小業(yè)主也只能被動(dòng)地簽署開(kāi)發(fā)商草擬的格式合同，無(wú)法構(gòu)成聯(lián)盟與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行平等協(xié)商。在開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間，開(kāi)發(fā)商是較為明顯的強(qiáng)勢(shì)方，在誘人的利益下，開(kāi)發(fā)商能否做到與業(yè)主平等地約定停車(chē)位、車(chē)庫(kù)的所有權(quán)、使用權(quán)問(wèn)題，令人生疑。50為了平衡開(kāi)發(fā)商與小業(yè)主之間的這種不平等關(guān)系，(物權(quán)法〕規(guī)定應(yīng)當(dāng)首先知足業(yè)主的需要,能夠給予處于弱勢(shì)方的小業(yè)主一定的保衛(wèi)，并合理限制開(kāi)發(fā)商的權(quán)利，但這樣的保衛(wèi)和限制極具局限性。(物權(quán)法〕第七十四條規(guī)定了應(yīng)當(dāng)首先知足業(yè)主的需要，一般來(lái)講，既然用了應(yīng)當(dāng)二字，那么該條款應(yīng)該是強(qiáng)迫性規(guī)范，而非任意性規(guī)范，應(yīng)當(dāng)具有強(qiáng)迫性效力。然而，在實(shí)際生活中，小區(qū)業(yè)主能否如法條所規(guī)定那樣，擁有優(yōu)先權(quán)呢？筆者以為，實(shí)際上，業(yè)主所享有的優(yōu)先權(quán)并非如該條款字面所見(jiàn)的擁有強(qiáng)迫性效力，業(yè)主只是在同等條件下享有車(chē)位、車(chē)庫(kù)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或優(yōu)先承租權(quán)。而所謂的同等條件到底是何條件也并不公開(kāi)透明。小業(yè)主對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，屬于絕對(duì)的弱勢(shì)群體，怎樣對(duì)車(chē)位、車(chē)庫(kù)進(jìn)行定價(jià)等也都由開(kāi)發(fā)商來(lái)決定，開(kāi)發(fā)商可能為了實(shí)現(xiàn)利益的最大化，會(huì)不顧小業(yè)主的承受能力，抬高車(chē)位、車(chē)庫(kù)的出售價(jià)格，讓小業(yè)主無(wú)力購(gòu)買(mǎi)，再利用同等條件作為將小區(qū)內(nèi)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)隨意出售或出租給非業(yè)主的理由，那么首先知足業(yè)主需要的目的就沒(méi)有辦法達(dá)成。知足業(yè)主需要是有原則可循，并非對(duì)于業(yè)主的需要進(jìn)行無(wú)條件地知足，應(yīng)當(dāng)理解為合理地知足業(yè)主的相對(duì)需要,這里所規(guī)定的需要是合理的需要。例如：一個(gè)業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)只擁有一部車(chē)，但其卻要求購(gòu)買(mǎi)多個(gè)車(chē)位，那這樣的需要就不符合法律的規(guī)定。而且，一味地知足特定業(yè)主的要求，而不考慮小區(qū)整體車(chē)位與業(yè)主數(shù)量的配比，那么就無(wú)法到達(dá)本想到達(dá)的目的。因而，筆者以為，開(kāi)發(fā)商在向小區(qū)業(yè)主出售車(chē)位時(shí)，對(duì)于車(chē)位、車(chē)庫(kù)的合理分配具有一定的審查和限制義務(wù)，應(yīng)當(dāng)在最大的限度內(nèi)對(duì)車(chē)位、車(chē)庫(kù)進(jìn)行合理使用，以盡可能地知足更多業(yè)主的需求。還有另一種情況，假如有較多的業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)沒(méi)有主張對(duì)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的購(gòu)買(mǎi)權(quán)或承租權(quán)，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的數(shù)量超過(guò)當(dāng)時(shí)的實(shí)際需求。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商將多余的車(chē)位、車(chē)庫(kù)出售或者出租給小區(qū)業(yè)主之外的其別人。過(guò)了幾年之后，小區(qū)內(nèi)越來(lái)越多的業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的汽車(chē)，對(duì)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的需求也猛然增加，此時(shí)業(yè)主的需求怎樣得到優(yōu)先的知足？