凈收益計(jì)算公式課件

第八章

收益法第八章收益法第八章

收益法第八章收益法1一、概念1、根據(jù)估價(jià)對(duì)象預(yù)期的未來收益來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法；

是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來正常凈收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值（資本化過程），來估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法2、直接資本化法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來某一年的某種收益，然后將其除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。（收益乘數(shù)法）3、報(bào)酬資本化法是一種現(xiàn)金流折現(xiàn)法，即房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和。§8-1收益法概述第八章收益法一、概念1、根據(jù)估價(jià)對(duì)象預(yù)期的未來收益來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值2二、理論依據(jù)現(xiàn)代收益法是建立在資金時(shí)間價(jià)值觀念上的三、適用范圍和條件1、適用范圍有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)2、條件房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)能教準(zhǔn)確地量化預(yù)期原理§8-1收益法概述第八章收益法二、理論依據(jù)現(xiàn)代收益法是建立在資金時(shí)間價(jià)值觀念上的三、適用3四、操作步驟1、搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料2、估算潛在毛收入

假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入

3、估算有效毛收入

潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入

4、估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益

5、估算凈收益凈收益＝有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用6、選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率7、選用適宜的收益法計(jì)算公式求出收益價(jià)格§8-1收益法概述第八章收益法四、操作步驟1、搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料2、估算潛4§8-2報(bào)酬資本化法的計(jì)算公式一、一般公式01234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a4……at……an第八章收益法§8-2報(bào)酬資本化法的計(jì)算公式一、一般公式051、a.r.n的時(shí)間單位一致通常以年為單位2、假定各期凈收益發(fā)生在年末V——價(jià)格ai——凈收益n——收益期限r(nóng)——報(bào)酬率01234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a4……at……an一、一般公式第八章收益法1、a.r.n的時(shí)間單位一致V——價(jià)格016二、凈收益每年不變a1=a2=a3=……=an=a

n=∞

r=0有限年——有限年公式——無限年公式01234……t－1tt+1……n-1n

aaaa……a……a第八章收益法二、凈收益每年不變a1=a2=a3=……=an=an=∞7公式用途：①直接用于計(jì)算價(jià)格；

②不同年限價(jià)格的換算；

③比較不同年限價(jià)格的高低；

④用于比較法中土地使用權(quán)年限修正。第八章收益法公式用途：①直接用于計(jì)算價(jià)格；

②不同81、直接用于計(jì)算價(jià)格例8-1：某房地產(chǎn)于1999年4月1日以出讓方式取得50年的土地使用權(quán)后經(jīng)建設(shè)并投入使用，利用該宗房地產(chǎn)預(yù)期每年可獲得的凈收益為10萬元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7.5%。試評(píng)估該宗房地產(chǎn)于2005年4月1日的收益價(jià)格。第八章收益法1、直接用于計(jì)算價(jià)格例8-1：某房地產(chǎn)于1999年92、不同年限價(jià)格的換算假設(shè)：則有：如果：

an=aN=a則有：如果：

R=r則有：第八章收益法2、不同年限價(jià)格的換算假設(shè)：則有：如果：an=aN=a10例8-2已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利價(jià)格為5000元/㎡，報(bào)酬率為8%，試求其30年收益權(quán)利的價(jià)格。第八章收益法例8-2已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利價(jià)格為5000元11例8-3已知某宗收益性房地產(chǎn)30年土地使用權(quán)的價(jià)格為5000元/㎡，對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率為8%，試求假設(shè)其土地使用權(quán)為50年、報(bào)酬率為10%下的價(jià)格。第八章收益法例8-3已知某宗收益性房地產(chǎn)30年土地使用權(quán)的價(jià)格為123、比較不同年限價(jià)格的高低例8-4：有A、B兩宗房地產(chǎn)，A房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)10000元/㎡，B房地產(chǎn)的收益年限為30年，單價(jià)9000元/㎡。假設(shè)報(bào)酬率均為7%，試比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低。計(jì)算A房地產(chǎn)30年的收益價(jià)格:第八章收益法3、比較不同年限價(jià)格的高低例8-4：有A、B兩宗房13A房地產(chǎn)無限年價(jià)格:B房地產(chǎn)無限年價(jià)格:★

A<B第八章收益法3、比較不同年限價(jià)格的高低A房地產(chǎn)無限年價(jià)格:B房地產(chǎn)無限年價(jià)格:★A<B第八章144、用于市場(chǎng)比較法中土地使用權(quán)年限修正VA=VA’×K情×K日×K區(qū)×K個(gè)×K容×K年×……第八章收益法4、用于市場(chǎng)比較法中土地使用權(quán)年限修正VA=VA’×K情×15例8－5：某宗工業(yè)用地使用權(quán)剩余年限為48年，所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)為1500元/平方米，制定基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的土地使用權(quán)年限為50年。假設(shè)該宗土地與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的狀況除年限不同外，其他均相似，現(xiàn)行土地還原利率為6％，求該宗工業(yè)用地的價(jià)格。宗地價(jià)格=基準(zhǔn)地價(jià)×K日×K區(qū)×K個(gè)×K容×K年×……

第八章收益法例8－5：某宗工業(yè)用地使用權(quán)剩余年限為48年，所處地16a發(fā)生在期初01234……t－1tt+1……n-1naaaaa……a……a第八章收益法a發(fā)生在期初01231701234……t－1tt+1……n-1naaaa……aa……a第八章收益法a發(fā)生在期中012341801234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a……a……a第八章收益法a前幾期不等0123419三、純收益按一定比率遞增（減）——有限年公式n=∞——無限年公式r=g有限年0123……n

aa(1+g)a(1+g)2……a(1+g)n-1

第八章收益法ai=a(1+g)i-1三、純收益按一定比率遞增（減）——有限年公式n=∞——無限20例8－6某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用年限70年，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)已使用了5年；預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為8萬元，此后每年凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2%；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%。試求該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。第八章收益法例8－6某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土2101234……192021……n

a1a2a3a……aaa(1+g)……第八章收益法0123422四、純收益按一定數(shù)額遞增（減）——有限年——無限年0123……n

aa+ba+2b……a+(n-1)b第八章收益法ai=a+(i-1)b四、純收益按一定數(shù)額遞增（減）——有限年——無限年023例8-6某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為8萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的還原利率為9%。試求該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。第八章收益法例8-6某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為8萬元，此24遞減沒有無限年第八章收益法遞減沒有無限年第八章收益法25五、預(yù)知若干年以前的凈收益和若干年后的房地產(chǎn)價(jià)格

