實物資產(chǎn)投資課件

第四章實物資產(chǎn)投資第四章實物資產(chǎn)投資第四章實物資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資黃金投資藝術品投資第四章實物資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資一、房地產(chǎn)投資概述（一）房地產(chǎn)的基本含義（二）房地產(chǎn)的分類（三）房地產(chǎn)投資個人房產(chǎn)投資方式房產(chǎn)投資特點個人房產(chǎn)投資風險

視頻：80后買房記：幸福在哪里一、房地產(chǎn)投資概述（一）房地產(chǎn)的基本含義視頻：80后買房記：（一）房地產(chǎn)的基本含義房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。地產(chǎn)是指購買土地使用權的開發(fā)投資；房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋。對個人投資者來說，所說的房地產(chǎn)一般是指房產(chǎn)。家庭購買房產(chǎn)的目的一般有兩個：其一是自己居住；其二是獲得預期收益。前者是消費行為，后者是投資行為。在現(xiàn)實中，自居和投資并不是區(qū)分得很嚴格的，有時自居房產(chǎn)也可作為投資對象，如出租、出售等；同樣，投資性的房產(chǎn)也可自居（如在出售前）。房地產(chǎn)房屋建筑物財產(chǎn)權利土地（一）房地產(chǎn)的基本含義房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。地產(chǎn)是指購買（一）房地產(chǎn)的基本含義特性固定性異質(zhì)性（用途、結構、地點等）級差效益性：地域不同決定了房地產(chǎn)價格的不同有限性耐久性權益可分割性（所有權：占有權、使用權、受益權、處置權）保值增值性（一）房地產(chǎn)的基本含義特性（二）房地產(chǎn)的分類按建筑高度和層數(shù)：低層：1-3（平房、別墅）多層：4-6中高層：7-9高層：10層以上超高層：高度大于100米按工程進度：期房：在建的、尚未完成建設、不能交付使用的房屋準現(xiàn)房：基本具備入住條件、未取得房屋所有權證現(xiàn)房：房產(chǎn)證、土地使用證（二）房地產(chǎn)的分類按建筑高度和層數(shù)：（二）房地產(chǎn)的分類按使用功能：居住類普通住宅（經(jīng)濟適用房）高級住宅（高級公寓、花園住宅、別墅等）簡易住宅（社會保障型住宅）商業(yè)類收益多樣性經(jīng)營多樣性回收期長投資風險大（二）房地產(chǎn)的分類按使用功能：（二）房地產(chǎn)的分類按使用功能：工業(yè)類其他（政府機關辦公樓、學校、墓地等）

房屋的用途由土地的規(guī)劃用途決定，房、地用途一致。變更用途需城市規(guī)劃管理部門批準并補繳費用。（二）房地產(chǎn)的分類按使用功能：（三）房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資是以獲取期望收益為目的，將貨幣資本投入房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、中介服務和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的經(jīng)營活動。同時，房地產(chǎn)投資還涉及到房地產(chǎn)與金融資產(chǎn)的組合安排。因此，房地產(chǎn)投資一方面表現(xiàn)為實物資產(chǎn)的投資活動，另一方面又表現(xiàn)為金融資產(chǎn)的投資活動。（三）房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資是以獲取期望收益為目的，將貨幣資本（三）房地產(chǎn)投資——個人房產(chǎn)投資方式房產(chǎn)信托投資房地產(chǎn)證券買賣樓花以房換房以租養(yǎng)貸以租代購直接購房或賣或租房地產(chǎn)投資投資者只需支付房款10％，待到建成一半時，再支付10％，當房屋完全建成交付使用時，再交納余下的房款。從實質(zhì)上來說，屬于購買期房的投資方式。

指看準一處極具升值潛力的房產(chǎn)，在別人尚未意識其升值潛力之前，附加一定的條件采取以房換房的方式獲取自己認為具備升值潛力的房產(chǎn)，待時機成熟再轉(zhuǎn)售或出租以從中牟利。一般是換進門面房或即將動遷的房產(chǎn)。

房產(chǎn)投資信托房產(chǎn)租賃信托是指由專業(yè)投資公司接受廣大普通投資者委托，匯集資金投資房產(chǎn)，公司和投資者風險共擔，收益共享的投資組織房主委托信托公司代理出租，由信托公司向出租人按月分配信托收益（即月租金）（三）房地產(chǎn)投資——個人房產(chǎn)投資方式房產(chǎn)信托投資房地產(chǎn)買賣樓（三）房地產(chǎn)投資——房產(chǎn)投資的特點優(yōu)點1.房產(chǎn)是一種耐用消費品，為投資盈利提供了廣闊的時間機會，易于獲得金融機構的支持，融資能力強2.房產(chǎn)的價值相對比較穩(wěn)定，能抵消通貨膨脹的影響，具有較好的保值功能3.房產(chǎn)具有不斷升值的潛力，可獲得相對較高的收益

缺點1.投資金額比較大2.變現(xiàn)能力差和流動性相對較差3.風險較高（政策、市場、法律、道德風險……）（三）房地產(chǎn)投資——房產(chǎn)投資的特點優(yōu)點（三）房地產(chǎn)投資——個人房產(chǎn)投資的風險流動性風險：房地產(chǎn)流動性差購買力風險：經(jīng)濟蕭條，購買力水平降低，房價下跌。市場風險：受經(jīng)濟發(fā)展和國家相關政策影響交易風險：沒有對交易過程和對象認知清楚自然風險：自然災害等不可抗拒的因素所導致（三）房地產(chǎn)投資——個人房產(chǎn)投資的風險流動性風險：房地產(chǎn)流動二、房地產(chǎn)價格的構成及影響因素政府規(guī)費勘查及前期費用開發(fā)商利潤交易稅費土地成本銀行利息建筑成本影響房產(chǎn)價格的因素1．一般因素，包括社會因素、經(jīng)濟因素和行政因素。

2．地域因素，指房產(chǎn)所在地區(qū)、城市、區(qū)位、地段的因素。

3．個別因素，可分為宗地條件和建筑物類別的影響。房產(chǎn)價格的構成名目比例去向支付人售價100％政府管理部門買房者前期費用6％～7％土地成本27％～29％稅收9％管理費9％建筑及拆遷安置費26％～32％開發(fā)銷售商等利潤15％～20％中國房價大致構成表二、房地產(chǎn)價格的構成及影響因素政府規(guī)費勘查及開發(fā)商利潤交易稅三、個人住房抵押貸款個人住房消費貸款類型個人住房貸款的還款方式三、個人住房抵押貸款個人住房消費貸款類型三、個人住房抵押貸款個人住房消費貸款類型1.個人住房公積金貸款繳存住房公積金的職工以其所擁有的產(chǎn)權住房為抵押申請的專項貸款。貸款期限最長為30年（不得超過法定退休年齡）。住房公積金貸款利率是目前個人貸款中利率最低的品種，貸款額度根據(jù)所購房屋不同適用不同的比例。2.個人住房商業(yè)性貸款是用銀行信貸資金向購房借款人發(fā)放的住房貸款，一般為抵押貸款。三、個人住房抵押貸款個人住房消費貸款類型三、個人住房抵押貸款個人住房消費貸款類型3.個人住房組合貸款

是指向繳存公積金的購房借款人同時發(fā)放個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款的一種貸款方式。4.個人住房接力貸款該產(chǎn)品為中國農(nóng)業(yè)銀行2006年首次推出。針對以父母或某一成年子女（或子女與其配偶）或父母與子女共有作為所購房屋的所有權人，父母雙方或一方與該子女作為共同借款人貸款購買住房的住房信貸產(chǎn)品，接力還款。優(yōu)點：可以將借款年齡及貸款期限適當延長缺點：容易發(fā)生家庭糾紛三、個人住房抵押貸款個人住房消費貸款類型三、個人住房抵押貸款傳統(tǒng)的還款方式一次還本付息法等額本息還款法等額本金還款法遞增還款法遞減還款法還款方式的創(chuàng)新雙周供寬限期還款法移動組合貸款法三、個人住房抵押貸款傳統(tǒng)的還款方式三、個人住房抵押貸款傳統(tǒng)的還款方式1.一次還本付息法是指借款人在貸款期內(nèi)不是按月償還本息，而是貸款到期后一次性歸還本金和利息。即期初的貸款本金加上整個貸款期內(nèi)的利息總合。這種方式適合短期借款。其計算公式是:

到期一次還本付息額=貸款本金×[1+年利率]（貸款期為一年）到期一次還本付息額=貸款本金×[1+月利率×貨款月數(shù)]（貸款期不到一年）三、個人住房抵押貸款傳統(tǒng)的還款方式三、個人住房抵押貸款傳統(tǒng)的還款方式2.等額本息還款法每月償還固定金額（本利和）每月還款本金比重↑，利息比重↓便于還款人合理安排生活和理財，適用于收入穩(wěn)定的家庭，如公務員、教師等人群。其計算公式是:

