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思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——目標(biāo)客群的三個(gè)層次第一層次:項(xiàng)目級(jí)的客戶群,主要指本建筑綜合體里的客戶;第二層次:區(qū)域級(jí)的客戶群,主要指北京西部區(qū)域的工作和生活人群;第三層次:城市級(jí)的客戶群,面向整個(gè)北京市的文體休閑消費(fèi)客群。十二月22第1頁(yè)思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——目標(biāo)客群的三一月23第2頁(yè)
思源顧問(wèn)體驗(yàn)式主題館+文體娛樂(lè)項(xiàng)目+NBA體育長(zhǎng)廊本項(xiàng)目文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施主題定位項(xiàng)目?jī)?nèi)容體驗(yàn)式主題娛樂(lè)館文體娛樂(lè)項(xiàng)目NBA體育長(zhǎng)廊體量比率65%28%7%三大主題區(qū)域與主題商業(yè)及酒店互動(dòng)的體驗(yàn)式休閑中心十二月22第2頁(yè)思源顧問(wèn)體驗(yàn)式主題館+文體娛樂(lè)項(xiàng)目一月23第3頁(yè)
思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——產(chǎn)品體量分配主題體量:平米經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目
體驗(yàn)式主題館32000室內(nèi)游泳館等兒童特色專區(qū):夢(mèng)幻屋、蹺蹺板等;SPA水療區(qū)域設(shè)有旋渦流、鵝頸瀑布浴、溫水按摩等保健按摩設(shè)施;
休閑館3000休閑餐廳、快餐廳、咖啡廳、美容美發(fā)、精品店等;
健身館10000健身器材、體操房、保齡球館、壁球館、電子模擬高爾夫球場(chǎng)、棋牌室、擊劍館、網(wǎng)球館、射擊館等;
娛樂(lè)館3000量販?zhǔn)終TV、演藝廳、迪廳、酒吧、游戲室;
影視館5000電影廳、視聽(tīng)室、小劇場(chǎng)、水幕電影;NBA體育長(zhǎng)廊4000球員簽名產(chǎn)品、NBA紀(jì)念品、模擬NBA游戲;十二月22第3頁(yè)思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——產(chǎn)品體量分配一月23第4頁(yè)
思源顧問(wèn)綱 要第一部分市場(chǎng)研究第二部分目標(biāo)客群分析第三部分主題及產(chǎn)品定位第四部分開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式十二月22第4頁(yè)思源顧問(wèn)綱 要第一部分市場(chǎng)研一月23第5頁(yè)
思源顧問(wèn)北京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析近年北京GDP增長(zhǎng)情況
(數(shù)據(jù)來(lái)源:北京市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng))
近年來(lái),北京市經(jīng)濟(jì)保持快速、穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率保持在二位數(shù)以上;
2004年1-3季度,北京市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值2969.5億元,比上年同期增長(zhǎng)13%。其中,第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1761.6億元,增長(zhǎng)11.2%。十二月22第5頁(yè)思源顧問(wèn)北京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析近年北京一月23第6頁(yè)
思源顧問(wèn)北京市2004年1-11月社會(huì)消費(fèi)品零售額1-11月,全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額1993.9億元,比上年同期增長(zhǎng)14.6%,增幅同比提高0.3個(gè)百分點(diǎn);
從持續(xù)增長(zhǎng)的社會(huì)消費(fèi)品零售可以看出北京目前的總體消費(fèi)能力很強(qiáng)。數(shù)據(jù)來(lái)源:北京房地產(chǎn)交易所十二月22第6頁(yè)思源顧問(wèn)北京市2004年1-11月社一月23第7頁(yè)
思源顧問(wèn)北京市居民收入支出分析居民收入——2004年上半年,北京市城市居民人均可支配收入為7836.4元比上年同期增長(zhǎng)11.3%;人均支出——2004年上半年,北京市城市居民人均消費(fèi)支出5748.7元,比上年同期增長(zhǎng)11%;支出結(jié)構(gòu)——2004年上半年,北京市城市居民人均服務(wù)性消費(fèi)支出1718.1元,同比增長(zhǎng)24.3%。其中,人均在外餐飲支出519.2元,同比增長(zhǎng)36%;人均文化娛樂(lè)服務(wù)支出210.9元,增長(zhǎng)15%。數(shù)據(jù)來(lái)源:北京房地產(chǎn)交易所十二月22第7頁(yè)思源顧問(wèn)北京市居民收入支出分析居民收一月23第8頁(yè)
思源顧問(wèn)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展——激發(fā)對(duì)文體設(shè)施的需求世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)表明,當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展跨入富裕型階段時(shí)隨著收入水平的提高,人們更加關(guān)注身體健康,同時(shí)對(duì)文體娛樂(lè)要求大為提高;北京市居民食品、衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)等基本生存性消費(fèi)支出比重逐步下降,而教育、文化、體育娛樂(lè)服務(wù)、醫(yī)療保健等發(fā)展與享受性消費(fèi)支出比重則日益上升;物質(zhì)性消費(fèi)基本滿足,新的消費(fèi)領(lǐng)域主要表現(xiàn)在非物質(zhì)性消費(fèi)領(lǐng)域。人們生活開(kāi)始進(jìn)入富裕階段,文化、體育、娛樂(lè)等服務(wù)消費(fèi)增長(zhǎng)將加快,占居民消費(fèi)比例會(huì)逐步提高。
十二月22第8頁(yè)思源顧問(wèn)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展——激發(fā)對(duì)文體設(shè)一月23第9頁(yè)
思源顧問(wèn)目前北京市文體休閑消費(fèi)勢(shì)頭旺盛針對(duì)全球城市消費(fèi)水平排名的調(diào)查顯示,在全球144個(gè)大型城市中,北京消費(fèi)高于紐約排名第11位,上海排名第16位。(數(shù)據(jù)來(lái)源《國(guó)際金融報(bào)》)以嘉年華的成功為例,2004年夏嘉年華通過(guò)落戶北京雕塑公園,從7月2日到8月22日,短短的52天,就吸引了250萬(wàn)人次從北京的四面八方趕過(guò)來(lái)消費(fèi),日接待游客近兩萬(wàn)人,實(shí)現(xiàn)收入2.4億元,人均消費(fèi)都在1000元左右。(數(shù)據(jù)來(lái)源:《國(guó)際金融報(bào)》)十二月22第9頁(yè)思源顧問(wèn)目前北京市文體休閑消費(fèi)勢(shì)頭旺一月23第10頁(yè)
思源顧問(wèn)調(diào)查數(shù)據(jù)采集歷時(shí)7天,共計(jì)9個(gè)問(wèn)題;答卷人數(shù)495人;有效答卷495個(gè);有54%的被調(diào)查者認(rèn)為五棵松文化體育中心中應(yīng)該有文體娛樂(lè)設(shè)施;由此可見(jiàn):文體娛樂(lè)設(shè)施所占比重很高,受到居民的廣泛的認(rèn)同;那么如何真正成為廣大消費(fèi)者所依賴的文體設(shè)施的消費(fèi)場(chǎng)所,正確的市場(chǎng)定位是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。五棵松文體設(shè)施需求的網(wǎng)站調(diào)查焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)十二月22第10頁(yè)思源顧問(wèn)五棵松文體設(shè)施需求的網(wǎng)站調(diào)一月23第11頁(yè)
思源顧問(wèn)北京市文體休閑類消費(fèi)客群特征分析以北京嘉年華為例:在來(lái)環(huán)球嘉年華的消費(fèi)群體中,42.0%的是公司職員,學(xué)生占23.5%,政府工作人員占12.0%,工人只占4.0%,教師、自由職業(yè)者等占18.5%;在消費(fèi)群體中,中等收入者是主力軍,月均收入在2000元以下的占22.5%,月均收入在2000至5000元的占23.5%。十二月22第11頁(yè)思源顧問(wèn)北京市文體休閑類消費(fèi)客群特一月23第12頁(yè)
思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)存在巨大發(fā)展?jié)摿?jù)資料統(tǒng)計(jì)表明,美國(guó)400家最富有的公司有72家是文化企業(yè),美國(guó)的文化產(chǎn)業(yè)年生產(chǎn)總值占國(guó)民生產(chǎn)總值的相當(dāng)比重;英國(guó)文化產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值近60億英鎊,平均發(fā)展速度是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的兩倍;日本文體休閑產(chǎn)業(yè)的年產(chǎn)值早已超過(guò)了汽車工業(yè)的年產(chǎn)值;(數(shù)據(jù)來(lái)源:中華工商時(shí)報(bào))在發(fā)達(dá)國(guó)家,文化產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè),已占其GDP不容忽視、舉足輕重的份額;據(jù)專家預(yù)測(cè),中國(guó)文化娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)潛在的消費(fèi)能力將達(dá)到5500億元左右。由此可見(jiàn),文化娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)將成為具廣闊發(fā)展前景的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè);而北京作為最具消費(fèi)能力的城市之一,文化娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)存在巨大潛在需求。(數(shù)據(jù)來(lái)源:中華工商時(shí)報(bào))十二月22第12頁(yè)思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)存在巨大發(fā)展?jié)摿σ辉?3第13頁(yè)
思源顧問(wèn)奧運(yùn)——北京文體產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的最佳契機(jī)體育產(chǎn)業(yè)是當(dāng)今全球經(jīng)濟(jì)中發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一,每年為世界帶來(lái)4000億美元收入,且每年以20%的速度遞增。體育產(chǎn)業(yè)所蘊(yùn)藏的巨大商機(jī),使其已成為21世紀(jì)最有活力和廣闊前景的新興產(chǎn)業(yè)之一;(數(shù)據(jù)來(lái)源:北京市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng))北京承辦2008年奧運(yùn)會(huì),大批體育場(chǎng)館和相關(guān)設(shè)施新建和改、擴(kuò)建按國(guó)際慣例開(kāi)發(fā)體育市場(chǎng),擴(kuò)大奧林匹克無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值,將對(duì)北京發(fā)展體育會(huì)館業(yè)產(chǎn)生全方位影響;據(jù)國(guó)內(nèi)專家預(yù)測(cè),奧運(yùn)會(huì)將使北京體育產(chǎn)業(yè)的GDP在2001年至2007年保持年均111.55%的增速,2008年北京體育產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將達(dá)205.1億-239.3億占北京GDP的3%-3.5%。(數(shù)據(jù)來(lái)源:北京市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng))十二月22第13頁(yè)思源顧問(wèn)奧運(yùn)——北京文體產(chǎn)業(yè)大發(fā)展一月23第14頁(yè)
