房地產(chǎn)產(chǎn)品策略課件 2

第十章

房地產(chǎn)產(chǎn)品策略【學(xué)習(xí)目標(biāo)】

1.房地產(chǎn)整體產(chǎn)品的內(nèi)涵及其所包含的三個(gè)層次；2.房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃理念；3.房地產(chǎn)產(chǎn)品組合的含義、策略及優(yōu)化；4.房地產(chǎn)產(chǎn)品生命周期的含義、各階段的特點(diǎn)和營(yíng)銷(xiāo)策略；5.房地產(chǎn)產(chǎn)品生命周期的研判；6.房地產(chǎn)新產(chǎn)品的類(lèi)型、開(kāi)發(fā)原則及創(chuàng)新策略。第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)品的內(nèi)涵某省會(huì)城市的開(kāi)發(fā)商去北京找“策劃大師”。潘石屹對(duì)他們說(shuō)，請(qǐng)好的設(shè)計(jì)師把房子設(shè)計(jì)好；請(qǐng)好的建筑商把房子蓋好、蓋結(jié)實(shí)；請(qǐng)好的銷(xiāo)售代理公司把房子賣(mài)出去。沒(méi)有什么“大師”，有的話，都是騙人的。一、房地產(chǎn)整體產(chǎn)品的內(nèi)涵產(chǎn)品是能夠提供給市場(chǎng)，用于滿足人們某種欲望和需求的任何事物，包括有形商品和無(wú)形服務(wù)。整體產(chǎn)品進(jìn)一步可分為核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品和延伸產(chǎn)品三個(gè)層次

房地產(chǎn)產(chǎn)品是一種為人們提供居住、生產(chǎn)、娛樂(lè)、工作、學(xué)習(xí)等多種需求的物質(zhì)實(shí)體和相應(yīng)服務(wù)的結(jié)合體，同樣包含核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品和延伸產(chǎn)品三個(gè)層次，見(jiàn)圖10-1。（一）核心產(chǎn)品房地產(chǎn)核心產(chǎn)品是房地產(chǎn)整體產(chǎn)品最基本的層次，是人們購(gòu)買(mǎi)或租用房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)所追求的基本利益和使用功能，是人們真正想要的東西。（二）形式產(chǎn)品房地產(chǎn)形式產(chǎn)品是房地產(chǎn)整體產(chǎn)品的第二層次，是核心產(chǎn)品的基本載體和借以實(shí)現(xiàn)的形式，包括房地產(chǎn)的區(qū)位、質(zhì)量、戶型、外觀造型、建筑風(fēng)格、規(guī)劃布局、色調(diào)、周?chē)O(shè)施、品牌、聲譽(yù)等內(nèi)容。房地產(chǎn)形式產(chǎn)品是人們識(shí)別某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的基本依據(jù)。

（三）延伸產(chǎn)品延伸產(chǎn)品也稱(chēng)附加產(chǎn)品，是房地產(chǎn)整體產(chǎn)品的第三層次，是人們通過(guò)房地產(chǎn)產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)和使用所獲得的附加服務(wù)和附加利益的總和，即房地產(chǎn)產(chǎn)品所包含的所有附加服務(wù)和利益，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售過(guò)程中的信息咨詢(xún)、房地產(chǎn)產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)、按揭保證、裝修、代為租賃以及物業(yè)管理等。三者關(guān)系核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品和附加產(chǎn)品作為產(chǎn)品的三個(gè)層次，是不可分割并緊密相連的，它們構(gòu)成了產(chǎn)品的整體概念。其中，核心產(chǎn)品是基礎(chǔ)、是本質(zhì)；核心產(chǎn)品必須轉(zhuǎn)變?yōu)樾问疆a(chǎn)品才能得以實(shí)現(xiàn)；在提供產(chǎn)品的同時(shí)，還要提供廣泛的服務(wù)和附加利益，這樣就會(huì)形成附加產(chǎn)品。二、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品策略略房地產(chǎn)產(chǎn)品品策略，是是房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商為了了實(shí)現(xiàn)其經(jīng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和和營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)標(biāo)，基于顧顧客需求而而為市場(chǎng)開(kāi)開(kāi)發(fā)、建設(shè)設(shè)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)所采采取的所有有對(duì)策和措措施。理解產(chǎn)品策策略的概念念時(shí)，需要要把握以下下幾點(diǎn)：（1）房地地產(chǎn)產(chǎn)品需需求是制定定房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品策略的的依據(jù)；（2）房地地產(chǎn)產(chǎn)品是是房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品策略的的對(duì)象；（3）制定定房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品策略的的主體是房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)；（4）制定定和實(shí)施房房地產(chǎn)產(chǎn)品品策略的目目的，是為為了實(shí)現(xiàn)企企業(yè)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)目標(biāo)和營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)。。產(chǎn)品策略一一旦決定并并付諸實(shí)施施，若想調(diào)調(diào)整，往往往是很困難難的事情，，不僅會(huì)傷傷筋動(dòng)骨，，費(fèi)時(shí)費(fèi)力力，而且可可能還要涉涉及到相關(guān)關(guān)部門(mén)的審審批問(wèn)題；；而一般到到了中后期期，是不可可能做任何何改變的。。所以，產(chǎn)品的前前期規(guī)劃決決策對(duì)整個(gè)個(gè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)的順利展展開(kāi)相當(dāng)關(guān)關(guān)鍵，成功功營(yíng)銷(xiāo)的第第一步應(yīng)從從產(chǎn)品規(guī)劃劃做起。第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃理理念一項(xiàng)完整的的房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃方方案，除了了應(yīng)有一個(gè)個(gè)好的規(guī)劃劃理念外，，還要有符符合市場(chǎng)需需求的住宅區(qū)規(guī)劃劃和建筑設(shè)計(jì)方方案。