珠江恒昌佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃

佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃

第一階段成果匯報(bào)廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司2005－08佛山市中心組團(tuán)新城區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司本次策劃服務(wù)工作階段的劃分及說(shuō)明工作階段工作內(nèi)容目的及意義第一階段佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃1、指導(dǎo)區(qū)域開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)實(shí)踐第二階段佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃1、指導(dǎo)區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)推廣2、指導(dǎo)區(qū)域招商第三階段服務(wù)跟蹤1、跟蹤區(qū)域開(kāi)發(fā)進(jìn)度2、了解市場(chǎng)及招商動(dòng)態(tài)，為區(qū)域開(kāi)發(fā)提供依據(jù)1研究思路規(guī)劃定位城市空間結(jié)構(gòu)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能定位評(píng)述開(kāi)發(fā)策略開(kāi)發(fā)時(shí)序用地出讓方案開(kāi)發(fā)實(shí)施計(jì)劃安排投資收益分析指導(dǎo)指導(dǎo)前提前提前提2匯報(bào)內(nèi)容功能評(píng)述篇開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)篇投資收益篇3第一篇：功能評(píng)述篇41、佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)整體功能定位評(píng)述5現(xiàn)狀·佛山城市空間結(jié)構(gòu)特征南海順德強(qiáng)勢(shì)發(fā)展，市區(qū)中心地位日益邊緣化與廣州的對(duì)比，顯示佛山城市空間結(jié)構(gòu)的不合理大分散、小聚集各區(qū)內(nèi)中心城區(qū)集中式空間發(fā)展，市內(nèi)城鎮(zhèn)空間分散拓展在地域面積、人口總量、經(jīng)濟(jì)實(shí)力方面，南海順德遠(yuǎn)超過(guò)市區(qū)發(fā)展，三水高明與市區(qū)差距微弱城市空間格局表現(xiàn)為重心分散，中心市區(qū)輻射帶動(dòng)能力不強(qiáng)禪城比例南海比例順德比例南海與順德比例總和廣州中心城區(qū)占全市比例行政面積4％30％21％51％18％人口15％33％33％66％60％GDP10％38％38％76％65％工業(yè)總產(chǎn)值17％38％32％70％42％財(cái)政收入10％41％32％73％20％6問(wèn)題·佛山城市空間結(jié)構(gòu)缺乏核心區(qū)，中心市區(qū)輻射帶動(dòng)力弱，導(dǎo)致整體競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)重復(fù)建設(shè)較多，空間集中度不高，不利于土地集約利用各區(qū)產(chǎn)業(yè)孤立發(fā)展，缺乏有機(jī)聯(lián)合和功能銜接，影響產(chǎn)業(yè)升級(jí)和擴(kuò)散，資源利用率下降，拉大區(qū)間經(jīng)濟(jì)差距“行政區(qū)經(jīng)濟(jì)”特征明顯，行政壁壘嚴(yán)重束縛城市發(fā)展，市區(qū)發(fā)展空間受阻7優(yōu)勢(shì)·佛山城市發(fā)展條件分析區(qū)位條件緊鄰廣州，位于珠三角中心區(qū)域水路交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善經(jīng)濟(jì)實(shí)力整體經(jīng)濟(jì)水平高經(jīng)濟(jì)增速加快產(chǎn)業(yè)集群我國(guó)產(chǎn)業(yè)集中度最高、最有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)集群基地之一各類(lèi)工業(yè)園遍布、專(zhuān)業(yè)鎮(zhèn)特色鮮明城市競(jìng)爭(zhēng)力綜合競(jìng)爭(zhēng)力全國(guó)第11位，廣東省第3位單項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)力居全國(guó)前列8等級(jí)規(guī)模：珠三角西翼中心城市“大佛山”地域空間重新整合“一環(huán)”穿越佛山各產(chǎn)業(yè)節(jié)點(diǎn)，有效整合產(chǎn)業(yè)資源，佛山發(fā)展后勁更足功能承載：承東啟西、中間站珠三角西岸中心珠三角東西岸合作交流的中間站珠江三角洲向粵西和西江流域輻射和拓展的重要樞紐粵西珠三角粵東粵北目標(biāo)·佛山城市發(fā)展區(qū)域定位9廣佛都市圈將將發(fā)展成為珠珠江三角洲的的中心，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)地域、規(guī)劃劃、資源、交交通、市場(chǎng)的的一體化佛山是廣佛都都市圈的副核核心，與主核核心廣州實(shí)行行整體協(xié)調(diào)錯(cuò)錯(cuò)位發(fā)展原則：接受輻輻射，整體協(xié)協(xié)調(diào)，產(chǎn)業(yè)互互補(bǔ)，錯(cuò)位發(fā)發(fā)展產(chǎn)業(yè)分工：產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游游分工，現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)細(xì)分分資源利用：依依托廣州集散散能力地域聯(lián)合：廣廣佛都市圈一一體化佛山亟待在城城市發(fā)展上進(jìn)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整整，以適合廣廣佛都市圈的的要求目標(biāo)·佛山城城市發(fā)展區(qū)域域定位10趨勢(shì)·佛山城城市空間結(jié)構(gòu)構(gòu)演變大集中、小分分散，“組團(tuán)團(tuán)式”空間結(jié)結(jié)構(gòu)組合城市→組組團(tuán)城市改變過(guò)去分散散蔓延、各自自為政的發(fā)展展模式，經(jīng)濟(jì)濟(jì)能量重新匯匯聚，簇群效效應(yīng)顯著，城城市空間網(wǎng)絡(luò)絡(luò)化中心模糊→中中心突顯佛山城區(qū)重新新煥發(fā)活力，，掌握絕對(duì)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，打破原原南海、順德德喧賓奪主的的現(xiàn)狀，重組組成為人口最最多、實(shí)力最最強(qiáng)的中心組組團(tuán)結(jié)構(gòu)紊亂→多多級(jí)格局確立“2+5”城市空間間發(fā)展格局，，形成四級(jí)城城鎮(zhèn)等級(jí)體系系，層次清晰晰，職能明確確，結(jié)構(gòu)合理理。11中心組團(tuán)———“大佛山””的城市內(nèi)內(nèi)核中心組團(tuán)是佛佛山未來(lái)的政政治、經(jīng)濟(jì)、、文化和服務(wù)務(wù)中心中心組團(tuán)放射射八向發(fā)展軸軸線(xiàn)構(gòu)成井型型框架，輻射射周邊，聯(lián)系系鄰市12中心組團(tuán)與順順德組團(tuán)的關(guān)關(guān)系中心組團(tuán)順德組團(tuán)區(qū)位地理中心位置，交通完善，輻射區(qū)域廣闊地偏東南，交通以城際通道為主等級(jí)城市主核心，主導(dǎo)地位城市副核心，從屬地位規(guī)模面積500KM2，規(guī)劃人口230-250萬(wàn)面積212KM2，規(guī)劃人口120-130萬(wàn)功能定位服務(wù)業(yè)主導(dǎo)，退二進(jìn)三制造業(yè)突出，二三產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)與廣州聯(lián)系與廣州中心城區(qū)協(xié)同發(fā)展與廣州南拓新區(qū)：番禺、南沙呼應(yīng)順德組團(tuán)中心組團(tuán)新城區(qū)中心組團(tuán)北部產(chǎn)業(yè)區(qū)南部產(chǎn)業(yè)區(qū)輻射帶動(dòng)協(xié)作分工中心組團(tuán)作為為佛山市未來(lái)來(lái)的政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文化和和服務(wù)中心，，核心地位日日益凸現(xiàn)，城城市功能愈加加強(qiáng)大，區(qū)域域價(jià)值不斷提提升，應(yīng)獲得得最大的投資資關(guān)注和建設(shè)設(shè)力度廣州中心城區(qū)區(qū)廣州番禺區(qū)、、南沙區(qū)13大佛山區(qū)域整合，提升城市競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力簇群式空間發(fā)展模式產(chǎn)業(yè)升級(jí)與調(diào)整中心組團(tuán)提示城市空間發(fā)展方向提供城市新功能載體中心組團(tuán)新城區(qū)新區(qū)域新功能新形象內(nèi)部組織與外部合作中心組團(tuán)新城城區(qū)———新區(qū)域域、新功能、、新形象中心組團(tuán)新城城區(qū)是佛山城城區(qū)新中心和和新城市功能能載體，與舊舊城區(qū)相比，，新城區(qū)將開(kāi)開(kāi)創(chuàng)更新空間間、承擔(dān)更新新功能、展現(xiàn)現(xiàn)更新形象14中心組團(tuán)新城城區(qū)·新區(qū)域域城區(qū)南拓多個(gè)重點(diǎn)工程程雄踞東平河河兩側(cè)，拉開(kāi)開(kāi)中心城區(qū)由由東平河北岸岸向南發(fā)展的的格局城市重心南移移，建設(shè)成為為佛山市商貿(mào)貿(mào)金融、文化化教育、休閑閑娛樂(lè)和信息息服務(wù)中心打造未來(lái)中心心商務(wù)區(qū)15產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征征傳統(tǒng)制造業(yè)占占主導(dǎo)，偏重重于產(chǎn)業(yè)鏈的的下游加工業(yè)業(yè)四大支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)：家用電器器、紡織服裝裝、陶瓷及其其它建材、金金屬材料加工工及制品產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)亟需需升級(jí)佛山高