Vta1a2a3

……at

0123……t

第八章收益法五、預(yù)知若干年以前的凈收益和若干年后的房地產(chǎn)價(jià)格26若t年前的純收益每年相等若t年前的純收益每年按一定比率g遞增若t年前的純收益每年按一定數(shù)額b遞增第八章收益法若t年前的純收益每年相等若t年前的純收益每年按一定比率g遞增27例8-7某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價(jià)格為3000元/㎡，年凈收益為200元/㎡，還原利率為8.5%?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時(shí)該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁榮程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價(jià)格為5000元/㎡。據(jù)此預(yù)計(jì)新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產(chǎn)的價(jià)格將達(dá)到5000元/㎡。試求獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。第八章收益法例8-7某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價(jià)格為3000元/㎡，年凈28例8-8預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為55萬元和60.5萬元，兩年后的價(jià)格比現(xiàn)在上漲10%。該類房地產(chǎn)的還原利率為10%。求該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格。第八章收益法例8-8預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為55萬29七、有效毛收入與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的變化不同設(shè)：Ai——每一期的經(jīng)營(yíng)收入；

Ci——每一期的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，則：ai=Ai－Ci

第八章收益法七、有效毛收入與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的變化不同設(shè)：Ai——每一期的經(jīng)營(yíng)30Ai每一期以一定的比率gA遞增，Ci每一期以一定的比率gC遞增，且收益年限為n

Ai每一期不變，Ci每一期以一定的比率gC遞減，且收益年限為nAi每一期以一定的數(shù)額b遞增，Ci每期固定不變，且收益年限為無限年Ai每一期以一定的比率gA遞增，Ci每一期以一定的比率gC遞減，且收益年限為無限第五章收益法Ai每一期以一定的比率gA遞增，Ci每一期以一定的比率gC31例8-9某房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的租金收入為100萬元，以后每年會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上遞增2%；未來第一年的費(fèi)用為30萬元，以后每年會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上遞增1.5%；收益年限為45年，報(bào)酬率為9%，試評(píng)估該房地產(chǎn)的價(jià)格。第八章收益法例8-9某房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的租金收入為100萬元32八、其他a1a2a3……

ata……a

0123……tt＋1……n第八章收益法八、其他a1a2a3…33例題例8-10：某寫字樓于2001年5月30日取得50年的土地使用權(quán)，于2004年11月30日建設(shè)完成，即將投入使用，現(xiàn)在因抵押貸款需要評(píng)估該寫字樓于2004年12月1日的市場(chǎng)價(jià)格。市場(chǎng)分析顯示，其未來前4年的凈收益分別為200萬元、220萬元、250萬元、280萬元；第5年開始經(jīng)營(yíng)走向穩(wěn)定，每年的凈收益將保持在300萬元左右，該類房地產(chǎn)的還原利率為8%。試評(píng)估該寫字樓的價(jià)格。01234546.5（50-3.5）200220250280300.…..300第八章收益法例題例8-10：某寫字樓于2001年5月30日取34習(xí)題某人擬以500萬元的價(jià)格購入一預(yù)售樓盤的部分寫字樓面積用于出租經(jīng)營(yíng)。已知前三年價(jià)款付款比例分別為15%、25%和60%，第四年即可開始出租，當(dāng)年的毛租金收入為100萬元，經(jīng)營(yíng)成本為20萬元，并預(yù)計(jì)在此后的16年內(nèi)毛租金收入和經(jīng)營(yíng)成本的平均上漲率為12%，貼現(xiàn)率為16%。如果本寫字樓投資項(xiàng)目的整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的其他收入和支出情況如下表所示，試計(jì)算該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量，畫出凈現(xiàn)金流量圖計(jì)算出項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和（設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)期間的收支均發(fā)生在年初）習(xí)題某人擬以500萬元的價(jià)格購入一預(yù)售樓盤的部分寫字樓面積用35單位：萬元年份456-181920轉(zhuǎn)售收入1600轉(zhuǎn)售成本150裝修費(fèi)用60200單位：萬元年份456-181920轉(zhuǎn)售收入1600轉(zhuǎn)售成本136（1）求出凈現(xiàn)金流量年末01234t1819現(xiàn)金流出751253008020X（1+12%）120X（1+12%）t-320X（1+12%）15150+200+20X（1+12%）16現(xiàn)金流入100100X（1+12%）1100X（1+12%）t-3100X（1+12%）151600+100X（1+12%）16凈現(xiàn)金流量-75-125-3002080X（1+12%）180X（1+12%）t-380X（1+12%）151250+80X（1+12%）16（1）求出凈現(xiàn)金流量年末01234t1819現(xiàn)金流出751237(2)畫出凈現(xiàn)金流量圖

125080（1+12%）t-3

0122034t1975125300(2)畫出凈現(xiàn)金流量圖38(3)計(jì)算項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和PP=-75-125/（1+16%）-300/（1+16%）2

+{20+80（1+12%）[1-（1+12%）16/（1+16%）16]}/（1+16%）3+1250/（1+16%）19=298.16（萬元）(3)計(jì)算項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和P39§8-3收益年限的確定（一）土地估價(jià)根據(jù)土地使用權(quán)年限來確定（二）建筑物估價(jià)根據(jù)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命來確定（三）房地估價(jià)建設(shè)用地使用權(quán)剩余年限與建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間不一致第八章收益法§8-3收益年限的確定（一）土地估價(jià)根據(jù)土地使用權(quán)年限40房地估價(jià)收益年限的確定1、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命≥土地使用年限2、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命≤土地使用年限1）根據(jù)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限，再加土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值2）選用無限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)V=(a-Db-DL)/r或多或少V=a/(r+db+bl)房地估價(jià)收益年限的確定1、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命≥土地使用年限411、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用權(quán)年限一起結(jié)束根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限n＝40－（3＋5）＝32年第八章收益法0n土地40年建3年建筑物50年已用5年1、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用權(quán)年限一起結(jié)束根據(jù)土地422、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束以t＝50－5＝45計(jì)算價(jià)格V0

求取t年剩余土地價(jià)值VL

第八章收益法土地70年建2年用5年建筑物50年

VOVL

0t2、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束以t＝50－543§8-4凈收益的求取房地產(chǎn)價(jià)格的高低取決于3個(gè)因素：

