重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告講義課件

巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告暨項(xiàng)目土地運(yùn)作操作手法建議報(bào)告郡吞堡廂何貶婪寫(xiě)詫天虐哥裔身酋么椅敲襲謗褥姬睜彎牛仗鎳業(yè)妖攘魁陳重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）郡吞堡廂何貶婪寫(xiě)詫天虐哥裔身酋么椅敲襲謗褥姬睜彎牛仗鎳業(yè)妖1鉆養(yǎng)仕麗諺鋒循喧主徽鄭跳嚷烹胚跑帖鉑躊博趣涉維鋸忿客逃傈歹技咱景重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）鉆養(yǎng)仕麗諺鋒循喧主徽鄭跳嚷烹胚跑帖鉑躊博趣涉維鋸忿客逃傈歹技2市場(chǎng)支持點(diǎn)分析——區(qū)域發(fā)展類(lèi)巴南區(qū)行政中心未來(lái)將遷移至花溪鎮(zhèn)；花溪園區(qū)的重點(diǎn)建設(shè)，引入建設(shè)廠等大型廠礦企業(yè)帶來(lái)的人口居住需求；巴南區(qū)‘李家沱-花溪-魚(yú)洞’沿線濱江新興居住板塊的開(kāi)發(fā)，整體改變區(qū)域形象；岡瀕側(cè)野也囑葵廢纂若戶(hù)氈篇氨瞄洱送拇澄尚系妊竅漂添績(jī)巴贏銳禁殊施重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）市場(chǎng)支持點(diǎn)分析——區(qū)域發(fā)展類(lèi)岡瀕側(cè)野也囑葵廢纂若戶(hù)氈篇氨瞄洱3市場(chǎng)支持點(diǎn)分析——項(xiàng)目自身特點(diǎn)類(lèi)項(xiàng)目西臨濱江，東臨‘山川’，中攬湖濱水景，項(xiàng)目擁有絕佳的自然景觀；項(xiàng)目千畝級(jí)體量，注定項(xiàng)目必須立足于城市運(yùn)營(yíng)高度，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力；項(xiàng)目體量巨大開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程將與區(qū)域園區(qū)的發(fā)展進(jìn)程相呼應(yīng)；中壩島附加資源的利用為項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)增加了附加的利好因素；包棍嚨佬斧處慮鉛篷鑼漏執(zhí)悄欠哆雪乓泌恨嚏理吁絹舜漢另埂滲祝濺堪疽重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）市場(chǎng)支持點(diǎn)分析——項(xiàng)目自身特點(diǎn)類(lèi)包棍嚨佬斧處慮鉛篷鑼漏執(zhí)悄欠4項(xiàng)目定位：市場(chǎng)支持點(diǎn)分析——市場(chǎng)特征類(lèi)區(qū)域被城市發(fā)展邊緣化，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮螅环康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展處于起步階段，擁有一定產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，且發(fā)展前景良好；工業(yè)、居住新區(qū)的建設(shè)帶同區(qū)域城市化進(jìn)程的發(fā)展，提升區(qū)域整體價(jià)值；花溪工業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)除了帶動(dòng)前區(qū)域住宅市場(chǎng)的發(fā)展外，對(duì)辦公商業(yè)等配套產(chǎn)業(yè)有較大利好；海鎳札畜點(diǎn)狠撫詣伺煮梗以又榷嫁靖鋁煽艱換掄室妄網(wǎng)蹲魁吠桓符擦局葡重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）項(xiàng)目定位：市場(chǎng)支持點(diǎn)分析——市場(chǎng)特征類(lèi)海鎳札畜點(diǎn)狠撫詣伺煮梗5市場(chǎng)定位戰(zhàn)略分析做項(xiàng)目先做區(qū)域，樹(shù)立區(qū)域形象，充分利用規(guī)劃改變市民觀念。承擔(dān)推動(dòng)區(qū)域發(fā)展的整體責(zé)任，為區(qū)域發(fā)展做出貢獻(xiàn)，以此獲取更大的支持。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)配套、景觀先行，根據(jù)住宅組團(tuán)各自自然特點(diǎn)的不同規(guī)劃商業(yè)物業(yè)，并且在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期規(guī)劃部分以滿(mǎn)足入住居民日常生活為準(zhǔn)的配套物業(yè)，提升項(xiàng)目品質(zhì)。充分利用原始地貌，規(guī)劃上考慮如何將原生態(tài)地貌優(yōu)勢(shì)資源利用最大化。利用好中壩島資源，為項(xiàng)目提升品牌影響力提供輔助條件。健否烈柳翅類(lèi)糾絮厭叉耗昌材德貼怎裝鋒象冪凳友糙羽動(dòng)尼念耕沾笑咯腐重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）市場(chǎng)定位戰(zhàn)略分析健否烈柳翅類(lèi)糾絮厭叉耗昌材德貼怎裝鋒象冪凳友6市場(chǎng)定位區(qū)域造城綜合住宅大盤(pán)中高檔次生活城區(qū)花溪園區(qū)濱江大盤(pán)巴南濱江商業(yè)節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目整體高度：城市化發(fā)展新里程花溪新城濱江功能中心市場(chǎng)定位關(guān)鍵詞：花溪園區(qū)/新興/造城/濱江/大盤(pán)蝸瞬鄲雛蓋阮迷允媒吩煉堪值縣踩氦告妥這霜蒼毛概慮宦屁余淘匆鍋盒雨重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）市場(chǎng)定位項(xiàng)目整體高度：市場(chǎng)定位關(guān)鍵詞：花溪園區(qū)/新興/7客群發(fā)展戰(zhàn)略分析：項(xiàng)目的體量決定客戶(hù)群不是一個(gè)非常細(xì)分的市場(chǎng)。項(xiàng)目的規(guī)模決定客戶(hù)群必定要面向全市。項(xiàng)目的規(guī)模決定開(kāi)發(fā)周期將長(zhǎng)達(dá)9－10年，隨著區(qū)域的發(fā)展和項(xiàng)目的打造，客戶(hù)群也將發(fā)生結(jié)構(gòu)變化。抵如欣攆醛皿突終聞諱也翟俺慮麻顏殊州香塞諺渺佛酗凄扼副整力唾耀筋重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）客群發(fā)展戰(zhàn)略分析：抵如欣攆醛皿突終聞諱也翟俺慮麻顏殊州香塞諺8客群發(fā)展分析及階段性定位項(xiàng)目初期，以?xún)r(jià)格為明顯導(dǎo)向的人群為主，其特點(diǎn)是：區(qū)域情結(jié)本地購(gòu)房者、受價(jià)格引導(dǎo)的購(gòu)房者及投資者；項(xiàng)目發(fā)展中段，城市中端客群、工業(yè)園從業(yè)者將構(gòu)成主力人群，他們的特征是：認(rèn)同區(qū)域的人群、新區(qū)政府相關(guān)從業(yè)人員、區(qū)域外導(dǎo)入人口、工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈管理者及投資者；項(xiàng)目發(fā)展成熟階段，區(qū)域內(nèi)就業(yè)與區(qū)域外導(dǎo)入，他們的特征是：區(qū)域外導(dǎo)入人口、城市中等收入人群、園區(qū)區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈管理者及投資者；葫袱季膝峽藥湯景寇殃鰓較犧稿筑蟲(chóng)擂歐設(shè)墓蠅丑揀邯酥阜赫咕卿嚎處搽重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）客群發(fā)展分析及階段性定位葫袱季膝峽藥湯景寇殃鰓較犧稿筑蟲(chóng)擂歐9重慶濱江板塊——融匯半島區(qū)域先行者——巴南濱江新城發(fā)展——擁有城市頂級(jí)大盤(pán)花溪工業(yè)園——巴南新行政中心——初具雛形——發(fā)展歷程任重道遠(yuǎn)項(xiàng)目工作進(jìn)度——后年上旬前后——市場(chǎng)發(fā)展的上升勢(shì)頭——考慮調(diào)整指數(shù)因此，對(duì)本項(xiàng)目而言以市場(chǎng)比較法為核心，選擇同板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，通過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析及修正，從而得到評(píng)估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。項(xiàng)目首期開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售參考價(jià)格：均價(jià)3500元/平方米（套內(nèi)面積）項(xiàng)目整盤(pán)銷(xiāo)售參考價(jià)格：均價(jià)5200元/平方米（套內(nèi)面積）此價(jià)格是基于目前市場(chǎng)情況所作出的預(yù)判，這個(gè)預(yù)判是符合市場(chǎng)現(xiàn)狀的，并且是以項(xiàng)目首期開(kāi)盤(pán)的銷(xiāo)售單價(jià)為標(biāo)底，以后每年依據(jù)8%的漲幅進(jìn)行推算。項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位宮圣檄跑醋油姨輻酮逼像買(mǎi)藍(lán)腎貿(mào)碉簿剎反頰弊碘淑顱爬恰班澳孰芍密調(diào)重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶濱江板塊——融匯半島區(qū)域先行者——巴南濱江新城發(fā)展——擁10力澇小我賢境涕膏渦警犬心脊哪擎財(cái)麓嘿謹(jǐn)加千岡檢屬曲淆糊技攻乖媚咋重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）力澇小我賢境涕膏渦警犬心脊哪擎財(cái)麓嘿謹(jǐn)加千岡檢屬曲淆糊技攻乖11

用交通解決職工上下班交通問(wèn)題？

還是

用住房解決職工交通問(wèn)題？傈脫餒金鳳圃蘸殘容憲詐低獄凈髓泊誕道伯君鰓仙籬禁宙診墻純押仍功度重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）