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)值占工業(yè)業(yè)總產(chǎn)值的比比重目前逐年年提升，但發(fā)發(fā)展較快的仍仍是家電、陶陶瓷、服裝紡紡織等傳統(tǒng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品附加值低低技術(shù)創(chuàng)新能力力弱，缺乏競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力民營(yíng)企業(yè)管理理粗放佛山山產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)配配套套現(xiàn)現(xiàn)狀狀圍繞繞佛佛山山自自身身優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)制制造造業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展起起來(lái)來(lái)的的現(xiàn)現(xiàn)代代服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展落落后后與貿(mào)貿(mào)易易相相關(guān)關(guān)的的服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)，，尤尤其其是是會(huì)會(huì)展展和和物物流流等等現(xiàn)現(xiàn)代代生生產(chǎn)產(chǎn)性性服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)目目前前發(fā)發(fā)展展較較快快佛山山陶陶瓷瓷博博覽覽會(huì)會(huì)、、順順德德家家具具博博覽覽會(huì)會(huì)、、花花卉卉博博覽覽會(huì)會(huì)、、家家電電博博覽覽會(huì)會(huì)等等專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)博博覽覽會(huì)會(huì)已已代代表表國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)同同行行業(yè)業(yè)展展會(huì)會(huì)的的最最高高水水準(zhǔn)準(zhǔn)。。中心心組組團(tuán)團(tuán)新新城城區(qū)區(qū)··新新功功能能佛山山產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展現(xiàn)現(xiàn)狀狀16佛山山產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展方方向向：：在在發(fā)發(fā)展展現(xiàn)現(xiàn)有有支支柱柱行行業(yè)業(yè)的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，開(kāi)開(kāi)拓拓發(fā)發(fā)展展信信息息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)、、環(huán)環(huán)保保產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)、、物物流流、、信信息息服服務(wù)務(wù)等等產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，在在廣廣佛佛經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈圈整整合合中中發(fā)發(fā)展展為為一一個(gè)個(gè)““制制造造業(yè)業(yè)基基地地””。。佛山山與與廣廣州州的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展關(guān)關(guān)系系：：1+1>2錯(cuò)位位互互補(bǔ)補(bǔ)廣州州：：第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)，，汽汽車(chē)車(chē)、、石石化化、、鋼鋼鐵鐵、、造造船船等等重重工工業(yè)業(yè)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)明明顯顯佛山山：：制制造造業(yè)業(yè)特特別別是是家家電電、、建建材材、、服服裝裝等等輕輕工工業(yè)業(yè)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)明明顯顯銜接接整整合合廣州州商商貿(mào)貿(mào)物物流流佛佛山山產(chǎn)產(chǎn)品品集集散散廣州州制制造造業(yè)業(yè)重重工工業(yè)業(yè)化化佛佛山山材材料料采采購(gòu)購(gòu)廣州州產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)拓拓展展佛佛山山現(xiàn)現(xiàn)有有產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)創(chuàng)創(chuàng)新新廣州州中中介介服服務(wù)務(wù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移佛佛山山服服務(wù)務(wù)支支撐撐中心心組組團(tuán)團(tuán)新新城城區(qū)區(qū)··新新功功能能佛山山產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展趨趨勢(shì)勢(shì)17中心心組組團(tuán)團(tuán)新新城城區(qū)區(qū)··新新形形象象生態(tài)態(tài)景景觀觀————一一河河兩兩岸岸營(yíng)造造嶺嶺南南水水鄉(xiāng)鄉(xiāng)特特色色的的““濱濱水水園園林林””生生態(tài)態(tài)城城市市豐富富東東平平河河兩兩岸岸的的綠綠化化景景觀觀城市市意意象象————節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)、、軸軸線(xiàn)線(xiàn)、、空空間間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)：：標(biāo)標(biāo)志志性性建建筑筑物物，，如如東東平平橋橋、、體體育育公公園園、、新新聞聞中中心心、、商商務(wù)務(wù)大大廈廈軸線(xiàn)線(xiàn)：：生生態(tài)態(tài)自自然然帶帶（（東東平平河河））、、通通道道干干線(xiàn)線(xiàn)空間間：：中中央央公公園園、、濱濱河河公公園園、、商商務(wù)務(wù)中中心心區(qū)區(qū)魅力力多多元元————功功能能、、文文化化、、制制度度、、開(kāi)開(kāi)放放功能能復(fù)復(fù)合合，，文文化化彰彰顯顯制度度創(chuàng)創(chuàng)新新，，科科學(xué)學(xué)管管理理兼收收并并蓄蓄，，開(kāi)開(kāi)放放包包容容18中心組團(tuán)新城城區(qū)整體形象象定位城市魅力新都都心——產(chǎn)業(yè)引擎擎城市市標(biāo)桿192、佛山中心心組團(tuán)新城區(qū)區(qū)啟動(dòng)區(qū)功能能體系評(píng)述20國(guó)內(nèi)外城市主主導(dǎo)功能綜合合區(qū)動(dòng)力源類(lèi)類(lèi)型總結(jié)國(guó)內(nèi)外城市主主導(dǎo)功能綜合合區(qū)的開(kāi)發(fā)建建設(shè)經(jīng)驗(yàn)表明明，任何新區(qū)區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)都必須具備備強(qiáng)大的動(dòng)力力源。我們將將驅(qū)動(dòng)新區(qū)發(fā)發(fā)展的動(dòng)力源源總結(jié)為以下下幾種類(lèi)型：：主題功能引擎擎型會(huì)展主題：廣廣州琶洲會(huì)展展中心區(qū)教育培訓(xùn)主題題：廣州大學(xué)學(xué)城物流主題：北北京物流港創(chuàng)意知本助推推型生產(chǎn)創(chuàng)意助推推：北京中關(guān)關(guān)村文化創(chuàng)意助推推：北京“798”藝術(shù)術(shù)區(qū)規(guī)模商務(wù)主導(dǎo)導(dǎo)型核心商務(wù)：上上海浦東新區(qū)區(qū)商務(wù)花園：北北京豐臺(tái)總部部基地行政頭雁牽引引型青島東部新區(qū)區(qū)沈陽(yáng)渾南新區(qū)區(qū)21國(guó)內(nèi)外城市主主導(dǎo)功能綜合合區(qū)動(dòng)力源類(lèi)類(lèi)型總結(jié)魅力事件營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)型昆明園博會(huì)博鰲亞洲論壇壇時(shí)尚生活標(biāo)桿桿型餐飲休閑文化化：上海新天天地標(biāo)志性建筑：：巴黎德方斯斯“新凱旋門(mén)門(mén)”時(shí)尚核心：長(zhǎng)長(zhǎng)沙世界之窗窗影視基地主題娛樂(lè)增值值型主題公園度假勝地集群產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)導(dǎo)型西安高新區(qū)蘇州工業(yè)園22新城區(qū)核心動(dòng)動(dòng)力源適宜性性分析動(dòng)力源類(lèi)型核心因素新城區(qū)適宜性分析新城區(qū)核心動(dòng)力源選擇主題功能引擎型功能引擎關(guān)聯(lián)度大、帶動(dòng)力強(qiáng)，代表城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，通常選址在大城市郊區(qū)，相對(duì)獨(dú)立，用地規(guī)模、區(qū)位和交通要求高新城區(qū)作為城市功能綜合區(qū)，要求功能復(fù)合，魅力多元，過(guò)于突出的某一主題將影響新城區(qū)整體功能的發(fā)揮不適宜選用創(chuàng)意知本助推型要求具備豐富的人才儲(chǔ)備，先進(jìn)的科技、教育條件及良好的創(chuàng)意文化環(huán)境佛山發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的條件尚未成熟不適宜選用規(guī)模商務(wù)主導(dǎo)型關(guān)聯(lián)度大，“造血”功能強(qiáng)，多選址于區(qū)域性中心城市佛山作為廣東第三大城市，發(fā)展現(xiàn)代商務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向，新城區(qū)將責(zé)無(wú)旁貸的承載城市新功能可作為新城區(qū)的核心動(dòng)力源行政頭雁牽引型要求政府行政等級(jí)高，集聚力強(qiáng)，資金投入量大佛山作為廣東第三大城市，行政辦公的聚集能力強(qiáng)；而新城區(qū)作為體現(xiàn)佛山政治中心的核心區(qū)域，將承載重要的行政辦公職能可作為新城區(qū)的核心動(dòng)力源魅力事件營(yíng)銷(xiāo)型要求魅力事件的社會(huì)影響力強(qiáng)，受關(guān)注度高，容易