商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理

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商業(yè)物業(yè)是為人民生活和社會(huì)生產(chǎn)供給購(gòu)物的活動(dòng)場(chǎng)所。

商業(yè)物業(yè)管理具有的特點(diǎn)包括：服務(wù)對(duì)象的雙重性，即租戶(hù)和進(jìn)出的購(gòu)物人員；使用時(shí)間相對(duì)固定，一般商業(yè)物業(yè)的時(shí)間都有個(gè)概括的營(yíng)業(yè)時(shí)間，而且這時(shí)間是不輕易變更的；人員活動(dòng)的集中和雜亂，來(lái)自不同地方的人員聚集一塊，并且各層次的人員不等；人流、物流同時(shí)進(jìn)出，在進(jìn)出的過(guò)程中即有人員也同樣有貨物一同；建筑空間大，建筑物內(nèi)空間以貨架擺設(shè)為多，很少間隔物。

按建筑規(guī)模來(lái)分，商業(yè)物業(yè)可分為三類(lèi)：

1、市級(jí)購(gòu)物中心。建筑規(guī)模在3萬(wàn)-10萬(wàn)平方米之間，服務(wù)人口在30萬(wàn)以上，年?duì)I業(yè)額在5億元以上。

2、地區(qū)級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)。建筑規(guī)模1萬(wàn)-3萬(wàn)平方米，服務(wù)人口在10萬(wàn)之間，年?duì)I業(yè)額在1億-5億元之間。

3、居住區(qū)商場(chǎng)。建筑規(guī)模在0.3萬(wàn)-1萬(wàn)之間，服務(wù)人口在1萬(wàn)-5萬(wàn)之間，年?duì)I業(yè)額在3000萬(wàn)-1億元之間。

按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)分，商業(yè)物業(yè)可分為三類(lèi)：

1、臨時(shí)轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)型。即開(kāi)發(fā)商把物業(yè)的產(chǎn)權(quán)以確定年限的形式出售給投資者，到期后，開(kāi)發(fā)商退還投資款，收回物業(yè)。

2、統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型。以出租的形式經(jīng)營(yíng)物業(yè)，產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一，招租、管理等也統(tǒng)一，便于管理，經(jīng)營(yíng)效果對(duì)比好。

3、分散產(chǎn)權(quán)型。把物業(yè)產(chǎn)權(quán)出售給多個(gè)業(yè)主，，形成多人共有產(chǎn)權(quán)，缺乏管理的統(tǒng)一，無(wú)法樹(shù)立整體運(yùn)營(yíng)的形象，經(jīng)營(yíng)效果不夢(mèng)想。

按建筑布局分類(lèi)為：打開(kāi)型；封閉型。

按建筑功能分類(lèi)為：綜合型；商住兩用型。

商業(yè)物業(yè)管理的內(nèi)容

1、營(yíng)銷(xiāo)管理

（1）市場(chǎng)推廣。做好宣傳工作，通過(guò)廣告宣傳活動(dòng)，樹(shù)立良好的商業(yè)企業(yè)形象，擴(kuò)大商業(yè)物業(yè)的知名度和影響力，為企業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)打下根基。

（2）選配承租商。只有保證50%以上的出租面積是由實(shí)力雄厚的企業(yè)承租，才能使物業(yè)管理企業(yè)生存下去，不斷的挖掘、選配新的租戶(hù)。

（3）確定合理租金。租金應(yīng)在制定零售商業(yè)物業(yè)根基租金的根基上，根據(jù)物業(yè)所在地理位置、規(guī)模、設(shè)備配置、服務(wù)水準(zhǔn)和商品類(lèi)型、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量與價(jià)格等方面的差異舉行分類(lèi)，作為定價(jià)的調(diào)劑因素，以便合理確定每處、每層、每間房屋的租金。同時(shí)還要根據(jù)市場(chǎng)處境、租戶(hù)的租賃經(jīng)營(yíng)期限、租戶(hù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和信譽(yù)水平、租戶(hù)租賃物業(yè)面積的大小等，對(duì)這些根基租金予以適當(dāng)調(diào)整。

