凈收益計算公式課件

第八章

收益法第八章收益法第八章

收益法第八章收益法1一、概念1、根據估價對象預期的未來收益來求取估價對象價值的方法；

是預測估價對象的未來正常凈收益，然后將其轉換為價值（資本化過程），來估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法2、直接資本化法是預測估價對象未來某一年的某種收益，然后將其除以適當的資本化率或者乘以適當的收益乘數來求取估價對象價值的方法。（收益乘數法）3、報酬資本化法是一種現金流折現法，即房地產的價值等于其未來各期凈收益的現值之和?！?-1收益法概述第八章收益法一、概念1、根據估價對象預期的未來收益來求取估價對象價值2二、理論依據現代收益法是建立在資金時間價值觀念上的三、適用范圍和條件1、適用范圍有收益或有潛在收益的房地產2、條件房地產未來的收益和風險能教準確地量化預期原理§8-1收益法概述第八章收益法二、理論依據現代收益法是建立在資金時間價值觀念上的三、適用3四、操作步驟1、搜集有關房地產收入和費用的資料2、估算潛在毛收入

假定房地產在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入

3、估算有效毛收入

潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入

4、估算運營費用

維持房地產正常生產、經營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經營的收益

5、估算凈收益凈收益＝有效毛收入－運營費用6、選用適當的資本化率7、選用適宜的收益法計算公式求出收益價格§8-1收益法概述第八章收益法四、操作步驟1、搜集有關房地產收入和費用的資料2、估算潛4§8-2報酬資本化法的計算公式一、一般公式01234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a4……at……an第八章收益法§8-2報酬資本化法的計算公式一、一般公式051、a.r.n的時間單位一致通常以年為單位2、假定各期凈收益發(fā)生在年末V——價格ai——凈收益n——收益期限r——報酬率01234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a4……at……an一、一般公式第八章收益法1、a.r.n的時間單位一致V——價格016二、凈收益每年不變a1=a2=a3=……=an=a

n=∞

r=0有限年——有限年公式——無限年公式01234……t－1tt+1……n-1n

aaaa……a……a第八章收益法二、凈收益每年不變a1=a2=a3=……=an=an=∞7公式用途：①直接用于計算價格；

②不同年限價格的換算；

③比較不同年限價格的高低；

④用于比較法中土地使用權年限修正。第八章收益法公式用途：①直接用于計算價格；

②不同81、直接用于計算價格例8-1：某房地產于1999年4月1日以出讓方式取得50年的土地使用權后經建設并投入使用，利用該宗房地產預期每年可獲得的凈收益為10萬元，該類房地產的報酬率為7.5%。試評估該宗房地產于2005年4月1日的收益價格。第八章收益法1、直接用于計算價格例8-1：某房地產于1999年92、不同年限價格的換算假設：則有：如果：

an=aN=a則有：如果：

R=r則有：第八章收益法2、不同年限價格的換算假設：則有：如果：an=aN=a10例8-2已知某宗收益性房地產40年收益權利價格為5000元/㎡，報酬率為8%，試求其30年收益權利的價格。第八章收益法例8-2已知某宗收益性房地產40年收益權利價格為5000元11例8-3已知某宗收益性房地產30年土地使用權的價格為5000元/㎡，對應的報酬率為8%，試求假設其土地使用權為50年、報酬率為10%下的價格。第八章收益法例8-3已知某宗收益性房地產30年土地使用權的價格為123、比較不同年限價格的高低例8-4：有A、B兩宗房地產，A房地產的收益年限為50年，單價10000元/㎡，B房地產的收益年限為30年，單價9000元/㎡。假設報酬率均為7%，試比較該兩宗房地產價格的高低。計算A房地產30年的收益價格:第八章收益法3、比較不同年限價格的高低例8-4：有A、B兩宗房13A房地產無限年價格:B房地產無限年價格:★

A<B第八章收益法3、比較不同年限價格的高低A房地產無限年價格:B房地產無限年價格:★A<B第八章144、用于市場比較法中土地使用權年限修正VA=VA’×K情×K日×K區(qū)×K個×K容×K年×……第八章收益法4、用于市場比較法中土地使用權年限修正VA=VA’×K情×15例8－5：某宗工業(yè)用地使用權剩余年限為48年，所處地段的基準地價為1500元/平方米，制定基準地價時設定的土地使用權年限為50年。假設該宗土地與基準地價設定的狀況除年限不同外，其他均相似，現行土地還原利率為6％，求該宗工業(yè)用地的價格。宗地價格=基準地價×K日×K區(qū)×K個×K容×K年×……

第八章收益法例8－5：某宗工業(yè)用地使用權剩余年限為48年，所處地16a發(fā)生在期初01234……t－1tt+1……n-1naaaaa……a……a第八章收益法a發(fā)生在期初01231701234……t－1tt+1……n-1naaaa……aa……a第八章收益法a發(fā)生在期中012341801234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a……a……a第八章收益法a前幾期不等0123419三、純收益按一定比率遞增（減）——有限年公式n=∞——無限年公式r=g有限年0123……n

aa(1+g)a(1+g)2……a(1+g)n-1

第八章收益法ai=a(1+g)i-1三、純收益按一定比率遞增（減）——有限年公式n=∞——無限20例8－6某宗房地產是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用年限70年，于估價時點已使用了5年；預計該房地產未來第一年的凈收益為8萬元，此后每年凈收益會在上一年的基礎上增長2%；該類房地產的報酬率為9%。試求該宗房地產的價格。第八章收益法例8－6某宗房地產是在政府有償出讓的土地上建造的，土2101234……192021……n

a1a2a3a……aaa(1+g)……第八章收益法0123422四、純收益按一定數額遞增（減）——有限年——無限年0123……n

aa+ba+2b……a+(n-1)b第八章收益法ai=a+(i-1)b四、純收益按一定數額遞增（減）——有限年——無限年023例8-6某宗房地產預計未來第一年的凈收益為8萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加1萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產的還原利率為9%。試求該宗房地產的價格。第八章收益法例8-6某宗房地產預計未來第一年的凈收益為8萬元，此24遞減沒有無限年第八章收益法遞減沒有無限年第八章收益法25五、預知若干年以前的凈收益和若干年后的房地產價格