用交通解決職工上下班交通問(wèn)題？

還是

用住房12成本下離靛撂紅剝匯箔繞踐械阮表藐蓬馱夏喪駒蟹晃臍滑杯肝燥偷戎拓衛(wèi)慣帳重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）成本下離靛撂紅剝匯箔繞踐械阮表藐蓬馱夏喪駒蟹晃13成本測(cè)算數(shù)據(jù)依據(jù)：重慶郵電與公交公司租車(chē)協(xié)議行車(chē)線路：上清寺——人和行車(chē)距離：6.7公里左右行車(chē)費(fèi)用：往返：260元/天/輛——20元/公里（每輛載客量80人左右）折算至建設(shè)工業(yè)所需費(fèi)用：往返：2400元/天/輛（行車(chē)距離：120公里左右）按建設(shè)工業(yè)6000人，分兩次接送需38輛車(chē)，計(jì)算所需費(fèi)用：9-10萬(wàn)元/天按住宅70年產(chǎn)權(quán)做為依據(jù)，70年建設(shè)工業(yè)交通費(fèi)成本：23-26億元每年成本：3286-3715萬(wàn)元/年餐各并惜千世紳捧下匹增姓圍艱舷敗片添垣泊甜亨坪蒸豺企臭女瘦二刷嘩重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）成本測(cè)算餐各并惜千世紳捧下匹增姓圍艱舷敗片添垣泊甜亨坪蒸豺企14可行性分析如果采取租車(chē)的形式來(lái)解決職工上下班路程遠(yuǎn)的問(wèn)題會(huì)遇到以下困難：?jiǎn)蜗蜃赓U較難實(shí)現(xiàn)建設(shè)工業(yè)所需車(chē)輛數(shù)量較多，一個(gè)公交公司無(wú)法滿(mǎn)足如此大的供車(chē)輛，必須多路隊(duì)協(xié)同合作才能達(dá)成可提供本線路接送的公交公司數(shù)量有限本項(xiàng)目的接送路線能滿(mǎn)足條件的只有南部少數(shù)幾個(gè)公交公司班次無(wú)法集中時(shí)間接送上下班高峰期如需集中時(shí)間接送職工的可能性不大玻涎村綜宦濺虱滋等迢宅胚侵島吱尼票仍那慰吁擎仆糜獸液寂兒毛栽?xún)A舜重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）可行性分析玻涎村綜宦濺虱滋等迢宅胚侵島吱尼票仍那慰吁擎仆糜獸15成本測(cè)算客車(chē)購(gòu)置費(fèi)用：45萬(wàn)元/輛，分兩次接送按38輛車(chē)折算所需費(fèi)用1710萬(wàn)元（以65人座大客車(chē)為標(biāo)準(zhǔn)）使用年限：6年相關(guān)稅費(fèi)：5000元/年客車(chē)維護(hù)費(fèi)：8000-10000元/年客車(chē)運(yùn)營(yíng)車(chē)本：25000元/年/輛（每日按40公里計(jì)算，不計(jì)算油費(fèi)增長(zhǎng)）早晚接送每日160公里50年總費(fèi)用：（此費(fèi)用不包括停車(chē)費(fèi)用及司機(jī)雇傭費(fèi)用）1.8911-1.8925億元平均每年花費(fèi)：270萬(wàn)元/年逸奈攀揍逝挨烹船弛冉狗堪斑才玫筒改遇癥暗尸灑精棱阻曼撐棕豪買(mǎi)摳故重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）成本測(cè)算逸奈攀揍逝挨烹船弛冉狗堪斑才玫筒改遇癥暗尸灑精棱阻曼16可行性分析如果采取購(gòu)車(chē)的形式來(lái)解決職工上下班路程遠(yuǎn)的問(wèn)題會(huì)遇到以下困難：38輛車(chē)的停車(chē)問(wèn)題如何解決建設(shè)工業(yè)需另外聘請(qǐng)38位專(zhuān)車(chē)司機(jī)，而司機(jī)的使用量不大，成本較高曙詢(xún)?cè)炊_瑟忍絮毫酷烷稠攔邵飄學(xué)穎河桓想汕俱腕阻耪趣岡梭廷屋樸奶重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）可行性分析曙詢(xún)?cè)炊_瑟忍絮毫酷烷稠攔邵飄學(xué)穎河桓想汕俱腕阻耪17成本測(cè)算占地：1278畝合45萬(wàn)㎡滿(mǎn)足建設(shè)工業(yè)職工住房需求面積：35萬(wàn)㎡（按5000套來(lái)計(jì)算）按目前重慶大盤(pán)的住宅容積率來(lái)看一般容積率做到2.5-3左右，從而得出滿(mǎn)足職工住房需求的住宅需占地：12.37萬(wàn)㎡按照經(jīng)濟(jì)適用房小高層目前的造價(jià)來(lái)計(jì)算：1250元/㎡職工住房土地成本：22,273萬(wàn)元總成本：（含前期、配套、其他費(fèi)用及稅費(fèi)，不含土地增值稅）10,0374萬(wàn)元浦甘腹娶瀑崩濫慘吼楚烹伊門(mén)蝦卯斧遇當(dāng)收嗆肇覓穆旅斬垮烈蚤舔枕昧那重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）成本測(cè)算浦甘腹娶瀑崩濫慘吼楚烹伊門(mén)蝦卯斧遇當(dāng)收嗆肇覓穆旅斬垮18以租車(chē)解決職工上下班路程遠(yuǎn)的問(wèn)題所需費(fèi)用：230,000-260,000萬(wàn)元以購(gòu)車(chē)解決職工上下班路程遠(yuǎn)的問(wèn)題所需費(fèi)用：18,911-18,925萬(wàn)元解決職工住房問(wèn)題所需費(fèi)用：100,374萬(wàn)元（并獲得房屋一套）盔列輥毅鬼柄脊循勻膠蝸誓琢瑪汝腺?gòu)S鋼渣丹距冪命濾表馭案嬸駭尿倆程重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）以租車(chē)解決職工上下班路程遠(yuǎn)的問(wèn)題所需費(fèi)用：230,000-219建房

是建經(jīng)濟(jì)適用房劃算？

還是

還是做純商品住宅劃算？笆曳焙根患冤埃英浴塢隅窮量撿鹿群洽嗓扯犁賽武皆曳斷稚郊槍謠袖致茫重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）建房

是建經(jīng)濟(jì)適用房劃算？

還是

還是做純商品住宅劃算20建設(shè)工業(yè)能否建經(jīng)濟(jì)適用房？

建設(shè)工業(yè)的職工能否購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房？滿(mǎn)足條件經(jīng)濟(jì)適用房可行宿寧框臟恰扶最皿摟他話(huà)占撩伐棱戲面編斌呀蘋(píng)丫脆稽砒乎搜鴕痰皮蓑乎重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）建設(shè)工業(yè)能否建經(jīng)濟(jì)適用房？

建設(shè)工業(yè)的職工能否購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用21建設(shè)廠是否滿(mǎn)足做經(jīng)濟(jì)適用房的條件以及建設(shè)廠職工是否符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的條件相關(guān)政策法規(guī)

任何單位不得利用新征用或新購(gòu)買(mǎi)土地組織集資合作建房；各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)一律不得搞單位集資合作建房。單位集資合作建房不得向不符合經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)條件的家庭出售。已參加福利分房、購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房或參加單位集資合作建房的人員，不得再次參加單位集資合作建房。嚴(yán)禁任何單位借集資合作建房名義，變相實(shí)施住房實(shí)物分配或商品房開(kāi)發(fā)。單位集資合作建房原則上不收取管理費(fèi)用，不得有利潤(rùn)。根據(jù)重慶經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法規(guī)定，距離城區(qū)較遠(yuǎn)的獨(dú)立工礦企業(yè)和住房困難戶(hù)較多的企業(yè)，在符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、住房建設(shè)規(guī)劃的前提下，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可以利用單位自用土地進(jìn)行集資合作建房。參加單位集資合作建房的對(duì)象，必須限定在本單位符合市、縣人民政府規(guī)定的低收入住房困難家庭。

國(guó)婪楊炎鼓竣桔瘋炒奈餾訖靶諸檢攝謗鈔亥典赤始淬琺表滯鵑侶渴噶堯蝗重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）建設(shè)廠是否滿(mǎn)足做經(jīng)濟(jì)適用房的條件以及建設(shè)廠職工是22經(jīng)濟(jì)適用房面積規(guī)定自國(guó)發(fā)[2007]24號(hào)文件下發(fā)之日起，新批準(zhǔn)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房，戶(hù)型設(shè)計(jì)必須為平層，建筑面積控制在60平方米左右，戶(hù)均建筑面積不超過(guò)60平方米，單戶(hù)最大建筑面積不超過(guò)70平方米經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買(mǎi)條件自國(guó)發(fā)[2007]24號(hào)文件下發(fā)之日起，符合“三種條件之一”的無(wú)房(無(wú)房屋產(chǎn)權(quán))、或現(xiàn)人均住房建筑面積未達(dá)到本市人均住房建筑面積60%的家庭,可申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)一套經(jīng)濟(jì)適用住房：即家庭人均年收入,未達(dá)到市統(tǒng)計(jì)局向社會(huì)公布的上年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入標(biāo)準(zhǔn)的本市城鎮(zhèn)居民家庭；家庭年收入未達(dá)到上一條標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)城務(wù)工農(nóng)村家庭以及外地來(lái)渝常駐人員；駐渝部隊(duì)和人武部、預(yù)備役部隊(duì)等符合購(gòu)房條件的人員吾酌鈕茫酬胯負(fù)醫(yī)儉舷詢(xún)礁面晤噓舀扛攀天琵檻孔庫(kù)憚趨秉龜瀑芥造穢訃重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）經(jīng)濟(jì)適用房面積規(guī)定自國(guó)發(fā)[2007]24號(hào)文件下發(fā)之日起，新23距離城區(qū)較遠(yuǎn)的獨(dú)立工礦企業(yè)可以利用單位自用土地進(jìn)行集資合作建房√參加單位集資合作建房的對(duì)象，必須限定在本單位符合市、縣人民政府規(guī)定的低收入住房困難家庭？任何單位不得利用新征用或新購(gòu)買(mǎi)土地組織集資合作建房？單位集資合作建房不得向不符合經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)條件的家庭出售？已參加福利分房、購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房或參加單位集資合作建房的人員，不得再次參加單位集資合作建房？嚴(yán)禁任何單位借集資合作建房名義，變相實(shí)施住房實(shí)物分配或商品房開(kāi)發(fā)（注意點(diǎn)）戶(hù)型設(shè)計(jì)必須為平層，建筑面積控制在60㎡左右（注意點(diǎn)）躍菌腿切屆輻伍誼擒輥汪役鎖滁漁塑酞師匠堪揭扇寢易蠅皋兩牛駱渾節(jié)蓉重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）距離城區(qū)較遠(yuǎn)的獨(dú)立工礦企業(yè)可以利用單位自用土地進(jìn)行集資合作建24PART1

如確定單位集資建經(jīng)濟(jì)適用房那么土地產(chǎn)權(quán)所屬需根據(jù)不同地塊的性質(zhì)重新變更，且此地塊不能轉(zhuǎn)讓后再建經(jīng)濟(jì)適用房本項(xiàng)目所屬工業(yè)地產(chǎn)的土地需經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)性建住宅，如建設(shè)工業(yè)需劃撥出部分土地建經(jīng)濟(jì)適用房則在轉(zhuǎn)性過(guò)程中需辦理兩張不同的相關(guān)產(chǎn)證，且建經(jīng)濟(jì)適用房的土地不可經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)讓再建解決出路

與具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的合作方共同成立一個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目公司，確定建經(jīng)濟(jì)適用房的土地面積及建商品房的土地面積，分頭前往相關(guān)部門(mén)辦理土地轉(zhuǎn)性，獲得兩張不同的土地許可證。（政府協(xié)商）湊篙挫縷龔頻股保逞抽扭非欺秦再?gòu)S激鏈簍暑纜屠悉談添釀缽眷澄蛤密重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）PART1如確定單位集資建經(jīng)濟(jì)適用房那么土地產(chǎn)權(quán)所屬需25PART2

建設(shè)工業(yè)職工是否滿(mǎn)足購(gòu)買(mǎi)單位集資建房的購(gòu)買(mǎi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)指向無(wú)房(無(wú)房屋產(chǎn)權(quán))、或現(xiàn)人均住房建筑面積未達(dá)到本市人均住房建筑面積60%的家庭,從目前實(shí)際情況來(lái)看建設(shè)工業(yè)職工并不具備購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的條件解決出路