練一練：李先生向銀行申請了20年30萬元貸款，利率5.508%。等額本息還款下，每月還款額是多少？貸款計算器三、個人住房抵押貸款傳統(tǒng)的還款方式貸款計算器三、個人住房抵押貸款傳統(tǒng)的還款方式3.等額本金還款法將貸款額平分到整個還款期，每期歸還，+未還款利息，每月歸還金額遞減，其中本金逐月相等、利息逐月減少還款總額前高后低，前期負擔大適合有一定積蓄，但預期收入逐漸減少其計算公式是:

三、個人住房抵押貸款傳統(tǒng)的還款方式第四章--實物資產(chǎn)投資課件等額本息貸款

采用的是復合利率計算。在每期還款的結算時刻，剩余本金所產(chǎn)生的利息要和剩余的本金(貸款余額)一起被計息，也就是說未付的利息也要計息，這好像比“利滾利”還要厲害。在國外，它是公認的適合放貸人利益的貸款方式。

等額本金貸款

采用的是簡單利率方式計算利息。在每期還款的結算時刻，它只對剩余的本金(貸款余額)計息，也就是說未支付的貸款利息不與未支付的貸款余額一起作利息計算，而只有本金才作利息計算。因此，在傳統(tǒng)還款方式下，貸款周期越長，等額本息貸款就要比等額本金貸款產(chǎn)生越多的利息。所以，如果借款人無法調(diào)整(或選擇)還款方式的話，貸款周期越長的借款人，越應該選擇等額本金貸款。等額本息貸款等額本金貸款因此，在傳統(tǒng)還款方式下，貸款等額本息還款v.s等額本金例：貸款50萬元，還款期20年，年利率6.55%（月利率0.5458%），則每月還本付息額為:第一月本金還款：500000/240＝2083.33元第一月利息：500000×0.5458%＝2729元第一月還款總額：4812.33元第二月本金還款：2083.33元第二月利息：（500000－2083.33）×0.5458%＝2717.63元第二月還款總額：4800.96元……將兩種還款方式對比如下表4-1：等額本息還款v.s等額本金例：貸款50萬元，還款期20年等額本息還款v.s等額本金表4-1等額本息還款法與等額本金還款法對比計算單位：元等額本息還款法等額本金還款法月均還款3742.50月還款首月4812.33還款總額898223.50還款總額828844.50利息總額398223.50利息總額328844.50等額本息還款v.s等額本金表4-1等額本息還款法與等額本等額本息還款v.s等額本金表4－2等額本息還款法與等額本金還款法的比較還款方式特點適用人群等額本息還款法在利率不變的情況下，每月的還款金額相等，便于記憶；但前期每月的月供中所含利息較多每月收入固定，未來的預期收益穩(wěn)定，并且短期內(nèi)不打算提前還款的客戶等額本金還款法每月的還款本金金額相同，利息逐月遞減；但前期還款壓力較大當前收入較高，但未來的預期收入不穩(wěn)定，有提前還款計劃的客戶等額本息還款v.s等額本金表4－2等額本息還款法與等額本等額本息還款v.s等額本金——案例分析王先生貸20萬元20年期的房貸，利率為5.94%，如果王先生能享受7折利率優(yōu)惠，計算：1.如果用等額本息還款法，王先生每月還款額、支付利息總額及還款總額是多少？2.如果用等額本金還款法，首月還款額、支付利息總額及還款總額是多少？可以通過理財計算器計算。等額本息還款v.s等額本金——案例分析王先生貸20萬元2等額本息還款v.s等額本金——結論兩種還款方式各有所長，客戶可根據(jù)自己的具體情況選擇，關鍵是要考慮自己的經(jīng)濟狀況，使供款額與自己的收入趨勢相匹配。如果收入穩(wěn)定，又或者善于投資的家庭，若投資的回報率高于貸款利率的，可考慮選擇等額還款法。如果預測家庭收入仍比較寬裕，今后可能提前還貸的，貸款方式可采用等本還款法，優(yōu)點是本金不變，利息逐步遞減，其間若提前還貸，由于歸還本金多，利息支出相對就少。而“等額還款法”每月償還金額相等，還款初期利息多于本金，以后利息支付逐步減少，本金逐步增加。因而同樣貸款期下，后者所支付的利息將高于前者，而提前還貸時，已支付的利息是不退還的，所以，這樣就相對多支付了許多原本不應該提前支付的利息。等額本息還款v.s等額本金——結論兩種還款方式各有所長，三、個人住房抵押貸款傳統(tǒng)的還款方式4.等額/等比遞增還款法

指借款人根據(jù)自己的收入狀況，要求按一定的數(shù)額或比例每隔一定周期增加還款。遞增期間結束后根據(jù)貸款余額和剩余期限按等額本息還款法歸還貸款的還款方式。前期還款壓力較小，免去頻繁提前還款手續(xù)。

這種還款方法適合當前收入一般，但可預期未來收入會逐漸增長的客戶。5.等額/等比遞減還款法這種還款法每隔一定遞進周期分期償還貸款本息，償還金額按一定比例/金額減少，遞減期間結束后再根據(jù)貸款余額和剩余期限按等額本息還款法歸還貸款的還款方式。這種還款方法適合預期未來收入減少或希望減少利息支出的借款人。三、個人住房抵押貸款傳統(tǒng)的還款方式三、個人住房抵押貸款還款方式的創(chuàng)新1.加速還款——雙周供雙周供是對原來等額月供對半分，加速還款的一種創(chuàng)新房貸產(chǎn)品，還款頻率增加，貸款本金減少速度增加，貸款利息降低。此種還款方式要求收入穩(wěn)定，適合周薪制的外籍或外企等機構人士。三、個人住房抵押貸款還款方式的創(chuàng)新三、個人住房抵押貸款還款方式的創(chuàng)新1.加速還款——雙周供例：貸款總額500000元，年利率6.12%，還款期30年，三種還款方式比較如表4－3。

