商業(yè)地產(chǎn)5招定輸贏

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第一、商業(yè)地產(chǎn)定位是首要的。定位之前，需要提防三個研究的整合——銷售市場的研究、租賃市場的研究和商業(yè)進(jìn)展的研究。

做商業(yè)地產(chǎn)定位是首要的，前期理應(yīng)做廣泛的商場調(diào)研，看有沒有自己可以立足的地方，譬如品牌和市場等，這是問題的關(guān)鍵。一旦有了設(shè)想的定位，后期的接觸，商家就會輕易好多，也輕易受到商家的認(rèn)可。

銷售市場研究主要反映了投資者對商鋪的投資傾向和區(qū)域商鋪的增量處境，它仍屬于房地產(chǎn)范圍，不能反映商鋪市場的真實處境。所以單獨的銷售市場研究對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資意義不大，需要與后兩者結(jié)合。

在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的市場研究中，租賃市場、租金的研究是最重要的。它既反映了商鋪真實的、內(nèi)在的價值處境，又反映了商鋪的市場價值狀況。租賃市場是連接銷售、開發(fā)和使用的關(guān)鍵。租價是售價的根基，是商鋪租賃市場中研究整個市場的根基。沒有這個根基，所作出判斷或研究成果都不具穩(wěn)當(dāng)性。

真實的商業(yè)需求是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的原始動力。商業(yè)盈利水平抉擇承租才能大小，承租才能大小抉擇租金水平，租金水平抉擇房價。研究商業(yè)進(jìn)展去開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，才是正確的開發(fā)策略。

其次、理性運營應(yīng)成為商業(yè)地產(chǎn)主題，而不是短線的、一味的追求眼前的銷售火爆。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在投資開發(fā)之始便選擇確定好最正確贏利以及營銷模式。將“開發(fā)的權(quán)益”、“全體的權(quán)益”、“經(jīng)營的權(quán)益”以及“管理的權(quán)益”舉行合理有效的排列組合，從而合理調(diào)配利潤空間，做到同時享有出售獲利、租賃收入、合伙經(jīng)營收益以及物業(yè)增值四片面利益。而不是短線的、一味的追求眼前的銷售火爆。

第三、住宅開發(fā)模式不再適用商業(yè)地產(chǎn)

住宅開發(fā)上的告成閱歷可能將成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)決策時的“雞肋”。應(yīng)當(dāng)明確一點，商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)客戶是專業(yè)零售商和專業(yè)管理團(tuán)隊，而不是靠二手出租牟利的中小散戶投資客。

第四、不成過度迷信主力店

主力店的營銷模式運用曾給商業(yè)地產(chǎn)銷售創(chuàng)造了大量銷售奇跡。但據(jù)了解，一些主力店目前已當(dāng)起了二房東。即主力店從開發(fā)商手中租下商業(yè)面積后，除了用于自己經(jīng)營外，剩余的面積會再次租給其他的經(jīng)營者。因此，在好多處境下，主力店通過做二房東，在店內(nèi)就已形成了良好的業(yè)態(tài)分布，并不需要店外的商業(yè)經(jīng)營者為其補充。一流的商業(yè)資源在主力店內(nèi)部就已經(jīng)被消化怠盡，留給其周邊的商業(yè)經(jīng)營者的資源就會特別有限了。假設(shè)認(rèn)為，只要靠近一個主力店就等于靠上一座金山，可能現(xiàn)實不如空想。

第五、招商晚于設(shè)計將加大運營風(fēng)險。后期管理應(yīng)當(dāng)前置。

以建筑師為主導(dǎo)的商業(yè)工程只能是高通用性的虛擬設(shè)計。商業(yè)地產(chǎn)欲招到的主力店都有自己的一些獨特的要求，在店家明確之前，設(shè)計是盲目的。因此，為降低風(fēng)險，招商和商業(yè)規(guī)劃應(yīng)在建筑規(guī)劃設(shè)計之前（有用于實施的虛擬建筑設(shè)計當(dāng)然除外）。換言之，招商晚于設(shè)計將加大運營風(fēng)險。

而商業(yè)地產(chǎn)的后期管理（租戶的篩選、最新市場信息的供給、專業(yè)的資產(chǎn)管理并統(tǒng)一協(xié)調(diào)租金等）那么是