Vta1a2a3

……at

0123……t

第八章收益法五、預知若干年以前的凈收益和若干年后的房地產價格26若t年前的純收益每年相等若t年前的純收益每年按一定比率g遞增若t年前的純收益每年按一定數額b遞增第八章收益法若t年前的純收益每年相等若t年前的純收益每年按一定比率g遞增27例8-7某宗房地產現行的價格為3000元/㎡，年凈收益為200元/㎡，還原利率為8.5%。現獲知該地區(qū)將興建一座大型的現代化火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將達到該城市現有火車站地區(qū)的繁榮程度。在該城市現有火車站地區(qū)，同類房地產的價格為5000元/㎡。據此預計新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產的價格將達到5000元/㎡。試求獲知興建火車站后該宗房地產的價格。第八章收益法例8-7某宗房地產現行的價格為3000元/㎡，年凈28例8-8預計某宗房地產未來兩年的凈收益分別為55萬元和60.5萬元，兩年后的價格比現在上漲10%。該類房地產的還原利率為10%。求該宗房地產現在的價格。第八章收益法例8-8預計某宗房地產未來兩年的凈收益分別為55萬29七、有效毛收入與運營費用的變化不同設：Ai——每一期的經營收入；

Ci——每一期的經營費用，則：ai=Ai－Ci

第八章收益法七、有效毛收入與運營費用的變化不同設：Ai——每一期的經營30Ai每一期以一定的比率gA遞增，Ci每一期以一定的比率gC遞增，且收益年限為n

Ai每一期不變，Ci每一期以一定的比率gC遞減，且收益年限為nAi每一期以一定的數額b遞增，Ci每期固定不變，且收益年限為無限年Ai每一期以一定的比率gA遞增，Ci每一期以一定的比率gC遞減，且收益年限為無限第五章收益法Ai每一期以一定的比率gA遞增，Ci每一期以一定的比率gC31例8-9某房地產預計未來第一年的租金收入為100萬元，以后每年會在上一年的基礎上遞增2%；未來第一年的費用為30萬元，以后每年會在上一年的基礎上遞增1.5%；收益年限為45年，報酬率為9%，試評估該房地產的價格。第八章收益法例8-9某房地產預計未來第一年的租金收入為100萬元32八、其他a1a2a3……

ata……a

0123……tt＋1……n第八章收益法八、其他a1a2a3…33例題例8-10：某寫字樓于2001年5月30日取得50年的土地使用權，于2004年11月30日建設完成，即將投入使用，現在因抵押貸款需要評估該寫字樓于2004年12月1日的市場價格。市場分析顯示，其未來前4年的凈收益分別為200萬元、220萬元、250萬元、280萬元；第5年開始經營走向穩(wěn)定，每年的凈收益將保持在300萬元左右，該類房地產的還原利率為8%。試評估該寫字樓的價格。01234546.5（50-3.5）200220250280300.…..300第八章收益法例題例8-10：某寫字樓于2001年5月30日取34習題某人擬以500萬元的價格購入一預售樓盤的部分寫字樓面積用于出租經營。已知前三年價款付款比例分別為15%、25%和60%，第四年即可開始出租，當年的毛租金收入為100萬元，經營成本為20萬元，并預計在此后的16年內毛租金收入和經營成本的平均上漲率為12%，貼現率為16%。如果本寫字樓投資項目的整個經營期內的其他收入和支出情況如下表所示，試計算該投資項目的凈現金流量，畫出凈現金流量圖計算出項目凈現金流量的現值之和（設投資和經營期間的收支均發(fā)生在年初）習題某人擬以500萬元的價格購入一預售樓盤的部分寫字樓面積用35單位：萬元年份456-181920轉售收入1600轉售成本150裝修費用60200單位：萬元年份456-181920轉售收入1600轉售成本136（1）求出凈現金流量年末01234t1819現金流出751253008020X（1+12%）120X（1+12%）t-320X（1+12%）15150+200+20X（1+12%）16現金流入100100X（1+12%）1100X（1+12%）t-3100X（1+12%）151600+100X（1+12%）16凈現金流量-75-125-3002080X（1+12%）180X（1+12%）t-380X（1+12%）151250+80X（1+12%）16（1）求出凈現金流量年末01234t1819現金流出751237(2)畫出凈現金流量圖

125080（1+12%）t-3

0122034t1975125300(2)畫出凈現金流量圖38(3)計算項目凈現金流量的現值之和PP=-75-125/（1+16%）-300/（1+16%）2

+{20+80（1+12%）[1-（1+12%）16/（1+16%）16]}/（1+16%）3+1250/（1+16%）19=298.16（萬元）(3)計算項目凈現金流量的現值之和P39§8-3收益年限的確定（一）土地估價根據土地使用權年限來確定（二）建筑物估價根據建筑物經濟壽命來確定（三）房地估價建設用地使用權剩余年限與建筑物的經濟壽命結束的時間不一致第八章收益法§8-3收益年限的確定（一）土地估價根據土地使用權年限40房地估價收益年限的確定1、建筑物經濟壽命≥土地使用年限2、建筑物經濟壽命≤土地使用年限1）根據建筑物經濟壽命確定收益年限，再加土地剩余使用年限價值的折現值2）選用無限年的收益法計算公式，凈收益中扣除建筑物折舊費和土地攤提費V=(a-Db-DL)/r或多或少V=a/(r+db+bl)房地估價收益年限的確定1、建筑物經濟壽命≥土地使用年限411、建筑物的經濟壽命晚于或與土地使用權年限一起結束根據土地使用權年限確定未來可獲收益的年限n＝40－（3＋5）＝32年第八章收益法0n土地40年建3年建筑物50年已用5年1、建筑物的經濟壽命晚于或與土地使用權年限一起結束根據土地422、建筑物的經濟壽命早于土地使用權年限而結束以t＝50－5＝45計算價格V0