表4-3等額本息還款法、等額本金還款法及雙周供的比較等額本息還款法等額本金還款法雙周供貸款月數(shù)360360360貸款月數(shù)360月均還款3036.44首月3938.89首月3938.89雙周還款1518.51利息款593117.03460275460275利息款477930.80還款總額1093117.03960275960275還款總額977930.80三、個人住房抵押貸款還款方式的創(chuàng)新等額本息還款法等額本金還款三、個人住房抵押貸款還款方式的創(chuàng)新2.寬限期還款將還款期分為兩個階段，在期房銷售并貸款發(fā)放后到約定交房日期期間只計結利息，不償還貸款本金，從約定日期開始，按正常換款方式（如等額本息、等額本金）償還貸款。寬限期還款法的優(yōu)勢在于可以緩解客戶還款壓力；并且不影響客戶信用記錄。寬限期還款法的適用對象：剛參加工作，收入呈上升趨勢的潛力房貸客戶；需要贍養(yǎng)老人、撫養(yǎng)子女但收取穩(wěn)定的中年優(yōu)質(zhì)房貸客戶。3.移動組合還款根據(jù)實際情況調(diào)整還款方案，這種方法適用于收入不固定的買房者。三、個人住房抵押貸款還款方式的創(chuàng)新四、個人支付能力評估投資房產(chǎn)前必須正確估量個人資產(chǎn)，再根據(jù)需求和實際支付能力來綜合考慮具體選擇哪一種房產(chǎn)投資計劃。確定個人投資房產(chǎn)的綜合支付能力時，不僅要看個人的凈資產(chǎn)，還要分析個人的固定收入、臨時收入、未來收入、個人支出和預計的未來支出。如果個人凈資產(chǎn)為正數(shù)，投資者首先要確定能用來投資房產(chǎn)的資金數(shù)額。然后，再根據(jù)自己家庭月收入的多少及預期，最終確定用于購買房產(chǎn)、償還銀行按揭貸款本息的數(shù)額?；镜脑瓌t仍然是量力而行，既滿足個人的房產(chǎn)投資需求，同時又不必為自己帶來沉重的債務負擔。購房能力計算器四、個人支付能力評估投資房產(chǎn)前必須正確估量個人資產(chǎn)，再根據(jù)需四、個人支付能力評估案例分析例如，某個客戶凈資產(chǎn)中可用于購買房地產(chǎn)的金額為30萬元，家庭月收入16000元，月平均日常支出5000元，其他支出3000元，預期未來收入保持平穩(wěn)，夫妻住房公積金月繳存定額4000元，則：1.客戶投資房地產(chǎn)的首付能力為30萬元2.月平均可償還銀行按揭貸款本息的最大額＝16，000+4000-5000-3000＝12，000（元）3.申請公積金貸款：理財規(guī)劃師可建議該客戶購買總價值為150萬元的房地產(chǎn)，首付20%為30萬元，其余120萬元可以申請公積金貸款（如公積金貸款額度不夠可申請組合貸款），以每月歸還12,000元以內(nèi)為限。四、個人支付能力評估案例分析四、個人支付能力評估案例分析例如，某個客戶凈資產(chǎn)中可用于購買房地產(chǎn)的金額為30萬元，家庭月收入16000元，月平均日常支出5000元，其他支出3000元，預期未來收入保持平穩(wěn)，夫妻住房公積金月繳存定額4000元，則：1.客戶投資房地產(chǎn)的首付能力為30萬元2.月平均可償還銀行按揭貸款本息的最大額＝16，000+4000-5000-3000＝12，000（元）4.申請商業(yè)貸款：理財規(guī)劃師可建議該客戶購買總價值為100萬元的房地產(chǎn)，首付30%為30萬元，其余70萬元可以申請商業(yè)貸款，以每月歸還12,000元以內(nèi)為限。如果該客戶對未來收入感到不確定性較大，就需要降低投資房地產(chǎn)的總價值。四、個人支付能力評估案例分析黃金投資黃金投資黃金從古至今都被人們作為投資保值的工具，是個人投資者構建資產(chǎn)組合時不可或缺的品種，具有良好抵御通貨膨脹的功能。黃金投資是指通過對黃金及其衍生品進行購買、儲藏、銷售等過程，從中獲得財產(chǎn)保值增值的投資行為。黃金從古至今都被人們作為投資保值的工具，是個人投資者構建資產(chǎn)一、黃金及其特性黃金黃金是一種貴金屬，也是一種特殊的商品，黃金曾在很長一段時間內(nèi)擔任著貨幣的職能，目前依然在各國的國際儲備中占有一席之地。黃金具有儲藏、保值、獲利等金融屬性，黃金極易變現(xiàn)，是一種同時具有商品屬性和金融屬性的特殊商品。一、黃金及其特性黃金一、黃金及其特性黃金表4-5世界官方黃金儲備排名前10名（截至2015年12月）資料來源：世界黃金協(xié)會網(wǎng)站,.序號國家噸位占外匯儲備比例序號國家噸位占外匯儲備比例1美國8,133.573.4%6中國1,722.51.8%2德國3,381.067.7%7俄羅斯1,370.613.6%3IMF2,814.0--8瑞士1,040.06.4%4意大利2,451.865.6%9日本765.22.3%5法國2,435.565.6%10荷蘭612.556.5%一、黃金及其特性黃金序號國家噸位占外匯序號國家噸位占外匯1美一、黃金及其特性黃金的重量黃金重量的主要計量單位為：盎司、克、千克（公斤）、噸等。國際上：盎司，1盎司=31.1034768克中國：克香港：司馬兩，1司馬兩=1.203354盎司=37.42849791克一、黃金及其特性黃金的重量一、黃金及其特性黃金的成色成色，是金屬貨幣、金銀條塊或飾品器物的含金純度。常見的黃金制品成色標識有兩種：一種是百分比，比如G999（含金量99.9%，俗稱“千足金”），G990（含金量99.0%，俗稱“足金”）等；另一種是K金，在理論上我們把含量100%的金稱為24K；所以計算方法為100/24（括號內(nèi)為國家標準）：國家標準GB11887-89規(guī)定，每k（英文carat、德文karat的縮寫，常寫作“k”）含金量為4.166%。

一、黃金及其特性黃金的成色一、黃金及其特性黃金的成色K金的成色計算方法如下：18k=18×4.166%=74.998%（750‰）

20k=20×4.166%=83.320%（833‰）

24k=24×4.166%=99.984%（999‰）在理論上100%的金才能稱為24K金，但在現(xiàn)實中不可能有100%的黃金，所以中國規(guī)定含量達到99.6%以上（含99.6%）的黃金才能稱為24K金，國家規(guī)定低于9K的黃金首飾不能稱之為黃金首飾。國際上對黃金制品印記和標識牌有規(guī)定，通常要求有生產(chǎn)企業(yè)代號、材料名稱、含量印記等。一、黃金及其特性黃金的成色一、黃金及其特性重量純度編號品牌一、黃金及其特性重量純度編號品牌二、黃金的價值黃金是重要的投資增值工具因為黃金價格與美元、股票和利率市場的表現(xiàn)呈負相關，當所有金融資產(chǎn)都往上漲時，黃金價格往往不會跟隨上漲，而當所有金融資產(chǎn)都下跌時，黃金價格反而會上漲。黃金是規(guī)避經(jīng)濟衰退和通貨膨脹風險的有效工具二、黃金的價值黃金是重要的投資增值工具二、黃金的價值黃金作為首飾、裝飾和藝術收藏品二、黃金的價值黃金作為首飾、裝飾和藝術收藏品二、黃金的價值黃金是多種工業(yè)和高技術領域的重要材料二、黃金的價值黃金是多種工業(yè)和高技術領域的重要材料三、世界主要黃金市場國際黃金市場倫敦黃金市場瑞士蘇黎世黃金市場美國芝加哥黃金市場新加坡黃金市場中國香港黃金市場中國上海黃金市場

三、世界主要黃金市場國際黃金市場三、世界主要黃金市場國際黃金市場倫敦黃金市場、瑞士蘇黎世黃金市場、美國黃金市場和中國香港黃金市場這四個主要黃金交易市場構成了黃金全球24小時的循環(huán)交易市場。三、世界主要黃金市場國際黃金市場三、世界主要黃金市場國內(nèi)黃金市場上海黃金交易所上海期貨交易所天津貴金屬交易所三、世界主要黃金市場國內(nèi)黃金市場四、影響黃金價格的因素內(nèi)部因素黃金的供給因素黃金的需求因素四、影響黃金價格的因素內(nèi)部因素四、影響黃金價格的因素外部因素1.政治局勢信用貨幣的不穩(wěn)定資源供給的不穩(wěn)定重大國際地緣政治事件戰(zhàn)爭對金價影響的特點：戰(zhàn)爭規(guī)模與持續(xù)時間對金價波動產(chǎn)生主要作用。在戰(zhàn)爭或區(qū)域沖突爆發(fā)前金價趨于上漲的概率較大。戰(zhàn)爭過程中，戰(zhàn)局發(fā)展可預測性的強弱對金價產(chǎn)生支持與抑制作用。戰(zhàn)爭結束或進入尾聲階段金價下跌的概率增加。四、影響黃金價格的因素外部因素四、影響黃金價格的因素外部因素2.國際金融形勢貨幣載體的轉(zhuǎn)換、貨幣匯率機制的確定等國際金融形勢的變化會對黃金的價格產(chǎn)生中長期的影響；利率、貨幣供應量的調(diào)整等金融形勢的變化則會對黃金價格產(chǎn)生短期的影響，一般而言，利率和黃金價格會呈現(xiàn)負相關的關系。

四、影響黃金價格的因素外部因素四、影響黃金價格的因素外部因素3.美元走勢通常呈現(xiàn)美元漲、黃金跌和美元跌、黃金漲的逆向互動關系。四、影響黃金價格的因素外部因素四、影響黃金價格的因素外部因素4.通貨膨脹人們會采購黃金，因為此時黃金的理論價格會隨通脹而上升。美國的通脹率最容易左右黃金價格的變動。

四、影響黃金價格的因素外部因素四、影響黃金價格的因素其它因素除了上述因素外，黃金存量、國際金融組織的干預活動、石油價格、各國的經(jīng)濟政策等，都將對黃金價格的變動產(chǎn)生重大的影響。當我們在分析金價變動時，應當考慮到各因素作用的強度大小。找到每個因素的主次地位和影響時間段，來進行最佳的投資決策。黃金與原油的相關性高達72.45%四、影響黃金價格的因素其它因素黃金與原油的相關性高達72.4五、黃金投資品種1、實物金（實金買賣包括金條、金幣和金飾等交易，以持有黃金作為投資。）2、紙黃金（“紙黃金”交易沒有實金介入，是一種由銀行提供的服務，以貴金屬為單位的戶口，投資者毋須透過黃金買賣記帳方式來投資黃金，不涉及實金的交收。）3、現(xiàn)貨黃金（黃金T+D，天津貴金屬）4、黃金期貨5、黃金期權6、黃金股票（山東黃金、中金黃金、紫金礦業(yè)、天業(yè)股份等）7、黃金基金（世界最大黃金基金SPDRGoldShares）五、黃金投資品種1、實物金（實金買賣包括金條、金幣和金飾等交五、黃金投資品種實物金一般而言，以可投資資金總額的10％～15％投資于實物黃金是比較理想的資金投資分配比例。實物黃金投資有以下缺陷：投資額較高，須支付儲藏和安全費用，持有黃金無利息收入。實物金投資對象有金條、金幣和金飾等。金條（GoldBullion）和金塊是實物黃金投資的主要形式。只可以在金價上升之時才可以獲利。一般的飾金買入及賣出價的差額較大，視作投資并不適宜，金條及金幣由于不涉及其他成本，是實金投資的最佳選擇。國內(nèi)投資者可以通過銀行代理，在上海黃金交易所場內(nèi)買到。五、黃金投資品種實物金五、黃金投資品種實物金表4-7國際上主要投資性金幣及發(fā)行國家國家名稱南非福格林金幣加拿大楓葉金幣美國鷹揚金幣奧地利音樂金幣澳大利亞袋鼠鴻運金幣墨西哥自由金幣中國熊貓金幣英國皇家金幣五、黃金投資品種實物金國家名稱南非福格林金幣加拿大楓葉金第四章--實物資產(chǎn)投資課件第四章--實物資產(chǎn)投資課件五、黃金投資品種紙黃金