思源顧問(wèn)北京市文體設(shè)施供給分析場(chǎng)所工人農(nóng)民科教人員行政干部服務(wù)業(yè)職工免費(fèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)11.30%25.30%14.70%33.90%28.70%收費(fèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)8%4%18.70%13.30%18.70%公路、街道40%23.30%24%17.10%22.60%宿舍辦公室11.30%4.70%17.30%11.70%14%公園7.40%14%10.70%8.30%10%空地18%23.40%14%13%4%其它4%5.30%0.60%2.70%2%經(jīng)常選用的鍛煉場(chǎng)所比重研究十二月22第14頁(yè)思源顧問(wèn)北京市文體設(shè)施供給分析場(chǎng)所一月23第15頁(yè)
思源顧問(wèn)北京市體育場(chǎng)館——目前市場(chǎng)供應(yīng)首都體育館
北京市海淀區(qū)西直門(mén)外白石橋5號(hào)北京體育館
北京市崇文區(qū)體育館路4號(hào)奧林匹克體育中心
北京市朝陽(yáng)區(qū)安外小關(guān)安定路1號(hào)北京工人體育館
北京市朝陽(yáng)區(qū)工人體育場(chǎng)北路北京國(guó)際網(wǎng)球中心網(wǎng)球館
北京市崇文區(qū)天壇東路50號(hào)北京先農(nóng)壇體育場(chǎng)
北京市宣武區(qū)先農(nóng)壇體育場(chǎng)北京大學(xué)生體育館
北京市海淀區(qū)北三環(huán)西路11號(hào)北京體育師范學(xué)院體育場(chǎng)
北京市海淀區(qū)北三環(huán)路11號(hào)北京體育大學(xué)體育館
北京市海淀區(qū)圓明園東路1號(hào)北京體育大學(xué)英東田徑場(chǎng)
北京市海淀區(qū)圓明園東路1號(hào)石景山體育館
北京市石景山區(qū)石景山路32號(hào)地壇體育館
北京市東城區(qū)安定門(mén)外大街116號(hào)十二月22第15頁(yè)思源顧問(wèn)北京市體育場(chǎng)館——目前市場(chǎng)一月23第16頁(yè)
思源顧問(wèn)北京市體育場(chǎng)館——目前市場(chǎng)供應(yīng)月壇體育館
北京市西城區(qū)月壇南街甲1號(hào)光彩體育館
北京市豐臺(tái)區(qū)趙公口橋南朝陽(yáng)體育館
北京市朝陽(yáng)區(qū)團(tuán)結(jié)湖東口海淀體育館
北京市海淀區(qū)白頤路海淀體育場(chǎng)
北京市海淀區(qū)西苑操場(chǎng)東單體育中心
北京市崇文區(qū)崇文門(mén)內(nèi)大街108號(hào)豐臺(tái)體育中心
北京市豐臺(tái)區(qū)豐臺(tái)路67號(hào)昌平自行車場(chǎng)
北京市昌平區(qū)金海湖水上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)
北京市平谷縣
北京市目前主要體育場(chǎng)館有23家,從目前消費(fèi)其存在的問(wèn)題是:北京市體育場(chǎng)館的結(jié)構(gòu)不盡合理,各類場(chǎng)地中,僅籃球、排球、門(mén)球三種場(chǎng)地,總和占全部場(chǎng)地的84%;都是一些傳統(tǒng)的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目,從整體經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看,體育場(chǎng)館的利用不高,不能滿足區(qū)域中消費(fèi)人群的需求。十二月22第16頁(yè)思源顧問(wèn)北京市體育場(chǎng)館——目前市場(chǎng)一月23第17頁(yè)
思源顧問(wèn)北京市文體設(shè)施供給分析經(jīng)營(yíng)方式現(xiàn)有大型體育場(chǎng)館是在高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下發(fā)展起來(lái)的,有較強(qiáng)的公益性。經(jīng)費(fèi)主要是國(guó)家財(cái)政撥款,由國(guó)家統(tǒng)一規(guī)劃管理。目前體育市場(chǎng)規(guī)模不夠大,又要兼顧公益性,而后期的設(shè)備更新、維護(hù)費(fèi)用也較高,致使前期資金投入不易在短期內(nèi)獲得相應(yīng)回報(bào),投資結(jié)構(gòu)多元化局面難以形成。配套設(shè)施設(shè)備老化,設(shè)施水平低,功能單一,體育場(chǎng)館數(shù)量相對(duì)較少、質(zhì)量差;人均場(chǎng)地面積不足1平方米;體育場(chǎng)館的結(jié)構(gòu)不盡合理,各類場(chǎng)地中,僅籃球、排球、門(mén)球三種場(chǎng)地總和占全部場(chǎng)地的84%;專業(yè)場(chǎng)館比重較大,而缺乏大眾化體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所;綜合性同質(zhì)性單一性非市場(chǎng)化十二月22第17頁(yè)思源顧問(wèn)北京市文體設(shè)施供給分析經(jīng)營(yíng)一月23第18頁(yè)
思源顧問(wèn)北京市未來(lái)文體設(shè)施規(guī)劃“一個(gè)中心加三個(gè)區(qū)域”中心區(qū)十二月22第18頁(yè)思源顧問(wèn)北京市未來(lái)文體設(shè)施規(guī)劃“一一月23第19頁(yè)
思源顧問(wèn)“一個(gè)中心加三個(gè)區(qū)域”的規(guī)劃格局
西部社區(qū)安排了北京射擊場(chǎng)、老山自行車館和五棵松文化體育中心等7個(gè)場(chǎng)館;大學(xué)區(qū)
是指在北京大學(xué)、北京科技大學(xué)等大學(xué)內(nèi)安排的5個(gè)場(chǎng)館;北部風(fēng)景旅游區(qū)包括建在順義的奧林匹克水上公園、北京鄉(xiāng)村賽馬場(chǎng)和昌平的小湯山壘球場(chǎng)等3個(gè)場(chǎng)館。主中心區(qū)——“奧林匹克公園”公園內(nèi)有國(guó)家體育場(chǎng)、國(guó)家體育館和國(guó)家游泳中心等10個(gè)場(chǎng)館,是奧運(yùn)比賽項(xiàng)目最集中地;十二月22第19頁(yè)思源顧問(wèn)“一個(gè)中心加三個(gè)區(qū)域”的規(guī)一月23第20頁(yè)
思源顧問(wèn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)——大型體育場(chǎng)館用途多樣化場(chǎng)館與項(xiàng)目、場(chǎng)館與基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施之間密切結(jié)合,各種功能綜合配套。場(chǎng)館應(yīng)與周圍的附設(shè)項(xiàng)目配套建設(shè),同時(shí)主場(chǎng)館要與附屬設(shè)施共同組成一個(gè)相輔相成的完整的服務(wù)系統(tǒng);大型公共體育場(chǎng)館建成后,其經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目可以靈活多樣:表演比賽、競(jìng)技訓(xùn)練、大眾健身娛樂(lè)、大型匯演、展覽會(huì)、餐飲、住宿、購(gòu)物等等。
十二月22第20頁(yè)思源顧問(wèn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)——大型體育場(chǎng)一月23第21頁(yè)
思源顧問(wèn)文體設(shè)施發(fā)展趨勢(shì)數(shù)量增加:奧運(yùn)促進(jìn)、全民健身定位轉(zhuǎn)變:文體休閑娛樂(lè)和體育運(yùn)動(dòng)并行供給方式:社會(huì)化與市場(chǎng)化文體設(shè)施未來(lái)供需趨勢(shì)體育場(chǎng)館市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)彌補(bǔ)數(shù)量上的供需缺口數(shù)量結(jié)構(gòu)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目多樣化十二月22第21頁(yè)思源顧問(wèn)文體設(shè)施發(fā)展趨勢(shì)數(shù)量增加:一月23第22頁(yè)
思源顧問(wèn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)小結(jié)趨勢(shì)向好:隨著奧運(yùn)會(huì)的開(kāi)展,北京的文體產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)將迎來(lái)一個(gè)大發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期;數(shù)量增加:隨著人們生活水平的不斷提高,人們?cè)絹?lái)越關(guān)注自身身體健康,對(duì)文體休閑運(yùn)動(dòng)的方式和數(shù)量要求也越來(lái)越多,消費(fèi)需求在不斷發(fā)展變化;功能全面:人們消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)化,功能單一的體育場(chǎng)館已不能滿足需要,因此,體育場(chǎng)館的經(jīng)營(yíng)方式和用途也在隨著市場(chǎng)的需求發(fā)生轉(zhuǎn)變;定位轉(zhuǎn)變:文體休閑產(chǎn)品多樣化,與文體娛樂(lè)和體育運(yùn)動(dòng)為一體的多樣化產(chǎn)品,受到人們的關(guān)注,這種產(chǎn)品將在未來(lái)市場(chǎng)中受到歡迎,尤其是擁有特色主題概念的產(chǎn)品。十二月22第22頁(yè)思源顧問(wèn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)小結(jié)趨勢(shì)向好:一月23第23頁(yè)
思源顧問(wèn)區(qū)域研究市場(chǎng)界定以本項(xiàng)目為核心,西至玉泉路,南至太平路,東至西三環(huán),北至阜石路十二月22第23頁(yè)思源顧問(wèn)區(qū)域研究市場(chǎng)界定以本項(xiàng)目為一月23第24頁(yè)
思源顧問(wèn)區(qū)域環(huán)境分析地理位置優(yōu)勢(shì):五棵松文化體育中心位于長(zhǎng)安街西延長(zhǎng)線和西四環(huán)交匯處的東北角,東臨西翠路,西臨西四環(huán)路,南面臨長(zhǎng)安街;便捷的交通優(yōu)勢(shì):城市公路交通干道和軌道交通的雙重保障;北京新的城市規(guī)劃“西部生態(tài)帶”的提出以及奧運(yùn)的契機(jī),有利于本區(qū)域的未來(lái)發(fā)展;目前該區(qū)域具有成熟的居住氛圍,有較穩(wěn)定的消費(fèi)群體。十二月22第24頁(yè)思源顧問(wèn)區(qū)域環(huán)境分析地理位置優(yōu)勢(shì)一月23第25頁(yè)
思源顧問(wèn)本區(qū)域文體娛樂(lè)市場(chǎng)供應(yīng)文化教育:數(shù)量比較多,但也只是滿足本區(qū)域的基本需求,機(jī)關(guān)、部委大院的幼兒、中、小學(xué)占一半以上;體育健身:體育場(chǎng)館、健身中心缺乏,不能滿足本區(qū)域的需求,造成本區(qū)域消費(fèi)人群的向外流失;缺乏高檔次的健身中心;休閑娛樂(lè):休閑娛樂(lè)場(chǎng)所比較少且檔次低,不能滿足較高檔次的需求。十二月22第25頁(yè)思源顧問(wèn)本區(qū)域文體娛樂(lè)市場(chǎng)供應(yīng)文化一月23第26頁(yè)