求取t年剩余土地價值VL

第八章收益法土地70年建2年用5年建筑物50年

VOVL

0t2、建筑物的經濟壽命早于土地使用權年限而結束以t＝50－543§8-4凈收益的求取房地產價格的高低取決于3個因素：

1、可獲凈收益的大小，即ai的大小；2、獲得該凈收益的可靠性，即r的大??；3、可獲得凈收益期限的長短，即n的大小。第八章收益法§8-4凈收益的求取房地產價格的高低取決于3個因素：44一、凈收益測算的基本原理（一）凈收益計算公式(基于租賃收入測算)凈收益=潛在毛收入-空置等造成的損失-運營費用+其它收入=有效毛收入-運營費用

潛在毛收入——假定房地產在充分利用、無空置狀況下可獲得的歸因于房地產的總收入

有效毛收入——由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入

運營費用——維持房地產正常使用必須支出的費用，及歸屬于其他資本或經營的收益

第八章收益法一、凈收益測算的基本原理（一）凈收益計算公式(基于租賃收入測45運營費用與會計上的成本費用不同

1、不包括房地產抵押貸款還本付息額

2、不包含會計上的建筑物折舊費、土地取得費的攤消

3、不包含房地產改擴建費用

4、不包含所得稅

5、不包含歸屬于其他資本或經營的收益

第八章收益法運營費用與會計上的成本費用不同1、不包括房地產抵押貸款還本46運營費用＝有效毛收入×運營費用率凈收益＝有效毛收入×（1－運營費用率）第八章收益法運營費用＝有效毛收入×運營費用率凈收益＝有效毛收入×（147二、不同類型房地產的凈收益求取

1、出租型房地產凈收益的求取

凈收益=租賃收入－維修費－管理費－保險費－房地產稅－租賃代理費－……

2、直接經營型房地產凈收益的求取

（1）商業(yè)

凈收益＝商品銷售收入－商品銷售成本－……－商業(yè)利潤

（2）工業(yè)

凈收益＝銷售收入－生產成本－……

－生產利潤

（3）農地

3、自用或尚未使用房地產凈收益的求取

第八章收益法根據類似房地產數據4、混合收益房地產凈收益的求?。悍謩e求取

二、不同類型房地產的凈收益求取1、出租型房地產凈收益的求取48例題某房地產于2003年10月22日出租，租期為10年，月租金為24元/㎡，現市場上類似房地產的月租金為30元/㎡，假設還原利率為8％，試求2005年10月22日的承租人權益價值。A=（30-24）×12＝72元/㎡r=8％n=10-2=8年

有租約限制下的價值＝無租約限制下的價值－承租人權益價值第八章收益法例題某房地產于2003年10月22日出租，租期為1049又如有長期抵押貸款房地產的抵押價值評估權益價值＝無貸款限制下的市場價值－貸款余額思路1A＝凈收益－抵押貸款還本付息額第八章收益法思路2又如有長期抵押貸款房地產的抵押價值評估權益價值＝無貸款限制下50（一）有形收益和無形收益

（二）實際收益和客觀收益

實際收益——在現狀下實際取得的收益

客觀收益——一般正常收益

強調使用客觀收益作為估價的依據

有租約的房地產在租約期內應以租約內容作為估價依據

第八章收益法三、求取凈收益應注意的問題

包含有形和無形收益，但無形收益通常通過租金、報酬率已反映出來了

（一）有形收益和無形收益（二）實際收益和客觀收益實際收益51例8-11某商店的土地使用權年限為40年，從1999年12月1日起計。該商店共兩層，每層可出租面積各為200平方米。一層于2000年12月1日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/平方米，且每年不變；二層現暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/平方米和120元/平方米，運營費用率為25%。該類房地產的還原利率為9%。試估算該商場2003年12月1日帶租約出售時的正常價格。

（1）商店一層價格計算

a內=200×180×（1-25%）×12=32.40（萬元）a外=200×200×（1-25%）×12=36.00（萬元）

199900010203040506072039

a內

……a內

a內

a外

……

a外

0123......36第八章收益法例8-11某商店的土地使用權年限為40年，從199952（2）二層價格計算

a=200×120×（1-25%）×12=21.60（萬元）

V=V1+V2=375.69+229.21=604.90（萬元）

第八章收益法例8-11（2）二層價格計算a=200×120×（1-25%）×1253四、凈收益流量的類型1、每年基本上固定不變；2、每年基本上按某個固定的數額遞增或遞減；3、每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減；4、其他有規(guī)則的變動情況。