但由于住宅宅區(qū)規(guī)劃和和建筑設(shè)計(jì)計(jì)的內(nèi)容繁繁雜，限于于本書(shū)的篇篇幅，這里里就不再介介紹，讀者者可參閱有有關(guān)書(shū)籍學(xué)學(xué)習(xí)這方面面的內(nèi)容。。本節(jié)只討討論房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃劃理念，包包括產(chǎn)品規(guī)劃的的原則、構(gòu)構(gòu)成和要點(diǎn)點(diǎn)，旨在使讀讀者對(duì)房地地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃有一個(gè)個(gè)較為全面面的認(rèn)識(shí)。。一、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃劃的原則先總后分、、先外后內(nèi)、、先弱后強(qiáng)、、先實(shí)后虛、、先分后和、、先專(zhuān)后普-----------（一）先總總后分原則則（1）先明明確產(chǎn)品的的市場(chǎng)總體體形象（檔次和主題題），再進(jìn)行行細(xì)部的組組合與配置置，包括交交通組織、、環(huán)境規(guī)劃劃、建筑布布局、配套套安排、建建筑風(fēng)格、、戶型設(shè)計(jì)計(jì)等。（2）先進(jìn)進(jìn)行整體布布局規(guī)劃，，再進(jìn)行建建筑單體安安排。（3）先進(jìn)進(jìn)行建筑類(lèi)類(lèi)型、建筑筑風(fēng)格定位位，再進(jìn)行行戶型設(shè)計(jì)計(jì)、外立面面和天際線線處理。（4）先規(guī)規(guī)劃整體交交通，明確確人車(chē)交通通組織，再再考慮各樓樓和各單元元空間的聯(lián)聯(lián)系。（5）先規(guī)規(guī)劃整體環(huán)環(huán)境景觀，，包括景觀觀主題與景景觀布局，，再設(shè)計(jì)中中心庭院、、各組團(tuán)景景觀和宅間間景觀。（二）先外外后內(nèi)原則則（1）先決決定空間用用途，再考考慮棟別或或樓別配置置。（2）先確確定整體容容積率的分分配，再考考慮各樓層層或各單元元空間的聯(lián)聯(lián)系方式。。（3）先整整體規(guī)劃出出入動(dòng)線，，再考慮各各樓層或各各單元空間間的聯(lián)系方方式。（4）先做做完整地塊塊規(guī)劃，再再做畸零地地塊利用。。（三）先弱弱后強(qiáng)原則則（1）要?jiǎng)?chuàng)創(chuàng)造邊際利利潤(rùn)的機(jī)會(huì)會(huì)，也就是是要先將主主要的努力力付諸于最最具邊際利利潤(rùn)的產(chǎn)品品上，才能能創(chuàng)造高純純度的附加加價(jià)值。（2）要具具備整體價(jià)價(jià)值的意識(shí)識(shí)。在進(jìn)行行產(chǎn)品規(guī)劃劃時(shí)，必須須掌握個(gè)別別空間的價(jià)價(jià)值，以使使產(chǎn)品整體體的價(jià)值達(dá)達(dá)到最大。。（3）要善善用空間搭搭配組合的的技巧，把把邊際價(jià)值值發(fā)揮到極極致。（四）先實(shí)實(shí)后虛原則則（1）明確確目標(biāo)客戶戶，產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃者首先先必須找出出誰(shuí)將是目目標(biāo)購(gòu)買(mǎi)者者或使用者者。（2）要先先考慮目標(biāo)標(biāo)客戶真實(shí)實(shí)需要的房房屋私有功功能，再考考慮公共設(shè)設(shè)施及其功功能。（3）依據(jù)據(jù)項(xiàng)目規(guī)模模、產(chǎn)品類(lèi)類(lèi)型、規(guī)劃劃戶數(shù)等條條件掌握能能為市場(chǎng)接接受、又符符合開(kāi)發(fā)商商投資報(bào)酬酬的公共設(shè)設(shè)施比例范范圍，將目目標(biāo)客戶對(duì)對(duì)私有功能能及公共功功能的可能能偏好作合合理的規(guī)劃劃。（五）先分分后合原則則（1）區(qū)別別樓層市場(chǎng)場(chǎng)的先分后后合。先就整棟樓樓各樓層市市場(chǎng)（如頂頂部市場(chǎng)、、中間層市市場(chǎng)、底商商、地下室室等），個(gè)個(gè)別評(píng)估其其供需狀況況及規(guī)劃條條件，再考考慮樓層之之間的關(guān)聯(lián)聯(lián)性或合并并的可能性性。（2）調(diào)整整平面單元元面積的先先分后合。。先確定最小小可能銷(xiāo)售售單元的平平面功能，，再合并數(shù)數(shù)個(gè)小單元元成為較大大面積的單單元，以使使消費(fèi)者調(diào)調(diào)整平面的的彈性空間間最大化。。（3）控制制造價(jià)合理理的先分后后合。在維持建筑筑物結(jié)構(gòu)安安全的前提提下，預(yù)先先做好最小小單元化（（最多戶數(shù)數(shù)）的建筑筑規(guī)劃及成成本預(yù)算，，再合并大大面積規(guī)劃劃。（六）先專(zhuān)專(zhuān)后普原則則（1）首先先考慮專(zhuān)門(mén)門(mén)化、特殊殊化產(chǎn)品，，以創(chuàng)造產(chǎn)產(chǎn)品的附加加值和利潤(rùn)潤(rùn)空間，除除非市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)有限，，或項(xiàng)目地地塊條件受受限，才發(fā)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)低低的一般產(chǎn)產(chǎn)品。（2）產(chǎn)品品專(zhuān)門(mén)化、、特殊化的的程度必須須考慮項(xiàng)目目所在地的的市場(chǎng)特性性、供需情情況以及各各種目標(biāo)客客戶群的相相對(duì)規(guī)模和和購(gòu)買(mǎi)力。。（3）產(chǎn)品品的專(zhuān)門(mén)、、化特殊化化必須把握握重點(diǎn)，切切忌盲目特特殊。例如如，產(chǎn)品所所具備的特特色已經(jīng)被被市場(chǎng)評(píng)定定為特殊產(chǎn)產(chǎn)品，則無(wú)無(wú)需再畫(huà)蛇蛇添足，這這反而會(huì)損損減產(chǎn)品的的經(jīng)濟(jì)效益益，干擾了了重點(diǎn)特色色的追求。。二、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃劃的構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)劃，可可以從產(chǎn)品的“基基本功能””規(guī)劃和產(chǎn)品的“配配套設(shè)施””規(guī)劃兩方面面來(lái)考慮。。（一）產(chǎn)品品的“基本本功能”規(guī)規(guī)劃產(chǎn)品的“基基本功能””規(guī)劃是指指單一空間間的房型設(shè)設(shè)計(jì)和室內(nèi)內(nèi)的功能規(guī)規(guī)劃，以及及由其延伸伸至整個(gè)大大樓或小區(qū)區(qū)的面積(格局)配配比，外觀觀造型、社社區(qū)環(huán)境和和總體功能能規(guī)劃等等等。它是產(chǎn)品最最基本的要要素，不但但是客戶在在購(gòu)房時(shí)最最為關(guān)心、、最先考慮慮選擇的條條件之一，，更是開(kāi)發(fā)發(fā)商判斷自自身投資是是否成功的的最為關(guān)鍵鍵的一環(huán)。。（二）產(chǎn)品品的“配套套設(shè)施”規(guī)規(guī)劃產(chǎn)品的“配配套設(shè)施””規(guī)劃是指指對(duì)整個(gè)大大樓或小區(qū)區(qū)，滿足人人們?nèi)粘Ｉ罨蚬ぷ髯餍枰母鞲黜?xiàng)設(shè)施的的全面配置置。