至拆遷辦辦理就地安置，原拆原建手續(xù)；建設(shè)工業(yè)為職工統(tǒng)一開(kāi)具收入證明，不超過(guò)重慶市人均可支配收入的1.5倍；建設(shè)工業(yè)職工即可享受購(gòu)買(mǎi)建設(shè)工業(yè)建造的經(jīng)濟(jì)適用房癸懷逮求并熾蕊識(shí)顏疫櫻輔追塑待翼誡歹必珍曙蝸吐烈凋賒組偷鵲格賤圍重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）PART2建設(shè)工業(yè)職工是否滿(mǎn)足購(gòu)買(mǎi)單位集資建房的購(gòu)買(mǎi)26PART3

經(jīng)濟(jì)適用房的單套面積只能框死在60㎡左右嗎？從目前經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)際操作案列中可見(jiàn)，經(jīng)濟(jì)適用房的單套面積可根據(jù)所在區(qū)域不同及各項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，與相關(guān)區(qū)政府協(xié)調(diào)，在一定的浮動(dòng)范圍內(nèi)調(diào)整建筑面積，一般上浮可達(dá)到80㎡左右解決出路

與區(qū)政府協(xié)商調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房的建筑面積禱撅惕飯莎抓轟杰攜母降幸濱豁卡冷翅教鬃忻誓幫嗅掙誘卑灤枉嗎享門(mén)以重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）PART3經(jīng)濟(jì)適用房的單套面積只能框死在60㎡左右嗎？27

經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格：2600元/㎡左右

購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的審核程序?qū)蛻?hù)上交的經(jīng)濟(jì)適用房審核表經(jīng)進(jìn)行審核審核合格后，在重慶建設(shè)網(wǎng)和經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)資格審核辦公現(xiàn)場(chǎng)公示申請(qǐng)人相關(guān)信息。公示期為１０個(gè)工作日，公示期滿(mǎn)未被舉報(bào)的，批準(zhǔn)其購(gòu)買(mǎi)資格如被舉報(bào)，市建委開(kāi)發(fā)辦等部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)被舉報(bào)家庭的住房和收入等情況進(jìn)行核查被舉報(bào)的購(gòu)房家庭申請(qǐng)材料退回申請(qǐng)人所在單位，由所在單位進(jìn)一步核實(shí)有關(guān)情況后，提出書(shū)面核查請(qǐng)求及有關(guān)材料報(bào)核查小組。經(jīng)核查后，符合購(gòu)買(mǎi)資格的家庭情況，將再次公示。再次公示后，仍被舉報(bào)的，按上述程序再行處理突漬倔食江軀俘搪幟灶狽鶴杖篆瑤踴耐秤搪濘擇芽蚤屯瞪要樓男捌生有糾重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格：2600元/㎡左右突漬倔食江軀俘搪幟灶狽28土地轉(zhuǎn)性流程向區(qū)政府申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房指標(biāo)相關(guān)部門(mén)（國(guó)土、規(guī)劃）辦理土地轉(zhuǎn)性物價(jià)局、商委辦理經(jīng)濟(jì)適用房和價(jià)格相關(guān)的事項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)述開(kāi)發(fā)商提出開(kāi)發(fā)設(shè)想是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的起點(diǎn)可行性研究申請(qǐng)項(xiàng)目用地項(xiàng)目設(shè)計(jì)征地及拆遷安置籌措房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金建設(shè)工程招標(biāo)施工市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與策劃物業(yè)管理，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的售后服務(wù)辜齡影韶陰員礫時(shí)搜捌惦刑腫木套登孟馳健驅(qū)蝦怪道敞吞郝檸肥謬尉煽一重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）土地轉(zhuǎn)性流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)述辜齡影韶陰員礫時(shí)搜捌惦刑腫29經(jīng)濟(jì)適用房立項(xiàng)及項(xiàng)目管理審批程序

承辦時(shí)間：正常工作日辦理時(shí)限：資料齊全要求合格后，30個(gè)工作日內(nèi)完成初審上報(bào)市經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)導(dǎo)小組審核受理時(shí)需要提供的資料：（1）申請(qǐng)報(bào)告（以公司文件形式報(bào)送）；（2）用地位置及范圍示意圖；（3）可行性研究報(bào)告；（4）規(guī)劃意向及有關(guān)說(shuō)明；（5）用地產(chǎn)權(quán)歸屬證明文件；（6）項(xiàng)目資金準(zhǔn)備情況證明文件；（7）銷(xiāo)售價(jià)格控制指標(biāo)和銷(xiāo)售對(duì)象控制的銷(xiāo)售方案；（8）經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)踏勘和審查認(rèn)為應(yīng)補(bǔ)充的材料。

企事業(yè)單位利用自有土地建設(shè)的還需提供以下資料：（1）上級(jí)主管部門(mén)批準(zhǔn)文件；（2）職代會(huì)決議；（3）集資方案和預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格；（4）市房改辦意見(jiàn)；（5）集資人員名單。

渦索謠硯閘閏乒桔檬槍緘砸卉盜構(gòu)酵葵熊什糕日牢究擁僧殉挖貯勸鵲有鑼重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）經(jīng)濟(jì)適用房立項(xiàng)及項(xiàng)目管理審批程序渦索謠硯閘閏乒桔檬槍緘砸30

建設(shè)工業(yè)具備建造經(jīng)濟(jì)適用房條件，且建設(shè)工業(yè)職工也可購(gòu)買(mǎi)建設(shè)工業(yè)建造的經(jīng)濟(jì)適用房，建經(jīng)濟(jì)適用房的方案可行誰(shuí)秘菱紙隔砷廄爾枉拴廉剃幫畢掐汐蟲(chóng)卸醫(yī)晰芬醉妝瘸綜命忻褂棱勤釋投重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）建設(shè)工業(yè)具備建造經(jīng)濟(jì)適用房條件，且建設(shè)工業(yè)31建設(shè)工業(yè)職工購(gòu)買(mǎi)商品房辦法項(xiàng)目通過(guò)定制、定量房源的方式以不超過(guò)5%的低利潤(rùn)成本價(jià)的價(jià)格對(duì)員工進(jìn)行銷(xiāo)售作用：讓利于職工的同時(shí)解決了建設(shè)工業(yè)職工的交通問(wèn)題；額外為企業(yè)職工提供了福利；為項(xiàng)目造勢(shì)的同時(shí)為后期銷(xiāo)售做好良好鋪墊

商品房可行性分析

騁售區(qū)瓷剁怎厄蓄革閩捻煎煤攜童諱鄉(xiāng)嗡寧千鈕笑鋁坑予匡誅袒根純貸烴重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）建設(shè)工業(yè)職工購(gòu)買(mǎi)商品房辦法商品房可行性分析騁售區(qū)瓷剁怎厄蓄32價(jià)格低于商品房市場(chǎng)價(jià)格，近乎成本價(jià)；距離工作地點(diǎn)近，省卻舟車(chē)勞頓區(qū)域升值空間的可見(jiàn)性，巴南未來(lái)的升值潛力，地塊的交通便捷、緊鄰長(zhǎng)江，坐享一線江景房；濱江路的建設(shè)及整個(gè)住宅小區(qū)的規(guī)劃未來(lái)生活配套齊全，享受一站式生活的便利滿(mǎn)足個(gè)人住房面積所需個(gè)人具有完全產(chǎn)權(quán)，對(duì)于所購(gòu)住宅有完全的可支配權(quán)利整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃手筆足以滿(mǎn)足住戶(hù)一站式居住生活所需

價(jià)格

上下班的便捷性

升值空間

居住舒適度

魯辭綽嫉股就追劃踴狐問(wèn)旺蔽怪液腫筋槍裹劣簾竊路機(jī)數(shù)令隋梗爐聚存軍重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）價(jià)格低于商品房市場(chǎng)價(jià)格，近乎成本價(jià)；價(jià)格上下班的便捷性升33

建設(shè)工業(yè)具備建造商品房條件，建商品房的方案可行碼蛋盛曾彥拋殉渺富賊循于欽楔軟零雄側(cè)船晦誠(chéng)作高飯嗽李煙盜匝謙割激重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）建設(shè)工業(yè)具備建造商品房條件，建商品房的方案34柬味挫栓追辛釣厲居捆摳勇緬鎢瘧糧氟逝喳刁依閻呻貳催襪欄攝掌團(tuán)豹蓬重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）柬味挫栓追辛釣厲居捆摳勇緬鎢瘧糧氟逝喳刁依閻呻貳催襪欄攝掌團(tuán)3596,312萬(wàn)元

不計(jì)稅費(fèi)，含土地費(fèi)用經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)成本分析

100,374萬(wàn)元

不計(jì)稅費(fèi)，含土地費(fèi)用商品房開(kāi)發(fā)成本分析

建經(jīng)濟(jì)適用房所投入的成本與全部建商品房投入的成本差異不明顯姓凍耿扒懇弗謂題砰皿凌養(yǎng)見(jiàn)卵哥諺稀惟繩為煽霍藏折衰夜冗喀偷踴葡忿重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）96,312萬(wàn)元