五、凈收益流量的求取

1、調查求取估價對象過去3－5年的凈收益，然后將其簡單算術平均數作為a；2、調查預測估價對象未來3－5年的凈收益，然后將其簡單算術平均數作為a；第八章收益法3、調查預測估價對象未來3－5年的凈收益，然后采用下列等式求出a：四、凈收益流量的類型1、每年基本上固定不變；五、凈收益流量的54例題8-12某宗房地產收益年限40年，判定其未來凈收益每年不變，通過預測得知其未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，還原利率為10％。試求該宗房地產的收益價格。第八章收益法例題8-12某宗房地產收益年限40年，55§8-5報酬率的求取一、報酬率的重要性凈收益（萬元）報酬率（％）評估價值（萬元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.67第八章收益法§8-5報酬率的求取一、報酬率的重要性凈收益（萬56二、報酬率的實質報酬率實質上是一種投資的收益率，與風險正相關不同用途、不同性質、不同地區(qū)、不同時間的房地產的投資風險不同，投資報酬率也不同第八章收益法二、報酬率的實質報酬率實質上是一種投資的收益率，與風險正相關57三、報酬率求取的基本方法可比實例凈收益a（萬元/年）價格（萬元）V還原利率（%）11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.8第八章收益法1、市場提取法三、報酬率求取的基本方法可比實例凈收益a價格（萬元）還原利率58試算＋線性內插第八章收益法市場提取法試算＋線性內插第八章收益法市場提取法59三、還原利率求取的基本方法報酬率=安全利率+風險調整值3、投資收益率排序插入法通過于估價對象同等風險的投資報酬率來求取第八章收益法2、安全利率加風險調整值法（累加法）報酬率的確定同整個房地產估價活動一樣，也是科學與藝術的有機結合。三、還原利率求取的基本方法報酬率=安全利率+風險調整值3、60§8-7投資組合技術和剩余技術一、投資組合技術（一）土地與建筑物組合

ro=M*rM+(1-M)r

M為貸款價值的比率房地產價格X資本化率=抵押貸款額X抵押貸款利率+自有資金額X自有資金收益率抵押貸款乘數（以年為單位）第八章收益法ro(VB+VL)=rB*VB+rL*VLro=B*rB+L*rLB+L=1B為建筑物價值占房地價值的比率L為土地價值占房地價值的比率（二）抵押貸款與自有資金組合§8-7投資組合技術和剩余技術一、投資組合技術（一）土61§8-7投資組合技術和剩余技術二、剩余技術（投資組合的逆運算）土地剩余技術建筑物剩余技術

——利用房地產合并產生的收益及建筑物收益求取土地價值第五章收益法第八章收益法

——利用房地產合并產生的收益及土地收益求取建筑物價值§8-7投資組合技術和剩余技術二、剩余技術（投資組合的逆62利用公式討論這一技術的應用1、土地剩余技術2、建筑物剩余技術第八章收益法利用公式討論這一技術的應63例8－13某房地產的年凈收益為500萬元，建筑物價值2000萬元，建筑物還原利率8%，土地還原利率6%，收益年限為50年。試求該宗房地產價值。V=VL+VB

第八章收益法例8－13某房地產的年凈收益為500萬元，建筑物價值64例8-14.某類房地產,在其購買中通常抵押貸款占七成,抵押貸款的年利率為8%,自有資金要求的年收益率為15%,則該類房地產的資本化率?例8-15.某宗房地產的年凈收益為2萬元,購買者的自有資金為5萬元,購買者要求的年收益率為12%,抵押貸款的年利率為8%.求該房地產的價值.例8-14.某類房地產,在其購買中通常抵押貸款占七成,抵押貸658-14.R=M*rM=(1-M)rE=70%X8%+(1-70%)X15%=10.1%8-15.購買者要求的收益額=5X12%=0.6萬元支付抵押貸款利息的能力=2-0.6=1.4萬元抵押貸款額=1.4/8%=17.5萬元該房地產價格=5+17.5=22.5萬元8-14.66例

購買某類房地產通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為6％，貸款期限為20年，按月等額償還貸款本息。通過可比實例房地產計算出的自有資金資本化率為12％。請計算該宗房地產的綜合資本化率。例購買某類房地產通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為6％，67解【解】該宗房地產的綜合資本化率計算如下：

RM=YM+=[6%/12+=8.60％

Ro=M×RM+(1-M)RE=70％×8.60％+(1-70%)×12％=9.62％解【解】該宗房地產的綜合資本化率計算如下：68三、收益乘數法（一）概念將估價對象一年的某種收益，乘以相應的收益乘數轉換成價值（二）方法毛租金乘數法、潛在毛收入乘數法、有效毛收入乘數和凈收益乘數毛租金乘數法：房地產價格=毛租金×毛租金乘數毛租金乘數=房地產價格÷毛租金第八章收益法三、收益乘數法（一）概念將估價對象一年的某種收益，乘以相應69例題某房地產于2003年10月22日出租，租期為10年，月租金為24元/㎡，現市場上類似房地產的月租金為30元/㎡，假設還原利率為8％，試求2005年10月22日的承租人權益價值。A=（30-24）×12＝72元/㎡r=8％n=10-2=8年

有租約限制下的價值＝無租約限制下的價值－承租人權益價值第八章收益法例題某房地產于2003年10月22日出租，租期為1070作業(yè)作業(yè)1998年初在原劃撥地上建成的一座飯店，占地面積1000m2，建筑容積率為4，現已經營四年。由于政府要求,今以2002年初為起點，并以該時點的地價為基礎向政府補交50年土地使用權的補地價，該飯店建筑物耐用年限為60年，殘值率為0，現時建造同類建筑物的重置價為1000元/m2。飯店目前正進入穩(wěn)定經營期。年經營總收入約為80萬元，經營成本約30萬元，預計今后每年年收入將按1.5%的比率增長，年經營成本將按1%比率遞增。該類飯店資本化率為10%，試根據上述資料計算該房地產2002年初的地價。