獲得政府政策及資金的支持省運(yùn)會(huì)的召開(kāi)將推動(dòng)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)的體育、新聞、通訊、科技等大型公共設(shè)施和道路、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，啟動(dòng)新城區(qū)開(kāi)發(fā)，但由于“省運(yùn)會(huì)”級(jí)別有限，因此其帶動(dòng)能力受到一定限制可作為新城區(qū)的輔助動(dòng)力源時(shí)尚生活標(biāo)桿型注入聚集人氣的時(shí)尚魅力元素，提升區(qū)域形象新城區(qū)加入標(biāo)志性建筑和空間，時(shí)尚休閑娛樂(lè)設(shè)施等時(shí)尚魅力元素可以聚集人氣帶旺區(qū)域，提升區(qū)域魅力，展示區(qū)域新形象可作為新城區(qū)的輔助動(dòng)力源主題娛樂(lè)增值型要求用地規(guī)模、投資大，生命周期短，見(jiàn)效期長(zhǎng)，后期運(yùn)營(yíng)成本高，市場(chǎng)輻射范圍及消費(fèi)力要求高市場(chǎng)上同類(lèi)型產(chǎn)品已趨于飽和不適宜選用集群產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)型依托發(fā)達(dá)產(chǎn)業(yè)和豐富的勞動(dòng)力資源佛山已規(guī)劃建設(shè)有國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)園不適宜選用23新城區(qū)核心動(dòng)動(dòng)力源的選擇擇基于佛山新城城區(qū)的規(guī)劃定定位及國(guó)內(nèi)外外城市主導(dǎo)功功能綜合區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，我我們認(rèn)為商務(wù)務(wù)辦公和行政政辦公功能將將是佛山新城城區(qū)啟動(dòng)區(qū)具具有“造血””機(jī)能的核心心功能，圍繞繞著該核心功功能將聚集居居住、商業(yè)、、休閑娛樂(lè)、、文化教育等等配套和衍生生功能，從而而保持新城區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的的持續(xù)動(dòng)力。。核心動(dòng)力源行政頭雁牽引引型規(guī)模商務(wù)主導(dǎo)導(dǎo)型行政辦公商務(wù)辦公核心功能配套聚集24行政頭雁牽引引型——青島島東部新區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)為了開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)東部新區(qū)，，并擺脫舊城區(qū)辦公空空間過(guò)于狹窄窄的桎梏，1992年青青島市政府大大膽提出了政政治中心向東部部遷移的設(shè)想想。1994年，市政府東東遷宣告完畢畢，以此為分水嶺，浩浩浩蕩蕩的東東部開(kāi)發(fā)拉開(kāi)了徐徐戰(zhàn)戰(zhàn)幕自1992年年起，東部新新城的地價(jià)從從每畝4萬(wàn)元飚飚升到260萬(wàn)元，政府府因此獲得20多億元的土土地出讓金，，并引來(lái)100多億元的外外來(lái)投資，順利完成了青青島政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文化中心的東移移25規(guī)模商務(wù)主導(dǎo)導(dǎo)型——上海海浦東新區(qū)金融商務(wù)是浦浦東發(fā)展重要要的啟動(dòng)引擎擎之一。1995年6月月28日中國(guó)國(guó)人民銀行上上海分行帶頭頭從浦西遷入入浦東陸家嘴嘴的銀都大廈廈，標(biāo)志著浦浦東陸家嘴金金融貿(mào)易區(qū)的的正式啟動(dòng)。。在它帶動(dòng)下下，中外商業(yè)業(yè)銀行以及保保險(xiǎn)公司紛至至沓來(lái)，奏響響了上海浦東東的“開(kāi)發(fā)序序曲”。上海浦東陸家家嘴金融貿(mào)易易區(qū)規(guī)劃面積積僅2.8平平方公里，現(xiàn)現(xiàn)有高樓近200幢，云云集著78家家中外金融機(jī)機(jī)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)發(fā)展金融、證證券、保險(xiǎn)、、信托投資、、貿(mào)易、商業(yè)業(yè)和信息咨詢(xún)?cè)兊刃袠I(yè)，是是中國(guó)現(xiàn)最繁繁華的中央商商務(wù)區(qū)。26新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)區(qū)功能體系構(gòu)構(gòu)成新城區(qū)功能體系啟動(dòng)點(diǎn)核心功能衍生功能行政辦公省運(yùn)會(huì)休閑娛樂(lè)媒體傳播標(biāo)志性建筑及空間商務(wù)辦公27第二篇：開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)篇281、佛山中心心組團(tuán)新城區(qū)區(qū)啟動(dòng)區(qū)各功功能開(kāi)發(fā)強(qiáng)度度合理性論證證29中心組團(tuán)新城城區(qū)啟動(dòng)區(qū)各各功能開(kāi)發(fā)強(qiáng)強(qiáng)度規(guī)劃占地面積4.88平方公里容積率約1.02總開(kāi)發(fā)量（平方米）約500萬(wàn)經(jīng)營(yíng)性用地總規(guī)模（平方米）1,316,584經(jīng)營(yíng)性用地總開(kāi)發(fā)量(平方米）3,459,133各功能開(kāi)發(fā)量（平方米）商業(yè)商務(wù)辦公住宅1,162,7131,174,2711,122,149佛山中心組團(tuán)團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)動(dòng)區(qū)主要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一一覽30新城區(qū)商務(wù)辦辦公開(kāi)發(fā)強(qiáng)度度合理性論證證思路國(guó)內(nèi)外城市主主導(dǎo)功能綜合合區(qū)各功能開(kāi)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度案例例對(duì)比市場(chǎng)吸納量新城區(qū)自身發(fā)發(fā)展定位31區(qū)域域案案例例對(duì)對(duì)比比商務(wù)辦公居住商業(yè)娛樂(lè)公共設(shè)施廣州珠江新城47％33％3％17％廣州琶洲會(huì)展中心區(qū)22％50％6％22％武漢CBD50％31％5％14％杭州錢(qián)江新城60％27％5％8％德國(guó)慕尼黑國(guó)際會(huì)展中心區(qū)47％33％11％9％比例范圍4～20％18～20％2～8％11～23％國(guó)內(nèi)內(nèi)外外城城市市主主導(dǎo)導(dǎo)功功能能綜綜合合區(qū)區(qū)各各功功能能開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)強(qiáng)強(qiáng)度度對(duì)對(duì)比比以新新城城區(qū)區(qū)啟啟動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)約約500萬(wàn)萬(wàn)的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)量量計(jì)計(jì)算算，，按按一一般般城城市市主主導(dǎo)導(dǎo)功功能能綜綜合合區(qū)區(qū)各各功功能能開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)量量比比例例范范圍圍判判斷斷，，則則新新城城區(qū)區(qū)啟啟動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)商商務(wù)務(wù)辦辦公公開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)量量控控制制在在100萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米左左右右較較為為合合適適32新城城區(qū)區(qū)商商務(wù)務(wù)辦辦公公開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)強(qiáng)強(qiáng)度度合合理理性性論論證證思思路路國(guó)內(nèi)內(nèi)外外城城市市主主導(dǎo)導(dǎo)功功能能綜綜合合區(qū)區(qū)各各功功能能開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)強(qiáng)強(qiáng)度度案案例例對(duì)對(duì)比比市場(chǎng)場(chǎng)吸吸納納量量新城城區(qū)區(qū)自自身身發(fā)發(fā)展展定定位位33世界界部部分分城城市市商商務(wù)務(wù)辦辦公公面面積積規(guī)規(guī)模模比比較較（（含含已已有有存存量量和和明明確確規(guī)規(guī)劃劃面面積積））城市級(jí)別全市商務(wù)辦公建筑面積（萬(wàn)平方米）中心區(qū)商務(wù)辦公建筑面積（萬(wàn)平方米）紐約世界級(jí)——3097巴黎世界級(jí)28521500倫敦世界級(jí)21971400東京世界級(jí)40002900北京跨區(qū)域級(jí)1100700上?？