金科服務研究報告

金科服務研究報告1

秀出班行：西部龍頭持續(xù)引領成長金科服務成立于

2000

年，是全國領先、西部第一的綜合智慧物業(yè)服務商，于

2020

年

11

月在香港聯(lián)合交易所掛牌上市。公司連續(xù)

6

年蟬聯(lián)中國物業(yè)服務企業(yè)綜合實力十強，連

續(xù)

6

年保持中西部市場占有率第一。截至

2021

年

8

月，金科服務已進入北京、重慶、天津、

武漢、南京、成都、沈陽、鄭州、長沙等

166

座城市，管理近

1200

個項目，管理面積約

3.2

億平方米，服務全國近

650

萬人口。公司發(fā)展經(jīng)歷三個階段：初創(chuàng)期不斷提升物業(yè)管理服務水平；2005

年開始全國化戰(zhàn)略，

2006

年開始向獨立第三方提供增值服務，2013

年開始提供社區(qū)增值服務，并發(fā)展“鄰里文

化”提升品牌價值；2016

年起公司開啟智慧城市服務時代，建立社區(qū)大數(shù)據(jù)研究中心和云服

務中心，于

2017

年推出“金科大社區(qū)”一站式在線服務平臺。營利穩(wěn)步提升，規(guī)模高質(zhì)量增長。得益于物管行業(yè)發(fā)展、母公司穩(wěn)定輸送和公司外拓能

力持續(xù)增強，公司的收入和利潤持續(xù)提升，2017-2020

年營業(yè)收入和歸母凈利潤復合增速分

別為

47%和

76%，1H2021

營業(yè)收入達

25.9

億元，同比增長

88.8%，歸母凈利潤為

5.30

億元，同比增長

80.4%。合約面積和在管面積規(guī)模也保持高質(zhì)量增長，1H2021

合約規(guī)模達

3.15

億平方米，同比增長

37.24%，在管規(guī)模達

1.87

億平方米，同比增長

30.62%。公司平

均物業(yè)管理費

2.22

元/㎡/月，同比提高

0.04

元/㎡/月，其中金科集團項目平均物業(yè)管理費

2.57

元/㎡/月，同比提升

0.18

元/㎡/月，外拓項目

1.87

元/㎡/月，外拓項目同比提升

0.21

元/㎡/月。由于公司的業(yè)主滿意度較高，公司的物業(yè)管理費收繳率保持在

90%的較高水平。堅持“服務+科技，服務+生態(tài)”發(fā)展戰(zhàn)略，“生態(tài)+科技”雙引擎驅動，夯實深耕城市高密度戰(zhàn)略。公司堅持“服務+科技，服務+生態(tài)”的發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)揮“生態(tài)+科技”的雙引擎作用，

構建了城市空間服務、美好生活服務、智慧科技服務三大業(yè)務板塊，強化新服務、新生態(tài)、

新科技三大能力協(xié)同。城市空間服務板塊：公司不斷夯實深耕城市密度戰(zhàn)略，聚焦長江經(jīng)濟帶和西南核心區(qū)域，

利用資源、品牌優(yōu)勢，市場直拓獲取大量多業(yè)態(tài)高產(chǎn)值項目，1H2021

合約面積長江經(jīng)濟帶

占比超

75%、西南區(qū)域占比超

50%；通過與地方政府及其他三方民營開發(fā)商合作、高質(zhì)效

并購等方式，2021

年先后與貴州雷山縣政府簽訂戰(zhàn)略合作、與重慶九龍園高新區(qū)達成戰(zhàn)略

合作，并收購重慶美利山物業(yè)服務有限公司，提升核心區(qū)域濃度，夯實深耕城市密度戰(zhàn)略。

憑借持續(xù)鞏固的區(qū)域優(yōu)勢，金科服務連續(xù)

3

年位列西部物業(yè)服務企業(yè)綜合實力第一、重慶物

業(yè)服務企業(yè)綜合實力第一。美好生活服務板塊：公司加速“服務+生態(tài)”落地，通過吸引專業(yè)化人才和收購專業(yè)公司

快速提升增值服務業(yè)務能力、延展服務鏈條，提升增值服務收入占比,增值服務收入占比從

2017

年的

7.3%大幅提升至

1H2021

的

25.2%。智慧科技服務板塊：堅守“服務+科技”戰(zhàn)略，把物業(yè)降本增效作為對內(nèi)賦能的核心工作，

同時利用先進的科技實力推進產(chǎn)品研發(fā)升級，強化科技智慧服務服務能力的對外輸出，加快

落地智慧社區(qū)、智慧園區(qū)和智慧城市服務項目，實現(xiàn)智慧城市服務與物業(yè)項目拓展的雙向賦

能。公司

2016

年與微軟合作打造的社區(qū)服務系統(tǒng)“天啟”大數(shù)據(jù)已更新至第四代，不僅完成

了全國數(shù)百個小區(qū)的智慧化升級，更將智慧科技優(yōu)勢傳導到城市服務領域，落地重慶、江蘇

鹽城、湖南瀏陽等多個城市。多元業(yè)務突破規(guī)模經(jīng)濟瓶頸，標準化服務進行質(zhì)量控制。公司在物業(yè)管理服務、非業(yè)

主增值服務、社區(qū)增值服務和智慧科技服務四條業(yè)務線下為全國中高端住宅、商業(yè)樓宇、產(chǎn)

