實(shí)物資產(chǎn)投資課件

第四章實(shí)物資產(chǎn)投資第四章實(shí)物資產(chǎn)投資第四章實(shí)物資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資黃金投資藝術(shù)品投資第四章實(shí)物資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資一、房地產(chǎn)投資概述（一）房地產(chǎn)的基本含義（二）房地產(chǎn)的分類（三）房地產(chǎn)投資個(gè)人房產(chǎn)投資方式房產(chǎn)投資特點(diǎn)個(gè)人房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

視頻：80后買房記：幸福在哪里一、房地產(chǎn)投資概述（一）房地產(chǎn)的基本含義視頻：80后買房記：（一）房地產(chǎn)的基本含義房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。地產(chǎn)是指購(gòu)買土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)投資；房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋。對(duì)個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，所說(shuō)的房地產(chǎn)一般是指房產(chǎn)。家庭購(gòu)買房產(chǎn)的目的一般有兩個(gè)：其一是自己居??；其二是獲得預(yù)期收益。前者是消費(fèi)行為，后者是投資行為。在現(xiàn)實(shí)中，自居和投資并不是區(qū)分得很嚴(yán)格的，有時(shí)自居房產(chǎn)也可作為投資對(duì)象，如出租、出售等；同樣，投資性的房產(chǎn)也可自居（如在出售前）。房地產(chǎn)房屋建筑物財(cái)產(chǎn)權(quán)利土地（一）房地產(chǎn)的基本含義房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。地產(chǎn)是指購(gòu)買（一）房地產(chǎn)的基本含義特性固定性異質(zhì)性（用途、結(jié)構(gòu)、地點(diǎn)等）級(jí)差效益性：地域不同決定了房地產(chǎn)價(jià)格的不同有限性耐久性權(quán)益可分割性（所有權(quán)：占有權(quán)、使用權(quán)、受益權(quán)、處置權(quán)）保值增值性（一）房地產(chǎn)的基本含義特性（二）房地產(chǎn)的分類按建筑高度和層數(shù)：低層：1-3（平房、別墅）多層：4-6中高層：7-9高層：10層以上超高層：高度大于100米按工程進(jìn)度：期房：在建的、尚未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋準(zhǔn)現(xiàn)房：基本具備入住條件、未取得房屋所有權(quán)證現(xiàn)房：房產(chǎn)證、土地使用證（二）房地產(chǎn)的分類按建筑高度和層數(shù)：（二）房地產(chǎn)的分類按使用功能：居住類普通住宅（經(jīng)濟(jì)適用房）高級(jí)住宅（高級(jí)公寓、花園住宅、別墅等）簡(jiǎn)易住宅（社會(huì)保障型住宅）商業(yè)類收益多樣性經(jīng)營(yíng)多樣性回收期長(zhǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)大（二）房地產(chǎn)的分類按使用功能：（二）房地產(chǎn)的分類按使用功能：工業(yè)類其他（政府機(jī)關(guān)辦公樓、學(xué)校、墓地等）

房屋的用途由土地的規(guī)劃用途決定，房、地用途一致。變更用途需城市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)并補(bǔ)繳費(fèi)用。（二）房地產(chǎn)的分類按使用功能：（三）房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資是以獲取期望收益為目的，將貨幣資本投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、中介服務(wù)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。同時(shí)，房地產(chǎn)投資還涉及到房地產(chǎn)與金融資產(chǎn)的組合安排。因此，房地產(chǎn)投資一方面表現(xiàn)為實(shí)物資產(chǎn)的投資活動(dòng)，另一方面又表現(xiàn)為金融資產(chǎn)的投資活動(dòng)。（三）房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資是以獲取期望收益為目的，將貨幣資本（三）房地產(chǎn)投資——個(gè)人房產(chǎn)投資方式房產(chǎn)信托投資房地產(chǎn)證券買賣樓花以房換房以租養(yǎng)貸以租代購(gòu)直接購(gòu)房或賣或租房地產(chǎn)投資投資者只需支付房款10％，待到建成一半時(shí)，再支付10％，當(dāng)房屋完全建成交付使用時(shí)，再交納余下的房款。從實(shí)質(zhì)上來(lái)說(shuō)，屬于購(gòu)買期房的投資方式。

指看準(zhǔn)一處極具升值潛力的房產(chǎn)，在別人尚未意識(shí)其升值潛力之前，附加一定的條件采取以房換房的方式獲取自己認(rèn)為具備升值潛力的房產(chǎn)，待時(shí)機(jī)成熟再轉(zhuǎn)售或出租以從中牟利。一般是換進(jìn)門面房或即將動(dòng)遷的房產(chǎn)。

房產(chǎn)投資信托房產(chǎn)租賃信托是指由專業(yè)投資公司接受廣大普通投資者委托，匯集資金投資房產(chǎn)，公司和投資者風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，收益共享的投資組織房主委托信托公司代理出租，由信托公司向出租人按月分配信托收益（即月租金）（三）房地產(chǎn)投資——個(gè)人房產(chǎn)投資方式房產(chǎn)信托投資房地產(chǎn)買賣樓（三）房地產(chǎn)投資——房產(chǎn)投資的特點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)1.房產(chǎn)是一種耐用消費(fèi)品，為投資盈利提供了廣闊的時(shí)間機(jī)會(huì)，易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持，融資能力強(qiáng)2.房產(chǎn)的價(jià)值相對(duì)比較穩(wěn)定，能抵消通貨膨脹的影響，具有較好的保值功能3.房產(chǎn)具有不斷升值的潛力，可獲得相對(duì)較高的收益

缺點(diǎn)1.投資金額比較大2.變現(xiàn)能力差和流動(dòng)性相對(duì)較差3.風(fēng)險(xiǎn)較高（政策、市場(chǎng)、法律、道德風(fēng)險(xiǎn)……）（三）房地產(chǎn)投資——房產(chǎn)投資的特點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)（三）房地產(chǎn)投資——個(gè)人房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)流動(dòng)性差購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)：經(jīng)濟(jì)蕭條，購(gòu)買力水平降低，房?jī)r(jià)下跌。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國(guó)家相關(guān)政策影響交易風(fēng)險(xiǎn)：沒(méi)有對(duì)交易過(guò)程和對(duì)象認(rèn)知清楚自然風(fēng)險(xiǎn)：自然災(zāi)害等不可抗拒的因素所導(dǎo)致（三）房地產(chǎn)投資——個(gè)人房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)流動(dòng)二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成及影響因素政府規(guī)費(fèi)勘查及前期費(fèi)用開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)交易稅費(fèi)土地成本銀行利息建筑成本影響房產(chǎn)價(jià)格的因素1．一般因素，包括社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素和行政因素。

2．地域因素，指房產(chǎn)所在地區(qū)、城市、區(qū)位、地段的因素。

3．個(gè)別因素，可分為宗地條件和建筑物類別的影響。房產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成名目比例去向支付人售價(jià)100％政府管理部門買房者前期費(fèi)用6％～7％土地成本27％～29％稅收9％管理費(fèi)9％建筑及拆遷安置費(fèi)26％～32％開(kāi)發(fā)銷售商等利潤(rùn)15％～20％中國(guó)房?jī)r(jià)大致構(gòu)成表二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成及影響因素政府規(guī)費(fèi)勘查及開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)交易稅三、個(gè)人住房抵押貸款個(gè)人住房消費(fèi)貸款類型個(gè)人住房貸款的還款方式三、個(gè)人住房抵押貸款個(gè)人住房消費(fèi)貸款類型三、個(gè)人住房抵押貸款個(gè)人住房消費(fèi)貸款類型1.個(gè)人住房公積金貸款繳存住房公積金的職工以其所擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押申請(qǐng)的專項(xiàng)貸款。貸款期限最長(zhǎng)為30年（不得超過(guò)法定退休年齡）。住房公積金貸款利率是目前個(gè)人貸款中利率最低的品種，貸款額度根據(jù)所購(gòu)房屋不同適用不同的比例。2.個(gè)人住房商業(yè)性貸款是用銀行信貸資金向購(gòu)房借款人發(fā)放的住房貸款，一般為抵押貸款。三、個(gè)人住房抵押貸款個(gè)人住房消費(fèi)貸款類型三、個(gè)人住房抵押貸款個(gè)人住房消費(fèi)貸款類型3.個(gè)人住房組合貸款

是指向繳存公積金的購(gòu)房借款人同時(shí)發(fā)放個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款的一種貸款方式。4.個(gè)人住房接力貸款該產(chǎn)品為中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行2006年首次推出。針對(duì)以父母或某一成年子女（或子女與其配偶）或父母與子女共有作為所購(gòu)房屋的所有權(quán)人，父母雙方或一方與該子女作為共同借款人貸款購(gòu)買住房的住房信貸產(chǎn)品，接力還款。優(yōu)點(diǎn)：可以將借款年齡及貸款期限適當(dāng)延長(zhǎng)缺點(diǎn)：容易發(fā)生家庭糾紛三、個(gè)人住房抵押貸款個(gè)人住房消費(fèi)貸款類型三、個(gè)人住房抵押貸款傳統(tǒng)的還款方式一次還本付息法等額本息還款法等額本金還款法遞增還款法遞減還款法還款方式的創(chuàng)新雙周供寬限期還款法移動(dòng)組合貸款法三、個(gè)人住房抵押貸款傳統(tǒng)的還款方式三、個(gè)人住房抵押貸款傳統(tǒng)的還款方式1.一次還本付息法是指借款人在貸款期內(nèi)不是按月償還本息，而是貸款到期后一次性歸還本金和利息。即期初的貸款本金加上整個(gè)貸款期內(nèi)的利息總合。這種方式適合短期借款。其計(jì)算公式是:

到期一次還本付息額=貸款本金×[1+年利率]（貸款期為一年）到期一次還本付息額=貸款本金×[1+月利率×貨款月數(shù)]（貸款期不到一年）三、個(gè)人住房抵押貸款傳統(tǒng)的還款方式三、個(gè)人住房抵押貸款傳統(tǒng)的還款方式2.等額本息還款法每月償還固定金額（本利和）每月還款本金比重↑，利息比重↓便于還款人合理安排生活和理財(cái)，適用于收入穩(wěn)定的家庭，如公務(wù)員、教師等人群。其計(jì)算公式是:

練一練：李先生向銀行申請(qǐng)了20年30萬(wàn)元貸款，利率5.508%。等額本息還款下，每月還款額是多少？貸款計(jì)算器三、個(gè)人住房抵押貸款傳統(tǒng)的還款方式貸款計(jì)算器三、個(gè)人住房抵押貸款傳統(tǒng)的還款方式3.等額本金還款法將貸款額平分到整個(gè)還款期，每期歸還，+未還款利息，每月歸還金額遞減，其中本金逐月相等、利息逐月減少還款總額前高后低，前期負(fù)擔(dān)大適合有一定積蓄，但預(yù)期收入逐漸減少其計(jì)算公式是:

三、個(gè)人住房抵押貸款傳統(tǒng)的還款方式第四章--實(shí)物資產(chǎn)投資課件等額本息貸款

采用的是復(fù)合利率計(jì)算。在每期還款的結(jié)算時(shí)刻，剩余本金所產(chǎn)生的利息要和剩余的本金(貸款余額)一起被計(jì)息，也就是說(shuō)未付的利息也要計(jì)息，這好像比“利滾利”還要厲害。在國(guó)外，它是公認(rèn)的適合放貸人利益的貸款方式。

等額本金貸款

采用的是簡(jiǎn)單利率方式計(jì)算利息。在每期還款的結(jié)算時(shí)刻，它只對(duì)剩余的本金(貸款余額)計(jì)息，也就是說(shuō)未支付的貸款利息不與未支付的貸款余額一起作利息計(jì)算，而只有本金才作利息計(jì)算。因此，在傳統(tǒng)還款方式下，貸款周期越長(zhǎng)，等額本息貸款就要比等額本金貸款產(chǎn)生越多的利息。所以，如果借款人無(wú)法調(diào)整(或選擇)還款方式的話，貸款周期越長(zhǎng)的借款人，越應(yīng)該選擇等額本金貸款。等額本息貸款等額本金貸款因此，在傳統(tǒng)還款方式下，貸款等額本息還款v.s等額本金例：貸款50萬(wàn)元，還款期20年，年利率6.55%（月利率0.5458%），則每月還本付息額為:第一月本金還款：500000/240＝2083.33元第一月利息：500000×0.5458%＝2729元第一月還款總額：4812.33元第二月本金還款：2083.33元第二月利息：（500000－2083.33）×0.5458%＝2717.63元第二月還款總額：4800.96元……將兩種還款方式對(duì)比如下表4-1：等額本息還款v.s等額本金例：貸款50萬(wàn)元，還款期20年等額本息還款v.s等額本金表4-1等額本息還款法與等額本金還款法對(duì)比計(jì)算單位：元等額本息還款法等額本金還款法月均還款3742.50月還款首月4812.33還款總額898223.50還款總額828844.50利息總額398223.50利息總額328844.50等額本息還款v.s等額本金表4-1等額本息還款法與等額本等額本息還款v.s等額本金表4－2等額本息還款法與等額本金還款法的比較還款方式特點(diǎn)適用人群等額本息還款法在利率不變的情況下，每月的還款金額相等，便于記憶；但前期每月的月供中所含利息較多每月收入固定，未來(lái)的預(yù)期收益穩(wěn)定，并且短期內(nèi)不打算提前還款的客戶等額本金還款法每月的還款本金金額相同，利息逐月遞減；但前期還款壓力較大當(dāng)前收入較高，但未來(lái)的預(yù)期收入不穩(wěn)定，有提前還款計(jì)劃的客戶等額本息還款v.s等額本金表4－2等額本息還款法與等額本等額本息還款v.s等額本金——案例分析王先生貸20萬(wàn)元20年期的房貸，利率為5.94%，如果王先生能享受7折利率優(yōu)惠，計(jì)算：1.如果用等額本息還款法，王先生每月還款額、支付利息總額及還款總額是多少？2.如果用等額本金還款法，首月還款額、支付利息總額及還款總額是多少？可以通過(guò)理財(cái)計(jì)算器計(jì)算。等額本息還款v.s等額本金——案例分析王先生貸20萬(wàn)元2等額本息還款v.s等額本金——結(jié)論兩種還款方式各有所長(zhǎng)，客戶可根據(jù)自己的具體情況選擇，關(guān)鍵是要考慮自己的經(jīng)濟(jì)狀況，使供款額與自己的收入趨勢(shì)相匹配。如果收入穩(wěn)定，又或者善于投資的家庭，若投資的回報(bào)率高于貸款利率的，可考慮選擇等額還款法。如果預(yù)測(cè)家庭收入仍比較寬裕，今后可能提前還貸的，貸款方式可采用等本還款法，優(yōu)點(diǎn)是本金不變，利息逐步遞減，其間若提前還貸，由于歸還本金多，利息支出相對(duì)就少。而“等額還款法”每月償還金額相等，還款初期利息多于本金，以后利息支付逐步減少，本金逐步增加。因而同樣貸款期下，后者所支付的利息將高于前者，而提前還貸時(shí)，已支付的利息是不退還的，所以，這樣就相對(duì)多支付了許多原本不應(yīng)該提前支付的利息。等額本息還款v.s等額本金——結(jié)論兩種還款方式各有所長(zhǎng)，三、個(gè)人住房抵押貸款傳統(tǒng)的還款方式4.等額/等比遞增還款法

指借款人根據(jù)自己的收入狀況，要求按一定的數(shù)額或比例每隔一定周期增加還款。遞增期間結(jié)束后根據(jù)貸款余額和剩余期限按等額本息還款法歸還貸款的還款方式。前期還款壓力較小，免去頻繁提前還款手續(xù)。

這種還款方法適合當(dāng)前收入一般，但可預(yù)期未來(lái)收入會(huì)逐漸增長(zhǎng)的客戶。5.等額/等比遞減還款法這種還款法每隔一定遞進(jìn)周期分期償還貸款本息，償還金額按一定比例/金額減少，遞減期間結(jié)束后再根據(jù)貸款余額和剩余期限按等額本息還款法歸還貸款的還款方式。這種還款方法適合預(yù)期未來(lái)收入減少或希望減少利息支出的借款人。三、個(gè)人住房抵押貸款傳統(tǒng)的還款方式三、個(gè)人住房抵押貸款還款方式的創(chuàng)新1.加速還款——雙周供雙周供是對(duì)原來(lái)等額月供對(duì)半分，加速還款的一種創(chuàng)新房貸產(chǎn)品，還款頻率增加，貸款本金減少速度增加，貸款利息降低。此種還款方式要求收入穩(wěn)定，適合周薪制的外籍或外企等機(jī)構(gòu)人士。三、個(gè)人住房抵押貸款還款方式的創(chuàng)新三、個(gè)人住房抵押貸款還款方式的創(chuàng)新1.加速還款——雙周供例：貸款總額500000元，年利率6.12%，還款期30年，三種還款方式比較如表4－3。

表4-3等額本息還款法、等額本金還款法及雙周供的比較等額本息還款法等額本金還款法雙周供貸款月數(shù)360360360貸款月數(shù)360月均還款3036.44首月3938.89首月3938.89雙周還款1518.51利息款593117.03460275460275利息款477930.80還款總額1093117.03960275960275還款總額977930.80三、個(gè)人住房抵押貸款還款方式的創(chuàng)新等額本息還款法等額本金還款三、個(gè)人住房抵押貸款還款方式的創(chuàng)新2.寬限期還款將還款期分為兩個(gè)階段，在期房銷售并貸款發(fā)放后到約定交房日期期間只計(jì)結(jié)利息，不償還貸款本金，從約定日期開(kāi)始，按正常換款方式（如等額本息、等額本金）償還貸款。寬限期還款法的優(yōu)勢(shì)在于可以緩解客戶還款壓力；并且不影響客戶信用記錄。寬限期還款法的適用對(duì)象：剛參加工作，收入呈上升趨勢(shì)的潛力房貸客戶；需要贍養(yǎng)老人、撫養(yǎng)子女但收取穩(wěn)定的中年優(yōu)質(zhì)房貸客戶。3.移動(dòng)組合還款根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整還款方案，這種方法適用于收入不固定的買房者。三、個(gè)人住房抵押貸款還款方式的創(chuàng)新四、個(gè)人支付能力評(píng)估投資房產(chǎn)前必須正確估量個(gè)人資產(chǎn)，再根據(jù)需求和實(shí)際支付能力來(lái)綜合考慮具體選擇哪一種房產(chǎn)投資計(jì)劃。確定個(gè)人投資房產(chǎn)的綜合支付能力時(shí)，不僅要看個(gè)人的凈資產(chǎn)，還要分析個(gè)人的固定收入、臨時(shí)收入、未來(lái)收入、個(gè)人支出和預(yù)計(jì)的未來(lái)支出。如果個(gè)人凈資產(chǎn)為正數(shù)，投資者首先要確定能用來(lái)投資房產(chǎn)的資金數(shù)額。然后，再根據(jù)自己家庭月收入的多少及預(yù)期，最終確定用于購(gòu)買房產(chǎn)、償還銀行按揭貸款本息的數(shù)額?；镜脑瓌t仍然是量力而行，既滿足個(gè)人的房產(chǎn)投資需求，同時(shí)又不必為自己帶來(lái)沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。購(gòu)房能力計(jì)算器四、個(gè)人支付能力評(píng)估投資房產(chǎn)前必須正確估量個(gè)人資產(chǎn)，再根據(jù)需四、個(gè)人支付能力評(píng)估案例分析例如，某個(gè)客戶凈資產(chǎn)中可用于購(gòu)買房地產(chǎn)的金額為30萬(wàn)元，家庭月收入16000元，月平均日常支出5000元，其他支出3000元，預(yù)期未來(lái)收入保持平穩(wěn)，夫妻住房公積金月繳存定額4000元，則：1.客戶投資房地產(chǎn)的首付能力為30萬(wàn)元2.月平均可償還銀行按揭貸款本息的最大額＝16，000+4000-5000-3000＝12，000（元）3.申請(qǐng)公積金貸款：理財(cái)規(guī)劃師可建議該客戶購(gòu)買總價(jià)值為150萬(wàn)元的房地產(chǎn)，首付20%為30萬(wàn)元，其余120萬(wàn)元可以申請(qǐng)公積金貸款（如公積金貸款額度不夠可申請(qǐng)組合貸款），以每月歸還12,000元以內(nèi)為限。四、個(gè)人支付能力評(píng)估案例分析四、個(gè)人支付能力評(píng)估案例分析例如，某個(gè)客戶凈資產(chǎn)中可用于購(gòu)買房地產(chǎn)的金額為30萬(wàn)元，家庭月收入16000元，月平均日常支出5000元，其他支出3000元，預(yù)期未來(lái)收入保持平穩(wěn)，夫妻住房公積金月繳存定額4000元，則：1.客戶投資房地產(chǎn)的首付能力為30萬(wàn)元2.月平均可償還銀行按揭貸款本息的最大額＝16，000+4000-5000-3000＝12，000（元）4.申請(qǐng)商業(yè)貸款：理財(cái)規(guī)劃師可建議該客戶購(gòu)買總價(jià)值為100萬(wàn)元的房地產(chǎn)，首付30%為30萬(wàn)元，其余70萬(wàn)元可以申請(qǐng)商業(yè)貸款，以每月歸還12,000元以內(nèi)為限。如果該客戶對(duì)未來(lái)收入感到不確定性較大，就需要降低投資房地產(chǎn)的總價(jià)值。四、個(gè)人支付能力評(píng)估案例分析黃金投資黃金投資黃金從古至今都被人們作為投資保值的工具，是個(gè)人投資者構(gòu)建資產(chǎn)組合時(shí)不可或缺的品種，具有良好抵御通貨膨脹的功能。黃金投資是指通過(guò)對(duì)黃金及其衍生品進(jìn)行購(gòu)買、儲(chǔ)藏、銷售等過(guò)程，從中獲得財(cái)產(chǎn)保值增值的投資行為。黃金從古至今都被人們作為投資保值的工具，是個(gè)人投資者構(gòu)建資產(chǎn)一、黃金及其特性黃金黃金是一種貴金屬，也是一種特殊的商品，黃金曾在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)擔(dān)任著貨幣的職能，目前依然在各國(guó)的國(guó)際儲(chǔ)備中占有一席之地。黃金具有儲(chǔ)藏、保值、獲利等金融屬性，黃金極易變現(xiàn)，是一種同時(shí)具有商品屬性和金融屬性的特殊商品。一、黃金及其特性黃金一、黃金及其特性黃金表4-5世界官方黃金儲(chǔ)備排名前10名（截至2015年12月）資料來(lái)源：世界黃金協(xié)會(huì)網(wǎng)站,.序號(hào)國(guó)家噸位占外匯儲(chǔ)備比例序號(hào)國(guó)家噸位占外匯儲(chǔ)備比例1美國(guó)8,133.573.4%6中國(guó)1,722.51.8%2德國(guó)3,381.067.7%7俄羅斯1,370.613.6%3IMF2,814.0--8瑞士1,040.06.4%4意大利2,451.865.6%9日本765.22.3%5法國(guó)2,435.565.6%10荷蘭612.556.5%一、黃金及其特性黃金序號(hào)國(guó)家噸位占外匯序號(hào)國(guó)家噸位占外匯1美一、黃金及其特性黃金的重量黃金重量的主要計(jì)量單位為：盎司、克、千克（公斤）、噸等。國(guó)際上：盎司，1盎司=31.1034768克中國(guó)：克香港：司馬兩，1司馬兩=1.203354盎司=37.42849791克一、黃金及其特性黃金的重量一、黃金及其特性黃金的成色成色，是金屬貨幣、金銀條塊或飾品器物的含金純度。常見(jiàn)的黃金制品成色標(biāo)識(shí)有兩種：一種是百分比，比如G999（含金量99.9%，俗稱“千足金”），G990（含金量99.0%，俗稱“足金”）等；另一種是K金，在理論上我們把含量100%的金稱為24K；所以計(jì)算方法為100/24（括號(hào)內(nèi)為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)）：國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB11887-89規(guī)定，每k（英文carat、德文karat的縮寫，常寫作“k”）含金量為4.166%。