鐓^(qū)域級(jí)1500600廣州跨區(qū)域級(jí)1050600世界界級(jí)級(jí)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)中中心心城城市市全全市市的的商商務(wù)務(wù)辦辦公公建建筑筑面面積積一一般般在在2000萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米以以上上，，而而跨跨區(qū)區(qū)域域級(jí)級(jí)國(guó)國(guó)際際性性城城市市如如北北京京、、上上海海、、廣廣州州等等則則多多在在1000~1500萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米左左右右商務(wù)務(wù)辦辦公公吸吸納納量量————佛佛山山市市商商務(wù)務(wù)辦辦公公規(guī)規(guī)模模預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)34佛山北京上海廣州城市級(jí)別次區(qū)域級(jí)跨區(qū)域級(jí)跨區(qū)域級(jí)跨區(qū)域級(jí)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）1381366362503496人均GDP（元）40444320614671848372第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（億元）764131131301508第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（億元）540225530271883實(shí)際利用外資（億美元）122158302003年年佛佛山山與與國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)主主要要城城市市商商務(wù)務(wù)辦辦公公相相關(guān)關(guān)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)對(duì)對(duì)比比商務(wù)務(wù)辦辦公公吸吸納納量量————佛佛山山市市商商務(wù)務(wù)辦辦公公規(guī)規(guī)模模預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)35商務(wù)務(wù)辦辦公公吸吸納納量量————佛佛山山市市商商務(wù)務(wù)辦辦公公規(guī)規(guī)模模預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)佛山北京上海廣州綜合加權(quán)指數(shù)7.024.140.324.6從影影響響商商務(wù)務(wù)辦辦公公需需求求的的各各主主要要經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)對(duì)對(duì)比比來(lái)來(lái)看看，，佛佛山山與與北北京京、、上上海海、、廣廣州州等等中中心心城城市市有有較較大大差差距距，，根根據(jù)據(jù)綜綜合合加加權(quán)權(quán)指指數(shù)數(shù)差差值值換換算算且考考慮慮城城市市區(qū)區(qū)域域首首位位度度對(duì)對(duì)商商務(wù)務(wù)辦辦公公設(shè)設(shè)施施聚聚集集產(chǎn)產(chǎn)生生的的““磁磁石石效效應(yīng)應(yīng)””，，可推推算算佛佛山山全全市市商商務(wù)務(wù)辦辦公公規(guī)規(guī)模模應(yīng)應(yīng)在在250萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米左右右城市級(jí)別GDP人均GDP第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值實(shí)際利用外資綜合加權(quán)指數(shù)0.20.20.10.10.20.22003年年佛佛山山與與國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)主主要要中中心心城城市市商商務(wù)務(wù)辦辦公公相相關(guān)關(guān)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)權(quán)權(quán)重重2003年年佛佛山山與與國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)主主要要中中心心城城市市商商務(wù)務(wù)辦辦公公相相關(guān)關(guān)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)加加權(quán)權(quán)指指數(shù)數(shù)36商務(wù)務(wù)辦辦公公吸吸納納量量————新新城城區(qū)區(qū)商商務(wù)務(wù)辦辦公公規(guī)規(guī)模模預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)北京京商商務(wù)務(wù)辦辦公公聚聚集集區(qū)區(qū)聚聚集集程程度度分分析析廣州州商商務(wù)務(wù)辦辦公公聚聚集集區(qū)區(qū)聚聚集集程程度度分分析析一般般城城市市商商務(wù)務(wù)辦辦公公設(shè)設(shè)施施聚聚集集規(guī)規(guī)律律表表明明，，城城市市商商務(wù)務(wù)辦辦公公聚聚集集區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)模模應(yīng)應(yīng)占占全全市市總總規(guī)規(guī)模模的的60%以以上上。。以以此此為為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，推推算算佛佛山山中中心心組組團(tuán)團(tuán)及及順順德德組組團(tuán)團(tuán)商商務(wù)務(wù)辦辦公公總總規(guī)規(guī)模模約約為為150萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米37佛山山中中心心組組團(tuán)團(tuán)新新城城區(qū)區(qū)啟啟動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)約約100萬(wàn)萬(wàn)的的商商務(wù)務(wù)辦辦公公開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)量量基基本本處處在在合合理理范圍內(nèi)佛山專(zhuān)業(yè)業(yè)寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)主主要集中中在禪城城區(qū)，主主要寫(xiě)字字樓包括括百花廣廣場(chǎng)、東東建大廈廈、發(fā)展展大廈、、永豐大大廈、經(jīng)經(jīng)華大廈廈、廣發(fā)發(fā)大廈、、金融廣廣場(chǎng)、創(chuàng)創(chuàng)業(yè)大廈廈隨著中心心組團(tuán)服服務(wù)中心心地位的的日漸突突出，并并考慮中中心組團(tuán)團(tuán)新城區(qū)區(qū)自身建建設(shè)的特特點(diǎn)，預(yù)預(yù)計(jì)中心心組團(tuán)新新城區(qū)商商務(wù)辦公公開(kāi)發(fā)量量將占大大佛山商商務(wù)辦公公聚集區(qū)區(qū)全部開(kāi)開(kāi)發(fā)量的的60%以上，，總計(jì)約約100萬(wàn)平方方米商務(wù)辦公公吸納量量———新城城區(qū)商務(wù)務(wù)辦公規(guī)規(guī)模預(yù)測(cè)測(cè)38新城區(qū)商商務(wù)辦公公開(kāi)發(fā)強(qiáng)強(qiáng)度合理理性論證證思路國(guó)內(nèi)外城城市主導(dǎo)導(dǎo)功能綜綜合區(qū)各各功能開(kāi)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度度案例對(duì)對(duì)比市場(chǎng)吸納納量新城區(qū)自自身發(fā)展展定位39區(qū)域自身身發(fā)展定定位的要要求新城區(qū)啟啟動(dòng)區(qū)作作為佛山山城市拓拓展的新新區(qū)域，，將承載載城市發(fā)發(fā)展的新新功能。。因此，，在市場(chǎng)場(chǎng)接受的的范圍內(nèi)內(nèi)，保持持一定的的商務(wù)辦辦公開(kāi)發(fā)發(fā)量，一一方面能能成為區(qū)區(qū)域持續(xù)續(xù)發(fā)展的的動(dòng)力源源，另一一方面能能引導(dǎo)城城市產(chǎn)業(yè)業(yè)升級(jí)，，滿(mǎn)足城城市功能能的提升升要求；；新城區(qū)啟啟動(dòng)區(qū)作作為佛山山城市拓拓展的新新區(qū)域，，還需展展示佛山山城市發(fā)發(fā)展建設(shè)設(shè)的新形形象，需需要較高高的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配配套水平平和優(yōu)質(zhì)質(zhì)的空間間景觀效效果。因因此，除除局部區(qū)區(qū)域外，，整體過(guò)過(guò)高的開(kāi)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度度將不利利于智慧慧城的形形象展示示。40新城區(qū)商商業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)合理性性論證思思路國(guó)內(nèi)外城城市主導(dǎo)導(dǎo)功能綜綜合區(qū)商商業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)量案例例對(duì)比佛山市區(qū)區(qū)商業(yè)聚聚集格局局演變新城區(qū)商商業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)形態(tài)41區(qū)域案例例對(duì)比以新城區(qū)區(qū)啟動(dòng)區(qū)區(qū)約500萬(wàn)的的開(kāi)發(fā)量量計(jì)算，，按一般般城市主主導(dǎo)功能能綜合區(qū)區(qū)各功能能開(kāi)發(fā)量量比例范范圍判斷斷，新城城區(qū)啟動(dòng)動(dòng)區(qū)約100萬(wàn)萬(wàn)平方米米的開(kāi)發(fā)發(fā)量稍顯顯過(guò)大商務(wù)辦公居住商業(yè)娛樂(lè)公共設(shè)施廣州珠江新城47％33％3％17％廣州琶洲會(huì)展中心區(qū)22％50％6％22％武漢CBD50％31％5％14％杭州錢(qián)江新城60％27％5％8％德國(guó)慕尼黑國(guó)際會(huì)展中心區(qū)47％33％11％9％比例范圍4～20％18～20％2～8％11～23％國(guó)內(nèi)外城城市主導(dǎo)導(dǎo)功能綜綜合區(qū)各各功能開(kāi)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度度對(duì)比42新城區(qū)商商業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)合理性性論證思思路國(guó)內(nèi)外城城市主導(dǎo)導(dǎo)功能綜綜合區(qū)商商業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)量案例例對(duì)比佛山市區(qū)區(qū)商業(yè)聚聚集格局局演變新城區(qū)商商業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)形態(tài)43佛山市區(qū)區(qū)商業(yè)聚聚集格局局的演變變佛山商業(yè)業(yè)設(shè)施主主要集中中在禪城城區(qū)，祖祖廟商圈圈是佛山山傳統(tǒng)的的商業(yè)中中心，但但近年來(lái)來(lái)隨著城城區(qū)南拓拓，城南南商圈逐逐漸顯現(xiàn)現(xiàn)隨著城市市重心的的進(jìn)一步步南移以以及新城城區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)的的不斷推推進(jìn)，并并且考慮慮對(duì)南部部區(qū)域的的輻射，，新城區(qū)區(qū)有可能能形成佛佛山未來(lái)來(lái)新的商商業(yè)中心心祖廟商圈城南商圈新城區(qū)44新城區(qū)商商業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)合理性性論證思思路國(guó)內(nèi)外城城市主導(dǎo)導(dǎo)功能綜綜合區(qū)商商業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)量案例例對(duì)比佛山市區(qū)區(qū)商業(yè)聚聚集格局局演變新城區(qū)商商業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)形態(tài)45新城區(qū)商商業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)形態(tài)新城區(qū)商商業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)基本上上以裙樓樓商業(yè)形形式出現(xiàn)現(xiàn)，平均均層高六六層，從從開(kāi)發(fā)形形態(tài)上來(lái)來(lái)看，商商業(yè)裙樓樓的開(kāi)發(fā)發(fā)體量過(guò)過(guò)大，不不適宜人人的感官官尺度，，建議可可適當(dāng)減減少裙樓樓商業(yè)的的開(kāi)發(fā)體體量462、佛山山中心組組團(tuán)新城城區(qū)啟動(dòng)動(dòng)區(qū)開(kāi)發(fā)周期期研判47城市主導(dǎo)導(dǎo)功能綜綜合區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)周期期案例參參考區(qū)域名稱(chēng)性質(zhì)用地規(guī)?？