2、日常管理

（1）對(duì)租戶(hù)的管理。建立租戶(hù)檔案，收存租賃合同文本復(fù)印件，細(xì)致了解租戶(hù)的信息，與租戶(hù)建立良好的關(guān)系，實(shí)時(shí)溝通，對(duì)租戶(hù)的要求盡量賦予實(shí)時(shí)的答復(fù)。

（2）安好保衛(wèi)工作。做好門(mén)前警衛(wèi)，留神車(chē)輛與行人的安好；輔助阻攔可疑分子逃出；留神職工專(zhuān)用通道的安好檢查；加強(qiáng)值班和巡邏，并著便衣暗中巡查，晚上盤(pán)點(diǎn)完后鎖好門(mén)窗，嚴(yán)格檢查清場(chǎng)。啟封時(shí)，按預(yù)定路線從上到下，從里到外逐層啟封并做好記錄。

（3）消防工作。對(duì)消防龍頭、滅火器、消防通道定期檢查和不定期抽查，確保專(zhuān)項(xiàng)設(shè)備的專(zhuān)項(xiàng)使用，貫徹"預(yù)防為主，防消結(jié)合"的方針。提高承租戶(hù)及業(yè)主的危機(jī)意識(shí)，制定各種安好規(guī)章制度。

（4）服務(wù)性設(shè)備的管理。電梯（客運(yùn)、貨運(yùn)、自動(dòng)扶梯）的安好性堅(jiān)持檢查，察覺(jué)問(wèn)題實(shí)時(shí)報(bào)修，對(duì)水電系統(tǒng)、衛(wèi)生設(shè)備要做好日常檢查工作，制止在使用過(guò)程中發(fā)生問(wèn)題。

（5）交通組織管理。在現(xiàn)有條件下管理好交通，以有效地引導(dǎo)和留住顧客，為商場(chǎng)的業(yè)主帶來(lái)更多的商機(jī)和利潤(rùn)。

（6）清潔衛(wèi)生管理。做好商場(chǎng)內(nèi)部的環(huán)境清掃，停車(chē)場(chǎng)、廣場(chǎng)、衛(wèi)生死角的清潔。

（7）綠化美化管理。通過(guò)盆景、綠地、花草、雕塑、噴泉等形式修飾商場(chǎng)內(nèi)外，給顧客和員工一個(gè)溫馨、舒適、美好的購(gòu)物和工作環(huán)境。商場(chǎng)的綠化美化管理不僅直接影響著管理者管理水平的定級(jí)，而且直接塑造著顧客心中的商場(chǎng)形象，影響著顧客對(duì)商場(chǎng)的信譽(yù)和層次的判斷。

（8）停車(chē)場(chǎng)的管理。有效的疏導(dǎo)和管理車(chē)輛的進(jìn)出和停放，盡可能的制止車(chē)輛的損壞和損失。

商業(yè)物業(yè)管理的要求

（1）保持良好的商業(yè)特色和一貫的管理形象。商場(chǎng)管理突出一貫形象，使顧客熟諳、認(rèn)知、印入腦海，并潛移默化地產(chǎn)生聯(lián)想，通過(guò)概括對(duì)象、特征片面的認(rèn)可，逐步強(qiáng)化熟悉，達(dá)成采納目的。當(dāng)商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入印象時(shí)代后，消費(fèi)者認(rèn)可的是店牌、品牌，同樣的商品在不同的商場(chǎng)會(huì)有不同的價(jià)值，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)不同的效益。

（2）營(yíng)造良好的商業(yè)服務(wù)環(huán)境。商場(chǎng)環(huán)境是否美好、清潔，綠化處境如何等，不僅直接影響著顧客的購(gòu)物欲望和在商場(chǎng)逗留的時(shí)間，進(jìn)而也影響到商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，而且會(huì)給顧客和員工留下深刻的印象，從而影響商場(chǎng)在社會(huì)的形象和商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。商場(chǎng)環(huán)境的好壞也影響顧客的環(huán)境意識(shí)。

（3）供給高標(biāo)準(zhǔn)的保安服務(wù)。大型商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積大，商品多，價(jià)值大，人群的層次、素質(zhì)和來(lái)源較繁雜，管理起來(lái)困難，治安保衛(wèi)工作特別艱辛，所以需要供給高標(biāo)準(zhǔn)的