一、黃金及其特性黃金的成色一、黃金及其特性黃金的成色K金的成色計(jì)算方法如下：18k=18×4.166%=74.998%（750‰）

20k=20×4.166%=83.320%（833‰）

24k=24×4.166%=99.984%（999‰）在理論上100%的金才能稱為24K金，但在現(xiàn)實(shí)中不可能有100%的黃金，所以中國(guó)規(guī)定含量達(dá)到99.6%以上（含99.6%）的黃金才能稱為24K金，國(guó)家規(guī)定低于9K的黃金首飾不能稱之為黃金首飾。國(guó)際上對(duì)黃金制品印記和標(biāo)識(shí)牌有規(guī)定，通常要求有生產(chǎn)企業(yè)代號(hào)、材料名稱、含量印記等。一、黃金及其特性黃金的成色一、黃金及其特性重量純度編號(hào)品牌一、黃金及其特性重量純度編號(hào)品牌二、黃金的價(jià)值黃金是重要的投資增值工具因?yàn)辄S金價(jià)格與美元、股票和利率市場(chǎng)的表現(xiàn)呈負(fù)相關(guān)，當(dāng)所有金融資產(chǎn)都往上漲時(shí)，黃金價(jià)格往往不會(huì)跟隨上漲，而當(dāng)所有金融資產(chǎn)都下跌時(shí)，黃金價(jià)格反而會(huì)上漲。黃金是規(guī)避經(jīng)濟(jì)衰退和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)的有效工具二、黃金的價(jià)值黃金是重要的投資增值工具二、黃金的價(jià)值黃金作為首飾、裝飾和藝術(shù)收藏品二、黃金的價(jià)值黃金作為首飾、裝飾和藝術(shù)收藏品二、黃金的價(jià)值黃金是多種工業(yè)和高技術(shù)領(lǐng)域的重要材料二、黃金的價(jià)值黃金是多種工業(yè)和高技術(shù)領(lǐng)域的重要材料三、世界主要黃金市場(chǎng)國(guó)際黃金市場(chǎng)倫敦黃金市場(chǎng)瑞士蘇黎世黃金市場(chǎng)美國(guó)芝加哥黃金市場(chǎng)新加坡黃金市場(chǎng)中國(guó)香港黃金市場(chǎng)中國(guó)上海黃金市場(chǎng)

三、世界主要黃金市場(chǎng)國(guó)際黃金市場(chǎng)三、世界主要黃金市場(chǎng)國(guó)際黃金市場(chǎng)倫敦黃金市場(chǎng)、瑞士蘇黎世黃金市場(chǎng)、美國(guó)黃金市場(chǎng)和中國(guó)香港黃金市場(chǎng)這四個(gè)主要黃金交易市場(chǎng)構(gòu)成了黃金全球24小時(shí)的循環(huán)交易市場(chǎng)。三、世界主要黃金市場(chǎng)國(guó)際黃金市場(chǎng)三、世界主要黃金市場(chǎng)國(guó)內(nèi)黃金市場(chǎng)上海黃金交易所上海期貨交易所天津貴金屬交易所三、世界主要黃金市場(chǎng)國(guó)內(nèi)黃金市場(chǎng)四、影響黃金價(jià)格的因素內(nèi)部因素黃金的供給因素黃金的需求因素四、影響黃金價(jià)格的因素內(nèi)部因素四、影響黃金價(jià)格的因素外部因素1.政治局勢(shì)信用貨幣的不穩(wěn)定資源供給的不穩(wěn)定重大國(guó)際地緣政治事件戰(zhàn)爭(zhēng)對(duì)金價(jià)影響的特點(diǎn)：戰(zhàn)爭(zhēng)規(guī)模與持續(xù)時(shí)間對(duì)金價(jià)波動(dòng)產(chǎn)生主要作用。在戰(zhàn)爭(zhēng)或區(qū)域沖突爆發(fā)前金價(jià)趨于上漲的概率較大。戰(zhàn)爭(zhēng)過(guò)程中，戰(zhàn)局發(fā)展可預(yù)測(cè)性的強(qiáng)弱對(duì)金價(jià)產(chǎn)生支持與抑制作用。戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束或進(jìn)入尾聲階段金價(jià)下跌的概率增加。四、影響黃金價(jià)格的因素外部因素四、影響黃金價(jià)格的因素外部因素2.國(guó)際金融形勢(shì)貨幣載體的轉(zhuǎn)換、貨幣匯率機(jī)制的確定等國(guó)際金融形勢(shì)的變化會(huì)對(duì)黃金的價(jià)格產(chǎn)生中長(zhǎng)期的影響；利率、貨幣供應(yīng)量的調(diào)整等金融形勢(shì)的變化則會(huì)對(duì)黃金價(jià)格產(chǎn)生短期的影響，一般而言，利率和黃金價(jià)格會(huì)呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的關(guān)系。

四、影響黃金價(jià)格的因素外部因素四、影響黃金價(jià)格的因素外部因素3.美元走勢(shì)通常呈現(xiàn)美元漲、黃金跌和美元跌、黃金漲的逆向互動(dòng)關(guān)系。四、影響黃金價(jià)格的因素外部因素四、影響黃金價(jià)格的因素外部因素4.通貨膨脹人們會(huì)采購(gòu)黃金，因?yàn)榇藭r(shí)黃金的理論價(jià)格會(huì)隨通脹而上升。美國(guó)的通脹率最容易左右黃金價(jià)格的變動(dòng)。

四、影響黃金價(jià)格的因素外部因素四、影響黃金價(jià)格的因素其它因素除了上述因素外，黃金存量、國(guó)際金融組織的干預(yù)活動(dòng)、石油價(jià)格、各國(guó)的經(jīng)濟(jì)政策等，都將對(duì)黃金價(jià)格的變動(dòng)產(chǎn)生重大的影響。當(dāng)我們?cè)诜治鼋饍r(jià)變動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮到各因素作用的強(qiáng)度大小。找到每個(gè)因素的主次地位和影響時(shí)間段，來(lái)進(jìn)行最佳的投資決策。黃金與原油的相關(guān)性高達(dá)72.45%四、影響黃金價(jià)格的因素其它因素黃金與原油的相關(guān)性高達(dá)72.4五、黃金投資品種1、實(shí)物金（實(shí)金買賣包括金條、金幣和金飾等交易，以持有黃金作為投資。）2、紙黃金（“紙黃金”交易沒(méi)有實(shí)金介入，是一種由銀行提供的服務(wù)，以貴金屬為單位的戶口，投資者毋須透過(guò)黃金買賣記帳方式來(lái)投資黃金，不涉及實(shí)金的交收。）3、現(xiàn)貨黃金（黃金T+D，天津貴金屬）4、黃金期貨5、黃金期權(quán)6、黃金股票（山東黃金、中金黃金、紫金礦業(yè)、天業(yè)股份等）7、黃金基金（世界最大黃金基金SPDRGoldShares）五、黃金投資品種1、實(shí)物金（實(shí)金買賣包括金條、金幣和金飾等交五、黃金投資品種實(shí)物金一般而言，以可投資資金總額的10％～15％投資于實(shí)物黃金是比較理想的資金投資分配比例。實(shí)物黃金投資有以下缺陷：投資額較高，須支付儲(chǔ)藏和安全費(fèi)用，持有黃金無(wú)利息收入。實(shí)物金投資對(duì)象有金條、金幣和金飾等。金條（GoldBullion）和金塊是實(shí)物黃金投資的主要形式。只可以在金價(jià)上升之時(shí)才可以獲利。一般的飾金買入及賣出價(jià)的差額較大，視作投資并不適宜，金條及金幣由于不涉及其他成本，是實(shí)金投資的最佳選擇。國(guó)內(nèi)投資者可以通過(guò)銀行代理，在上海黃金交易所場(chǎng)內(nèi)買到。五、黃金投資品種實(shí)物金五、黃金投資品種實(shí)物金表4-7國(guó)際上主要投資性金幣及發(fā)行國(guó)家國(guó)家名稱南非福格林金幣加拿大楓葉金幣美國(guó)鷹揚(yáng)金幣奧地利音樂(lè)金幣澳大利亞袋鼠鴻運(yùn)金幣墨西哥自由金幣中國(guó)熊貓金幣英國(guó)皇家金幣五、黃金投資品種實(shí)物金國(guó)家名稱南非福格林金幣加拿大楓葉金第四章--實(shí)物資產(chǎn)投資課件第四章--實(shí)物資產(chǎn)投資課件五、黃金投資品種紙黃金