業(yè)園、政府公建、高校醫(yī)院、文旅景區(qū)等多種業(yè)態(tài)提供多元物業(yè)服務，積極布局健康和文體

旅業(yè)務。多元業(yè)務的發(fā)展為公司提供多元的收入來源，有助于突破規(guī)模經(jīng)濟瓶頸。為滿足多

元服務的不同需求、提高服務質(zhì)量，公司開發(fā)了金管家、金悅家、金慧家三種標準化服務體

系：金管家體系針對物業(yè)管理服務，建立了“前介管理、地產(chǎn)咨詢、物業(yè)服務”全生命周期

服務價值鏈，并細分了住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園、學校、場館等差異化業(yè)態(tài)的物業(yè)服務標準化體

系；金悅家針對社區(qū)增值服務，圍繞旅居綜合服務、家庭生活服務、家居煥新服務、園區(qū)經(jīng)

營服務等多元化服務場景，建立了標準化的多元增值服務體系；金慧家體系主要針對多種服

務場景，包括智慧科技服務及其他業(yè)務線的服務，如案場服務、物業(yè)管理服務及產(chǎn)業(yè)園區(qū)管

理?；诠窘⒓皩嵤﹪栏竦膬?nèi)部質(zhì)量控制體系，已取得國際標準化組織的多項認證，即

ISO9001

質(zhì)量管理體系認證、GB/T24001

及

ISO14001

環(huán)境管理體系認證及

ISO45001

職

業(yè)健康安全管理體系認證。智能化、數(shù)字化科技平臺賦能高效運行。公司在全國百強物業(yè)服務商中有領先的科技實

力，建成了社區(qū)大數(shù)據(jù)中心和客戶云服務中心，實現(xiàn)了數(shù)據(jù)可視化、服務智能化、管理信息

化，是行業(yè)內(nèi)極少數(shù)具備國家高新技術企業(yè)資質(zhì)的科技型服務企業(yè)，取得

17

項專利和

15

項計算機軟件版權。公司開發(fā)的基于社區(qū)前端服務人員的管理平臺“大管家信息管理平臺”

涵蓋報修報事處理、安全管理、巡更管理、服務搶單、樓棟管家服務標準化作業(yè)指導等多項

服務場景，將物業(yè)服務所有工作數(shù)字化、透明化，有效促進服務質(zhì)量和效率的提升，實現(xiàn)物

業(yè)管理降本增效。同時，公司將智慧服務引入城市服務領域，2018

年

3D引擎版天啟大數(shù)

據(jù)系統(tǒng)亮相重慶兩江健康科技城，數(shù)字化、信息化和智能化的集成系統(tǒng)賦能公司參與城市空

間服務重構。2

行穩(wěn)致遠：抵御住風險波及，穩(wěn)定性和長期性得到驗證目前，房地產(chǎn)行業(yè)的風險已經(jīng)波及到物管行業(yè)，風險波及來自兩個方面：1）資金層面，

母公司房企融資困難、資金鏈壓力大的背景下，資金拆借、資產(chǎn)收購甚至出售物業(yè)公司變現(xiàn)

成為房企挽救危機的重要手段，部分物管公司被迫成為母公司房企的“輸血袋”，引發(fā)了市

場對于物業(yè)公司是否能在關聯(lián)風險下穩(wěn)定獨立管理的擔憂；2）經(jīng)營層面，過去物管公司普

遍依賴母公司的項目輸送，但

2021

年來房企銷售面積增速也在持續(xù)下降，極度依賴母公司

項目輸送的物管企業(yè)未來業(yè)績增長的可持續(xù)性受到極大挑戰(zhàn)。金科服務在以上兩方面具有抵御風險的能力：1）資金方面，母公司金科股份通過出售

物業(yè)股份、發(fā)行超短融、融資擔保等方式回籠資金，短期內(nèi)沒有資金困難，流動性安全較高，

暫無“輸血”需求，且主動引入戰(zhàn)略投資優(yōu)化公司治理結構，公司治理獨立性提高對抵御母

公司關聯(lián)風險多一重保障；2）經(jīng)營方面，金科服務外拓驅動強勁，外拓項目占比逐年提升，

對于母公司業(yè)績依賴逐步降低，未來面對母公司業(yè)績下滑仍能保持增長持續(xù)。2.1

行船穩(wěn)泛：關聯(lián)風險消退解隱憂，戰(zhàn)略投資恰來振信心2.1.1

隱憂解：金科股份短期內(nèi)無資金困難母公司金科股份去杠桿進展明顯，“三道紅線”均達綠檔，流動性安全高。2020

年以

來母公司金科股份大幅改善負債，有息負債規(guī)模從

2019

年的

1061

億元降至

2021

年第三

季度的876億元，“三道紅線”在2020年率先達綠檔并持續(xù)改善，2021年三季度末凈負債率、

剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率和現(xiàn)金短債比分別為

73.2%、68.5%和

1.47

倍。三季度末在手

現(xiàn)金達

301.7

億元，12

月又通過出售金科服務

22%股權增加

37.34

億港元現(xiàn)金流。同時，

金科股份主動優(yōu)化債務期限結構，一年內(nèi)到期有息負債占比下降至三季度末

23.4%，三年以

上上升至

17.8%。充足的現(xiàn)金流和持續(xù)優(yōu)化的期限結構為金科股份的流動性安全筑牢防火墻。債務結構改善，到期壓力較小，融資渠道通暢。考慮行權期，2022