從公平正義的角度來(lái)講，開(kāi)發(fā)商與小區(qū)之外的其別人所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)實(shí)際生效，對(duì)合同予以撤銷(xiāo)不符合法律的規(guī)定，但小區(qū)內(nèi)業(yè)主的權(quán)利怎樣來(lái)保衛(wèi)呢？對(duì)于這點(diǎn)，并沒(méi)有相關(guān)的法律、法規(guī)進(jìn)行詳盡規(guī)定。筆者以為若開(kāi)發(fā)商在出售車(chē)位、車(chē)庫(kù)時(shí)已經(jīng)盡到了通知小區(qū)業(yè)主的義務(wù)，那么開(kāi)發(fā)商與小區(qū)業(yè)主之外的其別人所簽訂的合同應(yīng)認(rèn)定為有效合同，能夠繼續(xù)履行。若開(kāi)發(fā)商在出售或出租車(chē)位、車(chē)庫(kù)時(shí)沒(méi)有給予小區(qū)業(yè)主優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或優(yōu)先承租權(quán)，那么此時(shí)應(yīng)該怎樣解決窘境呢？筆者以為，能夠引入受權(quán)第三人規(guī)范。所謂受權(quán)第三人規(guī)范，是指授予交易關(guān)系以外特定第三人一項(xiàng)權(quán)利，該項(xiàng)權(quán)利能夠決定影響其利益的交易行為的效力。在我們國(guó)家現(xiàn)行民事立法中，該項(xiàng)權(quán)利或?yàn)槌蜂N(xiāo)權(quán)，或?yàn)檎?qǐng)求人民法院確認(rèn)交易行為相對(duì)無(wú)效的權(quán)利。51小區(qū)內(nèi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)在知足業(yè)主需要前，開(kāi)發(fā)商就擅自對(duì)車(chē)位、車(chē)庫(kù)出售、出租或贈(zèng)與非小區(qū)業(yè)主的其別人，這些行為都已經(jīng)損害了業(yè)主的合法權(quán)益，這些被損害的利益即為交易關(guān)系之外的特定第三人利益。小區(qū)業(yè)主有權(quán)在一定時(shí)期內(nèi)就該出售或出租合同的有效性提出異議，并請(qǐng)求撤銷(xiāo)合同，以保衛(wèi)自個(gè)的合法權(quán)益。三、怎樣理解其他場(chǎng)地(物權(quán)法〕第七十四條的規(guī)定未對(duì)其他場(chǎng)地的定義做出詳盡解釋，其他場(chǎng)地到底包括哪些地方？對(duì)此，各學(xué)者也有自個(gè)不同的理解。王利明先生以為，其他場(chǎng)地指的是沒(méi)有被計(jì)算在建筑區(qū)劃內(nèi)的其他場(chǎng)地，主要是指空地。另有觀點(diǎn)以為，其他場(chǎng)地是指包含附屬基地與建筑基地的全體業(yè)主所共有的土地。筆者以為，以能否在建筑區(qū)劃內(nèi)作為判定能否是其他場(chǎng)地的標(biāo)準(zhǔn)并不適宜，對(duì)于建筑區(qū)劃外的土地，其共有權(quán)小區(qū)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)是無(wú)法享有的。地面停車(chē)位和架空層停車(chē)位就是占用其他場(chǎng)地而建造的。地面停車(chē)位直接設(shè)在地面上，且沒(méi)有相應(yīng)的構(gòu)筑物，一般不計(jì)算其建筑面積和容積率，這種車(chē)位并沒(méi)有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。能夠講，地面停車(chē)位實(shí)際上是對(duì)業(yè)主共有土地的使用，該類車(chē)位的權(quán)利應(yīng)當(dāng)歸小區(qū)的全體業(yè)主共有。架空層停車(chē)位本來(lái)并不是用來(lái)停放車(chē)輛的，而是為了保持小區(qū)的空氣流通。由于小區(qū)內(nèi)車(chē)輛數(shù)量的大幅增加，原有的車(chē)位、車(chē)庫(kù)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能知足業(yè)主的停車(chē)需求，架空層停車(chē)位才漸漸被用作停車(chē)之用。架空層停車(chē)場(chǎng)不僅有停車(chē)的功能，小區(qū)內(nèi)的天線、水塔、避雷設(shè)施等也由其承載。因而，架空層停車(chē)場(chǎng)不能脫離區(qū)分所有建筑物獨(dú)立存在。除此之外，架空層停車(chē)位一般不計(jì)算容積率，其改建的本質(zhì)也是對(duì)業(yè)主共有土地的使用，且架空層停車(chē)位沒(méi)有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，只能成小區(qū)為小區(qū)業(yè)主共有權(quán)的標(biāo)的，不能成為專有權(quán)的標(biāo)的。四、怎樣理解以約定的方式來(lái)確定權(quán)屬(物權(quán)法〕第七十四條明確了業(yè)主有權(quán)利和開(kāi)發(fā)商來(lái)決定小區(qū)車(chē)庫(kù)的權(quán)屬，能夠講這是當(dāng)前解決小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)權(quán)屬的途徑之一。