它包括水、、電、煤氣氣、通訊、、裝橫、保保安和保潔潔等各個(gè)方方面的最基基本功能配配置，是對(duì)對(duì)“基本功功能”的充充實(shí)和完善善。社區(qū)俱樂(lè)部部，網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)，游泳池池三、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃劃中應(yīng)把握握的要點(diǎn)（一）產(chǎn)品品規(guī)劃應(yīng)與與市場(chǎng)定位位相吻合例如動(dòng)遷安安置房配備備了名牌的的進(jìn)口電梯梯；高單價(jià)價(jià)大面積的的戶型格局局，主人房房不但不朝朝南且不夠夠大，而且且還沒(méi)有獨(dú)獨(dú)立的衛(wèi)生生間和衣帽帽間；豪華華的辦公樓樓不配備一一個(gè)氣派的的大堂和充充足的停車(chē)車(chē)位等等實(shí)際上，市市場(chǎng)定位雖雖然涉及到到很多因素素，但是起起決定性作作用的是目標(biāo)消費(fèi)者者的支付能能力。反映到產(chǎn)產(chǎn)品上，便便是房屋總總價(jià)的區(qū)別別，即不同的產(chǎn)品品規(guī)劃對(duì)應(yīng)應(yīng)著不同的的房屋總價(jià)價(jià)。（二）產(chǎn)品品規(guī)劃還應(yīng)應(yīng)該順應(yīng)和和引導(dǎo)消費(fèi)費(fèi)時(shí)尚要求產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃與市場(chǎng)場(chǎng)定位相吻吻合，并不不意味著一一味地遷就就目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者，而是是更應(yīng)該善善于挖掘和和滿足他們們的潛在需需求。同樣樣，為了要要使自己的的產(chǎn)品脫穎穎而出，一一些與眾不不同的規(guī)劃劃配置是必必不可少的的。作為一種更更為積極主主動(dòng)的企業(yè)業(yè)行為，產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)應(yīng)建立在順順應(yīng)和引導(dǎo)導(dǎo)消費(fèi)時(shí)尚尚的基礎(chǔ)上上。譬如，住宅小區(qū)的的純水供給給系統(tǒng)，是是為了滿足足客戶飲用用水的更高高要求而設(shè)設(shè)置的；高高過(guò)30％％的綠化率率，是現(xiàn)代代人對(duì)居住住環(huán)境的執(zhí)執(zhí)著追求；；人車(chē)分流流，社區(qū)管管線集中埋埋設(shè)，電腦腦網(wǎng)絡(luò)化管管理等等，，更是樓盤(pán)盤(pán)細(xì)節(jié)規(guī)劃劃爭(zhēng)取市場(chǎng)場(chǎng)優(yōu)勢(shì)的強(qiáng)強(qiáng)有力的保保證。和其他營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)組合一樣樣，投入和和產(chǎn)出的價(jià)價(jià)值比也是是產(chǎn)品策略略的最后決決策準(zhǔn)則。。但在這里必必須特別強(qiáng)強(qiáng)調(diào)的是，，和其他營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)組合不不一樣，產(chǎn)品策略在在產(chǎn)品規(guī)劃劃方面的投投入，尤其其是在產(chǎn)品品“基本功功能”方面面的投入，，往往是巨大大的，很難難修正的，，只有順應(yīng)應(yīng)市場(chǎng)需求求的產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃才能最最終取得豐豐厚的回報(bào)報(bào)。第三節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品組合決決策一、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品組合合的含義房地產(chǎn)產(chǎn)品品組合是一一個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所所開(kāi)發(fā)和經(jīng)經(jīng)營(yíng)的全部部物業(yè)的結(jié)結(jié)構(gòu)或構(gòu)成成，也就是開(kāi)發(fā)發(fā)商所開(kāi)發(fā)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的的全部產(chǎn)品線和產(chǎn)品項(xiàng)目的組合方式式。產(chǎn)品線和產(chǎn)產(chǎn)品項(xiàng)目產(chǎn)品線是一組密切切相關(guān)的產(chǎn)產(chǎn)品項(xiàng)目，，它們具有有類(lèi)似的功功能，只是是在規(guī)格、、檔次、設(shè)設(shè)計(jì)、風(fēng)格格等方面有有所不同；；產(chǎn)品項(xiàng)目是同一個(gè)產(chǎn)產(chǎn)品線中各各種不同規(guī)規(guī)格、檔次次、設(shè)計(jì)、、風(fēng)格的單單個(gè)物業(yè)。。產(chǎn)品組合的的廣度、深深度和關(guān)聯(lián)聯(lián)度產(chǎn)品組合的的廣度是指開(kāi)發(fā)商商的產(chǎn)品組組合中所擁?yè)碛械漠a(chǎn)品品線數(shù)目。。產(chǎn)品組合的的深度是指開(kāi)發(fā)商商的每條產(chǎn)產(chǎn)品線中所所擁有的產(chǎn)產(chǎn)品項(xiàng)目的的平均數(shù)。。產(chǎn)品組合的的關(guān)聯(lián)度是指開(kāi)發(fā)商商的所有產(chǎn)產(chǎn)品線之間間的關(guān)聯(lián)程程度。二、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品組合合策略房地產(chǎn)產(chǎn)品品組合策略略，就是房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商根據(jù)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)，，對(duì)產(chǎn)品組組合的廣度度、深度和和關(guān)聯(lián)度等等方面的決決策，包括擴(kuò)大產(chǎn)品組組合策略和縮減產(chǎn)品組組合策略。（一）擴(kuò)大大產(chǎn)品組合合策略擴(kuò)大產(chǎn)品組組合策略，，即在原有有產(chǎn)品組合合的基礎(chǔ)上上，增加產(chǎn)產(chǎn)品組合的的廣度或深深度。增加產(chǎn)品組組合的廣度度是在原有有產(chǎn)品組合合中增加新新的產(chǎn)品線線，以擴(kuò)大大開(kāi)發(fā)商的的經(jīng)營(yíng)范圍圍，如從專(zhuān)注于于住宅的開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)擴(kuò)擴(kuò)展到商業(yè)業(yè)物業(yè)、寫(xiě)寫(xiě)字樓、酒酒店、工業(yè)業(yè)廠房等多多種產(chǎn)品線線的開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)。