紙黃金是銀行的一種理財品種，無杠桿，類似于股票只能通過低買高賣，獲取差價利潤。投資者的買賣交易記錄只在個人預先開立的黃“金存折賬戶”上體現(xiàn),而不涉及實物金的提取。目前國內(nèi)有影響的銀行紙黃金業(yè)務有中國銀行的黃金寶、中國工商銀行的金行家、中國建設銀行的賬戶金等。

五、黃金投資品種紙黃金五、黃金投資品種五、黃金投資品種五、黃金投資品種黃金T+D

黃金T+D是指上海黃金交易所規(guī)定的黃金現(xiàn)貨延期交收交易品種。它是指以保證金方式進行交易，會員及客戶可以選擇合約交易日當天交割，也可以延期至下一個交易日進行交割，同時引入延期補償費機制來平抑供求矛盾的一種現(xiàn)貨交易模式。是一款股票和期貨相結合的專業(yè)黃金投資產(chǎn)品。

五、黃金投資品種黃金T+D五、黃金投資品種黃金T+D上海黃金交易所于2006年推出的黃金“T+D”業(yè)務，波動及風險小于國際金，有固定的交易場所，實行嚴格的會員制度，由買賣雙方報價，撮合成交，無買賣點差，實行傭金制度。黃金T+D市場的基本功能在于給生產(chǎn)經(jīng)營者提供套期保值、回避價格風險的手段，以及通過公平、公開競爭形成公正的價格。黃金T+D交易優(yōu)點是多空雙向交易，意味著無論漲跌都可能賺錢，再加上保證金，杠桿，收益較高。市場透明度高，無莊家，人為操縱不易。缺點是杠桿交易，風險大，手續(xù)費較高。

五、黃金投資品種黃金T+D五、黃金投資品種黃金期貨黃金期貨交易是指交易雙方在特定的商品交易所，以公開競價的方式進行交易，承諾在某一時日，以成交價格支付某標推數(shù)量和規(guī)定含量的黃金的交易方式。交易制度：屬于經(jīng)濟商制度（有交易所，無定價權，撮合式成交即和股票一樣用“委托掛單”）。期貨，顧名思義，就是期貨交易所規(guī)定所規(guī)定的時間和交易地點的標準化合約。期貨多單持有到期的投資者，有義務買入合約相應數(shù)量的標的物。期貨空單持有到期的投資者，有義務賣出合約相應數(shù)量的標的物。黃金期貨的交易機制：T+0的交易機制；交易時間：9：00～11：30、13：00～15：00。缺點是時間不連續(xù)，如果交易時間出現(xiàn)波動異常不能及時交易而錯失良好時機。

五、黃金投資品種黃金期貨黃金投資品種比較

品種特點金條、金塊有點是變現(xiàn)性非常好，在全球任何地區(qū)都可以很方便地買賣，大多數(shù)地區(qū)還不征收交易稅。缺點是占用較多的現(xiàn)金，有一定的保管費用金幣投資金幣與投資金條、金塊的差別不大。通常情況下，有面額的純金幣要比沒有面額的純金幣價值高。投資金幣的優(yōu)點是其大小和重量并不統(tǒng)一，所以投資者選擇的余地比較大，較小額的資金也可以用來投資，并且投資金幣的變現(xiàn)性也非常好，不存在兌現(xiàn)難的問題紙黃金紙黃金(黃金存折)是未來個人投資黃金的重要方式，也是國際上比較流行的投資方式，投資者既可避免儲存黃金的風險，又可通過黃金賬戶買賣黃金，對投資者的資金要求比較靈活黃金衍生產(chǎn)品對一般投資者來說，投資要適度，遠期或期權應注意與自身的生產(chǎn)能力或需求、風險承受能力基本一致。由于黃金期權買賣投資戰(zhàn)術比較多并且復雜，不易掌握。目前世界上黃金期權市場不太多，應注意因價格變動的風險太大，不要輕易運用賣出期權紀念金幣具有一定的投資價值，但投資紀念金幣要考慮到其不利的一面，即紀念金幣在二級市場的溢價一般都很高，往往遠遠超過了黃金材質(zhì)本身的價值，另外我國錢幣市場行情的總體運行特征是“牛短熊長”，一旦在行情較為火爆的時候購入，投資者的損失會比較大黃金飾品從投資的角度看，投資黃金飾品的風險是較高的。投資黃金制品一般不要選擇黃金首飾，其主要原因是，黃金首飾的價格在買入和賣出時相距較大，而且許多金首飾的價格與內(nèi)在價值差異較大黃金投資品種比較品種特點有點是變現(xiàn)性非常好，在全球任何地區(qū)個人黃金投資注意事項黃金品種的選擇很重要選擇合適的介入時機要基本懂得黃金交易的規(guī)則和方法黃金投資要對黃金有一定的了解個人黃金投資注意事項黃金品種的選擇很重要選擇合適的介入時機要藝術品投資第四章--實物資產(chǎn)投資課件

藝術品投資、金融投資、房地產(chǎn)投資被公認為世界三大最重要的投資渠道。中國自古就有“盛世收古董，亂世藏黃金”的古訓。藝術品投資是以藝術品的買賣來使資本得到增值的一種投資行為，是一種經(jīng)濟和文化的雙重行為。藝術品投資、金融投資、房地產(chǎn)投資被公認為世界三大最重《兩個小孩》——畢加索《兩個小孩》——畢加索一、藝術品的定義與分類定義

藝術品一般是指有一定的文化底蘊或有一定的民族特色和藝術魅力的欣賞品。藝術品分古代藝術品與現(xiàn)代藝術品。藝術品僅僅是收藏品的一種，收藏品是有收藏價值的物品，郵票、鈔票、各類證券、錢幣等。一、藝術品的定義與分類定義一、藝術品的定義與分類分類藝術品的種類很多，中國藝術品主要有繪畫、書法、瓷器、碑刻、文房用具、竹木雕、玉器、金銀器、攝影、信札、古書、家具、錢幣、珠寶等組成，尤以書畫、瓷器、古書、玉器等為著名。投資者應根據(jù)自己的興趣愛好、知識水平、經(jīng)濟實力等不同情況，選擇某一種類或某項藝術品進行投資。

一、藝術品的定義與分類分類二、藝術品的價值藝術價值指藝術品的內(nèi)在價值，即審美價值，是指一件藝術品所代表的作者的藝術個性，風格，所反映的民族性和地域性，所體現(xiàn)的特有的認知方式，所附著的精神文明方面的內(nèi)涵。是藝術品主體所固有的特質(zhì)，它是創(chuàng)作者和社會文明合力的凝結。歷史價值

指某種藝術品在歷史上的地位和在今天的作用，往往表現(xiàn)一個時代的特有價值，并且可能在不同的時代都有不同的解讀、不一樣的影響或作用，隨時代的變化而變化的。二、藝術品的價值藝術價值二、藝術品的價值收藏價值收藏的需要又促進了交易的繁榮，而就是藝術品所具有的這一收藏價值及人們的收藏需求，使得藝術品拍賣市場經(jīng)久不衰。經(jīng)濟價值指市場價值，它以價格來表示，由藝術市場的供求關系來決定。通過藝術品的交易行為，貨幣的保值增值功能得以體現(xiàn)，因此可以把藝術品的收藏和交易看作是一種投資經(jīng)營活動。

以上四種價值有機地統(tǒng)一在藝術品上，互為因果，互為條件，形成了整體。二、藝術品的價值收藏價值三、藝術品投資的風險流動性風險1.市場參與者少，對專業(yè)知識鑒賞能力要求高，受人們的偏好影響很大2.從流通渠道來看，藝術品主要通過畫廊、古玩店、博覽會、拍賣會和私下交易變現(xiàn)3.藝術品交易中最為正規(guī)、活躍的拍賣行，一般只在春秋兩季舉行拍賣，且進入拍賣行的藝術品又需要一定的檔次三、藝術品投資的風險流動性風險三、藝術品投資的風險贗品風險藝術品真假優(yōu)劣風險藝術品的真假優(yōu)劣風險是藝術品投資理財?shù)淖畲箫L險，也是初入門者首先會碰到的難題。目前還沒有一個官方的權威鑒定部門，甚至還存在很多鑒定上的爭論。三、藝術品投資的風險贗品風險三、藝術品投資的風險安全性風險收藏者要謹防藝術品破損、污漬、受潮、發(fā)霉、生銹，也不能隨意加工，否則藝術品可能會價值大跌，甚至一文不值。此外，在鑒賞、擺放、運輸過程中，也需要格外小心。三、藝術品投資的風險安全性風險三、藝術品投資的風險收益性風險藝術品價格受到作品質(zhì)量、存世量、作者的知名度、文化傳承、經(jīng)濟狀況、國家政策、人們的偏好以及媒介“炒作”程度等多種因素的制約，變化很大。