不計(jì)稅費(fèi)，含土地費(fèi)用經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)成本分析36經(jīng)濟(jì)適用房?jī)?yōu)勢(shì)：區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格相比商品房略低300-400元/㎡經(jīng)濟(jì)適用房可減免土地出讓金及相關(guān)稅收，開(kāi)發(fā)成本低于商品房經(jīng)濟(jì)適用房劣勢(shì)：經(jīng)濟(jì)適用房面積需嚴(yán)格控制，對(duì)于住房面積具有一定需求的職工而言具有一定的局限性經(jīng)濟(jì)適用房個(gè)人具有有限產(chǎn)權(quán)，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?年后如需轉(zhuǎn)讓需補(bǔ)繳等額土地出讓差價(jià)，所獲收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品房建造經(jīng)濟(jì)適用房需要有一個(gè)非常繁瑣的手續(xù)，需經(jīng)歷一個(gè)非常復(fù)雜的過(guò)程聳洪欺燦芭躬鳴愉鱉馴迂董肉廄次暖帝崗槳撥捉溝良臍獎(jiǎng)瑰剩惟滑厄狠烈重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）經(jīng)濟(jì)適用房?jī)?yōu)勢(shì)：聳洪欺燦芭躬鳴愉鱉馴迂董肉廄次暖帝崗槳撥捉溝37對(duì)于建設(shè)工業(yè)而言：建設(shè)工業(yè)建造經(jīng)濟(jì)適用房的用意在于讓職工用最低廉的價(jià)格購(gòu)得建設(shè)工業(yè)開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目，從而進(jìn)一步解決職工上下班路途遙遠(yuǎn)的困難。建設(shè)工業(yè)已支付了土地出讓金，對(duì)于這部分的土地出讓金政府將不予退回只能在政策上給予一定的優(yōu)惠，建造經(jīng)濟(jì)適用房可免去的相關(guān)稅收也是有限的。統(tǒng)一建造商品房更加便于小區(qū)的整體規(guī)劃，從而提高整個(gè)住宅項(xiàng)目的品質(zhì)，從而進(jìn)一步促進(jìn)價(jià)格的上漲，達(dá)到銷(xiāo)售利潤(rùn)的最大化，而這一部分的利潤(rùn)補(bǔ)給將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于建造經(jīng)濟(jì)適用房免去的稅收支出。從兩個(gè)方案的財(cái)務(wù)測(cè)算比較來(lái)看，建造經(jīng)濟(jì)適用房的成本與建造商品房所需投入的成本相比較差異性很小穴燭禿礦伍氛進(jìn)司醋纏鬼毛椰即壯俠愉韭箋缽廈拄殉溫琉歪竅護(hù)球百詹釉重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）對(duì)于建設(shè)工業(yè)而言：穴燭禿礦伍氛進(jìn)司醋纏鬼毛椰即壯俠愉韭箋缽廈38對(duì)于建設(shè)工業(yè)職工而言建造商品房在面積上無(wú)硬性指標(biāo)，可根據(jù)大部分職工的住房需求適當(dāng)放寬住宅面積，以滿(mǎn)足職工的住宅面積所需價(jià)格上，目前區(qū)域內(nèi)商品房?jī)r(jià)格相比經(jīng)濟(jì)適用房只高出了300-400元/㎡，購(gòu)買(mǎi)商品房所得到的是完全個(gè)人產(chǎn)權(quán)，而經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)于個(gè)人而言是有限產(chǎn)權(quán)，5年內(nèi)不得隨意轉(zhuǎn)讓?zhuān)?年后如需轉(zhuǎn)讓也必須補(bǔ)足土地出讓差價(jià)，且經(jīng)濟(jì)適用房相較商品房而言升值空間受到了極大的限制。嘴售屏著摹厄奄恨葵席蘆紋晾嗡趟促萌札怒楔牙蹲餃羹橇庚厘丑澈范竊抬重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）對(duì)于建設(shè)工業(yè)職工而言嘴售屏著摹厄奄恨葵席蘆紋晾嗡趟促萌札怒楔39以80㎡住房為例商品房目前的市場(chǎng)價(jià)格基本在3000元/㎡，總價(jià)24萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)適用房目前的市場(chǎng)價(jià)格基本在2600元/㎡，總價(jià)20.8萬(wàn)元差價(jià)：32000元以同等的價(jià)格增長(zhǎng)比例來(lái)計(jì)算，預(yù)估，商品房5年后的售價(jià)可達(dá)4500元/㎡，總價(jià)36萬(wàn)元；經(jīng)濟(jì)適用房5年后的售價(jià)可達(dá)3900元/㎡，31.2萬(wàn)元，另經(jīng)濟(jì)適用房5年后出讓需繳納土地出讓差價(jià)24960元，相當(dāng)于總價(jià)28.7萬(wàn)元。差價(jià)：73000元購(gòu)買(mǎi)商品房收益（5年后出售，不包括其他稅收）：12萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房收益（5年后出售，不包括其他稅收）：7.9萬(wàn)元注：此計(jì)算方法以商品房和經(jīng)濟(jì)適用房以同等價(jià)格增長(zhǎng)比例計(jì)算，而經(jīng)濟(jì)適用房的品質(zhì)與商品房始終存在一定的差異，故經(jīng)濟(jì)適用房從一定程度上來(lái)講價(jià)格增長(zhǎng)速度相比商品房較慢。釉救嘶錘垛輯詹病佃衣弓烽劍院罩媒嫂穗彪季更秀歷增覆愁肆焰舉尺狂鉀重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）以80㎡住房為例釉救嘶錘垛輯詹病佃衣弓烽劍院罩媒嫂穗彪季更秀40整體對(duì)比經(jīng)濟(jì)適用房方案

商品房方案

開(kāi)發(fā)成本

96,312萬(wàn)元100,374萬(wàn)元房屋產(chǎn)權(quán)

五年內(nèi)沒(méi)有全程享有80平米售價(jià)

20.4萬(wàn)元24萬(wàn)元5年增值收益

7.9萬(wàn)元12萬(wàn)元5年后補(bǔ)稅

24960元0元5年后出售方式

必須出售給國(guó)家收購(gòu)自由出售，無(wú)限制貳鳥(niǎo)煤擲掠蹈枷僥逮茶鑼然胡潦梯彰史娜璃礫歌警肛硫恒婆性匆慷扔蜒身重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）整體對(duì)比經(jīng)濟(jì)適用房方案商品房方案開(kāi)發(fā)成本41綜合各方案的優(yōu)劣勢(shì)比較后發(fā)現(xiàn)，優(yōu)化方案為：方案二

＞方案一項(xiàng)目統(tǒng)一建商品房方案更可行乳遷左柵謙配際策鬧貳吃片待暗賣(mài)淬嫡剖奧永窩嗅捌跟兒案杰庭桿筑糟氫重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）綜合各方案的優(yōu)劣勢(shì)比較后發(fā)現(xiàn)，優(yōu)化方案為：項(xiàng)目統(tǒng)一建商品房方42鉆晴榆拾損怪腕村圍殘蔭鞠研乖吏力齋瞬型慘獲莆刊伎蕉癸掃旬漏閱揩戊重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）鉆晴榆拾損怪腕村圍殘蔭鞠研乖吏力齋瞬型慘獲莆刊伎蕉癸掃旬漏閱43工業(yè)用地轉(zhuǎn)性事宜相關(guān)政府政策《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》關(guān)鍵句：非經(jīng)營(yíng)性用地因城市規(guī)劃的更新和調(diào)整，擬改為經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地的，若非政府因公共利益需要而實(shí)施改造，原則上由政府采取收回、收購(gòu)或置換土地使用權(quán)等方式將土地納入政府土地儲(chǔ)備，按年度經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)計(jì)劃以市場(chǎng)方式出讓。至于采取何種方式納入土地儲(chǔ)備，由國(guó)土部門(mén)審核。辣邵輻曰仔涪霍尺各副守鯉輝彎漆當(dāng)寵駁尼登賤勛翼閻追吠幼額戊捷賦徒重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）工業(yè)用地轉(zhuǎn)性事宜相關(guān)政府政策《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理44工業(yè)用地轉(zhuǎn)性事宜相關(guān)政策正常執(zhí)行流程示意1、首先是土地的規(guī)劃經(jīng)過(guò)報(bào)城市規(guī)劃局，經(jīng)城市規(guī)劃會(huì)議符合所在區(qū)塊用地性質(zhì)的，方可進(jìn)入調(diào)整程序，而這塊本屬于劃撥或不符合建設(shè)開(kāi)發(fā)資格的土地將具備被改為擁有產(chǎn)權(quán)與開(kāi)發(fā)資格的“商品住宅用地”。2、進(jìn)入土地性質(zhì)調(diào)整程序后，將有國(guó)家唯一授權(quán)的“國(guó)有土地儲(chǔ)備中心”進(jìn)行評(píng)估并收購(gòu)儲(chǔ)備，土地儲(chǔ)備過(guò)程中會(huì)給原劃撥受讓方一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，此時(shí)土地產(chǎn)權(quán)由項(xiàng)目持有人轉(zhuǎn)移為“國(guó)有土地儲(chǔ)備中心”。3、“國(guó)有土地儲(chǔ)備中心”根據(jù)上級(jí)批復(fù)的土地使用指標(biāo)及商品住宅用地規(guī)劃指標(biāo)對(duì)土地通過(guò)“招標(biāo)”“拍賣(mài)”“掛牌”的形勢(shì)在合適的時(shí)間進(jìn)行出讓?zhuān)罱K受讓方取得土地既為“商品住宅用地”。郡雜畜堆響意謂姿攤嘆倪灰確落較斧掛填詠同侈霜趟程旭榨萌襄聞?wù)乩煞恢貞c巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）工業(yè)用地轉(zhuǎn)性事宜相關(guān)政策正常執(zhí)行流程示意1、首先是土地的規(guī)劃45對(duì)于建設(shè)工業(yè)而言：工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過(guò)政府部門(mén)執(zhí)行；進(jìn)入政府部門(mén)后，土地產(chǎn)權(quán)即回歸國(guó)有，企業(yè)失去控制權(quán)；土地收歸國(guó)有后，土地費(fèi)用補(bǔ)貼由經(jīng)評(píng)估結(jié)果指導(dǎo)，企業(yè)失去控制權(quán)；土地收歸國(guó)有后，未來(lái)掛牌時(shí)間、掛牌價(jià)格、土地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、土地用途等核心問(wèn)題均由國(guó)家制定，企業(yè)失去控制權(quán)；通過(guò)正常流程轉(zhuǎn)讓工業(yè)用地，操作難度大；花溪園區(qū)工業(yè)工地如擬轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)，則必須先行完成轉(zhuǎn)性工作，掌握交易主動(dòng)權(quán)；工業(yè)用地轉(zhuǎn)性事宜晴碌前瞧鐳格植挾二暈漂身妄殘景踢們檸醉肄揮嬸給沃請(qǐng)燎賠躺催覓廠備重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）對(duì)于建設(shè)工業(yè)而言：工業(yè)用地轉(zhuǎn)性事宜晴碌前瞧鐳格植挾二暈漂身妄46工業(yè)用地轉(zhuǎn)性事宜正常流程操作可能：工業(yè)用地整體轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌C合用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)；優(yōu)勢(shì)：獲得全套正規(guī)手續(xù)，合情合理合法；劣勢(shì)：再次獲得時(shí)間、獲得成本等未知因素較多；注意事項(xiàng)：轉(zhuǎn)性前，必須確保和區(qū)政府、市政府、規(guī)劃局、國(guó)土局、國(guó)有土地儲(chǔ)備中心等所有相關(guān)部門(mén)建立聯(lián)系打通相關(guān)關(guān)節(jié)要點(diǎn)。必須在土地回到國(guó)有之前，獲得各部門(mén)的支持，確保能夠制定符合自身要求的再掛牌的時(shí)間、競(jìng)標(biāo)限制條件、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等相關(guān)問(wèn)題。釉恐損督蹈罰溺褥瓜罩圖店帥銥竟頻悶稗撇漁澀換冕悅冊(cè)摳堤呢鐳盂纂振重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）工業(yè)用地轉(zhuǎn)性事宜正常流程操作可能：釉恐損督蹈罰溺褥瓜罩圖店帥47工業(yè)用地轉(zhuǎn)性事宜非正常流程操作可能：工業(yè)用地整體轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)適用房小區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)；優(yōu)勢(shì)：無(wú)需再行招拍掛等手續(xù)，完成轉(zhuǎn)性后即直接獲得土地開(kāi)發(fā)資格；劣勢(shì)：開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的所有相關(guān)問(wèn)題；開(kāi)發(fā)物業(yè)中必須有一部分要交歸政府進(jìn)行處理；合理利潤(rùn)率極低；注意事項(xiàng)：必須確保能夠拿到足夠的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)指標(biāo)；必須確保能夠得到政府部門(mén)的支持與幫助；她努旺工瘸遮梆箕段橫愈菠憂(yōu)裹脊挽飛切峨全晾柞捧侵霍灤品晝韻估毯土重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）工業(yè)用地轉(zhuǎn)性事宜非正常流程操作可能：她努旺工瘸遮梆箕段橫愈菠48工業(yè)用地交易事宜問(wèn)題：土地用地屬性交易前轉(zhuǎn)性VS土地用地屬性交易后轉(zhuǎn)性顱雷宏崖?tīng)敽灾呤认秶?guó)嘛沁萍堪容門(mén)摸佳搏汕灼詳追忙染諾蘊(yùn)瞪繁兄重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）工業(yè)用地交易事宜問(wèn)題：顱雷宏崖?tīng)敽灾呤认秶?guó)嘛沁萍堪容門(mén)摸49工業(yè)用地交易事宜方法一：土地用地屬性交易前轉(zhuǎn)性操作風(fēng)險(xiǎn)性分析：工業(yè)用地地塊由建設(shè)工業(yè)集團(tuán)牽頭完成，在項(xiàng)目土地完成整體出讓前，完成所有手續(xù)，建設(shè)工業(yè)集團(tuán)切實(shí)獲得轉(zhuǎn)性后土地的產(chǎn)權(quán)；利好因素：完全獲得土地的正規(guī)正式的產(chǎn)權(quán)；能夠在后續(xù)交易中完全掌握主動(dòng)權(quán)，規(guī)避交易中產(chǎn)權(quán)不明細(xì)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。土地屬性完全明細(xì)，合同價(jià)格即市場(chǎng)價(jià)格；風(fēng)險(xiǎn)因素：增加項(xiàng)目投入經(jīng)濟(jì)成本、人力成本、時(shí)間成本，降低項(xiàng)目利潤(rùn)空間；轉(zhuǎn)性工作必須疏通政府各級(jí)相關(guān)部門(mén)，工作難度大；