目前，國(guó)內(nèi)內(nèi)具有較強(qiáng)強(qiáng)實(shí)力的開(kāi)開(kāi)發(fā)商較多多采用這一一策略，如中海地地產(chǎn)的主要要產(chǎn)品線包包括中高檔檔住宅、寫(xiě)寫(xiě)字樓、建建筑綜合體體等，大連萬(wàn)達(dá)的的主要產(chǎn)品品線包括住住宅、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)（萬(wàn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)系系列）和高高級(jí)星級(jí)酒酒店等。增加產(chǎn)品組組合的深度度是在原有有產(chǎn)品線內(nèi)內(nèi)增加新的的產(chǎn)品項(xiàng)目目，即在原有產(chǎn)產(chǎn)品項(xiàng)目的的基礎(chǔ)上，，對(duì)原有產(chǎn)產(chǎn)品線進(jìn)行行精耕細(xì)作作，開(kāi)發(fā)多多種不同檔檔次、形式式、性能、、規(guī)格的產(chǎn)產(chǎn)品項(xiàng)目。。萬(wàn)科的“專(zhuān)專(zhuān)業(yè)住宅供供應(yīng)商”身身份，成就就了成功實(shí)實(shí)施這一策策略的典范范。（二）縮減減產(chǎn)品組合合策略縮減產(chǎn)品組組合策略從從原有產(chǎn)品品組合中剔剔除那些獲獲利很小甚甚至不獲利利或者與企企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略相相沖突的產(chǎn)產(chǎn)品線或產(chǎn)產(chǎn)品項(xiàng)目。。三、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品組合合的優(yōu)化（一）房地地產(chǎn)產(chǎn)品組組合的評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商通常采采用產(chǎn)品的的銷(xiāo)售增長(zhǎng)率率、市場(chǎng)占占有率和利利潤(rùn)率等指標(biāo)，來(lái)來(lái)評(píng)價(jià)現(xiàn)有有產(chǎn)品組合合是否處于于令企業(yè)滿滿意的優(yōu)化化狀態(tài)。1．產(chǎn)品的的銷(xiāo)售增長(zhǎng)長(zhǎng)率該指標(biāo)反映映了開(kāi)發(fā)商商產(chǎn)品在市市場(chǎng)上發(fā)展展前景。銷(xiāo)售增長(zhǎng)率率高，說(shuō)明明該產(chǎn)品在在市場(chǎng)上有有良好的發(fā)發(fā)展前景；；反之，則則說(shuō)明該產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)場(chǎng)前景不樂(lè)樂(lè)觀。2．產(chǎn)品的的市場(chǎng)占有有率該指標(biāo)綜合合反映了開(kāi)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品品在市場(chǎng)上上具有的實(shí)實(shí)力，表明明了該開(kāi)發(fā)發(fā)商在同行行業(yè)中的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)地位。。市場(chǎng)占有率率高，說(shuō)明明該開(kāi)發(fā)商商在同行業(yè)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)地地位強(qiáng)；反反之，則說(shuō)說(shuō)明該開(kāi)發(fā)發(fā)商在同行行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)地位弱。。3．利潤(rùn)率率該指標(biāo)綜合合反映了開(kāi)開(kāi)發(fā)商投入入與產(chǎn)出的的關(guān)系，反反映出它經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益的的狀況。利潤(rùn)率高，，說(shuō)明該開(kāi)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益好好；反之，，則說(shuō)明該該開(kāi)發(fā)商的的經(jīng)濟(jì)效益益差。（二）優(yōu)化化房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品組合的的程序第一步，分分析評(píng)價(jià)現(xiàn)現(xiàn)有產(chǎn)品線線中，各個(gè)個(gè)產(chǎn)品項(xiàng)目目所產(chǎn)生的的銷(xiāo)售額和和利潤(rùn)額水水平。第二步，將將各產(chǎn)品線線的產(chǎn)品項(xiàng)項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者同類(lèi)產(chǎn)產(chǎn)品項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行比較，，全面衡量量各產(chǎn)品項(xiàng)項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者產(chǎn)品項(xiàng)項(xiàng)目的市場(chǎng)場(chǎng)地位。第四節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品生命周周期房地產(chǎn)產(chǎn)品品生命周期期理論是房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品決策的的重要依據(jù)據(jù)。通過(guò)研研究產(chǎn)品生生命周期，，可以使開(kāi)開(kāi)發(fā)商更好好地了解自自身產(chǎn)品所所處產(chǎn)品生生命周期階階段，并根根據(jù)產(chǎn)品生生命周期階階段的特點(diǎn)點(diǎn)，有針對(duì)對(duì)性地采取取相應(yīng)的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略，，從而在動(dòng)動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境境中始終處處于有利地地位。一、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品生命命周期的含含義所謂房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品生命命周期是指指房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品從進(jìn)入入市場(chǎng)開(kāi)始始直到產(chǎn)品品被市場(chǎng)淘淘汰，最終終退出市場(chǎng)場(chǎng)為止所經(jīng)經(jīng)歷的全部部時(shí)間。產(chǎn)品生命周周期不同于于產(chǎn)品使用用壽命，后者是指產(chǎn)產(chǎn)品從開(kāi)始始使用到報(bào)報(bào)廢為止所所經(jīng)歷的時(shí)時(shí)間。一般情況下下，房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的生生命周期要要大大短于于它的使用用壽命。產(chǎn)品生命周周期與產(chǎn)品品的種類(lèi)和和性能有關(guān)關(guān)，有的很很長(zhǎng)，有的的則較短。。例如，時(shí)尚尚產(chǎn)品的生生命周期很很短，而像像房地產(chǎn)這這類(lèi)生活必必需品的生生命周期就就很長(zhǎng)。產(chǎn)品生命周周期最主要要的影響因因素消費(fèi)者者需求的變變化、產(chǎn)品品更新速度度以及市場(chǎng)場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激激烈程度。。