2016年6月5日，藝術大師傅抱石巨作《云中君和大司命》現(xiàn)身保利春拍?！对浦芯痛笏久放某鲋袊F(xiàn)代書畫世界紀錄三、藝術品投資的風險收益性風險四、藝術品價格的影響因素社會經(jīng)濟發(fā)達程度藝術品的需求彈性特別大，中國藝術品投資收藏比較發(fā)達的時期，大都與經(jīng)濟繁榮有關。藝術品的藝術價值在正常情況下，藝術品的藝術價值大體與市場價格一致，作品的藝術價值越高，其市場價格也越高。

藝術品的存世量藝術品存世量越少，價格可能越高，如果是孤本，價格就會更高。

四、藝術品價格的影響因素社會經(jīng)濟發(fā)達程度四、藝術品價格的影響因素藝術品的存世量——“最昂貴的一只蒼蠅”

這主要是因為齊白石畫蝦的作品數(shù)量大多，而其他題材，雖然藝術價值也許不如畫蝦來得完美，但“物以稀為貴”，價格反而在畫蝦之上。四、藝術品價格的影響因素藝術品的存世量——“最昂貴的一只蒼蠅四、藝術品價格的影響因素藝術家的知名度及自身狀況藝術家的水平?jīng)Q定著藝術品的質(zhì)量和價值。名家與非名家是衡量藝術價值和投資價值的重要界限。書畫家的作品在世時價格不會太高，而書畫家過世后，其作品價格往往上揚。

紅色葡萄園(TheRedVineyard)是一幅荷蘭后印象派畫家文生·梵高創(chuàng)作于1888年11月的油畫，也是他在生時唯一一幅能夠賣出的畫作。比利時畫家安娜·博赫以400法郎的價格買下了這幅畫。四、藝術品價格的影響因素藝術家的知名度及自身狀況紅色四、藝術品價格的影響因素藝術品完好程度藝術品保存完好與缺損有很大的價格差，行家經(jīng)常以“真、精、新”來評價好的藝術品。

偶然因素比如買家主觀上的認識、情感及資金實力、市場炒作、沖動消費等。有些藝術品的高價格不完全是由藝術品自身決定的，而往往深受買者主觀的、外部變化的某些條件影響，藝術品價格有其不可捉摸的一面，有時價格和價值會嚴重背離。四、藝術品價格的影響因素藝術品完好程度五、藝術品投資方式藝術品拍賣藝術品拍賣是指將藝術品通過公開競價的形式，轉(zhuǎn)讓給最高應價者的買賣方式。比較著名的藝術品拍賣公司有佳士得、蘇富比、菲利普斯、中國嘉德、北京保利、北京翰海、杭州西泠、北京匡時、北京榮寶、上海朵云軒等。

藝術品基金藝術投資基金是把眾多投資人的資金匯聚起來，由藝術品市場領域的專家進行管理，通過多種藝術品類組合的投資，最終實現(xiàn)收益目的。它采用的是長期投資方式，一般基金的存續(xù)期為5到10年，甚至更長時間。

五、藝術品投資方式藝術品拍賣五、藝術品投資方式藝術品基金——藝術品投資基金管理流程五、藝術品投資方式藝術品基金——藝術品投資基金管理流程五、藝術品投資方式藝術品基金——藝術品投資基金運作模式五、藝術品投資方式藝術品基金——藝術品投資基金運作模式五、藝術品投資方式藝術品信托藝術品信托是藝術品資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為金融資產(chǎn)的一種現(xiàn)象，委托人將其持有的資金委托給受托人，由受托人以自己的名義，按照委托人的意愿將該資金投資于藝術品市場，在盡可能地控制風險的前提下為投資者提供分享藝術品價值增長的收益。

投資門檻一般為100萬元左右，期限在3年-5年，在發(fā)行時向投資者提供8%-10%的預期年化收益率，管理費率為0-1.5%。藝術品投資屬于中長線投資，比較適合中產(chǎn)階級群體。五、藝術品投資方式藝術品信托五、藝術品投資方式藝術品股票藝術品股票又叫做藝術品份額交易，是將藝術品金融化，將原有一件完整藝術品，通過眾多專家的集體鑒定，并經(jīng)過市場機構合理分析定價，再將其以若干份額方式加以拆分，并通過類似于股票交易系統(tǒng)的形式進行交易。舉例：P125天津文化藝術品交易所是我國首家將藝術品份額化交易的機構?！皺嘁娌鸱帧焙蟮挠H民價格迎合了“全民收藏”的熱潮。藝術品股票，這一創(chuàng)新模式，為中國普通投資者參與高端藝術品投資提供新渠道。五、藝術品投資方式藝術品股票第四章實物資產(chǎn)投資第四章實物資產(chǎn)投資第四章實物資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資黃金投資藝術品投資第四章實物資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資一、房地產(chǎn)投資概述（一）房地產(chǎn)的基本含義（二）房地產(chǎn)的分類（三）房地產(chǎn)投資個人房產(chǎn)投資方式房產(chǎn)投資特點個人房產(chǎn)投資風險

視頻：80后買房記：幸福在哪里一、房地產(chǎn)投資概述（一）房地產(chǎn)的基本含義視頻：80后買房記：（一）房地產(chǎn)的基本含義房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。地產(chǎn)是指購買土地使用權的開發(fā)投資；房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋。對個人投資者來說，所說的房地產(chǎn)一般是指房產(chǎn)。家庭購買房產(chǎn)的目的一般有兩個：其一是自己居??；其二是獲得預期收益。前者是消費行為，后者是投資行為。在現(xiàn)實中，自居和投資并不是區(qū)分得很嚴格的，有時自居房產(chǎn)也可作為投資對象，如出租、出售等；同樣，投資性的房產(chǎn)也可自居（如在出售前）。房地產(chǎn)房屋建筑物財產(chǎn)權利土地（一）房地產(chǎn)的基本含義房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。地產(chǎn)是指購買（一）房地產(chǎn)的基本含義特性固定性異質(zhì)性（用途、結構、地點等）級差效益性：地域不同決定了房地產(chǎn)價格的不同有限性耐久性權益可分割性（所有權：占有權、使用權、受益權、處置權）保值增值性（一）房地產(chǎn)的基本含義特性（二）房地產(chǎn)的分類按建筑高度和層數(shù)：低層：1-3（平房、別墅）多層：4-6中高層：7-9高層：10層以上超高層：高度大于100米按工程進度：期房：在建的、尚未完成建設、不能交付使用的房屋準現(xiàn)房：基本具備入住條件、未取得房屋所有權證現(xiàn)房：房產(chǎn)證、土地使用證（二）房地產(chǎn)的分類按建筑高度和層數(shù)：（二）房地產(chǎn)的分類按使用功能：居住類普通住宅（經(jīng)濟適用房）高級住宅（高級公寓、花園住宅、別墅等）簡易住宅（社會保障型住宅）商業(yè)類收益多樣性經(jīng)營多樣性回收期長投資風險大（二）房地產(chǎn)的分類按使用功能：（二）房地產(chǎn)的分類按使用功能：工業(yè)類其他（政府機關辦公樓、學校、墓地等）

房屋的用途由土地的規(guī)劃用途決定，房、地用途一致。變更用途需城市規(guī)劃管理部門批準并補繳費用。（二）房地產(chǎn)的分類按使用功能：（三）房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資是以獲取期望收益為目的，將貨幣資本投入房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、中介服務和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的經(jīng)營活動。同時，房地產(chǎn)投資還涉及到房地產(chǎn)與金融資產(chǎn)的組合安排。因此，房地產(chǎn)投資一方面表現(xiàn)為實物資產(chǎn)的投資活動，另一方面又表現(xiàn)為金融資產(chǎn)的投資活動。（三）房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資是以獲取期望收益為目的，將貨幣資本（三）房地產(chǎn)投資——個人房產(chǎn)投資方式房產(chǎn)信托投資房地產(chǎn)證券買賣樓花以房換房以租養(yǎng)貸以租代購直接購房或賣或租房地產(chǎn)投資投資者只需支付房款10％，待到建成一半時，再支付10％，當房屋完全建成交付使用時，再交納余下的房款。從實質(zhì)上來說，屬于購買期房的投資方式。