思源顧問(wèn)文體休閑設(shè)施的消費(fèi)偏好調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)源:新浪網(wǎng)上調(diào)查
在對(duì)整個(gè)北京市休閑娛樂(lè)設(shè)施的偏好調(diào)查中看出,消費(fèi)者對(duì)于健身中心的偏好比重最多,占到41%的調(diào)查比例;由此看出,消費(fèi)者對(duì)于體育健身的需求較大。十二月22第26頁(yè)思源顧問(wèn)文體休閑設(shè)施的消費(fèi)偏好調(diào)查一月23第27頁(yè)
思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——區(qū)域市場(chǎng)研究供給量小、層次較低、結(jié)構(gòu)單一——本地區(qū)文體休閑娛樂(lè)業(yè)基礎(chǔ)比較薄弱,短期內(nèi)再增加文體娛樂(lè)設(shè)施的可能性很小;不能滿足需求,因此本區(qū)域的實(shí)際需求量大于目前實(shí)際供應(yīng)量;需求量大、層次較高、消費(fèi)力強(qiáng)——本區(qū)域聚集大量機(jī)關(guān)事業(yè)單位、大型醫(yī)院、國(guó)有企業(yè),他們是個(gè)穩(wěn)定的擁有較高消費(fèi)能力的群體;奧運(yùn)場(chǎng)館的建設(shè)加上本區(qū)域現(xiàn)有的資源優(yōu)勢(shì),給區(qū)域的文體產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)較大發(fā)展空間。十二月22第27頁(yè)思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——區(qū)域市場(chǎng)研一月23第28頁(yè)
思源顧問(wèn)綱 要第一部分市場(chǎng)研究第二部分目標(biāo)客群分析第三部分主題及產(chǎn)品定位第四部分開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式十二月22第28頁(yè)思源顧問(wèn)綱 要第一部分市場(chǎng)一月23第29頁(yè)
思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——目標(biāo)市場(chǎng)定位區(qū)域市場(chǎng)——借助良好的區(qū)位和市場(chǎng)機(jī)遇,做北京西部的文體休閑中心;全北京市及旅游市場(chǎng)——作為承載特色主題概念的大型文體設(shè)施,面向全北京及旅游客群的文體休閑娛樂(lè)消費(fèi)市場(chǎng)。十二月22第29頁(yè)思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——目標(biāo)市場(chǎng)定一月23第30頁(yè)
思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——市場(chǎng)覆蓋范圍界定區(qū)域市場(chǎng)半徑5公里的北京西部區(qū)域市場(chǎng)
北京市及旅游市場(chǎng)
區(qū)域市場(chǎng)北京市及旅游市場(chǎng)R=5公里十二月22第30頁(yè)思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——市場(chǎng)覆蓋范一月23第31頁(yè)
思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——目標(biāo)客群的三個(gè)層次第一層次:項(xiàng)目級(jí)的客戶群,主要指本建筑綜合體里的客戶;第二層次:區(qū)域級(jí)的客戶群,主要指北京西部區(qū)域的工作和生活人群;第三層次:城市級(jí)的客戶群,面向整個(gè)北京市的文體休閑消費(fèi)客群。十二月22第31頁(yè)思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——目標(biāo)客群的一月23第32頁(yè)
思源顧問(wèn)項(xiàng)目級(jí)的客戶群——建筑綜合體的內(nèi)在消費(fèi)市場(chǎng)本項(xiàng)目屬于建筑綜合體,酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)以及體育場(chǎng)館,各類物業(yè)的市場(chǎng)和客群是相互交叉的,從而為項(xiàng)目提供了巨大的消費(fèi)支持;目前各類企事業(yè)單位、公司對(duì)所進(jìn)行的商務(wù)會(huì)議場(chǎng)所的綜合環(huán)境要求越來(lái)越高。主要包括:地段范圍、交通條件、周邊環(huán)境等;對(duì)內(nèi)部環(huán)境的要求主要包括:會(huì)議硬件設(shè)施、住宿條件、餐飲條件、服務(wù)條件、娛樂(lè)休閑配套設(shè)施等;本項(xiàng)目的文體設(shè)施可以作為商務(wù)會(huì)議酒店的配套,較好滿足酒店客戶的多方面需要;既有傳統(tǒng)體育休閑項(xiàng)目又有特色化、多樣性的的文體設(shè)施,這將對(duì)本項(xiàng)目的入住企業(yè)客戶和周邊企業(yè)及員工有具大的吸引力。十二月22第32頁(yè)思源顧問(wèn)項(xiàng)目級(jí)的客戶群——建筑綜合一月23第33頁(yè)
思源顧問(wèn)區(qū)域級(jí)的客戶群——北京西部文體休閑消費(fèi)客群西四環(huán)沿線的生活社區(qū)主要有豐臺(tái)、岳各莊、田村、恩濟(jì)里小區(qū)等,西三環(huán)沿線部分地區(qū)也有可能成為本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng),如六里橋地區(qū)、航天橋地區(qū)等;商業(yè)的核心目標(biāo)消費(fèi)客戶主要包括:生活、工作在本區(qū)域附近,在周邊1.5公里范圍之內(nèi)、驅(qū)車時(shí)間在5分鐘以內(nèi)可到達(dá)本項(xiàng)目的消費(fèi)人群以及本項(xiàng)目區(qū)域及周邊公寓、住宅、寫(xiě)字樓、酒店等物業(yè)的入住人群;北京西部聚集了大量中央部委機(jī)構(gòu)、軍隊(duì)和院校團(tuán)體,位于北京城市主要的政治、文化、教育產(chǎn)業(yè)帶,居住人群以中央部委機(jī)關(guān)工作人員和中、高級(jí)知識(shí)分子為主,人口素質(zhì)較高,對(duì)于文化和休閑的消費(fèi)需求較高。十二月22第33頁(yè)思源顧問(wèn)區(qū)域級(jí)的客戶群——北京西部一月23第34頁(yè)
思源顧問(wèn)城市級(jí)的客戶群——面向全北京市及旅游消費(fèi)人群世界對(duì)奧運(yùn)的關(guān)注度同樣會(huì)對(duì)奧運(yùn)文體商業(yè)設(shè)施產(chǎn)生巨大的帶動(dòng)作用。龐大的旅游人口基數(shù)會(huì)為奧運(yùn)場(chǎng)館周邊的文體設(shè)施提供有效的消費(fèi)支持;旅游人群對(duì)吃、住、玩的要求越來(lái)越高,他們希望能夠去有特色的而且是各種物業(yè)集為一體的消費(fèi),所以本項(xiàng)目存在較大的市場(chǎng)空間;吸引市區(qū)內(nèi)的休閑消費(fèi)人群:文化體育運(yùn)動(dòng)越來(lái)越受到人們的廣泛關(guān)注,休閑娛樂(lè)作為人們精神方面的需求,也迅速發(fā)展;在市內(nèi)有特色的、適合包括成人、兒童在內(nèi)的娛樂(lè)設(shè)施空缺,還不能滿足人們的休閑娛樂(lè)消費(fèi)需求。十二月22第34頁(yè)思源顧問(wèn)城市級(jí)的客戶群——面向全北一月23第35頁(yè)
思源顧問(wèn)綱 要第一部分市場(chǎng)研究第二部分目標(biāo)客群分析第三部分主題及產(chǎn)品定位第四部分開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式十二月22第35頁(yè)思源顧問(wèn)綱 要第一部分市場(chǎng)一月23第36頁(yè)
思源顧問(wèn)主題定位的指導(dǎo)思想體現(xiàn)“CED中央休閑區(qū)”的主題概念和功能要求;符合休閑產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)圈的城市功能定位要求;強(qiáng)調(diào)各個(gè)物業(yè)功能之間的互相配合;十二月22第36頁(yè)思源顧問(wèn)主題定位的指導(dǎo)思想一月23第37頁(yè)
思源顧問(wèn)本區(qū)域的城市功能定位——構(gòu)建北京西部的“生
態(tài)休閑經(jīng)濟(jì)圈”生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)BDA經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)十二月22第37頁(yè)思源顧問(wèn)本區(qū)域的城市功能定位——構(gòu)一月23第38頁(yè)
思源顧問(wèn)本項(xiàng)目的主題概念定位——CED中央休閑區(qū)以?shī)W運(yùn)會(huì)為契機(jī),發(fā)展以生態(tài)化、體驗(yàn)式為特色的休閑建筑綜合體,憑借功能齊備的建筑綜合體架構(gòu),成為京西休閑產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)圈核心。CED——生態(tài)化、體驗(yàn)式休閑建筑綜合體十二月22第38頁(yè)思源顧問(wèn)本項(xiàng)目的主題概念定位——C一月23第39頁(yè)
思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——與其他物業(yè)關(guān)聯(lián)關(guān)系文體產(chǎn)業(yè)配套為酒店和寫(xiě)字樓提供休閑娛樂(lè)設(shè)施;同時(shí)提升酒店和寫(xiě)字樓的產(chǎn)品附加值;文體產(chǎn)業(yè)配套與大體量商業(yè)形成功能互動(dòng);文體產(chǎn)業(yè)配套是對(duì)體育場(chǎng)館運(yùn)動(dòng)功能的補(bǔ)充和延續(xù);寫(xiě)字樓(固定人流)酒店(流動(dòng)人流)體育場(chǎng)館及文化運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)(流動(dòng)人流)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施(流動(dòng)人流)商業(yè)(流動(dòng)人流)十二月22第39頁(yè)思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——與其他物業(yè)一月23第40頁(yè)
思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——交通動(dòng)線設(shè)計(jì)寫(xiě)字樓文體
產(chǎn)業(yè)
設(shè)施
會(huì)議酒店商業(yè)商業(yè)說(shuō)明:藍(lán)色箭頭表示車流動(dòng)線,車流、人流都可走;黃色箭頭表示人流動(dòng)線;五棵松文化體育中心中路四環(huán)出口出入口出入口四環(huán)入口西四環(huán)西翠環(huán)籃球場(chǎng)館十二月22第40頁(yè)思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——交通動(dòng)線設(shè)一月23第41頁(yè)
思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——主題定位總建設(shè)規(guī)模5.7萬(wàn)平米主題定位與主題商業(yè)及酒店相協(xié)調(diào)的體驗(yàn)式文體休閑中心經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目體驗(yàn)式主題館+文體娛樂(lè)項(xiàng)目+NBA體育長(zhǎng)廊十二月22第41頁(yè)思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——主題定位總一月23第42頁(yè)