年金科股份到期債

務規(guī)模為

101.7

億元，2023

年到期規(guī)模

53

億元，2024

年到期規(guī)模

4.25

億元，在行業(yè)中處

于較低水平，境外債

2024

年到期一筆約

20.7

億元，境內(nèi)外債務結構合理。短期來看，金

科股份在

2022

年的還款壓力主要集中在上半年，其中

2

月到期債務較高為

22.5

億元，但

金科股份通過股權轉讓獲得

37.34

億資金、發(fā)行

8

億元超短融、7.9

億元

ABS等方式補充

資金，償債資金充足，債務違約風險較小。2021

年金科股份累計發(fā)行

11

筆境內(nèi)外債券，合

計發(fā)行金額

124.65

億元，下半年在房企普遍流動性緊張的環(huán)境下，金科股份仍保持較為通

暢的融資渠道，發(fā)行

2

筆超短期融資債券

18

億元用于兌付到期債務，有助于緩解金科股份

的資金壓力。2021

年，金科股份共償付

9

筆到期債務，償還總量

91

億元，2022

年

1

月提

前償付一筆

8.68

億元

ABS,

在

2021

年債務到期壓力巨大的背景下，金科股份保持零違約、

零展期，所有債務按期兌付?；刭徆煞菡蔑@未來發(fā)展信心，20

億拿熱門土地顯底氣。7

月，金科股份董事會審議通

過股份回購議案，以集中競價交易方式，使用自有資金在

12

個月內(nèi)回購總額

5-10

億元，

目前已回購

4269.7

萬股，占總股本的

0.8%，回購額完成

1.90

億元?；刭徲媱澋姆€(wěn)步推進

彰顯了管理層對金科股份未來發(fā)展的信心，母公司對未來發(fā)展的信心也將為金科服務未來的

經(jīng)營發(fā)展注入“安心劑”。11

月，金科股份與華宇集團聯(lián)合拿下重慶大渡口重鋼片區(qū)地塊，總地價

20

億元，在拿地相對收縮的環(huán)境中，斥巨資拿地顯示了金科股份對自身現(xiàn)金流安全

和未來發(fā)展的底氣。12

月，金科股份通過旗下公司重慶天酬企業(yè)管理有限公司以承債式方

式收購藍光發(fā)展重慶煬玖商貿(mào)有限責任公司

100%股權，金科股份在房企流動性緊缺背景下

大舉并購體現(xiàn)了金科股份的財務安全性，同時由于承債式收購獲得金融機構大力支持，承債

后的債務可以滯后償付，因此承接項目后有機會增加經(jīng)營性現(xiàn)金流。2.1.1

信心振：引入戰(zhàn)略投資增強公司獨立性引入戰(zhàn)略投資博裕投資。12

月

16

日，母公司金科股份引入博裕投資作為金科服務戰(zhàn)略

投資者，向博裕投資旗下投資主體

BroadGonggaInvestmentPte.Ltd.轉讓所持有的

1.44

億股金科服務股份，約占總股本的

22%。博裕投資是一家專注于中國的另類資產(chǎn)管理公司，

通過與行業(yè)領先的企業(yè)建立長期合作的伙伴關系，為企業(yè)提供成長性資本和戰(zhàn)略性支持，是

中國較早投資物業(yè)領域的私募股權基金，2016

年開始投資物業(yè)企業(yè)，2017

年投資萬科旗下

萬物云，成為萬物云的第二大股東。博裕投資布局涉及科技于消費領域，博裕投資將與公司

深入合作探討對行業(yè)內(nèi)領先的軟硬件科技公司、泛家庭服務類公司、新型消費品公司的潛在

投資或業(yè)務合作機會，進一步提高公司的基礎物業(yè)服務水平、科技水平，拓寬多元增值服務

種類。優(yōu)化治理結構，增強公司獨立性，避免母公司損害子公司利益。轉讓完成后，BroadGongga向公司提名

2

名非執(zhí)行董事并委派財務人員加入公司，諸如物業(yè)公司高價購買母公

司資產(chǎn)等可能存在母公司損害物業(yè)公司利益的決策將被有效監(jiān)管，將有效避免物業(yè)公司向母

公司輸血情況的發(fā)生，進一步優(yōu)化公司的法人治理結構，增強物業(yè)公司的發(fā)展獨立性。同時，

金科股份與博裕投資簽訂了合作備忘錄，繼續(xù)向金科服務提供業(yè)務支持，包括

1）輸送非商

場類開發(fā)項目

90%以上管理面積，2）住宅業(yè)態(tài)增量項目平均物業(yè)費單價不低于

2

元/平，3）

2022-2025

年每年交付項目的飽和收入不低于

4.5

億元。戰(zhàn)略投資者的引入，不僅減少母公

司可能帶來的關聯(lián)風險，也有助于提升公司的經(jīng)營實力和盈利能力。2.2

進而有為：外拓驅動強勁，項目輸送依賴逐步收斂外拓項目在管面積占比逐年升高，外拓驅動強勁減少對母公司依賴。公司堅持“內(nèi)延+

外生”增長，持續(xù)推進市場化拓展，通過并購、招投標、戰(zhàn)略合作、合資合作等形式積極外

拓。公司

2017

年至

2020

年公司在管面積中外拓項目占比持續(xù)上升，從

2017

年的

32.5%

上升至

1H2021

的

51.8%，2017-2021

復合增速

56.28%，外拓項目占比在可比公司中處于

較高水平，而母公司輸送項目占比則從

67.5%下降至

48.2%；從收入來看，外拓項目物業(yè)