二、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品生命命周期各階階段的特點(diǎn)點(diǎn)及營(yíng)銷(xiāo)策策略房地產(chǎn)產(chǎn)品品生命周期期可分為四四個(gè)階段，，即引入期期、成長(zhǎng)期期、成熟期期和衰退期期。這四個(gè)階段段的劃分是是相對(duì)的，，各階段的分分界依據(jù)主主要是產(chǎn)品品的銷(xiāo)售量和利利潤(rùn)額的變變化情況，各階段也具具有不同的的特點(diǎn)，因因而應(yīng)采取取不同的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略。。（一）引入入期的特點(diǎn)點(diǎn)及可采取取的營(yíng)銷(xiāo)策策略引入期是新新產(chǎn)品進(jìn)入入市場(chǎng)的最最初階段，，該階段的的主要特點(diǎn)點(diǎn)是：①消費(fèi)者對(duì)對(duì)該產(chǎn)品還還不太了解解，購(gòu)買(mǎi)者者較少，產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)量低低；②價(jià)格格決策風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)大，高價(jià)價(jià)可能會(huì)限限制購(gòu)買(mǎi)，，低價(jià)則不不易盡快收收回成本；；③產(chǎn)品生生產(chǎn)成本較較高，利潤(rùn)潤(rùn)較低甚至至為負(fù)；④④有效的分分銷(xiāo)渠道尚尚未完全建建立；⑤廣廣告及其他他促銷(xiāo)開(kāi)支支大；⑥市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者者少。在引入期，，開(kāi)發(fā)商的的主要營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)目標(biāo)是迅迅速使新產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)入和和占領(lǐng)市場(chǎng)場(chǎng)，并在盡盡可能短的的時(shí)間內(nèi)擴(kuò)擴(kuò)大產(chǎn)品的的銷(xiāo)售量。。為此，開(kāi)發(fā)發(fā)商可通過(guò)過(guò)開(kāi)展一系系列促銷(xiāo)活活動(dòng)，廣泛泛宣傳產(chǎn)品品信息，在在最短時(shí)間間內(nèi)讓消費(fèi)費(fèi)者了解產(chǎn)產(chǎn)品特性，，提高其認(rèn)認(rèn)知程度，，消除其疑疑慮，并根根據(jù)市場(chǎng)反反饋情況適適時(shí)進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品改進(jìn)。。與此同時(shí)時(shí)，可選擇表10-1中的價(jià)格-促銷(xiāo)銷(xiāo)組合策略略來(lái)達(dá)到上述述目的。①快速掠取取策略即開(kāi)發(fā)商采采取高價(jià)格和高促銷(xiāo)費(fèi)用用將新產(chǎn)品推推向市場(chǎng)。。采用這一策策略，應(yīng)具具備的條件件是：產(chǎn)品具有獨(dú)獨(dú)特的功能能或能為目目標(biāo)顧客提提供某種獨(dú)獨(dú)特的利益益；市場(chǎng)需求潛潛力較大，，目標(biāo)顧客客求新心理理強(qiáng)，并愿愿意為此付付出高價(jià)；；開(kāi)發(fā)商需盡盡早建立起起產(chǎn)品的市市場(chǎng)地位，，因?yàn)檩^好好的銷(xiāo)售局局面和巨大大的盈利空空間不可避避免地要招招致來(lái)自競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的的進(jìn)入威脅脅。②緩慢掠取取策略即開(kāi)發(fā)商采采取以高價(jià)格和低促銷(xiāo)費(fèi)用用將新產(chǎn)品推推向市場(chǎng)。。它適用于市場(chǎng)規(guī)模有有限、潛在在競(jìng)爭(zhēng)威脅脅不大、潛潛在顧客對(duì)對(duì)價(jià)格不是是十分敏感感、適當(dāng)高高價(jià)也能被被目標(biāo)客戶戶所接受的的產(chǎn)品。③快速滲透透策略即開(kāi)發(fā)商以以低價(jià)格和高促銷(xiāo)費(fèi)用用將新產(chǎn)品推推向市場(chǎng)。。該策略適用于市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)模大、、潛在客戶戶對(duì)價(jià)格十十分敏感、、競(jìng)爭(zhēng)又十十分激烈、、單位開(kāi)發(fā)發(fā)成本可隨隨開(kāi)發(fā)規(guī)模模的擴(kuò)大而而迅速下降降的產(chǎn)品。。④緩慢滲透透策略即開(kāi)發(fā)商以以低價(jià)格和低促銷(xiāo)費(fèi)用用將新產(chǎn)品推推向市場(chǎng)。。該策略適用于市場(chǎng)場(chǎng)容量大、、促銷(xiāo)效果果不明顯、、潛在客戶戶對(duì)價(jià)格的的敏感程度度較高的產(chǎn)產(chǎn)品。（二）成長(zhǎng)長(zhǎng)期的特點(diǎn)點(diǎn)及可采取取的營(yíng)銷(xiāo)策策略成長(zhǎng)期是產(chǎn)產(chǎn)品在市場(chǎng)場(chǎng)上已經(jīng)打打開(kāi)銷(xiāo)路，，其銷(xiāo)售量量和利潤(rùn)額額穩(wěn)步上升升的階段。。該階段的主主要特點(diǎn)是是：①銷(xiāo)量量迅速上升升是產(chǎn)品成成長(zhǎng)期的首首要標(biāo)志；；②產(chǎn)品基基本定型、、成本降低低、利潤(rùn)提提高；③價(jià)價(jià)格穩(wěn)定或或略有下降降；④促銷(xiāo)銷(xiāo)費(fèi)用持平平或略有提提高；⑤分分銷(xiāo)渠道疏疏通；⑥競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)者涌入入。在成長(zhǎng)期，，開(kāi)發(fā)商商的主要營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)是是進(jìn)一步拓拓展市場(chǎng)，，擴(kuò)大市場(chǎng)場(chǎng)占有率，，增加銷(xiāo)售售量和利潤(rùn)潤(rùn)額。這一階段可可采取的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略為為：①提高產(chǎn)品品品質(zhì)。從產(chǎn)品整體體出發(fā)，不不斷提高產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)，，以對(duì)抗競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品。。還可以從從拓展產(chǎn)品品新用途人人手，來(lái)增增強(qiáng)產(chǎn)品的的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。②開(kāi)拓新市市場(chǎng)。對(duì)處于高速速發(fā)展時(shí)期期的新產(chǎn)品品，市場(chǎng)需需求潛力一一般都比較較大。開(kāi)發(fā)發(fā)商應(yīng)抓住住這一機(jī)會(huì)會(huì)，為產(chǎn)品品尋求更廣廣闊的市場(chǎng)場(chǎng)。③樹(shù)立產(chǎn)品品形象。