思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施物業(yè)空間布局地下一層文體設(shè)施部分設(shè)計(jì):通過(guò)地下一層的空間布置,達(dá)到文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施部分與酒店和商業(yè)的貫通;在地下一層面置游泳館等文體設(shè)施外,設(shè)計(jì)一條NBA長(zhǎng)廊與酒店地下一層、商業(yè)地下一層相連通;設(shè)計(jì)與NBA產(chǎn)品相關(guān)的特色主題商業(yè)街,使商業(yè)在地下貫通,同時(shí)引導(dǎo)人流相互流動(dòng);地上一層、二層、三層以上文體設(shè)施部分設(shè)計(jì):文體設(shè)施地上一層與其他建筑獨(dú)立布局;文體設(shè)施二層以上部分與酒店建筑物獨(dú)立;文體設(shè)施三層布置弧形過(guò)街廊橋,連接酒店與商業(yè);十二月22第42頁(yè)思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施物業(yè)空間布局地一月23第43頁(yè)
思源顧問(wèn)地上一層示意圖文體設(shè)施寫(xiě)字樓商業(yè)酒店一層商業(yè)文體設(shè)施地上一層與其他建筑獨(dú)立布局;十二月22第43頁(yè)思源顧問(wèn)地上一層示意圖文體設(shè)施寫(xiě)字一月23第44頁(yè)
思源顧問(wèn)地上二層示意圖文體設(shè)施寫(xiě)字樓商業(yè)文體設(shè)施二層以上部分與酒店建筑物獨(dú)立。酒店大堂十二月22第44頁(yè)思源顧問(wèn)地上二層示意圖文體設(shè)施寫(xiě)字一月23第45頁(yè)
思源顧問(wèn)地下一層示意圖文體設(shè)施寫(xiě)字樓商業(yè)酒店地下一層商業(yè)文體設(shè)施除布置游泳館等文體設(shè)施外,必須布置通道、連廊等與酒店地下一層、商業(yè)地下一層連通;通過(guò)跨市政路的地下商業(yè)與籃球館相連;十二月22第45頁(yè)思源顧問(wèn)地下一層示意圖文體設(shè)施寫(xiě)字一月23第46頁(yè)
思源顧問(wèn)地下一層商業(yè)分布示意圖五棵松文化體育中心中路寫(xiě)字樓五棵松文化體育中心北路文體設(shè)施
商業(yè)街NBA長(zhǎng)廊地下一層十二月22第46頁(yè)思源顧問(wèn)地下一層商業(yè)分布示意圖五一月23第47頁(yè)
思源顧問(wèn)體驗(yàn)式主題館+文體娛樂(lè)項(xiàng)目+NBA體育長(zhǎng)廊文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——產(chǎn)品定位項(xiàng)目?jī)?nèi)容體驗(yàn)式主題娛樂(lè)館文體娛樂(lè)項(xiàng)目NBA體育長(zhǎng)廊體量比率65%28%7%三大主題區(qū)域與主題商業(yè)及酒店互動(dòng)的體驗(yàn)式休閑中心十二月22第47頁(yè)思源顧問(wèn)體驗(yàn)式主題館+文體娛樂(lè)項(xiàng)一月23第48頁(yè)
思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——產(chǎn)品設(shè)計(jì)及體量分配主題體量:平米經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目
體驗(yàn)式主題館32000室內(nèi)游泳館等兒童特色專區(qū):夢(mèng)幻屋、蹺蹺板等;SPA水療區(qū)域設(shè)有旋渦流、鵝頸瀑布浴、溫水按摩等保健按摩設(shè)施;
休閑館3000休閑餐廳、快餐廳、咖啡廳、美容美發(fā)、精品店等;
健身館10000健身器材、體操房、保齡球館、壁球館、電子模擬高爾夫球場(chǎng)、棋牌室、擊劍館、網(wǎng)球館、射擊館等;
娛樂(lè)館3000量販?zhǔn)終TV、迪廳、酒吧;
影視館5000電影廳、視聽(tīng)室、小劇場(chǎng)、水幕電影;NBA體育長(zhǎng)廊4000球員簽名產(chǎn)品、NBA紀(jì)念品、模擬NBA游戲;十二月22第48頁(yè)思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——產(chǎn)品設(shè)計(jì)及一月23第49頁(yè)
思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施產(chǎn)品設(shè)計(jì)——兼顧區(qū)域市場(chǎng)和北京市場(chǎng)文體設(shè)施面向北京市面向西部區(qū)域功能分類主題館(兒童特色館)、休閑館、影視館、NBA長(zhǎng)廊健身館、娛樂(lè)館經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目
與主題相關(guān)的項(xiàng)目(標(biāo)準(zhǔn)游泳館浪濤灣急流直下、沖浪快艇等,兒童特色專區(qū)等,SPA水療區(qū)等);休閑餐廳、快餐廳、咖啡廳、美容美發(fā)、精品店;電影廳、視聽(tīng)室小劇場(chǎng)、水幕電影;球員簽名產(chǎn)品、NBA紀(jì)念品、模擬
NBA游戲;
健身中心、臺(tái)球館、保齡球館、羽毛球館、電子模擬高爾夫球場(chǎng)、棋牌室、擊劍館網(wǎng)球館、射擊館等;量販?zhǔn)終TV、迪廳、酒吧經(jīng)營(yíng)面積44000平方米13000平方米十二月22第49頁(yè)思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施產(chǎn)品設(shè)計(jì)——兼一月23第50頁(yè)
思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施產(chǎn)品設(shè)計(jì)——與商業(yè)和酒店互動(dòng)提供商務(wù)會(huì)議酒店的會(huì)議消費(fèi)客群所需要的綜合性文體娛樂(lè)設(shè)施;為商業(yè)消費(fèi)客群提供體驗(yàn)感強(qiáng)烈的文體休閑娛樂(lè)產(chǎn)品;通過(guò)獨(dú)具特色NBA長(zhǎng)廊與商業(yè)和酒店進(jìn)行連接,從而提升文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施價(jià)值,形成價(jià)值互動(dòng);主題化特色產(chǎn)品——包括專為青年人設(shè)計(jì)的充滿驚險(xiǎn)與刺激的時(shí)空隧道、水上飛龍等項(xiàng)目,SPA水療區(qū)域設(shè)有旋渦流、鵝頸瀑布浴、溫水按摩等保健按摩設(shè)施;專為兒童設(shè)計(jì)的特色娛樂(lè)設(shè)施:如夢(mèng)幻屋、海盜船等;輔助性文體娛樂(lè)產(chǎn)品——如娛樂(lè)館、影視館、健身館等,設(shè)有影劇院、室內(nèi)網(wǎng)球館、保齡球、臺(tái)球、乒乓球、射箭射擊、健身房等設(shè)施;十二月22第50頁(yè)思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施產(chǎn)品設(shè)計(jì)——與一月23第51頁(yè)
思源顧問(wèn)主題化特色產(chǎn)品與輔助性?shī)蕵?lè)產(chǎn)品相結(jié)合十二月22第51頁(yè)思源顧問(wèn)主題化特色產(chǎn)品與輔助性?shī)蕵?lè)一月23第52頁(yè)
思源顧問(wèn)主題館功能配置名稱面積(平米)游泳館15000兒童樂(lè)園13000SPA區(qū)4000
合計(jì)32000十二月22第52頁(yè)思源顧問(wèn)主題館功能配置名稱面積游泳一月23第53頁(yè)
思源顧問(wèn)休閑館功能配置名稱數(shù)量面積(平米)備注休閑餐廳2300大小可自由劃分面積快餐廳4300如:KFC、麥當(dāng)勞、吉野家、永和大王;咖啡廳1500如:星巴克美容美發(fā)廳2200每個(gè)占100平米精品店650可自由劃分面積,如各種飾品小店等;
合計(jì)
3000十二月22第53頁(yè)思源顧問(wèn)休閑館功能配置名稱數(shù)量面積一月23第54頁(yè)
思源顧問(wèn)健身館功能配置名稱面積備注保齡球館3000擁有30條標(biāo)準(zhǔn)球道,配有進(jìn)口的機(jī)器每條球道都裝有自動(dòng)回放系統(tǒng),自動(dòng)計(jì)分系統(tǒng)和擺瓶機(jī)。價(jià)格:25元/局(19:00—24:00);羽毛球館3400有20片室內(nèi)羽毛球場(chǎng),擁有專用塑膠場(chǎng)地和光源照明系統(tǒng),符合標(biāo)準(zhǔn)比賽的要求;價(jià)格:30元/小時(shí)/片;臺(tái)球館800提供十二個(gè)英式落袋球臺(tái)和兩個(gè)斯諾克臺(tái)球球臺(tái);健身中心2100各種健身設(shè)備一應(yīng)俱全;乒乓球館30010個(gè),30平米1個(gè);模擬高爾夫、射擊桌上足球沙狐球游戲室等項(xiàng)目400模擬高爾夫1個(gè),射擊桌上足球1個(gè),沙狐球1個(gè),游戲室1個(gè)
合計(jì)10000十二月22第54頁(yè)思源顧問(wèn)健身館功能配置名稱面積備注一月23第55頁(yè)
思源顧問(wèn)娛樂(lè)館功能配置名稱數(shù)量面積總面積KTV50522600酒吧1200200迪廳1200200
合計(jì)
3000十二月22第55頁(yè)思源顧問(wèn)娛樂(lè)館功能配置名稱數(shù)量面積一月23第56頁(yè)
思源顧問(wèn)影視館功能設(shè)置名稱數(shù)量面積總面積電影廳130003000視聽(tīng)室1300300小劇場(chǎng)2100200水幕電影115001500
合計(jì)
5000十二月22第56頁(yè)思源顧問(wèn)影視館功能設(shè)置名稱數(shù)量面積一月23第57頁(yè)
思源顧問(wèn)NBA體育長(zhǎng)廊在文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施的入口開(kāi)始有一條NBA長(zhǎng)廊與商業(yè)的地下一層商業(yè)街相連接,貫通文體設(shè)施和酒店、主題商業(yè);NBA長(zhǎng)廊內(nèi)可以展出各國(guó)和NBA有關(guān)的人物宣傳或產(chǎn)品宣傳、以及相關(guān)的圖片、各項(xiàng)比賽資料等物品,也可以是體育產(chǎn)品相關(guān)的小型專賣(mài)店,整個(gè)長(zhǎng)廊是全北京乃至全國(guó)NBA產(chǎn)品及體育產(chǎn)品聚集地。十二月22第57頁(yè)思源顧問(wèn)NBA體育長(zhǎng)廊在文體產(chǎn)業(yè)設(shè)一月23第58頁(yè)
思源顧問(wèn)酒店文體設(shè)施寫(xiě)字樓商業(yè)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——與其他物業(yè)的互動(dòng)關(guān)系體育場(chǎng)館酒店配套——通過(guò)NBA長(zhǎng)廊將文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施與酒店相連,從而為酒店提供更全面的配套;商業(yè)支撐——利用商業(yè)的人氣與文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施形成很好的互動(dòng);奧運(yùn)場(chǎng)館功能補(bǔ)充——文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施是對(duì)體育場(chǎng)館功能的補(bǔ)充;寫(xiě)字樓配套——文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施為寫(xiě)字樓提供綜合性文體休閑娛樂(lè)設(shè)施;十二月22第58頁(yè)思源顧問(wèn)酒店文體設(shè)施寫(xiě)字樓商業(yè)文體一月23第59頁(yè)
思源顧問(wèn)綱 要第一部分市場(chǎng)研究第二部分目標(biāo)客群分析第三部分主題及產(chǎn)品定位第四部分開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式十二月22第59頁(yè)思源顧問(wèn)綱 要第一部分市場(chǎng)一月23第60頁(yè)
思源顧問(wèn)開(kāi)發(fā)策略分階段具體原則奧運(yùn)會(huì)之后奧運(yùn)會(huì)期間奧運(yùn)會(huì)之前
確保文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施建設(shè)完畢;確保文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施與商業(yè)、酒店的主題具有一定的融合性,從而可持續(xù)發(fā)展;文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施的開(kāi)發(fā)符合經(jīng)濟(jì)性、景觀性、生態(tài)性,達(dá)到一定的期望值;