管理費收入占比從

25.1%提升至39.9%，母公司關聯(lián)項目收入占比從74.9%下降至

60.12%，

占比持續(xù)下降，基礎物業(yè)營收對母公司依賴程度降低。從新增面積來看，外拓項目成長更為

強勁，2021

上半年新增外拓在管面積占總新增面積

68.4%，新增外拓合約面積占總新增合

約面積的

72%，2021

上半年新增外拓在管面積

2093

萬平方米，同比增長

36%，增長潛力

較大，而母公司金科股份全年銷售面積連續(xù)三年維持在

2000

萬平方米左右，可輸送面積增

速有限。因此，預計金科服務未來的新增項目中，對母公司的依賴程度將進一步降低，外拓

將為公司帶來更大的規(guī)模擴張和收入提升潛力。物業(yè)公司的外拓主要有收并購和外拓兩種類型，其中收并購對公司的資金和戰(zhàn)略有一定

要求，外拓包括招投標、戰(zhàn)略合作與合資合作等模式，受到品牌影響力、拓展渠道等因素的

影響。從收并購層面來看，金科服務目前貨幣資金充足，引入戰(zhàn)略投資共同評估潛在收并購

機會，有能力通過并購獲取高質(zhì)量的第三方項目。從外拓層面來看，公司深耕西南地區(qū)，建

立了標準化的全生命周期價值鏈服務體系，業(yè)主滿意度連續(xù)多年超過

90%，品牌具備一定

的影響力；拓展渠道方面，公司合作資源豐富，與遵義新浦、安徽宣城、四川內(nèi)江、湖南瀏

陽、湖北武漢、重慶九龍地方政府以及其他三方民營開發(fā)商合作，獲取了大量城市服務、住

宅、非住宅優(yōu)質(zhì)項目。除了獲取項目的能力，公司的核心區(qū)域高密度戰(zhàn)略也為外拓項目增長

提供了保障，物業(yè)管理作為人力密集服務行業(yè)，外拓項目帶來的增長動力能否持久取決于外

拓項目的利潤率，而在管面積形成的管理密度可以提高人員復用率、降低成本、提高外拓項

目的利潤水平，金科服務多年深耕城市高密度戰(zhàn)略，已經(jīng)在多個城市形成了高密度布局，有

助于提升外拓項目的利潤率。3

竿頭日上：四大業(yè)務板塊成長潛力釋放3.1

乘時乘勢：物業(yè)管理服務緊抓并購和外拓發(fā)展機遇3.1.1

行業(yè)機遇：并購熱潮提升行業(yè)集中度，第三方市場拓展重要性突顯房地產(chǎn)市場下行，并購估值回歸理性，并購熱潮下行業(yè)集中度進一步提升。下半年，

房地產(chǎn)市場下行，房地產(chǎn)融資政策收緊，陷入流動性危機的房企通過出售旗下物業(yè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

的方式盤活部分現(xiàn)金流，如億達服務、富力物業(yè)、彩生活等出售部分核心資產(chǎn)，掀起了物管

行業(yè)并購熱潮。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2021

年物管行業(yè)并購交易

77

宗，交易金額創(chuàng)新高

362.5

億元，同比增長

243%，呈現(xiàn)出交易額高、大額交易多發(fā)、并購主體以上市公司為主

的特點。相較

2021

年以前的并購情況，2021

年并購估值回歸理性，在

7.45X到

26.9X之

間，平均約為

12

倍，低于

2020

年的

15.2

倍和

2019

年的

13.6

倍，頭部物管企業(yè)利用當前

并購估值水平低的機會，調(diào)動資金尋找并購標的，擴大規(guī)模實現(xiàn)發(fā)展目標。資金充足的上市物業(yè)公司加速收購。2021

年并購市場的主要買方是資金充足的上市公

司，從并購面積來看，TOP10

物管公司平均并購規(guī)模達

8667

萬平方米，資金充足的上市

公司抓住了這一輪房地產(chǎn)市場下行帶來的并購機會，主動尋找并購標的，加速規(guī)模擴張。從

部分物管企業(yè)貨幣資金情況來看，預計未來仍有通過收并購擴張規(guī)模的能力，行業(yè)集中度將

進一步提升。TOP10

企業(yè)的市場份額由

2020

年的

10.17%提升到

16.1%，百強企業(yè)的市場

份額由

49.7%提升至

52.1%，行業(yè)馬太效應突顯。第三方市場化拓展重要性提升，更考驗品牌建設和管理能力。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，

2021

年

TOP50

物管企業(yè)第三方市場拓展面積

12.89

億平方米，在新增合約面積中占比

46.4%。TOP10

第三方市場拓展面積均值為

6150

萬平方米，遠高于

TOP11-30

的

2492

萬

平方米和

TOP31-50

的

876

萬平方米，在物管企業(yè)擴大規(guī)模訴求增強的背景下，第三方市

場化拓展更顯重要。第三方拓展面積

TOP10

大多為上市物業(yè)企業(yè)，在資本加持下在市場拓

展方面投入更多人力、物力和財力，第三方市場規(guī)?？焖侔l(fā)展，領先于非上市物業(yè)企業(yè)。第

三方拓展能力不僅對資金提出要求，對品牌建設、渠道建設和管理能力都提出了更高要求：

資金方面，從

2021

年并購熱潮中以融資能力較強的上市公司為主可以看出，充足的在手現(xiàn)