1998年初在原劃撥地上建成的一座飯店，占地面積1000m72五年前，甲方提供40年使用權土地與出資乙方共同開發(fā)了總建筑面積為28000m2的14層寫字樓。按合同約定寫字樓18000m2無償由乙方經營使用20年，20年后產權歸屬中甲方；另寫字樓10000元/m2歸甲方作為辦公用房。經過了五年后，現在甲乙雙方重新簽訂協(xié)議，乙方將出資購買該寫字樓的全部產權，甲方也愿意將歸屬自己的產權價值賣給乙方，問雙方應達到成的價格是多少？（另調查得知目前寫字樓正常經營月租為60元/m2，空置率為10%，租賃面積占總建筑面積是80%。經營費用為租金收入的35%，該類寫字樓資本化率為10%，同時預計未來將可按現行情況持續(xù)經營。）五年前，甲方提供40年使用權土地與出資乙方共同開發(fā)了總建筑面73某公司3年前與一寫字樓所有權人簽訂了租賃合同，租用其中500m2的面積。約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?5元／m2?，F市場上類似寫字樓的月租金為100元／m2。假設折現率為10％，請計算目前承租人權益的價值。承租人權益價值=無租約限制下的價值-有租約限制下的價值某公司3年前與一寫字樓所有權人簽訂了租賃合同，租用其中5074解【解】選用下列公式計算目前承租人權益的價值：

V=根據題意已知：A=(100-75)×500×12=150000(元)，r=10％，n=10-3=7（年）將上述數字代入公式中計算如下：V==73.03（萬元）解【解】選用下列公式計算目前承租人權益的價值：75某商店的建筑面積為1000m2，土地使用年限為40年，從2000年10月1日起計。2002年10月1日某公司與該商店所有權人簽訂了租賃合同，租期為20年，月租金為150元/m2，租金支付方式為每2年一次性支付，支付時間為第2年年末。市場上類似商店目前正常的月租金為200元/m2，支付方式為每年年末一次性支付，預計類似商店正常月租金每年遞增5％，一般租賃經營的運營費用率為租金收入的30％。試求該公司2006年10月1曰的承租人權益價值（房地產報酬率取8％）。某商店的建筑面積為1000m2，土地使用年限為40年，從2076某建成的賓館有400間客房及會議室、餐廳等，土地面積15000m2．建筑容積率為3.0。土地于1年前以出讓方式取得，使用期限40年，約定不可續(xù)期，當時的樓面地價為2400元/m2，現實重新取得該類土地的樓面地價為1750元/m2，土地交易契稅為4%。該賓館正常建設期為2年；建筑安裝工程費為3500元/m2，專業(yè)費及管理費為建筑安裝工程費的10%；建筑安裝工程費等費用第一年投人64%，第2年投入36%，在各年內均勻投入。該賓館建成前半年內需均勻投入廣告宣傳費480萬元，建成時配置市場價值為570萬元的家具等用品即可投入使用。賓館開發(fā)的投資利潤率為40%。預計該賓館投入使用后客房的平均價格為200元／（天，間），第1年至第4年的入住率分別為50%、60%、70%和80%，此后入住率穩(wěn)定在80%；其他收入第1年為500萬元，以后每年遞增5%，從第4年起達到穩(wěn)定。該賓館運營費用第1年為當年收入的35%，此后各年的運營費用在第1年的基礎上增加，增加額為當年收入超過第1年收入部分的25%。請根據上述資料分別運用收益法和成本法測算該賓館在建成可投入使用時的市場價值。（報酬率為1O%，年利率為8%）某建成的賓館有400間客房及會議室、餐廳等，土地面積150077(1)用收益法計算收益價格第一年有效毛收入=200×400×365×50%+500=a1第二年有效毛收入=200×400×365×60%+500×(1+5%)第三年有效毛收入=200×400×365×70%十500×(1+5%)2第四年有效毛收入=200×400×365×80%+500×(1+5%)3第一年運營費用=a1×35%=b1第二年運營費用=b1+(a2-a1)×25%第三年運營費用=b2+(a3-a2)×25%第四年運營費用=b3+(a4-a3)×25%第一年凈收益=A1=a1-b1第二年凈收益=A2=a2-b2第三年凈收益=A3=a3-b3第四年凈收益=A4=a4-b4收益期限為40-2=38（年）利用凈收益在前若干年有變化的公式：(1)用收益法計算收益價格78

(2)用成本法計算市場價格V

建筑面積=15000×3.0=s

1)土地取得成本=s×1750=b1

2)開發(fā)成本及管理費=3500×s×(1+10%)=b2

3)銷售費用=480萬元=b3

4)投資利息=b1×[(1+8%)2-1]+b2×64%[(1+8%)1.5-1]+b2×40%[(l+8%)0.5-1]+b3×[(1+8%)0.25-1]=1201.62

5)開發(fā)利潤=40%×(b1+b2+b3)則V=1）+2）+3）+4）+5）(2)用成本法計算市場價格V79某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗土地使用權，建設休閑度假村。該項目總用地面積為1OOOOm2，土地使用期限為40年，建筑總面積為20000m2，并于2007年9月1日完成，該公司申請竣工驗收。根據環(huán)保政策要求，環(huán)保管理部門在竣工驗收時要求該公司必須對項目的排污系統(tǒng)進行改造。請根據下列資料采用成本法評估該項目于2007年9月1日的正常市場價格。

(1)假設在估價時點重新取得該項目建設用地，土地取得費用為1000元／m2。新建一個與上述項目功能相同且符合環(huán)保要求的項目開發(fā)成本為2500元／m2，銷售費用為200萬元，管理費用為開發(fā)成本的3%，開發(fā)建設期為2.5年，開發(fā)成本、管理費用、銷售費用在第一年投入30%，第二年投入50%，最后半年投入20%，各年內均勻投入，貸款年利率為7%，銷售稅金及附加為售價的5%，投資利潤率為12%。

(2)經分析，新建符合環(huán)保要求的排污系統(tǒng)設備購置費和安裝工程費分別為400萬元和60萬元，而已建成項目中排污系統(tǒng)設備購置費和安裝工程費分別為200萬元和40萬元。對原項目排污系統(tǒng)進行改造，發(fā)生拆除費用30萬元，拆除后的排污系統(tǒng)設備可回收90萬元。