1、可獲凈收益的大小，即ai的大??；2、獲得該凈收益的可靠性，即r的大??；3、可獲得凈收益期限的長(zhǎng)短，即n的大小。第八章收益法§8-4凈收益的求取房地產(chǎn)價(jià)格的高低取決于3個(gè)因素：44一、凈收益測(cè)算的基本原理（一）凈收益計(jì)算公式(基于租賃收入測(cè)算)凈收益=潛在毛收入-空置等造成的損失-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用+其它收入=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

潛在毛收入——假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的歸因于房地產(chǎn)的總收入

有效毛收入——由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用——維持房地產(chǎn)正常使用必須支出的費(fèi)用，及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益

第八章收益法一、凈收益測(cè)算的基本原理（一）凈收益計(jì)算公式(基于租賃收入測(cè)45運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用不同

1、不包括房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

2、不包含會(huì)計(jì)上的建筑物折舊費(fèi)、土地取得費(fèi)的攤消

3、不包含房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用

4、不包含所得稅

5、不包含歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益

第八章收益法運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用不同1、不包括房地產(chǎn)抵押貸款還本46運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝有效毛收入×運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率凈收益＝有效毛收入×（1－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率）第八章收益法運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝有效毛收入×運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率凈收益＝有效毛收入×（147二、不同類型房地產(chǎn)的凈收益求取

1、出租型房地產(chǎn)凈收益的求取

凈收益=租賃收入－維修費(fèi)－管理費(fèi)－保險(xiǎn)費(fèi)－房地產(chǎn)稅－租賃代理費(fèi)－……

2、直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)凈收益的求取

（1）商業(yè)

凈收益＝商品銷售收入－商品銷售成本－……－商業(yè)利潤(rùn)

（2）工業(yè)

凈收益＝銷售收入－生產(chǎn)成本－……

－生產(chǎn)利潤(rùn)

（3）農(nóng)地

3、自用或尚未使用房地產(chǎn)凈收益的求取

第八章收益法根據(jù)類似房地產(chǎn)數(shù)據(jù)4、混合收益房地產(chǎn)凈收益的求?。悍謩e求取

二、不同類型房地產(chǎn)的凈收益求取1、出租型房地產(chǎn)凈收益的求取48例題某房地產(chǎn)于2003年10月22日出租，租期為10年，月租金為24元/㎡，現(xiàn)市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的月租金為30元/㎡，假設(shè)還原利率為8％，試求2005年10月22日的承租人權(quán)益價(jià)值。A=（30-24）×12＝72元/㎡r=8％n=10-2=8年

有租約限制下的價(jià)值＝無租約限制下的價(jià)值－承租人權(quán)益價(jià)值第八章收益法例題某房地產(chǎn)于2003年10月22日出租，租期為1049又如有長(zhǎng)期抵押貸款房地產(chǎn)的抵押價(jià)值評(píng)估權(quán)益價(jià)值＝無貸款限制下的市場(chǎng)價(jià)值－貸款余額思路1A＝凈收益－抵押貸款還本付息額第八章收益法思路2又如有長(zhǎng)期抵押貸款房地產(chǎn)的抵押價(jià)值評(píng)估權(quán)益價(jià)值＝無貸款限制下50（一）有形收益和無形收益

（二）實(shí)際收益和客觀收益

實(shí)際收益——在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益

客觀收益——一般正常收益

強(qiáng)調(diào)使用客觀收益作為估價(jià)的依據(jù)

有租約的房地產(chǎn)在租約期內(nèi)應(yīng)以租約內(nèi)容作為估價(jià)依據(jù)

第八章收益法三、求取凈收益應(yīng)注意的問題

包含有形和無形收益，但無形收益通常通過租金、報(bào)酬率已反映出來了

（一）有形收益和無形收益（二）實(shí)際收益和客觀收益實(shí)際收益51例8-11某商店的土地使用權(quán)年限為40年，從1999年12月1日起計(jì)。該商店共兩層，每層可出租面積各為200平方米。一層于2000年12月1日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/平方米和120元/平方米，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%。該類房地產(chǎn)的還原利率為9%。試估算該商場(chǎng)2003年12月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。

（1）商店一層價(jià)格計(jì)算

a內(nèi)=200×180×（1-25%）×12=32.40（萬元）a外=200×200×（1-25%）×12=36.00（萬元）

199900010203040506072039

a內(nèi)

……a內(nèi)

a內(nèi)

a外

……

a外

0123......36第八章收益法例8-11某商店的土地使用權(quán)年限為40年，從199952（2）二層價(jià)格計(jì)算

a=200×120×（1-25%）×12=21.60（萬元）

V=V1+V2=375.69+229.21=604.90（萬元）

第八章收益法例8-11（2）二層價(jià)格計(jì)算a=200×120×（1-25%）×1253四、凈收益流量的類型1、每年基本上固定不變；2、每年基本上按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減；3、每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減；4、其他有規(guī)則的變動(dòng)情況。

五、凈收益流量的求取

1、調(diào)查求取估價(jià)對(duì)象過去3－5年的凈收益，然后將其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為a；2、調(diào)查預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來3－5年的凈收益，然后將其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為a；第八章收益法3、調(diào)查預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來3－5年的凈收益，然后采用下列等式求出a：四、凈收益流量的類型1、每年基本上固定不變；五、凈收益流量的54例題8-12某宗房地產(chǎn)收益年限40年，判定其未來凈收益每年不變，通過預(yù)測(cè)得知其未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，還原利率為10％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。第八章收益法例題8-12某宗房地產(chǎn)收益年限40年，55§8-5報(bào)酬率的求取一、報(bào)酬率的重要性凈收益（萬元）報(bào)酬率（％）評(píng)估價(jià)值（萬元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.67第八章收益法§8-5報(bào)酬率的求取一、報(bào)酬率的重要性凈收益（萬56二、報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)報(bào)酬率實(shí)質(zhì)上是一種投資的收益率，與風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)不同用途、不同性質(zhì)、不同地區(qū)、不同時(shí)間的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)不同，投資報(bào)酬率也不同第八章收益法二、報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)報(bào)酬率實(shí)質(zhì)上是一種投資的收益率，與風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)57三、報(bào)酬率求取的基本方法可比實(shí)例凈收益a（萬元/年）價(jià)格（萬元）V還原利率（%）11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.8第八章收益法1、市場(chǎng)提取法三、報(bào)酬率求取的基本方法可比實(shí)例凈收益a價(jià)格（萬元）還原利率58試算＋線性內(nèi)插第八章收益法市場(chǎng)提取法試算＋線性內(nèi)插第八章收益法市場(chǎng)提取法59三、還原利率求取的基本方法報(bào)酬率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值3、投資收益率排序插入法通過于估價(jià)對(duì)象同等風(fēng)險(xiǎn)的投資報(bào)酬率來求取第八章收益法2、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法（累加法）報(bào)酬率的確定同整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)一樣，也是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。三、還原利率求取的基本方法報(bào)酬率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值3、60§8-7投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)一、投資組合技術(shù)（一）土地與建筑物組合

