商場(chǎng)寫(xiě)字樓物業(yè)機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理方案

商場(chǎng)寫(xiě)字樓物業(yè)機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理方案設(shè)備的安全、穩(wěn)定、無(wú)故障運(yùn)行，提供一個(gè)良好舒適的工作環(huán)境。一、系統(tǒng)日常運(yùn)行及管理如果不能及時(shí)對(duì)機(jī)電設(shè)備加以維護(hù)，將會(huì)導(dǎo)致整個(gè)系統(tǒng)被迫停止運(yùn)1、運(yùn)行管理（1）機(jī)電設(shè)備管理的基本原則①小區(qū)設(shè)備設(shè)施的管理采用公司安全而高效的管理模式建立完善的設(shè)備管理維護(hù)體系。服務(wù)使用部門(mén)依據(jù)管理體系對(duì)規(guī)程。制訂高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分為日常巡相關(guān)記錄。實(shí)施高效的設(shè)備維修規(guī)程。設(shè)備的修理分簡(jiǎn)單維修，如更換燈②建立完善的設(shè)備編碼及標(biāo)示方案則》制定含有設(shè)備編碼編號(hào)的《設(shè)備總覽表》。制度。對(duì)于標(biāo)貼明顯的將導(dǎo)入保利視覺(jué)標(biāo)示系統(tǒng)。機(jī)電的編號(hào)編碼由公司工程部統(tǒng)一進(jìn)行。③主要設(shè)施設(shè)備將建賬冊(cè)、建立設(shè)備臺(tái)賬這些表為履歷形式，將跟蹤設(shè)備至報(bào)廢。利用公司推進(jìn)的信息平臺(tái)建設(shè)，逐步將設(shè)備和各項(xiàng)管理工作過(guò)司的宏觀調(diào)控和監(jiān)管。生的錯(cuò)誤，對(duì)新問(wèn)題工程部專案協(xié)助解決。臺(tái)，便各項(xiàng)工作均朝良性方向發(fā)展。④建立完善的質(zhì)量記錄體系任何工作做到有據(jù)可查。以工作記錄考評(píng)員工的工作能力、工作績(jī)效。發(fā)揮零配件供應(yīng)、技術(shù)后援支持體系強(qiáng)大功能。以此作備件數(shù)量的依據(jù)，以確保各設(shè)備系統(tǒng)長(zhǎng)期可靠運(yùn)行。的供應(yīng)商事項(xiàng)。有力的技術(shù)后盾。⑤技術(shù)資料的管理對(duì)于技術(shù)資料管理，遵守“二級(jí)制’’模式。物業(yè)工程部資料（或原有兩套則可留一套誤及人員流動(dòng)使資料遺失。工程部資料柜鑰匙管理，納入部門(mén)鑰匙管理體系中。⑥有關(guān)設(shè)備類(lèi)鑰匙的管理定義設(shè)備類(lèi)鑰匙：所有設(shè)備功能鑰匙，及其門(mén)柜、門(mén)房鑰匙。門(mén)及井道鑰匙箱、設(shè)備房及設(shè)備鑰匙箱。范破壞及恐怖行為。⑦技術(shù)工種的管理因小區(qū)機(jī)電設(shè)備的特殊性、對(duì)技術(shù)工種進(jìn)行崗位兼職，一崗多能，既提高工作效率和應(yīng)急處理能力，作到人力資源的合理配制。設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)管理小區(qū)的公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的維護(hù)管理采用保利成熟完善的管理模式。行管理，并嚴(yán)格遵守各項(xiàng)制度和規(guī)程。開(kāi)展工作并作好詳細(xì)記錄。的維護(hù)保養(yǎng)由公司電梯部負(fù)責(zé)，有效地解決外聘維保公司工作不及時(shí)、不到位的矛盾。④建立完善的設(shè)施、設(shè)備編碼和標(biāo)示方案。根據(jù)小區(qū)的圖紙資料制定《設(shè)備編碼規(guī)則》和《設(shè)備總覽表》，并設(shè)立設(shè)備管理人和設(shè)備管理責(zé)任人。