確保文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施滿足賽時(shí)對(duì)場(chǎng)所的要求,包括安全性生態(tài)性、景觀性、形象性等;確保文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、運(yùn)營(yíng)管理、工作人員與賽時(shí)的和諧一致性
確保文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施在賽后可持續(xù)經(jīng)營(yíng)性;確保文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施在賽后能夠與奧運(yùn)場(chǎng)館商業(yè)、酒店等進(jìn)行融合,從而形成價(jià)值互動(dòng);十二月22第60頁(yè)思源顧問(wèn)開(kāi)發(fā)策略分階段具體原則奧運(yùn)一月23第61頁(yè)
思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施建設(shè)周期關(guān)鍵工作示意圖2009年2008年2007年2006年2005年2010年以后規(guī)劃設(shè)計(jì)期、施工建設(shè)期試營(yíng)業(yè)、經(jīng)營(yíng)調(diào)整期奧運(yùn)賽時(shí)經(jīng)營(yíng)期奧運(yùn)賽后經(jīng)營(yíng)調(diào)整期持續(xù)經(jīng)營(yíng)期經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變期確定建設(shè)內(nèi)容確定經(jīng)營(yíng)方向十二月22第61頁(yè)思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施建設(shè)周期關(guān)鍵工一月23第62頁(yè)
思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)模式1、自主開(kāi)發(fā)由“北京五棵松文化體育中心有限公司”根據(jù)規(guī)劃要求和產(chǎn)品定位自主開(kāi)發(fā)2、定向開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)對(duì)象:國(guó)內(nèi)外大型文化體育設(shè)施運(yùn)營(yíng)商等;開(kāi)發(fā)模式:經(jīng)營(yíng)投資機(jī)構(gòu)定制化開(kāi)發(fā);本案建議:文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施開(kāi)發(fā)模式,建議采用局部定向開(kāi)發(fā)模式,委托經(jīng)營(yíng)投資機(jī)構(gòu)定向開(kāi)發(fā)從而降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),減輕運(yùn)營(yíng)資金的壓力;十二月22第62頁(yè)思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)一月23第63頁(yè)
思源顧問(wèn)附:可比案例TokyoDomeCity韓國(guó)愛(ài)寶樂(lè)園日本東京迪尼斯韓國(guó)樂(lè)天世界深圳歡樂(lè)谷華納電影城北京九華山莊大連水上人間十二月22第63頁(yè)思源顧問(wèn)附:可比案例TokyoD一月23第64頁(yè)
思源顧問(wèn)附:可比案例——TokyoDomeCityTokyoDome;酒店;LaQua(綜合娛樂(lè)區(qū),如spa、商店、餐廳和其他娛樂(lè)設(shè)施);保齡球中心;棒球博覽館;其他體育、娛樂(lè)設(shè)施。十二月22第64頁(yè)思源顧問(wèn)附:可比案例——Tokyo一月23第65頁(yè)
思源顧問(wèn)LaQua——娛樂(lè)設(shè)施摩天輪閃電海豚速降音樂(lè)噴泉植物園十二月22第65頁(yè)思源顧問(wèn)LaQua——娛樂(lè)設(shè)施摩天一月23第66頁(yè)
思源顧問(wèn)LaQua——游樂(lè)場(chǎng)過(guò)山車TowerhackerSkyflowergeopanic十二月22第66頁(yè)思源顧問(wèn)LaQua——游樂(lè)場(chǎng)過(guò)山車一月23第67頁(yè)
思源顧問(wèn)LaQua——spa8,9F:HealingBadenZone
7F:RendezvousZone
6F:Spa區(qū)
5F:餐飲、娛樂(lè)區(qū)十二月22第67頁(yè)思源顧問(wèn)LaQua——spa8,一月23第68頁(yè)
思源顧問(wèn)LaQua——棒球博覽館十二月22第68頁(yè)思源顧問(wèn)LaQua——棒球博覽館一月23第69頁(yè)
思源顧問(wèn)可比案例——韓國(guó)愛(ài)寶樂(lè)園是一個(gè)結(jié)合了休閑、娛樂(lè)、教育與文化的國(guó)際性港圣地,有二十四年歷史的歡樂(lè)世界;愛(ài)寶樂(lè)園劃分為3個(gè)公園,有具有世界水準(zhǔn)的室內(nèi)水上樂(lè)園嘉利比海灣還有ON-ROAD汽車競(jìng)賽的愛(ài)寶樂(lè)園快速公路等3個(gè)部分組成。是世界最大的室內(nèi)娛樂(lè)中心,“樂(lè)天世界探險(xiǎn)”及湖上的魔術(shù)島外,還有民俗館,大飯店,電影院,室內(nèi)游泳池,室內(nèi)溜冰場(chǎng),保齡球場(chǎng),會(huì)員制的運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部,百貨公司,超級(jí)市場(chǎng),購(gòu)物中心等設(shè)備具全,是匯合娛樂(lè)與文化的超大型娛樂(lè)城。是世界第七大主題公園是在韓國(guó)最有代表性的主題公園。在游樂(lè)世界里則具備有40多種游樂(lè)設(shè)施,還有自然野生動(dòng)物園等。其中外綜合水上樂(lè)園,在此您可由波浪制造系統(tǒng)所創(chuàng)造的人工波浪中盡情享受沖浪的樂(lè)趣。十二月22第69頁(yè)思源顧問(wèn)可比案例——韓國(guó)愛(ài)寶樂(lè)園一月23第70頁(yè)
思源顧問(wèn)可比案例——日本東京迪尼斯
被譽(yù)為亞洲第一游樂(lè)園的東京迪斯尼大型主題樂(lè)園,是世界上現(xiàn)有五座迪斯尼樂(lè)園中規(guī)模大的一座;第一座迪斯尼樂(lè)園1955年建成之后,僅在開(kāi)放的頭6個(gè)月里,就有300萬(wàn)人紛至沓來(lái)。在法國(guó)巴黎、日本東京等地都陸續(xù)興建了當(dāng)?shù)氐牡纤鼓針?lè)園;中國(guó)香港的迪斯尼樂(lè)園是迪斯尼在全球的第11個(gè)主題樂(lè)園,并計(jì)劃于2005年—2006年開(kāi)幕。十二月22第70頁(yè)思源顧問(wèn)可比案例——日本東京迪尼斯一月23第71頁(yè)
思源顧問(wèn)可比案例——韓國(guó)樂(lè)天世界樂(lè)天世界是世界上最大的室內(nèi)游樂(lè)場(chǎng)。神秘華麗的樂(lè)天世界在美國(guó)和日本被稱作“韓國(guó)的迪斯尼樂(lè)園”,在加拿大被稱作“艾德門(mén)特MALL”,是國(guó)際性的室內(nèi)游樂(lè)場(chǎng)。內(nèi)設(shè)樂(lè)天賓館和樂(lè)天百貨、、健身中心民俗博物館等。十二月22第71頁(yè)思源顧問(wèn)可比案例——韓國(guó)樂(lè)天世界樂(lè)一月23第72頁(yè)
思源顧問(wèn)可比案例——深圳歡樂(lè)谷深圳歡樂(lè)谷是華僑城集團(tuán)新一代大型主題樂(lè)園,國(guó)家AAAA級(jí)旅游景區(qū),占地面積35萬(wàn)平方米,總投資8億元人民幣,是一座融參與性、觀賞性、娛樂(lè)性、趣味性于一體的中國(guó)現(xiàn)代主題樂(lè)園。景區(qū)分八大主題區(qū):西班牙廣場(chǎng)、卡通城、冒險(xiǎn)山、歡樂(lè)島、金礦鎮(zhèn)、香格里拉森林颶風(fēng)灣、陽(yáng)光海岸豐富多彩的游樂(lè)項(xiàng)目。自建成開(kāi)業(yè)以來(lái),吸引了國(guó)內(nèi)外廣大游客,截止今年3月底,已接待游客695萬(wàn)人次。十二月22第72頁(yè)思源顧問(wèn)可比案例——深圳歡樂(lè)谷深圳一月23第73頁(yè)
思源顧問(wèn)可比案例——華納電影城華納電影城(電影世界)它與迪斯尼樂(lè)園有一些相同之處,但主要展示電影特技、電影故事、電影人物,以及與電影有關(guān)的商品等。每天云集成千上萬(wàn)各種膚色各種語(yǔ)言的男女老少游客,人氣很旺。十二月22第73頁(yè)思源顧問(wèn)可比案例——華納電影城華納一月23第74頁(yè)
思源顧問(wèn)北京九華山莊九華山莊設(shè)有大型室內(nèi)溫泉游泳館,
32道保齡球館,娛樂(lè)設(shè)施應(yīng)有盡有;即將于7月底落成開(kāi)業(yè)的九華運(yùn)動(dòng)中心建有12片國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)、16片標(biāo)準(zhǔn)羽毛球場(chǎng)、小球運(yùn)動(dòng)中心及弓弩、射箭射擊、舍賓等眾多運(yùn)動(dòng)健身項(xiàng)目;九華山莊承接各種商務(wù)會(huì)議,即將于7月底落成開(kāi)業(yè)的九華會(huì)展中心可同時(shí)容納3000人舉行會(huì)議,規(guī)模僅次于人民大會(huì)堂。
十二月22第74頁(yè)思源顧問(wèn)北京九華山莊九華山莊設(shè)有大一月23第75頁(yè)
思源顧問(wèn)可比案例——大連水上人間連水上人間國(guó)際假日酒店是按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)興建的,以大型室內(nèi)海水健身娛樂(lè)為主題,集客房、餐飲、娛樂(lè)、休閑、會(huì)議于一體的多功能度假酒店,坐落于著名的旅順海濱風(fēng)景區(qū)。十二月22第75頁(yè)思源顧問(wèn)可比案例——大連水上人間連一月23第76頁(yè)
思源顧問(wèn)大連水上人間海洋樂(lè)園建筑面積7.2萬(wàn)平方米的水上人間卓越海洋樂(lè)園,是被基尼斯認(rèn)定的當(dāng)今世界上最大的室內(nèi)海水健身娛樂(lè)主題公園;園內(nèi)設(shè)有各種水上項(xiàng)目78種,其中有專為青年人設(shè)計(jì)的充滿驚險(xiǎn)與刺激的時(shí)空隧道、水上飛龍、蘭色風(fēng)暴等項(xiàng)目,高12米,表面積近千平方米的蘭色風(fēng)暴是目前中國(guó)最大的浪擺水滑梯,9.2米/秒的滑行帶給人們那種驚險(xiǎn)與刺激,將使人終身難忘;SPA水療區(qū)域設(shè)有超強(qiáng)超聲波、旋渦流、鵝頸瀑布浴、溫水按摩等保健按摩設(shè)施;動(dòng)感天地是孩子們的天堂,這里設(shè)有夢(mèng)幻水屋、水車疊流盤(pán)、海盜船、噴水蹺蹺板等40余種兒童娛樂(lè)設(shè)施。十二月22第76頁(yè)思源顧問(wèn)大連水上人間海洋樂(lè)園建筑一月23第77頁(yè)
思源顧問(wèn)大連水上人間海洋樂(lè)園海洋樂(lè)園內(nèi)設(shè)有各種嬉水包房60間,包房面積97㎡-160㎡內(nèi)設(shè)獨(dú)立更衣室、衛(wèi)生間,提供麻將卡拉OK等娛樂(lè)設(shè)施。建筑面積6000㎡熱浪健身廣場(chǎng),位于海洋樂(lè)園3F,廣場(chǎng)內(nèi)設(shè)有保齡球、臺(tái)球、乒乓球、射箭射擊、健身房等建身娛樂(lè)設(shè)施。人工造浪區(qū),水域面積為4500平方米,引進(jìn)的是德國(guó)西門(mén)子最先進(jìn)的造浪設(shè)備,可模擬10幾種浪型,所造海浪的平均高度為1米,波長(zhǎng)10米,造浪時(shí)波濤洶涌,浪花飛濺,置身其中能真正體味海納入室的遐想。動(dòng)感天地位于兒童區(qū),水深0.2-0.6米,設(shè)有夢(mèng)幻水屋、水車疊流盤(pán)、海盜船、噴水蹺蹺板等兒童娛樂(lè)設(shè)施,其中設(shè)有保齡球、臺(tái)球、乒乓球、射箭射擊、健身房等建身娛樂(lè)設(shè)施,使來(lái)這里游玩的孩子留戀忘返。十二月22第77頁(yè)思源顧問(wèn)大連水上人間海洋樂(lè)園海洋樂(lè)謝謝謝謝一月23第79頁(yè)