從引入期的的介紹產(chǎn)品品、提高產(chǎn)產(chǎn)品知名度度轉(zhuǎn)變?yōu)橥煌怀霎a(chǎn)品特特色、進(jìn)而而樹(shù)立起良良好的產(chǎn)品品形象和企企業(yè)形象，，逐漸形成成并強(qiáng)化品品牌地位。。④重新評(píng)價(jià)價(jià)渠道。通過(guò)鞏固原原有渠道，，增設(shè)銷(xiāo)售售網(wǎng)點(diǎn)，以以達(dá)到進(jìn)一一步向市場(chǎng)場(chǎng)滲透、拓拓展市場(chǎng)空空間的目標(biāo)標(biāo)。⑤調(diào)整產(chǎn)品品價(jià)格。選擇適當(dāng)時(shí)時(shí)機(jī)降價(jià)或或?qū)嵭姓劭劭蹆r(jià)格等其其它有效的的價(jià)格策略略，既可以以吸引更多多的消費(fèi)者者，又可以以阻止競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手的進(jìn)進(jìn)入。（三）成熟熟期的特點(diǎn)點(diǎn)及可采取取的營(yíng)銷(xiāo)策策略成熟期是產(chǎn)品品在市場(chǎng)上已已經(jīng)普及，其其銷(xiāo)售量和利利潤(rùn)額達(dá)到高高峰的飽和階階段。該階段的主要要特點(diǎn)是：①①產(chǎn)品的銷(xiāo)售售量增長(zhǎng)緩慢慢，逐步達(dá)到到最高峰，然然后緩慢下降降；②產(chǎn)品的的銷(xiāo)售利潤(rùn)也也從成長(zhǎng)期的的最高點(diǎn)開(kāi)始始下降；⑤各各種品牌、各各種式樣的同同類(lèi)產(chǎn)品不斷斷出現(xiàn)；④消消費(fèi)者的興趣趣已開(kāi)始轉(zhuǎn)向向其他同類(lèi)產(chǎn)產(chǎn)品或替代產(chǎn)產(chǎn)品，銷(xiāo)量下下跌，利潤(rùn)下下降，競(jìng)爭(zhēng)加加劇。在成熟期，開(kāi)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)目標(biāo)是牢固固地占領(lǐng)市場(chǎng)場(chǎng)，使成熟期期延長(zhǎng)，或使使產(chǎn)品生命周周期出現(xiàn)再循循環(huán)。為此，可以采采取以下三種種主動(dòng)出擊的的營(yíng)銷(xiāo)策略：：①市場(chǎng)調(diào)整策策略。這種策略不是是要調(diào)整產(chǎn)品品本身，而是是發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的的新用途、尋尋求新的用戶戶或改變推銷(xiāo)銷(xiāo)方式等，以以使產(chǎn)品銷(xiāo)售售量得以擴(kuò)大大。②產(chǎn)品調(diào)整策策略。這種策略是通通過(guò)產(chǎn)品自身身的調(diào)整來(lái)滿滿足顧客的不不同需要，吸吸引有不同需需求的顧客。。整體產(chǎn)品概概念的任何一一層次的調(diào)整整都可視為產(chǎn)產(chǎn)品再調(diào)整。。③市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組組合調(diào)整。即通過(guò)對(duì)產(chǎn)品品、定價(jià)、渠渠道、促銷(xiāo)四四個(gè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)組合因素加加以綜合調(diào)整整，刺激銷(xiāo)售售量的回升。。常用的方法法包括降價(jià)、、提高促銷(xiāo)水水平、擴(kuò)展分分銷(xiāo)渠道和提提高服務(wù)質(zhì)量量等。（四）衰退期期的特點(diǎn)及可可采取的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策略衰退期是銷(xiāo)售售量持續(xù)下降降，產(chǎn)品即將將退出市場(chǎng)的的階段。該階段的主要要特點(diǎn)是：①①產(chǎn)品銷(xiāo)售量量急劇下降；；②開(kāi)發(fā)商從從這種產(chǎn)品中中獲得的利潤(rùn)潤(rùn)很低甚至為為零；③大量量的競(jìng)爭(zhēng)者退退出市場(chǎng)；④④消費(fèi)者的消消費(fèi)習(xí)慣已發(fā)發(fā)生改變，市市場(chǎng)上出現(xiàn)了了改進(jìn)產(chǎn)品或或換代產(chǎn)品。。在衰退期，開(kāi)開(kāi)發(fā)商的主要要營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)是是盡快退出現(xiàn)現(xiàn)有市場(chǎng)，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)新產(chǎn)產(chǎn)品或進(jìn)入新新市場(chǎng)。如下策略可供供選擇：①繼續(xù)策略。。繼續(xù)延用過(guò)去去的策略，仍仍按照原來(lái)的的細(xì)分市場(chǎng)，，使用相同的的分銷(xiāo)渠道、、定價(jià)及促銷(xiāo)銷(xiāo)方式，直到到這種產(chǎn)品完完全退出市場(chǎng)場(chǎng)為止。②集中策略。。把開(kāi)發(fā)商的能能力和資源集集中在最有利利的細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)和分銷(xiāo)渠道道上，從中獲獲取利潤(rùn)。這這樣有利于縮縮短產(chǎn)品退出出市場(chǎng)的時(shí)間間，同時(shí)又能能為開(kāi)發(fā)商創(chuàng)創(chuàng)造更多的利利潤(rùn)。③收縮策略。。拋棄無(wú)希望的的顧客群體，，大幅度降低低促銷(xiāo)水平，，盡量減少促促銷(xiāo)費(fèi)用，以以增加目前的的利潤(rùn)。這樣樣可能導(dǎo)致產(chǎn)產(chǎn)品在市場(chǎng)上上的衰退加速速，但也能從從忠實(shí)于這種種產(chǎn)品的顧客客中得到利潤(rùn)潤(rùn)。④放棄策略。。對(duì)于衰退比較較迅速的產(chǎn)品品，應(yīng)該當(dāng)機(jī)機(jī)立斷，放棄棄經(jīng)營(yíng)?？梢砸圆扇⊥耆欧艞壍男问?，，如把產(chǎn)品完完全轉(zhuǎn)移出去去或立即停止止生產(chǎn)；也可可采取逐步放放棄的方式，，使其所占用用的資源逐步步轉(zhuǎn)向其他產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)上上。閱讀資料10-1房地產(chǎn)產(chǎn)品生生命周期的研研判第五節(jié)房房地產(chǎn)新產(chǎn)品品開(kāi)發(fā)一、房地產(chǎn)新新產(chǎn)品的界定定與科技領(lǐng)域新新產(chǎn)品的含義義有所不同的的是，現(xiàn)代市市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)意義義上的新產(chǎn)品品并不都是新新的發(fā)明創(chuàng)造造，其含義非非常廣泛。事實(shí)上，只要要產(chǎn)品整體的的三個(gè)層次中中任何部分有有所創(chuàng)新、改改革或改進(jìn)，，都屬于新產(chǎn)產(chǎn)品之列。房地產(chǎn)新產(chǎn)品品是指房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品整體概概念中任何一一部分的創(chuàng)新新或改變后而而形成的產(chǎn)品品。