⑤對(duì)設(shè)施、設(shè)備及有關(guān)場(chǎng)所、通道及標(biāo)貼明顯處將導(dǎo)入保利CI視覺(jué)標(biāo)示系統(tǒng)，充分顯示保利的規(guī)范化管理模式。接受有關(guān)職能管理部門(mén)的調(diào)控和監(jiān)督。⑦接受公司質(zhì)量管理中心、工程部的綜合性督導(dǎo)，指導(dǎo)、糾正管理中存在的問(wèn)題，并協(xié)助解決。⑧工程部組織召開(kāi)工程例會(huì)，并形成制度，創(chuàng)造學(xué)習(xí)、討論、建議、糾正的平臺(tái)，使各項(xiàng)工作不斷形成良好的氛圍。⑨建立牢固的質(zhì)量記錄體系。根據(jù)工程部?jī)?nèi)部管理有關(guān)制度，設(shè)施、設(shè)備的各項(xiàng)管理規(guī)定和設(shè)施、設(shè)備的作業(yè)指導(dǎo)書(shū)要求，認(rèn)真細(xì)致地做好各種記錄，任何工作均做到有據(jù)可查，有制度可依。理的有力技術(shù)保障。增收節(jié)支，不提高管理水平①增收節(jié)支措施經(jīng)常對(duì)員工進(jìn)行艱苦奮斗，勵(lì)行節(jié)約，勤儉辦企業(yè)教育，增強(qiáng)維護(hù)成本。平?，F(xiàn)代化的設(shè)備和手段，減少人力投入，減少人員開(kāi)支。理領(lǐng)用。用電費(fèi)支出。②提高公共設(shè)施，機(jī)電設(shè)備管理水平的新設(shè)想。提高工程部主要技術(shù)人員的素質(zhì)，加強(qiáng)工程部工作的領(lǐng)導(dǎo)。配備先進(jìn)的維修工具和管理設(shè)備，實(shí)現(xiàn)管理微機(jī)化。繼續(xù)完善配件的供應(yīng)商體系。配備用于高空作業(yè)的液壓升降臺(tái)。和管理的督導(dǎo)作用。行運(yùn)作。質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，提高員工的積極性。實(shí)行公司項(xiàng)目部例會(huì)制度，及時(shí)溝通解決工程中的技術(shù)難題。故障。2、機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)的日常運(yùn)行變配電系統(tǒng)采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)依據(jù)季節(jié)變化合理調(diào)節(jié)樓內(nèi)溫度、相對(duì)濕度、氣流速度和空氣潔凈度，為辦公人員創(chuàng)造一個(gè)舒適環(huán)境。由專業(yè)人員要求。給排水系統(tǒng)統(tǒng)正常運(yùn)行。照明系統(tǒng)/關(guān)控制。消防系統(tǒng)24理人員及時(shí)到場(chǎng)，按突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案及時(shí)處理。電梯3、機(jī)電設(shè)備管理的原則和目標(biāo)機(jī)電設(shè)備管理的原則刻處于良好狀態(tài)。實(shí)行操作人員維護(hù)與專業(yè)人員維修相結(jié)合。以操作人員進(jìn)處理。電設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。機(jī)電設(shè)備管理的目標(biāo)通過(guò)經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)與及時(shí)性維修,使設(shè)備設(shè)施時(shí)刻處于最佳的運(yùn)行狀態(tài),延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施使用壽命,提高物業(yè)的運(yùn)作效益,確保機(jī)電設(shè)備完好率99%以上,設(shè)備設(shè)施零修、急修及時(shí)率100%。二、設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案1、設(shè)備故障處理規(guī)程故障分類(lèi)兩級(jí)處理。除上述重大故障外，其它為一般故障。