指看準一處極具升值潛力的房產(chǎn)，在別人尚未意識其升值潛力之前，附加一定的條件采取以房換房的方式獲取自己認為具備升值潛力的房產(chǎn)，待時機成熟再轉(zhuǎn)售或出租以從中牟利。一般是換進門面房或即將動遷的房產(chǎn)。

房產(chǎn)投資信托房產(chǎn)租賃信托是指由專業(yè)投資公司接受廣大普通投資者委托，匯集資金投資房產(chǎn)，公司和投資者風險共擔，收益共享的投資組織房主委托信托公司代理出租，由信托公司向出租人按月分配信托收益（即月租金）（三）房地產(chǎn)投資——個人房產(chǎn)投資方式房產(chǎn)信托投資房地產(chǎn)買賣樓（三）房地產(chǎn)投資——房產(chǎn)投資的特點優(yōu)點1.房產(chǎn)是一種耐用消費品，為投資盈利提供了廣闊的時間機會，易于獲得金融機構的支持，融資能力強2.房產(chǎn)的價值相對比較穩(wěn)定，能抵消通貨膨脹的影響，具有較好的保值功能3.房產(chǎn)具有不斷升值的潛力，可獲得相對較高的收益

缺點1.投資金額比較大2.變現(xiàn)能力差和流動性相對較差3.風險較高（政策、市場、法律、道德風險……）（三）房地產(chǎn)投資——房產(chǎn)投資的特點優(yōu)點（三）房地產(chǎn)投資——個人房產(chǎn)投資的風險流動性風險：房地產(chǎn)流動性差購買力風險：經(jīng)濟蕭條，購買力水平降低，房價下跌。市場風險：受經(jīng)濟發(fā)展和國家相關政策影響交易風險：沒有對交易過程和對象認知清楚自然風險：自然災害等不可抗拒的因素所導致（三）房地產(chǎn)投資——個人房產(chǎn)投資的風險流動性風險：房地產(chǎn)流動二、房地產(chǎn)價格的構成及影響因素政府規(guī)費勘查及前期費用開發(fā)商利潤交易稅費土地成本銀行利息建筑成本影響房產(chǎn)價格的因素1．一般因素，包括社會因素、經(jīng)濟因素和行政因素。

2．地域因素，指房產(chǎn)所在地區(qū)、城市、區(qū)位、地段的因素。

3．個別因素，可分為宗地條件和建筑物類別的影響。房產(chǎn)價格的構成名目比例去向支付人售價100％政府管理部門買房者前期費用6％～7％土地成本27％～29％稅收9％管理費9％建筑及拆遷安置費26％～32％開發(fā)銷售商等利潤15％～20％中國房價大致構成表二、房地產(chǎn)價格的構成及影響因素政府規(guī)費勘查及開發(fā)商利潤交易稅三、個人住房抵押貸款個人住房消費貸款類型個人住房貸款的還款方式三、個人住房抵押貸款個人住房消費貸款類型三、個人住房抵押貸款個人住房消費貸款類型1.個人住房公積金貸款繳存住房公積金的職工以其所擁有的產(chǎn)權住房為抵押申請的專項貸款。貸款期限最長為30年（不得超過法定退休年齡）。住房公積金貸款利率是目前個人貸款中利率最低的品種，貸款額度根據(jù)所購房屋不同適用不同的比例。2.個人住房商業(yè)性貸款是用銀行信貸資金向購房借款人發(fā)放的住房貸款，一般為抵押貸款。三、個人住房抵押貸款個人住房消費貸款類型三、個人住房抵押貸款個人住房消費貸款類型3.個人住房組合貸款

是指向繳存公積金的購房借款人同時發(fā)放個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款的一種貸款方式。4.個人住房接力貸款該產(chǎn)品為中國農(nóng)業(yè)銀行2006年首次推出。針對以父母或某一成年子女（或子女與其配偶）或父母與子女共有作為所購房屋的所有權人，父母雙方或一方與該子女作為共同借款人貸款購買住房的住房信貸產(chǎn)品，接力還款。優(yōu)點：可以將借款年齡及貸款期限適當延長缺點：容易發(fā)生家庭糾紛三、個人住房抵押貸款個人住房消費貸款類型三、個人住房抵押貸款傳統(tǒng)的還款方式一次還本付息法等額本息還款法等額本金還款法遞增還款法遞減還款法還款方式的創(chuàng)新雙周供寬限期還款法移動組合貸款法三、個人住房抵押貸款傳統(tǒng)的還款方式三、個人住房抵押貸款傳統(tǒng)的還款方式1.一次還本付息法是指借款人在貸款期內(nèi)不是按月償還本息，而是貸款到期后一次性歸還本金和利息。即期初的貸款本金加上整個貸款期內(nèi)的利息總合。這種方式適合短期借款。其計算公式是:

到期一次還本付息額=貸款本金×[1+年利率]（貸款期為一年）到期一次還本付息額=貸款本金×[1+月利率×貨款月數(shù)]（貸款期不到一年）三、個人住房抵押貸款傳統(tǒng)的還款方式三、個人住房抵押貸款傳統(tǒng)的還款方式2.等額本息還款法每月償還固定金額（本利和）每月還款本金比重↑，利息比重↓便于還款人合理安排生活和理財，適用于收入穩(wěn)定的家庭，如公務員、教師等人群。其計算公式是:

練一練：李先生向銀行申請了20年30萬元貸款，利率5.508%。等額本息還款下，每月還款額是多少？貸款計算器三、個人住房抵押貸款傳統(tǒng)的還款方式貸款計算器三、個人住房抵押貸款傳統(tǒng)的還款方式3.等額本金還款法將貸款額平分到整個還款期，每期歸還，+未還款利息，每月歸還金額遞減，其中本金逐月相等、利息逐月減少還款總額前高后低，前期負擔大適合有一定積蓄，但預期收入逐漸減少其計算公式是:

三、個人住房抵押貸款傳統(tǒng)的還款方式第四章--實物資產(chǎn)投資課件等額本息貸款

采用的是復合利率計算。在每期還款的結算時刻，剩余本金所產(chǎn)生的利息要和剩余的本金(貸款余額)一起被計息，也就是說未付的利息也要計息，這好像比“利滾利”還要厲害。在國外，它是公認的適合放貸人利益的貸款方式。

等額本金貸款

采用的是簡單利率方式計算利息。在每期還款的結算時刻，它只對剩余的本金(貸款余額)計息，也就是說未支付的貸款利息不與未支付的貸款余額一起作利息計算，而只有本金才作利息計算。因此，在傳統(tǒng)還款方式下，貸款周期越長，等額本息貸款就要比等額本金貸款產(chǎn)生越多的利息。所以，如果借款人無法調(diào)整(或選擇)還款方式的話，貸款周期越長的借款人，越應該選擇等額本金貸款。等額本息貸款等額本金貸款因此，在傳統(tǒng)還款方式下，貸款等額本息還款v.s等額本金例：貸款50萬元，還款期20年，年利率6.55%（月利率0.5458%），則每月還本付息額為:第一月本金還款：500000/240＝2083.33元第一月利息：500000×0.5458%＝2729元第一月還款總額：4812.33元第二月本金還款：2083.33元第二月利息：（500000－2083.33）×0.5458%＝2717.63元第二月還款總額：4800.96元……將兩種還款方式對比如下表4-1：等額本息還款v.s等額本金例：貸款50萬元，還款期20年等額本息還款v.s等額本金表4-1等額本息還款法與等額本金還款法對比計算單位：元等額本息還款法等額本金還款法月均還款3742.50月還款首月4812.33還款總額898223.50還款總額828844.50利息總額398223.50利息總額328844.50等額本息還款v.s等額本金表4-1等額本息還款法與等額本等額本息還款v.s等額本金表4－2等額本息還款法與等額本金還款法的比較還款方式特點適用人群等額本息還款法在利率不變的情況下，每月的還款金額相等，便于記憶；但前期每月的月供中所含利息較多每月收入固定，未來的預期收益穩(wěn)定，并且短期內(nèi)不打算提前還款的客戶等額本金還款法每月的還款本金金額相同，利息逐月遞減；但前期還款壓力較大當前收入較高，但未來的預期收入不穩(wěn)定，有提前還款計劃的客戶等額本息還款v.s等額本金表4－2等額本息還款法與等額本等額本息還款v.s等額本金——案例分析王先生貸20萬元20年期的房貸，利率為5.94%，如果王先生能享受7折利率優(yōu)惠，計算：1.如果用等額本息還款法，王先生每月還款額、支付利息總額及還款總額是多少？2.如果用等額本金還款法，首月還款額、支付利息總額及還款總額是多少？可以通過理財計算器計算。等額本息還款v.s等額本金——案例分析王先生貸20萬元2等額本息還款v.s等額本金——結論兩種還款方式各有所長，客戶可根據(jù)自己的具體情況選擇，關鍵是要考慮自己的經(jīng)濟狀況，使供款額與自己的收入趨勢相匹配。如果收入穩(wěn)定，又或者善于投資的家庭，若投資的回報率高于貸款利率的，可考慮選擇等額還款法。如果預測家庭收入仍比較寬裕，今后可能提前還貸的，貸款方式可采用等本還款法，優(yōu)點是本金不變，利息逐步遞減，其間若提前還貸，由于歸還本金多，利息支出相對就少。而“等額還款法”每月償還金額相等，還款初期利息多于本金，以后利息支付逐步減少，本金逐步增加。因而同樣貸款期下，后者所支付的利息將高于前者，而提前還貸時，已支付的利息是不退還的，所以，這樣就相對多支付了許多原本不應該提前支付的利息。等額本息還款v.s等額本金——結論兩種還款方式各有所長，三、個人住房抵押貸款傳統(tǒng)的還款方式4.等額/等比遞增還款法