(3)原項目預計十2008年1月1日正常營業(yè)，當年可獲得凈收益500萬元。由于排污系統(tǒng)改造，項目營業(yè)開始時間將推遲到2009年1月1日，為獲得與2008年1月1日開始營業(yè)時可獲得的相同的年凈收益，該公司當年需額外支付運營費用100萬元，之后將保持預計的盈利水平。

(4)該類度假村項目的報酬率為10%。某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗土地使用80(1)設項目重新購置價格為V1)土地取得成本=1000×l0000=b1

2)開發(fā)成本=2500×20000=b2

3)管理費用=b2×3%

4）銷售費用=200=b4

5)投資利息=b1×[(1+7%)2.5-1]+(b1+b3+b3)×{30%×[(1+7%)2-1]+50%×[(1+7%)一1]+20%×[(1+7%)0.25-1]}=624.19

6)開發(fā)利潤=(b1+b2+b3+b4)×12%

7)銷售稅費=5%V則V=(1)設項目重新購置價格為V81(2)求折舊1)因排污功能不完善造成的折歸（可修復功能落后引起折舊）=(200+40)-（90-30）+(400+60)=d12)因推遲營業(yè)造成的折舊（不可修復功能落后引起折舊）=b23)折舊合計=b1+b2(3)設該項日在2007年9月1日的正常市場價格為PP=V-折舊(2)求折舊82第八章

收益法第八章收益法第八章

收益法第八章收益法83一、概念1、根據估價對象預期的未來收益來求取估價對象價值的方法；

是預測估價對象的未來正常凈收益，然后將其轉換為價值（資本化過程），來估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法2、直接資本化法是預測估價對象未來某一年的某種收益，然后將其除以適當的資本化率或者乘以適當的收益乘數來求取估價對象價值的方法。（收益乘數法）3、報酬資本化法是一種現金流折現法，即房地產的價值等于其未來各期凈收益的現值之和?！?-1收益法概述第八章收益法一、概念1、根據估價對象預期的未來收益來求取估價對象價值84二、理論依據現代收益法是建立在資金時間價值觀念上的三、適用范圍和條件1、適用范圍有收益或有潛在收益的房地產2、條件房地產未來的收益和風險能教準確地量化預期原理§8-1收益法概述第八章收益法二、理論依據現代收益法是建立在資金時間價值觀念上的三、適用85四、操作步驟1、搜集有關房地產收入和費用的資料2、估算潛在毛收入

假定房地產在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入

3、估算有效毛收入

潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入

4、估算運營費用

維持房地產正常生產、經營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經營的收益

5、估算凈收益凈收益＝有效毛收入－運營費用6、選用適當的資本化率7、選用適宜的收益法計算公式求出收益價格§8-1收益法概述第八章收益法四、操作步驟1、搜集有關房地產收入和費用的資料2、估算潛86§8-2報酬資本化法的計算公式一、一般公式01234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a4……at……an第八章收益法§8-2報酬資本化法的計算公式一、一般公式0871、a.r.n的時間單位一致通常以年為單位2、假定各期凈收益發(fā)生在年末V——價格ai——凈收益n——收益期限r——報酬率01234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a4……at……an一、一般公式第八章收益法1、a.r.n的時間單位一致V——價格0188二、凈收益每年不變a1=a2=a3=……=an=a

n=∞

r=0有限年——有限年公式——無限年公式01234……t－1tt+1……n-1n

aaaa……a……a第八章收益法二、凈收益每年不變a1=a2=a3=……=an=an=∞89公式用途：①直接用于計算價格；

②不同年限價格的換算；

③比較不同年限價格的高低；

④用于比較法中土地使用權年限修正。第八章收益法公式用途：①直接用于計算價格；

②不同901、直接用于計算價格例8-1：某房地產于1999年4月1日以出讓方式取得50年的土地使用權后經建設并投入使用，利用該宗房地產預期每年可獲得的凈收益為10萬元，該類房地產的報酬率為7.5%。試評估該宗房地產于2005年4月1日的收益價格。第八章收益法1、直接用于計算價格例8-1：某房地產于1999年912、不同年限價格的換算假設：則有：如果：

an=aN=a則有：如果：

R=r則有：第八章收益法2、不同年限價格的換算假設：則有：如果：an=aN=a92例8-2已知某宗收益性房地產40年收益權利價格為5000元/㎡，報酬率為8%，試求其30年收益權利的價格。第八章收益法例8-2已知某宗收益性房地產40年收益權利價格為5000元93例8-3已知某宗收益性房地產30年土地使用權的價格為5000元/㎡，對應的報酬率為8%，試求假設其土地使用權為50年、報酬率為10%下的價格。第八章收益法例8-3已知某宗收益性房地產30年土地使用權的價格為943、比較不同年限價格的高低例8-4：有A、B兩宗房地產，A房地產的收益年限為50年，單價10000元/㎡，B房地產的收益年限為30年，單價9000元/㎡。假設報酬率均為7%，試比較該兩宗房地產價格的高低。計算A房地產30年的收益價格:第八章收益法3、比較不同年限價格的高低例8-4：有A、B兩宗房95A房地產無限年價格:B房地產無限年價格:★

A<B第八章收益法3、比較不同年限價格的高低A房地產無限年價格:B房地產無限年價格:★A<B第八章964、用于市場比較法中土地使用權年限修正VA=VA’×K情×K日×K區(qū)×K個×K容×K年×……第八章收益法4、用于市場比較法中土地使用權年限修正VA=VA’×K情×97例8－5：某宗工業(yè)用地使用權剩余年限為48年，所處地段的基準地價為1500元/平方米，制定基準地價時設定的土地使用權年限為50年。假設該宗土地與基準地價設定的狀況除年限不同外，其他均相似，現行土地還原利率為6％，求該宗工業(yè)用地的價格。宗地價格=基準地價×K日×K區(qū)×K個×K容×K年×……