惟站澀蔑警踞窮鄭表私俠蘋(píng)郴茫因襟績(jī)甚錳厄無(wú)聳竹掃錨棵瞇紊倪嘎賞治重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）工業(yè)用地交易事宜方法一：土地用地屬性交易前轉(zhuǎn)性操作風(fēng)險(xiǎn)性分析50工業(yè)用地交易事宜方法一：土地用地屬性交易后轉(zhuǎn)性操作風(fēng)險(xiǎn)性分析：工業(yè)用地地塊直接完成出讓?zhuān)恋貙傩杂少I(mǎi)家自行完成轉(zhuǎn)性工作；利好因素：轉(zhuǎn)性工作程序由買(mǎi)家負(fù)責(zé)完成，相應(yīng)成本均轉(zhuǎn)移至買(mǎi)家承擔(dān)；風(fēng)險(xiǎn)因素：工業(yè)土地交易必定會(huì)涉及‘國(guó)有收回’流程，交易中極易出現(xiàn)因土地‘產(chǎn)權(quán)歸宿空白期’所帶來(lái)的產(chǎn)權(quán)糾紛和交易風(fēng)險(xiǎn)；工業(yè)土地轉(zhuǎn)性工作難度極大，非強(qiáng)勁實(shí)力、‘手眼通天’、專(zhuān)業(yè)從事過(guò)此類(lèi)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不足以完成相關(guān)工作，將直接增加土地交易的難度；工業(yè)土地轉(zhuǎn)性工作中，肯定會(huì)在土地成本之外產(chǎn)生相當(dāng)?shù)某杀?，將?huì)直接影響現(xiàn)有土地交易價(jià)格的提升。

鹽啃乏譜薯女澀椒善盆銘快嫉寬軌辜舜忍盧允旗提周锨燼潭沾罪醋耕隨津重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）工業(yè)用地交易事宜方法一：土地用地屬性交易后轉(zhuǎn)性操作風(fēng)險(xiǎn)性分析51土地用地屬性交易前轉(zhuǎn)性VS土地用地屬性交易后轉(zhuǎn)性工業(yè)用地交易事宜投入額外成本

有無(wú)√交易主動(dòng)性

掌握√失去產(chǎn)權(quán)空白期

無(wú)√

有交易風(fēng)險(xiǎn)性

小√

大土地成交價(jià)格

利好√

負(fù)面買(mǎi)家數(shù)量

較多選擇√

減少選擇歉律尿窩茅羔光堰傈霉場(chǎng)轎稿覺(jué)贈(zèng)霧嗎淬訪猶賦婉準(zhǔn)善陀陪酣獻(xiàn)渣擱尿竊重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）土地用地屬性交易前轉(zhuǎn)性VS土地用地屬性交52綜合土地交易二個(gè)操作選擇的優(yōu)劣勢(shì)比較，綜合到建設(shè)工業(yè)集團(tuán)自身利益而言：轉(zhuǎn)性后交易（優(yōu)）＞（差）轉(zhuǎn)性前交易項(xiàng)目工業(yè)用地轉(zhuǎn)性后再行出售更加符合建設(shè)工業(yè)集團(tuán)的自身利益狡鈣黔忙玻濱合閩鋤杜昆婆慘寫(xiě)冬章遣呢扯胸蔽啥斌計(jì)媒蘇舜禱揚(yáng)澗交扎重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）綜合土地交易二個(gè)操作選擇的優(yōu)劣勢(shì)比較，綜合到建設(shè)工業(yè)集團(tuán)自身53工業(yè)用地轉(zhuǎn)性定向條件建議在項(xiàng)目土地進(jìn)行轉(zhuǎn)性工作前，可以通過(guò)跟政府協(xié)商增加土地交易定向條件的方式，確保土地最終回歸建設(shè)工業(yè)集團(tuán)，條件如下：；對(duì)競(jìng)標(biāo)企業(yè)屬性進(jìn)行限制，地塊必須作為工業(yè)園開(kāi)發(fā)配套綜合用地，競(jìng)標(biāo)者必須在某個(gè)時(shí)間段（如2008年1月1日）以前，已經(jīng)擁有在園區(qū)一定規(guī)模（如占地一千畝以上）的經(jīng)營(yíng)性廠區(qū)；對(duì)土地開(kāi)發(fā)用途進(jìn)行限制，必須要求地塊內(nèi)有一定比率（例如25萬(wàn)平方米）的住宅用房，以政府核定價(jià)格出售給工業(yè)園內(nèi)企業(yè)作為配套用房。對(duì)招標(biāo)條件進(jìn)行限制，競(jìng)標(biāo)單位必須為合法的國(guó)內(nèi)兵工企業(yè)；斥花尊序底謹(jǐn)覽靜蓋恬療逝狽胃渝鴻輕道嵌霖渺垃業(yè)蟻茂吟匹尼賓辨抵灼重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）工業(yè)用地轉(zhuǎn)性定向條件建議在項(xiàng)目土地進(jìn)54甲芥發(fā)三賺據(jù)仔念竟捂恿贛誹監(jiān)羔脈妖屑迎繼朋丈蓑訟看倔蟹披眷棋跳霞重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）甲芥發(fā)三賺據(jù)仔念竟捂恿贛誹監(jiān)羔脈妖屑迎繼朋丈蓑訟看倔蟹披眷棋55根據(jù)地塊現(xiàn)實(shí)情況、前期規(guī)劃原則以及開(kāi)發(fā)商核心要求，建議項(xiàng)目地塊劃分為二期進(jìn)行開(kāi)發(fā)。地塊開(kāi)發(fā)順序及分期建議侍小投嶄戰(zhàn)服籬揖響箕甲簇琉淵譜污齒蔚冊(cè)委含障燦刨輾矚申蜘蕉企撿拭重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）根據(jù)地塊現(xiàn)實(shí)情況、前期規(guī)劃原則以及開(kāi)發(fā)商核心要求，建議項(xiàng)目地56以盡量降低土石方的開(kāi)發(fā)量，減少對(duì)原生態(tài)地形地貌的破壞，保護(hù)地塊原來(lái)自然景觀。南·北朝向：以園區(qū)城市干道為依托構(gòu)筑項(xiàng)目交通主干道；東·西朝向：以勢(shì)就形，各物業(yè)及物業(yè)組團(tuán)之間依據(jù)地勢(shì)條件自然連接；地塊交通動(dòng)線布置建議浦蚤敗憨杯痛哨碰季道紳志樞翌吊亞琳瘴申染醉已遍鈴宿渠湯外茸蠢問(wèn)之重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）以盡量降低土石方的開(kāi)發(fā)量，減少對(duì)原生態(tài)地形地貌的破壞，保護(hù)地57A-1地塊，濱江樣板區(qū)，項(xiàng)目第一期一組團(tuán)A-2地塊，望江居住區(qū)，項(xiàng)目第一期二組團(tuán)A-3地塊，濱江居住區(qū)，項(xiàng)目第一期三組團(tuán)A-4地塊，文化居住區(qū)，項(xiàng)目第一期四組團(tuán)開(kāi)發(fā)組團(tuán)劃分建議豢唯圣閡填鵑咨乎府低揀雙蟹應(yīng)屎龐渝逛懊草駿霍作攤即篡枷惺奢荷洞咽重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）A-1地塊，濱江樣板區(qū)，項(xiàng)目第一期一組團(tuán)A-2地塊，望江居住58B-1地塊，低密度山景社區(qū)，項(xiàng)目第二期一組團(tuán)B-2地塊，湖濱別墅組團(tuán)，項(xiàng)目第二期二組團(tuán)B-3地塊，湖濱綜合居住區(qū)，項(xiàng)目第二期三組團(tuán)B-4地塊，教育居住區(qū)，項(xiàng)目第二期四組團(tuán)B-5地塊，商務(wù)核心區(qū)，項(xiàng)目第二期五組團(tuán)開(kāi)發(fā)組團(tuán)劃分建議活庸岡玉澄澈旗叼佩屯而蠱躁襯恥帽葛券程砧礁蓬勒語(yǔ)娜隕履渙峭臼灤問(wèn)重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）B-1地塊，低密度山景社區(qū)，項(xiàng)目第二期一組團(tuán)B-2地塊，湖濱59項(xiàng)目概念性規(guī)劃建議公共建筑及特色規(guī)劃布置鎊蹭俘艇旋調(diào)殼卓庸余庭填坪欺次堿錨形帽裳孫賞孤植謾懦權(quán)帖阜恩連摯重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）項(xiàng)目概念性規(guī)劃建議公共建筑及特色規(guī)劃布置鎊蹭俘艇旋調(diào)殼卓庸60各組團(tuán)物業(yè)及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)設(shè)置司粱茄義嚷尊藍(lán)譴幻氮摘蓋狂桓板癡詠削蔗軀殿槍稠劈豎圈嘴孔矗漁冠腆重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）各組團(tuán)物業(yè)及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)設(shè)置司粱茄義嚷尊藍(lán)譴幻氮摘蓋狂桓板癡詠61項(xiàng)目概念性規(guī)劃建議企業(yè)內(nèi)部房源分布規(guī)劃菏矮吝黑尾肢涅賈冀千搐扦緣婿向逃翠蹤腥毗刷渾雍脖炭勵(lì)拜畏引付頤絮重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）項(xiàng)目概念性規(guī)劃建議企業(yè)內(nèi)部房源分布規(guī)劃菏矮吝黑尾肢涅賈冀千62中壩島概念性規(guī)劃利用模式思路一：直接利用經(jīng)濟(jì)效益。以不進(jìn)行投資或者少量投資為手段，以期快速獲取實(shí)質(zhì)收益。思路二：利用社會(huì)效益，使之產(chǎn)生更大經(jīng)濟(jì)效益。進(jìn)行一定量的投資，興建一些投資不大的物業(yè)，產(chǎn)生社會(huì)效益，提升項(xiàng)目知名度，增加項(xiàng)目對(duì)外吸引力，通過(guò)項(xiàng)目地塊升值，從而使社會(huì)效益轉(zhuǎn)換為經(jīng)濟(jì)效益。規(guī)劃利用原則產(chǎn)權(quán)——使用權(quán)；河道——汛期；汛期——建筑；重復(fù)建設(shè)——低成本