ro=M*rM+(1-M)r

M為貸款價(jià)值的比率房地產(chǎn)價(jià)格X資本化率=抵押貸款額X抵押貸款利率+自有資金額X自有資金收益率抵押貸款乘數(shù)（以年為單位）第八章收益法ro(VB+VL)=rB*VB+rL*VLro=B*rB+L*rLB+L=1B為建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率L為土地價(jià)值占房地價(jià)值的比率（二）抵押貸款與自有資金組合§8-7投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)一、投資組合技術(shù)（一）土61§8-7投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)二、剩余技術(shù)（投資組合的逆運(yùn)算）土地剩余技術(shù)建筑物剩余技術(shù)

——利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及建筑物收益求取土地價(jià)值第五章收益法第八章收益法

——利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及土地收益求取建筑物價(jià)值§8-7投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)二、剩余技術(shù)（投資組合的逆62利用公式討論這一技術(shù)的應(yīng)用1、土地剩余技術(shù)2、建筑物剩余技術(shù)第八章收益法利用公式討論這一技術(shù)的應(yīng)63例8－13某房地產(chǎn)的年凈收益為500萬元，建筑物價(jià)值2000萬元，建筑物還原利率8%，土地還原利率6%，收益年限為50年。試求該宗房地產(chǎn)價(jià)值。V=VL+VB

第八章收益法例8－13某房地產(chǎn)的年凈收益為500萬元，建筑物價(jià)值64例8-14.某類房地產(chǎn),在其購買中通常抵押貸款占七成,抵押貸款的年利率為8%,自有資金要求的年收益率為15%,則該類房地產(chǎn)的資本化率?例8-15.某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元,購買者的自有資金為5萬元,購買者要求的年收益率為12%,抵押貸款的年利率為8%.求該房地產(chǎn)的價(jià)值.例8-14.某類房地產(chǎn),在其購買中通常抵押貸款占七成,抵押貸658-14.R=M*rM=(1-M)rE=70%X8%+(1-70%)X15%=10.1%8-15.購買者要求的收益額=5X12%=0.6萬元支付抵押貸款利息的能力=2-0.6=1.4萬元抵押貸款額=1.4/8%=17.5萬元該房地產(chǎn)價(jià)格=5+17.5=22.5萬元8-14.66例

購買某類房地產(chǎn)通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為6％，貸款期限為20年，按月等額償還貸款本息。通過可比實(shí)例房地產(chǎn)計(jì)算出的自有資金資本化率為12％。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的綜合資本化率。例購買某類房地產(chǎn)通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為6％，67解【解】該宗房地產(chǎn)的綜合資本化率計(jì)算如下：

RM=YM+=[6%/12+=8.60％

Ro=M×RM+(1-M)RE=70％×8.60％+(1-70%)×12％=9.62％解【解】該宗房地產(chǎn)的綜合資本化率計(jì)算如下：68三、收益乘數(shù)法（一）概念將估價(jià)對(duì)象一年的某種收益，乘以相應(yīng)的收益乘數(shù)轉(zhuǎn)換成價(jià)值（二）方法毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)毛租金乘數(shù)法：房地產(chǎn)價(jià)格=毛租金×毛租金乘數(shù)毛租金乘數(shù)=房地產(chǎn)價(jià)格÷毛租金第八章收益法三、收益乘數(shù)法（一）概念將估價(jià)對(duì)象一年的某種收益，乘以相應(yīng)69例題某房地產(chǎn)于2003年10月22日出租，租期為10年，月租金為24元/㎡，現(xiàn)市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的月租金為30元/㎡，假設(shè)還原利率為8％，試求2005年10月22日的承租人權(quán)益價(jià)值。A=（30-24）×12＝72元/㎡r=8％n=10-2=8年

有租約限制下的價(jià)值＝無租約限制下的價(jià)值－承租人權(quán)益價(jià)值第八章收益法例題某房地產(chǎn)于2003年10月22日出租，租期為1070作業(yè)作業(yè)1998年初在原劃撥地上建成的一座飯店，占地面積1000m2，建筑容積率為4，現(xiàn)已經(jīng)營(yíng)四年。由于政府要求,今以2002年初為起點(diǎn)，并以該時(shí)點(diǎn)的地價(jià)為基礎(chǔ)向政府補(bǔ)交50年土地使用權(quán)的補(bǔ)地價(jià)，該飯店建筑物耐用年限為60年，殘值率為0，現(xiàn)時(shí)建造同類建筑物的重置價(jià)為1000元/m2。飯店目前正進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)期。年經(jīng)營(yíng)總收入約為80萬元，經(jīng)營(yíng)成本約30萬元，預(yù)計(jì)今后每年年收入將按1.5%的比率增長(zhǎng)，年經(jīng)營(yíng)成本將按1%比率遞增。該類飯店資本化率為10%，試根據(jù)上述資料計(jì)算該房地產(chǎn)2002年初的地價(jià)。