思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——目標(biāo)客群的三個(gè)層次第一層次:項(xiàng)目級(jí)的客戶群,主要指本建筑綜合體里的客戶;第二層次:區(qū)域級(jí)的客戶群,主要指北京西部區(qū)域的工作和生活人群;第三層次:城市級(jí)的客戶群,面向整個(gè)北京市的文體休閑消費(fèi)客群。十二月22第1頁(yè)思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——目標(biāo)客群的三一月23第80頁(yè)
思源顧問(wèn)體驗(yàn)式主題館+文體娛樂(lè)項(xiàng)目+NBA體育長(zhǎng)廊本項(xiàng)目文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施主題定位項(xiàng)目?jī)?nèi)容體驗(yàn)式主題娛樂(lè)館文體娛樂(lè)項(xiàng)目NBA體育長(zhǎng)廊體量比率65%28%7%三大主題區(qū)域與主題商業(yè)及酒店互動(dòng)的體驗(yàn)式休閑中心十二月22第2頁(yè)思源顧問(wèn)體驗(yàn)式主題館+文體娛樂(lè)項(xiàng)目一月23第81頁(yè)
思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——產(chǎn)品體量分配主題體量:平米經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目
體驗(yàn)式主題館32000室內(nèi)游泳館等兒童特色專區(qū):夢(mèng)幻屋、蹺蹺板等;SPA水療區(qū)域設(shè)有旋渦流、鵝頸瀑布浴、溫水按摩等保健按摩設(shè)施;
休閑館3000休閑餐廳、快餐廳、咖啡廳、美容美發(fā)、精品店等;
健身館10000健身器材、體操房、保齡球館、壁球館、電子模擬高爾夫球場(chǎng)、棋牌室、擊劍館、網(wǎng)球館、射擊館等;
娛樂(lè)館3000量販?zhǔn)終TV、演藝廳、迪廳、酒吧、游戲室;
影視館5000電影廳、視聽(tīng)室、小劇場(chǎng)、水幕電影;NBA體育長(zhǎng)廊4000球員簽名產(chǎn)品、NBA紀(jì)念品、模擬NBA游戲;十二月22第3頁(yè)思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——產(chǎn)品體量分配一月23第82頁(yè)
思源顧問(wèn)綱 要第一部分市場(chǎng)研究第二部分目標(biāo)客群分析第三部分主題及產(chǎn)品定位第四部分開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式十二月22第4頁(yè)思源顧問(wèn)綱 要第一部分市場(chǎng)研一月23第83頁(yè)
思源顧問(wèn)北京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析近年北京GDP增長(zhǎng)情況
(數(shù)據(jù)來(lái)源:北京市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng))
近年來(lái),北京市經(jīng)濟(jì)保持快速、穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率保持在二位數(shù)以上;
2004年1-3季度,北京市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值2969.5億元,比上年同期增長(zhǎng)13%。其中,第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1761.6億元,增長(zhǎng)11.2%。十二月22第5頁(yè)思源顧問(wèn)北京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析近年北京一月23第84頁(yè)
思源顧問(wèn)北京市2004年1-11月社會(huì)消費(fèi)品零售額1-11月,全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額1993.9億元,比上年同期增長(zhǎng)14.6%,增幅同比提高0.3個(gè)百分點(diǎn);
從持續(xù)增長(zhǎng)的社會(huì)消費(fèi)品零售可以看出北京目前的總體消費(fèi)能力很強(qiáng)。數(shù)據(jù)來(lái)源:北京房地產(chǎn)交易所十二月22第6頁(yè)思源顧問(wèn)北京市2004年1-11月社一月23第85頁(yè)
思源顧問(wèn)北京市居民收入支出分析居民收入——2004年上半年,北京市城市居民人均可支配收入為7836.4元比上年同期增長(zhǎng)11.3%;人均支出——2004年上半年,北京市城市居民人均消費(fèi)支出5748.7元,比上年同期增長(zhǎng)11%;支出結(jié)構(gòu)——2004年上半年,北京市城市居民人均服務(wù)性消費(fèi)支出1718.1元,同比增長(zhǎng)24.3%。其中,人均在外餐飲支出519.2元,同比增長(zhǎng)36%;人均文化娛樂(lè)服務(wù)支出210.9元,增長(zhǎng)15%。數(shù)據(jù)來(lái)源:北京房地產(chǎn)交易所十二月22第7頁(yè)思源顧問(wèn)北京市居民收入支出分析居民收一月23第86頁(yè)
思源顧問(wèn)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展——激發(fā)對(duì)文體設(shè)施的需求世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)表明,當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展跨入富裕型階段時(shí)隨著收入水平的提高,人們更加關(guān)注身體健康,同時(shí)對(duì)文體娛樂(lè)要求大為提高;北京市居民食品、衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)等基本生存性消費(fèi)支出比重逐步下降,而教育、文化、體育娛樂(lè)服務(wù)、醫(yī)療保健等發(fā)展與享受性消費(fèi)支出比重則日益上升;物質(zhì)性消費(fèi)基本滿足,新的消費(fèi)領(lǐng)域主要表現(xiàn)在非物質(zhì)性消費(fèi)領(lǐng)域。人們生活開(kāi)始進(jìn)入富裕階段,文化、體育、娛樂(lè)等服務(wù)消費(fèi)增長(zhǎng)將加快,占居民消費(fèi)比例會(huì)逐步提高。
十二月22第8頁(yè)思源顧問(wèn)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展——激發(fā)對(duì)文體設(shè)一月23第87頁(yè)
思源顧問(wèn)目前北京市文體休閑消費(fèi)勢(shì)頭旺盛針對(duì)全球城市消費(fèi)水平排名的調(diào)查顯示,在全球144個(gè)大型城市中,北京消費(fèi)高于紐約排名第11位,上海排名第16位。(數(shù)據(jù)來(lái)源《國(guó)際金融報(bào)》)以嘉年華的成功為例,2004年夏嘉年華通過(guò)落戶北京雕塑公園,從7月2日到8月22日,短短的52天,就吸引了250萬(wàn)人次從北京的四面八方趕過(guò)來(lái)消費(fèi),日接待游客近兩萬(wàn)人,實(shí)現(xiàn)收入2.4億元,人均消費(fèi)都在1000元左右。(數(shù)據(jù)來(lái)源:《國(guó)際金融報(bào)》)十二月22第9頁(yè)思源顧問(wèn)目前北京市文體休閑消費(fèi)勢(shì)頭旺一月23第88頁(yè)
思源顧問(wèn)調(diào)查數(shù)據(jù)采集歷時(shí)7天,共計(jì)9個(gè)問(wèn)題;答卷人數(shù)495人;有效答卷495個(gè);有54%的被調(diào)查者認(rèn)為五棵松文化體育中心中應(yīng)該有文體娛樂(lè)設(shè)施;由此可見(jiàn):文體娛樂(lè)設(shè)施所占比重很高,受到居民的廣泛的認(rèn)同;那么如何真正成為廣大消費(fèi)者所依賴的文體設(shè)施的消費(fèi)場(chǎng)所,正確的市場(chǎng)定位是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。五棵松文體設(shè)施需求的網(wǎng)站調(diào)查焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)十二月22第10頁(yè)思源顧問(wèn)五棵松文體設(shè)施需求的網(wǎng)站調(diào)一月23第89頁(yè)
思源顧問(wèn)北京市文體休閑類消費(fèi)客群特征分析以北京嘉年華為例:在來(lái)環(huán)球嘉年華的消費(fèi)群體中,42.0%的是公司職員,學(xué)生占23.5%,政府工作人員占12.0%,工人只占4.0%,教師、自由職業(yè)者等占18.5%;在消費(fèi)群體中,中等收入者是主力軍,月均收入在2000元以下的占22.5%,月均收入在2000至5000元的占23.5%。十二月22第11頁(yè)思源顧問(wèn)北京市文體休閑類消費(fèi)客群特一月23第90頁(yè)
思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)存在巨大發(fā)展?jié)摿?jù)資料統(tǒng)計(jì)表明,美國(guó)400家最富有的公司有72家是文化企業(yè),美國(guó)的文化產(chǎn)業(yè)年生產(chǎn)總值占國(guó)民生產(chǎn)總值的相當(dāng)比重;英國(guó)文化產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值近60億英鎊,平均發(fā)展速度是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的兩倍;日本文體休閑產(chǎn)業(yè)的年產(chǎn)值早已超過(guò)了汽車工業(yè)的年產(chǎn)值;(數(shù)據(jù)來(lái)源:中華工商時(shí)報(bào))在發(fā)達(dá)國(guó)家,文化產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè),已占其GDP不容忽視、舉足輕重的份額;據(jù)專家預(yù)測(cè),中國(guó)文化娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)潛在的消費(fèi)能力將達(dá)到5500億元左右。由此可見(jiàn),文化娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)將成為具廣闊發(fā)展前景的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè);而北京作為最具消費(fèi)能力的城市之一,文化娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)存在巨大潛在需求。(數(shù)據(jù)來(lái)源:中華工商時(shí)報(bào))十二月22第12頁(yè)思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)存在巨大發(fā)展?jié)摿σ辉?3第91頁(yè)
思源顧問(wèn)奧運(yùn)——北京文體產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的最佳契機(jī)體育產(chǎn)業(yè)是當(dāng)今全球經(jīng)濟(jì)中發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一,每年為世界帶來(lái)4000億美元收入,且每年以20%的速度遞增。體育產(chǎn)業(yè)所蘊(yùn)藏的巨大商機(jī),使其已成為21世紀(jì)最有活力和廣闊前景的新興產(chǎn)業(yè)之一;(數(shù)據(jù)來(lái)源:北京市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng))北京承辦2008年奧運(yùn)會(huì),大批體育場(chǎng)館和相關(guān)設(shè)施新建和改、擴(kuò)建按國(guó)際慣例開(kāi)發(fā)體育市場(chǎng),擴(kuò)大奧林匹克無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值,將對(duì)北京發(fā)展體育會(huì)館業(yè)產(chǎn)生全方位影響;據(jù)國(guó)內(nèi)專家預(yù)測(cè),奧運(yùn)會(huì)將使北京體育產(chǎn)業(yè)的GDP在2001年至2007年保持年均111.55%的增速,2008年北京體育產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將達(dá)205.1億-239.3億占北京GDP的3%-3.5%。(數(shù)據(jù)來(lái)源:北京市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng))十二月22第13頁(yè)思源顧問(wèn)奧運(yùn)——北京文體產(chǎn)業(yè)大發(fā)展一月23第92頁(yè)