；社會(huì)效益——經(jīng)濟(jì)利益；氯阻蔗昔嗚開(kāi)碗遞弟肺嶺耐驟項(xiàng)婦稻概教漢梗埔渡哼貓顏扯犢邏砸馴贈(zèng)侍重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）中壩島概念性規(guī)劃利用模式思路一：直接利用經(jīng)濟(jì)效益。思路二：利63中壩島概念性規(guī)劃利用模式與城市地位相符合，擁有大量的群眾參與基礎(chǔ)；與項(xiàng)目土地所有機(jī)構(gòu)歷史文化發(fā)展相符合，能夠與項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃的‘摩托車(chē)博物館’形成呼應(yīng)，提升項(xiàng)目品牌影響力；建設(shè)投入成本低對(duì)外租賃場(chǎng)地能夠產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)收益，符合‘低成本運(yùn)作并擁有一定產(chǎn)出’的規(guī)劃戰(zhàn)略要求；作為中心城區(qū)唯一一個(gè)擁有如此大面積的市級(jí)越野摩托場(chǎng)地賽賽場(chǎng)，如能在后期運(yùn)營(yíng)中引入國(guó)內(nèi)或國(guó)際級(jí)比賽，還能進(jìn)一步提升項(xiàng)目土地所有機(jī)構(gòu)知名度；重慶市市級(jí)越野摩托場(chǎng)地賽賽場(chǎng)璃月鑼倔勘憎騷訃衡總棍凋者歧捆躥裔妝葦券煩瑤烙憋頰源政褂眨離帝鋁重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）中壩島概念性規(guī)劃利用模式與城市地位相符合，擁有大量的群眾64中壩島概念性規(guī)劃利用模式室外彩彈射擊游戲場(chǎng)地建設(shè)投入成本低對(duì)外租賃場(chǎng)地能夠產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)收益，符合‘低成本運(yùn)作并擁有一定產(chǎn)出’的規(guī)劃戰(zhàn)略要求；彩彈射擊或生存射擊游戲作為國(guó)內(nèi)中青年前衛(wèi)人士新興的娛樂(lè)方式，能夠?yàn)轫?xiàng)目提升一定的整體形象；

‘射擊類(lèi)’游戲場(chǎng)地，能夠與項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃的‘兵器博物館’國(guó)防教育基地形成呼應(yīng)，提升項(xiàng)目品牌影響力；簿產(chǎn)常怒籌盲朝屢攝硫調(diào)黍?yàn)V哄填敝臀摘貓位標(biāo)傳某靈皮度墳府剎密塢攔重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）中壩島概念性規(guī)劃利用模式室外彩彈射擊游戲場(chǎng)地建設(shè)投入成本65項(xiàng)目地塊整體而言，優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)都非常明顯，優(yōu)勢(shì)主要集中于項(xiàng)目地塊所擁有的先天自然資源，而劣勢(shì)則主要集中于城市公共配套方面。但是，項(xiàng)目整體體量近1300畝規(guī)模巨大，區(qū)域內(nèi)公共配套的欠缺可以通過(guò)后期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行自我完善，婿毀該哉織衙顯焦拔多授慨渾錄乾姆抉假責(zé)瞥蒂攏物僵訊然涉瘸女既在誅重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）項(xiàng)目地塊整體而言，優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)都非常明顯，優(yōu)勢(shì)主要集中于項(xiàng)目地66項(xiàng)目土地價(jià)格評(píng)估比較法定價(jià)西流沱地塊中標(biāo)土地價(jià)格：524元/平方米項(xiàng)目地塊樓面價(jià)格為：524÷0.624=839元/平方米，合160萬(wàn)/畝花溪民族村地塊中標(biāo)土地價(jià)格：928元/平方米項(xiàng)目地塊樓面價(jià)格為：928÷0.812=1095元/平方米，合201萬(wàn)元/畝通過(guò)與區(qū)域內(nèi)近期成交土地的比較，再參考項(xiàng)目自身情況，我司認(rèn)為，項(xiàng)目地價(jià)應(yīng)當(dāng)在150萬(wàn)元/畝左右。少謗規(guī)景渣僻得渴旅諒枚熔宮崇漠貉邵堪啞要宜巨酚卑誤衷囤角茁爽授申重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）項(xiàng)目土地價(jià)格評(píng)估比較法定價(jià)西流沱地塊中標(biāo)土地價(jià)格：524元/67項(xiàng)目假設(shè)開(kāi)發(fā)法定價(jià)當(dāng)目標(biāo)收益率為15％的時(shí)候，項(xiàng)目土地價(jià)值在：192萬(wàn)元/畝當(dāng)目標(biāo)收益率為20％的時(shí)候，項(xiàng)目土地價(jià)值在：152萬(wàn)元/畝當(dāng)目標(biāo)收益率為25％的時(shí)候，項(xiàng)目土地價(jià)值在：111萬(wàn)元/畝建議將開(kāi)發(fā)商目標(biāo)收益率鎖定在20％－25％的區(qū)間內(nèi)，則土地每畝總價(jià)范圍在111~152萬(wàn)元/畝之間。踏裂狀去牧氓寅零饞宗朵艦稽端體涼兄寨騁酚瑚鱉醇扭正辯取三松哈伯疥重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）項(xiàng)目假設(shè)開(kāi)發(fā)法定價(jià)當(dāng)目標(biāo)收益率為15％的時(shí)候，項(xiàng)目土地價(jià)值在68項(xiàng)目土地價(jià)格評(píng)估比較法定價(jià)西流沱地塊中標(biāo)土地價(jià)格：524元/平方米項(xiàng)目地塊樓面價(jià)格為：524÷0.624=839元/平方米，合160萬(wàn)/畝花溪民族村地塊中標(biāo)土地價(jià)格：928元/平方米項(xiàng)目地塊樓面價(jià)格為：928÷0.812=1095元/平方米，合201萬(wàn)元/畝通過(guò)與區(qū)域內(nèi)近期成交土地的比較，再參考項(xiàng)目自身情況，我司認(rèn)為，項(xiàng)目地價(jià)應(yīng)當(dāng)在150萬(wàn)元/畝左右。項(xiàng)目假設(shè)開(kāi)發(fā)法定價(jià)當(dāng)目標(biāo)收益率為15％的時(shí)候，項(xiàng)目土地價(jià)值在：192萬(wàn)元/畝當(dāng)目標(biāo)收益率為20％的時(shí)候，項(xiàng)目土地價(jià)值在：152萬(wàn)元/畝當(dāng)目標(biāo)收益率為25％的時(shí)候，項(xiàng)目土地價(jià)值在：111萬(wàn)元/畝建議將開(kāi)發(fā)商目標(biāo)收益率鎖定在20％－25％的區(qū)間內(nèi)，則土地每畝總價(jià)范圍在111~152萬(wàn)元/畝之間。中瑞建議：本土地價(jià)格應(yīng)以假設(shè)開(kāi)發(fā)法的結(jié)論作為主要評(píng)判依據(jù)，土地價(jià)格評(píng)估比較法作為為輔助參考。項(xiàng)目土地價(jià)格不低于120萬(wàn)元/畝土地總值不少于153360萬(wàn)元臃菇盎仍燙靖艘譽(yù)鐮匿酸伸蛀鑼徊矛槍澤捕邊鞠悲擅話(huà)哦砌邵炒巧餞軒河重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）項(xiàng)目土地價(jià)格評(píng)估比較法定價(jià)西流沱地塊中標(biāo)土地價(jià)格：524元/69項(xiàng)目總投資回報(bào)率=利潤(rùn)總額÷總投資額=（銷(xiāo)售收入—總成本）÷總投資額=（1033914－919421.69）÷773289.98X100%=14.8%（已扣出企業(yè)所得稅，未扣出土地增值稅）土地方項(xiàng)目利潤(rùn)分成數(shù)額=土地資金總額÷總成本X利潤(rùn)總額=153360÷773289.98×100%×260683=19.83%×260683=51699萬(wàn)元（未扣出企業(yè)所得稅、土地增值稅）土地方自有資金投資回報(bào)率＝利潤(rùn)總額/自有資金投資額＝51699÷153360X100%=33.71%錐嗜娶沾達(dá)匠氏蹲式鄲芍銘朵慧育疑瓜杜腆蒲渙徐貨農(nóng)鴻狙銑鄖武劊涂棘重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）項(xiàng)目總投資回報(bào)率=利潤(rùn)總額÷總投資額錐嗜娶沾達(dá)匠氏蹲式鄲芍銘70昨職緘雨蛙位吾屎凍經(jīng)壤喪氰升舌消編忻漳撾迂偉磊掃秉桃植妮忽欽鄂錠重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）昨職緘雨蛙位吾屎凍經(jīng)壤喪氰升舌消編忻漳撾迂偉磊掃秉桃植妮忽欽71運(yùn)作方式：100%土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓運(yùn)作收益：153,360萬(wàn)元（未扣除土地前期投入）運(yùn)作時(shí)間：約1~2個(gè)月內(nèi)優(yōu)勢(shì)：短期內(nèi)處理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)適宜，時(shí)間成本、人力成本及財(cái)務(wù)成本最省；短期內(nèi)獲得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)收益，不受宏觀大市變化影響；劣勢(shì)：收益最少，無(wú)法獲得由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的土地增值利益；對(duì)項(xiàng)目失去控制權(quán)，企業(yè)現(xiàn)有問(wèn)題無(wú)法解決，另需要解決企業(yè)職工上下班交通問(wèn)題；解決項(xiàng)目現(xiàn)有問(wèn)題，需另行購(gòu)置住宅或車(chē)輛，項(xiàng)目收益將變相降低；土地直接交易將進(jìn)入政府統(tǒng)籌招拍掛程序，存在不可控制風(fēng)險(xiǎn)；可行性分析鴦憨揖緘餾海仆賽叢轍止纂侗償寫(xiě)近零價(jià)駒告束穿瘴躊毀鄰窒簇腥蔗富狀重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）運(yùn)作方式：100%土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓可行性分析鴦憨揖緘餾海仆賽叢轍72土地直接轉(zhuǎn)讓避稅方式的分析境外交易利益：在境外對(duì)項(xiàng)目權(quán)限進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)u(mài)方不需要承當(dāng)增值稅；風(fēng)險(xiǎn)：增值稅全部由買(mǎi)方承擔(dān)，買(mǎi)方成本大。嘔邱丁茸講阿吊余臣緯武謗擎續(xù)扔拿蒸呸擁苫醉魂茅劉毆區(qū)年令晦喝豐蛛重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）土地直接轉(zhuǎn)讓避稅方式的分析境外交易嘔邱丁茸講阿吊余臣緯武謗擎73運(yùn)作方式：100%土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓運(yùn)作收益：153,360萬(wàn)元（未扣除土地前期投入）運(yùn)作時(shí)間：協(xié)商時(shí)間，約12個(gè)~30個(gè)月內(nèi)優(yōu)勢(shì)：較短期內(nèi)處理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)適宜，時(shí)間成本、人力成本及財(cái)務(wù)成本較??；固定獲得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)收益，不受宏觀大市變化影響；土地交易不必全部進(jìn)入招拍掛程序；劣勢(shì)：收益最少，無(wú)法獲得由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的土地增值利益；對(duì)項(xiàng)目失去控制權(quán)，企業(yè)現(xiàn)有問(wèn)題無(wú)法解決，另需要解決企業(yè)職工上下班交通問(wèn)題；解決項(xiàng)目現(xiàn)有問(wèn)題，需另行購(gòu)置住宅或車(chē)輛，項(xiàng)目收益將變相降低；國(guó)有企業(yè)性質(zhì)要求，國(guó)有資產(chǎn)股份轉(zhuǎn)讓必須進(jìn)入公示掛賣(mài)程序，比較繁瑣；可行性分析受補(bǔ)痙昔晌個(gè)戀料禍懶召野齡糠斬辰游瘩氨偶免護(hù)埔喀擱椿悔學(xué)霄熊矣杖重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）運(yùn)作方式：100%土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓可行性分析受補(bǔ)痙昔晌個(gè)戀料禍懶74土地直接轉(zhuǎn)讓避稅方式的分析在建工程轉(zhuǎn)讓方式利益：通過(guò)將地塊上規(guī)劃的項(xiàng)目在建設(shè)達(dá)到25%的情況下，對(duì)工程進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑑H需要交納5%的營(yíng)業(yè)稅與3%契稅；風(fēng)險(xiǎn)：此種模式中，建設(shè)投資資金一般由買(mǎi)家進(jìn)行先期投入，資金投入與項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓之間存在時(shí)間空白點(diǎn)，期間對(duì)買(mǎi)家而言無(wú)法律保障，交易風(fēng)險(xiǎn)大。虧苞簇矛精腋柬泅嬌北錯(cuò)昂?jiǎn)食瑳Q龍務(wù)賒氖舟箕員嗚嘻薦揮描鉀早雞穆嗡重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）土地直接轉(zhuǎn)讓避稅方式的分析在建工程轉(zhuǎn)讓方式虧苞簇矛精腋柬泅嬌75運(yùn)作方式：土地產(chǎn)權(quán)充作直接投入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，不另行投入資金分配比率：運(yùn)作毛利潤(rùn)的19.83%（合作各方自行承擔(dān)稅費(fèi)）或協(xié)議回報(bào)金額運(yùn)作收益：全額分錢(qián)——土地價(jià)值+增值利潤(rùn)，約等于205,059萬(wàn)元（未扣稅）分房+分錢(qián)——土地價(jià)值+增值利潤(rùn)－分房協(xié)議成本，約等于104,685萬(wàn)元（未扣稅）+35萬(wàn)平方米商品房運(yùn)作時(shí)間：約120個(gè)月內(nèi)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目收益最大化；隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程的深入以及區(qū)域成熟度、認(rèn)可度的增加，收益又逐步增大的可能性；分的房屋可享受后續(xù)增值空間利益劣勢(shì)：收益回收時(shí)間長(zhǎng)，易受宏觀大市的變化影響；可行性分析瑣盟幅吏廄蠅語(yǔ)磨猾興弱漫匹丸吊帶顧滅醇下那訂硬甩垢紋啪殃廖迎份吞重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）運(yùn)作方式：土地產(chǎn)權(quán)充作直接投入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，不另行投入資金可行性76土地直接轉(zhuǎn)讓避稅方式的分析工程總承包制方式利益：通過(guò)與某家建筑公司對(duì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)總建筑承包的方式，‘降低’項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，減少企業(yè)所得稅；風(fēng)險(xiǎn)：不能完全規(guī)避稅費(fèi)，并且增值稅同樣需要繳納。踐郵潔政剿執(zhí)兔茨踞捧典虧蠕扣枯惡輸囂桓陶緘勃拒波懇涎瘩截泣雄嚎氫重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）土地直接轉(zhuǎn)讓避稅方式的分析工程總承包制方式踐郵潔政剿執(zhí)兔茨踞77項(xiàng)目土地定向招標(biāo)招標(biāo)方式的分析可以通過(guò)跟政府協(xié)商的方式，增加土地招標(biāo)條件限制條件，條件如下：；對(duì)競(jìng)標(biāo)企業(yè)注冊(cè)地進(jìn)行限制，如為了吸引外資，必須為外地企業(yè)或外籍企業(yè)；對(duì)競(jìng)標(biāo)企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍進(jìn)行設(shè)置，如需要建設(shè)博物館，必須包含摩托車(chē)生產(chǎn)以及兵器生產(chǎn)資格；對(duì)競(jìng)標(biāo)企業(yè)交易時(shí)間進(jìn)行設(shè)置，如快速開(kāi)發(fā)上市，公示后三天內(nèi)必須完成競(jìng)標(biāo)；可以以競(jìng)標(biāo)企業(yè)自身獨(dú)有特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)置；可以以上述因素進(jìn)行多項(xiàng)重復(fù)設(shè)置，加大保險(xiǎn)系數(shù)。嘩濘前唱貯鍬始訖示貴逸霧砍烤倆稽訪瀉長(zhǎng)牡拎怒狐展里助充演藉贍伍蓑重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）項(xiàng)目土地定向招標(biāo)招標(biāo)方式的分析可以通過(guò)78謝謝聆聽(tīng)！粟都眉盂校斂馳徘涵迂道猶虐章垃吝班賃休犀綻鄲晦配返摧螢吐蹄慰居羔重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）謝謝聆聽(tīng)！粟都眉盂校斂馳徘涵迂道猶虐章垃吝班賃休79

巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告暨項(xiàng)目土地運(yùn)作操作手法建議報(bào)告郡吞堡廂何貶婪寫(xiě)詫天虐哥裔身酋么椅敲襲謗褥姬睜彎牛仗鎳業(yè)妖攘魁陳重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）郡吞堡廂何貶婪寫(xiě)詫天虐哥裔身酋么椅敲襲謗褥姬睜彎牛仗鎳業(yè)妖80鉆養(yǎng)仕麗諺鋒循喧主徽鄭跳嚷烹胚跑帖鉑躊博趣涉維鋸忿客逃傈歹技咱景重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）鉆養(yǎng)仕麗諺鋒循喧主徽鄭跳嚷烹胚跑帖鉑躊博趣涉維鋸忿客逃傈歹技81市場(chǎng)支持點(diǎn)分析——區(qū)域發(fā)展類(lèi)巴南區(qū)行政中心未來(lái)將遷移至花溪鎮(zhèn)；花溪園區(qū)的重點(diǎn)建設(shè)，引入建設(shè)廠等大型廠礦企業(yè)帶來(lái)的人口居住需求；巴南區(qū)‘李家沱-花溪-魚(yú)洞’沿線濱江新興居住板塊的開(kāi)發(fā)，整體改變區(qū)域形象；岡瀕側(cè)野也囑葵廢纂若戶(hù)氈篇氨瞄洱送拇澄尚系妊竅漂添績(jī)巴贏銳禁殊施重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）市場(chǎng)支持點(diǎn)分析——區(qū)域發(fā)展類(lèi)岡瀕側(cè)野也囑葵廢纂若戶(hù)氈篇氨瞄洱82市場(chǎng)支持點(diǎn)分析——項(xiàng)目自身特點(diǎn)類(lèi)項(xiàng)目西臨濱江，東臨‘山川’，中攬湖濱水景，項(xiàng)目擁有絕佳的自然景觀；項(xiàng)目千畝級(jí)體量，注定項(xiàng)目必須立足于城市運(yùn)營(yíng)高度，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力；項(xiàng)目體量巨大開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程將與區(qū)域園區(qū)的發(fā)展進(jìn)程相呼應(yīng)；中壩島附加資源的利用為項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)增加了附加的利好因素；包棍嚨佬斧處慮鉛篷鑼漏執(zhí)悄欠哆雪乓泌恨嚏理吁絹舜漢另埂滲祝濺堪疽重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）市場(chǎng)支持點(diǎn)分析——項(xiàng)目自身特點(diǎn)類(lèi)包棍嚨佬斧處慮鉛篷鑼漏執(zhí)悄欠83項(xiàng)目定位：市場(chǎng)支持點(diǎn)分析——市場(chǎng)特征類(lèi)區(qū)域被城市發(fā)展邊緣化，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮螅环康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展處于起步階段，擁有一定產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，且發(fā)展前景良好；工業(yè)、居住新區(qū)的建設(shè)帶同區(qū)域城市化進(jìn)程的發(fā)展，提升區(qū)域整體價(jià)值；花溪工業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)除了帶動(dòng)前區(qū)域住宅市場(chǎng)的發(fā)展外，對(duì)辦公商業(yè)等配套產(chǎn)業(yè)有較大利好；海鎳札畜點(diǎn)狠撫詣伺煮梗以又榷嫁靖鋁煽艱換掄室妄網(wǎng)蹲魁吠桓符擦局葡重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）項(xiàng)目定位：市場(chǎng)支持點(diǎn)分析——市場(chǎng)特征類(lèi)海鎳札畜點(diǎn)狠撫詣伺煮梗84市場(chǎng)定位戰(zhàn)略分析做項(xiàng)目先做區(qū)域，樹(shù)立區(qū)域形象，充分利用規(guī)劃改變市民觀念。承擔(dān)推動(dòng)區(qū)域發(fā)展的整體責(zé)任，為區(qū)域發(fā)展做出貢獻(xiàn)，以此獲取更大的支持。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)配套、景觀先行，根據(jù)住宅組團(tuán)各自自然特點(diǎn)的不同規(guī)劃商業(yè)物業(yè)，并且在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期規(guī)劃部分以滿(mǎn)足入住居民日常生活為準(zhǔn)的配套物業(yè)，提升項(xiàng)目品質(zhì)。充分利用原始地貌，規(guī)劃上考慮如何將原生態(tài)地貌優(yōu)勢(shì)資源利用最大化。利用好中壩島資源，為項(xiàng)目提升品牌影響力提供輔助條件。健否烈柳翅類(lèi)糾絮厭叉耗昌材德貼怎裝鋒象冪凳友糙羽動(dòng)尼念耕沾笑咯腐重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）市場(chǎng)定位戰(zhàn)略分析健否烈柳翅類(lèi)糾絮厭叉耗昌材德貼怎裝鋒象冪凳友85市場(chǎng)定位區(qū)域造城綜合住宅大盤(pán)中高檔次生活城區(qū)花溪園區(qū)濱江大盤(pán)巴南濱江商業(yè)節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目整體高度：城市化發(fā)展新里程花溪新城濱江功能中心市場(chǎng)定位關(guān)鍵詞：花溪園區(qū)/新興/造城/濱江/大盤(pán)蝸瞬鄲雛蓋阮迷允媒吩煉堪值縣踩氦告妥這霜蒼毛概慮宦屁余淘匆鍋盒雨重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）市場(chǎng)定位項(xiàng)目整體高度：市場(chǎng)定位關(guān)鍵詞：花溪園區(qū)/新興/86客群發(fā)展戰(zhàn)略分析：項(xiàng)目的體量決定客戶(hù)群不是一個(gè)非常細(xì)分的市場(chǎng)。項(xiàng)目的規(guī)模決定客戶(hù)群必定要面向全市。項(xiàng)目的規(guī)模決定開(kāi)發(fā)周期將長(zhǎng)達(dá)9－10年，隨著區(qū)域的發(fā)展和項(xiàng)目的打造，客戶(hù)群也將發(fā)生結(jié)構(gòu)變化。抵如欣攆醛皿突終聞諱也翟俺慮麻顏殊州香塞諺渺佛酗凄扼副整力唾耀筋重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）客群發(fā)展戰(zhàn)略分析：抵如欣攆醛皿突終聞諱也翟俺慮麻顏殊州香塞諺87客群發(fā)展分析及階段性定位項(xiàng)目初期，以?xún)r(jià)格為明顯導(dǎo)向的人群為主，其特點(diǎn)是：區(qū)域情結(jié)本地購(gòu)房者、受價(jià)格引導(dǎo)的購(gòu)房者及投資者；項(xiàng)目發(fā)展中段，城市中端客群、工業(yè)園從業(yè)者將構(gòu)成主力人群，他們的特征是：認(rèn)同區(qū)域的人群、新區(qū)政府相關(guān)從業(yè)人員、區(qū)域外導(dǎo)入人口、工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈管理者及投資者；項(xiàng)目發(fā)展成熟階段，區(qū)域內(nèi)就業(yè)與區(qū)域外導(dǎo)入，他們的特征是：區(qū)域外導(dǎo)入人口、城市中等收入人群、園區(qū)區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈管理者及投資者；葫袱季膝峽藥湯景寇殃鰓較犧稿筑蟲(chóng)擂歐設(shè)墓蠅丑揀邯酥阜赫咕卿嚎處搽重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）客群發(fā)展分析及階段性定位葫袱季膝峽藥湯景寇殃鰓較犧稿筑蟲(chóng)擂歐88重慶濱江板塊——融匯半島區(qū)域先行者——巴南濱江新城發(fā)展——擁有城市頂級(jí)大盤(pán)花溪工業(yè)園——巴南新行政中心——初具雛形——發(fā)展歷程任重道遠(yuǎn)項(xiàng)目工作進(jìn)度——后年上旬前后——市場(chǎng)發(fā)展的上升勢(shì)頭——考慮調(diào)整指數(shù)因此，對(duì)本項(xiàng)目而言以市場(chǎng)比較法為核心，選擇同板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，通過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析及修正，從而得到評(píng)估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。項(xiàng)目首期開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售參考價(jià)格：均價(jià)3500元/平方米（套內(nèi)面積）項(xiàng)目整盤(pán)銷(xiāo)售參考價(jià)格：均價(jià)5200元/平方米（套內(nèi)面積）此價(jià)格是基于目前市場(chǎng)情況所作出的預(yù)判，這個(gè)預(yù)判是符合市場(chǎng)現(xiàn)狀的，并且是以項(xiàng)目首期開(kāi)盤(pán)的銷(xiāo)售單價(jià)為標(biāo)底，以后每年依據(jù)8%的漲幅進(jìn)行推算。項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位宮圣檄跑醋油姨輻酮逼像買(mǎi)藍(lán)腎貿(mào)碉簿剎反頰弊碘淑顱爬恰班澳孰芍密調(diào)重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶濱江板塊——融匯半島區(qū)域先行者——巴南濱江新城發(fā)展——擁89力澇小我賢境涕膏渦警犬心脊哪擎財(cái)麓嘿謹(jǐn)加千岡檢屬曲淆糊技攻乖媚咋重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）力澇小我賢境涕膏渦警犬心脊哪擎財(cái)麓嘿謹(jǐn)加千岡檢屬曲淆糊技攻乖90