故障處理通則發(fā)生故障時(shí)，值班員應(yīng)立即處理，一般故障應(yīng)先匯報(bào)后處理，事后作好記錄。重大故障應(yīng)一面處理，一面匯報(bào)，無(wú)法處理應(yīng)盡快報(bào)告工程部部長(zhǎng)。限制故障的發(fā)展，迅速地排除危及人員及設(shè)備安全的因素。最迅速地恢復(fù)設(shè)備（設(shè)施）至正常運(yùn)行狀態(tài)。處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。不得違反安全規(guī)程。采取相關(guān)措施。程技術(shù)人員到達(dá)之前，把工作現(xiàn)場(chǎng)安全措施做好。重大故障處理職責(zé)并上報(bào)管理處主任。管理處主任應(yīng)盡快趕赴現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)全面指揮。一般故障處理職責(zé)時(shí)報(bào)告并作好有關(guān)故障發(fā)生和處理記錄。2、供電電源停電故障處理規(guī)程廈內(nèi)各有關(guān)業(yè)主單位。正常情況下的倒閘操作，管理處提前一天發(fā)出停電通知。復(fù)送電。如設(shè)備或線路的電氣聯(lián)絡(luò)部分發(fā)熱、發(fā)紅，不能繼續(xù)運(yùn)行察，采取相應(yīng)措施。如供電局對(duì)大廈突然全部停電，則應(yīng)立刻給樓內(nèi)各有關(guān)單上啟動(dòng)設(shè)備，確保大廈的正常工作。3、停水及故障處理規(guī)程樓內(nèi)各有關(guān)單位，并積極采取貯水保障措施，減少停水影響。知，通知內(nèi)容包括清洗時(shí)間、停水時(shí)間、影響范圍等。給排水設(shè)備故障一般處理程序時(shí)對(duì)故障泵進(jìn)行維修。備臨時(shí)排污染。若供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水，值班人員應(yīng)立即關(guān)閉泄漏部位前端閥門(mén)，及進(jìn)通知維修人員搶修。織人員疏通。4、空調(diào)故障處理規(guī)程除故障。應(yīng)立即停止系統(tǒng)的運(yùn)行，排除故障后再補(bǔ)水投入運(yùn)行。動(dòng)運(yùn)行，同時(shí)做好記錄。5、發(fā)生著火處理規(guī)程火及疏散人員、搶救物資等工作。火災(zāi)報(bào)警程序發(fā)現(xiàn)著火時(shí)，立即用消防電話或普通電話向監(jiān)控室報(bào)警，火勢(shì)大小、燃燒物質(zhì)、報(bào)警人的姓名和身份。接到報(bào)警后的處理辦法監(jiān)控室接到報(bào)警信號(hào)后，利用對(duì)講機(jī)通知巡邏保安員立刻設(shè)施進(jìn)行滅火。如著火嚴(yán)重，在組織前期撲救的同時(shí)打消防電話。監(jiān)控室利用消防廣播，引導(dǎo)人群利用消防樓梯向安全地點(diǎn)動(dòng)相關(guān)防、排煙風(fēng)機(jī)、消防泵。場(chǎng)參與滅火，設(shè)備值班人員則堅(jiān)守崗位，隨時(shí)聽(tīng)從指揮。6、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)低。供應(yīng)，確保重要設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。三、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)工程維修主要以日常維修為主，涉及室外公共區(qū)域，針對(duì)管理轄區(qū)的樓宇、職工分布特點(diǎn)和工作量等實(shí)際情況，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，我們將日常工作進(jìn)行區(qū)域劃片管理，大的維修實(shí)行集中管理，分工不分家。日常維修、設(shè)備養(yǎng)護(hù)責(zé)任到人，強(qiáng)化巡檢、運(yùn)行管理和預(yù)防性維修保養(yǎng)等。