能夠約定車(chē)庫(kù)權(quán)屬的前提是車(chē)庫(kù)一般具有其獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，擁有獨(dú)立的產(chǎn)證，車(chē)庫(kù)計(jì)算容積率，也分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)的份額，能夠進(jìn)行自由地流轉(zhuǎn)。但是約定權(quán)屬并非適用于各種類型的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，除了小區(qū)車(chē)庫(kù)能夠由開(kāi)發(fā)商和小業(yè)主協(xié)商確定權(quán)屬之外，在小區(qū)公共道路以及場(chǎng)地上所建立的車(chē)位、防空車(chē)庫(kù)、架空層停車(chē)位等類型的車(chē)位、車(chē)庫(kù)都不可約定權(quán)屬。開(kāi)發(fā)商和小業(yè)主對(duì)能夠約定權(quán)屬的車(chē)位、車(chē)庫(kù)進(jìn)行協(xié)商，進(jìn)而確定車(chē)庫(kù)的權(quán)屬，充分具體表現(xiàn)出了意思自治的原則，給開(kāi)發(fā)商和業(yè)主各自的選擇權(quán)。對(duì)于有車(chē)一族的業(yè)主來(lái)講，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的同時(shí)就能夠與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商約定，簽訂購(gòu)買(mǎi)車(chē)庫(kù)的合同，以知足其停車(chē)需求。而暫時(shí)沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)車(chē)輛的業(yè)主也不會(huì)被強(qiáng)迫消費(fèi),其能夠選擇放棄對(duì)車(chē)庫(kù)的所有權(quán)。同時(shí)，在業(yè)主與開(kāi)發(fā)商協(xié)商確定車(chē)位的權(quán)屬之后，若小區(qū)內(nèi)還有剩余車(chē)位未出售，那么開(kāi)發(fā)商對(duì)這些車(chē)庫(kù)繼續(xù)行使權(quán)利，以到達(dá)住宅小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)最有效地利用。(物權(quán)法〕固然規(guī)定了業(yè)主有權(quán)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商確定有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù)的權(quán)屬，但是開(kāi)發(fā)商和小區(qū)業(yè)主何時(shí)約定車(chē)庫(kù)的權(quán)屬以及約定的方式詳細(xì)是如何的，法律都沒(méi)有進(jìn)一步的約定。一般以為開(kāi)發(fā)商與業(yè)主協(xié)商的時(shí)間既能夠是雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之時(shí)，可以以在房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之后。至于約定協(xié)商的方式，一般也分為兩種，其一，開(kāi)發(fā)商與全體業(yè)主共同協(xié)商約定；其二，開(kāi)發(fā)商與各小業(yè)主單獨(dú)協(xié)商約定。從現(xiàn)實(shí)來(lái)講，第一種的協(xié)商方式較難達(dá)成，由于在購(gòu)房之初，各小業(yè)主并不認(rèn)識(shí)，更不可能組織業(yè)主委員會(huì)等組織來(lái)統(tǒng)籌各業(yè)主的意見(jiàn)，與開(kāi)發(fā)商共同協(xié)商約定。所以一般都是由各購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商約定。因而，由各小業(yè)主根據(jù)自個(gè)的實(shí)際需求來(lái)決定能否購(gòu)買(mǎi)車(chē)庫(kù)，若要購(gòu)買(mǎi)車(chē)庫(kù)，再與開(kāi)發(fā)商就購(gòu)買(mǎi)車(chē)庫(kù)的細(xì)節(jié)進(jìn)一步協(xié)商，這種約定方式是更為合理的。第二節(jié)完善小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)權(quán)屬爭(zhēng)議的建議一、完善相關(guān)的法律規(guī)定首先，要明確車(chē)位、車(chē)庫(kù)的權(quán)屬的前提條件是對(duì)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的類型進(jìn)行劃分。