紙黃金是銀行的一種理財(cái)品種，無(wú)杠桿，類似于股票只能通過(guò)低買高賣，獲取差價(jià)利潤(rùn)。投資者的買賣交易記錄只在個(gè)人預(yù)先開(kāi)立的黃“金存折賬戶”上體現(xiàn),而不涉及實(shí)物金的提取。目前國(guó)內(nèi)有影響的銀行紙黃金業(yè)務(wù)有中國(guó)銀行的黃金寶、中國(guó)工商銀行的金行家、中國(guó)建設(shè)銀行的賬戶金等。

五、黃金投資品種紙黃金五、黃金投資品種五、黃金投資品種五、黃金投資品種黃金T+D

黃金T+D是指上海黃金交易所規(guī)定的黃金現(xiàn)貨延期交收交易品種。它是指以保證金方式進(jìn)行交易，會(huì)員及客戶可以選擇合約交易日當(dāng)天交割，也可以延期至下一個(gè)交易日進(jìn)行交割，同時(shí)引入延期補(bǔ)償費(fèi)機(jī)制來(lái)平抑供求矛盾的一種現(xiàn)貨交易模式。是一款股票和期貨相結(jié)合的專業(yè)黃金投資產(chǎn)品。

五、黃金投資品種黃金T+D五、黃金投資品種黃金T+D上海黃金交易所于2006年推出的黃金“T+D”業(yè)務(wù)，波動(dòng)及風(fēng)險(xiǎn)小于國(guó)際金，有固定的交易場(chǎng)所，實(shí)行嚴(yán)格的會(huì)員制度，由買賣雙方報(bào)價(jià)，撮合成交，無(wú)買賣點(diǎn)差，實(shí)行傭金制度。黃金T+D市場(chǎng)的基本功能在于給生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者提供套期保值、回避價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的手段，以及通過(guò)公平、公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)形成公正的價(jià)格。黃金T+D交易優(yōu)點(diǎn)是多空雙向交易，意味著無(wú)論漲跌都可能賺錢，再加上保證金，杠桿，收益較高。市場(chǎng)透明度高，無(wú)莊家，人為操縱不易。缺點(diǎn)是杠桿交易，風(fēng)險(xiǎn)大，手續(xù)費(fèi)較高。

五、黃金投資品種黃金T+D五、黃金投資品種黃金期貨黃金期貨交易是指交易雙方在特定的商品交易所，以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式進(jìn)行交易，承諾在某一時(shí)日，以成交價(jià)格支付某標(biāo)推數(shù)量和規(guī)定含量的黃金的交易方式。交易制度：屬于經(jīng)濟(jì)商制度（有交易所，無(wú)定價(jià)權(quán)，撮合式成交即和股票一樣用“委托掛單”）。期貨，顧名思義，就是期貨交易所規(guī)定所規(guī)定的時(shí)間和交易地點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化合約。期貨多單持有到期的投資者，有義務(wù)買入合約相應(yīng)數(shù)量的標(biāo)的物。期貨空單持有到期的投資者，有義務(wù)賣出合約相應(yīng)數(shù)量的標(biāo)的物。黃金期貨的交易機(jī)制：T+0的交易機(jī)制；交易時(shí)間：9：00～11：30、13：00～15：00。缺點(diǎn)是時(shí)間不連續(xù)，如果交易時(shí)間出現(xiàn)波動(dòng)異常不能及時(shí)交易而錯(cuò)失良好時(shí)機(jī)。

五、黃金投資品種黃金期貨黃金投資品種比較

品種特點(diǎn)金條、金塊有點(diǎn)是變現(xiàn)性非常好，在全球任何地區(qū)都可以很方便地買賣，大多數(shù)地區(qū)還不征收交易稅。缺點(diǎn)是占用較多的現(xiàn)金，有一定的保管費(fèi)用金幣投資金幣與投資金條、金塊的差別不大。通常情況下，有面額的純金幣要比沒(méi)有面額的純金幣價(jià)值高。投資金幣的優(yōu)點(diǎn)是其大小和重量并不統(tǒng)一，所以投資者選擇的余地比較大，較小額的資金也可以用來(lái)投資，并且投資金幣的變現(xiàn)性也非常好，不存在兌現(xiàn)難的問(wèn)題紙黃金紙黃金(黃金存折)是未來(lái)個(gè)人投資黃金的重要方式，也是國(guó)際上比較流行的投資方式，投資者既可避免儲(chǔ)存黃金的風(fēng)險(xiǎn)，又可通過(guò)黃金賬戶買賣黃金，對(duì)投資者的資金要求比較靈活黃金衍生產(chǎn)品對(duì)一般投資者來(lái)說(shuō)，投資要適度，遠(yuǎn)期或期權(quán)應(yīng)注意與自身的生產(chǎn)能力或需求、風(fēng)險(xiǎn)承受能力基本一致。由于黃金期權(quán)買賣投資戰(zhàn)術(shù)比較多并且復(fù)雜，不易掌握。目前世界上黃金期權(quán)市場(chǎng)不太多，應(yīng)注意因價(jià)格變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)太大，不要輕易運(yùn)用賣出期權(quán)紀(jì)念金幣具有一定的投資價(jià)值，但投資紀(jì)念金幣要考慮到其不利的一面，即紀(jì)念金幣在二級(jí)市場(chǎng)的溢價(jià)一般都很高，往往遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了黃金材質(zhì)本身的價(jià)值，另外我國(guó)錢幣市場(chǎng)行情的總體運(yùn)行特征是“牛短熊長(zhǎng)”，一旦在行情較為火爆的時(shí)候購(gòu)入，投資者的損失會(huì)比較大黃金飾品從投資的角度看，投資黃金飾品的風(fēng)險(xiǎn)是較高的。投資黃金制品一般不要選擇黃金首飾，其主要原因是，黃金首飾的價(jià)格在買入和賣出時(shí)相距較大，而且許多金首飾的價(jià)格與內(nèi)在價(jià)值差異較大黃金投資品種比較品種特點(diǎn)有點(diǎn)是變現(xiàn)性非常好，在全球任何地區(qū)個(gè)人黃金投資注意事項(xiàng)黃金品種的選擇很重要選擇合適的介入時(shí)機(jī)要基本懂得黃金交易的規(guī)則和方法黃金投資要對(duì)黃金有一定的了解個(gè)人黃金投資注意事項(xiàng)黃金品種的選擇很重要選擇合適的介入時(shí)機(jī)要藝術(shù)品投資第四章--實(shí)物資產(chǎn)投資課件

藝術(shù)品投資、金融投資、房地產(chǎn)投資被公認(rèn)為世界三大最重要的投資渠道。中國(guó)自古就有“盛世收古董，亂世藏黃金”的古訓(xùn)。藝術(shù)品投資是以藝術(shù)品的買賣來(lái)使資本得到增值的一種投資行為，是一種經(jīng)濟(jì)和文化的雙重行為。藝術(shù)品投資、金融投資、房地產(chǎn)投資被公認(rèn)為世界三大最重《兩個(gè)小孩》——畢加索《兩個(gè)小孩》——畢加索一、藝術(shù)品的定義與分類定義

藝術(shù)品一般是指有一定的文化底蘊(yùn)或有一定的民族特色和藝術(shù)魅力的欣賞品。藝術(shù)品分古代藝術(shù)品與現(xiàn)代藝術(shù)品。藝術(shù)品僅僅是收藏品的一種，收藏品是有收藏價(jià)值的物品，郵票、鈔票、各類證券、錢幣等。一、藝術(shù)品的定義與分類定義一、藝術(shù)品的定義與分類分類藝術(shù)品的種類很多，中國(guó)藝術(shù)品主要有繪畫、書法、瓷器、碑刻、文房用具、竹木雕、玉器、金銀器、攝影、信札、古書、家具、錢幣、珠寶等組成，尤以書畫、瓷器、古書、玉器等為著名。投資者應(yīng)根據(jù)自己的興趣愛(ài)好、知識(shí)水平、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等不同情況，選擇某一種類或某項(xiàng)藝術(shù)品進(jìn)行投資。

一、藝術(shù)品的定義與分類分類二、藝術(shù)品的價(jià)值藝術(shù)價(jià)值指藝術(shù)品的內(nèi)在價(jià)值，即審美價(jià)值，是指一件藝術(shù)品所代表的作者的藝術(shù)個(gè)性，風(fēng)格，所反映的民族性和地域性，所體現(xiàn)的特有的認(rèn)知方式，所附著的精神文明方面的內(nèi)涵。是藝術(shù)品主體所固有的特質(zhì)，它是創(chuàng)作者和社會(huì)文明合力的凝結(jié)。歷史價(jià)值

指某種藝術(shù)品在歷史上的地位和在今天的作用，往往表現(xiàn)一個(gè)時(shí)代的特有價(jià)值，并且可能在不同的時(shí)代都有不同的解讀、不一樣的影響或作用，隨時(shí)代的變化而變化的。二、藝術(shù)品的價(jià)值藝術(shù)價(jià)值二、藝術(shù)品的價(jià)值收藏價(jià)值收藏的需要又促進(jìn)了交易的繁榮，而就是藝術(shù)品所具有的這一收藏價(jià)值及人們的收藏需求，使得藝術(shù)品拍賣市場(chǎng)經(jīng)久不衰。經(jīng)濟(jì)價(jià)值指市場(chǎng)價(jià)值，它以價(jià)格來(lái)表示，由藝術(shù)市場(chǎng)的供求關(guān)系來(lái)決定。通過(guò)藝術(shù)品的交易行為，貨幣的保值增值功能得以體現(xiàn)，因此可以把藝術(shù)品的收藏和交易看作是一種投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

以上四種價(jià)值有機(jī)地統(tǒng)一在藝術(shù)品上，互為因果，互為條件，形成了整體。二、藝術(shù)品的價(jià)值收藏價(jià)值三、藝術(shù)品投資的風(fēng)險(xiǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)1.市場(chǎng)參與者少，對(duì)專業(yè)知識(shí)鑒賞能力要求高，受人們的偏好影響很大2.從流通渠道來(lái)看，藝術(shù)品主要通過(guò)畫廊、古玩店、博覽會(huì)、拍賣會(huì)和私下交易變現(xiàn)3.藝術(shù)品交易中最為正規(guī)、活躍的拍賣行，一般只在春秋兩季舉行拍賣，且進(jìn)入拍賣行的藝術(shù)品又需要一定的檔次三、藝術(shù)品投資的風(fēng)險(xiǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)三、藝術(shù)品投資的風(fēng)險(xiǎn)贗品風(fēng)險(xiǎn)藝術(shù)品真假優(yōu)劣風(fēng)險(xiǎn)藝術(shù)品的真假優(yōu)劣風(fēng)險(xiǎn)是藝術(shù)品投資理財(cái)?shù)淖畲箫L(fēng)險(xiǎn)，也是初入門者首先會(huì)碰到的難題。目前還沒(méi)有一個(gè)官方的權(quán)威鑒定部門，甚至還存在很多鑒定上的爭(zhēng)論。三、藝術(shù)品投資的風(fēng)險(xiǎn)贗品風(fēng)險(xiǎn)三、藝術(shù)品投資的風(fēng)險(xiǎn)安全性風(fēng)險(xiǎn)收藏者要謹(jǐn)防藝術(shù)品破損、污漬、受潮、發(fā)霉、生銹，也不能隨意加工，否則藝術(shù)品可能會(huì)價(jià)值大跌，甚至一文不值。此外，在鑒賞、擺放、運(yùn)輸過(guò)程中，也需要格外小心。三、藝術(shù)品投資的風(fēng)險(xiǎn)安全性風(fēng)險(xiǎn)三、藝術(shù)品投資的風(fēng)險(xiǎn)收益性風(fēng)險(xiǎn)藝術(shù)品價(jià)格受到作品質(zhì)量、存世量、作者的知名度、文化傳承、經(jīng)濟(jì)狀況、國(guó)家政策、人們的偏好以及媒介“炒作”程度等多種因素的制約，變化很大。