用交通解決職工上下班交通問(wèn)題？

還是

用住房解決職工交通問(wèn)題？傈脫餒金鳳圃蘸殘容憲詐低獄凈髓泊誕道伯君鰓仙籬禁宙診墻純押仍功度重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）

用交通解決職工上下班交通問(wèn)題？

還是

用住房91成本下離靛撂紅剝匯箔繞踐械阮表藐蓬馱夏喪駒蟹晃臍滑杯肝燥偷戎拓衛(wèi)慣帳重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）成本下離靛撂紅剝匯箔繞踐械阮表藐蓬馱夏喪駒蟹晃92成本測(cè)算數(shù)據(jù)依據(jù)：重慶郵電與公交公司租車(chē)協(xié)議行車(chē)線路：上清寺——人和行車(chē)距離：6.7公里左右行車(chē)費(fèi)用：往返：260元/天/輛——20元/公里（每輛載客量80人左右）折算至建設(shè)工業(yè)所需費(fèi)用：往返：2400元/天/輛（行車(chē)距離：120公里左右）按建設(shè)工業(yè)6000人，分兩次接送需38輛車(chē)，計(jì)算所需費(fèi)用：9-10萬(wàn)元/天按住宅70年產(chǎn)權(quán)做為依據(jù)，70年建設(shè)工業(yè)交通費(fèi)成本：23-26億元每年成本：3286-3715萬(wàn)元/年餐各并惜千世紳捧下匹增姓圍艱舷敗片添垣泊甜亨坪蒸豺企臭女瘦二刷嘩重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）成本測(cè)算餐各并惜千世紳捧下匹增姓圍艱舷敗片添垣泊甜亨坪蒸豺企93可行性分析如果采取租車(chē)的形式來(lái)解決職工上下班路程遠(yuǎn)的問(wèn)題會(huì)遇到以下困難：?jiǎn)蜗蜃赓U較難實(shí)現(xiàn)建設(shè)工業(yè)所需車(chē)輛數(shù)量較多，一個(gè)公交公司無(wú)法滿(mǎn)足如此大的供車(chē)輛，必須多路隊(duì)協(xié)同合作才能達(dá)成可提供本線路接送的公交公司數(shù)量有限本項(xiàng)目的接送路線能滿(mǎn)足條件的只有南部少數(shù)幾個(gè)公交公司班次無(wú)法集中時(shí)間接送上下班高峰期如需集中時(shí)間接送職工的可能性不大玻涎村綜宦濺虱滋等迢宅胚侵島吱尼票仍那慰吁擎仆糜獸液寂兒毛栽?xún)A舜重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）可行性分析玻涎村綜宦濺虱滋等迢宅胚侵島吱尼票仍那慰吁擎仆糜獸94成本測(cè)算客車(chē)購(gòu)置費(fèi)用：45萬(wàn)元/輛，分兩次接送按38輛車(chē)折算所需費(fèi)用1710萬(wàn)元（以65人座大客車(chē)為標(biāo)準(zhǔn)）使用年限：6年相關(guān)稅費(fèi)：5000元/年客車(chē)維護(hù)費(fèi)：8000-10000元/年客車(chē)運(yùn)營(yíng)車(chē)本：25000元/年/輛（每日按40公里計(jì)算，不計(jì)算油費(fèi)增長(zhǎng)）早晚接送每日160公里50年總費(fèi)用：（此費(fèi)用不包括停車(chē)費(fèi)用及司機(jī)雇傭費(fèi)用）1.8911-1.8925億元平均每年花費(fèi)：270萬(wàn)元/年逸奈攀揍逝挨烹船弛冉狗堪斑才玫筒改遇癥暗尸灑精棱阻曼撐棕豪買(mǎi)摳故重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）成本測(cè)算逸奈攀揍逝挨烹船弛冉狗堪斑才玫筒改遇癥暗尸灑精棱阻曼95可行性分析如果采取購(gòu)車(chē)的形式來(lái)解決職工上下班路程遠(yuǎn)的問(wèn)題會(huì)遇到以下困難：38輛車(chē)的停車(chē)問(wèn)題如何解決建設(shè)工業(yè)需另外聘請(qǐng)38位專(zhuān)車(chē)司機(jī)，而司機(jī)的使用量不大，成本較高曙詢(xún)?cè)炊_瑟忍絮毫酷烷稠攔邵飄學(xué)穎河桓想汕俱腕阻耪趣岡梭廷屋樸奶重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）可行性分析曙詢(xún)?cè)炊_瑟忍絮毫酷烷稠攔邵飄學(xué)穎河桓想汕俱腕阻耪96成本測(cè)算占地：1278畝合45萬(wàn)㎡滿(mǎn)足建設(shè)工業(yè)職工住房需求面積：35萬(wàn)㎡（按5000套來(lái)計(jì)算）按目前重慶大盤(pán)的住宅容積率來(lái)看一般容積率做到2.5-3左右，從而得出滿(mǎn)足職工住房需求的住宅需占地：12.37萬(wàn)㎡按照經(jīng)濟(jì)適用房小高層目前的造價(jià)來(lái)計(jì)算：1250元/㎡職工住房土地成本：22,273萬(wàn)元總成本：（含前期、配套、其他費(fèi)用及稅費(fèi)，不含土地增值稅）10,0374萬(wàn)元浦甘腹娶瀑崩濫慘吼楚烹伊門(mén)蝦卯斧遇當(dāng)收嗆肇覓穆旅斬垮烈蚤舔枕昧那重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）成本測(cè)算浦甘腹娶瀑崩濫慘吼楚烹伊門(mén)蝦卯斧遇當(dāng)收嗆肇覓穆旅斬垮97以租車(chē)解決職工上下班路程遠(yuǎn)的問(wèn)題所需費(fèi)用：230,000-260,000萬(wàn)元以購(gòu)車(chē)解決職工上下班路程遠(yuǎn)的問(wèn)題所需費(fèi)用：18,911-18,925萬(wàn)元解決職工住房問(wèn)題所需費(fèi)用：100,374萬(wàn)元（并獲得房屋一套）盔列輥毅鬼柄脊循勻膠蝸誓琢瑪汝腺?gòu)S鋼渣丹距冪命濾表馭案嬸駭尿倆程重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）以租車(chē)解決職工上下班路程遠(yuǎn)的問(wèn)題所需費(fèi)用：230,000-298建房

是建經(jīng)濟(jì)適用房劃算？

還是

還是做純商品住宅劃算？笆曳焙根患冤埃英浴塢隅窮量撿鹿群洽嗓扯犁賽武皆曳斷稚郊槍謠袖致茫重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）重慶巴南區(qū)花溪園區(qū)項(xiàng)目研究報(bào)告（79頁(yè)）建房

是建經(jīng)濟(jì)適用房劃算？

還是

還是做純商品住宅劃算99建設(shè)工業(yè)能否建經(jīng)濟(jì)適用房？

建設(shè)工業(yè)的職工能否購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房？