1998年初在原劃撥地上建成的一座飯店，占地面積1000m72五年前，甲方提供40年使用權(quán)土地與出資乙方共同開發(fā)了總建筑面積為28000m2的14層寫字樓。按合同約定寫字樓18000m2無償由乙方經(jīng)營(yíng)使用20年，20年后產(chǎn)權(quán)歸屬中甲方；另寫字樓10000元/m2歸甲方作為辦公用房。經(jīng)過了五年后，現(xiàn)在甲乙雙方重新簽訂協(xié)議，乙方將出資購買該寫字樓的全部產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將歸屬自己的產(chǎn)權(quán)價(jià)值賣給乙方，問雙方應(yīng)達(dá)到成的價(jià)格是多少？（另調(diào)查得知目前寫字樓正常經(jīng)營(yíng)月租為60元/m2，空置率為10%，租賃面積占總建筑面積是80%。經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為租金收入的35%，該類寫字樓資本化率為10%，同時(shí)預(yù)計(jì)未來將可按現(xiàn)行情況持續(xù)經(jīng)營(yíng)。）五年前，甲方提供40年使用權(quán)土地與出資乙方共同開發(fā)了總建筑面73某公司3年前與一寫字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中500m2的面積。約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?5元／m2?，F(xiàn)市場(chǎng)上類似寫字樓的月租金為100元／m2。假設(shè)折現(xiàn)率為10％，請(qǐng)計(jì)算目前承租人權(quán)益的價(jià)值。承租人權(quán)益價(jià)值=無租約限制下的價(jià)值-有租約限制下的價(jià)值某公司3年前與一寫字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中5074解【解】選用下列公式計(jì)算目前承租人權(quán)益的價(jià)值：

V=根據(jù)題意已知：A=(100-75)×500×12=150000(元)，r=10％，n=10-3=7（年）將上述數(shù)字代入公式中計(jì)算如下：V==73.03（萬元）解【解】選用下列公式計(jì)算目前承租人權(quán)益的價(jià)值：75某商店的建筑面積為1000m2，土地使用年限為40年，從2000年10月1日起計(jì)。2002年10月1日某公司與該商店所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租期為20年，月租金為150元/m2，租金支付方式為每2年一次性支付，支付時(shí)間為第2年年末。市場(chǎng)上類似商店目前正常的月租金為200元/m2，支付方式為每年年末一次性支付，預(yù)計(jì)類似商店正常月租金每年遞增5％，一般租賃經(jīng)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的30％。試求該公司2006年10月1曰的承租人權(quán)益價(jià)值（房地產(chǎn)報(bào)酬率取8％）。某商店的建筑面積為1000m2，土地使用年限為40年，從2076某建成的賓館有400間客房及會(huì)議室、餐廳等，土地面積15000m2．建筑容積率為3.0。土地于1年前以出讓方式取得，使用期限40年，約定不可續(xù)期，當(dāng)時(shí)的樓面地價(jià)為2400元/m2，現(xiàn)實(shí)重新取得該類土地的樓面地價(jià)為1750元/m2，土地交易契稅為4%。該賓館正常建設(shè)期為2年；建筑安裝工程費(fèi)為3500元/m2，專業(yè)費(fèi)及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的10%；建筑安裝工程費(fèi)等費(fèi)用第一年投人64%，第2年投入36%，在各年內(nèi)均勻投入。該賓館建成前半年內(nèi)需均勻投入廣告宣傳費(fèi)480萬元，建成時(shí)配置市場(chǎng)價(jià)值為570萬元的家具等用品即可投入使用。賓館開發(fā)的投資利潤(rùn)率為40%。預(yù)計(jì)該賓館投入使用后客房的平均價(jià)格為200元／（天，間），第1年至第4年的入住率分別為50%、60%、70%和80%，此后入住率穩(wěn)定在80%；其他收入第1年為500萬元，以后每年遞增5%，從第4年起達(dá)到穩(wěn)定。該賓館運(yùn)營(yíng)費(fèi)用第1年為當(dāng)年收入的35%，此后各年的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用在第1年的基礎(chǔ)上增加，增加額為當(dāng)年收入超過第1年收入部分的25%。請(qǐng)根據(jù)上述資料分別運(yùn)用收益法和成本法測(cè)算該賓館在建成可投入使用時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值。（報(bào)酬率為1O%，年利率為8%）某建成的賓館有400間客房及會(huì)議室、餐廳等，土地面積150077(1)用收益法計(jì)算收益價(jià)格第一年有效毛收入=200×400×365×50%+500=a1第二年有效毛收入=200×400×365×60%+500×(1+5%)第三年有效毛收入=200×400×365×70%十500×(1+5%)2第四年有效毛收入=200×400×365×80%+500×(1+5%)3第一年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=a1×35%=b1第二年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=b1+(a2-a1)×25%第三年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=b2+(a3-a2)×25%第四年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=b3+(a4-a3)×25%第一年凈收益=A1=a1-b1第二年凈收益=A2=a2-b2第三年凈收益=A3=a3-b3第四年凈收益=A4=a4-b4收益期限為40-2=38（年）利用凈收益在前若干年有變化的公式：(1)用收益法計(jì)算收益價(jià)格78

(2)用成本法計(jì)算市場(chǎng)價(jià)格V

建筑面積=15000×3.0=s

1)土地取得成本=s×1750=b1

2)開發(fā)成本及管理費(fèi)=3500×s×(1+10%)=b2

3)銷售費(fèi)用=480萬元=b3

4)投資利息=b1×[(1+8%)2-1]+b2×64%[(1+8%)1.5-1]+b2×40%[(l+8%)0.5-1]+b3×[(1+8%)0.25-1]=1201.62

5)開發(fā)利潤(rùn)=40%×(b1+b2+b3)則V=1）+2）+3）+4）+5）(2)用成本法計(jì)算市場(chǎng)價(jià)格V79某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗土地使用權(quán)，建設(shè)休閑度假村。該項(xiàng)目總用地面積為1OOOOm2，土地使用期限為40年，建筑總面積為20000m2，并于2007年9月1日完成，該公司申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。根據(jù)環(huán)保政策要求，環(huán)保管理部門在竣工驗(yàn)收時(shí)要求該公司必須對(duì)項(xiàng)目的排污系統(tǒng)進(jìn)行改造。請(qǐng)根據(jù)下列資料采用成本法評(píng)估該項(xiàng)目于2007年9月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格。

(1)假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得該項(xiàng)目建設(shè)用地，土地取得費(fèi)用為1000元／m2。新建一個(gè)與上述項(xiàng)目功能相同且符合環(huán)保要求的項(xiàng)目開發(fā)成本為2500元／m2，銷售費(fèi)用為200萬元，管理費(fèi)用為開發(fā)成本的3%，開發(fā)建設(shè)期為2.5年，開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用在第一年投入30%，第二年投入50%，最后半年投入20%，各年內(nèi)均勻投入，貸款年利率為7%，銷售稅金及附加為售價(jià)的5%，投資利潤(rùn)率為12%。