偨娣e建設(shè)周期進(jìn)展情況巴黎德方斯CBD3.4Km21,850萬(wàn)m230年已完成建設(shè)倫敦堪那瑞CBD2.8Km21,510萬(wàn)m216年已完成建設(shè)香港中環(huán)CBD1.1Km2——20年已完成建設(shè)上海陸家嘴CBD1.9Km2450萬(wàn)m2預(yù)計(jì)15年用10年時(shí)間已基本成型朝陽(yáng)CBDCBD4Km21,200萬(wàn)m2預(yù)計(jì)20年現(xiàn)階段住宅過(guò)多廣州琶洲RBD9.66Km2560萬(wàn)m2預(yù)計(jì)11年現(xiàn)處于強(qiáng)化期青島CBDCBD3.1Km2650萬(wàn)m2預(yù)計(jì)10年處于啟動(dòng)階段廣州珠江新城CBD6.6Km2約1,000萬(wàn)m2預(yù)計(jì)15年處于快速發(fā)展期縱觀各城城市主導(dǎo)導(dǎo)功能綜綜合區(qū)的的開(kāi)發(fā)建建設(shè)周期期，開(kāi)發(fā)發(fā)量1000萬(wàn)萬(wàn)平方米米以下的的區(qū)域其其開(kāi)發(fā)建建設(shè)周期期大多介介于10～15年，佛佛山新城城區(qū)啟動(dòng)動(dòng)區(qū)總開(kāi)開(kāi)發(fā)量約約500萬(wàn)平方方米，預(yù)預(yù)計(jì)其開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)周期約約需10年注：開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)周周期指的的是由土土地整理理開(kāi)始到到核心功功能進(jìn)入入實(shí)質(zhì)性性開(kāi)發(fā)資料來(lái)源源：珠江江恒昌策策劃部483、佛山山中心組組團(tuán)新城城區(qū)啟動(dòng)動(dòng)區(qū)整體體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)策略49策略一：：引入SOD模模式，提提升區(qū)域域價(jià)值SOD（（Service-Oriented-Development））模式式——政政府利用用行政壟壟斷權(quán)的的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)過(guò)引入政政府性或或社會(huì)性性要素來(lái)來(lái)引導(dǎo)新新區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)的的模式政府性要要素：政政府行政政辦公設(shè)設(shè)施、相相關(guān)事業(yè)業(yè)單位辦辦公設(shè)施施、國(guó)有有大型企企業(yè)的自用用辦公大大樓以及及政府性性職能活活動(dòng)等社會(huì)性要要素：大大型公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施（如如文化宮宮、歌劇劇院、體體育館、、博物館館等）、交交通樞紐紐站場(chǎng)、、大型公公共活動(dòng)動(dòng)開(kāi)敞空空間以及及部分社社會(huì)性活動(dòng)動(dòng)等SOD模模式對(duì)新新區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)的重要要性在區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)初期期有效聚聚集人氣氣，具備備一定的的“造血血”功能能政府性資資源的少少量投入入能吸納納大量社社會(huì)資源源在新區(qū)區(qū)的聚集集有利于提提升新區(qū)區(qū)形象和和認(rèn)知度度，進(jìn)而而提升區(qū)區(qū)域價(jià)值值新舊城區(qū)區(qū)利用級(jí)級(jí)差地租租的用地地置換為為新區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)提供供資金保保障50案例———廣州珠珠江新城城引入政政府性或或

社會(huì)會(huì)性因素素帶動(dòng)區(qū)區(qū)域發(fā)展展早在大規(guī)規(guī)模商務(wù)務(wù)辦公設(shè)設(shè)施開(kāi)發(fā)發(fā)之前，，珠江新新城便率率先導(dǎo)入入行政辦辦公職能能，目前前廣東檢檢驗(yàn)檢疫疫大樓、、省檢察察院大樓樓、市檢檢察院大大樓、廣廣州海關(guān)關(guān)大樓、、市財(cái)政政局大樓樓等行政政辦公樓樓已建成成或在建建，有效效的帶動(dòng)動(dòng)了珠江江新城商商務(wù)辦公公氣氛的的形成2002年《珠珠江新城城規(guī)劃?rùn)z檢討》中中明確建建議引入入廣州歌歌劇院、、廣州博博物館、、市圖書(shū)書(shū)館和市市少年宮宮等大型型公共服服務(wù)設(shè)施施,以以此提升升珠江新新城的形形象和區(qū)區(qū)域認(rèn)知知度51對(duì)佛山中中心組團(tuán)團(tuán)新城區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)的的借鑒新城區(qū)啟啟動(dòng)區(qū)政政府性或或社會(huì)性性要素引引入現(xiàn)狀狀在建項(xiàng)項(xiàng)目：：“世世紀(jì)蓮蓮”體體育中中心、、游泳泳館、、市新新聞中中心明確建建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目：：聯(lián)通通大廈廈、市市公安安局辦辦公樓樓、市市檢察察院辦辦公樓樓、市疾病病預(yù)防防控制制中心心意向建建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目：：圖書(shū)書(shū)中心心、郵郵電大大廈、、科技技館等等建議盡快引引入上上述項(xiàng)項(xiàng)目，，并在在區(qū)域域開(kāi)發(fā)發(fā)初期期迅速速開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)，以以帶動(dòng)動(dòng)區(qū)域域價(jià)值值的提提升更多引引入國(guó)國(guó)有企企業(yè)自自用型型辦公公大樓樓，以以帶動(dòng)動(dòng)商務(wù)務(wù)辦公公設(shè)施施的開(kāi)開(kāi)發(fā)更多引引入行行政辦辦公職職能，，尤其其是與與公眾眾社會(huì)會(huì)生活活關(guān)系系密切切的職職能部部門(mén)，，以形形成強(qiáng)強(qiáng)大的的吸引引點(diǎn)除硬件件設(shè)施施之外外，可可將更更多的的政府府性或或社會(huì)會(huì)性活活動(dòng)引引入新新城區(qū)區(qū)52策略二二：引引入IOD模式式，實(shí)實(shí)現(xiàn)““頭雁雁”效效應(yīng)IOD（Industry-Oriented-Development））模模式———通通過(guò)相相關(guān)優(yōu)優(yōu)勢(shì)行行業(yè)資資源的的聚集集和整整合實(shí)實(shí)現(xiàn)區(qū)區(qū)域功功能的的提升升和突突破在產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展展尚未未到達(dá)達(dá)足夠夠高度度引發(fā)發(fā)商務(wù)務(wù)辦公公需求求有明明顯增增長(zhǎng)之之前，，IOD模模式能能有效效啟動(dòng)動(dòng)部分分商務(wù)務(wù)辦公公功能能，并并形成成輻射射源，，拉動(dòng)動(dòng)整體體商務(wù)務(wù)辦公公需求求的抬抬升“頭雁雁”效效應(yīng)———通通過(guò)引引入行行業(yè)代代表性性或引引領(lǐng)性性企業(yè)業(yè)，吸吸引其其它相相關(guān)中中小企企業(yè)的的聚集集，實(shí)實(shí)現(xiàn)區(qū)區(qū)域的的功能能開(kāi)發(fā)發(fā)53案例———中中山寫(xiě)寫(xiě)字樓樓個(gè)案案分析析中國(guó)石油天然氣股份有限公司中山分公司路橋華南工程有限公司中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司廣州辦事處中山地區(qū)工作組東方海外有限公司中山代表處丹麥馬士基有限公司中山代表處商船三井中山代表事務(wù)所深圳中遠(yuǎn)國(guó)際貨運(yùn)有限公司中山分公司廣州越秀物流有限公司中山分公司法國(guó)達(dá)飛輪船有限公司中山代表處香港中洋船務(wù)公司中山代表處深圳中國(guó)民航貨運(yùn)輪運(yùn)輸銷(xiāo)售代理有限公司中山分公司廣東華聯(lián)通國(guó)際運(yùn)輸代理有限公司中山分公司深圳聯(lián)合雅達(dá)國(guó)際貨運(yùn)有限公司中山分公司北京訊捷空貨運(yùn)代理有限公司中山辦事處廣東永邦經(jīng)貿(mào)國(guó)際貨運(yùn)代理有限公司中山分公司中山中中銀大大廈部部分客客戶(hù)名名錄中銀大大廈由由于東東方海海外公公司的的進(jìn)入入，形形成““頭雁雁”效效應(yīng)，，迅速速聚集集了大大批物物流公公司，，在中中銀大大廈客客戶(hù)構(gòu)構(gòu)成中中，船船務(wù)公公司約約占80%資料來(lái)來(lái)源：：中銀銀大廈廈水牌牌；調(diào)調(diào)查時(shí)時(shí)間：：2005.2.54對(duì)佛山山新城城區(qū)的的借鑒鑒在佛山山商務(wù)務(wù)辦公公需求求尚未未大規(guī)規(guī)模啟啟動(dòng)之之前，，佛山山新城城區(qū)可可充分分利用用佛山山現(xiàn)有有的優(yōu)