按ISO9000質(zhì)量保證體系要求進(jìn)行管理，如《設(shè)備設(shè)施管理程序》、《供配電管理程序》、《給排水管理程序》、《消防管理程序》、《日常維修工作程序》等程序文件。(一)公共安全設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)制度基本要求。要做好設(shè)備設(shè)施的管理，需從以下幾個(gè)方面入手。規(guī)范嚴(yán)格的做好設(shè)備交接工作1、嚴(yán)格按照技術(shù)指標(biāo)要求，規(guī)范交接程序：“房產(chǎn)”代表、物業(yè)工行設(shè)備調(diào)試，有問(wèn)題不接。2、由設(shè)備廠家技術(shù)人員對(duì)物業(yè)工程人員進(jìn)行詳細(xì)的培訓(xùn)和指導(dǎo)。3、設(shè)備設(shè)施的圖紙、資料等整理成冊(cè)，進(jìn)行移交。4、保修條款、保修對(duì)接人、廠家的設(shè)備保養(yǎng)建議等資料物業(yè)要留存，并按照保修條款與設(shè)備廠家進(jìn)行約定和書(shū)面明確。日常管理1任到人，任務(wù)明確。2、制定詳盡可行的月度、季度、半年、年度保養(yǎng)計(jì)劃，并嚴(yán)格照此實(shí)施。3、制定各種設(shè)備設(shè)施日常管理要求，包括設(shè)備房衛(wèi)生、設(shè)備巡視要求、來(lái)人登記等，并嚴(yán)格培訓(xùn)和實(shí)施。4、建議設(shè)備突發(fā)故障應(yīng)急機(jī)制，并進(jìn)行演練。5、建立嚴(yán)格的每日巡視制度，并做好巡視記錄。6、設(shè)備管理是保安管理水平高低的重要標(biāo)志，我公司具有富有經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌蜃龊么隧?xiàng)工作。（二）公共安全設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)日常服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)活中經(jīng)常所需，本項(xiàng)目的要求比較高，因此日常維修工作要做好。1、要及時(shí)迅速。2、保證維修質(zhì)量，盡量避免一個(gè)問(wèn)題反復(fù)維修。3、注意服務(wù)人員的文明禮貌，禮儀規(guī)范，工完場(chǎng)清，注意施工現(xiàn)場(chǎng)的維護(hù)。4、資料齊全，重要問(wèn)題或投訴有回訪。日常維修工作的實(shí)施1、培養(yǎng)工程技術(shù)人員的一專多能，以方便調(diào)配，接報(bào)后迅速維修。2、對(duì)工程技術(shù)人員相對(duì)固定維修區(qū)域，便于熟悉客戶喜好和工作環(huán)境，便于和客戶溝通交流。3、對(duì)服務(wù)人員進(jìn)行禮儀規(guī)范、文明禮貌的培訓(xùn)，制定上門(mén)服務(wù)規(guī)范流程，要求服裝統(tǒng)一、掛牌上崗，注意自身言行，保證維修質(zhì)量，迅速落實(shí)。4、健全維修檔案資料，重點(diǎn)問(wèn)題或有效投訴要由行政部進(jìn)行回訪。5、收費(fèi)項(xiàng)目要解釋在先，征得甲方同意后再實(shí)施。6、定期對(duì)服務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，根據(jù)實(shí)際發(fā)生的案例進(jìn)行剖析講解，提高員工服務(wù)的質(zhì)量。（三）公共安全設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)措施日常保養(yǎng)設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、緊固、調(diào)整、防腐等。定期檢查包括日常檢查與定期檢查。計(jì)劃修理設(shè)備磨損的兩類(lèi)原因：使用損耗、自然腐蝕老化。1、設(shè)備磨損大致三階段●初期磨損階段磨損速度快，持續(xù)時(shí)間短?！裾Ｄp階段。●劇烈磨損階段。2、設(shè)備故障的發(fā)生也有其一定的規(guī)律性，一般分為：●初期故障期：必須把握好運(yùn)輸、安裝、調(diào)試、驗(yàn)收等工作，重點(diǎn)是細(xì)致地研究與掌握設(shè)備合理使用、操作的方法。