金和融資能力才能保障公司抓住優(yōu)質(zhì)項目的并購機會；品牌建設方面，隨著物業(yè)公司獨立性

增強，品牌代表的資源、規(guī)模和服務能力將成為外拓的重要影響因素；渠道建設，除了通過

招投標，物業(yè)公司還可以采取與地方政府、第三方民企合作合資的方式進行外拓，對公司的

政企關系、戰(zhàn)略資源要求較高；管理能力方面，外拓規(guī)模和效率的提升都需要激勵措施來調(diào)

動積極性。3.1.2

相時而動：贏并購外拓規(guī)模之戰(zhàn)，長算遠略必作于細面對行業(yè)集中度提升帶來的機遇和挑戰(zhàn)，金科服務在資金、品牌和管理等方面有抓住發(fā)展機會的能力。具體來看，從拿項目來看，金科服務的品牌市場認可度高，第三方市場拓

展有優(yōu)勢，貨幣資金充足，收并購機會把握得好，有助于公司緊抓行業(yè)集中度提升的窗口期，

擴大在管面積，提升業(yè)績水平。從項目管理來看，金科服務的項目區(qū)域密度高，可以有效降

低成本，同時公司采取集約化管理的戰(zhàn)略來降低成本和外拓的毛利率。1）規(guī)模擴張：調(diào)動資金提速并購，外拓能力得市場驗證，品牌力驅動。調(diào)動資金放寬要求提速收并購。面對集中度提升、競爭日趨激烈的行業(yè)發(fā)展，為抓住轉

瞬即逝的商業(yè)機會，2021

年

9

月公司更改上市募集資金款用途，變更后公司對于收購目標

的營收、規(guī)模及區(qū)域范圍不再作要求，并將留存于香港的

17.89

億元用于在香港直接支付有

關投資或并購投資。下半年收并購提速，8

月收購重慶中科三心物業(yè)服務有限公司

100%股

份、12

月收購黔西宏祥物業(yè)管理服務有限公司

51%股權。2021

年來，公司陸續(xù)收購重慶上

境物業(yè)、重慶美利山物業(yè)、重慶中科三心物業(yè)及黔西宏祥物業(yè)、包頭智慧物業(yè)等多家物管企

業(yè)，上半年新增并購住宅面積

385

萬平方米，儲備并購

2.7

億平方米，10

倍覆蓋公司全年

并購目標。同時引入戰(zhàn)略投資者博裕投資共同評估潛在收并購機會，推動公司更高效地拓展

管理規(guī)模。截至上半年公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額

63

億元，在可比公司中資金較為充足，

預計未來仍有通過收并購成長的機會。外拓能力獲市場肯定。截至

2021

上半年，公司累計合約面積獨立第三方占比

58%，在

管面積獨立第三方占比

52%，在行業(yè)內(nèi)處于領先地位；上半年新增合約面積獨立第三方占

比

73%，非住宅招投標新增

798

萬平方米合約面積，占比

83.4%，住宅招投標新增

860

萬

平方米，占比

30.2%；1H2021

公司外拓項目毛利率水平

24%，相較可比公司毛利率水平較

高，外拓項目的盈利能力較強，市場化的外拓能力得到進一步驗證。品牌建設持續(xù)發(fā)力，品牌價值增強競爭力。物管行業(yè)競爭加劇，品牌資源優(yōu)勢、影響力

和良好口碑都將成為競爭中脫穎而出的重要因素，品牌知名度可以降低企業(yè)在拓展中與客戶

互相了解的門檻，良好的口碑可以減少企業(yè)外拓項目投標的難度，提升續(xù)約率和收繳率。金

科服務深耕核心區(qū)域物業(yè)服務領域二十年，已經(jīng)擁有了全國領先的行業(yè)地位和卓越的品牌影

響力，2021

年品牌價值提升至

116

億元，并堅持打造“鄰里文化”13

年”，提高服務質(zhì)量、提

升品牌形象，使得金科服務和業(yè)主累積了深厚的信任，公司物業(yè)服務滿意度連續(xù)

9

年超過

90%，2020

年達

96.6%高于行業(yè)整體滿意度

78.1%。品牌價值的提升有助于公司在未來激

烈競爭中進一步提升外拓能力、實現(xiàn)業(yè)績增長。2）項目管理方面：高密度戰(zhàn)略、智能化改革降本提效。深耕城市密度戰(zhàn)略，區(qū)域資源整合降本提效。公司致力于深耕西南區(qū)域，夯實城市密度

戰(zhàn)略，2020

年重慶單一城市管理規(guī)模超過

80

萬平方米，服務超過

50

萬戶家庭，規(guī)模效應

顯著。截至

2021

年上半年，西南區(qū)域在管面積占比超過

50%，公司單項目在管面積

64

萬

平方米，領先于可比公司，單體城市合約面積超過

500

萬平方米的有

6

個，單體省份合約

面積超過的

1000

萬平方米的有

6

個，高密度項目分布形成。高密度項目分布為公司帶來的

競爭優(yōu)勢有：1）整合資源，優(yōu)化成本提高利潤率。2021

年

5

月公司收購的重慶美利山物

業(yè)的

4

個項目均位于重慶，合約面積

168.06

萬平方米，與公司高密度管理區(qū)域高度重合，

收購后公司可以整合高密度區(qū)域資源，改善成本提高利潤率。2）提升人均效能。高密度戰(zhàn)