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基基礎(chǔ)，，如陶陶瓷、、家具具、鋼鋼材、、塑料料、小小家電電等，，形成成行業(yè)業(yè)辦公公聚集集效應(yīng)應(yīng)或發(fā)發(fā)揮相相關(guān)行行業(yè)龍龍頭企企業(yè)的的帶動(dòng)動(dòng)作用用，在在新城城區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)初初期迅迅速形形成有有效的的商務(wù)務(wù)辦公公需求求55策略三三：分分區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)，，自我我平衡衡分區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)在不同同階段段集中中開(kāi)發(fā)發(fā)各個(gè)個(gè)不同同片區(qū)區(qū)，有有利于于在同同一時(shí)時(shí)間段段內(nèi)形形成集集約開(kāi)開(kāi)發(fā)的的效果果，保保證開(kāi)開(kāi)發(fā)一一片，，成熟熟一片片有利于于保持持不同同開(kāi)發(fā)發(fā)階段段空間間景觀觀的完完整性性和連連續(xù)性性自我平平衡———保保證各各開(kāi)發(fā)發(fā)階段段和開(kāi)開(kāi)發(fā)分分區(qū)功功能設(shè)設(shè)置能能自我我配套套、自自我完善，，保證證各開(kāi)開(kāi)發(fā)功功能的的有效效實(shí)現(xiàn)現(xiàn)56案例———廣廣州琶琶洲會(huì)會(huì)展中中心區(qū)區(qū)的開(kāi)開(kāi)發(fā)教教訓(xùn)2002年底琶琶洲會(huì)會(huì)展中中心一一期投投入使使用后后，相相應(yīng)的的辦公公和酒酒店配配套設(shè)設(shè)施卻卻未同同步建建成，，致使使參加加展會(huì)會(huì)的客客商還還需依依賴(lài)中中心區(qū)區(qū)原有有商務(wù)務(wù)配套套，一一方面面對(duì)城城市交交通造造成巨巨大壓壓力，，另一一方面面不利利于琶琶洲人人氣的的集聚聚和認(rèn)認(rèn)知度度的提提高57對(duì)佛山山中心心組團(tuán)團(tuán)新城城區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)的的借鑒鑒中央公公園一一定程程度上上將啟啟動(dòng)區(qū)區(qū)劃分分成東東西兩兩大片片區(qū)，，為了了保證證集約約開(kāi)發(fā)發(fā)的效效果，，建議議兩大大片區(qū)區(qū)可先先后分分開(kāi)集集中開(kāi)開(kāi)發(fā)體育中心中央公園東區(qū)西區(qū)58策略四四：規(guī)規(guī)避““后奧奧運(yùn)現(xiàn)現(xiàn)象””，維維持區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展動(dòng)動(dòng)力“后奧奧運(yùn)現(xiàn)現(xiàn)象””———大型型城市市活動(dòng)動(dòng)（如如奧運(yùn)運(yùn)會(huì)等等）舉舉辦后后，投投資銳銳減，大大量體體育場(chǎng)場(chǎng)館和和設(shè)施施閑置置，一一些相相關(guān)行行業(yè)出出現(xiàn)衰退退，城城市活活動(dòng)舉舉辦區(qū)區(qū)域喪喪失發(fā)發(fā)展動(dòng)動(dòng)力1964年?yáng)|京京奧運(yùn)運(yùn)會(huì)，，日本本經(jīng)濟(jì)濟(jì)在１１９６６１至至１９９７００年平平均增增長(zhǎng)率率高達(dá)達(dá)１１１．４４％。。但之之后日日本投投資大大滑坡坡，進(jìn)進(jìn)入了了經(jīng)濟(jì)濟(jì)長(zhǎng)期期蕭條條時(shí)期期1996年巴塞塞羅那那奧運(yùn)運(yùn)會(huì)之之前，，房地地產(chǎn)過(guò)過(guò)度發(fā)發(fā)展(1986~1993年年,巴巴塞羅羅那住住宅價(jià)價(jià)值增增長(zhǎng)250%~300%)，，致使使奧運(yùn)運(yùn)會(huì)之之后房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)急速速下跌跌，用用了6年才才扭轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)跌勢(shì)勢(shì)2000年悉尼尼奧運(yùn)運(yùn)會(huì)結(jié)結(jié)束后后，大大量場(chǎng)場(chǎng)館閑閑置甚甚至廢廢棄，，甚至至部分分場(chǎng)館館開(kāi)始始進(jìn)行行拆除除2004年雅典典奧運(yùn)運(yùn)會(huì)政政府專(zhuān)專(zhuān)門(mén)建建設(shè)或或改建建了36座座場(chǎng)館館，但但現(xiàn)在在許多多場(chǎng)館館因缺缺乏維維護(hù)破破敗不不堪，，希臘臘政府府并因因此背背上了了沉重重的債債務(wù)負(fù)負(fù)擔(dān)59案例———北北京亞亞運(yùn)村村板塊塊500年來(lái)來(lái)，北北京舊舊城8公里里長(zhǎng)的的中軸軸線(xiàn)北北端一一直是是鐘樓樓。1990年年亞運(yùn)運(yùn)會(huì)的的舉辦辦將這這一格格局打打破，，城市市中軸軸線(xiàn)從從鐘樓樓向北北延伸伸到三三環(huán)路路的安安華立立交，，以此此為中中心展展開(kāi)了了亞運(yùn)運(yùn)場(chǎng)館館和亞亞運(yùn)村村等設(shè)設(shè)施的的建設(shè)設(shè)，隨隨后在在亞運(yùn)運(yùn)村周周?chē)ńㄔO(shè)了了國(guó)際際會(huì)議議中心心、五五洲大大酒店店、匯匯賓大大廈、、匯園園公寓寓、購(gòu)購(gòu)物中中心、、康樂(lè)樂(lè)中心心和國(guó)國(guó)際小小學(xué)等等。目目前該該地區(qū)區(qū)已經(jīng)經(jīng)成為為集會(huì)會(huì)議、、展覽覽、辦辦公、、居住住、美美食、、游樂(lè)樂(lè)和購(gòu)購(gòu)物一一體化化的現(xiàn)現(xiàn)代化化城區(qū)區(qū)。長(zhǎng)安街亞運(yùn)村板塊60案例——““六運(yùn)會(huì)””對(duì)廣州天天河區(qū)的帶帶動(dòng)1987年年，全國(guó)第六六屆運(yùn)動(dòng)會(huì)會(huì)在廣州天天河體育中中心成功舉舉行，剛剛剛建區(qū)的天天河開(kāi)始成成為世人關(guān)關(guān)注的熱土土。在“六六運(yùn)會(huì)”的的帶動(dòng)下，，圍繞天河河體育中心心，廣州火火車(chē)站東站站、天河購(gòu)購(gòu)書(shū)中心、、天河城廣廣場(chǎng)等一大大批新的標(biāo)標(biāo)志性城市市設(shè)施相繼繼落成，繼繼而商務(wù)寫(xiě)寫(xiě)字樓逐漸漸興起，使使天河區(qū)在在短短的十十幾年間就就成為廣州州新的標(biāo)志志性中心區(qū)區(qū)。61規(guī)避“后奧奧運(yùn)現(xiàn)象””，維持區(qū)區(qū)域發(fā)展動(dòng)動(dòng)力的基本本條件區(qū)域靠近成成熟市區(qū)，，符合“貼貼城發(fā)展””模式靠近成熟市市區(qū)，使新新區(qū)易于承承接市區(qū)輻輻射，利于于區(qū)域盡快快成熟場(chǎng)館的后續(xù)續(xù)有效利用用滿(mǎn)足場(chǎng)館自自身經(jīng)營(yíng)的的要求，并并維持對(duì)區(qū)區(qū)域發(fā)展的的帶動(dòng)作用用其它功能的的有效配合合，避免區(qū)區(qū)域發(fā)展動(dòng)動(dòng)力的單一一化北京2008奧運(yùn)場(chǎng)館建建設(shè)均預(yù)留留其它功能能用地可通過(guò)商務(wù)務(wù)辦公、商商業(yè)娛樂(lè)、、居住、會(huì)會(huì)展、教育育培訓(xùn)等功功能豐富區(qū)區(qū)域功能設(shè)設(shè)施，保證證區(qū)域發(fā)展展動(dòng)力的多多元化其它功能的的有效銜接接，避免出出現(xiàn)開(kāi)發(fā)時(shí)時(shí)序上的““青黃不接接”在大型城市市活動(dòng)結(jié)束束后，應(yīng)延延續(xù)區(qū)域發(fā)發(fā)展熱度，，迅速啟動(dòng)動(dòng)其它功能能，維持區(qū)區(qū)域發(fā)展的的動(dòng)力高起點(diǎn)建設(shè)設(shè)，有效聚聚集關(guān)注度度62對(duì)佛山中心心組團(tuán)新城城區(qū)開(kāi)發(fā)的的借鑒強(qiáng)化新城區(qū)區(qū)與周邊成成熟區(qū)域尤尤其是核心心功能區(qū)之之間的聯(lián)系系，有效承承接周邊區(qū)域的的輻射和帶帶動(dòng)省運(yùn)會(huì)結(jié)束束后，部分分核心功能能必須進(jìn)入入實(shí)質(zhì)性開(kāi)開(kāi)發(fā)以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)功能上的的有效銜接接省運(yùn)會(huì)結(jié)束束后，“世世紀(jì)蓮”體體育場(chǎng)及游游泳館等比比賽場(chǎng)館必必須考慮后后續(xù)利用問(wèn)問(wèn)題，繼續(xù)續(xù)保持強(qiáng)大大的吸引點(diǎn)點(diǎn)新城區(qū)建設(shè)設(shè)必須高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、高起起點(diǎn)，聚集集有效的社社會(huì)關(guān)注，，迅速啟動(dòng)動(dòng)區(qū)域開(kāi)發(fā)發(fā)63策略五：顯顯化無(wú)形資資產(chǎn)價(jià)值，，經(jīng)營(yíng)注注意力資源源區(qū)域無(wú)形資資產(chǎn)——指指依附于有有形資產(chǎn)之之上的無(wú)實(shí)實(shí)物形態(tài)的的資產(chǎn)，如如開(kāi)發(fā)權(quán)、、使用權(quán)、、經(jīng)營(yíng)權(quán)、、冠名權(quán)、、廣告權(quán)、、品牌、特特色文化等等湖南益陽(yáng)市市出讓市區(qū)區(qū)路燈、電電線(xiàn)桿上的的廣告使用用權(quán)，每年年收入近1000萬(wàn)萬(wàn)元長(zhǎng)沙市拍賣(mài)賣(mài)一座立交交橋上下的的廣告權(quán)、、冠名權(quán)，，被長(zhǎng)沙卷卷煙廠一次次性買(mǎi)斷，，市政府和和企業(yè)都獲獲得豐厚的的回報(bào)青島市將部部分公共設(shè)設(shè)施，如道道路、公廁廁、候車(chē)亭亭、供水廠廠、公交車(chē)車(chē)等得使用用權(quán)、經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)或冠名名權(quán)推向市市場(chǎng)，或賣(mài)賣(mài)、或租、、或抵押，，不僅提高高了城市公公用設(shè)施的的經(jīng)營(yíng)效率率，而且有有效地盤(pán)活活了城市資資