我們國(guó)家臺(tái)灣地區(qū)對(duì)于車(chē)位、車(chē)庫(kù)的相關(guān)法律規(guī)定值得我們國(guó)家借鑒，我們國(guó)家能夠?qū)④?chē)位、車(chē)庫(kù)分為法定停車(chē)位與增設(shè)停車(chē)場(chǎng)，一方面能夠?qū)ψ艉蛙?chē)位的比例通過(guò)法律進(jìn)行規(guī)定，規(guī)定開(kāi)發(fā)商具有法定的義務(wù)來(lái)建造法定停車(chē)位，這些車(chē)位隨著房屋銷(xiāo)售而一并發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，由小區(qū)的業(yè)主共有。除此之外，開(kāi)發(fā)商能夠在建造法定停車(chē)位的基礎(chǔ)上，另行建造增設(shè)停車(chē)位以知足業(yè)主的停車(chē)需求，這部分的車(chē)位能夠由開(kāi)發(fā)商與業(yè)主協(xié)商確定其權(quán)屬約定，并應(yīng)辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。其次，(物權(quán)法〕的規(guī)定乍一看為知足業(yè)主的停車(chē)需求提供了法律上的根據(jù)，但是這些規(guī)定卻沒(méi)有具體的細(xì)則支撐，在適用上經(jīng)常碰到難題，缺乏可操作性。(物權(quán)法〕明確規(guī)定車(chē)位、車(chē)庫(kù)要首先知足業(yè)主需要,但是對(duì)于怎樣知足業(yè)主的需要以及怎樣保衛(wèi)業(yè)主的優(yōu)先權(quán)等問(wèn)題都沒(méi)有進(jìn)行明確的界定。筆者以為能夠要求開(kāi)發(fā)商在修建增設(shè)停車(chē)位后的一定年限內(nèi)，只能將車(chē)位出售或者出租給小區(qū)的業(yè)主，兼顧小區(qū)業(yè)主的現(xiàn)實(shí)需要與潛在需要,在年限過(guò)去之后，再將小區(qū)內(nèi)剩余的車(chē)位、車(chē)庫(kù)出售、出租給小區(qū)業(yè)主之外的第三人。除此之外，對(duì)于業(yè)主與開(kāi)發(fā)商約定車(chē)庫(kù)權(quán)屬的權(quán)利也要明確界定。當(dāng)前來(lái)講介入?yún)f(xié)商確定車(chē)庫(kù)權(quán)屬的主體只包括小區(qū)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商，小區(qū)業(yè)主之外的其別人無(wú)權(quán)介入?yún)f(xié)商。但現(xiàn)行法律沒(méi)有明確假如沒(méi)有約定或者約定不明的情況應(yīng)當(dāng)怎樣處理，筆者以為在這里種情況下保衛(wèi)處于弱勢(shì)地位的小業(yè)主，由小區(qū)全體業(yè)主共同所有車(chē)庫(kù)的所有權(quán)較為合理。二、完善不動(dòng)產(chǎn)的登記制度車(chē)庫(kù)的權(quán)屬登記關(guān)系到車(chē)庫(kù)在市場(chǎng)上能否能順暢地自由流通，但當(dāng)前我們國(guó)家的房地產(chǎn)登記制度并不完善，對(duì)于小區(qū)內(nèi)的車(chē)庫(kù)面積能否記入公攤面積也沒(méi)有記錄。正因如此，使得有關(guān)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的糾紛變得更為棘手。辦理房地產(chǎn)初始登記時(shí)，相關(guān)部門(mén)也僅僅僅是辦理(房屋所有權(quán)證〕、(土地使用權(quán)證〕、(房地產(chǎn)證〕等證明，卻并不辦理共有、他項(xiàng)的房地產(chǎn)權(quán)證，有關(guān)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的權(quán)屬在房地產(chǎn)權(quán)證中也不予記載。這種登記的方式讓開(kāi)發(fā)商在擬定車(chē)位、車(chē)庫(kù)的出售、出租合同時(shí)能夠毫無(wú)顧忌，為所欲為。在發(fā)生有關(guān)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的糾紛時(shí)，作為車(chē)位、車(chē)庫(kù)的所有權(quán)人的業(yè)主方也無(wú)法以物權(quán)的絕對(duì)權(quán)來(lái)抵抗開(kāi)發(fā)商的格式合同，很難維護(hù)自個(gè)的合理權(quán)益。(物權(quán)法〕只是原則性地規(guī)定了要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，但車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)的登記制度還是那樣不清不楚。(土地登記辦法〕、(房屋登記辦法〕等有關(guān)部門(mén)公布的規(guī)章也未明確小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)權(quán)屬登記的詳細(xì)制度，只是原則性地規(guī)定：小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施和場(chǎng)所應(yīng)與房屋