略可以通過區(qū)域資源整合來實現(xiàn)降本增效，提升人均效能。1H2021

公司人均在管面積

2.1

萬平方米，人均創(chuàng)收

14.5

萬元，位列行業(yè)可比公司第一。3）在新布局城市增強外拓能力。

公司在全國布局中也采取了高密度戰(zhàn)略，2021

年收購的包頭智慧物業(yè)服務有限公司單體城

市

10

個項目，在管面積

177.4

萬平方米，通過收購公司在包頭構建一定密度規(guī)模，借助高

密度和良好的口碑，在新擴張城市提升外拓能力。人力機械化、機械智能化提升管理精細化。公司推進人力機械化、機械智能化改革，通

過云監(jiān)控、云停車、智能能耗管理等一系列智慧化升級賦能物業(yè)管理降本增效，持續(xù)提升管

理精細化，助推毛利率持續(xù)提升。2021

年上半年公司新增改造設施超過

25680

個，持續(xù)推

動人均效能大幅增長

21.5%，人力成本占比持續(xù)下降至

47%，人力成本在同等在管面積規(guī)

?？杀裙局刑幱谳^低水平，同時基礎物業(yè)服務毛利率持續(xù)提升至

28.4%。金科服務通過密度戰(zhàn)略和智能化管理不僅整合新盤資源降本增效，針對存量老盤存在的

物業(yè)費提升困難、人工成本上升導致的利潤下降問題，也通過整合資源和智慧化改造優(yōu)化成本，使得存量盤利潤不降反升，避免老盤拖累利潤水平。同時，利用這種低成本的優(yōu)勢，有

機會在后續(xù)存量盤拓展中獲得發(fā)展機會。3.2

高歌猛進：社區(qū)增值服務潛力持續(xù)兌現(xiàn)隨著基礎物業(yè)服務轉入存量市場，增值服務成為物管公司創(chuàng)造增量收入、改善單盤盈利

模式的第二增長曲線。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2021

年上半年

44

家上市物管企業(yè)增值服務收

入

358

億元，同比增速達

79.9%，營收占比提升至

43.1%，業(yè)績貢獻度進一步提高。部分

上市公司增值服務的邊際貢獻率已超過基礎物業(yè)服務，增值服務未來提升空間巨大。社區(qū)增值服務發(fā)展迅速，成長潛力將持續(xù)兌現(xiàn)。縱向來看，公司社區(qū)增值服務發(fā)展迅

速，2017-2020

年營收復合增速

74.9%，1H2021

收入規(guī)模

6.52

億元，同比增長

419%，

占總營收的

25.2%，同比提升

16pct。橫向對比來看，公司社區(qū)增值服務的收入占比和坪效

相對可比公司較低，單位管理面積年社區(qū)增值服務收入為

11.88

元/平方米，這是由于公司

2017

年才發(fā)力社區(qū)增值服務，起步較晚，且公司在管面積擴展速度快、新盤較多，社區(qū)增

值服務布局尚未完全展開。公司社區(qū)增值服務邊際收入貢獻率

43.26%，與可比公司相比較

高，隨著公司社區(qū)增值服務覆蓋率提升，基于公司不斷增加的在管面積和拓展的增值服務業(yè)

務線，成長潛力將持續(xù)兌現(xiàn)。公司社區(qū)增值服務圍繞業(yè)主的“食、住、行、游、購、育”，利用線上+線下服務優(yōu)勢，

聚焦大消費領域，圍繞社區(qū)生活服務、業(yè)主資產(chǎn)運營、社區(qū)空間運營三大核心職能，循序漸

進推進旅居綜合、家庭生活、家居煥新、園區(qū)經(jīng)營板塊細分業(yè)務發(fā)展：家庭生活板塊：主要包括社區(qū)購物和家政服務，其中社區(qū)購物基于子品牌“金科金選”

提供社區(qū)團購服務，1H2021

收入

1.32

億元，同比增長約

110.4%。家居煥新板塊，基于子品牌“金科悅家”提供一站式硬裝、軟裝、家居單品銷售等整裝、

煥新式家居服務，利用母公司金科股份產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢及深度業(yè)務協(xié)同，通過專業(yè)化、品牌化、

團隊化發(fā)展，前置業(yè)主購房階段家裝需求，舉行“百萬業(yè)主看工廠”等活動。2021

年

1

月，

公司聯(lián)合重慶金賽瑞企業(yè)管理合伙企業(yè)新設重慶金曉悅慧家居有限公司，進入家居領域，協(xié)