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)注意力力資源———將更多的的名牌節(jié)慶慶活動(dòng)和綜綜合性經(jīng)濟(jì)濟(jì)文化活動(dòng)動(dòng)引入新區(qū)，提提高新區(qū)的的受關(guān)注程程度，最終終提升區(qū)域域價(jià)值和認(rèn)知知度64策略六：彈彈性規(guī)劃、、動(dòng)態(tài)調(diào)整整彈性規(guī)劃———在保證證大的原則則和方向的的前提下，，區(qū)域規(guī)劃劃應(yīng)根據(jù)區(qū)區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)的的實(shí)際情況況在用地功功能、強(qiáng)度度等方面允允許一定范圍內(nèi)的彈彈性變化動(dòng)態(tài)調(diào)整———根據(jù)新新區(qū)經(jīng)營(yíng)性性用地出讓讓的市場(chǎng)反反應(yīng)，可對(duì)對(duì)原出讓計(jì)計(jì)劃進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)調(diào)整，以保保證新區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)的的順利推進(jìn)進(jìn)65案例——廣廣州琶洲會(huì)會(huì)展中心區(qū)區(qū)用地出讓讓廣州琶洲會(huì)會(huì)展中心區(qū)區(qū)土地開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程中，，發(fā)現(xiàn)了土土地利用效效率較低，，可出讓建建筑面積較較少，土地地開(kāi)發(fā)資金金收支平衡衡壓力等問(wèn)問(wèn)題，政府府針對(duì)這些些問(wèn)題對(duì)規(guī)規(guī)劃方案作作出了部分分調(diào)整將某5個(gè)分分地塊整合合，把綜合合醫(yī)院、行行政辦公、、圖書(shū)展覽覽等諸多功功能調(diào)整合合并為國(guó)際際學(xué)校，提提高了地塊塊的使用效效率某原定為旅旅館業(yè)和商商務(wù)辦公功功能的地塊塊因容積率率和建筑限限高無(wú)法滿(mǎn)滿(mǎn)足五星級(jí)級(jí)酒店的基基本建設(shè)要要求，就將將地塊劃分分為2塊，，并調(diào)整了了開(kāi)發(fā)容積積率66策略七：用用地預(yù)留、、價(jià)值儲(chǔ)備備在新區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)的初期，，對(duì)地塊開(kāi)開(kāi)發(fā)條件較較成熟或潛潛在價(jià)值較較高的區(qū)域域進(jìn)行適當(dāng)當(dāng)預(yù)留，以以待新區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)成熟之之后再行出出讓?zhuān)瑥亩鴮?shí)現(xiàn)地塊塊價(jià)值利用用的最大化化案例——上上海浦東新新區(qū)金茂大大廈相鄰、、面積相近近的環(huán)球金金融中心所所在地塊，，因土地熟熟化和配套套大環(huán)境的的改觀，在在幾年之后后的出讓價(jià)價(jià)格是當(dāng)時(shí)時(shí)金茂大廈廈的十幾倍倍67對(duì)佛山中心心組團(tuán)新城城區(qū)的借鑒鑒儲(chǔ)備預(yù)留在新城區(qū)啟啟動(dòng)區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)初期期，隨著主主干道骨架架、體育中中心、中央央公園一期期和新聞中中心的陸續(xù)續(xù)使用，大大福路和新新城一路沿沿線(xiàn)及濱河河沿線(xiàn)地塊塊開(kāi)發(fā)條件件較好或潛潛在價(jià)值較較高，建議議對(duì)以上區(qū)區(qū)域進(jìn)行預(yù)預(yù)留，以實(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)值的的最大化儲(chǔ)備預(yù)留儲(chǔ)備預(yù)留684、佛山中中心組團(tuán)新新城區(qū)啟動(dòng)動(dòng)區(qū)開(kāi)發(fā)階階段的劃分分及開(kāi)發(fā)時(shí)時(shí)序的設(shè)定定69啟動(dòng)區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)“三步走走”劃分依據(jù)佛山新城區(qū)區(qū)啟動(dòng)區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)周期約約10年2006年第十二屆屆省運(yùn)會(huì)的的召開(kāi)新城區(qū)啟動(dòng)動(dòng)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施及公共共服務(wù)設(shè)施施建設(shè)進(jìn)度度國(guó)內(nèi)其它新新區(qū)開(kāi)發(fā)階階段劃分參參考啟動(dòng)期成熟期完成期200720042011201470啟動(dòng)區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)“三步走走”啟動(dòng)期依靠政府對(duì)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施施的投入為為該地區(qū)的的開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)提供基本本條件，并并在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上重點(diǎn)通通過(guò)啟動(dòng)點(diǎn)點(diǎn)的營(yíng)造啟啟動(dòng)區(qū)域開(kāi)開(kāi)發(fā)，初步步樹(shù)立區(qū)域域形象，培培育區(qū)域土土地價(jià)值成熟期在啟動(dòng)期開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)的的基礎(chǔ)上，，通過(guò)政府府的政策性性?xún)A斜和引引導(dǎo)市場(chǎng)資資金進(jìn)入，，在較易成成熟的區(qū)域域形成大規(guī)規(guī)模開(kāi)發(fā)的的局面，使使區(qū)域朝著著規(guī)劃的目目標(biāo)協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展完成期經(jīng)過(guò)前七年年的開(kāi)發(fā)建建設(shè)，區(qū)域域認(rèn)知度和和成熟度已已有極大提提高，這一一時(shí)期除了了完成區(qū)域域剩余的開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)之之外，還要要完善前兩兩階段開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)過(guò)程程中的遺留留問(wèn)題71啟動(dòng)期———基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)基本完成啟啟動(dòng)區(qū)管線(xiàn)線(xiàn)和主次干干道工程配合省運(yùn)會(huì)會(huì)的召開(kāi)，，完成道路路的基本骨骨架完成東平橋橋建設(shè)與舊城區(qū)聯(lián)聯(lián)系的重要要通道打通啟動(dòng)區(qū)區(qū)西部交通通出口緩解交通壓壓力，強(qiáng)化化與啟動(dòng)區(qū)區(qū)南部區(qū)域域的聯(lián)系濱江綠化帶帶提升區(qū)域形形象啟動(dòng)期基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)圖示72啟動(dòng)期———配套設(shè)施施建設(shè)完成體育中中心建設(shè)配合省運(yùn)會(huì)會(huì)的召開(kāi)有效啟動(dòng)區(qū)區(qū)域開(kāi)發(fā)，，樹(shù)立區(qū)域域形象，提提升區(qū)域價(jià)價(jià)值完成中央公公園一期建建設(shè)與體育中心心配合，豐豐富區(qū)域功功能，提升升區(qū)域形象象和認(rèn)知度度體育中心中央公園73啟動(dòng)期———功能開(kāi)發(fā)發(fā)體育中心中央公園新聞中心行政辦公高尚住宅DABCA：五星級(jí)級(jí)酒店B：自用型型辦公樓C：商務(wù)務(wù)寫(xiě)字樓D：臨時(shí)商商業(yè)配套74啟動(dòng)期———功能開(kāi)發(fā)發(fā)功能開(kāi)發(fā)說(shuō)說(shuō)明為了規(guī)避““后奧運(yùn)現(xiàn)現(xiàn)象”，保保持區(qū)域發(fā)發(fā)展動(dòng)力，，啟動(dòng)期必必須進(jìn)行適適量的功能能開(kāi)發(fā)，且且功能開(kāi)發(fā)發(fā)復(fù)合，保保證啟動(dòng)期期功能開(kāi)發(fā)發(fā)的自我平平衡由于于區(qū)區(qū)域域開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)尚尚處處在在起起步步階階段段，，且且佛佛山山純純商商務(wù)務(wù)辦辦公公市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求有有限限，，因因此此啟啟動(dòng)動(dòng)期期純純商商務(wù)務(wù)辦辦公公用用地地出出讓讓不不宜宜過(guò)過(guò)大大啟動(dòng)動(dòng)期期應(yīng)應(yīng)通通過(guò)過(guò)引引入入一一定定量量的的行行政政辦辦公公和和企企業(yè)業(yè)自自用用型型辦辦公公設(shè)設(shè)施施帶帶動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)域域的的辦辦公公氛氛圍圍，，為為商商務(wù)務(wù)中中心心區(qū)區(qū)的的大大規(guī)規(guī)模模開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)蓄蓄勢(shì)勢(shì)適度度引引入入““住住宅宅先先導(dǎo)導(dǎo)””策策略略，，在在啟啟動(dòng)動(dòng)期期開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)一一定定面面積積住住宅宅（（約約200~300畝畝）），，一一方方面面能能聚聚集集區(qū)區(qū)域域人人氣氣，，提提升升區(qū)區(qū)域域成成熟熟度度，，另另一一方方面面為為完完善善新新區(qū)區(qū)配配套套，，且且降降低低區(qū)區(qū)域域交交通通壓壓力力五星星級(jí)級(jí)酒酒店店能能自自行行配配套套，，對(duì)對(duì)其其它它功功能能依依賴(lài)賴(lài)性性不不大大，，且且能能有有效效提提升升區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