按照創(chuàng)新程度度的不同，可可房地產(chǎn)新產(chǎn)產(chǎn)品分為全新型房地產(chǎn)產(chǎn)新產(chǎn)品更新型房地產(chǎn)產(chǎn)新產(chǎn)品改良型房地產(chǎn)產(chǎn)新產(chǎn)品仿制房地產(chǎn)新新產(chǎn)品（一）全新型型房地產(chǎn)新產(chǎn)產(chǎn)品全新型房地產(chǎn)產(chǎn)新產(chǎn)品是指指在房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)建造過(guò)程程中，用新觀觀念設(shè)計(jì)，用用新結(jié)構(gòu)、新新技術(shù)、新材材料、新工藝藝生產(chǎn)的前所所未有的產(chǎn)品品。基于房地地產(chǎn)產(chǎn)品的特特點(diǎn)，在房地地產(chǎn)市場(chǎng)上出出現(xiàn)的全新產(chǎn)產(chǎn)品是非常少少見(jiàn)的。（二）更新型型房地產(chǎn)新產(chǎn)產(chǎn)品更新型房地產(chǎn)產(chǎn)新產(chǎn)品是指指在房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建造造過(guò)程中，部部分地采用了了新工藝、新新技術(shù)、新材材料的產(chǎn)品。。與原有產(chǎn)品相相比，更新型型房地產(chǎn)新產(chǎn)產(chǎn)品在使用功功能上有了很很大改進(jìn)。（三）改良型型房地產(chǎn)新產(chǎn)產(chǎn)品改良型房地產(chǎn)產(chǎn)新產(chǎn)品是指指房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)、造型型、質(zhì)量、特特點(diǎn)、功能、、包裝等進(jìn)行行改良后得到到的產(chǎn)品。改良新產(chǎn)品在在房地產(chǎn)新產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)中運(yùn)運(yùn)用較廣泛，，對(duì)于銷(xiāo)路較較差的一手或或二手房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品，經(jīng)過(guò)過(guò)一定的改良良可形成新產(chǎn)產(chǎn)品，重新推推出市場(chǎng)后往往往能打開(kāi)銷(xiāo)銷(xiāo)路。（四）仿制房房地產(chǎn)新產(chǎn)品品仿制房地產(chǎn)新新產(chǎn)品是指房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商模仿市場(chǎng)上上已有的產(chǎn)品品。房地產(chǎn)產(chǎn)品新新技術(shù)與其他他行業(yè)不同，，其保密性較較差，共享性性較大，因此此仿制新產(chǎn)品品相對(duì)比較容容易。閱讀資料10-2房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新是時(shí)代的的需要二、房地產(chǎn)新新產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)發(fā)原則（一）適銷(xiāo)原原則這一原則要求求開(kāi)發(fā)商所開(kāi)開(kāi)發(fā)出的新產(chǎn)產(chǎn)品必須要能能滿足消費(fèi)者者的需求。即即不能閉門(mén)造造車(chē)，要認(rèn)真真進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)調(diào)查，充分了了解消費(fèi)者的的意愿，針對(duì)對(duì)消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)、、性能、功能能等的要求，，有的放矢地地進(jìn)行開(kāi)發(fā)研研究，只有這這樣才能向市市場(chǎng)提供有生生命力的新產(chǎn)產(chǎn)品。（二）特色原原則新產(chǎn)品的設(shè)計(jì)計(jì)和生產(chǎn)，一一定要有新的的意境、新的的式樣、新的的功能、新的的特色，從而而使消費(fèi)者感感到新穎、與與眾不同，產(chǎn)產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)欲望。當(dāng)當(dāng)然，以特色色新穎為吸引引力并不等于于要追求新產(chǎn)產(chǎn)品的功能越越來(lái)越好，而而是要做到適適中、適度，，以免大幅增增加成本。（三）求實(shí)原原則一方面，開(kāi)發(fā)發(fā)商在從事新新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)時(shí)時(shí)，要從本企企業(yè)實(shí)際情況況出發(fā)，充分分考慮企業(yè)自自身生產(chǎn)條件件、技術(shù)力量量、資金和原原材料供應(yīng)等等因素的影響響，要實(shí)事求求是，量力而而行；另一方方面，就是新新產(chǎn)品的設(shè)計(jì)計(jì)開(kāi)發(fā)一定要要考慮到地理理文化傳統(tǒng)以以及自然地理理?xiàng)l件等因素素的影響。（四）效益原原則這是制約房地地產(chǎn)新產(chǎn)品開(kāi)開(kāi)發(fā)的最重要要的原則。首首先，新產(chǎn)品品要有社會(huì)效效益，新產(chǎn)品品要讓消費(fèi)者者感到舒適、、方便，維修簡(jiǎn)便，便于保持生生態(tài)平衡，防防止環(huán)境污染染，節(jié)約資源源。其次，對(duì)對(duì)開(kāi)發(fā)商自身身而言，新產(chǎn)產(chǎn)品要能創(chuàng)造造出比老產(chǎn)品品更大的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益，可以以充分挖掘開(kāi)開(kāi)發(fā)商自身的的生產(chǎn)能力，，使效益增加加。三、房地產(chǎn)新新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的的創(chuàng)新策略規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新新開(kāi)發(fā)技術(shù)創(chuàng)新新服務(wù)創(chuàng)新（一）房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新房地產(chǎn)產(chǎn)品的的產(chǎn)品規(guī)劃、、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)基基本上決定了了產(chǎn)品品質(zhì)的的高低，因此此，房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的創(chuàng)新性性也主要應(yīng)在在該階段體現(xiàn)現(xiàn)出來(lái)。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段段的創(chuàng)新點(diǎn)應(yīng)應(yīng)著重關(guān)注以以下幾點(diǎn)：1．以人為本本以人為本充分分體現(xiàn)了房地地產(chǎn)新產(chǎn)品開(kāi)開(kāi)發(fā)的適銷(xiāo)原原則。事實(shí)上，所謂謂的房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新，不不是指用另外外一種完全不不同的產(chǎn)品來(lái)來(lái)取代房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品，而是是適應(yīng)人類(lèi)對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品品需求的多樣樣性和無(wú)限性性，在原有傳傳統(tǒng)功能的基基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)發(fā)出更多的新新功能，其目目的是更好地地滿足市場(chǎng)需需求。