2016年6月5日，藝術(shù)大師傅抱石巨作《云中君和大司命》現(xiàn)身保利春拍?！对浦芯痛笏久放某鲋袊?guó)近現(xiàn)代書畫世界紀(jì)錄三、藝術(shù)品投資的風(fēng)險(xiǎn)收益性風(fēng)險(xiǎn)四、藝術(shù)品價(jià)格的影響因素社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度藝術(shù)品的需求彈性特別大，中國(guó)藝術(shù)品投資收藏比較發(fā)達(dá)的時(shí)期，大都與經(jīng)濟(jì)繁榮有關(guān)。藝術(shù)品的藝術(shù)價(jià)值在正常情況下，藝術(shù)品的藝術(shù)價(jià)值大體與市場(chǎng)價(jià)格一致，作品的藝術(shù)價(jià)值越高，其市場(chǎng)價(jià)格也越高。

藝術(shù)品的存世量藝術(shù)品存世量越少，價(jià)格可能越高，如果是孤本，價(jià)格就會(huì)更高。

四、藝術(shù)品價(jià)格的影響因素社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度四、藝術(shù)品價(jià)格的影響因素藝術(shù)品的存世量——“最昂貴的一只蒼蠅”

這主要是因?yàn)辇R白石畫蝦的作品數(shù)量大多，而其他題材，雖然藝術(shù)價(jià)值也許不如畫蝦來(lái)得完美，但“物以稀為貴”，價(jià)格反而在畫蝦之上。四、藝術(shù)品價(jià)格的影響因素藝術(shù)品的存世量——“最昂貴的一只蒼蠅四、藝術(shù)品價(jià)格的影響因素藝術(shù)家的知名度及自身狀況藝術(shù)家的水平?jīng)Q定著藝術(shù)品的質(zhì)量和價(jià)值。名家與非名家是衡量藝術(shù)價(jià)值和投資價(jià)值的重要界限。書畫家的作品在世時(shí)價(jià)格不會(huì)太高，而書畫家過(guò)世后，其作品價(jià)格往往上揚(yáng)。

紅色葡萄園(TheRedVineyard)是一幅荷蘭后印象派畫家文生·梵高創(chuàng)作于1888年11月的油畫，也是他在生時(shí)唯一一幅能夠賣出的畫作。比利時(shí)畫家安娜·博赫以400法郎的價(jià)格買下了這幅畫。四、藝術(shù)品價(jià)格的影響因素藝術(shù)家的知名度及自身狀況紅色四、藝術(shù)品價(jià)格的影響因素藝術(shù)品完好程度藝術(shù)品保存完好與缺損有很大的價(jià)格差，行家經(jīng)常以“真、精、新”來(lái)評(píng)價(jià)好的藝術(shù)品。

偶然因素比如買家主觀上的認(rèn)識(shí)、情感及資金實(shí)力、市場(chǎng)炒作、沖動(dòng)消費(fèi)等。有些藝術(shù)品的高價(jià)格不完全是由藝術(shù)品自身決定的，而往往深受買者主觀的、外部變化的某些條件影響，藝術(shù)品價(jià)格有其不可捉摸的一面，有時(shí)價(jià)格和價(jià)值會(huì)嚴(yán)重背離。四、藝術(shù)品價(jià)格的影響因素藝術(shù)品完好程度五、藝術(shù)品投資方式藝術(shù)品拍賣藝術(shù)品拍賣是指將藝術(shù)品通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)的形式，轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式。比較著名的藝術(shù)品拍賣公司有佳士得、蘇富比、菲利普斯、中國(guó)嘉德、北京保利、北京翰海、杭州西泠、北京匡時(shí)、北京榮寶、上海朵云軒等。

藝術(shù)品基金藝術(shù)投資基金是把眾多投資人的資金匯聚起來(lái)，由藝術(shù)品市場(chǎng)領(lǐng)域的專家進(jìn)行管理，通過(guò)多種藝術(shù)品類組合的投資，最終實(shí)現(xiàn)收益目的。它采用的是長(zhǎng)期投資方式，一般基金的存續(xù)期為5到10年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間。

五、藝術(shù)品投資方式藝術(shù)品拍賣五、藝術(shù)品投資方式藝術(shù)品基金——藝術(shù)品投資基金管理流程五、藝術(shù)品投資方式藝術(shù)品基金——藝術(shù)品投資基金管理流程五、藝術(shù)品投資方式藝術(shù)品基金——藝術(shù)品投資基金運(yùn)作模式五、藝術(shù)品投資方式藝術(shù)品基金——藝術(shù)品投資基金運(yùn)作模式五、藝術(shù)品投資方式藝術(shù)品信托藝術(shù)品信托是藝術(shù)品資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為金融資產(chǎn)的一種現(xiàn)象，委托人將其持有的資金委托給受托人，由受托人以自己的名義，按照委托人的意愿將該資金投資于藝術(shù)品市場(chǎng)，在盡可能地控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下為投資者提供分享藝術(shù)品價(jià)值增長(zhǎng)的收益。

投資門檻一般為100萬(wàn)元左右，期限在3年-5年，在發(fā)行時(shí)向投資者提供8%-10%的預(yù)期年化收益率，管理費(fèi)率為0-1.5%。藝術(shù)品投資屬于中長(zhǎng)線投資，比較適合中產(chǎn)階級(jí)群體。五、藝術(shù)品投資方式藝術(shù)品信托五、藝術(shù)品投資方式藝術(shù)品股票藝術(shù)品股票又叫做藝術(shù)品份額交易，是將藝術(shù)品金融化，將原有一件完整藝術(shù)品，通過(guò)眾多專家的集體鑒定，并經(jīng)過(guò)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)合理分析定價(jià)，再將其以若干份額方式加以拆分，并通過(guò)類似于股票交易系統(tǒng)的形式進(jìn)行交易。舉例：P125天津文化藝術(shù)品交易所是我國(guó)首家將藝術(shù)品份額化交易的機(jī)構(gòu)?！皺?quán)益拆分”后的親民價(jià)格迎合了“全民收藏”的熱潮。藝術(shù)品股票，這一創(chuàng)新模式，為中國(guó)普通投資者參與高端藝術(shù)品投資提供新渠道。五、藝術(shù)品投資方式藝術(shù)品股票第四章實(shí)物資產(chǎn)投資第四章實(shí)物資產(chǎn)投資第四章實(shí)物資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資黃金投資藝術(shù)品投資第四章實(shí)物資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資一、房地產(chǎn)投資概述（一）房地產(chǎn)的基本含義（二）房地產(chǎn)的分類（三）房地產(chǎn)投資個(gè)人房產(chǎn)投資方式房產(chǎn)投資特點(diǎn)個(gè)人房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

視頻：80后買房記：幸福在哪里一、房地產(chǎn)投資概述（一）房地產(chǎn)的基本含義視頻：80后買房記：（一）房地產(chǎn)的基本含義房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。地產(chǎn)是指購(gòu)買土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)投資；房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋。對(duì)個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，所說(shuō)的房地產(chǎn)一般是指房產(chǎn)。家庭購(gòu)買房產(chǎn)的目的一般有兩個(gè)：其一是自己居?。黄涠谦@得預(yù)期收益。前者是消費(fèi)行為，后者是投資行為。在現(xiàn)實(shí)中，自居和投資并不是區(qū)分得很嚴(yán)格的，有時(shí)自居房產(chǎn)也可作為投資對(duì)象，如出租、出售等；同樣，投資性的房產(chǎn)也可自居（如在出售前）。房地產(chǎn)房屋建筑物財(cái)產(chǎn)權(quán)利土地（一）房地產(chǎn)的基本含義房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。地產(chǎn)是指購(gòu)買（一）房地產(chǎn)的基本含義特性固定性異質(zhì)性（用途、結(jié)構(gòu)、地點(diǎn)等）級(jí)差效益性：地域不同決定了房地產(chǎn)價(jià)格的不同有限性耐久性權(quán)益可分割性（所有權(quán)：占有權(quán)、使用權(quán)、受益權(quán)、處置權(quán)）保值增值性（一）房地產(chǎn)的基本含義特性（二）房地產(chǎn)的分類按建筑高度和層數(shù)：低層：1-3（平房、別墅）多層：4-6中高層：7-9高層：10層以上超高層：高度大于100米按工程進(jìn)度：期房：在建的、尚未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋準(zhǔn)現(xiàn)房：基本具備入住條件、未取得房屋所有權(quán)證現(xiàn)房：房產(chǎn)證、土地使用證（二）房地產(chǎn)的分類按建筑高度和層數(shù)：（二）房地產(chǎn)的分類按使用功能：居住類普通住宅（經(jīng)濟(jì)適用房）高級(jí)住宅（高級(jí)公寓、花園住宅、別墅等）簡(jiǎn)易住宅（社會(huì)保障型住宅）商業(yè)類收益多樣性經(jīng)營(yíng)多樣性回收期長(zhǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)大（二）房地產(chǎn)的分類按使用功能：（二）房地產(chǎn)的分類按使用功能：工業(yè)類其他（政府機(jī)關(guān)辦公樓、學(xué)校、墓地等）

房屋的用途由土地的規(guī)劃用途決定，房、地用途一致。變更用途需城市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)并補(bǔ)繳費(fèi)用。（二）房地產(chǎn)的分類按使用功能：（三）房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資是以獲取期望收益為目的，將貨幣資本投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、中介服務(wù)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。同時(shí)，房地產(chǎn)投資還涉及到房地產(chǎn)與金融資產(chǎn)的組合安排。因此，房地產(chǎn)投資一方面表現(xiàn)為實(shí)物資產(chǎn)的投資活動(dòng)，另一方面又表現(xiàn)為金融資產(chǎn)的投資活動(dòng)。（三）房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資是以獲取期望收益為目的，將貨幣資本（三）房地產(chǎn)投資——個(gè)人房產(chǎn)投資方式房產(chǎn)信托投資房地產(chǎn)證券買賣樓花以房換房以租養(yǎng)貸以租代購(gòu)直接購(gòu)房或賣或租房地產(chǎn)投資投資者只需支付房款10％，待到建成一半時(shí)，再支付10％，當(dāng)房屋完全建成交付使用時(shí)，再交納余下的房款。從實(shí)質(zhì)上來(lái)說(shuō)，屬于購(gòu)買期房的投資方式。