值，，因因此此選選址址商商務(wù)務(wù)核核心心區(qū)區(qū)，，形形成成動(dòng)動(dòng)力力源源，，以以期期帶帶動(dòng)動(dòng)商商務(wù)務(wù)核核心心區(qū)區(qū)的的后后續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展商業(yè)業(yè)配配套套設(shè)設(shè)施施位位于于酒酒店店、、辦辦公公、、居居住住等等功功能能之之間間，，能能有有效效完完善善區(qū)區(qū)域域功功能能配配套套75成熟熟期期————基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施及及配配套套設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施完成成啟啟動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)所所有有主主次次干干道道建建設(shè)設(shè)，，為為區(qū)區(qū)域域的的全全面面開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)提提供供保保障障打通通啟啟動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)東東部部和和南南部部出出口口，，強(qiáng)強(qiáng)化化與與周周邊邊區(qū)區(qū)域域聯(lián)聯(lián)系系，，并并為為區(qū)區(qū)域域功功能能的的集集中中開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)創(chuàng)創(chuàng)造造條條件件配套套設(shè)設(shè)施施引入入圖圖書(shū)書(shū)中中心心、、科科技技館館等等大大型型公公共共服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施，，提提升升區(qū)區(qū)域域形形象象和和認(rèn)認(rèn)知知度度完善善居居住住區(qū)區(qū)教教育育、、醫(yī)醫(yī)療療等等配配套套服服務(wù)務(wù)功功能能76成熟熟期期————功功能能開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)行政政辦辦公公ABC高尚尚住住宅宅高尚尚住住宅宅DA：：標(biāo)標(biāo)志志性性商商務(wù)務(wù)辦辦公公B、、C：：商商務(wù)務(wù)辦辦公公（（含含自自用用型型辦辦公公））D：：綜綜合合商商業(yè)業(yè)77成熟熟期期————功功能能開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)說(shuō)明明：：成熟熟期期區(qū)區(qū)域域已已經(jīng)經(jīng)具具備備了了大大規(guī)規(guī)模模開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的條條件件，，按按照照集集約約開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的原原則則，，建建議議成成熟熟期期集集中中開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)東東區(qū)區(qū)，，逐逐步步啟啟動(dòng)動(dòng)西西區(qū)區(qū)，，為為下下一一階階段段集集中中開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)西西區(qū)區(qū)奠奠定定基基礎(chǔ)礎(chǔ)完成成東東區(qū)區(qū)的的商商務(wù)務(wù)辦辦公公、、行行政政辦辦公公和和居居住住功功能能開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)，，使使新新城城區(qū)區(qū)啟啟動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)功功能能建建設(shè)設(shè)全全面面進(jìn)進(jìn)入入高高潮潮西區(qū)區(qū)可可采采用用適適度度的的““住住宅宅先先導(dǎo)導(dǎo)””策策略略，，啟啟動(dòng)動(dòng)部部分分居居住住功功能能，，聚聚集集人人氣氣，，同同時(shí)時(shí)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)部部分分綜綜合合商商業(yè)業(yè)功功能能以以作作配配套套78完成成期期————基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施及及配配套套設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施完成成區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)所所有有市市政政基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)配套套設(shè)設(shè)施施完成成區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)所所有有大大型型公公建建配配套套設(shè)設(shè)施施的的引引入入和和生生活活配配套套設(shè)設(shè)施施的的建建設(shè)設(shè)79完成成期期————功功能能開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)完成成期期將將完完成成西西區(qū)區(qū)商商務(wù)務(wù)辦辦公公、、綜綜合合商商業(yè)業(yè)及及高高尚尚住住宅宅等等剩剩余余功功能能開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)，，并并完完善善前前兩兩階階段段遺遺留留問(wèn)問(wèn)題題，，使使區(qū)區(qū)域域逐逐步步由由““形形態(tài)態(tài)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)””過(guò)過(guò)渡渡到到““功功能能開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)””商務(wù)務(wù)辦辦公公高尚尚住住宅宅綜合合商業(yè)業(yè)80新城城區(qū)區(qū)啟啟動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)時(shí)時(shí)序序動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)示示意意81開(kāi)發(fā)發(fā)實(shí)實(shí)施施進(jìn)進(jìn)度度安安排排項(xiàng)目住宅用地出讓完成期成熟期啟動(dòng)期配套設(shè)施建設(shè)行政辦公建設(shè)130910110506070812商務(wù)辦公用地出讓市政基礎(chǔ)設(shè)施拆遷補(bǔ)償04年度825、、佛佛山山中中心心組組團(tuán)團(tuán)新新城城區(qū)區(qū)啟啟動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)性性用用地地出出讓讓方方案案83經(jīng)營(yíng)營(yíng)性性用用地地出出讓讓計(jì)計(jì)劃劃安安排排建建議議84商務(wù)務(wù)辦辦公公用用地地近近期期出出讓讓分分析析————出出讓讓量量啟動(dòng)動(dòng)期期商商務(wù)務(wù)辦辦公公用用地地出出讓讓量量不不宜宜過(guò)過(guò)大大開(kāi)發(fā)發(fā)進(jìn)進(jìn)度度的的要要求求啟動(dòng)動(dòng)期期主主要要通通過(guò)過(guò)引引入入一一定定量量的的行行政政辦辦公公和和企企業(yè)業(yè)自自用用型型辦辦公公設(shè)設(shè)施施帶帶動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)域域的的辦辦公公氛氛圍圍，，為為商商務(wù)務(wù)中中心心區(qū)區(qū)的的大大規(guī)規(guī)模模開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)蓄蓄勢(shì)勢(shì)市場(chǎng)場(chǎng)吸吸納納量量佛山山市市禪禪城城區(qū)區(qū)1999年年至至今今僅僅有有一一宗宗商商務(wù)務(wù)辦辦公公用用地地交交易易成成功功，，面面積積約約為為7,000平平方方米米，，且且只只有有一一個(gè)個(gè)競(jìng)競(jìng)投投者者參參與與競(jìng)競(jìng)投投，，以以底底價(jià)價(jià)成成交交，，市市場(chǎng)場(chǎng)反反應(yīng)應(yīng)冷冷淡淡佛山山寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)自自98、、99年年爆爆發(fā)發(fā)以以來(lái)來(lái)隨隨后后進(jìn)進(jìn)入入低低位位徘徘徊徊期期，，且且租租金金低低一一直直是是佛佛山山寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展的的軟軟肋肋。。佛佛山山寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓平平均均租租金金水水平平僅僅25元元/平平方方米米/月月，，與與廣廣州州、、深深圳圳等等城城市市有有相相當(dāng)當(dāng)距距離離，，投投資資回回報(bào)報(bào)率率低低，，一一定定程程度度上上限限制制了了寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)的的投投資資需需求求85商務(wù)務(wù)辦辦公公用用地地近近期期出出讓讓分分析析————需需求求特特征征佛山山商商務(wù)務(wù)辦辦公公市市場(chǎng)場(chǎng)整整體體供供應(yīng)應(yīng)特特征征：：佛山山商商務(wù)務(wù)辦辦公公市市場(chǎng)場(chǎng)份份額額小小，，商商務(wù)務(wù)辦辦公公市市場(chǎng)場(chǎng)供供應(yīng)應(yīng)主主要要集集中中在在中中心心城城區(qū)區(qū)?！，F(xiàn)現(xiàn)有有商商務(wù)務(wù)辦辦公公設(shè)設(shè)施施主主要要為為百百花花廣廣場(chǎng)場(chǎng)、、創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)大大廈廈、、發(fā)發(fā)展展大大廈廈、、東東建建大大廈廈和和永永豐豐大大廈廈等等寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓，，存存量量約約20萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米佛山山市市禪禪城城區(qū)區(qū)1999年年至至今今僅僅有有一一宗宗商商務(wù)務(wù)辦辦公公用用地地交交易易成成功功，，面面積積約約為為