同發(fā)展家居煥新增值服務。1H2021

收入

4880

萬元，同比增長

234.4%；旅居綜合板塊：基于子品牌康城國旅提供旅游產(chǎn)品、出行、酒店、景區(qū)、簽證中心全鏈

條旅游出行服務，公司是全物業(yè)行業(yè)唯一擁有全旅游牌照的公司，運營持續(xù)十年之久，打造

了完善的旅游機制，是公司的傳統(tǒng)優(yōu)勢。公司不斷增強旅游服務的優(yōu)勢，2021

年上半年與

千戶苗寨、百里杜鵑等國內(nèi)知名景區(qū)達成合作，共同打造基于社區(qū)、面向社會的旅游發(fā)展模

式；與深耕旅游領域多年的凱撒旅業(yè)達成戰(zhàn)略合作，開發(fā)適合金科服務不同客群定位的旅游

產(chǎn)品，在智慧旅游產(chǎn)品、智慧旅游服務等方面開展合作，1H2021

收入

2.66

億元，同比增

長

1623%。未來持續(xù)整合之下，公司有望在

2-3

年內(nèi)成為西南區(qū)域的旅游綜合服務商，釋

放更大價值。園區(qū)服務板塊：包括社區(qū)傳媒、幼兒托育和車位管理業(yè)務：2018

年金科服務首倡社區(qū)

教育理念，成立悅讀佳社區(qū)教育品牌，建立了全國第一個家門口的兒童成長中心，經(jīng)過

3年的持續(xù)耕耘，已為超過

2

萬余戶親子家庭提供專業(yè)優(yōu)質(zhì)的綜合教育服；社區(qū)傳媒基于鑫生

悅為商家提供擁有龐大流量的價值傳播服務，構建社區(qū)、客群、產(chǎn)品間的黏合媒介，2021

年上半年節(jié)點數(shù)同比增加

215%；云停車智能管理系統(tǒng)接入

200

余個項目，覆蓋近

30

萬個

車位。

園區(qū)服務板塊

1H2021

收入

2.05

億元，同比增長

526%。引入本地生活服務大賽道，布局餐食服務。2021

年公司布局本地生活服務萬億賽道，以

團餐服務協(xié)同空間物業(yè)服務，按照自建團隊和區(qū)域龍頭整合的方式進行布局：2021

上半年，

公司打造了曉咖啡、金悅酒店、渝錢斗斗、心悅餐廳和金悅佳品五大餐飲子品牌，下半年，

收購重慶本土

TOP5

團餐公司韻涵餐飲文化，斥資

3.12

億元收購金科服務管理公司全部股

權，擴充團餐服務項目和能力，目前，公司已進駐產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)院、學校等物業(yè)

130

個項目，

僅團餐服務年產(chǎn)值超過

3

億元。在布局新賽道的同時，團餐服務帶來的資源也有助于公司發(fā)

展非住項目。公司社區(qū)增值服務未來的高成長性源于拓寬賽道、人才戰(zhàn)略和“鄰里文化”反哺1）囊括小區(qū)到社會的豐富賽道，圍繞業(yè)主高頻生活需求，覆蓋業(yè)主“食、住、行、游、購、育”，金科服務不斷擴展增

值服務種類，提高在管小區(qū)的社區(qū)增值服務滲透率。通過吸引專業(yè)化人才和收購專業(yè)公司，

快速提升增值業(yè)務服務能力并延展服務鏈條。2010

年到

2020

年，公司的社區(qū)增值服務從

社區(qū)走向家庭，發(fā)展家庭生活服務、車位臨停服務、家居煥新、房屋經(jīng)紀等服務于業(yè)主的增

值服務，2021

到

2030

年，公司的社區(qū)增值服務從社區(qū)走向社會，發(fā)展航旅出行、文體傳

媒、團餐飲食、社區(qū)教育等服務于市民的社會服務。2）有利于區(qū)域濃度建設的高密度布局公司的城市高密度戰(zhàn)略不僅有利于基礎物業(yè)服務降本增效，對于社區(qū)增值服務同樣有降

本增效的作用。例如近年來物業(yè)公司大力發(fā)展的社區(qū)團購服務等高頻低利的零售類增值業(yè)務，

只有擁有高密度優(yōu)勢的物業(yè)公司，才能夠利用龐大且密度高的業(yè)主群體實現(xiàn)營收增加、利潤

率提升。正如上文中提到，金科服務多年深耕區(qū)域高密度戰(zhàn)略，在

6

個單體城市的在管面積

超過

500

萬平方米，有助于高頻低利的零售類增值業(yè)務發(fā)展。同時，公司在增值服務的布

局方面同樣著力于提高區(qū)域濃度，公司

2021

年開拓本地生活服務賽道，收購的團餐企業(yè)均

有區(qū)域濃度高的優(yōu)勢，在高密度城市打造高濃度的本地生活供應鏈，協(xié)同其他增值業(yè)務的發(fā)

展，滲透業(yè)主生活，能為社區(qū)增值服務打造更多新的內(nèi)容和消費熱點。3）人才匹配發(fā)展，員工激勵力度大外引內(nèi)調(diào)，人才高度匹配發(fā)展戰(zhàn)略。公司不斷引進行業(yè)領先、經(jīng)驗豐富的高能級、高技

能型人才，打造年輕化、專業(yè)化、知識化的人才體系，保證人才引進與業(yè)務擴張相匹配。2021

上半年大幅調(diào)整管理層團隊，任具備豐富綜合管理經(jīng)驗的金科地產(chǎn)區(qū)域公司董事長韓強為行

政總裁，統(tǒng)籌社區(qū)增值服務業(yè)務群；調(diào)任擁有酒店管理和餐食管理經(jīng)驗的王曉旸以及宋剛加

入本地生活服務賽道，并由董事長夏紹飛直管本地生活服務板塊；同時增加增值服務團隊人

員

52%。高管和人才團隊的調(diào)整將助力公司增值服務進一步實現(xiàn)業(yè)績增長和賽道拓展。人才培訓不斷升級，員工發(fā)展道路明確。公司以金科生活服務學院為平臺，指定四大培