指看準(zhǔn)一處極具升值潛力的房產(chǎn)，在別人尚未意識(shí)其升值潛力之前，附加一定的條件采取以房換房的方式獲取自己認(rèn)為具備升值潛力的房產(chǎn)，待時(shí)機(jī)成熟再轉(zhuǎn)售或出租以從中牟利。一般是換進(jìn)門面房或即將動(dòng)遷的房產(chǎn)。

房產(chǎn)投資信托房產(chǎn)租賃信托是指由專業(yè)投資公司接受廣大普通投資者委托，匯集資金投資房產(chǎn)，公司和投資者風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，收益共享的投資組織房主委托信托公司代理出租，由信托公司向出租人按月分配信托收益（即月租金）（三）房地產(chǎn)投資——個(gè)人房產(chǎn)投資方式房產(chǎn)信托投資房地產(chǎn)買賣樓（三）房地產(chǎn)投資——房產(chǎn)投資的特點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)1.房產(chǎn)是一種耐用消費(fèi)品，為投資盈利提供了廣闊的時(shí)間機(jī)會(huì)，易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持，融資能力強(qiáng)2.房產(chǎn)的價(jià)值相對(duì)比較穩(wěn)定，能抵消通貨膨脹的影響，具有較好的保值功能3.房產(chǎn)具有不斷升值的潛力，可獲得相對(duì)較高的收益

缺點(diǎn)1.投資金額比較大2.變現(xiàn)能力差和流動(dòng)性相對(duì)較差3.風(fēng)險(xiǎn)較高（政策、市場(chǎng)、法律、道德風(fēng)險(xiǎn)……）（三）房地產(chǎn)投資——房產(chǎn)投資的特點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)（三）房地產(chǎn)投資——個(gè)人房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)流動(dòng)性差購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)：經(jīng)濟(jì)蕭條，購(gòu)買力水平降低，房?jī)r(jià)下跌。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國(guó)家相關(guān)政策影響交易風(fēng)險(xiǎn)：沒(méi)有對(duì)交易過(guò)程和對(duì)象認(rèn)知清楚自然風(fēng)險(xiǎn)：自然災(zāi)害等不可抗拒的因素所導(dǎo)致（三）房地產(chǎn)投資——個(gè)人房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)流動(dòng)二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成及影響因素政府規(guī)費(fèi)勘查及前期費(fèi)用開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)交易稅費(fèi)土地成本銀行利息建筑成本影響房產(chǎn)價(jià)格的因素1．一般因素，包括社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素和行政因素。

2．地域因素，指房產(chǎn)所在地區(qū)、城市、區(qū)位、地段的因素。

3．個(gè)別因素，可分為宗地條件和建筑物類別的影響。房產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成名目比例去向支付人售價(jià)100％政府管理部門買房者前期費(fèi)用6％～7％土地成本27％～29％稅收9％管理費(fèi)9％建筑及拆遷安置費(fèi)26％～32％開(kāi)發(fā)銷售商等利潤(rùn)15％～20％中國(guó)房?jī)r(jià)大致構(gòu)成表二、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成及影響因素政府規(guī)費(fèi)勘查及開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)交易稅三、個(gè)人住房抵押貸款個(gè)人住房消費(fèi)貸款類型個(gè)人住房貸款的還款方式三、個(gè)人住房抵押貸款個(gè)人住房消費(fèi)貸款類型三、個(gè)人住房抵押貸款個(gè)人住房消費(fèi)貸款類型1.個(gè)人住房公積金貸款繳存住房公積金的職工以其所擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押申請(qǐng)的專項(xiàng)貸款。貸款期限最長(zhǎng)為30年（不得超過(guò)法定退休年齡）。住房公積金貸款利率是目前個(gè)人貸款中利率最低的品種，貸款額度根據(jù)所購(gòu)房屋不同適用不同的比例。2.個(gè)人住房商業(yè)性貸款是用銀行信貸資金向購(gòu)房借款人發(fā)放的住房貸款，一般為抵押貸款。三、個(gè)人住房抵押貸款個(gè)人住房消費(fèi)貸款類型三、個(gè)人住房抵押貸款個(gè)人住房消費(fèi)貸款類型3.個(gè)人住房組合貸款

是指向繳存公積金的購(gòu)房借款人同時(shí)發(fā)放個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款的一種貸款方式。4.個(gè)人住房接力貸款該產(chǎn)品為中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行2006年首次推出。針對(duì)以父母或某一成年子女（或子女與其配偶）或父母與子女共有作為所購(gòu)房屋的所有權(quán)人，父母雙方或一方與該子女作為共同借款人貸款購(gòu)買住房的住房信貸產(chǎn)品，接力還款。優(yōu)點(diǎn)：可以將借款年齡及貸款期限適當(dāng)延長(zhǎng)缺點(diǎn)：容易發(fā)生家庭糾紛三、個(gè)人住房抵押貸款個(gè)人住房消費(fèi)貸款類型三、個(gè)人住房抵押貸款傳統(tǒng)的還款方式一次還本付息法等額本息還款法等額本金還款法遞增還款法遞減還款法還款方式的創(chuàng)新雙周供寬限期還款法移動(dòng)組合貸款法三、個(gè)人住房抵押貸款傳統(tǒng)的還款方式三、個(gè)人住房抵押貸款傳統(tǒng)的還款方式1.一次還本付息法是指借款人在貸款期內(nèi)不是按月償還本息，而是貸款到期后一次性歸還本金和利息。即期初的貸款本金加上整個(gè)貸款期內(nèi)的利息總合。這種方式適合短期借款。其計(jì)算公式是:

到期一次還本付息額=貸款本金×[1+年利率]（貸款期為一年）到期一次還本付息額=貸款本金×[1+月利率×貨款月數(shù)]（貸款期不到一年）三、個(gè)人住房抵押貸款傳統(tǒng)的還款方式三、個(gè)人住房抵押貸款傳統(tǒng)的還款方式2.等額本息還款法每月償還固定金額（本利和）每月還款本金比重↑，利息比重↓便于還款人合理安排生活和理財(cái)，適用于收入穩(wěn)定的家庭，如公務(wù)員、教師等人群。其計(jì)算公式是:

練一練：李先生向銀行申請(qǐng)了20年30萬(wàn)元貸款，利率5.508%。等額本息還款下，每月還款額是多少？貸款計(jì)算器三、個(gè)人住房抵押貸款傳統(tǒng)的還款方式貸款計(jì)算器三、個(gè)人住房抵押貸款傳統(tǒng)的還款方式3.等額本金還款法將貸款額平分到整個(gè)還款期，每期歸還，+未還款利息，每月歸還金額遞減，其中本金逐月相等、利息逐月減少還款總額前高后低，前期負(fù)擔(dān)大適合有一定積蓄，但預(yù)期收入逐漸減少其計(jì)算公式是:

三、個(gè)人住房抵押貸款傳統(tǒng)的還款方式第四章--實(shí)物資產(chǎn)投資課件等額本息貸款

采用的是復(fù)合利率計(jì)算。在每期還款的結(jié)算時(shí)刻，剩余本金所產(chǎn)生的利息要和剩余的本金(貸款余額)一起被計(jì)息，也就是說(shuō)未付的利息也要計(jì)息，這好像比“利滾利”還要厲害。在國(guó)外，它是公認(rèn)的適合放貸人利益的貸款方式。

等額本金貸款

采用的是簡(jiǎn)單利率方式計(jì)算利息。在每期還款的結(jié)算時(shí)刻，它只對(duì)剩余的本金(貸款余額)計(jì)息，也就是說(shuō)未支付的貸款利息不與未支付的貸款余額一起作利息計(jì)算，而只有本金才作利息計(jì)算。因此，在傳統(tǒng)還款方式下，貸款周期越長(zhǎng)，等額本息貸款就要比等額本金貸款產(chǎn)生越多的利息。所以，如果借款人無(wú)法調(diào)整(或選擇)還款方式的話，貸款周期越長(zhǎng)的借款人，越應(yīng)該選擇等額本金貸款。等額本息貸款等額本金貸款因此，在傳統(tǒng)還款方式下，貸款等額本息還款v.s等額本金例：貸款50萬(wàn)元，還款期20年，年利率6.55%（月利率0.5458%），則每月還本付息額為:第一月本金還款：500000/240＝2083.33元第一月利息：500000×0.5458%＝2729元第一月還款總額：4812.33元第二月本金還款：2083.33元第二月利息：（500000－2083.33）×0.5458%＝2717.63元第二月還款總額：4800.96元……將兩種還款方式對(duì)比如下表4-1：等額本息還款v.s等額本金例：貸款50萬(wàn)元，還款期20年等額本息還款v.s等額本金表4-1等額本息還款法與等額本金還款法對(duì)比計(jì)算單位：元等額本息還款法等額本金還款法月均還款3742.50月還款首月4812.33還款總額898223.50還款總額828844.50利息總額398223.50利息總額328844.50等額本息還款v.s等額本金表4-1等額本息還款法與等額本等額本息還款v.s等額本金表4－2等額本息還款法與等額本金還款法的比較還款方式特點(diǎn)適用人群等額本息還款法在利率不變的情況下，每月的還款金額相等，便于記憶；但前期每月的月供中所含利息較多每月收入固定，未來(lái)的預(yù)期收益穩(wěn)定，并且短期內(nèi)不打算提前還款的客戶等額本金還款法每月的還款本金金額相同，利息逐月遞減；但前期還款壓力較大當(dāng)前收入較高，但未來(lái)的預(yù)期收入不穩(wěn)定，有提前還款計(jì)劃的客戶等額本息還款v.s等額本金表4－2等額本息還款法與等額本等額本息還款v.s等額本金——案例分析王先生貸20萬(wàn)元20年期的房貸，利率為5.94%，如果王先生能享受7折利率優(yōu)惠，計(jì)算：1.如果用等額本息還款法，王先生每月還款額、支付利息總額及還款總額是多少？2.如果用等額本金還款法，首月還款額、支付利息總額及還款總額是多少？可以通過(guò)理財(cái)計(jì)算器計(jì)算。等額本息還款v.s等額本金——案例分析王先生貸20萬(wàn)元2等額本息還款v.s等額本金——結(jié)論兩種還款方式各有所長(zhǎng)，客戶可根據(jù)自己的具體情況選擇，關(guān)鍵是要考慮自己的經(jīng)濟(jì)狀況，使供款額與自己的收入趨勢(shì)相匹配。如果收入穩(wěn)定，又或者善于投資的家庭，若投資的回報(bào)率高于貸款利率的，可考慮選擇等額還款法。如果預(yù)測(cè)家庭收入仍比較寬裕，今后可能提前還貸的，貸款方式可采用等本還款法，優(yōu)點(diǎn)是本金不變，利息逐步遞減，其間若提前還貸，由于歸還本金多，利息支出相對(duì)就少。而“等額還款法”每月償還金額相等，還款初期利息多于本金，以后利息支付逐步減少，本金逐步增加。因而同樣貸款期下，后者所支付的利息將高于前者，而提前還貸時(shí)，已支付的利息是不退還的，所以，這樣就相對(duì)多支付了許多原本不應(yīng)該提前支付的利息。等額本息還款v.s等額本金——結(jié)論兩種還款方式各有所長(zhǎng)，三、個(gè)人住房抵押貸款傳統(tǒng)的還款方式4.等額/等比遞增還款法