(2)經(jīng)分析，新建符合環(huán)保要求的排污系統(tǒng)設(shè)備購置費(fèi)和安裝工程費(fèi)分別為400萬元和60萬元，而已建成項(xiàng)目中排污系統(tǒng)設(shè)備購置費(fèi)和安裝工程費(fèi)分別為200萬元和40萬元。對(duì)原項(xiàng)目排污系統(tǒng)進(jìn)行改造，發(fā)生拆除費(fèi)用30萬元，拆除后的排污系統(tǒng)設(shè)備可回收90萬元。

(3)原項(xiàng)目預(yù)計(jì)十2008年1月1日正常營(yíng)業(yè)，當(dāng)年可獲得凈收益500萬元。由于排污系統(tǒng)改造，項(xiàng)目營(yíng)業(yè)開始時(shí)間將推遲到2009年1月1日，為獲得與2008年1月1日開始營(yíng)業(yè)時(shí)可獲得的相同的年凈收益，該公司當(dāng)年需額外支付運(yùn)營(yíng)費(fèi)用100萬元，之后將保持預(yù)計(jì)的盈利水平。

(4)該類度假村項(xiàng)目的報(bào)酬率為10%。某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗土地使用80(1)設(shè)項(xiàng)目重新購置價(jià)格為V1)土地取得成本=1000×l0000=b1

2)開發(fā)成本=2500×20000=b2

3)管理費(fèi)用=b2×3%

4）銷售費(fèi)用=200=b4

5)投資利息=b1×[(1+7%)2.5-1]+(b1+b3+b3)×{30%×[(1+7%)2-1]+50%×[(1+7%)一1]+20%×[(1+7%)0.25-1]}=624.19

6)開發(fā)利潤(rùn)=(b1+b2+b3+b4)×12%

7)銷售稅費(fèi)=5%V則V=(1)設(shè)項(xiàng)目重新購置價(jià)格為V81(2)求折舊1)因排污功能不完善造成的折歸（可修復(fù)功能落后引起折舊）=(200+40)-（90-30）+(400+60)=d12)因推遲營(yíng)業(yè)造成的折舊（不可修復(fù)功能落后引起折舊）=b23)折舊合計(jì)=b1+b2(3)設(shè)該項(xiàng)日在2007年9月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格為PP=V-折舊(2)求折舊82第八章

收益法第八章收益法第八章

收益法第八章收益法83一、概念1、根據(jù)估價(jià)對(duì)象預(yù)期的未來收益來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法；

是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來正常凈收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值（資本化過程），來估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法2、直接資本化法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來某一年的某種收益，然后將其除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。（收益乘數(shù)法）3、報(bào)酬資本化法是一種現(xiàn)金流折現(xiàn)法，即房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和?！?-1收益法概述第八章收益法一、概念1、根據(jù)估價(jià)對(duì)象預(yù)期的未來收益來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值84二、理論依據(jù)現(xiàn)代收益法是建立在資金時(shí)間價(jià)值觀念上的三、適用范圍和條件1、適用范圍有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)2、條件房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)能教準(zhǔn)確地量化預(yù)期原理§8-1收益法概述第八章收益法二、理論依據(jù)現(xiàn)代收益法是建立在資金時(shí)間價(jià)值觀念上的三、適用85四、操作步驟1、搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料2、估算潛在毛收入

假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入

3、估算有效毛收入

潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入

4、估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益

5、估算凈收益凈收益＝有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用6、選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率7、選用適宜的收益法計(jì)算公式求出收益價(jià)格§8-1收益法概述第八章收益法四、操作步驟1、搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料2、估算潛86§8-2報(bào)酬資本化法的計(jì)算公式一、一般公式01234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a4……at……an第八章收益法§8-2報(bào)酬資本化法的計(jì)算公式一、一般公式0871、a.r.n的時(shí)間單位一致通常以年為單位2、假定各期凈收益發(fā)生在年末V——價(jià)格ai——凈收益n——收益期限r(nóng)——報(bào)酬率01234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a4……at……an一、一般公式第八章收益法1、a.r.n的時(shí)間單位一致V——價(jià)格0188二、凈收益每年不變a1=a2=a3=……=an=a

n=∞

r=0有限年——有限年公式——無限年公式01234……t－1tt+1……n-1n

aaaa……a……a第八章收益法二、凈收益每年不變a1=a2=a3=……=an=an=∞89公式用途：①直接用于計(jì)算價(jià)格；

②不同年限價(jià)格的換算；

③比較不同年限價(jià)格的高低；

④用于比較法中土地使用權(quán)年限修正。第八章收益法公式用途：①直接用于計(jì)算價(jià)格；

②不同901、直接用于計(jì)算價(jià)格例8-1：某房地產(chǎn)于1999年4月1日以出讓方式取得50年的土地使用權(quán)后經(jīng)建設(shè)并投入使用，利用該宗房地產(chǎn)預(yù)期每年可獲得的凈收益為10萬元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7.5%。試評(píng)估該宗房地產(chǎn)于2005年4月1日的收益價(jià)格。第八章收益法1、直接用于計(jì)算價(jià)格例8-1：某房地產(chǎn)于1999年912、不同年限價(jià)格的換算假設(shè)：則有：如果：

an=aN=a則有：如果：

R=r則有：第八章收益法2、不同年限價(jià)格的換算假設(shè)：則有：如果：an=aN=a92例8-2已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利價(jià)格為5000元/㎡，報(bào)酬率為8%，試求其30年收益權(quán)利的價(jià)格。第八章收益法例8-2已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利價(jià)格為5000元93例8-3已知某宗收益性房地產(chǎn)30年土地使用權(quán)的價(jià)格為5000元/㎡，對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率為8%，試求假設(shè)其土地使用權(quán)為50年、報(bào)酬率為10%下的價(jià)格。第八章收益法例8-3已知某宗收益性房地產(chǎn)30年土地使用權(quán)的價(jià)格為943、比較不同年限價(jià)格的高低例8-4：有A、B兩宗房地產(chǎn)，A房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)10000元/㎡，B房地產(chǎn)的收益年限為30年，單價(jià)9000元/㎡。假設(shè)報(bào)酬率均為7%，試比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低。計(jì)算A房地產(chǎn)30年的收益價(jià)格:第八章收益法3、比較不同年限價(jià)格的高低例8-4：有A、B兩宗房95A房地產(chǎn)無限年價(jià)格:B房地產(chǎn)無限年價(jià)格:★