養(yǎng)體系，指定系列課程和集中培訓活動幫助員工提升知識儲備與專業(yè)技能，2020

年共覆蓋

11433

人次，培養(yǎng)公司高潛青年人才的項目“青年近衛(wèi)軍”綜合人才輸送率

32.9%。公司還建

立了基于崗位勝任能力的任職資格管理體系，為公司解決內(nèi)部人才提拔、培養(yǎng)和員工發(fā)展等

方面提供依據(jù)，2020

年公司內(nèi)部核心人才晉升

72

人，形成了年輕化、結構合理的人才梯隊，

為未來發(fā)力增值業(yè)務提供人才保障。兩期員工持股計劃，股權激勵綁定人才。公司

2017

年和

2020

年兩期員工持股計劃累

計出讓股份超過

25%，覆蓋人員高達

428

名。上市后，公司三大員工持股平臺恒業(yè)美好、

金恒鴻鑫、天津卓越共持有公司

10.88%。員工持股激勵對于公司發(fā)展所需要的核心人才有

更強的凝聚力，尤其覆蓋范圍廣的員工持股激勵對于增長潛力更大的增值服務板塊員工有更

強的激勵作用。社區(qū)增值服務綁定員工利益提升服務滲透率。包括社區(qū)團購、家政服務、航旅出行、教

育服務等在內(nèi)的社區(qū)增值服務滲透率的提高需要員工深入業(yè)主群體進行地推，公司針對社區(qū)

增值服務通過線上+線下全員營銷模式提升業(yè)務社區(qū)滲透率，將增值服務與員工利益綁定，

可以提高員工推廣增值服務的積極性，從而提升滲透率，促進增值服務收入快速增長。在管

理層面，公司將增值服務也基礎無關分為兩個不同管理線條，以便增值服務業(yè)務線員工更好

地響應客戶需求、高效開展工作。4）十三年鄰里文化反哺多元增值服務從

2008

年起，金科服務深耕鄰里文化

13

年，建立超

2000

個業(yè)主社團，每年鄰里文化

活動參與人次超

150

萬，構建了“鄰里萬家宴”、“鄰里萬人游”、“鄰里藝術節(jié)”、“鄰里親情節(jié)”、

“鄰里運動會”、“鄰里踏青季”六大鄰里活動平臺，形成了

650

萬人的美好生活共同體。鄰里

文化使金科服務和業(yè)主累積了深厚的信任，為增值服務滲透率的增長奠定基礎。同時，鄰里

文化形成的社群運營成果和活動平臺，也將成為公司增值業(yè)務賽道開拓的潛在機會。3.3

見微知著：非業(yè)主增值服務經(jīng)歷高增速階段，利潤比例逐漸下降伴隨開發(fā)周期經(jīng)歷高增速階段，利潤比例公司的非業(yè)主增值服務主要向物業(yè)開發(fā)商提供

增值服務，包括案前服務、前介服務和顧問及其他服務，大部分收入來源自母公司金科集團。

非業(yè)主增值服務收入與開發(fā)周期相關，受到母公司過去幾年銷售強勁影響，非業(yè)主增值服務

收入增速較高，達到

40%以上，但利潤貢獻占比較低，且隨著社區(qū)增值服務的發(fā)力，非業(yè)

主增值營收在2021上半年已經(jīng)低于社區(qū)增值服務，毛利潤占比2021年上半年下降至25%。

隨著住房銷售面積增速持續(xù)放緩，非業(yè)主增值服務營收增長率會有所下降。并且隨著社區(qū)增

值服務和智慧科技服務的發(fā)展，非業(yè)主增值服務利潤比例將會繼續(xù)下降。3.4

方興未艾：智慧科技服務對內(nèi)賦能對外輸出金科服務在

5

年前就開始布局智慧社區(qū)賽道，并在

2020

年上市之初就將其作為上市定

位，以“智慧引領科技，創(chuàng)新改變生活”為理念，以深化“互聯(lián)+物聯(lián)”探索“智聯(lián)+生態(tài)”為發(fā)展

模式，聚焦地產(chǎn)和物業(yè)兩大產(chǎn)業(yè)，充分利用“科技+數(shù)據(jù)+場景+服務”綜合優(yōu)勢，先后與眾多

科技領域龍頭企業(yè)聯(lián)手，并不斷提高研發(fā)成本，并在

2019

年完成了高新技術企業(yè)認證，不

斷為客戶創(chuàng)造高智慧生活，并作為差異化服務對外輸出。2017

年至今，智慧科技服務板塊

不僅單板塊收入不斷增加，1H2021

達

5700

萬元，同比增速

116%，2017

年至今復合增速

86.8%，也對公司的其他業(yè)務產(chǎn)生協(xié)同作用。對內(nèi)降本增效：科技賦能基礎物業(yè)管理，促進非住業(yè)務拓展。2016

年，金科服務與微

軟簽署戰(zhàn)略協(xié)議，攜手打造全國首個全業(yè)態(tài)、全實時的數(shù)據(jù)