指借款人根據(jù)自己的收入狀況，要求按一定的數(shù)額或比例每隔一定周期增加還款。遞增期間結(jié)束后根據(jù)貸款余額和剩余期限按等額本息還款法歸還貸款的還款方式。前期還款壓力較小，免去頻繁提前還款手續(xù)。

這種還款方法適合當(dāng)前收入一般，但可預(yù)期未來(lái)收入會(huì)逐漸增長(zhǎng)的客戶。5.等額/等比遞減還款法這種還款法每隔一定遞進(jìn)周期分期償還貸款本息，償還金額按一定比例/金額減少，遞減期間結(jié)束后再根據(jù)貸款余額和剩余期限按等額本息還款法歸還貸款的還款方式。這種還款方法適合預(yù)期未來(lái)收入減少或希望減少利息支出的借款人。三、個(gè)人住房抵押貸款傳統(tǒng)的還款方式三、個(gè)人住房抵押貸款還款方式的創(chuàng)新1.加速還款——雙周供雙周供是對(duì)原來(lái)等額月供對(duì)半分，加速還款的一種創(chuàng)新房貸產(chǎn)品，還款頻率增加，貸款本金減少速度增加，貸款利息降低。此種還款方式要求收入穩(wěn)定，適合周薪制的外籍或外企等機(jī)構(gòu)人士。三、個(gè)人住房抵押貸款還款方式的創(chuàng)新三、個(gè)人住房抵押貸款還款方式的創(chuàng)新1.加速還款——雙周供例：貸款總額500000元，年利率6.12%，還款期30年，三種還款方式比較如表4－3。

表4-3等額本息還款法、等額本金還款法及雙周供的比較等額本息還款法等額本金還款法雙周供貸款月數(shù)360360360貸款月數(shù)360月均還款3036.44首月3938.89首月3938.89雙周還款1518.51利息款593117.03460275460275利息款477930.80還款總額1093117.03960275960275還款總額977930.80三、個(gè)人住房抵押貸款還款方式的創(chuàng)新等額本息還款法等額本金還款三、個(gè)人住房抵押貸款還款方式的創(chuàng)新2.寬限期還款將還款期分為兩個(gè)階段，在期房銷售并貸款發(fā)放后到約定交房日期期間只計(jì)結(jié)利息，不償還貸款本金，從約定日期開(kāi)始，按正常換款方式（如等額本息、等額本金）償還貸款。寬限期還款法的優(yōu)勢(shì)在于可以緩解客戶還款壓力；并且不影響客戶信用記錄。寬限期還款法的適用對(duì)象：剛參加工作，收入呈上升趨勢(shì)的潛力房貸客戶；需要贍養(yǎng)老人、撫養(yǎng)子女但收取穩(wěn)定的中年優(yōu)質(zhì)房貸客戶。3.移動(dòng)組合還款根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整還款方案，這種方法適用于收入不固定的買房者。三、個(gè)人住房抵押貸款還款方式的創(chuàng)新四、個(gè)人支付能力評(píng)估投資房產(chǎn)前必須正確估量個(gè)人資產(chǎn)，再根據(jù)需求和實(shí)際支付能力來(lái)綜合考慮具體選擇哪一種房產(chǎn)投資計(jì)劃。確定個(gè)人投資房產(chǎn)的綜合支付能力時(shí)，不僅要看個(gè)人的凈資產(chǎn)，還要分析個(gè)人的固定收入、臨時(shí)收入、未來(lái)收入、個(gè)人支出和預(yù)計(jì)的未來(lái)支出。如果個(gè)人凈資產(chǎn)為正數(shù)，投資者首先要確定能用來(lái)投資房產(chǎn)的資金數(shù)額。然后，再根據(jù)自己家庭月收入的多少及預(yù)期，最終確定用于購(gòu)買房產(chǎn)、償還銀行按揭貸款本息的數(shù)額?；镜脑瓌t仍然是量力而行，既滿足個(gè)人的房產(chǎn)投資需求，同時(shí)又不必為自己帶來(lái)沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。購(gòu)房能力計(jì)算器四、個(gè)人支付能力評(píng)估投資房產(chǎn)前必須正確估量個(gè)人資產(chǎn)，再根據(jù)需四、個(gè)人支付能力評(píng)估案例分析例如，某個(gè)客戶凈資產(chǎn)中可用于購(gòu)買房地產(chǎn)的金額為30萬(wàn)元，家庭月收入16000元，月平均日常支出5000元，其他支出3000元，預(yù)期未來(lái)收入保持平穩(wěn)，夫妻住房公積金月繳存定額4000元，則：1.客戶投資房地產(chǎn)的首付能力為30萬(wàn)元2.月平均可償還銀行按揭貸款本息的最大額＝16，000+4000-5000-3000＝12，000（元）3.申請(qǐng)公積金貸款：理財(cái)規(guī)劃師可建議該客戶購(gòu)買總價(jià)值為150萬(wàn)元的房地產(chǎn)，首付20%為30萬(wàn)元，其余120萬(wàn)元可以申請(qǐng)公積金貸款（如公積金貸款額度不夠可申請(qǐng)組合貸款），以每月歸還12,000元以內(nèi)為限。四、個(gè)人支付能力評(píng)估案例分析四、個(gè)人支付能力評(píng)估案例分析例如，某個(gè)客戶凈資產(chǎn)中可用于購(gòu)買房地產(chǎn)的金額為30萬(wàn)元，家庭月收入16000元，月平均日常支出5000元，其他支出3000元，預(yù)期未來(lái)收入保持平穩(wěn)，夫妻住房公積金月繳存定額4000元，則：1.客戶投資房地產(chǎn)的首付能力為30萬(wàn)元2.月平均可償還銀行按揭貸款本息的最大額＝16，000+4000-5000-3000＝12，000（元）4.申請(qǐng)商業(yè)貸款：理財(cái)規(guī)劃師可建議該客戶購(gòu)買總價(jià)值為100萬(wàn)元的房地產(chǎn)，首付30%為30萬(wàn)元，其余70萬(wàn)元可以申請(qǐng)商業(yè)貸款，以每月歸還12,000元以內(nèi)為限。如果該客戶對(duì)未來(lái)收入感到不確定性較大，就需要降低投資房地產(chǎn)的總價(jià)值。四、個(gè)人支付能力評(píng)估案例分析黃金投資黃金投資黃金從古至今都被人們作為投資保值的工具，是個(gè)人投資者構(gòu)建資產(chǎn)組合時(shí)不可或缺的品種，具有良好抵御通貨膨脹的功能。黃金投資是指通過(guò)對(duì)黃金及其衍生品進(jìn)行購(gòu)買、儲(chǔ)藏、銷售等過(guò)程，從中獲得財(cái)產(chǎn)保值增值的投資行為。黃金從古至今都被人們作為投資保值的工具，是個(gè)人投資者構(gòu)建資產(chǎn)一、黃金及其特性黃金黃金是一種貴金屬，也是一種特殊的商品，黃金曾在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)擔(dān)任著貨幣的職能，目前依然在各國(guó)的國(guó)際儲(chǔ)備中占有一席之地。黃金具有儲(chǔ)藏、保值、獲利等金融屬性，黃金極易變現(xiàn)，是一種同時(shí)具有商品屬性和金融屬性的特殊商品。一、黃金及其特性黃金一、黃金及其特性黃金表4-5世界官方黃金儲(chǔ)備排名前10名（截至2015年12月）資料來(lái)源：世界黃金協(xié)會(huì)網(wǎng)站,.序號(hào)國(guó)家噸位占外匯儲(chǔ)備比例序號(hào)國(guó)家噸位占外匯儲(chǔ)備比例1美國(guó)8,133.573.4%6中國(guó)1,722.51.8%2德國(guó)3,381.067.7%7俄羅斯1,370.613.6%3IMF2,814.0--8瑞士1,040.06.4%4意大利2,451.865.6%9日本765.22.3%5法國(guó)2,435.565.6%10荷蘭612.556.5%一、黃金及其特性黃金序號(hào)國(guó)家噸位占外匯序號(hào)國(guó)家噸位占外匯1美一、黃金及其特性黃金的重量黃金重量的主要計(jì)量單位為：盎司、克、千克（公斤）、噸等。國(guó)際上：盎司，1盎司=31.1034768克中國(guó)：克香港：司馬兩，1司馬兩=1.203354盎司=37.42849791克一、黃金及其特性黃金的重量一、黃金及其特性黃金的成色成色，是金屬貨幣、金銀條塊或飾品器物的含金純度。常見(jiàn)的黃金制品成色標(biāo)識(shí)有兩種：一種是百分比，比如G999（含金量99.9%，俗稱“千足金”），G990（含金量99.0%，俗稱“足金”）等；另一種是K金，在理論上我們把含量100%的金稱為24K；所以計(jì)算方法為100/24（括號(hào)內(nèi)為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)）：國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB11887-89規(guī)定，每k（英文carat、德文karat的縮寫，常寫作“k”）含金量為4.166%。

一、黃金及其特性黃金的成色一、黃金及其特性黃金的成色K金的成色計(jì)算方法如下：18k=18×4.166%=74.998%（750‰）

20k=20×4.166%=83.320%（833‰）

24k=24×4.166%=99.984%（999‰）在理論上100%的金才能稱為24K金，但在現(xiàn)實(shí)中不可能有100%的黃金，所以中國(guó)規(guī)定含量達(dá)到99.6%以上（含99.6%）的黃金才能稱為24K金，國(guó)家規(guī)定低于9K的黃金首飾不能稱之為黃金首飾。國(guó)際上對(duì)黃金制品印記和標(biāo)識(shí)牌有規(guī)定，通常要求有生產(chǎn)企業(yè)代號(hào)、材料名稱、含量印記等。一、黃金及其特性黃金的成色一、黃金及其特性重量純度編號(hào)品牌一、黃金及其特性重量純度編號(hào)品牌二、黃金的價(jià)值黃金是重要的投資增值工具因?yàn)辄S金價(jià)格與美元、股票和利率市場(chǎng)的表現(xiàn)呈負(fù)相關(guān)，當(dāng)所有金融資產(chǎn)都往上漲時(shí)，黃金價(jià)格往往不會(huì)跟隨上漲，而當(dāng)所有金融資產(chǎn)都下跌時(shí)，黃金價(jià)格反而會(huì)上漲。黃金是規(guī)避經(jīng)濟(jì)衰退和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)的有效工具二、黃金的價(jià)值黃金是重要的投資增值工具二、黃金的價(jià)值黃金作為首飾、裝飾和藝術(shù)收藏品二、黃金的價(jià)值黃金作為首飾、裝飾和藝術(shù)收藏品二、黃金的價(jià)值黃金是多種工業(yè)和高技術(shù)領(lǐng)域的重要材料二、黃金的價(jià)值黃金是多種工業(yè)和高技術(shù)領(lǐng)域的重要材料三、世界主要黃金市場(chǎng)國(guó)際黃金市場(chǎng)倫敦黃金市場(chǎng)瑞士蘇黎世黃金市場(chǎng)美國(guó)芝加哥黃金市場(chǎng)新加坡黃金市場(chǎng)中國(guó)香港黃金市場(chǎng)中國(guó)上海黃金市場(chǎng)