A<B第八章收益法3、比較不同年限價(jià)格的高低A房地產(chǎn)無限年價(jià)格:B房地產(chǎn)無限年價(jià)格:★A<B第八章964、用于市場(chǎng)比較法中土地使用權(quán)年限修正VA=VA’×K情×K日×K區(qū)×K個(gè)×K容×K年×……第八章收益法4、用于市場(chǎng)比較法中土地使用權(quán)年限修正VA=VA’×K情×97例8－5：某宗工業(yè)用地使用權(quán)剩余年限為48年，所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)為1500元/平方米，制定基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的土地使用權(quán)年限為50年。假設(shè)該宗土地與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的狀況除年限不同外，其他均相似，現(xiàn)行土地還原利率為6％，求該宗工業(yè)用地的價(jià)格。宗地價(jià)格=基準(zhǔn)地價(jià)×K日×K區(qū)×K個(gè)×K容×K年×……

第八章收益法例8－5：某宗工業(yè)用地使用權(quán)剩余年限為48年，所處地98a發(fā)生在期初01234……t－1tt+1……n-1naaaaa……a……a第八章收益法a發(fā)生在期初01239901234……t－1tt+1……n-1naaaa……aa……a第八章收益法a發(fā)生在期中0123410001234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a……a……a第八章收益法a前幾期不等01234101三、純收益按一定比率遞增（減）——有限年公式n=∞——無限年公式r=g有限年0123……n

aa(1+g)a(1+g)2……a(1+g)n-1

第八章收益法ai=a(1+g)i-1三、純收益按一定比率遞增（減）——有限年公式n=∞——無限102例8－6某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用年限70年，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)已使用了5年；預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為8萬元，此后每年凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2%；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%。試求該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。第八章收益法例8－6某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土10301234……192021……n

a1a2a3a……aaa(1+g)……第八章收益法01234104四、純收益按一定數(shù)額遞增（減）——有限年——無限年0123……n

aa+ba+2b……a+(n-1)b第八章收益法ai=a+(i-1)b四、純收益按一定數(shù)額遞增（減）——有限年——無限年0105例8-6某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為8萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的還原利率為9%。試求該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。第八章收益法例8-6某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為8萬元，此106遞減沒有無限年第八章收益法遞減沒有無限年第八章收益法107五、預(yù)知若干年以前的凈收益和若干年后的房地產(chǎn)價(jià)格

Vta1a2a3

……at

0123……t

第八章收益法五、預(yù)知若干年以前的凈收益和若干年后的房地產(chǎn)價(jià)格108若t年前的純收益每年相等若t年前的純收益每年按一定比率g遞增若t年前的純收益每年按一定數(shù)額b遞增第八章收益法若t年前的純收益每年相等若t年前的純收益每年按一定比率g遞增109例8-7某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價(jià)格為3000元/㎡，年凈收益為200元/㎡，還原利率為8.5%?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時(shí)該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁榮程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價(jià)格為5000元/㎡。據(jù)此預(yù)計(jì)新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產(chǎn)的價(jià)格將達(dá)到5000元/㎡。試求獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。第八章收益法例8-7某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價(jià)格為3000元/㎡，年凈110例8-8預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為55萬元和60.5萬元，兩年后的價(jià)格比現(xiàn)在上漲10%。該類房地產(chǎn)的還原利率為10%。求該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格。第八章收益法例8-8預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為55萬111七、有效毛收入與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的變化不同設(shè)：Ai——每一期的經(jīng)營(yíng)收入；

Ci——每一期的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，則：ai=Ai－Ci

第八章收益法七、有效毛收入與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的變化不同設(shè)：Ai——每一期的經(jīng)營(yíng)112Ai每一期以一定的比率gA遞增，Ci每一期以一定的比率gC遞增，且收益年限為n

Ai每一期不變，Ci每一期以一定的比率gC遞減，且收益年限為nAi每一期以一定的數(shù)額b遞增，Ci每期固定不變，且收益年限為無限年Ai每一期以一定的比率gA遞增，Ci每一期以一定的比率gC遞減，且收益年限為無限第五章收益法Ai每一期以一定的比率gA遞增，Ci每一期以一定的比率gC113例8-9某房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的租金收入為100萬元，以后每年會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上遞增2%；未來第一年的費(fèi)用為30萬元，以后每年會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上遞增1.5%；收益年限為45年，報(bào)酬率為9%，試評(píng)估該房地產(chǎn)的價(jià)格。第八章收益法例8-9某房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的租金收入為100萬元114八、其他a1a2a3……

ata……a

0123……tt＋1……n第八章收益法八、其他a1a2a3…115例題例8-10：某寫字樓于2001年5月30日取得50年的土地使用權(quán)，于2004年11月30日建設(shè)完成，即將投入使用，現(xiàn)在因抵押貸款需要評(píng)估該寫字樓于2004年12月1日的市場(chǎng)價(jià)格。市場(chǎng)分析顯示，其未來前4年的凈收益分別為200萬元、220萬元、250萬元、280萬元；第5年開始經(jīng)營(yíng)走向穩(wěn)定，每年的凈收益將保持在300萬元左右，該類房地產(chǎn)的還原利率為8%。試評(píng)估該寫字樓的價(jià)格。01234546.5（50-3.5）200220250280300.…..300第八章收益法例題例8-10：某寫字樓于2001年5月30日取116習(xí)題某人擬以500萬元的價(jià)格購入一預(yù)售樓盤的部分寫字樓面積用于出租經(jīng)營(yíng)。已知前三年價(jià)款付款比例分別為15%、25%和60%，第四年即可開始出租，當(dāng)年的毛租金收入為100萬元，經(jīng)營(yíng)成本為20萬元，并預(yù)計(jì)在此后的16年內(nèi)毛租金收入和經(jīng)營(yíng)成本的平均上漲率為12%，貼現(xiàn)率為16%。如果本寫字樓投資項(xiàng)目的整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的其他收入和支出情況如下表所示，試計(jì)算該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量，畫出凈現(xiàn)金流量圖計(jì)算出項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和（設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)期間的收支均發(fā)生在年初）習(xí)題某人擬以500萬元的價(jià)格購入一預(yù)售樓盤的部分寫字樓面積用117單位：萬元年份456-181920轉(zhuǎn)售收入1600轉(zhuǎn)售成本150裝修費(fèi)用60200單位：萬元年份456-181920轉(zhuǎn)售收入1600轉(zhuǎn)售成本1118（1）求出凈現(xiàn)金流量年末01234t1819現(xiàn)金流出751253008020X（1+12%）120X（1+12%）t-320X（1+12%）15150+200+20X（1+12%）16現(xiàn)金流入100100X（1+12%）1100X（1+12%）t-3100X（1+12%）151600+100X（1+12%）16凈現(xiàn)金流量-75-125-3002080X（1+12%）180X（1+12%）t-380X（1+12%）151250+80X（1+12%）16（1）求出凈現(xiàn)金流量年末01234t1819現(xiàn)金流出7512119(2)畫出凈現(xiàn)金流量圖