保養(yǎng)?！衲p故障期：須在零件達(dá)到使用期限之前進(jìn)行更換與修理。因此，這一時(shí)期重點(diǎn)是進(jìn)行預(yù)防維修與改善性維修。三級(jí)保養(yǎng)制1、日常維護(hù)保養(yǎng)（設(shè)備操作人員）。2、一級(jí)保養(yǎng)（設(shè)備操作人員和維修人員）。3、二級(jí)保養(yǎng)（設(shè)備維修人員）。四、節(jié)能管理部長(zhǎng)要直接參與能源管理、制定節(jié)能計(jì)劃、布置日常檢查等工作。節(jié)能降耗工作主要有以下幾個(gè)方面：1、工作內(nèi)容制定節(jié)能工作計(jì)劃與有關(guān)節(jié)能的規(guī)章制度。統(tǒng)計(jì)和分析能源消耗，做好能源用量的計(jì)劃及計(jì)量工作。巡視、檢查和監(jiān)督能源使用。進(jìn)行各種形式的節(jié)能宣傳，加強(qiáng)節(jié)能管理工作。節(jié)能運(yùn)行技術(shù)措施。2、組織措施必十分重視此項(xiàng)工作。都要裝設(shè)分水表、分電表及其他計(jì)量裝置。格控制。況。3、技術(shù)措施0.95變壓器投入運(yùn)行的臺(tái)數(shù)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際負(fù)荷大小進(jìn)行調(diào)整，0.1-0.9的運(yùn)行效率。空調(diào)采暖系統(tǒng)消耗能源最大。在實(shí)際的運(yùn)行中，應(yīng)根據(jù)實(shí)耗；合理調(diào)整新風(fēng)比例，以充分利用新風(fēng)溫度減少新風(fēng)處理能耗。/關(guān)，保證人走燈滅，避免浪費(fèi)。/關(guān)，防止溢水。加強(qiáng)巡視，防止跑水、漏水。五、技術(shù)改造、更新下幾點(diǎn)：設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計(jì)缺陷和制造安裝缺陷以及由于當(dāng)初設(shè)計(jì)理顯露，有必要進(jìn)行改造。改善設(shè)備性能，提高耐用性、可靠性，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命。高，樓宇內(nèi)部功能發(fā)生調(diào)整，設(shè)備必須改造才能適應(yīng)需要。設(shè)備改造是技術(shù)性很強(qiáng)的一項(xiàng)綜合性工作。主要有下列幾個(gè)階段：1、論證措施選擇改造對(duì)象，確定改造目標(biāo)，根據(jù)設(shè)備實(shí)際情況，結(jié)合長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，考慮現(xiàn)有人力、物力、財(cái)力，在每年最后一個(gè)季度制定下一年度的改造方案，主要目標(biāo)是：擴(kuò)大設(shè)備應(yīng)用范圍改善設(shè)備主要性能指標(biāo)提高設(shè)備工作效率提高設(shè)備可靠性和可維修性提高設(shè)備安全性能和環(huán)保性能2、方案設(shè)計(jì)設(shè)備改造成敗及效果如何，關(guān)健是設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)水平?jīng)Q定了改造的3、組織實(shí)施意外故障危及運(yùn)行安全。4、整理改造技術(shù)資料錄完備。5、驗(yàn)收移交用單位正式投入使用。6、費(fèi)用來(lái)源技術(shù)改造、更新的費(fèi)用來(lái)自每年的“維修基金計(jì)劃”撥款。六、技術(shù)資料的收集、管理、使用技術(shù)資料的收集、管理、使用是辦公大樓物業(yè)管理的一個(gè)重要組成部分，是機(jī)電設(shè)備管理、運(yùn)行、維護(hù)的依據(jù)，是技術(shù)改造和節(jié)能運(yùn)行的基礎(chǔ)，是設(shè)備管理必需的條件和保證。1、收集設(shè)備管理法規(guī)政策有關(guān)各職能部門(mén)頒發(fā)