也就是在規(guī)劃劃設(shè)計(jì)時(shí)，要要切實(shí)體現(xiàn)““以人為本””的理念，滿滿足消費(fèi)者在在安全性、保保健性、私密密性、靈活性性、舒適性和和藝術(shù)性六個(gè)個(gè)方面的要求求以及個(gè)性化化需求。2．注重產(chǎn)品品細(xì)節(jié)雖然每個(gè)項(xiàng)目目對(duì)每個(gè)人的的吸引力都不不盡相同，但但若在產(chǎn)品規(guī)劃、園園林設(shè)計(jì)、戶戶型設(shè)計(jì)、社社區(qū)配套等細(xì)節(jié)問(wèn)題上上處理得當(dāng)，，加以創(chuàng)新，，那么所開(kāi)發(fā)發(fā)出的產(chǎn)品將將極具居住價(jià)價(jià)值和投資價(jià)價(jià)值?！凹?xì)節(jié)決定成敗敗”、“上帝帝生活在細(xì)節(jié)節(jié)中”，這都足以說(shuō)明明產(chǎn)品細(xì)節(jié)的的處理在房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的的重要性。例如在加拿大蒙特特利爾市，針針對(duì)連排別墅墅盛行的情況況，建筑師在在每幢別墅門(mén)門(mén)口加一個(gè)顏顏色、造型或或材料各異的的小雨棚，結(jié)結(jié)果就達(dá)到了了投資小、收收益大的效果果。3．形成產(chǎn)品品差異化4．提升產(chǎn)產(chǎn)品附加值商業(yè)、教育、、醫(yī)療等資源源可以成為房房地產(chǎn)產(chǎn)品的的附加產(chǎn)品。。越來(lái)越多的購(gòu)購(gòu)房者在選房房時(shí)不僅看房房子、看環(huán)境境，更要重點(diǎn)點(diǎn)考察樓盤(pán)的的配套設(shè)施。。樓盤(pán)周邊的的商業(yè)設(shè)施、、學(xué)校夠不夠夠級(jí)別成為衡衡量樓盤(pán)夠不不夠檔次的直直接因素，這這也決定了樓樓盤(pán)是否能夠夠暢銷(xiāo)。5．提高產(chǎn)品品性?xún)r(jià)比房地產(chǎn)產(chǎn)品的的創(chuàng)新不能忽忽視產(chǎn)品的性性能價(jià)格比。。消費(fèi)者在決定定購(gòu)買(mǎi)某一房房地產(chǎn)產(chǎn)品之之前，總會(huì)貨貨比三家，這這實(shí)際上是在在對(duì)不同房地地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)價(jià)格和性能進(jìn)進(jìn)行比較和分分析。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程的創(chuàng)新房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程程中，涉及到到建材、施工工技術(shù)、施工工工藝等，這這使得開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程成為一個(gè)個(gè)新的創(chuàng)新過(guò)過(guò)程，促進(jìn)房房地產(chǎn)新技術(shù)術(shù)、新材料、、新工藝的開(kāi)開(kāi)發(fā)和應(yīng)用，，從而提升開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的科科技含量和房房屋性能質(zhì)量量。對(duì)于消費(fèi)費(fèi)者來(lái)說(shuō)，開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程的創(chuàng)創(chuàng)新，會(huì)使消消費(fèi)者享受到到因創(chuàng)新而帶帶來(lái)的實(shí)惠，，需求得以真真正滿足。例如，重慶米蘭天空和同創(chuàng)奧韻物業(yè)業(yè)的出現(xiàn)就是這這方面的代表表作。米蘭天天空在墻體中中采用了保溫隔熱技術(shù)術(shù)，同時(shí)運(yùn)用塑鋼雙層玻璃璃，這些建筑節(jié)節(jié)能技術(shù)能夠夠使能源利用用率提高50％。而同創(chuàng)創(chuàng)奧韻是國(guó)家家健康住宅示示范小區(qū)，圍圍繞著節(jié)能和和健康住宅的的舒適性，該該項(xiàng)目也在建建筑新技術(shù)和和新材料的運(yùn)運(yùn)用上做了一一些嘗試，在在重慶首家同同時(shí)采用了中空玻璃、外外墻保溫隔熱熱和浮筑樓板板隔聲技術(shù)。。（三）房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的服務(wù)務(wù)創(chuàng)新真正的服務(wù)應(yīng)應(yīng)涵蓋售前服服務(wù)、售中服服務(wù)和售后服服務(wù)，服務(wù)創(chuàng)創(chuàng)新可以就此此展開(kāi)。比如，在預(yù)售階段，，應(yīng)當(dāng)針對(duì)消費(fèi)費(fèi)者的疑慮和和害怕上當(dāng)?shù)牡男睦?，一方方面加?qiáng)解釋釋、宣傳工作作，另一方面面又要讓事實(shí)實(shí)說(shuō)話，通過(guò)過(guò)對(duì)消費(fèi)者提提供完善的法法律服務(wù)打消消消費(fèi)者的種種種疑慮；在現(xiàn)房銷(xiāo)售階階段，應(yīng)當(dāng)針對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和和消費(fèi)者實(shí)際際需要，側(cè)重重于抓好引導(dǎo)導(dǎo)消費(fèi)者看房房、答疑贏得得消費(fèi)者信賴(lài)賴(lài)，并要提供供便利的購(gòu)房房服務(wù)；在售后階段，則應(yīng)針對(duì)消消費(fèi)者可能的的不滿，做好好解釋和售后后服務(wù)工作。。9、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、雨中黃葉樹(shù)樹(shù)，燈下白頭頭人。。01:53:1301:53:1301:5312/24/20221:53:13AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見(jiàn)頻。。。12月-2201:53:1301:53Dec-2224-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。01:53:1301:53:1301:53Saturday,December24,202213、乍見(jiàn)見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問(wèn)問(wèn)年。。。12月月-2212月月-2201:53:1301:53:13December24,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青青山。。。24十十二二月20221:53:13上上午01:53:1312月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月221:53上上午午12月月-2201:53December24,202216、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2022/12/241:53:1301:53:1324December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。1:53:1