思源顧問(wèn)北京市文體設(shè)施供給分析場(chǎng)所工人農(nóng)民科教人員行政干部服務(wù)業(yè)職工免費(fèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)11.30%25.30%14.70%33.90%28.70%收費(fèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)8%4%18.70%13.30%18.70%公路、街道40%23.30%24%17.10%22.60%宿舍辦公室11.30%4.70%17.30%11.70%14%公園7.40%14%10.70%8.30%10%空地18%23.40%14%13%4%其它4%5.30%0.60%2.70%2%經(jīng)常選用的鍛煉場(chǎng)所比重研究十二月22第14頁(yè)思源顧問(wèn)北京市文體設(shè)施供給分析場(chǎng)所一月23第93頁(yè)
思源顧問(wèn)北京市體育場(chǎng)館——目前市場(chǎng)供應(yīng)首都體育館
北京市海淀區(qū)西直門(mén)外白石橋5號(hào)北京體育館
北京市崇文區(qū)體育館路4號(hào)奧林匹克體育中心
北京市朝陽(yáng)區(qū)安外小關(guān)安定路1號(hào)北京工人體育館
北京市朝陽(yáng)區(qū)工人體育場(chǎng)北路北京國(guó)際網(wǎng)球中心網(wǎng)球館
北京市崇文區(qū)天壇東路50號(hào)北京先農(nóng)壇體育場(chǎng)
北京市宣武區(qū)先農(nóng)壇體育場(chǎng)北京大學(xué)生體育館
北京市海淀區(qū)北三環(huán)西路11號(hào)北京體育師范學(xué)院體育場(chǎng)
北京市海淀區(qū)北三環(huán)路11號(hào)北京體育大學(xué)體育館
北京市海淀區(qū)圓明園東路1號(hào)北京體育大學(xué)英東田徑場(chǎng)
北京市海淀區(qū)圓明園東路1號(hào)石景山體育館
北京市石景山區(qū)石景山路32號(hào)地壇體育館
北京市東城區(qū)安定門(mén)外大街116號(hào)十二月22第15頁(yè)思源顧問(wèn)北京市體育場(chǎng)館——目前市場(chǎng)一月23第94頁(yè)
思源顧問(wèn)北京市體育場(chǎng)館——目前市場(chǎng)供應(yīng)月壇體育館
北京市西城區(qū)月壇南街甲1號(hào)光彩體育館
北京市豐臺(tái)區(qū)趙公口橋南朝陽(yáng)體育館
北京市朝陽(yáng)區(qū)團(tuán)結(jié)湖東口海淀體育館
北京市海淀區(qū)白頤路海淀體育場(chǎng)
北京市海淀區(qū)西苑操場(chǎng)東單體育中心
北京市崇文區(qū)崇文門(mén)內(nèi)大街108號(hào)豐臺(tái)體育中心
北京市豐臺(tái)區(qū)豐臺(tái)路67號(hào)昌平自行車場(chǎng)
北京市昌平區(qū)金海湖水上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)
北京市平谷縣
北京市目前主要體育場(chǎng)館有23家,從目前消費(fèi)其存在的問(wèn)題是:北京市體育場(chǎng)館的結(jié)構(gòu)不盡合理,各類場(chǎng)地中,僅籃球、排球、門(mén)球三種場(chǎng)地,總和占全部場(chǎng)地的84%;都是一些傳統(tǒng)的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目,從整體經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看,體育場(chǎng)館的利用不高,不能滿足區(qū)域中消費(fèi)人群的需求。十二月22第16頁(yè)思源顧問(wèn)北京市體育場(chǎng)館——目前市場(chǎng)一月23第95頁(yè)
思源顧問(wèn)北京市文體設(shè)施供給分析經(jīng)營(yíng)方式現(xiàn)有大型體育場(chǎng)館是在高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下發(fā)展起來(lái)的,有較強(qiáng)的公益性。經(jīng)費(fèi)主要是國(guó)家財(cái)政撥款,由國(guó)家統(tǒng)一規(guī)劃管理。目前體育市場(chǎng)規(guī)模不夠大,又要兼顧公益性,而后期的設(shè)備更新、維護(hù)費(fèi)用也較高,致使前期資金投入不易在短期內(nèi)獲得相應(yīng)回報(bào),投資結(jié)構(gòu)多元化局面難以形成。配套設(shè)施設(shè)備老化,設(shè)施水平低,功能單一,體育場(chǎng)館數(shù)量相對(duì)較少、質(zhì)量差;人均場(chǎng)地面積不足1平方米;體育場(chǎng)館的結(jié)構(gòu)不盡合理,各類場(chǎng)地中,僅籃球、排球、門(mén)球三種場(chǎng)地總和占全部場(chǎng)地的84%;專業(yè)場(chǎng)館比重較大,而缺乏大眾化體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所;綜合性同質(zhì)性單一性非市場(chǎng)化十二月22第17頁(yè)思源顧問(wèn)北京市文體設(shè)施供給分析經(jīng)營(yíng)一月23第96頁(yè)
思源顧問(wèn)北京市未來(lái)文體設(shè)施規(guī)劃“一個(gè)中心加三個(gè)區(qū)域”中心區(qū)十二月22第18頁(yè)思源顧問(wèn)北京市未來(lái)文體設(shè)施規(guī)劃“一一月23第97頁(yè)
思源顧問(wèn)“一個(gè)中心加三個(gè)區(qū)域”的規(guī)劃格局
西部社區(qū)安排了北京射擊場(chǎng)、老山自行車館和五棵松文化體育中心等7個(gè)場(chǎng)館;大學(xué)區(qū)
是指在北京大學(xué)、北京科技大學(xué)等大學(xué)內(nèi)安排的5個(gè)場(chǎng)館;北部風(fēng)景旅游區(qū)包括建在順義的奧林匹克水上公園、北京鄉(xiāng)村賽馬場(chǎng)和昌平的小湯山壘球場(chǎng)等3個(gè)場(chǎng)館。主中心區(qū)——“奧林匹克公園”公園內(nèi)有國(guó)家體育場(chǎng)、國(guó)家體育館和國(guó)家游泳中心等10個(gè)場(chǎng)館,是奧運(yùn)比賽項(xiàng)目最集中地;十二月22第19頁(yè)思源顧問(wèn)“一個(gè)中心加三個(gè)區(qū)域”的規(guī)一月23第98頁(yè)
思源顧問(wèn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)——大型體育場(chǎng)館用途多樣化場(chǎng)館與項(xiàng)目、場(chǎng)館與基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施之間密切結(jié)合,各種功能綜合配套。場(chǎng)館應(yīng)與周圍的附設(shè)項(xiàng)目配套建設(shè),同時(shí)主場(chǎng)館要與附屬設(shè)施共同組成一個(gè)相輔相成的完整的服務(wù)系統(tǒng);大型公共體育場(chǎng)館建成后,其經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目可以靈活多樣:表演比賽、競(jìng)技訓(xùn)練、大眾健身娛樂(lè)、大型匯演、展覽會(huì)、餐飲、住宿、購(gòu)物等等。
十二月22第20頁(yè)思源顧問(wèn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)——大型體育場(chǎng)一月23第99頁(yè)
思源顧問(wèn)文體設(shè)施發(fā)展趨勢(shì)數(shù)量增加:奧運(yùn)促進(jìn)、全民健身定位轉(zhuǎn)變:文體休閑娛樂(lè)和體育運(yùn)動(dòng)并行供給方式:社會(huì)化與市場(chǎng)化文體設(shè)施未來(lái)供需趨勢(shì)體育場(chǎng)館市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)彌補(bǔ)數(shù)量上的供需缺口數(shù)量結(jié)構(gòu)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目多樣化十二月22第21頁(yè)思源顧問(wèn)文體設(shè)施發(fā)展趨勢(shì)數(shù)量增加:一月23第100頁(yè)
思源顧問(wèn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)小結(jié)趨勢(shì)向好:隨著奧運(yùn)會(huì)的開(kāi)展,北京的文體產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)將迎來(lái)一個(gè)大發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期;數(shù)量增加:隨著人們生活水平的不斷提高,人們?cè)絹?lái)越關(guān)注自身身體健康,對(duì)文體休閑運(yùn)動(dòng)的方式和數(shù)量要求也越來(lái)越多,消費(fèi)需求在不斷發(fā)展變化;功能全面:人們消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)化,功能單一的體育場(chǎng)館已不能滿足需要,因此,體育場(chǎng)館的經(jīng)營(yíng)方式和用途也在隨著市場(chǎng)的需求發(fā)生轉(zhuǎn)變;定位轉(zhuǎn)變:文體休閑產(chǎn)品多樣化,與文體娛樂(lè)和體育運(yùn)動(dòng)為一體的多樣化產(chǎn)品,受到人們的關(guān)注,這種產(chǎn)品將在未來(lái)市場(chǎng)中受到歡迎,尤其是擁有特色主題概念的產(chǎn)品。十二月22第22頁(yè)思源顧問(wèn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)小結(jié)趨勢(shì)向好:一月23第101頁(yè)
思源顧問(wèn)區(qū)域研究市場(chǎng)界定以本項(xiàng)目為核心,西至玉泉路,南至太平路,東至西三環(huán),北至阜石路十二月22第23頁(yè)思源顧問(wèn)區(qū)域研究市場(chǎng)界定以本項(xiàng)目為一月23第102頁(yè)
思源顧問(wèn)區(qū)域環(huán)境分析地理位置優(yōu)勢(shì):五棵松文化體育中心位于長(zhǎng)安街西延長(zhǎng)線和西四環(huán)交匯處的東北角,東臨西翠路,西臨西四環(huán)路,南面臨長(zhǎng)安街;便捷的交通優(yōu)勢(shì):城市公路交通干道和軌道交通的雙重保障;北京新的城市規(guī)劃“西部生態(tài)帶”的提出以及奧運(yùn)的契機(jī),有利于本區(qū)域的未來(lái)發(fā)展;目前該區(qū)域具有成熟的居住氛圍,有較穩(wěn)定的消費(fèi)群體。十二月22第24頁(yè)思源顧問(wèn)區(qū)域環(huán)境分析地理位置優(yōu)勢(shì)一月23第103頁(yè)
思源顧問(wèn)本區(qū)域文體娛樂(lè)市場(chǎng)供應(yīng)文化教育:數(shù)量比較多,但也只是滿足本區(qū)域的基本需求,機(jī)關(guān)、部委大院的幼兒、中、小學(xué)占一半以上;體育健身:體育場(chǎng)館、健身中心缺乏,不能滿足本區(qū)域的需求,造成本區(qū)域消費(fèi)人群的向外流失;缺乏高檔次的健身中心;休閑娛樂(lè):休閑娛樂(lè)場(chǎng)所比較少且檔次低,不能滿足較高檔次的需求。十二月22第25頁(yè)思源顧問(wèn)本區(qū)域文體娛樂(lè)市場(chǎng)供應(yīng)文化一月23第104頁(yè)
思源顧問(wèn)文體休閑設(shè)施的消費(fèi)偏好調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)源:新浪網(wǎng)上調(diào)查