指借款人根據(jù)自己的收入狀況，要求按一定的數(shù)額或比例每隔一定周期增加還款。遞增期間結束后根據(jù)貸款余額和剩余期限按等額本息還款法歸還貸款的還款方式。前期還款壓力較小，免去頻繁提前還款手續(xù)。

這種還款方法適合當前收入一般，但可預期未來收入會逐漸增長的客戶。5.等額/等比遞減還款法這種還款法每隔一定遞進周期分期償還貸款本息，償還金額按一定比例/金額減少，遞減期間結束后再根據(jù)貸款余額和剩余期限按等額本息還款法歸還貸款的還款方式。這種還款方法適合預期未來收入減少或希望減少利息支出的借款人。三、個人住房抵押貸款傳統(tǒng)的還款方式三、個人住房抵押貸款還款方式的創(chuàng)新1.加速還款——雙周供雙周供是對原來等額月供對半分，加速還款的一種創(chuàng)新房貸產(chǎn)品，還款頻率增加，貸款本金減少速度增加，貸款利息降低。此種還款方式要求收入穩(wěn)定，適合周薪制的外籍或外企等機構人士。三、個人住房抵押貸款還款方式的創(chuàng)新三、個人住房抵押貸款還款方式的創(chuàng)新1.加速還款——雙周供例：貸款總額500000元，年利率6.12%，還款期30年，三種還款方式比較如表4－3。

表4-3等額本息還款法、等額本金還款法及雙周供的比較等額本息還款法等額本金還款法雙周供貸款月數(shù)360360360貸款月數(shù)360月均還款3036.44首月3938.89首月3938.89雙周還款1518.51利息款593117.03460275460275利息款477930.80還款總額1093117.03960275960275還款總額977930.80三、個人住房抵押貸款還款方式的創(chuàng)新等額本息還款法等額本金還款三、個人住房抵押貸款還款方式的創(chuàng)新2.寬限期還款將還款期分為兩個階段，在期房銷售并貸款發(fā)放后到約定交房日期期間只計結利息，不償還貸款本金，從約定日期開始，按正常換款方式（如等額本息、等額本金）償還貸款。寬限期還款法的優(yōu)勢在于可以緩解客戶還款壓力；并且不影響客戶信用記錄。寬限期還款法的適用對象：剛參加工作，收入呈上升趨勢的潛力房貸客戶；需要贍養(yǎng)老人、撫養(yǎng)子女但收取穩(wěn)定的中年優(yōu)質(zhì)房貸客戶。3.移動組合還款根據(jù)實際情況調(diào)整還款方案，這種方法適用于收入不固定的買房者。三、個人住房抵押貸款還款方式的創(chuàng)新四、個人支付能力評估投資房產(chǎn)前必須正確估量個人資產(chǎn)，再根據(jù)需求和實際支付能力來綜合考慮具體選擇哪一種房產(chǎn)投資計劃。確定個人投資房產(chǎn)的綜合支付能力時，不僅要看個人的凈資產(chǎn)，還要分析個人的固定收入、臨時收入、未來收入、個人支出和預計的未來支出。如果個人凈資產(chǎn)為正數(shù)，投資者首先要確定能用來投資房產(chǎn)的資金數(shù)額。然后，再根據(jù)自己家庭月收入的多少及預期，最終確定用于購買房產(chǎn)、償還銀行按揭貸款本息的數(shù)額?；镜脑瓌t仍然是量力而行，既滿足個人的房產(chǎn)投資需求，同時又不必為自己帶來沉重的債務負擔。購房能力計算器四、個人支付能力評估投資房產(chǎn)前必須正確估量個人資產(chǎn)，再根據(jù)需四、個人支付能力評估案例分析例如，某個客戶凈資產(chǎn)中可用于購買房地產(chǎn)的金額為30萬元，家庭月收入16000元，月平均日常支出5000元，其他支出3000元，預期未來收入保持平穩(wěn)，夫妻住房公積金月繳存定額4000元，則：1.客戶投資房地產(chǎn)的首付能力為30萬元2.月平均可償還銀行按揭貸款本息的最大額＝16，000+4000-5000-3000＝12，000（元）3.申請公積金貸款：理財規(guī)劃師可建議該客戶購買總價值為150萬元的房地產(chǎn)，首付20%為30萬元，其余120萬元可以申請公積金貸款（如公積金貸款額度不夠可申請組合貸款），以每月歸還12,000元以內(nèi)為限。四、個人支付能力評估案例分析四、個人支付能力評估案例分析例如，某個客戶凈資產(chǎn)中可用于購買房地產(chǎn)的金額為30萬元，家庭月收入16000元，月平均日常支出5000元，其他支出3000元，預期未來收入保持平穩(wěn)，夫妻住房公積金月繳存定額4000元，則：1.客戶投資房地產(chǎn)的首付能力為30萬元2.月平均可償還銀行按揭貸款本息的最大額＝16，000+4000-5000-3000＝12，000（元）4.申請商業(yè)貸款：理財規(guī)劃師可建議該客戶購買總價值為100萬元的房地產(chǎn)，首付30%為30萬元，其余70萬元可以申請商業(yè)貸款，以每月歸還12,000元以內(nèi)為限。如果該客戶對未來收入感到不確定性較大，就需要降低投資房地產(chǎn)的總價值。四、個人支付能力評估案例分析黃金投資黃金投資黃金從古至今都被人們作為投資保值的工具，是個人投資者構建資產(chǎn)組合時不可或缺的品種，具有良好抵御通貨膨脹的功能。黃金投資是指通過對黃金及其衍生品進行購買、儲藏、銷售等過程，從中獲得財產(chǎn)保值增值的投資行為。黃金從古至今都被人們作為投資保值的工具，是個人投資者構建資產(chǎn)一、黃金及其特性黃金黃金是一種貴金屬，也是一種特殊的商品，黃金曾在很長一段時間內(nèi)擔任著貨幣的職能，目前依然在各國的國際儲備中占有一席之地。黃金具有儲藏、保值、獲利等金融屬性，黃金極易變現(xiàn)，是一種同時具有商品屬性和金融屬性的特殊商品。一、黃金及其特性黃金一、黃金及其特性黃金表4-5世界官方黃金儲備排名前10名（截至2015年12月）資料來源：世界黃金協(xié)會網(wǎng)站,.序號國家噸位占外匯儲備比例序號國家噸位占外匯儲備比例1美國8,133.573.4%6中國1,722.51.8%2德國3,381.067.7%7俄羅斯1,370.613.6%3IMF2,814.0--8瑞士1,040.06.4%4意大利2,451.865.6%9日本765.22.3%5法國2,435.565.6%10荷蘭612.556.5%一、黃金及其特性黃金序號國家噸位占外匯序號國家噸位占外匯1美一、黃金及其特性黃金的重量黃金重量的主要計量單位為：盎司、克、千克（公斤）、噸等。國際上：盎司，1盎司=31.1034768克中國：克香港：司馬兩，1司馬兩=1.203354盎司=37.42849791克一、黃金及其特性黃金的重量一、黃金及其特性黃金的成色成色，是金屬貨幣、金銀條塊或飾品器物的含金純度。常見的黃金制品成色標識有兩種：一種是百分比，比如G999（含金量99.9%，俗稱“千足金”），G990（含金量99.0%，俗稱“足金”）等；另一種是K金，在理論上我們把含量100%的金稱為24K；所以計算方法為100/24（括號內(nèi)為國家標準）：國家標準GB11887-89規(guī)定，每k（英文carat、德文karat的縮寫，常寫作“k”）含金量為4.166%。