第八章收益法例8－5：某宗工業(yè)用地使用權剩余年限為48年，所處地98a發(fā)生在期初01234……t－1tt+1……n-1naaaaa……a……a第八章收益法a發(fā)生在期初01239901234……t－1tt+1……n-1naaaa……aa……a第八章收益法a發(fā)生在期中0123410001234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a……a……a第八章收益法a前幾期不等01234101三、純收益按一定比率遞增（減）——有限年公式n=∞——無限年公式r=g有限年0123……n

aa(1+g)a(1+g)2……a(1+g)n-1

第八章收益法ai=a(1+g)i-1三、純收益按一定比率遞增（減）——有限年公式n=∞——無限102例8－6某宗房地產是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用年限70年，于估價時點已使用了5年；預計該房地產未來第一年的凈收益為8萬元，此后每年凈收益會在上一年的基礎上增長2%；該類房地產的報酬率為9%。試求該宗房地產的價格。第八章收益法例8－6某宗房地產是在政府有償出讓的土地上建造的，土10301234……192021……n

a1a2a3a……aaa(1+g)……第八章收益法01234104四、純收益按一定數額遞增（減）——有限年——無限年0123……n

aa+ba+2b……a+(n-1)b第八章收益法ai=a+(i-1)b四、純收益按一定數額遞增（減）——有限年——無限年0105例8-6某宗房地產預計未來第一年的凈收益為8萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加1萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產的還原利率為9%。試求該宗房地產的價格。第八章收益法例8-6某宗房地產預計未來第一年的凈收益為8萬元，此106遞減沒有無限年第八章收益法遞減沒有無限年第八章收益法107五、預知若干年以前的凈收益和若干年后的房地產價格

Vta1a2a3

……at

0123……t

第八章收益法五、預知若干年以前的凈收益和若干年后的房地產價格108若t年前的純收益每年相等若t年前的純收益每年按一定比率g遞增若t年前的純收益每年按一定數額b遞增第八章收益法若t年前的純收益每年相等若t年前的純收益每年按一定比率g遞增109例8-7某宗房地產現行的價格為3000元/㎡，年凈收益為200元/㎡，還原利率為8.5%?，F獲知該地區(qū)將興建一座大型的現代化火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將達到該城市現有火車站地區(qū)的繁榮程度。在該城市現有火車站地區(qū)，同類房地產的價格為5000元/㎡。據此預計新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產的價格將達到5000元/㎡。試求獲知興建火車站后該宗房地產的價格。第八章收益法例8-7某宗房地產現行的價格為3000元/㎡，年凈110例8-8預計某宗房地產未來兩年的凈收益分別為55萬元和60.5萬元，兩年后的價格比現在上漲10%。該類房地產的還原利率為10%。求該宗房地產現在的價格。第八章收益法例8-8預計某宗房地產未來兩年的凈收益分別為55萬111七、有效毛收入與運營費用的變化不同設：Ai——每一期的經營收入；

Ci——每一期的經營費用，則：ai=Ai－Ci

第八章收益法七、有效毛收入與運營費用的變化不同設：Ai——每一期的經營112Ai每一期以一定的比率gA遞增，Ci每一期以一定的比率gC遞增，且收益年限為n

Ai每一期不變，Ci每一期以一定的比率gC遞減，且收益年限為nAi每一期以一定的數額b遞增，Ci每期固定不變，且收益年限為無限年Ai每一期以一定的比率gA遞增，Ci每一期以一定的比率gC遞減，且收益年限為無限第五章收益法Ai每一期以一定的比率gA遞增，Ci每一期以一定的比率gC113例8-9某房地產預計未來第一年的租金收入為100萬元，以后每年會在上一年的基礎上遞增2%；未來第一年的費用為30萬元，以后每年會在上一年的基礎上遞增1.5%；收益年限為45年，報酬率為9%，試評估該房地產的價格。第八章收益法例8-9某房地產預計未來第一年的租金收入為100萬元114八、其他a1a2a3……

ata……a

0123……tt＋1……n第八章收益法八、其他a1a2a3…115例題例8-10：某寫字樓于2001年5月30日取得50年的土地使用權，于2004年11月30日建設完成，即將投入使用，現在因抵押貸款需要評估該寫字樓于2004年12月1日的市場價格。市場分析顯示，其未來前4年的凈收益分別為200萬元、220萬元、250萬元、280萬元；第5年開始經營走向穩(wěn)定，每年的凈收益將保持在300萬元左右，該類房地產的還原利率為8%。試評估該寫字樓的價格。01234546.5（50-3.5）200220250280300.…..300第八章收益法例題例8-10：某寫字樓于2001年5月30日取116習題某人擬以500萬元的價格購入一預售樓盤的部分寫字樓面積用于出租經營。已知前三年價款付款比例分別為15%、25%和60%，第四年即可開始出租，當年的毛租金收入為100萬元，經營成本為20萬元，并預計在此后的16年內毛租金收入和經營成本的平均上漲率為12%，貼現率為16%。如果本寫字樓投資項目的整個經營期內的其他收入和支出情況如下表所示，試計算該投資項目的凈現金流量，畫出凈現金流量圖計算出項目凈現金流量的現值之和（設投資和經營期間的收支均發(fā)生在年初）習題某人擬以500萬元的價格購入一預售樓盤的部分寫字樓面積用117單位：萬元年份456-181920轉售收入1600轉售成本150裝修費用60200單位：萬元年份456-181920轉售收入1600轉售成本1118（1）求出凈現金流量年末01234t1819現金流出751253008020X（1+12%）120X（1+12%）t-320X（1+12%）15150+200+20X（1+12%）16現金流入100100X（1+12%）1100X（1+12%）t-3100X（1+12%）151600+100X（1+12%）16凈現金流量-75-125-3002080X（1+12%）180X（1+12%）t-380X（1+12%）151250+80X（1+12%）16（1）求出凈現金流量年末01234t1819現金流出7512119(2)畫出凈現金流量圖