在對(duì)整個(gè)北京市休閑娛樂(lè)設(shè)施的偏好調(diào)查中看出,消費(fèi)者對(duì)于健身中心的偏好比重最多,占到41%的調(diào)查比例;由此看出,消費(fèi)者對(duì)于體育健身的需求較大。十二月22第26頁(yè)思源顧問(wèn)文體休閑設(shè)施的消費(fèi)偏好調(diào)查一月23第105頁(yè)
思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——區(qū)域市場(chǎng)研究供給量小、層次較低、結(jié)構(gòu)單一——本地區(qū)文體休閑娛樂(lè)業(yè)基礎(chǔ)比較薄弱,短期內(nèi)再增加文體娛樂(lè)設(shè)施的可能性很?。徊荒軡M足需求,因此本區(qū)域的實(shí)際需求量大于目前實(shí)際供應(yīng)量;需求量大、層次較高、消費(fèi)力強(qiáng)——本區(qū)域聚集大量機(jī)關(guān)事業(yè)單位、大型醫(yī)院、國(guó)有企業(yè),他們是個(gè)穩(wěn)定的擁有較高消費(fèi)能力的群體;奧運(yùn)場(chǎng)館的建設(shè)加上本區(qū)域現(xiàn)有的資源優(yōu)勢(shì),給區(qū)域的文體產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)較大發(fā)展空間。十二月22第27頁(yè)思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——區(qū)域市場(chǎng)研一月23第106頁(yè)
思源顧問(wèn)綱 要第一部分市場(chǎng)研究第二部分目標(biāo)客群分析第三部分主題及產(chǎn)品定位第四部分開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式十二月22第28頁(yè)思源顧問(wèn)綱 要第一部分市場(chǎng)一月23第107頁(yè)
思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——目標(biāo)市場(chǎng)定位區(qū)域市場(chǎng)——借助良好的區(qū)位和市場(chǎng)機(jī)遇,做北京西部的文體休閑中心;全北京市及旅游市場(chǎng)——作為承載特色主題概念的大型文體設(shè)施,面向全北京及旅游客群的文體休閑娛樂(lè)消費(fèi)市場(chǎng)。十二月22第29頁(yè)思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——目標(biāo)市場(chǎng)定一月23第108頁(yè)
思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——市場(chǎng)覆蓋范圍界定區(qū)域市場(chǎng)半徑5公里的北京西部區(qū)域市場(chǎng)
北京市及旅游市場(chǎng)
區(qū)域市場(chǎng)北京市及旅游市場(chǎng)R=5公里十二月22第30頁(yè)思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——市場(chǎng)覆蓋范一月23第109頁(yè)
思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——目標(biāo)客群的三個(gè)層次第一層次:項(xiàng)目級(jí)的客戶群,主要指本建筑綜合體里的客戶;第二層次:區(qū)域級(jí)的客戶群,主要指北京西部區(qū)域的工作和生活人群;第三層次:城市級(jí)的客戶群,面向整個(gè)北京市的文體休閑消費(fèi)客群。十二月22第31頁(yè)思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——目標(biāo)客群的一月23第110頁(yè)
思源顧問(wèn)項(xiàng)目級(jí)的客戶群——建筑綜合體的內(nèi)在消費(fèi)市場(chǎng)本項(xiàng)目屬于建筑綜合體,酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)以及體育場(chǎng)館,各類物業(yè)的市場(chǎng)和客群是相互交叉的,從而為項(xiàng)目提供了巨大的消費(fèi)支持;目前各類企事業(yè)單位、公司對(duì)所進(jìn)行的商務(wù)會(huì)議場(chǎng)所的綜合環(huán)境要求越來(lái)越高。主要包括:地段范圍、交通條件、周邊環(huán)境等;對(duì)內(nèi)部環(huán)境的要求主要包括:會(huì)議硬件設(shè)施、住宿條件、餐飲條件、服務(wù)條件、娛樂(lè)休閑配套設(shè)施等;本項(xiàng)目的文體設(shè)施可以作為商務(wù)會(huì)議酒店的配套,較好滿足酒店客戶的多方面需要;既有傳統(tǒng)體育休閑項(xiàng)目又有特色化、多樣性的的文體設(shè)施,這將對(duì)本項(xiàng)目的入住企業(yè)客戶和周邊企業(yè)及員工有具大的吸引力。十二月22第32頁(yè)思源顧問(wèn)項(xiàng)目級(jí)的客戶群——建筑綜合一月23第111頁(yè)
思源顧問(wèn)區(qū)域級(jí)的客戶群——北京西部文體休閑消費(fèi)客群西四環(huán)沿線的生活社區(qū)主要有豐臺(tái)、岳各莊、田村、恩濟(jì)里小區(qū)等,西三環(huán)沿線部分地區(qū)也有可能成為本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng),如六里橋地區(qū)、航天橋地區(qū)等;商業(yè)的核心目標(biāo)消費(fèi)客戶主要包括:生活、工作在本區(qū)域附近,在周邊1.5公里范圍之內(nèi)、驅(qū)車時(shí)間在5分鐘以內(nèi)可到達(dá)本項(xiàng)目的消費(fèi)人群以及本項(xiàng)目區(qū)域及周邊公寓、住宅、寫(xiě)字樓、酒店等物業(yè)的入住人群;北京西部聚集了大量中央部委機(jī)構(gòu)、軍隊(duì)和院校團(tuán)體,位于北京城市主要的政治、文化、教育產(chǎn)業(yè)帶,居住人群以中央部委機(jī)關(guān)工作人員和中、高級(jí)知識(shí)分子為主,人口素質(zhì)較高,對(duì)于文化和休閑的消費(fèi)需求較高。十二月22第33頁(yè)思源顧問(wèn)區(qū)域級(jí)的客戶群——北京西部一月23第112頁(yè)
思源顧問(wèn)城市級(jí)的客戶群——面向全北京市及旅游消費(fèi)人群世界對(duì)奧運(yùn)的關(guān)注度同樣會(huì)對(duì)奧運(yùn)文體商業(yè)設(shè)施產(chǎn)生巨大的帶動(dòng)作用。龐大的旅游人口基數(shù)會(huì)為奧運(yùn)場(chǎng)館周邊的文體設(shè)施提供有效的消費(fèi)支持;旅游人群對(duì)吃、住、玩的要求越來(lái)越高,他們希望能夠去有特色的而且是各種物業(yè)集為一體的消費(fèi),所以本項(xiàng)目存在較大的市場(chǎng)空間;吸引市區(qū)內(nèi)的休閑消費(fèi)人群:文化體育運(yùn)動(dòng)越來(lái)越受到人們的廣泛關(guān)注,休閑娛樂(lè)作為人們精神方面的需求,也迅速發(fā)展;在市內(nèi)有特色的、適合包括成人、兒童在內(nèi)的娛樂(lè)設(shè)施空缺,還不能滿足人們的休閑娛樂(lè)消費(fèi)需求。十二月22第34頁(yè)思源顧問(wèn)城市級(jí)的客戶群——面向全北一月23第113頁(yè)
思源顧問(wèn)綱 要第一部分市場(chǎng)研究第二部分目標(biāo)客群分析第三部分主題及產(chǎn)品定位第四部分開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式十二月22第35頁(yè)思源顧問(wèn)綱 要第一部分市場(chǎng)一月23第114頁(yè)
思源顧問(wèn)主題定位的指導(dǎo)思想體現(xiàn)“CED中央休閑區(qū)”的主題概念和功能要求;符合休閑產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)圈的城市功能定位要求;強(qiáng)調(diào)各個(gè)物業(yè)功能之間的互相配合;十二月22第36頁(yè)思源顧問(wèn)主題定位的指導(dǎo)思想一月23第115頁(yè)
思源顧問(wèn)本區(qū)域的城市功能定位——構(gòu)建北京西部的“生
態(tài)休閑經(jīng)濟(jì)圈”生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)BDA經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)十二月22第37頁(yè)思源顧問(wèn)本區(qū)域的城市功能定位——構(gòu)一月23第116頁(yè)
思源顧問(wèn)本項(xiàng)目的主題概念定位——CED中央休閑區(qū)以?shī)W運(yùn)會(huì)為契機(jī),發(fā)展以生態(tài)化、體驗(yàn)式為特色的休閑建筑綜合體,憑借功能齊備的建筑綜合體架構(gòu),成為京西休閑產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)圈核心。CED——生態(tài)化、體驗(yàn)式休閑建筑綜合體十二月22第38頁(yè)思源顧問(wèn)本項(xiàng)目的主題概念定位——C一月23第117頁(yè)
思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——與其他物業(yè)關(guān)聯(lián)關(guān)系文體產(chǎn)業(yè)配套為酒店和寫(xiě)字樓提供休閑娛樂(lè)設(shè)施;同時(shí)提升酒店和寫(xiě)字樓的產(chǎn)品附加值;文體產(chǎn)業(yè)配套與大體量商業(yè)形成功能互動(dòng);文體產(chǎn)業(yè)配套是對(duì)體育場(chǎng)館運(yùn)動(dòng)功能的補(bǔ)充和延續(xù);寫(xiě)字樓(固定人流)酒店(流動(dòng)人流)體育場(chǎng)館及文化運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)(流動(dòng)人流)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施(流動(dòng)人流)商業(yè)(流動(dòng)人流)十二月22第39頁(yè)思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——與其他物業(yè)一月23第118頁(yè)
思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——交通動(dòng)線設(shè)計(jì)寫(xiě)字樓文體
產(chǎn)業(yè)
設(shè)施
會(huì)議酒店商業(yè)商業(yè)說(shuō)明:藍(lán)色箭頭表示車流動(dòng)線,車流、人流都可走;黃色箭頭表示人流動(dòng)線;五棵松文化體育中心中路四環(huán)出口出入口出入口四環(huán)入口西四環(huán)西翠環(huán)籃球場(chǎng)館十二月22第40頁(yè)思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——交通動(dòng)線設(shè)一月23第119頁(yè)
思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——主題定位總建設(shè)規(guī)模5.7萬(wàn)平米主題定位與主題商業(yè)及酒店相協(xié)調(diào)的體驗(yàn)式文體休閑中心經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目體驗(yàn)式主題館+文體娛樂(lè)項(xiàng)目+NBA體育長(zhǎng)廊十二月22第41頁(yè)思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——主題定位總一月23第120頁(yè)
思源顧問(wèn)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施物業(yè)空間布局地下一層文體設(shè)施部分設(shè)計(jì):通過(guò)地下一層的空間布置,達(dá)到文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施部分與酒店和商業(yè)的貫通;在地下一層面置游泳館等文體設(shè)施外,設(shè)計(jì)一條NBA長(zhǎng)廊與酒店地下一層、
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