三、世界主要黃金市場(chǎng)國(guó)際黃金市場(chǎng)三、世界主要黃金市場(chǎng)國(guó)際黃金市場(chǎng)倫敦黃金市場(chǎng)、瑞士蘇黎世黃金市場(chǎng)、美國(guó)黃金市場(chǎng)和中國(guó)香港黃金市場(chǎng)這四個(gè)主要黃金交易市場(chǎng)構(gòu)成了黃金全球24小時(shí)的循環(huán)交易市場(chǎng)。三、世界主要黃金市場(chǎng)國(guó)際黃金市場(chǎng)三、世界主要黃金市場(chǎng)國(guó)內(nèi)黃金市場(chǎng)上海黃金交易所上海期貨交易所天津貴金屬交易所三、世界主要黃金市場(chǎng)國(guó)內(nèi)黃金市場(chǎng)四、影響黃金價(jià)格的因素內(nèi)部因素黃金的供給因素黃金的需求因素四、影響黃金價(jià)格的因素內(nèi)部因素四、影響黃金價(jià)格的因素外部因素1.政治局勢(shì)信用貨幣的不穩(wěn)定資源供給的不穩(wěn)定重大國(guó)際地緣政治事件戰(zhàn)爭(zhēng)對(duì)金價(jià)影響的特點(diǎn)：戰(zhàn)爭(zhēng)規(guī)模與持續(xù)時(shí)間對(duì)金價(jià)波動(dòng)產(chǎn)生主要作用。在戰(zhàn)爭(zhēng)或區(qū)域沖突爆發(fā)前金價(jià)趨于上漲的概率較大。戰(zhàn)爭(zhēng)過(guò)程中，戰(zhàn)局發(fā)展可預(yù)測(cè)性的強(qiáng)弱對(duì)金價(jià)產(chǎn)生支持與抑制作用。戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束或進(jìn)入尾聲階段金價(jià)下跌的概率增加。四、影響黃金價(jià)格的因素外部因素四、影響黃金價(jià)格的因素外部因素2.國(guó)際金融形勢(shì)貨幣載體的轉(zhuǎn)換、貨幣匯率機(jī)制的確定等國(guó)際金融形勢(shì)的變化會(huì)對(duì)黃金的價(jià)格產(chǎn)生中長(zhǎng)期的影響；利率、貨幣供應(yīng)量的調(diào)整等金融形勢(shì)的變化則會(huì)對(duì)黃金價(jià)格產(chǎn)生短期的影響，一般而言，利率和黃金價(jià)格會(huì)呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的關(guān)系。

四、影響黃金價(jià)格的因素外部因素四、影響黃金價(jià)格的因素外部因素3.美元走勢(shì)通常呈現(xiàn)美元漲、黃金跌和美元跌、黃金漲的逆向互動(dòng)關(guān)系。四、影響黃金價(jià)格的因素外部因素四、影響黃金價(jià)格的因素外部因素4.通貨膨脹人們會(huì)采購(gòu)黃金，因?yàn)榇藭r(shí)黃金的理論價(jià)格會(huì)隨通脹而上升。美國(guó)的通脹率最容易左右黃金價(jià)格的變動(dòng)。

四、影響黃金價(jià)格的因素外部因素四、影響黃金價(jià)格的因素其它因素除了上述因素外，黃金存量、國(guó)際金融組織的干預(yù)活動(dòng)、石油價(jià)格、各國(guó)的經(jīng)濟(jì)政策等，都將對(duì)黃金價(jià)格的變動(dòng)產(chǎn)生重大的影響。當(dāng)我們?cè)诜治鼋饍r(jià)變動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮到各因素作用的強(qiáng)度大小。找到每個(gè)因素的主次地位和影響時(shí)間段，來(lái)進(jìn)行最佳的投資決策。黃金與原油的相關(guān)性高達(dá)72.45%四、影響黃金價(jià)格的因素其它因素黃金與原油的相關(guān)性高達(dá)72.4五、黃金投資品種1、實(shí)物金（實(shí)金買賣包括金條、金幣和金飾等交易，以持有黃金作為投資。）2、紙黃金（“紙黃金”交易沒(méi)有實(shí)金介入，是一種由銀行提供的服務(wù)，以貴金屬為單位的戶口，投資者毋須透過(guò)黃金買賣記帳方式來(lái)投資黃金，不涉及實(shí)金的交收。）3、現(xiàn)貨黃金（黃金T+D，天津貴金屬）4、黃金期貨5、黃金期權(quán)6、黃金股票（山東黃金、中金黃金、紫金礦業(yè)、天業(yè)股份等）7、黃金基金（世界最大黃金基金SPDRGoldShares）五、黃金投資品種1、實(shí)物金（實(shí)金買賣包括金條、金幣和金飾等交五、黃金投資品種實(shí)物金一般而言，以可投資資金總額的10％～15％投資于實(shí)物黃金是比較理想的資金投資分配比例。實(shí)物黃金投資有以下缺陷：投資額較高，須支付儲(chǔ)藏和安全費(fèi)用，持有黃金無(wú)利息收入。實(shí)物金投資對(duì)象有金條、金幣和金飾等。金條（GoldBullion）和金塊是實(shí)物黃金投資的主要形式。只可以在金價(jià)上升之時(shí)才可以獲利。一般的飾金買入及賣出價(jià)的差額較大，視作投資并不適宜，金條及金幣由于不涉及其他成本，是實(shí)金投資的最佳選擇。國(guó)內(nèi)投資者可以通過(guò)銀行代理，在上海黃金交易所場(chǎng)內(nèi)買到。五、黃金投資品種實(shí)物金五、黃金投資品種實(shí)物金表4-7國(guó)際上主要投資性金幣及發(fā)行國(guó)家國(guó)家名稱南非福格林金幣加拿大楓葉金幣美國(guó)鷹揚(yáng)金幣奧地利音樂(lè)金幣澳大利亞袋鼠鴻運(yùn)金幣墨西哥自由金幣中國(guó)熊貓金幣英國(guó)皇家金幣五、黃金投資品種實(shí)物金國(guó)家名稱南非福格林金幣加拿大楓葉金第四章--實(shí)物資產(chǎn)投資課件第四章--實(shí)物資產(chǎn)投資課件五、黃金投資品種紙黃金

紙黃金是銀行的一種理財(cái)品種，無(wú)杠桿，類似于股票只能通過(guò)低買高賣，獲取差價(jià)利潤(rùn)。投資者的買賣交易記錄只在個(gè)人預(yù)先開(kāi)立的黃“金存折賬戶”上體現(xiàn),而不涉及實(shí)物金的提取。目前國(guó)內(nèi)有影響的銀行紙黃金業(yè)務(wù)有中國(guó)銀行的黃金寶、中國(guó)工商銀行的金行家、中國(guó)建設(shè)銀行的賬戶金等。

五、黃金投資品種紙黃金五、黃金投資品種五、黃金投資品種五、黃金投資品種黃金T+D

黃金T+D是指上海黃金交易所規(guī)定的黃金現(xiàn)貨延期交收交易品種。它是指以保證金方式進(jìn)行交易，會(huì)員及客戶可以選擇合約交易日當(dāng)天交割，也可以延期至下一個(gè)交易日進(jìn)行交割，同時(shí)引入延期補(bǔ)償費(fèi)機(jī)制來(lái)平抑供求矛盾的一種現(xiàn)貨交易模式。是一款股票和期貨相結(jié)合的專業(yè)黃金投資產(chǎn)品。

五、黃金投資品種黃金T+D五、黃金投資品種黃金T+D上海黃金交易所于2006年推出的黃金“T+D”業(yè)務(wù)，波動(dòng)及風(fēng)險(xiǎn)小于國(guó)際金，有固定的交易場(chǎng)所，實(shí)行嚴(yán)格的會(huì)員制度，由買賣雙方報(bào)價(jià)，撮合成交，無(wú)買賣點(diǎn)差，實(shí)行傭金制度。黃金T+D市場(chǎng)的基本功能在于給生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者提供套期保值、回避價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的手段，以及通過(guò)公平、公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)形成公正的價(jià)格。黃金T+D交易優(yōu)點(diǎn)是多空雙向交易，意味著無(wú)論漲跌都可能賺錢，再加上保證金，杠桿，收益較高。市場(chǎng)透明度高，無(wú)莊家，人為操縱不易。缺點(diǎn)是杠桿交易，風(fēng)險(xiǎn)大，手續(xù)費(fèi)較高。

五、黃金投資品種黃金T+D五、黃金投資品種黃金期貨黃金期貨交易是指交易雙方在特定的商品交易所，以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式進(jìn)行交易，承諾在某一時(shí)日，以成交價(jià)格支付某標(biāo)推數(shù)量和規(guī)定含量的黃金的交易方式。交易制度：屬于經(jīng)濟(jì)商制度（有交易所，無(wú)定價(jià)權(quán)，撮合式成交即和股票一樣用“委托掛單”）。期貨，顧名思義，就是期貨交易所規(guī)定所規(guī)定的時(shí)間和交易地點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化合約。期貨多單持有到期的投資者，有義務(wù)買入合約相應(yīng)數(shù)量的標(biāo)的物。期貨空單持有到期的投資者，有義務(wù)賣出合約相應(yīng)數(shù)量的標(biāo)的物。黃金期貨的交易機(jī)制：T+0的交易機(jī)制；交易時(shí)間：9：00～11：30、13：00～15：00。缺點(diǎn)是時(shí)間不連續(xù)，如果交易時(shí)間出現(xiàn)波動(dòng)異常不能及時(shí)交易而錯(cuò)失良好時(shí)機(jī)。

五、黃金投資品種黃金期貨黃金投資品種比較

品種特點(diǎn)金條、金塊有點(diǎn)是變現(xiàn)性非常好，在全球任何地區(qū)都可以很方便地買賣，大多數(shù)地區(qū)還不征收