125080（1+12%）t-3

0122034t1975125300(2)畫出凈現金流量圖120(3)計算項目凈現金流量的現值之和PP=-75-125/（1+16%）-300/（1+16%）2

+{20+80（1+12%）[1-（1+12%）16/（1+16%）16]}/（1+16%）3+1250/（1+16%）19=298.16（萬元）(3)計算項目凈現金流量的現值之和P121§8-3收益年限的確定（一）土地估價根據土地使用權年限來確定（二）建筑物估價根據建筑物經濟壽命來確定（三）房地估價建設用地使用權剩余年限與建筑物的經濟壽命結束的時間不一致第八章收益法§8-3收益年限的確定（一）土地估價根據土地使用權年限122房地估價收益年限的確定1、建筑物經濟壽命≥土地使用年限2、建筑物經濟壽命≤土地使用年限1）根據建筑物經濟壽命確定收益年限，再加土地剩余使用年限價值的折現值2）選用無限年的收益法計算公式，凈收益中扣除建筑物折舊費和土地攤提費V=(a-Db-DL)/r或多或少V=a/(r+db+bl)房地估價收益年限的確定1、建筑物經濟壽命≥土地使用年限1231、建筑物的經濟壽命晚于或與土地使用權年限一起結束根據土地使用權年限確定未來可獲收益的年限n＝40－（3＋5）＝32年第八章收益法0n土地40年建3年建筑物50年已用5年1、建筑物的經濟壽命晚于或與土地使用權年限一起結束根據土地1242、建筑物的經濟壽命早于土地使用權年限而結束以t＝50－5＝45計算價格V0

求取t年剩余土地價值VL

第八章收益法土地70年建2年用5年建筑物50年

VOVL

0t2、建筑物的經濟壽命早于土地使用權年限而結束以t＝50－5125§8-4凈收益的求取房地產價格的高低取決于3個因素：

1、可獲凈收益的大小，即ai的大小；2、獲得該凈收益的可靠性，即r的大??；3、可獲得凈收益期限的長短，即n的大小。第八章收益法§8-4凈收益的求取房地產價格的高低取決于3個因素：126一、凈收益測算的基本原理（一）凈收益計算公式(基于租賃收入測算)凈收益=潛在毛收入-空置等造成的損失-運營費用+其它收入=有效毛收入-運營費用

潛在毛收入——假定房地產在充分利用、無空置狀況下可獲得的歸因于房地產的總收入

有效毛收入——由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入

運營費用——維持房地產正常使用必須支出的費用，及歸屬于其他資本或經營的收益

第八章收益法一、凈收益測算的基本原理（一）凈收益計算公式(基于租賃收入測127運營費用與會計上的成本費用不同

1、不包括房地產抵押貸款還本付息額

2、不包含會計上的建筑物折舊費、土地取得費的攤消

3、不包含房地產改擴建費用

4、不包含所得稅

5、不包含歸屬于其他資本或經營的收益

第八章收益法運營費用與會計上的成本費用不同1、不包括房地產抵押貸款還本128運營費用＝有效毛收入×運營費用率凈收益＝有效毛收入×（1－運營費用率）第八章收益法運營費用＝有效毛收入×運營費用率凈收益＝有效毛收入×（1129二、不同類型房地產的凈收益求取

1、出租型房地產凈收益的求取

凈收益=租賃收入－維修費－管理費－保險費－房地產稅－租賃代理費－……

2、直接經營型房地產凈收益的求取

（1）商業(yè)

凈收益＝商品銷售收入－商品銷售成本－……－商業(yè)利潤

（2）工業(yè)

凈收益＝銷售收入－生產成本－……

－生產利潤

（3）農地

3、自用或尚未使用房地產凈收益的求取

第八章收益法根據類似房地產數據4、混合收益房地產凈收益的求?。悍謩e求取

二、不同類型房地產的凈收益求取1、出租型房地產凈收益的求取130例題某房地產于2003年10月22日出租，租期為10年，月租金為24元/㎡，現市場上類似房地產的月租金為30元/㎡，假設還原利率為8％，試求2005年10月22日的承租人權益價值。A=（30-24）×12＝72元/㎡r=8％n=10-2=8年

有租約限制下的價值＝無租約限制下的價值－承租人權益價值第八章收益法例題某房地產于2003年10月22日出租，租期為10131又如有長期抵押貸款房地產的抵押價值評估權益價值＝無貸款限制下的市場價值－貸款余額思路1A＝凈收益－抵押貸款還本付息額第八章收益法思路2又如有長期抵押貸款房地產的抵押價值評估權益價值＝無貸款限制下132（一）有形收益和無形收益

（二）實際收益和客觀收益

實際收益——在現狀下實際取得的收益

客觀收益——一般正常收益

強調使用客觀收益作為估價的依據

有租約的房地產在租約期內應以租約內容作為估價依據

第八章收益法三、求取凈收益應注意的問題

包含有形和無形收益，但無形收益通常通過租金、報酬率已反映出來了

（一）有形收益和無形收益（二）實際收益和客觀收益實際收益133例8-11某商店的土地使用權年限為40年，從1999年12月1日起計。該商店共兩層，每層可出租面積各為200平方米。一層于2000年12月1日租出