125080（1+12%）t-3

0122034t1975125300(2)畫出凈現(xiàn)金流量圖120(3)計(jì)算項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和PP=-75-125/（1+16%）-300/（1+16%）2

+{20+80（1+12%）[1-（1+12%）16/（1+16%）16]}/（1+16%）3+1250/（1+16%）19=298.16（萬元）(3)計(jì)算項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和P121§8-3收益年限的確定（一）土地估價(jià)根據(jù)土地使用權(quán)年限來確定（二）建筑物估價(jià)根據(jù)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命來確定（三）房地估價(jià)建設(shè)用地使用權(quán)剩余年限與建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間不一致第八章收益法§8-3收益年限的確定（一）土地估價(jià)根據(jù)土地使用權(quán)年限122房地估價(jià)收益年限的確定1、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命≥土地使用年限2、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命≤土地使用年限1）根據(jù)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定收益年限，再加土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值2）選用無限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)V=(a-Db-DL)/r或多或少V=a/(r+db+bl)房地估價(jià)收益年限的確定1、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命≥土地使用年限1231、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用權(quán)年限一起結(jié)束根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限n＝40－（3＋5）＝32年第八章收益法0n土地40年建3年建筑物50年已用5年1、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用權(quán)年限一起結(jié)束根據(jù)土地1242、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束以t＝50－5＝45計(jì)算價(jià)格V0

求取t年剩余土地價(jià)值VL

第八章收益法土地70年建2年用5年建筑物50年

VOVL

0t2、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束以t＝50－5125§8-4凈收益的求取房地產(chǎn)價(jià)格的高低取決于3個(gè)因素：

1、可獲凈收益的大小，即ai的大??；2、獲得該凈收益的可靠性，即r的大??；3、可獲得凈收益期限的長(zhǎng)短，即n的大小。第八章收益法§8-4凈收益的求取房地產(chǎn)價(jià)格的高低取決于3個(gè)因素：126一、凈收益測(cè)算的基本原理（一）凈收益計(jì)算公式(基于租賃收入測(cè)算)凈收益=潛在毛收入-空置等造成的損失-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用+其它收入=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

潛在毛收入——假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的歸因于房地產(chǎn)的總收入

有效毛收入——由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用——維持房地產(chǎn)正常使用必須支出的費(fèi)用，及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益

第八章收益法一、凈收益測(cè)算的基本原理（一）凈收益計(jì)算公式(基于租賃收入測(cè)127運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用不同

1、不包括房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

2、不包含會(huì)計(jì)上的建筑物折舊費(fèi)、土地取得費(fèi)的攤消

3、不包含房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用

4、不包含所得稅

5、不包含歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益

第八章收益法運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用不同1、不包括房地產(chǎn)抵押貸款還本128運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝有效毛收入×運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率凈收益＝有效毛收入×（1－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率）第八章收益法運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝有效毛收入×運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率凈收益＝有效毛收入×（1129二、不同類型房地產(chǎn)的凈收益求取

1、出租型房地產(chǎn)凈收益的求取

凈收益=租賃收入－維修費(fèi)－管理費(fèi)－保險(xiǎn)費(fèi)－房地產(chǎn)稅－租賃代理費(fèi)－……

2、直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)凈收益的求取

（1）商業(yè)

凈收益＝商品銷售收入－商品銷售成本－……－商業(yè)利潤(rùn)

（2）工業(yè)

凈收益＝銷售收入－生產(chǎn)成本－……

－生產(chǎn)利潤(rùn)

（3）農(nóng)地

3、自用或尚未使用房地產(chǎn)凈收益的求取

第八章收益法根據(jù)類似房地產(chǎn)數(shù)據(jù)4、混合收益房地產(chǎn)凈收益的求?。悍謩e求取

二、不同類型房地產(chǎn)的凈收益求取1、出租型房地產(chǎn)凈收益的求取130例題某房地產(chǎn)于2003年10月22日出租，租期為10年，月租金為24元/㎡，現(xiàn)市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的月租金為30元/㎡，假設(shè)還原利率為8％，試求2005年10月22日的承租人權(quán)益價(jià)值。A=（30-24）×12＝72元/㎡r=8％n=10-2=8年

有租約限制下的價(jià)值＝無租約限制下的價(jià)值－承租人權(quán)益價(jià)值第八章收益法例題某房地產(chǎn)于2003年10月22日出租，租期為10131又如有長(zhǎng)期抵押貸款房地產(chǎn)的抵押價(jià)值評(píng)估權(quán)益價(jià)值＝無貸款限制下的市場(chǎng)價(jià)值－貸款余額思路1A＝凈收益－抵押貸款還本付息額第八章收益法思路2又如有長(zhǎng)期抵押貸款房地產(chǎn)的抵押價(jià)值評(píng)估權(quán)益價(jià)值＝無貸款限制下132（一）有形收益和無形收益

（二）實(shí)際收益和客觀收益

實(shí)際收益——在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益

客觀收益——一般正常收益

強(qiáng)調(diào)使用客觀收益作為估價(jià)的依據(jù)

有租約的房地產(chǎn)在租約期內(nèi)應(yīng)以租約內(nèi)容作為估價(jià)依據(jù)

第八章收益法三、求取凈收益應(yīng)注意的問題

包含有形和無形收益，但無形收益通常通過租金、報(bào)酬率已反映出來了

（一）有形收益和無形收益（二）實(shí)際收益和客觀收益實(shí)際收益133例8-11某商店的土地使用權(quán)年限為40年，從1999年12月1日起計(jì)。該商店共兩層，每層可出租面積各為200平方米。一層于2000年12月1日租出