一、黃金及其特性黃金的成色一、黃金及其特性黃金的成色K金的成色計算方法如下：18k=18×4.166%=74.998%（750‰）

20k=20×4.166%=83.320%（833‰）

24k=24×4.166%=99.984%（999‰）在理論上100%的金才能稱為24K金，但在現(xiàn)實中不可能有100%的黃金，所以中國規(guī)定含量達到99.6%以上（含99.6%）的黃金才能稱為24K金，國家規(guī)定低于9K的黃金首飾不能稱之為黃金首飾。國際上對黃金制品印記和標識牌有規(guī)定，通常要求有生產(chǎn)企業(yè)代號、材料名稱、含量印記等。一、黃金及其特性黃金的成色一、黃金及其特性重量純度編號品牌一、黃金及其特性重量純度編號品牌二、黃金的價值黃金是重要的投資增值工具因為黃金價格與美元、股票和利率市場的表現(xiàn)呈負相關，當所有金融資產(chǎn)都往上漲時，黃金價格往往不會跟隨上漲，而當所有金融資產(chǎn)都下跌時，黃金價格反而會上漲。黃金是規(guī)避經(jīng)濟衰退和通貨膨脹風險的有效工具二、黃金的價值黃金是重要的投資增值工具二、黃金的價值黃金作為首飾、裝飾和藝術收藏品二、黃金的價值黃金作為首飾、裝飾和藝術收藏品二、黃金的價值黃金是多種工業(yè)和高技術領域的重要材料二、黃金的價值黃金是多種工業(yè)和高技術領域的重要材料三、世界主要黃金市場國際黃金市場倫敦黃金市場瑞士蘇黎世黃金市場美國芝加哥黃金市場新加坡黃金市場中國香港黃金市場中國上海黃金市場

三、世界主要黃金市場國際黃金市場三、世界主要黃金市場國際黃金市場倫敦黃金市場、瑞士蘇黎世黃金市場、美國黃金市場和中國香港黃金市場這四個主要黃金交易市場構成了黃金全球24小時的循環(huán)交易市場。三、世界主要黃金市場國際黃金市場三、世界主要黃金市場國內(nèi)黃金市場上海黃金交易所上海期貨交易所天津貴金屬交易所三、世界主要黃金市場國內(nèi)黃金市場四、影響黃金價格的因素內(nèi)部因素黃金的供給因素黃金的需求因素四、影響黃金價格的因素內(nèi)部因素四、影響黃金價格的因素外部因素1.政治局勢信用貨幣的不穩(wěn)定資源供給的不穩(wěn)定重大國際地緣政治事件戰(zhàn)爭對金價影響的特點：戰(zhàn)爭規(guī)模與持續(xù)時間對金價波動產(chǎn)生主要作用。在戰(zhàn)爭或區(qū)域沖突爆發(fā)前金價趨于上漲的概率較大。戰(zhàn)爭過程中，戰(zhàn)局發(fā)展可預測性的強弱對金價產(chǎn)生支持與抑制作用。戰(zhàn)爭結束或進入尾聲階段金價下跌的概率增加。四、影響黃金價格的因素外部因素四、影響黃金價格的因素外部因素2.國際金融形勢貨幣載體的轉(zhuǎn)換、貨幣匯率機制的確定等國際金融形勢的變化會對黃金的價格產(chǎn)生中長期的影響；利率、貨幣供應量的調(diào)整等金融形勢的變化則會對黃金價格產(chǎn)生短期的影響，一般而言，利率和黃金價格會呈現(xiàn)負相關的關系。

四、影響黃金價格的因素外部因素四、影響黃金價格的因素外部因素3.美元走勢通常呈現(xiàn)美元漲、黃金跌和美元跌、黃金漲的逆向互動關系。四、影響黃金價格的因素外部因素四、影響黃金價格的因素外部因素4.通貨膨脹人們會采購黃金，因為此時黃金的理論價格會隨通脹而上升。美國的通脹率最容易左右黃金價格的變動。

四、影響黃金價格的因素外部因素四、影響黃金價格的因素其它因素除了上述因素外，黃金存量、國際金融組織的干預活動、石油價格、各國的經(jīng)濟政策等，都將對黃金價格的變動產(chǎn)生重大的影響。當我們在分析金價變動時，應當考慮到各因素作用的強度大小。找到每個因素的主次地位和影響時間段，來進行最佳的投資決策。黃金與原油的相關性高達72.45%四、影響黃金價格的因素其它因素黃金與原油的相關性高達72.4五、黃金投資品種1、實物金（實金買賣包括金條、金幣和金飾等交易，以持有黃金作為投資。）2、紙黃金（“紙黃金”交易沒有實金介入，是一種由銀行提供的服務，以貴金屬為單位的戶口，投資者毋須透過黃金買賣記帳方式來投資黃金，不涉及實金的交收。）3、現(xiàn)貨黃金（黃金T+D，天津貴金屬）4、黃金期貨5、黃金期權6、黃金股票（山東黃金、中金黃金、紫金礦業(yè)、天業(yè)股份等）7、黃金基金（世界最大黃金基金SPDRGoldShares）五、黃金投資品種1、實物金（實金買賣包括金條、金幣和金飾等交五、黃金投資品種實物金一般而言，以可投資資金總額的10％～15％投資于實物黃金是比較理想的資金投資分配比例。實物黃金投資有以下缺陷：投資額較高，須支付儲藏和安全費用，持有黃金無利息收入。實物金投資對象有金條、金幣和金飾等。金條（GoldBullion）和金塊是實物黃金投資的主要形式。只可以在金價上升之時才可以獲利。一般的飾金買入及賣出價的差額較大，視作投資并不適宜，金條及金幣由于不涉及其他成本，是實金投資的最佳選擇。國內(nèi)投資者可以通過銀行代理，在上海黃金交易所場內(nèi)買到。五、黃金投資品種實物金五、黃金投資品種實物金表4-7國際上主要投資性金幣及發(fā)行國家國家名稱南非福格林金幣加拿大楓葉金幣美國鷹揚金幣奧地利音樂金幣澳大利亞袋鼠鴻運金幣墨西哥自由金幣中國熊貓金幣英國皇家金幣五、黃金投資品種實物金國家名稱南非福格林金幣加拿大楓葉金第四章--實物資產(chǎn)投資課件第四章--實物資產(chǎn)投資課件五、黃金投資品種紙黃金

紙黃金是銀行的一種理財品種，無杠桿，類似于股票只能通過低買高賣，獲取差價利潤。投資者的買賣交易記錄只在個人預先開立的黃“金存折賬戶”上體現(xiàn),而不涉及實物金的提取。目前國內(nèi)有影響的銀行紙黃金業(yè)務有中國銀行的黃金寶、中國工商銀行的金行家、中國建設銀行的賬戶金等。

五、黃金投資品種紙黃金五、黃金投資品種五、黃金投資品種五、黃金投資品種黃金T+D

黃金T+D是指上海黃金交易所規(guī)定的黃金現(xiàn)貨延期交收交易品種。它是指以保證金方式進行交易，會員及客戶可以選擇合約交易日當天交割，也可以延期至下一個交易日進行交割，同時引入延期補償費機制來平抑供求矛盾的一種現(xiàn)貨交易模式。是一款股票和期貨相結合的專業(yè)黃金投資產(chǎn)品。

五、黃金投資品種黃金T+D五、黃金投資品種黃金T+D上海黃金交易所于2006年推出的黃金“T+D”業(yè)務，波動及風險小于國際金，有固定的交易場所，實行嚴格的會員制度，由買賣雙方報價，撮合成交，無買賣點差，實行傭金制度。黃金T+D市場的基本功能在于給生產(chǎn)經(jīng)營者提供套期保值、回避價格風險的手段，以及通過公平、公開競爭形成公正的價格。黃金T+D交易優(yōu)點是多空雙向交易，意味著無論漲跌都可能賺錢，再加上保證金，杠桿，收益較高。市場透明度高，無莊家，人為操縱不易。缺點是杠桿交易，風險大，手續(xù)費較高。

五、黃金投資品種黃金T+D五、黃金投資品種黃金期貨黃金期貨交易是指交易雙方在特定的商品交易所，以公開競價的方式進行交易，承諾在某一時日，以成交價格支付某標推數(shù)量和規(guī)定含量的黃金的交易方式。交易制度：屬于經(jīng)濟商制度（有交易所，無定價權，撮合式成交即和股票一樣用“委托掛單”）。期貨，顧名思義，就是期貨交易所規(guī)定所規(guī)定的時間和交易地點的標準化合約。期貨多單持有到期的投資者，有義務買入合約相應數(shù)量的標的物。期貨空單持有到期的投資者，有義務賣出合約相應數(shù)量的標的物。黃金期貨的交易機制：T+0的交易機制；交易時間：9：00～11：30、13：00～15：00。缺點是時間不連續(xù)，如果交易時間出現(xiàn)波動異常不能及時交易而錯失良好時機。

五、黃金投資品種黃金期貨黃金投資品種比較

品種特點金條、金塊有點是變現(xiàn)性非常好，在全球任何地區(qū)都可以很方便地買賣，大多數(shù)地區(qū)還不征收